Properti Manhattan Pembaruan Pasar, September 2026: Pasokan Meninggalkan Pasar Lebih Cepat daripada Pembeli
Manhattan kehilangan listing lebih cepat daripada kehilangan pembeli sepanjang musim panas ini. Persediaan aktif turun menjadi 4,462 pada Agustus, sekitar 20% di bawah posisi setahun sebelumnya menurut data aktual UrbanDigs, dan pada pekan 7 September angkanya tinggal 4,341, turun kira-kira 24% dibanding tahun lalu dalam penurunan mingguan kedua belas berturut-turut. Kontrak yang ditandatangani juga menurun, tetapi sama sekali tidak secepat itu. Selisih tersebut adalah keseluruhan cerita kuartal ini sejauh ini.
Hal itu terlihat justru di titik yang dirasakan pembeli. Selisih median antara harga penawaran dan harga transaksi pada Agustus adalah 3.4%, yang tersempit sepanjang 2026. Saya membacanya sebagai kelangkaan yang menahan harga, bukan permintaan yang mendorongnya naik, meskipun kedua angka itu hanya menunjukkan bahwa keduanya bergerak bersamaan, bukan bahwa yang satu menyebabkan yang lain. Pada saat yang sama, tiga komponen biaya kepemilikan apartemen di Manhattan meningkat tahun ini, dan untuk apartemen yang bukan tempat tinggal utama, salah satunya sepenuhnya baru.
Segmen papan atas terbaca berbeda tergantung pekan mana yang Anda lihat. Olshan Realty mencatat 13 kontrak senilai $4 juta ke atas pada pekan 31 Agustus hingga 6 September, tanpa satu pun di atas $10 juta, volume nilai tertipis sejak September 2023. Itu hanya satu pekan, bertepatan dengan Labor Day, dan Donna Olshan menyatakan terus terang bahwa September biasanya merupakan bulan terlemah sepanjang tahun di pasar mewah. Sepanjang tahun berjalan, kelas trofi justru unggul: 218 kontrak ditandatangani pada level $10 juta ke atas sepanjang 2026, dibanding 202 pada periode yang sama tahun 2025. Kedua fakta itu benar, dan hanya dengan membacanya bersama-sama Anda memperoleh jawaban yang tepat.
Secara sederhana: Manhattan memiliki 4,462 apartemen yang dijual pada akhir Agustus, sekitar seperlima lebih sedikit dibanding setahun sebelumnya, dan 4,341 pada pekan 7 September. Pembeli menandatangani 693 kontrak pada Agustus, turun sekitar 10.5% dibanding tahun lalu. Pasokan turun lebih cepat daripada permintaan pada periode yang sama, dan penjual pada umumnya hanya menerima 3.4% di bawah harga penawaran, selisih terkecil sepanjang tahun ini. Suku bunga KPR tidak membantu: bunga tetap 30 tahun berada di 6.71% pada 3 September, lebih tinggi daripada setahun sebelumnya.
Seberapa jauh sebenarnya persediaan Manhattan telah turun?
Lebih jauh daripada perkiraan hampir semua pihak menjelang musim gugur. Data aktual UrbanDigs mencatat listing aktif sebanyak 5,613 pada akhir Juli dan 4,462 pada akhir Agustus, penurunan 20.6% hanya dalam satu bulan dan 20.3% di bawah Agustus 2025. Listing baru pada Agustus berjumlah 526, turun sekitar 40%, dan jumlah listing aktif berkurang kira-kira 1,150 hunian dalam sebulan, dari 5,613 menjadi 4,462. Pada pekan 7 September jumlahnya 4,341, penurunan mingguan kedua belas berturut-turut dan kira-kira 24% di bawah pekan yang sama tahun lalu.
Corcoran, yang menghitung seri datanya sendiri, sampai pada kesimpulan yang sama melalui jalur berbeda: 4,992 listing aktif pada Agustus, turun 15% dibanding tahun lalu dan merupakan level Agustus terendah sejak 2015, penurunan tahunan selama delapan bulan berturut-turut. Kedua perusahaan menghitung hal yang berbeda dan angkanya tidak boleh dicampur, tetapi keduanya sepakat mengenai arah dan besaran perubahannya.
Di balik itu terdapat persoalan pasokan yang sudah ada jauh sebelum musim panas ini. Jonathan Miller, yang melaporkan kuartal kedua untuk The Real Deal, mencatat persediaan listing proyek baru sebanyak 445 unit, turun 62.2% dibanding tahun lalu, berbanding persediaan hunian lama sebanyak 6,604, yang hanya turun 7.2%. Itu adalah stok yang terdaftar, bukan jalur pembangunan, tetapi jarak antara kedua angka itulah intinya. Perhitungan Olshan sendiri menunjukkan hal serupa dari sisi kontrak: dalam empat pekan hingga 19 Juli hanya 12 kontrak sponsor yang ditandatangani pada level $4 juta ke atas, berbanding rata-rata sepuluh tahun sebesar 28.
| Indikator | Agustus 2026 | Sumber dan cakupan |
|---|---|---|
| Listing aktif | 4,462 (-20.3% y/y) | Data aktual UrbanDigs, seluruh apartemen Manhattan |
| Listing aktif | 4,992 (-15% y/y) | Corcoran, kondominium dan co-op; level Agustus terendah sejak 2015 |
| Kontrak ditandatangani | 693 (-10.5% y/y) | Data aktual UrbanDigs |
| Kontrak ditandatangani | 799 (-6% y/y) | Corcoran; Agustus paling lambat sejak 2020 |
| Harga jual median | $1.26M (+3.1% y/y) | Data aktual UrbanDigs, kondominium dan co-op digabung |
| Harga median per kaki persegi | $1,440 | UrbanDigs; Juli berada di $1,483, tertinggi pada 2026 |
| Harga rata-rata per kaki persegi | $1,833 (+1% y/y) | Corcoran; kondominium $2,047 (+3%), co-op $1,229 (-10%) |
| Selisih median terhadap harga penawaran | 3.4% | UrbanDigs; tersempit sepanjang 2026, dari 3.8% pada Juli |
| Kontrak mewah ($5M ke atas) | 52 (+13% y/y) | Corcoran; persediaan segmen mewah 737 unit, terendah untuk bulan Agustus dalam 12 tahun |
| Penjualan dalam proses | 3,203 (+9.3% y/y) | UrbanDigs; jalur transaksi menuju musim gugur lebih baik daripada tahun lalu |
Dua perusahaan, dua metodologi, satu arah. UrbanDigs dan Corcoran menghitung kontrak secara berbeda, sehingga total keduanya memang berbeda sejak awal. Bacalah masing-masing seri data terhadap dirinya sendiri dari waktu ke waktu, bukan terhadap seri yang lain.
Apakah pajak pied-a-terre berupa ambang menyeluruh atau lapisan bertingkat?
Ini adalah ambang menyeluruh, dan pembedaan itu nyaris tidak mendapat perhatian. Department of Finance Kota New York menetapkan aturan final pada 14 Juli 2026, yang dikodifikasi dalam 19 RCNY section 62. Aturan tersebut menyatakan bahwa pungutan tambahan itu "dihitung sebagai hasil perkalian antara tarif pungutan tambahan yang ditetapkan undang-undang dan nilai pasar properti yang bersangkutan," dan, menjawab persoalan itu secara langsung, bahwa "karena pungutan tambahan ini didasarkan pada nilai pasar, bukan nilai kena pajak, DOF mencatat bahwa daftar penilaian tersebut wajib memuat nilai pasar properti yang berlaku, bukan nilai kena pajak."
Kemudian muncul kalimat yang paling penting bagi siapa pun yang berada di dekat ambang batas. Aturan itu menetapkan bahwa "apabila penilaian atas suatu properti atau unit hunian koperasi melampaui ambang batas, seluruh nilai properti tersebut dikenai pungutan tambahan." Bacalah dengan saksama. Begitu nilai pasar menurut DOF melewati garis itu, tarifnya berlaku atas keseluruhan nilai, bukan atas kelebihan di atas garis tersebut. Itu adalah lompatan mendadak, bukan lapisan bertingkat, dan perilakunya di sekitar batas sangat berbeda dari yang diasumsikan sebagian besar pemilik.
Tiga hal mengikuti dari sini. Pertama, angka yang menentukan adalah nilai pasar unit Anda menurut Department of Finance, yang bukan harga beli Anda dan bukan nilai kena pajak pada tagihan pajak Anda. Kedua, tarif menurut undang-undang untuk co-op dan kondominium berkisar antara 4% hingga 6.5% bergantung pada pita nilai, dengan skedul terpisah yang jauh lebih rendah, yaitu 0.8% hingga 1.3%, untuk rumah satu sampai tiga keluarga di atas $5 juta. Ketiga, aturan itu menyatakan bahwa pungutan tambahan beserta denda dan bunganya "merupakan hak tanggungan atas properti tersebut." The Real Deal melaporkan bahwa ketentuan ini terasa janggal bagi co-op, karena unitnya tidak memiliki nomor blok dan kavling tersendiri, sehingga gedunglah yang menerima tagihan dan pengurus menjadi pemungutnya.
Saya seorang CPA, dan saya tetap tidak akan memuat contoh perhitungan dalam dolar di sini, karena jawaban yang benar bergantung pada penilaian DOF atas properti Anda, status kependudukan Anda, dan struktur kepemilikan Anda. Yang dapat saya sampaikan secara umum adalah bahwa mekanisme ambang menyeluruh ini membuat perbedaan antara berada tepat di bawah dan tepat di atas ambang batas jauh lebih besar daripada dugaan sebagian besar pemilik, dan itulah alasan agar persoalan ini ditelaah dengan benar, bukan diasumsikan.
Pelaksanaan seluruh ketentuan ini adalah persoalan yang terpisah dari isi hukumnya, dan pelaksanaannya berlangsung buruk. Tiga pemilik rumah mengajukan gugatan di Richmond County yang mempersoalkan penerapannya, bukan pajaknya sendiri, dengan alasan bahwa kota membebankan pembuktian kepada warga alih-alih menggunakan catatan pajak yang sudah tersedia padanya. Hakim Wayne Ozzi mengeluarkan penetapan sementara pada 10 Agustus yang mewajibkan kota menarik daftar publik berisi kira-kira 900,000 properti; kota mengajukan pemberitahuan banding dalam hitungan jam, yang memicu penangguhan, dan penerapan pun berlanjut. Perkara ini disidangkan pada 31 Agustus. Hingga 9 September belum ada putusan dan penangguhan itu masih berlaku.
Yang tidak berubah adalah tenggat waktunya. Tanggal pengajuan pembebasan telah diperpanjang dua kali dan kini jatuh pada 6 Oktober 2026. Per 28 Agustus kota melaporkan 10,871 permohonan telah dimulai, 5,874 diselesaikan dan 3,655 disetujui. Kuasa hukum para penggugat menyampaikan kepada pengadilan bahwa kira-kira 6,750 dari sekitar 17,000 pemberitahuan seharusnya tidak pernah dikirimkan. Hal yang perlu dipahami adalah bahwa gugatan itu mempersoalkan cara pajak ini diterapkan, bukan keberadaannya, sehingga perkara yang masih berjalan bukanlah alasan untuk menganggap tanggal 6 Oktober dapat bergeser. Apakah Anda memenuhi syarat pembebasan, dan apa yang harus diajukan, adalah pertanyaan bagi penasihat pajak Anda sendiri.
Anda juga akan menjumpai klaim yang tersebar luas bahwa pungutan tambahan ini dapat memangkas nilai apartemen terdampak sebesar 7.5% hingga 18.75%. Angka tersebut berasal dari unggahan seorang investor di X. Saya belum melihat metodologi yang dipublikasikan bersamanya, dan saya sama sekali belum menemukan pengukuran yang dipublikasikan mengenai dampak bersih pajak ini terhadap harga atau volume di sisi penjualan. Perlakukan setiap angka presisi mengenai dampak pajak ini terhadap nilai sebagai perkiraan, bukan sebagai hasil pengukuran. Untuk pandangan pada tingkat segmen, lihat pajak pied-a-terre dan properti mewah Manhattan dan permintaan segmen trofi di bawah pajak baru.
Berapa biaya memiliki apartemen di Manhattan saat ini?
Inilah pertanyaan yang paling sering saya terima tahun ini, dan inilah pertanyaan yang terus dilewati oleh laporan-laporan pasar. Tiga komponen biaya bergerak naik pada 2026, dan bergantung pada bagaimana sebuah apartemen dimiliki dan dibiayai, seorang pemilik dapat menanggung ketiganya sekaligus.
Mulailah dari iuran bersama. Laporan kuartal kedua Miller mencatat bahwa biaya hunian bulanan terus melampaui inflasi: median biaya pemeliharaan bulanan pada penjualan co-op adalah $3,077, atau $2.83 per kaki persegi, naik masing-masing 10.2% dan 16% dibanding tahun lalu. Di sisi kondominium, iuran bersama bulanan ditambah pajak properti mencapai $4,466, atau $3.37 per kaki persegi. Itu bukan angka kecil, dan keduanya bertambah lebih cepat daripada harga.
Tambahkan pembiayaan. Suku bunga tetap 30 tahun Freddie Mac berada di 6.71% pada 3 September, naik dari 6.66% pekan sebelumnya dan di atas 6.50% setahun sebelumnya. Besaran pinjaman di Manhattan umumnya masuk kategori jumbo, dan di sana pemantauan tiga bank yang dihimpun Howard Hanna NYC mencatat rata-rata APR 30 tahun mendekati 6.99% pada 2 September, angka tertinggi sepanjang 2026 dan naik dari sekitar 6.07% pada akhir Februari. Di belakangnya terdapat imbal hasil Treasury 10 tahun sebesar 4.79%, tertinggi dalam tiga tahun.
Kemudian, jika sebuah properti memenuhi kriteria, tambahkan pungutan tambahan di atasnya. Tidak setiap pemilik menanggung ketiganya: pembeli tunai tidak tersentuh suku bunga, pemilik yang pinjamannya sudah berjalan tidak menghitung ulang bunganya, dan pungutan tambahan hanya menjangkau apartemen yang bukan tempat tinggal utama pemilik, anggota keluarga, atau penyewa. Namun apabila ketiganya menumpuk, semuanya mengubah hitungan kepemilikan apartemen yang Anda tempati enam pekan dalam setahun, dan hal itulah, jauh lebih daripada berita utama mana pun, yang menurut saya diam-diam sedang membentuk ulang pasar ini.
Apakah pasar mewah Manhattan terhenti pada September?
Satu pekan terlihat sangat buruk dan tahun berjalan terlihat baik-baik saja. Keduanya layak diketahui. Pada pekan 31 Agustus hingga 6 September, Olshan Realty mencatat 13 kontrak ditandatangani pada level $4 juta ke atas, dengan total nilai penawaran $66,240,000, harga penawaran rata-rata $5,095,385 dan median $5,150,000. Enam di antaranya co-op, enam kondominium, satu condop, dan tidak ada satu pun townhouse yang ditandatangani. Tidak ada transaksi pada level $10 juta ke atas. Olshan mencatat bahwa volume nilainya merupakan yang terendah sejak pekan 18 hingga 24 September 2023, dan bahwa pekan itu berada di bawah rata-rata sepuluh tahun sebanyak 16 kontrak untuk periode menjelang Labor Day.
Itu adalah harga penawaran, yang memang menjadi dasar pelaporan Olshan. Sebelum siapa pun menyusun narasi atas satu pekan tersebut, bacalah sisa ulasan Olshan sendiri: "September pada umumnya adalah bulan terlemah sepanjang tahun di pasar mewah." Dan perhitungan tahunan menunjukkan arah sebaliknya. Hingga akhir Agustus, 218 kontrak telah ditandatangani pada level $10 juta ke atas sepanjang 2026, berbanding 202 pada periode yang sama tahun 2025. Pasar trofi lebih unggul daripada tahun lalu. Satu pekan libur bukanlah sebuah tren, dan saya lebih memilih menyampaikannya sekarang daripada membiarkan Anda membaca berita utama yang mengatakan sebaliknya.
Di tempat pasar trofi benar-benar menyesuaikan harga, penyesuaian itu terjadi gedung demi gedung, bukan menyeluruh. Di 111 West 57th Street unit dupleks terakhir yang tersisa, Penthouse 76, ditutup sedikit di atas $41.75 juta, sekitar 23.5% di bawah harga penawaran sponsor semula sebesar $54.6 juta. Di Central Park Tower, unit 68E masuk kontrak pada harga penawaran $20.5 juta, dipangkas dari $24.96 juta, setelah pertama kali dipasarkan berdasarkan denah pada 2018. Olshan melaporkan harga penawaran, bukan harga kontrak yang disepakati, sehingga selisih terhadap harga penutupan akhir belum diketahui. Sementara itu produk terbaru terserap dengan cepat. 1122 Madison Avenue telah mengikat 24 dari 26 unitnya dalam kontrak sejak pertengahan Januari dengan rata-rata $5,378 per kaki persegi, dan konversi Flatiron Building di 175 Fifth Avenue mengikat 16 dari 36 unit dengan rata-rata $4,779 per kaki persegi. Itu adalah angka penyerapan dan harga, bukan pengukuran selisih tawar, sehingga saya tidak akan mengatakan bahwa kedua proyek itu terjual tanpa negosiasi. Yang ditunjukkan pola tersebut adalah bahwa persediaan sponsor lama dari siklus sebelumnya terserap dengan penurunan harga yang kasatmata, sementara peluncuran terbaru tidak menganggur.
Ke mana perginya permintaan? Perhatikan pasar sewa
Sesuatu yang tidak biasa terjadi di pasar sewa Manhattan musim panas ini, dan dua orang paling cermat di industri ini secara terbuka mengaitkan sebagiannya dengan pajak baru tersebut. Pada Juli median sewa Manhattan mencapai $5,000 untuk pertama kalinya dalam sejarah, naik 6.4% dibanding tahun lalu, dengan rata-rata $6,306 dan rata-rata sewa per kaki persegi di atas $101, keduanya rekor. Persediaan listing sewa turun menjadi 6,421, anjlok 39.3% dibanding tahun lalu, penurunan ketiga belas berturut-turut dan yang terendah dalam dua tahun.
Jonathan Miller, yang melaporkan seri data tersebut, menyampaikannya begini: "Penurunan pasokan luar biasa tajam untuk periode tahun ini, sehingga salah satu faktornya mungkin adalah penerapan pajak pied-a-terre untuk rumah kedua senilai $5 juta ke atas. Semakin banyak pembeli pied-a-terre memilih menyewa daripada membeli, dan sebagian pemilik yang ada menjual rumah kedua mereka lalu menyewa saat berada di kota, keduanya menambah permintaan pada kumpulan sewa yang sudah sangat terbatas." Pam Liebman, kepala eksekutif Corcoran, mengatakan lonjakan sewa tersebut "mengindikasikan bahwa sebagian calon pembeli mungkin sudah memilih fleksibilitas dibanding kepemilikan." Perhatikan apa yang tidak dikatakan keduanya. Keduanya membingkainya sebagai faktor yang mungkin, bukan sebab yang terbukti, dan saya pun akan berpegang pada batas itu.
Bagian pasar sewa yang paling dekat dengan populasi pajak ini adalah puncaknya, bukan bagian tengahnya, meskipun data sewa tidak mencatat apakah seorang penyewa adalah bekas pemilik atau calon pemilik, sehingga ini adalah argumen kedekatan, bukan pencocokan. Pungutan tambahan berlaku bagi apartemen yang bukan tempat tinggal utama; median sewa adalah angka seluruh pasar. Karena itu angka yang lebih relevan adalah bahwa sewa di atas $100,000 per bulan naik tujuh kali lipat sepanjang tahun ini, sewa di atas $50,000 lebih dari dua kali lipat, dan desil mewah kini rata-rata $17,464 per bulan, naik 35% dibanding tahun lalu. Di sanalah pembeli pied-a-terre akan terlihat jika mereka menyewa alih-alih membeli, dan di sanalah pergerakan itu terjadi.
Ada penjelasan tandingan yang layak mendapat bobot setara. Suku bunga KPR lebih tinggi daripada setahun lalu, dan suku bunga yang lebih tinggi mendorong pembeli marginal menyewa tanpa keterlibatan kebijakan pajak sama sekali. Miller sendiri juga menyebut FARE Act, dan mencatat bahwa pemilik properti tampak menarik listing dari platform publik untuk menghindari gesekan komisi broker, yang "akan mengecilkan persediaan yang terlihat tanpa harus mengurangi jumlah unit yang terhuni atau tersedia." Hal itu membuat sebagian dari penurunan persediaan 39.3% yang dilaporkan menjadi efek pengukuran, bukan efek nyata. Belum ada yang memisahkan sumbangan mandiri pajak ini dari efek suku bunga maupun efek keterlihatan listing, dan sampai ada yang melakukannya, posisi yang jujur adalah bahwa pajak ini merupakan satu dari beberapa pendorong yang masuk akal.
Apa yang sedang terjadi pada suku bunga KPR dan Federal Reserve?
Bukan yang diperkirakan kebanyakan orang enam bulan lalu. Suku bunga tetap 30 tahun Freddie Mac rata-rata 6.71% untuk pekan yang berakhir 3 September, dengan tenor 15 tahun di 6.04%. Setahun sebelumnya angkanya 6.50% dan 5.60%. Suku bunga bukan sekadar tinggi, tetapi lebih tinggi daripada September tahun lalu, dan telah naik sejak laporan pertengahan tahun kami.
Federal Reserve mempertahankan kisaran sasarannya pada 3.50% hingga 3.75% pada 29 Juli. Yang layak dicermati adalah pendapat berbeda di dalamnya. Pernyataan itu mencatat bahwa "yang menyatakan tidak setuju terhadap tindakan kebijakan moneter ini adalah Beth M. Hammack, Neel Kashkari, dan Lorie K. Logan, yang lebih memilih menaikkan kisaran sasaran suku bunga dana federal sebesar 1/4 poin persentase pada pertemuan ini." Tiga pejabat menginginkan kenaikan pada pertemuan tersebut. Itu adalah sinyal yang berarti mengenai arah perdebatan di dalam komite, meskipun hal itu menggambarkan satu pertemuan, bukan pandangan yang sudah mapan. Keputusan berikutnya dijadwalkan pada 16 September, enam hari setelah pembaruan ini terbit, dan saya tidak akan memprediksinya.
Bagi pembeli di Manhattan, poin praktisnya lebih sempit. Pembelian tunai lazim di segmen atas pasar ini, dan pembeli tunai tidak terpengaruh suku bunga kebijakan. Tempat di mana penawaran jumbo 7% benar-benar mengubah perilaku adalah di kalangan pembeli yang menggunakan pembiayaan, dan itulah bagian pasar yang pertama kali dijangkau oleh perubahan suku bunga.
Argumen tandingan yang jujur
Seorang skeptis akan mengatakan hal berikut, dan skeptis itu tidak akan keliru soal faktanya. Volume kontrak turun sekitar 10.5% dibanding tahun lalu pada seri UrbanDigs dan 6% pada seri Corcoran, yang merupakan pelemahan nyata bagaimanapun Anda membingkai sisi pasokannya. Harga rata-rata co-op per kaki persegi versi Corcoran turun 10% dibanding tahun lalu pada Agustus, dan rata-rata harga penawaran segmen mewah per kaki persegi turun 6%. Lama pemasaran 120 hari menurut hitungan Corcoran bukanlah pasar yang bergerak cepat. Penutupan transaksi yang tercatat pada bulan terakhir juga terlihat tipis, meskipun laporan Howard Hanna mengingatkan bahwa jumlah yang tercatat tertinggal dari catatan publik dan tidak boleh dibaca sebagai penurunan nyata.
Jawaban saya adalah bahwa semua itu benar dan tidak satu pun bertentangan dengan pembacaan sisi pasokan. Sebuah pasar dapat memiliki lebih sedikit transaksi dan harga yang lebih kokoh pada saat bersamaan, dan itulah persisnya wujud pasar yang dibatasi pasokan. Yang akan mengubah pandangan saya adalah September dan Oktober di mana persediaan pulih mengikuti gelombang listing musim gugur yang biasa, tetapi selisih tawar tetap melebar. Penjualan dalam proses yang berjalan 9.3% di atas tahun lalu bertentangan dengan skenario itu, tetapi itulah yang akan saya cermati, dan saya akan melaporkannya apa pun hasilnya.
Apa artinya ini bagi pembeli, penjual, dan pemilik non tempat tinggal utama
Bagi pembeli. Ruang negosiasi yang Anda baca tahun lalu sebagian besar telah hilang pada angka 3.4%. Namun ruang itu tidak hilang di semua tempat. Persediaan lama tetap menjadi tempat daya tawar berada: laporan September Howard Hanna NYC menempatkan selisih median terhadap harga penawaran pada persediaan berusia 120 hari ke atas di sekitar 9%, berbanding 3.4% untuk pasar secara keseluruhan. Jika Anda sedang mencari, pertanyaannya bukan apakah pasarnya lemah, melainkan apakah apartemen tertentu itu sudah lama tak bergerak. Mintalah kepada saya daftar terkini persediaan 120 hari ke atas di gedung yang Anda incar.
Bagi pembeli non tempat tinggal utama dan pembeli asing. Hitunglah pungutan tambahan sebelum Anda mengajukan penawaran, berdasarkan nilai pasar DOF dan bukan harga beli Anda, serta selesaikan status kependudukan dan struktur kepemilikan sebelum Anda menandatangani. Ambang menyeluruh berarti perbedaan antara berada tepat di bawah dan tepat di atas ambang batas lebih besar daripada yang tampak. Jika Anda sudah memiliki properti dan memiliki klaim pembebasan apa pun, 6 Oktober adalah tanggal yang menentukan. Lihat panduan kami mengenai pajak warisan Amerika Serikat bagi pembeli asing jika Anda memiliki properti melalui suatu entitas.
Bagi penjual. Kelangkaan berpihak kepada Anda dan itu adalah keunggulan nyata. Selisih pasar 3.4% tetap bukan izin untuk menguji angka yang berlebihan. Apartemen yang melepas mendekati 9% adalah apartemen yang sudah lama tak bergerak, dan mereka dinegosiasikan terhadap riwayat listing-nya sendiri, bukan terhadap pasar. Tetapkan harga sesuai bukti pada tiga pekan pertama. Jika calon pembeli Anda kemungkinan besar bukan penghuni utama, pahami bahwa biaya kepemilikan mereka meningkat tahun ini dan bersiaplah menghadapinya dalam pembicaraan.
Bagi pemegang saham dan pengurus co-op. Inilah kelompok yang benar-benar menghadapi persoalan baru. Aturan DOF menjadikan pungutan tambahan, beserta denda dan bunganya, sebagai hak tanggungan atas properti, dan pada co-op gedunglah yang menerima tagihan. Pengurus diubah menjadi pemungut pajak dalam tenggat yang sempit. Jika Anda duduk dalam kepengurusan, hal ini layak masuk agenda sekarang, bukan pada bulan Desember. Panduan kami mengenai kondominium dibanding co-op membahas perbedaan kepemilikan yang mendasari hal ini.
Ingin pembacaan ini untuk satu gedung atau satu kisaran harga? Saya akan menyiapkan pembanding terkini, persediaan lama, dan aktivitas kontrak sebelum Anda mengajukan penawaran atau memasarkan, serta menjelaskan bagaimana pungutan tambahan itu disusun. Posisi pajak Anda sendiri adalah pertanyaan bagi penasihat pajak Anda, dan saya akan bekerja berdampingan dengan mereka.
Metodologi dan sumber. Angka bulanan Manhattan adalah data aktual UrbanDigs Agustus 2026 sebagaimana diterbitkan ulang oleh Howard Hanna NYC Research, serta laporan Manhattan Agustus 2026 dari Corcoran. Keduanya menggunakan metodologi berbeda dan tidak dapat dibandingkan secara langsung; masing-masing diberi label pada titik penggunaannya. Angka kuartalan dan biaya hunian bulanan berasal dari laporan Manhattan Kuartal 2 2026 oleh Jonathan Miller yang diterbitkan bersama The Real Deal. Data kontrak mewah mingguan berasal dari Olshan Luxury Market Report untuk pekan 31 Agustus hingga 6 September 2026, yang mencakup properti hunian Manhattan dengan harga penawaran $4 juta ke atas. Suku bunga KPR adalah Primary Mortgage Market Survey milik Freddie Mac untuk pekan yang berakhir 3 September 2026; APR jumbo berasal dari pemantauan tiga bank yang dihimpun Howard Hanna NYC, bukan survei nasional. Angka Federal Reserve berasal dari pernyataan FOMC tanggal 29 Juli 2026. Mekanisme pungutan tambahan pied-a-terre dikutip dari aturan final Department of Finance Kota New York yang ditetapkan pada 14 Juli 2026 (19 RCNY section 62); pita tarif sebagaimana dilaporkan oleh Greenberg Traurig, Dechert dan CNBC. Status perkara adalah per 9 September 2026, tanpa putusan yang dikeluarkan. Kontrak yang ditandatangani merupakan indikator awal dan tidak dapat dibandingkan dengan penjualan yang telah ditutup, yang tercatat lebih lambat. Tidak ada bagian di sini yang merupakan nasihat perpajakan atau hukum; pastikan posisi Anda sendiri bersama penasihat yang berkualifikasi. Diterbitkan 10 September 2026 oleh Anthony Guerriero, Manhattan Miami Real Estate.
Berita Pasar Properti Manhattan
Para pembeli di Manhattan menandatangani kontrak dengan laju tercepat dalam lebih dari setahun, dengan 1.162 transaksi yang ditandatangani selama 30 hari terakhir sementara inventaris aktif turun 8,5% dibandingkan tahun lalu. Penetapan harga yang disiplin dari pihak penjual dan suku bunga hipotek di sekitar 6,5% mendorong aktivitas ini, sementara properti di atas 4 juta dolar masih ditutup di bawah harga yang diminta. Berikut adalah bacaan mingguan tentang kondisi pasar dan artinya bagi Anda yang sedang membeli atau menjual saat ini.
Secara ringkas: Manhattan mencatat 1.162 kontrak yang ditandatangani dalam 30 hari terakhir, naik 10,1% dibandingkan tahun lalu, dengan 302 kontrak baru minggu ini, naik 29,6%. Inventaris aktif sebesar 6.761 listing, turun 8,5% dibandingkan tahun lalu. Suku bunga hipotek konvensional 30 tahun berada di sekitar 6,56%, sekitar 0,36 poin di bawah level setahun lalu.
Pasokan adalah sisi lain dari cerita ini, dan semakin menyempit. Inventaris aktif berada di angka 6.761 listing, turun 8,5% dari setahun lalu meski gelombang normal listing musim semi telah tiba. Pasar tengah menyortir dirinya sendiri berdasarkan kedisiplinan harga. Sekitar 40% dari listing aktif kini telah tersedia selama 90 hari atau lebih, yaitu segmen stagnan yang mengindikasikan penetapan harga yang keliru. Properti yang dihargai dengan tepat bergerak cepat sementara yang dihargai terlalu tinggi tidak beranjak, berdasarkan data kontrak dan inventaris langsung dari UrbanDigs untuk pekan 25 Mei 2026.
The Upper West Side adalah contoh paling jelas dari kisah kota yang terjadi di tingkat lingkungan. Harga kondominium per kaki persegi mencapai $1.752 pada median bergulir dua bulan, naik 11,2% dari setahun lalu, sementara harga koperasi bertahan di $1.194. Penjualan yang ditutup di lingkungan ini melonjak 34,1% dibandingkan tahun lalu dengan harga jual median sebesar $1,7 juta, sebuah kenaikan tahunan sebesar 20,3%. Dalam lebih dari 20 tahun memberi nasihat kepada pembeli dan penjual di Manhattan, tanda paling jelas dari lingkungan yang sehat adalah persis ini: produk kondominium yang langka ditawar naik sementara pasokan koperasi membangun kembali dan tetap terjual. Pembeli yang mengejar kondominium siap huni bersaing; pembeli yang terbuka pada koperasi memiliki lebih banyak ruang.
| Metrik | Kondominium | Koperasi |
|---|---|---|
| Harga per kaki persegi (median bergulir) | $1,752 (+11,2% y/y) | $1,194 |
| Listing aktif | 164 | 263 (+43,7% YTD) |
| Harga jual median (lingkungan) | $1,7M, naik 20,3% y/y | |
| Hari di pasar (lingkungan) | 65 hari, turun 22,6% MoM | |
Perilaku harga terbagi tajam berdasarkan segmen. Di kisaran $1 juta hingga $2 juta, 28% penjualan ditutup di atas harga yang diminta dan 23% ditutup pada harga yang diminta, tanda persaingan yang nyata. Di atas $4 juta, gambaran berbalik: 60% dari penjualan tersebut ditutup di bawah harga yang diminta, sehingga pembeli bermodal kuat di segmen teratas tetap memiliki daya tawar. Pembiayaan kembali menjadi angin segar, dengan suku bunga konvensional 30 tahun di sekitar 6,56% dan jumbo di sekitar 6,64%, keduanya sekitar 0,36 hingga 0,41 poin di bawah level setahun lalu. Hal ini paling berdampak pada segmen pembiayaan di bawah $4 juta. Untuk konteks jangka panjang, lihat ringkasan K1 2026 dan ulasan akhir tahun K4 2025 lebih lanjut di halaman ini.
Apa arti data ini bagi pembeli dan penjual
Bagi pembeli. Di bawah $2 juta, antisipasi persaingan dan bergeraklah dengan tegas, karena properti yang dihargai tepat terjual cepat. Di atas $4 juta, Anda memiliki daya tawar, karena sebagian besar penjualan di sana ditutup di bawah harga yang diminta. Peluang terbaik saat ini adalah listing yang telah berumur 90 hari lebih, di mana penjual paling mungkin bernegosiasi.
Bagi penjual. Penetapan harga yang realistis menang. Properti siap huni yang dihargai sesuai pasar ditandatangani dengan cepat, sementara properti yang dihargai terlalu tinggi masuk ke dalam 40% yang telah bertahan selama 90 hari atau lebih. Biaya mencoba harga tinggi adalah berbulan-bulan waktu yang terbuang dan harga akhir yang lebih lemah.
Penjual: dapatkan kisaran harga berbasis data yang dirancang untuk terjual dalam kurang dari 60 hari. Pembeli: dapatkan listing yang dapat dinegosiasikan minggu ini.
Memantau gedung atau kisaran harga tertentu? Kami menarik data kontrak langsung dan hari di pasar untuk klien privat. Hubungi kami via WhatsApp di +1 646 376 8752.
Berita Pasar Properti Manhattan: Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah harga properti Manhattan sedang turun?
Tidak, harga Manhattan tidak turun secara umum. Per pekan 25 Mei 2026, kontrak yang ditandatangani naik 10,1% dibandingkan tahun lalu dan harga kondominium per kaki persegi di Upper West Side naik 11,2%. Kelemahan terbatas pada listing yang dihargai terlalu tinggi yang telah berada di pasar selama 90 hari atau lebih, yang kini menyumbang sekitar 40% dari inventaris aktif.
Apakah sekarang waktu yang tepat untuk membeli properti di NYC?
Bagi pembeli dengan pembiayaan di bawah $4 juta, kondisi telah membaik. Suku bunga hipotek di sekitar 6,56% sekitar 0,36 poin di bawah setahun lalu, dan pilihan paling luas ada di kisaran tersebut. Bagi pembeli di atas $4 juta, 60% penjualan terkini ditutup di bawah harga yang diminta, sehingga ada ruang untuk bernegosiasi. Kendala utama adalah inventaris siap huni yang langka, yang menguntungkan pembeli yang bertindak tegas.
Apa prediksi pasar properti NYC untuk 2026?
Tren saat ini menunjukkan harga yang stabil dan volume transaksi yang terus meningkat hingga paruh kedua 2026, didukung oleh inventaris yang ketat, suku bunga hipotek yang mereda, dan aktivitas kontrak yang kuat. Segmen trophy di puncak pasar diperkirakan tetap menjadi segmen dengan pasokan paling terbatas, menjaga kekuatan penetapan harga di tangan penjual produk langka dan jadi.
Mengapa laporan ini melacak kontrak yang ditandatangani, bukan penutupan?
Penjualan yang ditutup mencerminkan keputusan yang dibuat 60 hingga 90 hari sebelumnya, sehingga menggambarkan masa lalu. Kontrak yang ditandatangani mencerminkan apa yang sedang dilakukan pembeli saat ini, yang menjadikannya sinyal waktu nyata yang lebih akurat di pasar yang bergerak cepat. Inilah mengapa berita pasar properti Manhattan mingguan kami mengutamakan aktivitas kontrak.
Metodologi: angka mingguan mencakup kondominium dan koperasi Manhattan dan dikompilasi dari data kontrak, inventaris, dan harga langsung dari UrbanDigs untuk pekan 25 Mei 2026. Tolok ukur kuartalan dari Douglas Elliman / Miller Samuel. Terakhir diperbarui 8 Juni 2026 oleh Anthony Guerriero, Manhattan Miami Real Estate.
K1 2026, EditorialPengantar
K1 2026 bukan merupakan pemulihan menyeluruh di Manhattan. Ini adalah pasar kondo yang selektif dan didorong oleh kekayaan, di mana pasokan pengembangan baru yang terbatas, proporsi transaksi skala besar yang lebih tinggi, dan permintaan mewah yang tangguh mengambil alih peran yang tidak dimainkan oleh inflasi harga secara luas.
Untuk inventaris sponsor aktif dan menara Manhattan yang baru diserahterimakan,jelajahi pengembangan baru NYC.
Angka utama hanya bercerita ketika dibaca bersama. Penutupan naik 1% year over year. Volume naik 4%. Harga median naik 9%. Kesenjangan antara jumlah transaksi dan penetapan harga adalah sinyal:transaksi yang lebih sedikit, lebih besar, lebih berkualitasmenetapkan arah, sementara inventaris biasa terus terserap di harga biasa.
Bagi pembeli global, penjual, dan family office, pelajaran praktisnya adalah bahwa segmen teratas pasar mulai terpisah dari segmen menengah. Modal terkonsentrasi pada kelompok produk kondo yang lebih sempit, butik, dekat taman, signifikan secara arsitektur, trofi pusat kota. Konsentrasi itu, bukan antusiasme pasar secara keseluruhan, yang menghasilkan kekuatan penetapan harga yang terlihat dalam data K1.
Gambaran Pasar
- Harga Median:$1.28M (+9% y/y)
- Harga Rata-rata:~$2.25M
- Rata-rata PPSF:$1,972 (+4% y/y)
- Volume Penjualan:$6.2B (+4% y/y)
- Penutupan:2,757 (+1% y/y)
- Inventaris Aktif:~6,000 unit (terendah K1 dalam lima tahun)
- Peluncuran Pengembangan Baru:81 unit (~75% di bawah rata-rata 10 tahun)
- Transaksi $3M+:+10% y/y
- Rata-rata Kondo:~$3.16M
- Penutupan Kondo 4BR+:~$10.88M / ~$2,965 PPSF
- Kontrak Kondo 4BR+:~$13.32M / ~$3,268 PPSF
Poin utama:Manhattan dipimpin oleh kualitas, kelangkaan, dan kekayaan, bukan oleh inflasi harga secara luas.
Kontrak, Sinyal Pasar Real-Time
Penutupan menggambarkan masa lalu. Kontrak menggambarkan masa kini.
Penutupan K1 2026 mencerminkan kesepakatan yang sebagian besar dinegosiasikan pada akhir 2025. Untuk membaca pasar langsung, instrumen yang lebih berguna adalah pipeline kontrak, apa yang berkomitmen oleh pembeli hari ini, dengan harga berapa, dan dalam skala apa.
Sinyal dari kontrak lebih kuat daripada sinyal dari penutupan. Kondo 4+ kamar tidur yang dalam kontrak selama K1 rata-rata sekitar$13.32M dan $3,268 PPSF, dibandingkan angka penutupan sekitar $10.88M dan $2,965 PPSF. Buku kontrak lebih besar dan diharga lebih tinggi daripada buku penutupan.
Divergensi itu penting. Ini menunjukkan bahwa ujung atas pasar, jika ada, sedang berakselerasi memasuki K2, dan bahwa data penutupan K2, ketika diterbitkan, kemungkinan akan lebih kuat dari K1. Pembeli yang beroperasi dengan asumsi pasar lemah sedang membaca informasi yang tertinggal.
Pasar Kondo
Aktivitas kondo menopang kuartal ini. Rata-rata kondo ditutup mendekati$3.16M, jauh di atas rata-rata seluruh Manhattan sekitar $2.25M, mencerminkan perpaduan pembeli dan kelemahan relatif kecepatan co-op pada titik harga yang sebanding.
Kekuatan penetapan harga terkonsentrasi pada unit yang lebih besar. Kondo 4+ kamar tidur rata-rata sekitar $10.88M ditutup, pada sekitar $2,965 PPSF. Data kontrak yang bersifat forward-looking bahkan lebih kuat, sebagaimana dibahas di atas.
Interpretasinya lugas. Pembeli dengan pilihan membayar premium untuk skala, penyelesaian, dan ketidakinggantian. Pembeli tanpa pilihan tersebut sedang bernegosiasi.
Mewah, Ultra-Mewah, dan Trofi
Kami mendefinisikanmewahsebagai sekitar 10% teratas pasar Manhattan, kira-kira $4M ke atas. Berdasarkan definisi tersebut, volume mewah adalah kisah dominan K1: transaksi $3M+ naik 10% year over year dibandingkan penutupan keseluruhan yang pada dasarnya stabil.
Kami tidak mendefinisikanultra-mewahsekadar sebagai "di atas $10M." Ambang batas tersebut terlalu longgar. Untuk Manhattan Miami, ultra-mewah umumnya mensyaratkan harga $10M+ sekaligus sekitar $4,000+ PPSF. Di bawah ambang PPSF tersebut, unit seharga $10M+ adalah unit besar, tidak serta-merta prime.
Properti trofiadalah kategori tersendiri, didefinisikan bukan berdasarkan harga melainkan oleh konvergensi ketidakinggantian, pemandangan, skala, silsilah gedung, privasi, dan kelangkaan. Mungkin ada beberapa lusin aset trofi sejati di Manhattan pada waktu tertentu. K1 2026 mengonfirmasi bahwa permintaan terhadapnya nyata, dalam, dan global.
Pengembangan Baru, Kisah Pasokan
Titik data K1 2026 terpenting bukanlah sebuah penutupan. Melainkan sebuah peluncuran.
Hanya81 unit pengembangan baru yang diluncurkan di K1, sekitar 75% di bawah rata-rata 10 tahun. Ini bukan masalah permintaan. Ini adalah masalah pasokan.
Pengembang Manhattan menghadapi biaya modal yang tinggi, perakitan lahan yang kompleks, dan pipeline yang sudah menipis sebelum 2025. Hasilnya adalah bahwa produk kondo baru berkualitas tinggi, khususnya proyek butik, dekat taman, pusat kota, dan signifikan secara arsitektur, memasuki pasar pada sebagian kecil dari kecepatan yang dibutuhkan untuk menyerap modal global yang mengalir ke New York.
Kekurangan ini yang mendukung penetapan harga di segmen teratas. Ketika pasokan terbatas secara struktural dan permintaan tidak, perhitungan harga di tingkat atas tidak memerlukan partisipasi pasar yang luas. Hanya diperlukan sepuluh pembeli berkualifikasi berikutnya per proyek.
Aktivitas Trofi Penting
Beberapa transaksi K1 mengilustrasikan polanya.
1122 Madison Avenue.Kondominium batu kapur Robert A.M. Stern di Upper East Side mencatat aktivitas kontrak awal yang kuat, dengan laporan 18 dari 26 unit dalam kontrak dalam hitungan minggu pada harga rata-rata mendekati$5,439 per kaki persegi. Kecepatan lease-up pada PPSF tersebut adalah pembacaan paling presisi yang tersedia tentang permintaan trofi UES.
175 Fifth Avenue (Konversi Flatiron Building).Konversi landmark menghasilkan kontrak yang dilaporkan termasuk unit mendekati$24.8M dan $30.5M. Kesediaan pembeli membayar premium konversi landmark untuk gedung yang tak tergantikan mengonfirmasi bahwa silsilah ditetapkan harganya secara eksplisit, bukan implisit.
70 Vestry, Tribeca.Sebuah laporanpenjualan penthouse $57Mmemperkuat argumen bahwa permintaan trofi pusat kota sepenuhnya terjaga. Ini bukan semata-mata kisah Billionaires' Row, modal bergerak ke selatan sekaligus ke atas.
Dispersi di UES, Flatiron, dan Tribeca penting. Pasar trofi bukan satu lingkungan tunggal. Ini adalah ambang kualitas.
Implikasi bagi Pembeli
Bagi pembeli yang beroperasi di atas $4M, dan khususnya di atas $10M, data K1 menentang menunggu koreksi pasar secara luas. Pergerakan harga tidak berasal dari spekulasi. Ini berasal dari pasokan yang terbatas bertemu dengan permintaan kekayaan yang langgeng. Dalam rezim seperti itu, biaya menunggu bertambah dengan cepat ketika peluncuran berkualitas tinggi berikutnya berjarak enam hingga dua belas bulan.
Pipeline kontrak memperkuat argumen tersebut. Indikator ke depan lebih kuat daripada indikator penutupan, yang berarti pembeli yang hanya membaca data penutupan sedang melakukan underwriting terhadap pasar yang tidak lagi ada.
Langkah yang disiplin adalah melakukan underwriting terhadap aset spesifik, bukan rata-rata pasar. Produk kondo terbaik di kelasnya diperdagangkan pada kurvanya sendiri.
Implikasi bagi Penjual
Bagi pemilik produk kondo berkualitas, khususnya unit yang lebih besar, dibedakan secara arsitektur, atau terlindungi pemandangannya, K1 mengonfirmasi bahwa leverage penetapan harga ada, tetapi hanya dengan positioning yang tepat. Pasar menghargai kelangkaan, bukan optimisme. Strategi daftarkan-dan-turunkan-harga yang agresif masih dihukum; peluncuran yang dihargai dengan baik dan dipresentasikan dengan baik berhasil terserap.
Bagi pemilik produk sekunder, kalkulasinya berbeda. Penetapan harga median dan rata-rata telah bergerak, tetapi penyerapan masih bergantung pada penetapan harga yang realistis ke dalam kelompok pembeli yang selektif.
K1 2026, Pertanyaan yang Sering Diajukan
Berapa harga kondo Manhattan median di K1 2026?
Berapa banyak kondo Manhattan yang ditutup di K1 2026?
Berapa banyak unit pengembangan baru yang diluncurkan di K1 2026?
Apa perbedaan antara properti mewah dan ultra-mewah Manhattan?
Apa transaksi trofi Manhattan paling penting di K1 2026?
Apakah kontrak kondo Manhattan dihargai lebih tinggi daripada penutupan?
Apakah harga apartemen Manhattan sedang turun pada September 2026?
Harga September belum dapat diukur; data bulanan terbaru adalah Agustus. Menurut data aktual UrbanDigs Agustus 2026, median harga jual Manhattan adalah $1.26 juta, naik 3.1% dibanding tahun lalu tetapi turun dari $1.33 juta pada Juli, yaitu penurunan kira-kira 5.3% dibanding bulan sebelumnya. Bacalah angka tahunan sebagai tren dan angka bulanan sebagai derau pada pasar musim panas yang tipis. Selisih median terhadap harga penawaran menyempit menjadi 3.4%, yang tersempit sepanjang 2026, dan listing aktif berjumlah 4,462, sekitar 20% di bawah setahun sebelumnya, sehingga harga ditopang oleh kelangkaan pasokan, bukan oleh permintaan yang kuat. Median ini mencakup kondominium dan co-op secara gabungan, bukan kondominium saja.
Berapa banyak yang dapat saya negosiasikan untuk sebuah apartemen Manhattan saat ini?
Lebih sedikit daripada titik mana pun sepanjang 2026 untuk listing rata-rata, dan jauh lebih banyak untuk listing yang sudah lama tak bergerak. Selisih median terhadap harga penawaran pada Agustus 2026 adalah 3.4% menurut data UrbanDigs, turun dari 3.8% pada Juli. Corcoran, dengan seri datanya sendiri, melaporkan rata-rata selisih 3.9% dari harga penawaran terakhir pada Agustus. Pengecualiannya adalah persediaan lama: laporan September 2026 Howard Hanna NYC menempatkan selisih median terhadap harga penawaran pada persediaan berusia 120 hari ke atas di sekitar 9%. Pertanyaan praktisnya bukan apakah pasarnya lemah, melainkan apakah apartemen tertentu itu sudah lama tak bergerak.
Mengapa persediaan Manhattan begitu rendah pada 2026?
Ada dua sebab, satu bersifat siklikal dan satu struktural. Secara siklikal, penjual tidak memasarkan properti: listing baru pada Agustus 2026 berjumlah 526, turun sekitar 40% dibanding tahun lalu, dan jumlah listing aktif berkurang kira-kira 1,150 hunian dalam sebulan, dari 5,613 menjadi 4,462. Secara struktural, stok proyek baru yang tersedia untuk dibeli telah menipis. Laporan kuartal kedua Jonathan Miller mencatat persediaan listing proyek baru sebanyak 445 unit, turun 62.2% dibanding tahun lalu, berbanding persediaan hunian lama yang hanya turun 7.2%. Listing aktif berada pada 4,341 di pekan 7 September, kira-kira 24% di bawah setahun sebelumnya dan merupakan penurunan mingguan kedua belas berturut-turut.
Apakah pajak pied-a-terre dihitung berdasarkan harga beli atau nilai kena pajak?
Bukan keduanya. Pajak itu dihitung berdasarkan nilai pasar properti menurut Department of Finance Kota New York. Aturan final DOF yang ditetapkan pada 14 Juli 2026 menyatakan bahwa pungutan tambahan tersebut "dihitung sebagai hasil perkalian antara tarif pungutan tambahan yang ditetapkan undang-undang dan nilai pasar properti yang bersangkutan," serta menegaskan bahwa "karena pungutan tambahan ini didasarkan pada nilai pasar, bukan nilai kena pajak," daftar penilaian wajib memuat nilai pasar. Nilai pasar DOF Anda pada umumnya tidak sama dengan harga yang Anda bayarkan. Ini adalah informasi umum, bukan nasihat perpajakan.
Apakah pajak pied-a-terre dikenakan atas keseluruhan nilai atau hanya atas jumlah di atas ambang batas?
Atas keseluruhan nilai. Aturan final DOF menyatakan bahwa "apabila penilaian atas suatu properti atau unit hunian koperasi melampaui ambang batas, seluruh nilai properti tersebut dikenai pungutan tambahan." Hal itu menjadikannya ambang menyeluruh, bukan lapisan bertingkat: begitu nilai pasar menurut DOF melewati suatu ambang batas, tarif yang berlaku dikenakan atas keseluruhan nilai, bukan hanya bagian di atas garis tersebut. Untuk co-op dan kondominium, tarif menurut undang-undang berkisar antara 4% hingga 6.5% bergantung pada pitanya. Pemilik yang berada di dekat ambang batas sebaiknya meminta nasihat khusus dari pengacara pajak atau CPA.
Kapan tenggat pembebasan pajak pied-a-terre New York?
6 Oktober 2026. Tanggal pengajuan telah diperpanjang dua kali, dari semula 21 Agustus menjadi 18 September dan kemudian menjadi 6 Oktober. Per 28 Agustus 2026 kota melaporkan 10,871 permohonan telah dimulai, 5,874 diselesaikan dan 3,655 disetujui. Sebuah gugatan yang diajukan di Richmond County mempersoalkan cara pajak ini diterapkan, bukan pajaknya sendiri; penetapan sementara yang dikeluarkan pada 10 Agustus ditangguhkan ketika kota mengajukan banding, perkara disidangkan pada 31 Agustus, dan belum ada putusan hingga 9 September 2026. Perkara tersebut menyangkut penerapan, bukan keberadaan pajaknya. Kelayakan dan pengajuan adalah pertanyaan bagi penasihat pajak Anda sendiri.
Apakah pasar mewah Manhattan runtuh pada September 2026?
Tidak, meskipun satu pekan terlihat berat. Pada pekan 31 Agustus hingga 6 September 2026, Olshan Realty mencatat 13 kontrak pada level $4 juta ke atas dengan total $66,240,000, tanpa satu pun transaksi pada level $10 juta ke atas dan dengan volume nilai mingguan terendah sejak September 2023. Ulasan Olshan sendiri mencatat bahwa September pada umumnya adalah bulan terlemah sepanjang tahun di pasar mewah. Diukur sepanjang tahun, kelas trofi justru unggul: 218 kontrak ditandatangani pada level $10 juta ke atas sepanjang 2026 berbanding 202 pada periode yang sama tahun 2025. Secara terpisah, Corcoran mencatat 52 kontrak di atas $5 juta pada Agustus, naik 13% dibanding tahun lalu.
Berapa biaya memiliki apartemen di Manhattan pada 2026?
Lebih besar daripada tahun lalu, pada tiga sisi sekaligus. Laporan kuartal kedua Jonathan Miller mencatat median biaya pemeliharaan bulanan co-op sebesar $3,077, atau $2.83 per kaki persegi, naik masing-masing 10.2% dan 16% dibanding tahun lalu, serta iuran bersama bulanan kondominium ditambah pajak properti sebesar $4,466, atau $3.37 per kaki persegi. Pembiayaan pun lebih mahal: suku bunga tetap 30 tahun Freddie Mac berada di 6.71% pada 3 September 2026, dengan pemantauan APR jumbo Manhattan dari tiga bank rata-rata 6.99% pada 2 September. Selain itu pemilik yang bukan penghuni utama kini juga menanggung pungutan tambahan pied-a-terre, yang dihitung atas keseluruhan nilai pasar DOF mereka.
Apakah Federal Reserve akan memangkas suku bunga pada September 2026?
Belum diketahui pada saat pembaruan ini disusun, dan arah perdebatannya telah berubah. FOMC mempertahankan kisaran sasarannya pada 3.50% hingga 3.75% pada 29 Juli 2026, dan pernyataannya mencatat bahwa Beth M. Hammack, Neel Kashkari dan Lorie K. Logan menyatakan pendapat berbeda karena mereka "lebih memilih menaikkan kisaran sasaran suku bunga dana federal sebesar 1/4 poin persentase pada pertemuan ini." Tiga pejabat menginginkan kenaikan, bukan pemangkasan. Keputusan berikutnya dijadwalkan pada 16 September 2026, setelah pembaruan ini diterbitkan. Kami tidak membuat perkiraan mengenainya.
Berapa median harga jual Manhattan pada Kuartal 2 2026?
$1,250,000, sebuah rekor, naik 4.2% dibanding tahun lalu, menurut laporan Manhattan kuartal kedua oleh Jonathan Miller yang diterbitkan bersama The Real Deal. Angka itu mencakup co-op dan kondominium secara gabungan, bukan kondominium saja. Harga jual rata-rata adalah $2,113,806, naik 0.7%, dan harga rata-rata per kaki persegi adalah $1,694, naik 2.7%. Penjualan yang ditutup turun 6.3% menjadi 2,849 sementara persediaan listing turun 15% menjadi 7,049. Kesimpulan Miller sendiri adalah bahwa kenaikan tersebut "lebih didorong oleh pasokan yang ketat dan pergeseran ke arah penjualan segmen atas daripada oleh permintaan yang kuat."
Apakah sekarang waktu yang tepat untuk membeli apartemen di Manhattan?
Hal itu jauh lebih bergantung pada apartemen mana daripada pada pasarnya. Per September 2026 listing pada umumnya hanya melepas 3.4% dari harga penawaran, yang tersempit sepanjang tahun ini, sehingga pencarian tawaran murah secara umum tidak produktif. Laporan September 2026 Howard Hanna NYC menempatkan selisih median pada listing berusia 120 hari atau lebih di sekitar 9%, kira-kira tiga kali lipat angka pasar, dan di sanalah daya tawar berada. Pungutan tambahan pied-a-terre hanya berlaku bagi apartemen yang bukan tempat tinggal utama pemilik, anggota keluarga inti, atau penyewa, sehingga pembeli yang posisinya berada di luar definisi tersebut tidak menanggungnya. Pembiayaan adalah kendalanya: suku bunga tetap 30 tahun Freddie Mac berada di 6.71% untuk pekan yang berakhir 3 September 2026, dan pemantauan jumbo Manhattan dari tiga bank yang dihimpun Howard Hanna NYC rata-rata 6.99% pada 2 September.
Penutup
Pasar kondo Manhattan memasuki 2026 dengan segmen teratas yang lebih sempit dan lebih kuat di mana yang diperhitungkan. Permintaan trofi bersifat global. Pasokan pengembangan baru terbatas secara struktural. Kekayaan terkonsentrasi pada aset terbaik di kelasnya di Manhattan maupun Miami, dan koridor modal antara kedua kota terus semakin dalam.
Bagi pembeli dan penjual UHNW, kombinasi tersebut mendefinisikan kerangka strategis untuk sisa tahun ini. Peluang bukan terletak pada memprediksi pasar, melainkan pada mengidentifikasi aset spesifik di mana kelangkaan, kualitas, dan waktu bertemu.
Sumber: Corcoran 1Q 2026 Manhattan Real Estate Market Report; SERHANT. Q1 2026 Manhattan Market Report. Oleh Anthony Guerriero, Manhattan Miami Real Estate · April 2026.
Membandingkan aliran modal? Baca analisis pasarMiamiyang paralel.
K4 2025, TinjauanAkhir Tahun
Ringkasan Eksekutif
Manhattan menutup 2025 dengan landasan yang stabil, dengan penetapan harga yang tetap kuat, inventaris yang terbatas, dan aktivitas transaksi yang didukung oleh kelanjutan kekuatan di segmen pasar yang lebih tinggi. Meski biaya pinjaman tinggi, permintaan tetap bertahan, khususnya di kalangan pembeli berbasis ekuitas yang kurang sensitif terhadap kondisi pembiayaan.
Namun, di balik metrik utama yang stabil ini, pasar mulai menunjukkan tanda-tanda awal segmentasi. Aktivitas segmen masuk melemah secara moderat, sementara transaksi mewah mencakup porsi yang semakin besar dari total volume dolar. Pada saat yang sama, pipeline pengembangan baru terus menipis, memperkuat kendala pasokan yang akan terbawa ke 2026.
Mengapa Kami Fokus pada Kontrak
Penjualan yang ditutup mencerminkan keputusan yang dibuat60-90 hari sebelumnya.
Kontrak yang ditandatangani mencerminkanperilaku pembeli saat ini.
Dalam pasar yang dibentuk oleh:
- ketidakpastian suku bunga
- volatilitas pasar keuangan
- pergeseran psikologi pembeli
kontrak memberikan indikasi yang lebih akurat tentang arah jangka pendek.
K4 2025, Gambaran Pasar
- Kontrak yang ditandatangani:Stabil hingga sedikit turun year-over-year
- Penutupan:Stabil hingga sedikit meningkat year-over-year
- Harga median:Tetap kuat, dengan pertumbuhan year-over-year yang moderat
- Inventaris:Tetap terbatas relatif terhadap norma historis
- Hari di pasar:Stabil, dengan properti yang dihargai dengan baik terus bertransaksi secara efisien
Interpretasi
- Penetapan harga tetap didukung olehpasokan terbatas
- Permintaan bertahan, khususnya pada titik harga yang lebih tinggi
- Pasar menunjukkantanda-tanda awal divergensi lintas segmen
Segmentasi Pasar, Sinyal Awal
Pasar Segmen Masuk (Di Bawah ~$3M)
- Sensitivitas yang meningkat terhadap suku bunga hipotek
- Kecepatan transaksi yang lebih lambat
- Negosiasi yang lebih besar dan kehati-hatian pembeli
Kesimpulan:
→ Permintaan tetap ada, tetapi semakin terbatas
Pasar Mewah ($3M+)
- Kekuatan aktivitas transaksi yang berkelanjutan
- Porsi yang semakin besar dari total volume pasar
- Kinerja kuat pada aset berkualitas tinggi di lokasi prime
Kesimpulan:
→ Permintaan tetap tangguh dan kurang bergantung pada kondisi pembiayaan
Pengembangan Baru, Pipeline yang Menipis
Pasokan pengembangan baru terus menyusut di K4 2025.
- Lebih sedikit proyek skala besar yang diluncurkan
- Ketergantungan yang lebih besar pada pengembangan butik
- Kecepatan penyerahan inventaris baru yang lebih lambat
Berbeda dengan siklus sebelumnya, di mana proyek individual dapat menyerahkan ratusan unit, pipeline telah beralih ke rilis yang lebih kecil dan lebih terbatas.
Implikasi:
→ Kendala pasokan masa depan sudah terbentuk pada akhir 2025
📊 NYC vs Manhattan, Perbedaan Kritis
Data headline New York City terus melebih-lebihkan kondisi pasokan yang relevan bagi pembeli Manhattan.
- Volume unit yang signifikan terkonsentrasi di Brooklyn dan Queens
- Sebagian besar pasokan tersebut di bawah $2M atau didorong oleh sewa
- Manhattan mewakili porsi unit yang lebih kecil, tetapi porsi nilai yang tidak proporsional
Bagi pembeli Manhattan, kumpulan pasokan yang relevan tetap terbatas.
Inventaris, Mendukung Penetapan Harga
Tingkat inventaris tetap terbatas sepanjang kuartal.
- Terbatasnya listing baru yang memasuki pasar
- Penjual umumnya tidak berada di bawah tekanan
- Berkurangnya persaingan di antara listing di segmen prime
Lingkungan ini terus:
- mendukung stabilitas penetapan harga
- mengurangi tekanan ke bawah
- menguntungkan properti yang diposisikan dengan baik
Perilaku Pembeli, Pergeseran Psikologi
Perilaku pembeli di K4 mencerminkan pendekatan yang lebih terukur.
- Garis waktu keputusan yang lebih panjang
- Peningkatan fokus pada nilai dan positioning
- Selektivitas yang lebih besar di semua segmen
Pada saat yang sama:
- Pembeli berpenghasilan bersih tinggi tetap aktif
- Pembelian berbasis ekuitas berlanjut
- Aset trofi dan yang dihargai dengan baik menarik minat yang kuat
Perspektif Penasihat
Menjelang akhir 2025, pasar Manhattan paling tepat digambarkan sebagai:
→ Stabil
→ Terbatas pasokan
→ Mulai tersegmentasi
- Permintaan segmen masuk menunjukkan tekanan
- Permintaan mewah tetap tangguh
- Dinamika pasokan menjadi semakin penting
Prospek, Memasuki 2026
Saat Manhattan bergerak memasuki 2026:
- Kendala pasokan diperkirakan akan berlanjut
- Selektivitas pembeli kemungkinan akan meningkat
- Segmentasi antara titik harga diperkirakan akan melebar
Ekspektasi:
→ Transisi dari pasar yang secara luas stabil ke lingkungan yang lebihselektif dan tersegmentasi
K3 2025, AnalisisMendalam
Penjualan Kondo dan Co-op Manhattan Melonjak ke Tertinggi Dua Tahun
Pasar real estate Manhattan menunjukkan kinerja luar biasa di kuartal ketiga 2025, dengan penjualan residensial mencapai level tertinggi dalam lebih dari dua tahun. Pasar sedang menunjukkan tren positif, dengan penjualan yang meningkat dan pertumbuhan harga yang mengindikasikan momentum yang kuat.
Analisis pasarkomprehensifini mengkaji tren terkini di kondo Manhattan, co-op, properti mewah, dan pengembangan baru berdasarkan laporan pasar terbaru dari Douglas Elliman.
Ringkasan Eksekutif: Pasar Perumahan Manhattan K3 2025
Pasar real estate residensial Manhattan menunjukkan kekuatan yang luar biasa di K3 2025, dengan3.158 penjualan yang ditutup mewakili peningkatan 13,4% year-over-year, kinerja kuartalan terkuat sejak 2023. Pasar kondo Manhattan dan sektor co-op keduanya mencatat pertumbuhan penjualan dua digit, sementara harga penjualan median naik 5,8% menjadi$1,180,000.
Sorotan Utama Pasar Manhattan:
-
Penjualan rumah Manhattan mencapai 3.158 penutupan, naik 13,4% secara tahunan
-
Harga kondo Manhattan median: $1.650.000 (+2,2% y/y)
Harga kondo Manhattan median secara signifikan lebih tinggi dari rata-rata nasional, menyoroti kesenjangan substansial dalam biaya perumahan. -
Harga co-op Manhattan median: $870.000 (+3,6% y/y)
Biaya perumahan, termasuk pajak properti dan biaya pemeliharaan, memainkan peran utama dalam keterjangkauan keseluruhan bagi pembeli. -
Transaksi tunai mendominasi pada 65,3% dari semua penjualan
-
Inventaris real estate mewah Manhattan turun 16,1% year-over-year
-
Penjualan pengembangan baru melonjak 71% secara tahunan
Analisis Pasar Kondo Manhattan K3 2025
Penjualan dan Penetapan Harga Kondo Manhattan
Pasar kondo Manhattan mencatat keuntungan yang mengesankan di K3 2025, dengan1.407 penutupan kondo, peningkatan 16,6% year-over-year. Ini merupakan kinerja kuartalan terkuat untuk kondo Manhattan dalam beberapa tahun terakhir.
Metrik Pasar Kondo Manhattan:
-
Harga kondo median:$1.650.000, naik 2,2% year-over-year
-
Harga kondo rata-rata:$2.651.636, turun 5,1% (mencerminkan pergeseran bauran unit)
-
Harga rata-rata per kaki persegi:$1.998, turun 2,3%
-
Suku bunga hipotek yang lebih tinggi telah menyebabkan peningkatan pembayaran bulanan bagi pembeli, membuat kepemilikan rumah kurang terjangkau dan mendorong sebagian untuk mempertimbangkan kembali keputusan pembelian mereka.
-
Hari di pasar:74 hari, turun 3,9% secara tahunan
-
Inventaris kondo:4.064 unit, naik 8,3%
Hampir70% penjualan kondo Manhattan adalah transaksi all-cashselama K3, menunjukkan kehadiran kuat pembeli berkapital tinggi di pasar. Penjualan di atas $2 juta menunjukkan pertumbuhan yang sangat kuat, meningkat tiga kali lipat dibandingkan properti di bawah $2 juta.
Harga Kondo Manhattan berdasarkan Jumlah Kamar Tidur
Bedroom TypeMedian Sale Price Q3 2025Year-over-Year ChangeStudio Condos$693,500N/A1-Bedroom Condos$1,135,000N/A2-Bedroom Condos$2,150,000Strong demand3-Bedroom Condos$3,917,500Premium segment4+ Bedroom Condos$6,601,289Luxury tierAnalisis Pasar Co-op Manhattan K3 2025
Kinerja Penjualan Co-op Manhattan
Pasar co-op Manhattan menunjukkan momentum yang kuat dengan1.751 penutupan di K3 2025, mewakili peningkatan 11,0% year-over-year. Pertumbuhan penjualan co-op melampaui persentase kenaikan kondo, menandakan minat pembeli yang terbarukan pada jenis properti Manhattan tradisional ini.
Metrik Pasar Co-op Manhattan:
-
Harga co-op median:$870.000, naik 3,6% year-over-year
-
Harga co-op rata-rata:$1.456.738, naik 8,3%
-
Harga rata-rata per kaki persegi:$1.170, turun 1,1%
-
Hari di pasar:79 hari, turun 4,8% secara tahunan
-
Inventaris co-op:3.669 unit, naik 5,7%
-
Biaya pemeliharaan co-op:$3.054 rata-rata bulanan, naik 8,1% ($2,45/kaki persegi/bulan)
Biaya perumahan ini, termasuk biaya pemeliharaan dan pajak properti, berdampak langsung pada daya beli pembeli dan keterjangkauan keseluruhan, terutama karena kendala keterjangkauan berbasis suku bunga terus berlanjut.
Lebih dari60% penjualan co-op Manhattan adalah pembelian all-cash, dengan proporsi tunai yang semakin tinggi untuk properti premium.
Harga Co-op Manhattan berdasarkan Jumlah Kamar Tidur
Bedroom TypeMedian Sale Price Q3 2025Studio Co-ops$465,0001-Bedroom Co-ops$700,0002-Bedroom Co-ops$1,285,0003-Bedroom Co-ops$2,171,2504+ Bedroom Co-ops$3,875,000Pasar Real Estate Mewah Manhattan K3 2025
Penjualan Kondo dan Co-op Mewah Manhattan
Pasar real estate mewah Manhattan (10% teratas penjualan) menunjukkan kekuatan luar biasa meski suku bunga hipotek tinggi, dengan318 penjualan mewah mewakili peningkatan 13,6% year-over-year. Mungkin yang paling penting, inventaris mewah turun drastis sementara penjualan tumbuh, indikator kuat permintaan segmen atas yang berkelanjutan.
Metrik Pasar Mewah Manhattan:
-
Ambang batas mewah:$4.000.000 (titik masuk untuk 10% teratas)
-
Harga penjualan mewah median:$5.922.500, naik 2,8% year-over-year
-
Harga mewah rata-rata: $7,891,731
-
Harga mewah rata-rata per kaki persegi: $2,535
-
Penjualan mewah:318 penutupan, naik 13,6% secara tahunan
-
Inventaris mewah:1.317 unit,turun 16,1%dari tahun ke tahun
-
Pasokan bulanan segmen mewah:12,4 bulan, turun dari 16,8 bulan (perbaikan 26,2%)
Kombinasi penurunan inventaris properti mewah dan penjualan yang kuat telah menghasilkan pasar penjual untuk properti mewah.
Pembagian segmen mewah:
-
Co-op mewah:55,3% dari penjualan mewah, median $4.200.000
-
Kondominium mewah:44,7% dari penjualan mewah, median $10.182.995
Tren Real Estat Mewah Manhattan
"Berbeda tajam dengan pertumbuhan inventaris keseluruhan pasar sebesar 7%, pasar mewah mengalami penurunan inventaris listing sebesar 16,1%," menciptakan tekanan harga ke atas yang signifikan di segmen kelas atas.90% penjualan Manhattan di atas $3 juta merupakan transaksi tunai, yang mencerminkan kekuatan finansial para pembeli properti mewah.
Pasar Pengembangan Baru Manhattan Q3 2025
Penjualan Kondominium Pengembangan Baru Melonjak
Penjualan pengembangan baru Manhattan mencatat pertumbuhan luar biasa pada Q3 2025, dengan578 penutupan yang mewakili peningkatan 71% dari tahun ke tahun, pangsa pasar tertinggi untuk pengembangan baru dalam lebih dari enam tahun.
Metrik Pengembangan Baru Manhattan:
-
Penjualan pengembangan baru:578 penutupan, naik 71,0% secara tahunan
-
Pangsa pasar:18,3% dari seluruh penjualan Manhattan
-
Harga median pengembangan baru: $1,750,000
-
Harga rata-rata per kaki persegi: $2,206
-
Pasokan dalam bulan:6,1 bulan (kecepatan tercepat dalam 3+ tahun)
-
Inventaris:1.174 unit
Lonjakan aktivitas pengembangan baru didorong oleh penyelesaian di berbagai rentang harga:
-
Penjualan di bawah $1 juta: +112,3% dari tahun ke tahun
-
Penjualan $1 juta, $3 juta: +72,3% dari tahun ke tahun
-
Penjualan di atas $3 juta: +43,9% dari tahun ke tahun
Pengembangan baru mewakili31,8% dari seluruh penjualan mewah, dengan harga median $6.250.000 untuk unit pengembangan baru mewah.
Keterbatasan pengembangan baru dan kendala pasokan diperkirakan akan berlanjut selama beberapa tahun ke depan, mempertahankan prospek pasar yang ketat.
Tren dan Kondisi Pasar Real Estat Manhattan
Aktivitas Penjualan dan Kecepatan Pasar
Kecepatan penjualan real estat Manhattan meningkat secara signifikan pada Q3 2025, dengan pasar mencatatkankuartal ketiga berturut-turut dengan pertumbuhan penjualan dari tahun ke tahun. Sebanyak 3.158 penutupan tercatat4,3% lebih tinggi dari rata-rata Q3 selama 10 tahunsebesar 3.029 penjualan, menunjukkan bahwa aktivitas saat ini melampaui norma historis.
Perlu dicatat bahwa Manhattan kini telah mengalamienam kuartal berturut-turutdengan aktivitas kontrak positif atau pertumbuhan penjualan, menegaskan kinerja pasar yang tahan lama.
Indikator kecepatan pasar:
-
Hari di pasar: 77 hari (dari tanggal listing terakhir), turun 3,8% secara tahunan
-
Pasokan dalam bulan: 7,3 bulan, turun 6,4% dari tahun ke tahun
-
Diskon listing: 6,2% (konsisten dengan rata-rata 10 tahun sebesar 5,9%)
-
Perang penawaran: 4,7% dari penjualan (turun dari 9,7% tahun lalu)
"Tidak membara, namun pasar perlahan-lahan semakin cepat," menurut penulis laporan Jonathan Miller.
Tingkat Inventaris Real Estat Manhattan
Total inventaris perumahan Manhattan mencapai7.733 listing pada akhir kuartal, naik 7,0% dari tahun ke tahun. Namun, karena penjualan tumbuh lebih cepat dari inventaris (+13,4% vs. +7,0%), pasar terus mengencang sepanjang kuartal.
Ini menandaikuartal ketiga berturut-turut di mana penjualan melampaui pertumbuhan inventaris, menciptakan tekanan ke atas yang berkelanjutan pada harga real estat Manhattan di seluruh jenis properti.
Rincian inventaris:
-
Inventaris penjualan kembali: 6.559 unit (+9,1% y/y)
-
Inventaris co-op: 3.669 unit (+5,7% y/y)
-
Inventaris kondominium: 4.064 unit (+8,3% y/y)
-
Inventaris pengembangan baru: 1.174 unit (-3,1% y/y)
-
Inventaris mewah: 1.317 unit (-16,1% y/y)
Catatan: Angka inventaris di atas hanya untuk referensi dan dapat berubah seiring tersedianya data baru.
Pembeli Tunai Mendominasi Pasar Real Estat Manhattan
Tingkat Transaksi Tunai Rekor
Pembelian tunai terus mendominasi pasar real estat Manhattan pada Q3 2025, mewakili65,3% dari seluruh transaksi, jauh di atas rata-rata 10 tahun sebesar 52,2%. Dominasi tunai ini mencerminkan pembeli dengan sumber daya yang substansial dalam menghadapi tingkat hipotek yang tinggi.
Tren pembeli tunai vs. pembiayaan:
-
Pembeli tunai meningkat 31% dari tahun ke tahun
-
Pembeli dengan pembiayaan menurun 9,2% secara tahunan
-
90% penjualan di atas $3 juta merupakan transaksi tunai
-
Porsi tunai dari penjualan mewah tetap tinggi sepanjang kuartal
Pergeseran menuju pembeli tunai semakin cepat menyusul kenaikan suku bunga hipotek lebih dari 50 basis poin sejak awal Agustus 2025. Pembeli yang memiliki modal besar, termasuk pembeli upgrade dengan ekuitas rumah yang substansial, terus menggerakkan aktivitas pasar.
Tren Harga Kondominium dan Co-op Manhattan
Penetapan Harga Real Estat Manhattan secara Keseluruhan
Untukkuartal ketiga berturut-turut, baik harga median maupun rata-rata real estat Manhattan naik bersama, pola yang belum terlihat secara konsisten sejak 2022. Apresiasi ganda di seluruh metrik harga ini mengindikasikan kekuatan pasar yang menyeluruh.
Metrik harga Manhattan Q3 2025:
-
Harga median keseluruhan:$1.180.000, naik 5,8% dari tahun ke tahun
-
Harga rata-rata keseluruhan:$1.989.107, naik 0,8% secara tahunan
-
Harga rata-rata per kaki persegi: $1,552
-
Harga median penjualan kembali:$1.026.500, naik 2,7% secara tahunan
Faktor Pendorong Apresiasi Harga
Beberapa faktor berkontribusi pada apresiasi harga real estat Manhattan di Q3:
-
Pergeseran bauran penjualan:Properti di atas $2 juta naik tiga kali lebih cepat dibandingkan penjualan di bawah $2 juta
-
Kekuatan mewah:Penjualan kelas atas mendorong harga median keseluruhan lebih tinggi
-
Kendala inventaris:Pasokan tumbuh lebih lambat dari permintaan di segmen utama
-
Dominasi pembeli tunai:Pembeli bermodal besar kurang sensitif terhadap penetapan harga
Perkiraan Pasar Real Estat Manhattan Q4 2025 dan Seterusnya
Prospek Pasar Manhattan Jangka Pendek
Pasar real estat Manhattan memasuki Q4 2025 dari posisi yang cukup kuat, meskipun beberapa faktor akan memengaruhi kinerja jangka pendek:
Indikator positif:
-
Penjualan tahun berjalan naik 18,7% hingga Q3
-
Penjualan berjalan 4,3% di atas rata-rata 10 tahun
-
Kendala inventaris mewah mendukung penetapan harga kelas atas
-
Kehadiran pembeli tunai yang berkelanjutan memberikan stabilitas pasar
-
Pasokan bulanan lebih cepat dari norma dekade
Pertimbangan:
-
Suku bunga hipotek naik 50+ basis poin sejak awal Agustus
-
Dampak kenaikan suku bunga belum sepenuhnya tercermin dalam permintaan
-
Pemilihan wali kota menciptakan ketidakpastian tertentu (meskipun dampak terbatas pada fundamental pasar, karena kebijakan perumahan berada di bawah kewenangan negara bagian)
Proyeksi Real Estat Manhattan 2026
"Jika suku bunga hipotek stabil atau turun pada akhir tahun, kemungkinan akan terjadi peningkatan penjualan pada kuartal berikutnya," menurut laporan Douglas Elliman. Fundamental yang mendorong pasar Manhattan, kekuatan lapangan kerja, pasokan baru yang terbatas, dan posisinya sebagai pusat keuangan global, tetap kokoh.
Faktor-faktor utama yang mendukung prospek 2026:
-
Kendala pasokan:Inventaris pengembangan baru pada level terendah dalam beberapa tahun
-
Momentum mewah:Kekurangan inventaris yang parah di segmen kelas atas
-
Penyangga tunai:Dua pertiga pembeli membayar tunai mengurangi sensitivitas terhadap suku bunga
-
Ketahanan historis:Manhattan secara konsisten mengungguli tren nasional
-
Permintaan yang terpendam:Pembeli dengan pembiayaan menunggu lingkungan suku bunga yang lebih baik
Lingkungan dan Sub-pasar Manhattan
Meskipun laporan Q3 2025 ini berfokus pada tren Manhattan secara keseluruhan, terdapat variasi signifikan antar lingkungan. Area premium termasuk Upper East Side, Upper West Side, Tribeca, SoHo, dan West Village terus menunjukkan kinerja kondominium dan co-op mewah yang sangat kuat.
Pembeli dan penjual yang mencari analisis real estat Manhattan yang spesifik per lingkungan harus berkonsultasi dengan broker lokal berpengalaman yang dapat memberikan wawasan pasar terperinci untuk gedung dan jalan tertentu.
Pasar Real Estat Manhattan: Poin-Poin Utama
Pasar kondominium dan co-op Manhattan memberikan kinerja luar biasa pada Q3 2025:
-
Lonjakan Penjualan:3.158 penutupan (+13,4% y/y) mencapai level tertinggi dalam 2+ tahun
-
Pertumbuhan Menyeluruh:Baik kondominium (+16,6%) maupun co-op (+11,0%) mencatat pertumbuhan dua digit
-
Apresiasi Harga:Kuartal ketiga berturut-turut dengan kenaikan harga median dan rata-rata
-
Kekuatan Mewah:Penjualan kelas atas naik 13,6% sementara inventaris turun 16,1%
-
Dominasi Tunai:65,3% dari semua penjualan dan 90% penjualan di atas $3 juta dilakukan secara tunai
-
Booming Pengembangan Baru:Peningkatan penjualan 71%, pangsa pasar tertinggi dalam 6+ tahun
-
Kecepatan Pasar:Hari di pasar menurun, pasokan dalam bulan membaik
-
Kinerja di Atas Rata-rata:Penjualan berjalan 4,3% di atas norma 10 tahun
Tentang Laporan Pasar Real Estat Manhattan Ini
Analisis pasar kondominium dan co-op Manhattan yang komprehensif ini didasarkan pada Laporan Pasar Real Estat Douglas Elliman Q3 2025, yang disiapkan oleh Miller Samuel Real Estate Appraisers & Consultants. Laporan ini menganalisis data penjualan tertutup untukkondominium Manhattandan koperasi, memberikan gambaran paling akurat tentang kondisi pasar saat ini.
Untuk wawasan real estat Manhattan yang dipersonalisasi, analisis spesifik per lingkungan, atau untuk mendiskusikan peluang pembelian atau penjualan di pasar saat ini, silakan hubungi saya secara langsung.
Salam Hormat,
Anthony
Sumber Data: Laporan Penjualan Manhattan Q3 2025 Douglas Elliman / Miller Samuel
Terakhir Diperbarui: Oktober 2025
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Berapa harga median kondominium Manhattan pada Q3 2025?
Berapa harga median co-op Manhattan pada Q3 2025?
Berapa banyak penjualan real estat Manhattan yang ditutup pada Q3 2025?
Berapa persentase penjualan real estat Manhattan yang dilakukan secara tunai?
Berapa ambang batas mewah untuk real estat Manhattan?
Bagaimana kinerja pasar pengembangan baru Manhattan?
Relokasi domestik sedang mengubah wajah kedua pantai. Lihat bagaimana hal ini terjadi diMiami.
TerbaruLaporan
Laporan Pasar Manhattan - Q2 2025 Penjualan Mencapai Tertinggi 2 Tahun Sementara Pembeli Memilih Tunai Kondisi Pasar Pasar real estat Manhattan terus bangkit pada Q2 2025, dengan penutupan mencapai…
Penjualan Mencapai Tertinggi 2 Tahun Sementara Pembeli Memilih Tunai
Kondisi Pasar
Pasar real estat Manhattan terus bangkit pada Q2 2025, dengan penutupan mencapai level tertinggi dalam hampir dua tahun. Total3.042 penjualan ditutup, mencatatpeningkatan 16,6% dari tahun ke tahundan8,4% di atasrata-rata kuartalan 10 tahun. Ini merupakan kuartal ketiga berturut-turut dengan pertumbuhan harga tahunan setelah penurunan tahun lalu. Perlu dicatat, sekitar setengah dari transaksi ditandatangani sebelum April, mendahului penerapan kebijakan tarif baru AS, yang mungkin turut mendorong angka kuartal ini.
Kontrak yang Ditandatangani
Berbeda dari penjualan tertutup yang sebagian besar menggambarkan masa lalu, kontrak yang ditandatangani merupakan indikator terdepan pasar real estat. Melepaskan diri dari ketidakpastian seputar kebijakan tarif, Kontrak yang Ditandatangani pada Juni 2025 mencatat lonjakan kuat dalam kontrak yang baru ditandatangani di semua jenis properti:
- Co-op: 506 kontrak, naik27.5%YoY
- Kondominium: 354 kontrak, naik17.6%YoY
- Rumah 1-3 keluarga: 31 kontrak, naik106.7%YoY
Permintaan mewah tetap menjadi yang paling menonjol. Kontrak yang ditandatangani di kisaran$5 juta, $9,99 jutadan$10 juta, $19,99 jutamelonjak signifikan. Sebagai contoh, kontrak kondominium di kisaran $10 juta, $19,99 juta lebih dari dua kali lipat secara tahun ke tahun. Menurut Laporan Pasar Douglas Elliman,volume kontrak mewah (10% teratas pasar)telahlebih dari dua kali lipat hanya dalam dua bulan terakhir.
Tunai Mendominasi
Pembelian tunai mencapairekor tertinggi 69,1%dari seluruh penjualan.
- 78.3%dari penjualan di atas $3 juta merupakan tunai- 60.4%dari penjualan di bawah $1 juta merupakan tunai (jauh di atas rata-rata historis 43,3%)
- Penjualan dengan pembiayaan naik hanya5.7%dari tahun ke tahun, sementara transaksi tunai melonjak23%, mencerminkan standar pinjaman yang lebih ketat dan kumpulan pembeli tunai yang lebih kompetitif.
Inventaris & Pasokan Bulanan
Inventaris listing naik3.1%menjadi8.296 unit, namun terlampaui oleh penjualan yang meningkat, sehingga mengurangipasokan dalam bulanmenjadi8.2, turun dari9.2setahun lalu dan sedikit di bawah rata-rata dekade 8,3 bulan.
Pengembangan Baru
Kekuatan dalam pengembangan baru didorong oleh pengguna akhir bukan investor, dengan pembeli asing hanya mencakup6.5%dari seluruh penjualan, jauh di bawah rata-rata dekade 11,7%.
- Penutupan: 408, naik19,3% y/y
- Harga jual median: $2,31 juta, naik13.1%
- Ukuran unit rata-rata: 1.563 kaki persegi, naik13.3%
- Diskon: Membaik menjadi3.6%dari6.3%
- Pangsa pasar: 13.4%dari seluruh penutupan
Pasar Mewah (10% Teratas)
Kinerja mewah terus melampaui pasar yang lebih luas, didukung oleh pembeli kaya tunai dan pasokan listing ultra-kelas-atas yang semakin ketat.
- Ambang masuk: $4,5 juta
- Harga median: $6,525 juta, naik8.8%
- Harga rata-rata: $8,57 juta
- Penjualan: 310, naik18.3%YoY
- Inventaris: Turun21.2%
- Pasokan dalam bulan: 12.1, membaik dari18.2
- Diskon listing: 8.2%
- Hari di pasar: 133 hari, naik dari 94 setahun lalu
Pasar Penjualan Kembali
- Penutupan: 2,634, naik16.2%YoY
- Harga median penjualan kembali: Stabil di$1,05 juta
- Diskon listing: 6.0%, berkurang setengahnya dari tahun lalu
- Inventaris: 7.119 unit (+4.7%)
- Pasokan dalam bulan: 8.1, turun dari9.0
Manhattan Tetap Tangguh
Pasar real estat Manhattan tetap tangguh, didukung oleh permintaan yang kuat, keterbatasan pengembangan baru, dan proporsi transaksi tunai yang tinggi. Dalam masa volatilitas pasar global, investor secara historis telah mengalihkan modal dari ekuitas ke aset berwujud seperti real estat prime, mencari stabilitas dan nilai jangka panjang. Meskipun hambatan ketidakpastian tarif dan suku bunga hipotek tinggi tetap ada, Manhattan memasuki fase ini dari posisi yang kuat.
Indikator Pasar Utama:
- Pertumbuhan Populasi:Populasi bersih dan migrasi internasional ke New York City terus meningkat.
- Kendala Inventaris:Pasokan properti yang tersedia masih tidak mencukupi untuk memenuhi permintaan.
- Apresiasi Harga:Harga properti terus meningkat di semua segmen pasar.
- Kembali ke Kantor: Indeks Kantor Placer.ai April 2025 menunjukkan bahwa lalu lintas pejalan kaki perkantoran New York City hanya 5,5% di bawah level April 2019, penurunan terkecil di antara kota-kota besar AS.
Untuk wawasan yang dipersonalisasi atau untuk mendiskusikan peluang di pasar saat ini (pembeli dan penjual), silakan hubungi kami.
Salam Hormat,
Anthony
Mei 2025 Manhattan Hasil Q1 2025 Pra-Tarif & Momentum Awal Q2 🏙️ Ketahanan Pasar Manhattan di Tengah Perkembangan Perdagangan Global Kuartal pertama dari…
Manhattan Hasil Q1 2025 Pra-Tarif & Momentum Awal Q2
🏙️ Ketahanan Pasar Manhattan di Tengah Perkembangan Perdagangan Global
Kuartal pertama tahun 2025 menandai kinerja Manhattan yang terkuat dalam beberapa tahun, sebelum tarif menyeluruh Presiden Trump diumumkan pada awal April. Sementara para pengamat pasar menunggu dampak tarif terhadap permintaan, data hingga awal Mei mengkonfirmasi bahwa pasar tetap stabil dan aktif, bukan spekulatif atau kolaps.
📊 Q1 2025, Pasar yang Bergerak
Kuartal pertama tahun 2025 memperlihatkan pasar real estat Manhattan yang kuat, ditandai dengan peningkatan aktivitas penjualan, harga yang naik, dan permintaan yang kuat di berbagai segmen.
Kuartal Terkuat dalam Tiga Tahun:
Hampir2.560 penutupan, naik28.8%dari tahun ke tahun, dengan perbaikan dalam penjualan, pasokan, dan hari di pasar, hanya keempat kalinya ini terjadi dalam 20 tahun.
Penjualan Melampaui Pertumbuhan Pasokan yang Moderat:
Inventaris listing hanya naik7.5%, mendukung kecepatan transaksi yang lebih cepat dan penetapan harga yang lebih kuat.
Kinerja Pasar Real Estat Mewah Manhattan:
Tren harga untuk segmen mewah lebih tinggi dari pasar keseluruhan. Penjualan properti mewah (10% teratas pasar) melonjak37%dari tahun ke tahun, dengan harga rumah mewah rata-rata mencapai$10,3 juta, tertinggi sepanjang sejarah. Harga masuk untuk Mewah adalah$4,4 juta, naik 19,7% dari tahun sebelumnya dan harga per kaki persegi adalah $3.173, naik 16%.
Metrik Harga yang Sehat:
Pergeseran bauran penjualan ke unit yang lebih besar, porsi penjualan pengembangan baru yang lebih tinggi (13% vs 9,7%; yang umumnya lebih mahal dari penjualan kembali), dan lebih banyak penjualan kelas atas mendorong tren harga lebih tinggi.
- Harga Jual Rata-rata: $2,2 juta, naik 21%
- Harga Jual Median: $1,17 juta, naik 11%
- Harga Jual Rata-rata Kondominium: $3,1 juta, naik 17%
- Harga Rata-rata per Kaki Persegi Kondominium: $2.130, naik 10%
- Harga Jual Rata-rata Pengembangan Baru: $3,95 juta, naik 21,4%
- Harga Rata-rata per Kaki Persegi Pengembangan Baru: $2.563, naik 9%
Pembiayaan Tetap Konservatif
- 58%dari seluruh penjualan merupakan transaksi tunai, naik menjadi90%untuk rumah seharga lebih dari $3 juta.
- Standar pinjaman yang tinggi dan tingkat gagal bayar yang rendah terus menjadi ciri pasar.
Kendala Pasokan Berlanjut
- Saluran pengembangan baru yang sangat terbatas di Manhattansejak Covid akibat biaya material dan pembiayaan yang tinggi serta hambatan regulasi.
- Insentif pemerintah seperti keringanan pajak 485x baru tetap kurang dimanfaatkan karena persyaratan yang ketat dan biaya terkait yang tinggi telah menyebabkan adopsi terbatas oleh pengembang.
- Pemilik rumah enggan pindah karena terkunci pada suku bunga hipotek yang rendah. Ini mengurangi pasokan perumahan untuk dijual dan, pada akhirnya, aktivitas penjualan. Saat ini, 73,3% peminjam hipotek AS memiliki suku bunga di bawah 5,0%, jauh lebih rendah dari suku bunga pasar saat ini yang rata-rata sekitar 6,76% untuk hipotek tetap 30 tahun.
📈 April 2025, Pasar Manhattan Tetap Kuat Bahkan Setelah Pengumuman Tarif
Kontrak yang Ditandatangani April 2025 sebanyak 1.150, naik di semua kategori dibandingkan April 2024.
- Semua transaksi: +11%
- Kondominium: +8%
- Co-op: +13%
Pasar Menengah Memimpin Pertumbuhan Dibandingkan April 2024
- Kontrak antara $2 juta - $3 juta naik 24%
- Di atas $5 juta naik 3%
Kenaikan Inventaris Mendorong Aktivitas Penjualan
- Listing aktif naik 16% dibandingkan Maret tetapi turun 1% dibandingkan April 2024.
🔍 Awal Mei 2025, Aktivitas Pasar Manhattan Tetap Stabil
Meskipun ada ketidakpastian seputar tarif,minggu pertama Mei mencatat sekitar 250 kontrak yang ditandatangani, menandakan bahwa:
- Keterlibatan pembeli tetap stabil
- Pasar tidak mandek atau kolaps.
🏙️ Mengapa Real Estat Manhattan Sedang Mengejar Ketertinggalan
Sementara sebagian besar negara mengalami kenaikan harga dua digit selama booming perumahan pandemi 2020-2022, Manhattan merupakan pengecualian. Ketika kehidupan kota terhenti, kantor-kantor kosong, dan migrasi perkotaan melambat, harga di Manhattan relatif datar atau bahkan turun di segmen tertentu sementara pasar AS lainnya melonjak. Banyak dari pasar yang melesat itu kini mulai mengempis, namun tidak demikian dengan NYC.
Apa yang kita saksikan sekarang di Manhattan adalah pemulihan yang cukup sehat karena pembeli telah kembali ke kota, inventaris tetap ketat, dan harga mengejar pertumbuhan yang tertekan selama bertahun-tahun.
🏗️ Dampak Tarif pada Biaya Konstruksi & Harga
Dengan tarif yang secara signifikan mendorong biaya konstruksi, gelombang pengembangan Manhattan berikutnya siap untuk diluncurkan dengan harga yang jauh lebih tinggi. Jika biaya bangunan naik 25%, pengembang tidak akan menanggung biaya ini, begitu pula China, Kanada atau Eropa. Secara realistis, jika mereka tidak dapat meneruskan biaya ini kepada pembeli, mereka tidak akan membangun.
Dengan kenaikan biaya 25%, dalam kondisi yang sama, Harga Rata-rata per Kaki Persegi Pengembangan Baru sebesar $2.563 per kaki persegi (lihat di atas) akan melonjak menjadi $3.204 per kaki persegi untuk gelombang pengembangan baru berikutnya. Untuk apartemen 3 kamar tidur seluas 2.000 kaki persegi, itu akan menambah $1,2 juta pada harga untuk apartemen yang sama persis! Bahkan jika biayanya naik setengah dari itu dalam contoh saya (12,5%), itu akan menambah $600.000 pada harga.
Suku bunga hipotek berfluktuasi, tetapi menawarkan peluang refinancing selama masa kepemilikan. Namun, suku bunga yang lebih rendah tidak akan pernah menutup selisih harga akibat tarif 10-25%. Oleh karena itu, bagi pembeli yang serius, kami menyarankan untuk mengamankan salah satu pengembangan baru saat ini dengan harga pembelian yang jauh lebih rendah dari apa yang mungkin dibawa oleh gelombang berikutnya. Anda selalu bisa refinancing nanti...
🏡 Kesimpulan: Pelabuhan Aman Real Estat Manhattan
Pasar real estat Manhattan terus menunjukkan ketahanan, didorong oleh permintaan yang kuat, pasokan pengembangan baru yang terbatas, dan porsi transaksi tunai yang signifikan. Secara historis, selama periode volatilitas pasar global, investor telah mengalihkan modal ke aset berwujud seperti real estat prime, mencari stabilitas dan nilai jangka panjang. Meskipun ada ketidakpastian saat ini, Manhattan memasuki fase ini dari posisi yang kuat, mempertegas daya tariknya yang abadi bagi para investor.
- Populasi Bersih dan Migrasi Internasional ke NYC Terus Meningkat
- Inventaris Tetap Tidak Mencukupi untuk Permintaan
- Harga Terus Meningkat di Semua Segmen
- Pasar Hamptons dan Timur Laut $1 juta+ Menunjukkan Kekuatan Serupa
LaporanHistoris
Lima tahun komentar pasar real estat Manhattan, disimpan untuk referensi historis. Klik tanggal mana saja untuk membuka laporan lengkap.
Januari 2023 Pergeseran ke Bawah di Pasar Real Estat Manhattan pada Paruh Kedua 2022 Tahun 2022 adalah kisah dua pasar di Manhattan. Awal 2022 berlanjut…
Pergeseran ke Bawah di Pasar Real Estat Manhattan pada Paruh Kedua 2022
Tahun 2022 adalah kisah dua pasar di Manhattan.
Awal 2022 melanjutkan booming yang dimulai pada awal 2021, didorong oleh pelepasan permintaan yang terpendam dan lingkungan suku bunga yang sangat rendah secara artifisial yang diterapkan oleh Fed pada awal Covid.
Namun pada Juni 2022, setelah Fed menerapkan kenaikan pertama sebesar 75 basis poin ke suku bunga acuan, pasar dengan cepat melemah, meninggalkan sebagian besar pembeli dan penjual dalam kebuntuan sepanjang sisa tahun saat mereka menyesuaikan diri dengan realitas pasar baru. Hal ini digambarkan dalam grafik di bawah yang membandingkan aktivitas kontrak bulanan.
Aktivitas Kontrak Bulanan
Dengan hanya 602 kontrak yang ditandatangani pada Desember 2022, ini merupakan salah satu akhir tahun terburuk sejak 2008. Seiring pembeli dan penjual menerima realitas baru, kami memperkirakan pasar akan mulai bergerak kembali pada awal 2023 karena permintaan masih ada.
Harga Properti Manhattan
Kondominium
- harga jual rata-rata $2,75 juta
- harga rata-rata per kaki persegi $2.074
- Meskipun ini merupakan peningkatan dibandingkan kuartal yang sama tahun lalu, peningkatan tersebut terutama disebabkan oleh penutupan yang terjadi di sejumlah menara ultra-mewah, seperti Central Park Tower dan 220 Central Park South, yang menyeret hasil lebih tinggi.
- Pada dasarnya, harga per kaki persegi datar dari tahun ke tahun, sedikit di bawah $2.000 per kaki persegi.
Co-op
- harga jual rata-rata $1,27 juta
- harga rata-rata per kaki persegi $1.225
Pengembangan Baru
- harga jual rata-rata $3,19 juta
- harga rata-rata per kaki persegi $2.415
Segmen Mewah (10% teratas dari penjualan)
- harga jual rata-rata $8,06 juta
- harga rata-rata per kaki persegi $2.909
- ambang harga masuk mewah $3,95 juta
Kenaikan Suku Bunga Fed 2022
Dalam periode hanya 10 bulan pada tahun 2022, Fed menaikkan suku bunga acuan dana Fed sebesar 4,0%, seperti yang ditunjukkan dalam grafik di bawah. Tindakan yang belum pernah terjadi sebelumnya ini dilakukan dalam upaya mengendalikan inflasi, sebuah fenomena global pada tahun 2022.
Meskipun suku bunga lebih tinggi dari yang pernah ada sejak 2008, suku bunga pernah tinggi sebelumnya dan pasar real estat berfungsi dengan baik dalam lingkungan suku bunga seperti itu. Namun, kecepatan kenaikan suku bunga tahun ini, yang terpadatkan hanya dalam 10 bulan, adalah yang paling mengkhawatirkan. Hal ini mengakibatkan suku bunga Hipotek Jumbo Tetap 30 Tahun meningkat dari 3,1% pada 1 Januari 2022 menjadi 5,7% pada 31 Desember 2022. Turun dari 6,35% pada Oktober.
Manhattan memiliki banyak pembeli tunai (sekitar 55%) dibandingkan kota lain, sehingga suku bunga tidak selalu berperan besar dalam aktivitas di sini. Selain itu, co-op, yang merupakan 70% dari stok inventaris dan merupakan hal unik di New York City, memiliki aturan yang sangat ketat tentang jumlah pembiayaan yang dapat diperoleh seseorang. Beberapa mengizinkan pembiayaan maksimum 70%, tetapi banyak yang hanya mengizinkan 50%. Beberapa tidak mengizinkan pembiayaan sama sekali. Ini adalah faktor-faktor mitigasi untuk pasar NYC, namun tidak membantu pembeli rumah pertama yang sering membutuhkan hipotek untuk membeli.
Pasokan Inventaris Manhattan Menjadi Penyelamat
Faktor penyelamat dalam cerita ini adalah kurangnya pasokan di pasar. Dibandingkan dengan akhir 2020, yang memiliki tingkat inventaris di atas 8.100, pasokan saat ini berada pada level rendah 5.858. Ada banyak alasan untuk ini, seperti yang saya bahas pada Agustus lalu dan dirangkum di bawah.
Jumlah pasokan yang terbatas harus memberikan lantai di bawah potensi penurunan harga saat kita memasuki 2023. Dan, kami juga tidak melihat inventaris yang akan masuk ke pasar dalam waktu dekat karena alasan-alasan berikut:
- Hipotek borgol emas
- 80% warga New York yang memiliki hipotek memiliki suku bunga di bawah 5%.
- Ini akan mengakibatkan pemilik tetap tinggal di rumah mereka saat ini tanpa batas waktu.
- Tidak ada yang akan menukar hipotek 3% mereka dengan hipotek 6% dalam waktu dekat.
- Pasar konversi sewa-ke-kondominium yang beku akibat undang-undang Negara Bagian NY 2019
- Undang-undang tersebut menghukum pemilik gedung yang memiliki penyewa dengan sewa stabil sehingga mustahil untuk pernah menciptakan apartemen dengan tarif pasar dari unit sewa stabil. Kecuali ada perubahan pada undang-undang ini, tidak akan ada konversi sama sekali karena tidak masuk akal secara finansial bagi pengembang.
- Berakhirnya program keringanan pajak membuat biaya pembangunan semakin mahal bagi pengembang
- Keringanan pajak 421a, 421g, J-51 semuanya telah berakhir.
- Dahulu ini merupakan instrumen yang sangat berguna yang digunakan pemerintah untuk mendorong pengembang membangun, namun kini tidak lagi ada.
- Politisi kiri New York City telah memveto proyek-proyek yang memiliki komponen perumahan terjangkau yang cukup besar sebesar 30% dan 50%.
- Sangat sedikit penjualan lahan di Manhattan dalam dua tahun terakhir, sehingga tidak banyak pengembang yang merencanakan pembangunan di kota ini.
- Inflasi menghambat banyak pembangunan, karena biaya tidak dapat diprediksi seperti pada kondisi normal.
Prospek Properti Manhattan 2023
Banyak analis telah memprediksi penurunan harga rumah di seluruh dunia dalam setahun ke depan. Hal ini kemungkinan akan terjadi, namun terutama di kota-kota yang mengalami kenaikan harga tertinggi selama Covid. Di Amerika Serikat, banyak kota kecil berada pada risiko tertinggi karena harga di sanalah yang paling banyak naik. Kota-kota seperti Boise, ID, Salt Lake City, UT, Phoenix, AZ, dan seluruh wilayah Connecticut tampaknya termasuk di antaranya.
New York City, bagaimanapun, tidak termasuk dalam kelompok tersebut. Bahkan, harga di New York City mengalami penurunan selama Covid karena terjadi eksodus besar-besaran dari kota ini pada awal pandemi. Harga baru pulih dari kerugian tersebut pada tahun 2021 dan hanya mencatatkan kenaikan moderat dibandingkan kota-kota lain.
Prakiraan Prime Residential Knight Frank memperkirakan harga Manhattan akan naik setidaknya 2% pada tahun 2023, di belakang Miami (naik 5%) dan Los Angeles (naik 4%) di Amerika Serikat. Tingkat kenaikan tersebut menempatkan Manhattan di posisi ke-13 dalam prakiraan 25 kota global teratas mereka, mencerminkan ketangguhan dan kepercayaan terhadap kota ini (dan Amerika Serikat secara umum).
Knight Frank menyebutkan "perpindahan modal ke aset aman" dan "pembeli luar negeri… yang mencari eksposur lebih besar, bukan lebih kecil, terhadap Dolar AS." Tidak diragukan lagi, faktor-faktor yang saya sebutkan mengenai pasokan rendah akan membantu mengimbangi tekanan harga ke bawah akibat kebijakan Fed pada tahun 2023.
Juli 2022 Pasar Properti Manhattan dan Miami Akan Terus Menunjukkan Kekuatan Banyak orang telah bertanya kepada kami tentang apa yang kami perkirakan akan terjadi di pasar NYC dan…
Pasar Properti Manhattan dan Miami Akan Terus Menunjukkan Kekuatan
Banyak orang telah bertanya kepada kami tentang apa yang kami perkirakan akan terjadi di pasar NYC dan Miami setelah Fed menaikkan suku bunga. Meskipun aktivitas melambat, kedua pasar masih sangat aktif berdasarkan ukuran historis.
Banyak orang bertanya apakah perlambatan ini akan membawa penurunan harga. Sementara beberapa pakar mengatakan hal ini pasti akan terjadi di beberapa wilayah tertentu mengingat cepatnya kenaikan harga di wilayah tersebut, mereka memperkirakan risiko penurunan harga di Manhattan dan Miami tergolong Rendah atau Sangat Rendah.
Analisis CoreLogic - Juni 2022: Probabilitas Harga Akan Turun
MenurutCoreLogic, kawasan metro NYC memiliki probabilitas Rendah dan Miami memiliki probabilitas Sangat Rendah untuk mengalami penurunan harga dalam 12 bulan ke depan.
Manhattan
Harga
Harga tidak naik setara dengan lokasi-lokasi lain di seluruh negeri. Pasar properti anjlok pada tahun 2020 (dengan harga turun rata-rata 7%) dan baru mulai pulih pada Q1 2021, setelah vaksin tersedia (dengan harga naik rata-rata 16%).
- Mengingat harga di Manhattan naik 4,5% per tahun selama 10 tahun terakhir, kenaikan bersih sebesar 9% (16% dikurangi 7%) setara dengan sekitar 2 tahun pertumbuhan harga normal.
- Tarif sewa naik 20% secara tahunan menyebabkan imbal hasil melonjak, menjadikannya waktu yang tepat bagi investor untuk membeli properti Manhattan (terutama karena harga tidak melonjak).
- Kami memperkirakan kenaikan tarif sewa Manhattan akan terus berlanjut, karena suku bunga KPR menyebabkan lebih sedikit pembeli rumah pertama yang membeli dalam 12 bulan ke depan sehingga mendorong lebih banyak orang ke pasar sewa.
- Harga properti Manhattan yang tinggi terus didukung oleh pendapatan lokal yang tinggi, sebagaimana telah dilaporkan secara konsisten oleh laporan UBS Global Bubble.
- Manhattan adalah investasi jangka panjang. Investor membeli properti Manhattan demi keamanan. Mengingat biaya yang terlibat, ini bukan tempat untuk spekulasi sembrono atau flipping.
- 50% pembeli Manhattan membayar tunai untuk pembelian properti mereka, terutama di segmen mewah, sehingga mereka tidak terlalu terpengaruh oleh perubahan suku bunga.
- Koperasi hunian (coops) mencakup 75% dari stok perumahan. Banyak koperasi tidak mengizinkan pembiayaan atau membatasinya hingga 50%. Fakta ini memperkuat properti Manhattan selama krisis Lehman.
- Namun demikian, penjaminan kredit sangat ketat sehingga ini bukan skenario tahun 2008.
Pasokan
- Pasokan relatif rendah untuk proyek kondominium terbaik NYC di kawasan prima.
- Pasokan turun 10% dibandingkan bulan yang sama tahun lalu.
- Melihat kondominium mewah, sangat sedikit yang masuk dalam pipeline.
- Dari waktu ke waktu kami mendapat permintaan dari investor yang mencari pembelian kondominium secara massal di Manhattan. Pada tahun 2018, jumlahnya cukup banyak dengan banyak gedung yang memiliki setidaknya 50 unit untuk dijual.
- Namun dalam mempersiapkan analisis terbaru untuk dua investor terpisah (salah satunya melakukan transaksi 1031 yang sangat besar), saya mencatat bahwa sangat sedikit gedung unggulan yang akan masuk pasar dalam 3-5 tahun ke depan di bawah Jalan ke-96. Dan, jumlah gedung dengan lebih dari 50 unit untuk dijual menurun secara signifikan dibandingkan empat tahun lalu.
- Beberapa gedung yang berada dalam pipeline dan kami tunggu-tunggu dengan antusias, sepertiThe Cortland, One High Line, dan One Wall Street telah memulai penjualan. Semuanya merupakan proyek kelas sangat tinggi. Di luar itu, sangat sedikit kondominium terbaik yang akan hadir di kawasan prima.
- Kurangnya pasokan produk berkualitas kemungkinan akan mendorong harga lebih tinggi lagi, hingga tercapai keseimbangan permintaan dan penawaran, yang mungkin membutuhkan waktu bertahun-tahun.
- Berakhirnya keringanan pajak 421a, yang sebelumnya telah mendorong pengembang untuk membangun kondominium dan gedung sewa, telah menyebabkan semakin sedikitnya pengembangan baru dalam pipeline.
- Politisi liberal New York tidak memiliki kemauan untuk memberikan insentif kepada pengembang agar membangun, sehingga kami tidak melihat insentif ini akan kembali.
- Tentu saja, para politisi ini berpandangan pendek. Kurangnya insentif bagi pengembang hanya akan a) mengurangi jumlah perumahan terjangkau yang dibangun (syarat untuk proyek konstruksi baru di Manhattan), b) mengurangi pendapatan bagi kota dan negara bagian, dan c) semakin meningkatkan tarif sewa bagi penyewa.
Miami
Kekuatan baru Miami berasal dari:
- arus masuk besar-besaran penduduk (kaya) yang melarikan diri dari negara bagian dengan pajak tinggi;
- arus masuk penduduk yang mencari lebih banyak kebebasan dan lebih sedikit pembatasan Covid karena Florida memiliki pembatasan yang sangat longgar selama pandemi;
- arus masuk hedge fund dan perusahaan teknologi yang pindah ke Miami;
- pasokan rumah tapak dan kondominium yang sangat rendah (terutama yang berukuran lebih besar); dan
- pipeline yang kosong.
Meskipun aktivitas telah melambat dalam beberapa bulan terakhir, bukan karena permintaan yang turun. Ini benar-benar soal pasokan. Permintaan terhadap rumah tapak dan kondominium di Miami (dan seluruh South Florida) begitu tinggi sehingga inventaris habis terkikis. Dan, pasokan baru tidak diperkirakan akan berdampak besar pada pasar hingga siklus pembangunan berikutnya berjalan penuh. Kami memperkirakan ini akan memakan waktu 5-7 tahun, karena hampir tidak ada yang akan masuk ke pasar dalam 3 tahun ke depan.
Saya membahas ini secara mendalam dalam video saya di bawah ini:
Berita Utama dan Rata-Rata
Saya selalu menikmati mendengarkan Leonard Steinberg dari Compass. Dalam sebuah postingan terbaru, ia memperingatkan pembeli dan penjual agar tidak terlalu percaya pada berita utama dan tidak terlalu berfokus pada rata-rata. Dan ia memang benar.
- Pasar properti sangat bersifat lokal.
- Jangan mencampuradukkan berita utama di satu pasar (atau di seluruh negeri) dengan pasar lainnya.
- Manhattan adalah pasar yang benar-benar unik (karena banyak alasan) dan tren nasional tidak berlaku di sini, sebagaimana telah dibuktikan oleh sejarah.
- Hal yang sama berlaku untuk Miami, yang saat ini sedang mengalami lonjakan pertumbuhan besar-besaran. Inilah mengapa Miami memiliki probabilitas Sangat Rendah untuk mengalami penurunan harga menurut CoreLogic.
- Di Manhattan, kita melihat betapa hiperlokalisasinya pasar ini. Di sini kami menilai gedung secara individual, karena seringkali gedung-gedung yang bertetangga dapat memiliki penetapan harga, permintaan, dan lintasan yang sama sekali berbeda.
- Di Miami, kita juga melihat betapa hiperlokalisasinya pasar tersebut. Harga dan permintaan di tepi pantai praktis tidak ada hubungannya dengan harga dan permintaan di beberapa lingkungan di daratan.
Oleh karena itu, jangan terjebak dalam rata-rata, karena rata-rata hanya memberi tahu kita tentang apa yang terjadi di pasar secara keseluruhan dan pada dasarnya tidak memberi tahu apa pun tentang apa yang terjadi di gedung tertentu (atau lini tertentu dalam sebuah gedung, kalau mau spesifik).
Kami siap membantu Anda menavigasi pasar Manhattan dan Miami. Jadwalkan panggilan singkat dengan saya jika ada hal lain yang ingin Anda ketahui. Saya dengan senang hati akan membahas kedua pasar secara lebih rinci, memberikan penilaian untuk properti Anda jika Anda mempertimbangkan untuk menjual, atau mengirimkan daftar properti kepada Anda.
Selamat Menikmati Musim Panas!
Anthony Guerriero
Oktober 2021 Pasar Properti Manhattan yang Spektakuler Berlanjut hingga Q3 2021 Tahun 2021 tidak diragukan lagi akan menjadi salah satu tahun terbaik dalam sejarah properti residensial Manhattan'…
Pasar Properti Manhattan yang Spektakuler Berlanjut hingga Q3 2021
Tahun 2021 tidak diragukan lagi akan menjadi salah satu tahun terbaik dalam sejarah properti residensial Manhattan, melampaui $9,5 miliar dalam penjualan yang ditutup hanya pada kuartal ketiga, jumlah penjualan tertutup terbanyak dalam satu kuartal selama 32 tahun.
Aktivitas penjualan didorong oleh permintaan terpendam yang tersalurkan, meningkatnya adopsi vaksin, penetapan harga yang wajar, suku bunga rekordah terendah, pergeseran ke ruang yang lebih besar (atau yang memiliki ruang luar), dan meningkatnya kekayaan pribadi.
Angka $9,5 miliar ini mengacu pada transaksi yang ditutup pada tahun 2021, bukan yang ditandatangani pada kuartal tersebut, yang merupakan barometer pasar yang lebih terkini.
Kontrak yang Ditandatangani Turun untuk Musim Panas, namun Masih Rekor untuk Kuartal Ini
Seperti yang dapat Anda lihat pada grafik di bawah ini, aktivitas kontrak yang ditandatangani telah berada pada level tinggi sejak awal tahun, meskipun mulai melandai. Penurunan seperti itu bisa jadi merupakan hasil dari musiman, karena bulan-bulan musim panas biasanya lebih lambat dari waktu-waktu lainnya dalam setahun. Meski demikian, penjualan untuk kuartal ini memecahkan rekor.
Meskipun 29% lebih rendah dari kuartal sebelumnya, 3.500 transaksi ditandatangani dalam kuartal ini. Dengan 270 transaksi per minggu dalam kuartal tersebut, angka itu merupakan rekor. Oktober melanjutkan tren ini dengan sekitar 305 transaksi per minggu.
Penjual Senang, tapi Tidak Terlalu Senang
Penjual pada tahun 2021 sangat gembira, terutama setelah kekeringan penjualan pada tahun 2020. Pembeli bermunculan sehingga permintaan sangat kuat, terutama di segmen mewah tempat Anda menemukan apartemen-apartemen yang lebih besar.
Meskipun aktivitas telah meningkat secara signifikan selama sebagian besar tahun ini, kekhawatiran belum sepenuhnya hilang, sehingga harga belum melampaui level pra-Covid. Diskon Covid sebesar 6-9% (tergantung kapan Anda membeli tahun lalu) telah menghilang, namun kami belum melihat kenaikan harga di atas level tahun 2019.
Dengan semua aktivitas ini, orang mungkin mengira harga akan naik kembali. Secara umum, kenaikan harga biasanya terjadi dalam 9 hingga 12 bulan setelah peningkatan aktivitas penjualan yang nyata. Periksalah kalender Anda, karena kita akan segera memasuki fase ini.
Unit yang Dihargai Terlalu Tinggi Terbengkalai di Pasar
Karena penetapan harga setara dengan level tahun 2019, Q3 bukan waktu yang tepat untuk mendaftarkan properti dengan harga aspirasional. Dalam kuartal tersebut, properti yang harganya sesuai pasar membutuhkan 78 hari untuk terjual. Sebaliknya, properti yang memerlukan penyesuaian harga membutuhkan 181 hari untuk terjual, lebih dari dua kali lipat (2,3x) dibandingkan yang harganya sesuai pasar saat ini.
Penetapan Harga Saat Ini dalam Kuartal
Catatan: Biasanya, saya suka membandingkan angka kuartal ini dengan kuartal sebelumnya, namun pada Q3 2020 sepertiga dari volume penjualan kuartal tersebut berasal dari penutupan di 220 Central Park South, gedung kondominium baru paling mahal di New York City. 16 unit ditutup dengan harga rata-rata $37 juta, dengan total $592 juta. Oleh karena itu, saya hanya menampilkan angka kuartal saat ini. Jika Anda menginginkan informasi lebih rinci, silakan hubungi saya.
|
Kategori |
Harga Rata-Rata per Kaki Persegi |
Harga Jual Rata-Rata |
|
Koperasi Hunian |
$1,159 |
$1,31 Juta |
|
Kondominium |
$1,881 |
$2,53 Juta |
|
Pengembangan Baru |
$2,248 |
$3,34 Juta |
|
Mewah (10% teratas) |
$2,561 |
$7,45 Juta |
Statistik Menarik Lainnya:
- Aktivitas penjualan naik ke tingkat tertinggi dalam 32 tahun.
- Bahkan dengan suku bunga rekord terendah, sekitar 50% transaksi dilakukan secara tunai.
- Penjualan Pengembangan Baru di bawah $3 juta tumbuh 2x lebih cepat dibandingkan yang di atas $3 juta, yang meski demikian masih berlipat ganda dari kuartal yang sama tahun lalu. Pergeseran ke unit berukuran lebih kecil di Pengembangan Baru mendistorsi tren harga ke bawah.
- Diskon listing di semua segmen rata-rata 5,3% untuk kuartal ini.
- Total Bulan Pasokan kondominium dan koperasi hunian, yaitu jumlah bulan yang diperlukan untuk menjual semua inventaris yang dijual, turun menjadi hanya 5,1.
Anda melewatkan Titik Terendah. Jangan lewatkan pemulihannya!
Juni 2021 Manhattan Melampaui Titik Terendah Pasar seiring Aktivitas Kontrak Meledak Kuartal kedua tahun 2021 merupakan kuartal yang luar biasa, membuktikan kesalahan semua orang yang mengatakan bahwa…
Manhattan Melampaui Titik Terendah Pasar seiring Aktivitas Kontrak Meledak
Kuartal kedua tahun 2021 merupakan kuartal yang luar biasa, membuktikan kesalahan semua prediksi bahwa kehidupan kota telah mati. Manhattan telah pulih ke musim penjualan musim semi terbaik dalam 6 tahun dan mencatat aktivitas penjualan tertinggi sejak tahun 2007.
Permintaan terpendam, penetapan harga yang wajar, suku bunga rendah, keinginan untuk naik ke ruang yang lebih besar (atau yang memiliki ruang luar), meningkatnya kekayaan pribadi, dan basis pembeli yang lebih luas telah mendorong volume penjualan. Singkatnya, kota ini sedang booming berkat ilmu pengetahuan dan, pada gilirannya, optimisme yang terbarukan.
Catatan: untuk pembaruan ini, saya membandingkan Q2 2021 dengan Q2 2019, yang jauh lebih tepat daripada Q2 2020, ketika NYC sedang dalam lockdown.
Kontrak yang Ditandatangani Melonjak
Kontrak yang ditandatangani dalam kuartal ini melonjak 60% dibandingkan kuartal yang sama pada tahun 2019. Banyak dari transaksi ini tidak akan ditutup sampai Q3 2021, di mana pada saat itu kami memperkirakan akan melihat beberapa aksi harga positif, mengingat volume dan komposisi apartemen yang masuk kontrak dalam kuartal tersebut.
Apartemen Lebih Besar Kembali Diminati
Pasar super-prime (>$10 juta) mencatat paruh pertama terbaik dalam sejarah, didorong oleh diskon dua digit dari harga awal mereka. Selain itu, terdapat peningkatan nyata dalam penjualan apartemen lebih besar, yang sangat menguntungkan pasar di atas $5 juta.
Komposisi penjualan yang mencakup pergeseran signifikan ke penjualan apartemen lebih besar mendistorsi tren harga; sementara harga jual median naik menjadi $1.130.000, tertinggi sejak mencapai $1.215.000 di Q2 2019, tren harga terdistorsi oleh komposisi penjualan.
Diskon Covid Berkurang
Dibandingkan dengan kuartal yang sama tahun lalu, harga rata-rata per kaki persegi turun 3,6%. Ini telah disebut sebagai "diskon Covid". Kuartal pertama melihat selisih ini di angka 9%, yang menunjukkan diskon Covid sedang mengempis dengan cepat. Kami memperkirakan diskon Covid akan menghilang di Q3 dan lenyap pada Q4, seiring dengan berkurang atau terbatasnya "bekerja dari rumah" yang diberlakukan oleh para pemberi kerja.
Penetapan Harga Saat Ini dalam Kuartal:
|
Kategori |
Harga Rata-Rata per Kaki Persegi |
Harga Jual Rata-Rata |
|
Koperasi Hunian |
$1,139 |
$1,28 Juta |
|
Kondominium |
1,921 |
$2,64 Juta |
|
Pengembangan Baru |
2,581 |
$3,84 Juta |
|
Mewah (10% teratas) |
2,636 |
$7,75 Juta |
Statistik Menarik Lainnya:
- Aktivitas penjualan kondominium naik ke tingkat tertinggi dalam 30 tahun.
- Penjualan Pengembangan Baru di atas $3 juta adalah yang terbesar dalam tiga tahun.
- Aktivitas penjualan meningkat lebih cepat dari inventaris baru yang masuk pasar, yang mengakibatkan bulan pasokan turun menjadi 6,9 bulan, laju tercepat dalam 4 tahun.
- Diskon listing keseluruhan sebesar 6,4%.
Jika Anda Melewatkan Titik Terendah, Jangan Lewatkan Pemulihannya!
April 2021 Kontrak April 2021 Melampaui Rekor 14 Tahun Maret Aktivitas kontrak Manhattan terus meningkat ke rekor baru di April 2021 dengan 1.607 kontrak yang ditandatangani, mengalahkan rekor 14 tahun Maret sebesar 1.500 kontrak dalam satu bulan…
Kontrak April 2021 Melampaui
Rekor 14 Tahun Maret
Aktivitas kontrak Manhattan terus meningkat ke rekor baru di April 2021 dengan 1.607 kontrak yang ditandatangani, mengalahkan rekor 14 tahun Maret sebesar 1.500 kontrak dalam satu bulan. Pekan pertama Mei melanjutkan tren ini dan sejauh ini Mei berpotensi menyamai April.
Dengan 1.607 kontrak yang ditandatangani, angka ini 50% lebih tinggi dari April 2019, bulan yang sebanding sebelum Covid. April 2020 hanya memiliki 213 kontrak yang ditandatangani (kemungkinan dimulai sebelum Covid). Sebagai pengingat, New York City ditutup dengan pelarangan kunjungan properti dari akhir Maret hingga akhir Juni 2020.
Di segmen mewah, menurut Real Deal, terdapat 652 kontrak mewah yang ditandatangani sejak awal tahun hingga akhir April, yang lebih dari seluruh kontrak mewah yang ditandatangani sepanjang tahun 2020.
Di segmen pengembangan baru, April mencatat 235 kontrak yang ditandatangani, naik dari 165 di Maret. Itu merupakan tingkat aktivitas tertinggi Manhattan di segmen pengembangan baru dalam tiga tahun.
Maret 2021 Manhattan Bangkit dari Abu Setelah tahun 2020 yang sangat mengecewakan, ketika pulau Manhattan dilanda "eksodus Covid" dan secara fisik ditutup selama 90 hari…
Manhattan Bangkit dari Abu
Setelah tahun 2020 yang sangat mengecewakan, ketika pulau Manhattan dilanda "eksodus Covid" dan secara fisik ditutup selama 90 hari, pasar penjualan residensial Manhattan bangkit dari abu pada kuartal pertama tahun 2021. Meskipun pasar telah perlahan merayap naik pada November dan Desember 2020, Kuartal Pertama 2021 dan khususnya Maret 2021 mencatat aktivitas penjualan yang luar biasa.
Aktivitas Penjualan Melonjak di Q1 2021
Penjualan Manhattan tumbuh dengan kecepatan luar biasa pada Maret 2021, dengan volume penjualan melampaui 1.500 kontrak yang ditandatangani, bulan tunggal terbaik dalam 14 tahun. Bahkan Januari dan Februari 2021 mencatat volume penjualan yang melampaui bulan-bulan yang sama tahun lalu setidaknya selama tiga tahun terakhir, sebagaimana ditunjukkan di bawah:
Para pembeli memanfaatkan kombinasi suku bunga KPR rekord terendah dan harga yang lebih rendah. Mereka juga didorong oleh administrasi baru, yang sudah mulai dirasakan manfaatnya oleh NYC, berbeda dengan administrasi sebelumnya yang bertekad menghukum New York City karena secara tegas menolak Trump.
Harga Turun, tapi Tidak Jatuh Bebas
Meskipun harga turun, tidak serendah yang mungkin dibayangkan oleh sebagian orang. Harga per kaki persegi untuk kondominium di Manhattan 8,8% lebih rendah di Q1 2021 dibandingkan Q1 2020. Ini di atas penurunan harga sejak batasan SALT diberlakukan pada tahun 2018, yang efeknya adalah menurunkan harga di NYC rata-rata 11% menurut ekonom Robert Schiller. Oleh karena itu, harga sudah jauh dari puncaknya beberapa tahun lalu dan siap untuk berbalik. Dengan administrasi "biru", batasan SALT yang menghukum negara-negara bagian biru memiliki peluang bagus untuk dihapus pada tahun 2021. Ini akan menguntungkan harga properti dan meredam eksodus ke negara bagian berpajak rendah.
Penawaran Pengembangan Baru Masih Ada
Masih ada penawaran Pengembangan Baru yang tersedia, karena harga telah dikurangi secara signifikan untuk proyek-proyek yang diperkenalkan 3 tahun lalu. Proyek yang baru diluncurkan, bagaimanapun, telah ditetapkan harganya sesuai pasar saat ini, sehingga tidak banyak diskon di sana. Sementara sebagian diskon terlihat dalam harga yang lebih rendah, banyak diskon yang tersembunyi dalam konsesi biaya penutupan. Ini tidak muncul dalam angka harga per kaki persegi. Besarnya diskon pada pengembangan baru sangat bervariasi, karena bergantung pada faktor-faktor seperti kapan proyek diluncurkan, kecepatan penjualan hingga saat ini, jumlah unit yang tersisa dalam lini tertentu, mitra ekuitas dalam tumpukan modal, dan yang terpenting harga pelepasan minimum yang ditetapkan pemberi pinjaman (bank yang benar-benar mengendalikan harga, bukan pengembang).
Untuk mendapatkan penawaran terbaik di Pengembangan Baru, Anda perlu berpikiran terbuka dan tidak terpaku pada sesuatu yang tidak akan mendapatkan diskon tertinggi. Misalnya, pengembang tidak menawarkan diskon besar untuk apartemen dengan ruang luar maupun untuk lini yang hampir terjual habis.
Grafik di bawah ini menunjukkan bagaimana penetapan harga pengembangan baru telah mendapatkan kembali sebagian pijakannya dari titik terendah beberapa bulan lalu.
Vaksin Membangkitkan Kepercayaan Diri
Kami memperkirakan harga properti akan mulai merangkak naik di Musim Semi/Musim Panas dan sepanjang sisa tahun ini seiring NYC menjadi lebih tervaksinasi. Hingga saat ini,44% warga Manhattan telah menerima dosis pertama vaksin dan 27% telah divaksinasi penuh. Ketika kita mencapai 70% dari populasi yang divaksinasi penuh, aktivitas akan kembali normal termasuk pembukaan penuh restoran dan bioskop (sebagian sudah dibuka), pertunjukan Broadway, dan venue olahraga, dll. Kemudian, kami memperkirakan pergeseran dramatis tambahan di pasar. Begitu negara ini dibuka kembali bagi warga asing akhir tahun ini, kami memperkirakan pemulihan properti Manhattan ini akan berlangsung dengan sangat pesat!
Tanda-tanda Menunjukkan Pasar yang Terus Naik
Potensi pencabutan batasan SALT, minimnya izin bangunan baru (karena pengembangan baru telah ditahan selama setahun terakhir), dan pembukaan penuh kota akan menjadi pertanda baik bagi harga properti Manhattan selama 4-5 tahun ke depan, sebagaimana kita saksikan setelah krisis Lehman.
Jika Anda sedang mempertimbangkan untuk membeli, lakukanlah sekarang untuk mendapatkan harga terbaik. Inventaris turun dari rekor 9.600 unit yang dijual pada Oktober 2020 menjadi 7.000 unit pada akhir Maret 2021, yang masih sedikit tinggi. Namun, jika penjualan terus berlangsung pada kecepatan yang sama seperti kuartal pertama, kita akan berada di pasar penjual pada awal musim panas. Seiring perekonomian yang memanas, suku bunga pun akan naik, membuat kepemilikan properti yang sama menjadi lebih mahal.
Pasar Manhattan bergerak… sekarang giliran ANDA BERGERAK!
Januari 2021 Pasar Manhattan Memulai Tahun 2021 dengan Baik disertai Peningkatan Aktivitas Penjualan Meskipun pasar properti Manhattan masih berjuang akibat dampak Covid…
Pasar Manhattan Memulai Tahun 2021 dengan Baik disertai Peningkatan Aktivitas Penjualan
Meskipun pasar properti Manhattan masih berjuang akibat dampak Covid, kuartal keempat tahun 2020, dan bahkan bulan Januari 2021, telah melihat peningkatan yang nyata yang didorong oleh:
- Berita positif tentang vaksin dan pengembangannya yang meningkatkan kepercayaan pembeli,
- Suku bunga yang berada di level terendah secara historis,
- Penjual (dan pengembang) yang menawarkan diskon (rata-rata diskon Covid adalah 10%, jauh lebih rendah untuk unit dengan harga lebih rendah dan jauh lebih tinggi untuk unit dengan harga lebih tinggi),
- Permintaan terpendam dari lockdown 3 bulan,
- Administrasi baru yangmenguntungkan NYC, dan
- Potensi pencabutan batasan SALT yang menekan harga di NYC sebesar 11% (menurut Zandi).
Kontrak yang ditandatangani di Q4 naik sekitar 8% dibandingkan kuartal yang sama pada tahun 2019. Januari 2021 melihat penjualan kondominium naik 50% dan penjualan koperasi hunian naik 167% dibandingkan bulan yang sama setahun sebelumnya. Semua kabar baik! Namun, tingginya pasokan inventaris yang dijual saat ini merupakan hambatan bagi pasar yang akan menguntungkan pembeli pada tahun 2021.
Pasar sewa juga mengalami peningkatan dalam beberapa bulan terakhir. Namun, sampai perusahaan-perusahaan meminta karyawan mereka kembali ke kantor, pasar sewa akan tetap lesu. Kami memperkirakan pembalikan cepat dalam kegiatan leasing dalam beberapa bulan ke depan.
Kesimpulan:
- Ini adalah pasar pembeli, namun jendela kesempatan untuk penawaran terbaik sedang menutup,
- Harga turun tapi tidak jatuh,
- Pembeli mewahkembalike pasar, mereka absen selama sebagian besar tahun ini,
- Inventaris jauh turun dari puncak dramatis di Oktober, tapi masih di level yang tinggi,
- Ini adalah waktu yang tepat untuk membeli apartemen besar dari pengembang, pengembangan baru mencatat beberapa diskon dan konsesi tertinggi yang pernah kami lihat.
Desember 2020 Pasar Manhattan Bangkit Kembali di Q4 2020 Dengan berita utama yang membicarakan orang-orang melarikan diri dari kota-kota besar, tidak mengherankan mengapa klien saya terkejut mendengar bahwa…
Pasar Manhattan Bangkit Kembali di Q4 2020
Dengan berita utama yang membicarakan orang-orang melarikan diri dari kota-kota besar, tidak mengherankan mengapa klien saya terkejut mendengar bahwa aktivitas kontrak yang ditandatangani di Manhattan telah kuat dalam beberapa bulan terakhir. Kontrak yang ditandatangani per bulan pada Oktober dan November 2020 rata-rata 855, dengan Desember 2020 berpotensi melampaui kontrak yang ditandatangani pada Desember 2019 sebesar 717. Aktivitas kontrak yang ditandatangani untuk kuartal hingga pertengahan Desember sudah melampaui kuartal yang sama tahun lalu.
Kepercayaan terhadap vaksin dan keputusan penjual untuk memberikan diskon harga telah membawa pembeli kembali ke pasar. Sebagian besar aktivitas kontrak ini berada di segmen $3 juta ke bawah, dengan sektor mewah masih lesu tetapi membaik.
Seperti yang dapat Anda lihat di bawah, jumlah kontrak yang ditandatangani di atas $5 juta terus tumbuh dan ini adalah segmen di mana kami melihat diskon terbesar.
Inventaris Turun Tajam dari Puncaknya, tapi Masih Tinggi
Aktivitas dan kepercayaan telah menurunkan pasokan properti Manhattan yang dijual dari sekitar 9.600 pada Oktober 2020 menjadi 8.000 hari ini.
Meskipun inventaris naik 20% dibandingkan akhir tahun lalu ketika level inventaris berada di 6.600, kami senang melihat bahwa level inventaris telah turun 17% dari puncaknya. Pembalikan tajam inventaris di Oktober ini kemungkinan besar merupakan hasil dari berita vaksin yang luar biasa dari Pfizer dan Moderna. Kami berharap ini tidak terlalu membesarkan hati para penjual.
Sampai vaksin sepenuhnya diluncurkan, kami memperkirakan masih ada penawaran di NYC. Meskipun seiring berjalannya waktu dan meningkatnya aktivitas, kami tidak mengharapkan Penjual akan memberikan diskon seperti sebelumnya. Rasanya seolah-olah kita sudah melewati titik terendah pasar, namun masih berada dalam periode di mana pembeli masih bisa mendapatkan diskon yang signifikan di NYC.
Di Mana Semua Diskon Sekarang?
Rata-rata "diskon Covid" sekitar 10%, meskipun lebih tinggi di segmen di atas $4 juta. Urban Digs menganalisis penjualan tertutup di Kuartal 4 2020, dan menemukan bahwa
- Di bawah $2 juta, rata-rata diskon 5%
- $2 hingga $4 juta, rata-rata diskon 10,4%
- Di atas $4 juta, rata-rata diskon 13,5%
Tentu saja, ini adalah rata-rata dan hanya memperhitungkan harga, bukan pemberian lain yang ditawarkan pengembang untuk menutup transaksi, seperti kredit biaya penutupan, dll. Penting untuk dicatat bahwa pasar properti Manhattan sudah mengalami pukulan setelah perubahan pajak SALT terjadi pada akhir tahun 2017, dengan pasar mencapai titik terendah di Q3 2019. Oleh karena itu, harga sudah mengalami penurunan yang signifikan sebelum Covid melanda. Diskon Covid tambahan hanyalah keuntungan ekstra bagi pembeli.
Pengembangan Baru
Diskon sangat bergantung pada banyak faktor dari gedung itu sendiri, seperti di mana lokasinya, berapa banyak unit yang telah terjual, masalah tertentu dengan pengembang, pemberi pinjaman, dll. Juga, lini mana dari gedung yang Anda beli? Jika pengembang menjual 50% dari unit lini terbaik di gedung dan 0% dari lini lainnya, jangan harapkan diskon yang sama untuk keduanya.
Saat ini, diskon pengembangan baru sangat bervariasi dan benar-benar bergantung pada banyak faktor yang mempengaruhi gedung itu sendiri. Pengembang terikat pada bank mereka, yang menentukan harga pelepasan minimum, sehingga mereka lebih cenderung menawarkan kredit penutupan yang generous daripada diskon langsung. Namun, kami telah melihat kombinasi diskon harga dan kredit penutupan.
Diskon rata-rata adalah 10% pada pengembangan baru ditambah kredit penutupan, meskipun ada beberapa pengembangan yang menawarkan itu di atas harga yang sudah dikurangi. Tidak jarang melihat diskon 20-30% dari harga Jadwal A, yaitu harga awal yang diajukan ke Jaksa Agung Negara Bagian New York.
Para pengembang telah menanggung setidaknya sebagian dari biaya penutupan pembeli, termasuk sebagian dari biaya-biaya ini:
- Pajak Transfer (sekitar 2%)
- Pajak Mansion (skala bertingkat mulai dari 1% hingga 4% jika di atas $25 juta)
- Parkir, dapat disertakan tergantung unitnya
- Penyimpanan, dapat disertakan
- Biaya Bersama, mungkin menanggung biaya bersama 1 tahun.
Beberapa pengembang sama sekali tidak bernegosiasi atau mungkin hanya menanggung pajak transfer jika mereka memiliki sesuatu yang sangat istimewa di gedung mereka. Misalnya, Park Loggia memiliki teras dengan pemandangan Central Park yang diperdagangkan pada harga penawaran. The Benson hanya memiliki beberapa unit di Madison Avenue di UES yang juga diperdagangkan pada harga penawaran. Gedung-gedung lain yang dibiayai sendiri dan, oleh karena itu, tidak terikat pada pihak lain juga tidak bernegosiasi. Namun, ini hanya sedikit.
Kesimpulan Makro:
- Ini mungkin pasar pembeli pengembangan baru terbesar yang pernah dilihat NYC dalam 20+ tahun terakhir.
- Kita tidak sedang dalam krisis keuangan; kita sedang dalam krisis kesehatan yang kemungkinan besar sudah terselesaikan.
- Kita tidak berada dalam situasi yang sama dengan Resesi Besar 2008/2009, Gelembung Teknologi 2000, atau 9/11 ketika terjadi ketakutan dan tidak ada uang di Wall Street.
- Bank dan pekerja kerah putih berlimpah uang tunai dan DJIA berada di atas 30.000 (bukan 6.000 seperti pada 2009).
- Ketakutan ada pada penjual. Pembeli memiliki jendela waktu yang singkat untuk memanfaatkan ketakutan ini.
- Bagi mereka yang masih di pinggiran, ingat, Anda perlu mengajukan penawaran untuk mendapatkan diskon. Anda perlu bermain untuk menang!
Saat kita menutup tahun ini, kami ingin mendoakan semua orang Selamat Liburan. Kami berdoa agar 2021 menjadi lebih baik dari 2020.
November 2020 Pasar Properti Manhattan Bangkit Kembali di Oktober 2020 Untuk memahami secara real time apa yang sedang terjadi di pasar properti New York City, metrik pertama yang kami lihat adalah…
Pasar Properti Manhattan
Bangkit Kembali di Oktober 2020
Untuk memahami secara real time apa yang sedang terjadi di pasar properti New York City, metrik pertama yang kami lihat adalah jumlah kontrak yang ditandatangani selama bulan tertentu. Kontrak yang ditandatangani pada Oktober rebound secara signifikan, mencapai puncak 874 kontrak yang ditandatangani, naik 30% dari September 2020 dan naik 4% dari Oktober 2019. Ini merupakan bukti nyata bahwa pasar properti Manhattan telah bangkit dari kedalaman krisis Covid. Selain itu, kontrak yang ditandatangani pada Oktober lebih tinggi dari bulan lain mana pun selama tahun 2020, bahkan sebelum Covid, yang cukup jelas terlihat dalam grafik di bawah ini.
Pembeli besar Manhattan telah kembali
Sebagian besar aktivitas penjualan adalah untuk properti di bawah $3 juta, namun beberapa kontrak lagi ditandatangani di segmen >$25 juta, mengisyaratkan bahwa pembeli besar sedang kembali ke pasar. Meskipun kami tidak akan tahu harga perdagangannya selama beberapa minggu ke depan, kami mencatat banyak, tapi tidak semua, properti di segmen >$25 juta diperdagangkan dengan diskon signifikan. Sementara semua penjual sekarang bernegosiasi, diskon signifikan belum terjadi di pasar <$3 juta.
Inventaris Manhattan tampaknya telah mencapai puncaknya
Inventaris, atau pasokan, mencapai puncak pada pertengahan Oktober dengan rekor 9.628 properti yang dijual dan sekarang tampaknya sedang menyusut. Pasokan baru bulanan turun 21% dari September 2020 dan turun 1,2% dari Oktober 2019. Ini menunjukkan bahwa pertumbuhan inventaris telah melambat, namun penumpukan level inventaris akan membutuhkan beberapa waktu untuk kembali ke level normal. Inilah mengapa kami berpikir peluang bagi pembeli belum sepenuhnya berlalu, meskipun kita sudah melewati ketidakpastian puncak yang disebabkan oleh virus. Dalam beberapa minggu terakhir, level inventaris telah menurun dan, per Jumat, 6 November, turun menjadi 9.255 properti yang dijual. Itu adalah jumlah properti yang dijual yang sangat besar, mengingat inventaris tahun lalu pada waktu yang sama kira-kira 7.700.
Penjualan rumah di pinggiran kota New York City telah melewati puncaknya
Meskipun penjualan masih pada level tinggi di Westchester, Greenwich, Long Island, Hamptons, aktivitas penjualan telah turun dari puncaknya yang melanda pinggiran New York musim panas lalu.
Sekarang setelah pemilihan selesai, yah, hampir, dan Pfizer mengumumkanvaksinyang 90% efektif, kami percaya pasar akan terus menggeliat di Manhattan.
Oktober 2020 Waktu Terbaik untuk Membeli di NYC dalam Lebih dari 10 Tahun Kita sekarang tiga bulan memasuki pembukaan kembali pasar properti NYC. Meskipun telah ada banyak tantangan…
Waktu Terbaik untuk Membeli di NYC
dalam Lebih dari 10 Tahun
Kita sekarang tiga bulan memasuki pembukaan kembali pasar properti NYC. Meskipun telah adabanyak tantangan, kota ini sedang bangkit. Kita mulai melihat tanda-tanda kehidupan dalam hal peningkatan kontrak yang ditandatangani dan penjualan yang menunggu. Namun, kita masih punya jalan panjang, yang berarti ada peluang besar bagi smart money.
Dengan restoran, gym, kantor, dan museum yang kembali buka, NYC mulai terasa jauh lebih sibuk. Warga New York menjaga jarak sosial dan memakai masker dengan ketat, yang telah menekan virus di kota ini.
Mengambil langkah mundur dan melihat gambaran besar pasar properti dari ketinggian 30.000 kaki, kami tahu inilah saat yang tepat untuk membeli di Manhattan. Jika Anda membeli pada tahun 2001 atau 2009, Anda sudah tahu bahwaNYC akan bangkit kembalilebih kuat dari sebelumnya. Oleh karena itu, saya meminta Anda meluangkan waktu sejenak dan memikirkan di mana Anda akan berada dalam 18 bulan ke depan. Pastinya, pembeli yang masih menunggu akan menyesal karena tidak segera mengambil langkah untuk membeli properti NYC.
Berikut adalah kesimpulan utama kami tentang apa yang sedang terjadi di pasar saat ini:
- Covid telah menciptakan peluang sementara untuk membeli di Manhattan dengan harga rendah.
- Grafik denyut Pasar di atas mempertimbangkan penjualan yang tertunda dan inventaris. Ini dengan jelas menunjukkan bahwa NYC telah berada di pasar pembeli dan mulai pulih.
- Penjual serius mendaftarkan properti mereka dengan harga yang wajar atau memberikan diskon. Terutama pengembang, yang menawarkan diskon harga dan konsesi, hal yang tidak terdengar hanya beberapa tahun lalu… dan tidak akan terdengar dalam beberapa tahun ke depan.
- Sementara diskon rata-rata adalah 8%, kami melihat diskon yang jauh lebih tinggi (2x - 3x) pada properti paling mahal.
- Jendela kesempatan ada sekarang… kapan jendela ini akan tertutup? Mungkin akan tertutup sebelum Q2 2021, dengan penawaran terbaik terjadi di Q4 2020, diikuti oleh penawaran bagus di Q1 2021. Begitu vaksin diumumkan efektif dan siap untuk distribusi, penjual akan lebih percaya diri, jadi kami menyarankan untuk bergerak sekarang! Pada saat Anda menutup transaksi, kita akan sudah berada di tahun 2021 dan pasar baru.
- $7 triliun stimulus pemerintah (14x lebih banyak dari tahun 2008) berarti risikonya rendah. Ini bukan 2008. Bank sehat dan dukungan Fed tidak pernah sebesar ini.
- Valuasi pasar saham yang tinggi rekor (produk sampingan dari stimulus pemerintah) menunjukkan bahwa Federal Reserve melakukan segala yang bisa dilakukan untuk merangsang perekonomian. Ini juga menunjukkan bahwa investor memiliki kepercayaan pada ekonomi AS, dan bahwa Covid akan terkendali dan menjadi sejarah dalam waktu singkat.
- NYC telah menekan virus sejak Juni, jauh lebih efektif dalam tata kelolanya daripada Pemerintah Federal. Penduduk telah melakukan bagian mereka dengan menjaga jarak sosial, menghindari acara besar, dan memakai masker untuk melindungi sesama warga New York. Meskipun banyak media menyamakan seluruh NYC dalam satu kategori, infeksi Covid terbanyak terjadi di Queens dan Brooklyn, bukan Manhattan. Kami belum melihat hal ini disebutkan di mana pun dalam berita.
- Pasar penjualan tidak lagi dalam kejatuhan bebas yang disebabkan oleh lockdown. Penjualan yang menunggu telah berbalik arah, tumbuh secara substansial pada September, karena pasar telah melewati titik terendah yang sebenarnya.
Grafik courtesy dariUrbardigs
Pilihan Terbaik Kami Saat Ini:
$3.999.000 / $2.154 per ft²
Terjual seharga $6 juta pada Juni 2014
Dikurangi $495.000-60 hari yang lalu
Dikurangi $280.000-53 hari yang lalu
Terjual seharga $3,4 juta pada 2017
2 Kamar Tidur / 2,5 Kamar Mandi / 1.807 ft²
Biaya Perawatan: $1.955 / Pajak Properti $2.972
Apartemen 2 kamar tidur berukuran besar dengan harga yang dikurangi diEast Villageini awalnya terjual sebagai konstruksi baru seharga $400 ribu lebih dari harga jual saat ini yaitu $3,4 juta pada tahun 2017. Ini adalah gedung butik tahun 2015 dengan jendela casement yang menakjubkan.Pelajari lebih lanjut.
20 West 53 Street - Unit 22A
$4.750.000 / $2.748 per ft²
Dikurangi $600.000 / Terjual seharga $5,7 juta pada 2017
2 Kamar Tidur / 2,5 Kamar Mandi / 1.728 ft²
Biaya Perawatan: $3.792 / Pajak Properti $2.414
Tinggal diBaccarat Hotel and Residences, salah satu hotel terbaik di New York City. Pemilik asli membayar $5,7 juta untuk apartemen ini, sehingga mereka sangat termotivasi dengan diskon $1 juta.Pelajari lebih lanjut.
540 West 28 West Street - Unit 3A
$885.000 / $1.560 per ft²
Studio / 1 Kamar Mandi / 567 ft²
Biaya Perawatan: $606 / Pajak Properti $629
Studio di +Art diWest Chelseaini dihargai sangat menarik di $885 ribu. Akhirnya, penjual mendaftarkan apartemen dengan harga yang siap terjual, bukan harga aspirasional seperti beberapa tahun lalu. Dekat dengan Hudson Yards dan High Line!Pelajari lebih lanjut.
Untuk mengakhiri, jika Anda ingin melakukan panggilan zoom untuk mendiskusikan pasar secara lebih rinci, silakan pilih waktu di bawah ini:
Juli 2020 Musim Panas NYC yang Berbeda Pada waktu seperti ini setiap tahunnya, saya biasanya memberikan pembaruan tentang Laporan Pasar Manhattan Q2. Namun, Q2 2020 adalah hewan yang benar-benar berbeda, karena…
Musim Panas NYC yang Berbeda
Pada waktu seperti ini setiap tahunnya, saya biasanya memberikan pembaruan tentang Laporan Pasar Manhattan Q2. Namun, Q2 2020 adalah hewan yang benar-benar berbeda, karenapasar properti Manhattanditutup selama 12 dari 13 minggu yang membentuk kuartal kedua.
Bagi mereka yang tidak mengetahui apa yang terjadi di NYC, pada 23 Maret 2020, NYC memasuki mode lockdown dan muncul kembali 90 hari kemudian pada 22 Juni 2020. Tidak ada kunjungan fisik yang diizinkan selama waktu ini. Inventaris turun secara signifikan selama krisis, karena penjual menarik properti dari pasar atau menunda pendaftaran. Namun sekarang, properti kembali ke pasar, dengan inventaris naik 8% dari waktu yang sama tahun lalu.
Pasar selama sebulan terakhir perlahan kembali, namun belum tentu ke level normal. Sejak pembukaan kembali 5 minggu lalu, kami telah melihat:
- 84% dari kontrak yang ditandatangani berada di segmen di bawah $3 juta.
- Urgensi yang mengejutkan pada sebagian pembeli ini, karena mereka tahu NYC akan kembali ke semacam normalitas segera.
- Tidak banyak aktivitas di segmen pasar atas, karena banyak orang masih berada di rumah musim panas mereka dan pembatasan perjalanan masih berlaku.
- Suku bunga KPR mencapai rekordah terendah (di bawah 3%), karena Fed menurunkan suku bunga dana ke nol.
- Indikator keseluruhan mengisyaratkan harga 8-10% di bawah level pra-Covid, namun tidak di semua titik harga.
- Untuk pengembangan baru, gabungan biaya penutupan dan pengurangan harga sekitar 8-12% tergantung proyeknya.
- Diskon terbesar ada di pasar kelas atas, di mana beberapa pengembang telah menetapkan ulang harga listing mereka dan menanggung sebagian besar biaya penutupan pembeli, menawarkan insentif yang sangat menarik untuk bertransaksi sekarang.
- Penjualan kembali seharga $5 juta ke atas tidak mendapat permintaan kunjungan dari minggu ke minggu. Oleh karena itu, penjual serius atas properti yang lebih besar harus siap untuk memberikan diskon setidaknya 10%, dan mungkin lebih, dari harga pra-COVID.
- Diskon menurun seiring turunnya harga, dengan sedikit atau tanpa diskon di bawah angka $1 juta.
Sewa:
- Meskipun inventaris sewa tinggi, pasar juga melihat aliran perjanjian sewa yang ditandatangani secara stabil, terutama di bawah $10.000 per bulan. Meski dengan diskon!
Apa selanjutnya?
Kita masih berada di tahap awal realitas baru, namun dalam hal COVID,New York City kini menjadi taruhan yang lebih amandari 80% negara!
Jika New York dapat mempertahankan protokol keselamatannya dan menjaga infeksi virus tetap rendah, dan terus ada berita sangat positif tentang uji coba vaksin dan obat terapi (seperti Remdesivir), sejarah menunjukkan properti NYC akan pulih dengan cepat.
Saat ini, kita sudah melewati ketidakpastian puncak, yang untuk NYC terjadi pada periode April/Mei, sehingga mungkin penawaran terbaik dari yang terbaik sudah berlalu. Namun, kami percaya pembeli masih memiliki 4-5 bulan ke depan untuk mendapatkan penawaran bagus. Begitu ada vaksin yang terbukti efektif, dan kemungkinan besar kita akan melihatnya pada musim gugur, New York City akan kembali lebih baik dari sebelumnya.
Pertanyaan?Jadwalkan waktu untuk berdiskusi dengan saya.
Nikmati musim panasmu!
Anthony
Mei 2020 Dampak Coronavirus terhadap Harga Properti Manhattan Di tengah krisis global yang belum pernah terjadi sebelumnya ini, kami telah menerima beberapa pertanyaan mengenai dampak…
Dampak Coronavirus terhadap Harga Properti Manhattan
Di tengah krisis global yang belum pernah terjadi sebelumnya ini, kami telah menerima beberapa pertanyaan mengenai dampakCOVID-19terhadap harga pasar properti Manhattan. Saya berharap semua orang tetap aman dan sehat selama masa gejolak ini. Meskipun masih belum pasti apa yang akan terjadi selanjutnya, berikut adalah informasi terkini tentang pasar properti NYC.
Pada akhir Maret, New York City dimasukkan ke dalam "koma yang diinduksi secara medis" agar dapat mengatasi krisis kesehatan masyarakat. Akibatnya, pasar properti New York benar-benar membeku dengan aktivitas kontrak baru yang minimal selama dua bulan terakhir. Kunjungan fisik ke kondominium, apartemen, dan rumah di Manhattan telah dilarang oleh Negara Bagian New York. Dan, New York City telah dalam lockdown sejak pertengahan Maret. Namun, transaksi yang sudah dalam proses sebelum pandemi melanda dapat ditutup secara virtual dan bank telah terusmendanai KPR.
Sekarang sudah pertengahan Mei dan New York telah satu bulan melewati puncak krisis dan terbangun dari koma yang disebabkan sendiri. Berkat kepemimpinan Gubernur New YorkAndrew Cuomo, New York berhasil meratakan kurva dan sedang mengelola jalan keluar dari krisis ini. Meskipun kita belum sepenuhnya keluar dari masalah, pembukaan kembali secara bertahap sedang direncanakan selama beberapa minggu dan bulan ke depan. Banyakgedung kondominium Manhattanakan mencabut moratorium pindah masuk dan pindah keluar mulai 15 Mei dan kami memperkirakan moratorium kunjungan properti akan dicabut suatu saat di bulan Juni.
Melihat ke belakang ke Januari dan Februari 2020, aktivitas kontrak naik 15% dibandingkan periode yang sama tahun lalu, menjanjikan Musim Semi 2020 sebagai musim penjualan yang sangat solid. Sayangnya, ini tidak lagi terjadi! Saat ini, kondominium daninventaris koperasi hunian yang dijualturun secara dramatis, dengan hanya 5.000 unit yang terdaftar untuk dijual, 50% lebih rendah dari level inventaris musim penjualan musim semi yang biasa. Bahkan perhitungan hari di pasar, yang menghitung jumlah hari sebuah properti telah terdaftar untuk dijual, telah dibekukan oleh portal listing, karena perhitungan itu menjadi tidak bermakna begitu moratorium kunjungan properti diterapkan. Jadi, apa dampaknya terhadap harga properti Manhattan?
Meskipun masih terlalu dini untuk menarik kesimpulan dari dampak virus terhadapharga properti Manhattan, mantan Ketua Federal Reserve Bank, Ben Bernanke, mencatat bahwa penghentian ekonomi ini lebih seperti bencana alam daripada depresi ekonomi. Ini bukan akibat dari keruntuhan sistem keuangan seperti pada tahun 2008 atau Depresi Besar. Bank kuat dan bermodal dengan baik. Syukurlah, Fed bergerak cepat dalam stimulus moneter dan pemerintah bergerak cepat dalam stimulus fiskal.
Sisi positif dari semua ini adalah bahwa harga properti NYC akan secara signifikan diuntungkan dari suku bunga rekord terendah dan pelonggaran kuantitatif rekord. Inflasi harga aset adalah tujuan yang dimaksudkan dari pelonggaran kuantitatif, meskipun mungkin butuh waktu sebelum kesempatan itu muncul. Terlepas dari tingkat inflasi harga properti Manhattan dari stimulus QE rekord ini, pada akhirnya NYC masih menjadi salah satu kota teratas di seluruh dunia dan orang-orang masih membutuhkan perumahan untuk dibeli atau disewa.
Pada akhirnya, ini adalah masalah kesehatan yang dapat diselesaikan, terutama sekarang ketika semua orang fokus pada masalah Covid 19.
Jika Anda ingin melakukan panggilan zoom untuk mendiskusikan pasar secara lebih rinci, silakan pilih waktu di bawah ini:
Februari 2020 6 Hal yang Harus Anda Ketahui tentang Pasar Properti NYC bulan Februari Ini 1. Peningkatan Signifikan dalam Aktivitas Penjualan dibandingkan Tahun Lalu Penjualan yang menunggu naik 17% - …
6 Hal yang Harus Anda Ketahui tentang Pasar Properti NYC bulan Februari Ini
1. Peningkatan Signifikan dalam Aktivitas Penjualan dibandingkan Tahun Lalu
- Penjualan yang menunggu naik 17% - Pasar keseluruhan
- Penjualan yang menunggu naik 25% - $600 ribu - $1 Juta
- Penjualan yang menunggu naik 21% - $1 juta hingga $2 juta
Ini menunjukkan bahwa aktivitas penjualan naik secara signifikan dibandingkan tahun lalu, yang merupakan titik terendah pasar dalam hal aktivitas. Properti di titik harga yang lebih rendah di bawah $2 juta mengalami pemulihan terbesar. Kita akhirnya melihat permintaan melampaui pasokan, sesuatu yang belum pernah kita lihat dalam beberapa waktu di NYC. Kontrak yang ditandatangani diManhattantelah naik dua digit pada November 2019, Desember 2019, Januari 2020, dan Februari 2020. Sebagai indikator terdepan, lonjakan berkepanjangan dalam aktivitas kontrak yang ditandatangani biasanya mendahului aksi harga. Januari yang biasanya lambat mencatat jumlah tanda tangan kontrak yang mengesankan, yang tidak umum untuk bulan terdingin dalam setahun.
Secara anekdotal, kami telah memperhatikan ketika menghubungi broker lain untuk menjadwalkan kunjungan, setidaknya 25% dari waktu unit-unit tersebut sudah memiliki Penawaran yang Diterima. Tidak seperti 12 bulan lalu. Unit yang masuk kontrak entah sudah lama di pasar dan melewati beberapa pemotongan harga, atau unit baru yang dihargai dengan tepat sejak awal. Juga, dalam kasus terakhir, kami melihat open house yang padat & beberapa perang penawaran (sisa dari era yang berbeda).
2. Aktivitas Pasar Mewah Menguat atas Diskon
Diskon di seluruh New York berhasil menutup transaksi dan di bulan Januari kami melihat diskon listing median sebesar 6,4% (tingkat yang tinggi untuk New York) yang menunjukkan penjual telah menyerah dan transaksi mulai berjalan. Meskipun peningkatan aktivitas penjualan tertinggi ada untuk unit di bawah $3 juta, kami juga melihat beberapa perbaikan di segmen atas.
Misalnya, laporanOlshanmencatat: "Dua puluh kontrak ditandatangani minggu lalu seharga $4 juta ke atas, minggu ketiga berturut-turut dengan 20 atau lebih penjualan. Rata-rata penurunan harga dari harga penawaran awal adalah 18%, total yang terdistorsi oleh 2 penjualan teratas."
"Rata-rata hari di pasar adalah 803, total yang meningkat karena setengah dari properti dijual oleh pengembang dan telah berada di pasar selama bertahun-tahun. Itu adalah total tertinggi yang pernah dicatat laporan ini sejak kami mulai melacak statistik tertentu ini pada tahun 2012."
Pembeli Central Park:Jika Anda telah memperhatikan pasar Billionaire's Row dan Central Park, peluang ada di sana. Sekarang mungkin saat yang tepat untuk masuk sebelum pasar berbalik. Misalnya, bagi seseorang yang bersedia tinggal di Trump International Hotel and Tower di Columbus Circle, seseorang dapat memilih pemandangan langsung Central Park yang bagus dengan3 kamar tidurseharga $3.300 per kaki persegi (di bawah). DJT tidak akan selamanya menjadi presiden dan gedung ini akan bangkit kembali pada suatu titik. Selain itu, kami telah melihat diskon kuat diOne57dan Time Warner Building juga, meskipun lantai harga untuk pemandangan langsung Central Park di gedung-gedung ultra mewah ini dan lainnya berada di sekitar $4.500 per kaki persegi.
Perhatikan bahwa kami terus mendengar dari pembeli di segmen ini bahwa mereka mendengar lebih banyak inventaris akan masuk ke pasar. Meskipun mungkin ada di lingkungan lain, tidak ada gedung baru yang akan masuk keBillionaire's Row. Selain itu, level inventaris di bawah $20 juta dengan pemandangan Central Park yang tidak terhalang terbatas, karena sebagian besar gedung ini memiliki harga jual rata-rata $30 juta ke atas.
3. Pengembangan Baru vs Penjualan Kembali
Pengembangan Baru yang dihargai 2-3 tahun lalu terbengkalai di pasar dan alasannya adalah adanya ketidaksesuaian antara pengembang dan bank serta investor mereka.
Yang kami sampaikan kepada pembeli kami:ada banyak peluang di pasar penjualan kembali dengan properti yang dihargai antara $1.100 per kaki persegi hingga $1.800 per kaki persegi.
Tentu saja, ada peluang di segmen pengembangan baru dan kami telah melihat diskon 15% di beberapa gedung. Banyak dari gedung-gedung di mana Anda melihat diskon dua digit, bagaimanapun, diluncurkan bertahun-tahun lalu. Sebaliknya, kami telah melihat gedung-gedung yang diluncurkan pada tahun 2019 dengan penetapan harga yang mencerminkan pasar saat ini, menawarkan sedikit diskon dari harga penawaran yang rendah, tetapi masih menanggung banyak biaya penutupan pembeli.
Pasar sangat sensitif terhadap harga dan termotivasi oleh nilai uang. Sudah diketahui luas bahwa inventaris bayangan ada. Ini adalah unit yang ditarik dari pasar oleh penjual yang tidak realistis, atau proyek pengembangan baru di lingkungan pinggiran. Pembeli saat ini sangat cerdas dan tahu cara menemukan nilai yang bagus. Jika Anda membelinya dalam 5 tahun terakhir dan mencoba menjualnya sekarang, kemungkinan besar Anda dalam posisi rugi atau impas. Oleh karena itu, bersiaplah untuk perjalanan yang penuh guncangan. Gimmick dan trik, ada banyak, tidak akan membuat properti yang dihargai terlalu tinggi terjual.
Properti Pengembangan Baru untuk Dijual
Apartemen Terbaru untuk Dijual di Manhattan
4. Sewa Naik
Setelah beberapa melemah dalam beberapa tahun terakhir, tarif sewa naik secara signifikan secara tahunan. DariReal Deal, Saat pencari apartemen mencoba mencari tahu apa yang sebenarnya terjadi denganbiaya broker, mereka kini memiliki berita lain yang membuat mereka berhenti sejenak: Sewa 5 hingga 6 persen lebih tinggi bulan lalu dibandingkan setahun lalu di ketiga borough yang dicakup oleh laporan pasar Douglas Elliman.
5. Suku Bunga KPR
Suku bunga KPR telah anjlok sejak waktu yang sama tahun lalu dan berada mendekati rekordah terendah. Suku bunga KPR tetap 30 tahun tercatat di 3,65%, sementara pasar saham mendekati rekor tertinggi di atas 26.900. Sebagai perbandingan, selama 30 tahun terakhir, suku bunga KPR yang sama rata-rata sekitar 6,25%. Dalam 10 tahun terakhir, hanya 2 kali suku bunga lebih rendah, yaitu pada September 2016 dengan rendah 3,42%, dan pada November 2012 dengan rendah 3,32%.
Kecil kemungkinan suku bunga dapat turun jauh lebih rendah lagi, karena kita sudah mendekati rekordah historis. Oleh karena itu, kami merekomendasikan klien kami untuk refinancing sekarang atau membiayai pembelian properti baru mereka untuk memanfaatkan fenomena suku bunga KPR yang sangat rendah ini sebelum terlambat.
5. Coronavirus dan Pembeli Asing
Meskipun masih terlalu dini untuk menentukan dampak kekhawatiran kesehatan ini terhadap pasar properti, perlu dicatat bahwa pasar properti New York telah ditopang oleh pembeli domestik dan pembeli asing praktis tidak ada. Pembeli dari Tiongkok daratan telah absen dari pasar NYC sejak tahun 2016, pembeli Eropa telah absen karena mata uang mereka yang rendah selama bertahun-tahun. Warga Latin dan Brasil sebagian besar juga tidak hadir karena mata uang mereka yang terdepresiasi.
Oleh karena itu, kami tidak mengharapkan hal ini berdampak negatif pada pasar NYC dalam jangka pendek. Jika dolar melemah dan kekhawatiran kesehatan mereda, pasar mungkin akan lepas landas. Terakhir, negara-negara Asia tertentu mungkin melihat terbatasnya peluang investasi sementara pihak berwenang berusaha membendung penyebaran, yang mengarah pada lebih banyak investasi di New York City, sebuah lokasi yang bebas risiko.
Januari 2020 Pembaruan Video dari Urbandigs Banyak klien yang bertanya apa yang sedang terjadi di pasar NYC, jadi saya ingin mengirimkan pembaruan singkat melalui video dari Noah di Urbandigs.com…
Pembaruan Video dari Urbandigs
Banyak klien yang bertanya apa yang sedang terjadi di pasar NYC, jadi saya ingin mengirimkan pembaruan singkat melalui video dari Noah di Urbandigs.com. Ia telah melakukan pekerjaan yang luar biasa dalam menyarikan apa yang sedang terjadi di pasar properti Manhattan.
- Reset yang didorong kebijakan untuk Pasar Manhattan pada tahun 2019
- Perubahan undang-undang pajak federal TJCA yang dimulai pada tahun 2018 yang membatasi pengurangan SALT menjadi $10.000 membuat lebih mahal bagi pemilik rumah primer (bukan investor).
- Pajak Mansion meningkat per 1 Juli 2019 menjadi skala bergerak yang memengaruhi waktu pembelian sepanjang tahun 2019.
- Pasar terus menstabil: penjualan mereda, kontrak yang ditandatangani membaik, dan pertumbuhan pasokan melambat.
- Penjualan tertunda naik 7%
- Titik terendah pasar terjadi pada Q4 2018
- “Pukulannya sudah terjadi”, sehingga sekarang bisa menjadi waktu yang tepat untuk membeli.
Sudah beberapa waktu ini kami menyampaikan kepada klien kami bahwa titik terendah pasar, dari sisi aktivitas, terjadi sekitar November & Desember 2018. Angka-angka pada November dan Desember 2019 membenarkan pandangan kami, karena kontrak yang ditandatangani naik dua digit dibandingkan bulan yang sama tahun sebelumnya. Karena cuaca di NYC, kami memiliki musim penjualan yang cukup berbeda-beda, sehingga kami selalu perlu menengok bulan atau kuartal yang sama pada tahun sebelumnya untuk menilai posisi kami. [Menjelang akhir video Urban Digs, ia membenarkan apa yang selama ini kami sampaikan kepada klien dengan membandingkan Penjualan Tertunda].
Angka-angka untuk 2019 membingungkan karena kenaikan pajak mansion diumumkan pada April untuk pembelian setelah 30 Juni 2019. Hal ini menarik maju sejumlah besar transaksi bernilai tinggi ke Q2 yang secara alami akan tutup pada Q3. Akibatnya Q3 2019 terlihat sangat buruk sebagai perbandingan, tetapi ketika Q3 dan Q4 2019 digabungkan lalu dibandingkan dengan periode yang sama pada 2018, volume penjualan hanya turun 4%.
Namun pemberitaan buruk dari Q3 2019 yang berantakan itu membuat penjual (termasuk pengembang) menawarkan diskon yang lebih besar. Hal ini pada gilirannya mendorong kenaikan jumlah transaksi, baik di pasar penjualan kembali maupun di pasar pengembangan baru.
Kami sangat yakin bahwa koreksi pasar di Manhattan murni merupakan reset harga yang didorong kebijakan akibat batas SALT sebesar $10.000. Robert Schiller memperkirakan properti NYC kehilangan 11% nilainya karena undang-undang pajak baru ini. Media juga membahas persoalan pasokan, tetapi kami tidak selalu melihat kelebihan pasokan di lingkungan yang paling prime. Tentu saja, ada kelebihan pasokan di lingkungan “C” seperti Financial District dan Lower East Side, tetapi di kawasan prime UWS, UES, Greenwich Village, Tribeca, memang tidak ada. Meski begitu, pengembang dan penjual menawarkan diskon yang cukup baik untuk menggerakkan produk mereka, karena tahu orang cenderung membaca judul berita dan tidak memperhatikan detailnya.
Aktivitas kontrak adalah indikator terdepan bagi harga. Jika kami terus melihat kenaikan dua digit pada kontrak yang ditandatangani, kami memperkirakan harga akan naik dan diskon-diskon ini akan menyusut.
Minta Pilihan Properti NYC
Desember 2019 Sinyal Cerah bagi Kondominium NYC pada November Rata-rata, pembeli memperoleh diskon 5,7% dari Harga Penawaran Terakhir ke Harga Jual Akhir pada November 2019. …
Sinyal Cerah bagi Kondominium NYC pada November
Rata-rata, pembeli memperoleh diskon 5,7% dari Harga Penawaran Terakhir ke Harga Jual Akhir pada November 2019. Diskon itu yang terbesar dalam lebih dari 8 tahun! Itu selisih yang cukup lebar untuk NYC dan peluang besar bagi pembeli.
Pembeli yang cerdas sudah memperhatikan diskon yang tersedia di pasar dan, sebagai hasilnya, aktivitas kontrak kondominium naik 15% dibandingkan November 2018. Sebuah tanda cerah setelah tahun yang bergejolak bagi properti NYC (yaitu, batas SALT, perubahan Pajak Mansion dan WeWork).
Peluang di 35 Hudson Yards - Diskon hingga 30% untuk Sejumlah Kecil Unit
The Related Group masih membutuhkan 5-7 unit lagi agar Offering Plan 35 Hudson Yards menjadi efektif (mereka perlu 15% terjual sebelum penghuni dapat masuk), sehingga mereka menawarkan diskon yang sangat tajam untuk beberapa unit dalam waktu singkat.
Dengan diskon itu, harga per kaki persegi untuk unit-unit ini, yang dimulai dari lantai 57, berkisar antara $2.250 dan $2.400 per kaki persegi! Cukup murah untuk apa yang mereka hadirkan. 35 Hudson Yards memiliki penyelesaian bergaya Four Season yang termasuk terbaik yang pernah kami lihat di Manhattan.
Ramah bagi pembeli asing dengan layanan hotel (a la carte) dari Equinox Hotel unggulan di kaki bangunan, penghuni 35 Hudson Yards akan merasakan hunian bintang lima yang sesungguhnya.
Jika Anda tidak berminat, apakah Anda mengenal seseorang yang mungkin tertarik? Hal seperti ini tidak setiap hari muncul di NYC, apalagi dengan Related Group.
Beri tahu kami jika Anda ingin mengetahui lebih lanjut tentang insentif harga di Hudson Yards ini. Dengan senang hati kami akan membagikan gambar dan tur video dari masing-masing unit tersebut.
The Park Loggia di 15 West 61 Street
Seperti yang kami perkirakan, 15 West 61 Street terus menjadi pengembangan baru terlaris di Manhattan. Hanya dalam 6 bulan Park Loggia menjual lebih dari 65 unit per 1 Desember.
Mengapa? Lokasi, Lokasi, Lokasi!
- Di sudut Broadway dan West 61st Street, hanya satu blok di utara Columbus Circle, menara 32 lantai ini akan menghadirkan 172 apartemen ke Upper West Side.
- Ini adalah gedung kondominium pengembangan baru pertama dengan harga masuk akal yang dibangun di kawasan Columbus Circle dalam lebih dari 15+ tahun
- Dihargai untuk pasar hari ini, bukan untuk puncak pasar 3 tahun lalu.
- Selalu ada kekurangan pilihan properti eksisting & pengembangan baru di lingkungan permata ini di UWS
Lantern House Memulai Penjualan di West Chelsea
Setelah 3 minggu di pasar, The Lantern House menandatangani banyak kontrak. Tidak diragukan lagi harga dan lokasinya memikat pembeli. Meatpacking District dan West Village hanya berjarak 4 blok ke selatan. Hudson Yards berada 10 blok ke utara, lurus menyusuri Tenth Avenue atau sepanjang High Line. Kawasan di sekitar High Line kini sudah terbangun penuh, sehingga kami tidak akan melihat gedung baru lagi di sini. Begitulah adanya....dan West Chelsea kini menjadi salah satu lingkungan termahal di Manhattan.
Karena itulah menyegarkan melihat harga masuk sebaik ini di Lantern House. Ini satu-satunya pengembangan baru di High Line yang memiliki unit 1 kamar tidur di bawah $2 juta (dengan sangat sedikit yang serendah $1,45 juta dan 2 kamar tidur di bawah $3 juta (dengan sangat sedikit yang serendah $2,4 juta). Tentu saja, jika Anda menginginkan pemandangan Sungai, harga properti Manhattan lebih tinggi, tetapi masih belum di level gila seperti tetangganya, XI.
Sektor Teknologi New York City Sedang Membara
Dalam beberapa minggu terakhir, NYC telah mengukuhkan posisinya sebagai pusat teknologi terpenting kedua di dunia dengan sewa berskala besar yang ditandatangani di dalam dan di sekitar lingkungan Hudson Yards. Perusahaan teknologi berebut properti prime Manhattan untuk menarik kumpulan talenta kota ini yang besar dan berpendidikan tinggi. Sinergi dengan industri terkait menjadikan NYC pilihan tepat bagi para raksasa teknologi ini.
Oktober 2019 Jangan Percaya Semua yang Anda Baca Judul-judul sensasional ini laku menjual koran dan klik, tetapi tidak melayani pembacanya dengan menjelaskan apa yang sebenarnya …
Jangan Percaya Semua yang Anda Baca
Judul-judul sensasional ini laku menjual banyak koran dan klik, tetapi tidak melayani pembacanya dengan menjelaskan apa yang sebenarnya terjadi pada harga properti Manhattan.
Ya, aktivitas penjualan dan harga pada kuartal ketiga anjlok, tetapi itu benar-benar karena pembeli bergegas memajukan transaksi ke kuartal kedua untuk menghindari kenaikan pajak mansion. Sesederhana itu.
Apa sebenarnya pajak ini? Pada 1 Juli 2019, pajak mansion, pajak NY yang dibayar pembeli saat penutupan, naik dari tarif tetap 1% untuk properti $1 juta ke atas menjadi persentase berskala bergerak yang berkisar dari 1,25% hingga 3,9% untuk properti termahal.
Meski tidak sedang booming, pasar properti Manhattan tidak seburuk yang digambarkan judul-judul berita itu.
- Sebagai indikator terdepan, Kontrak yang Ditandatangani hanya turun 2% pada kuartal ini dibandingkan tahun lalu. Jauh dari sebuah pembantaian!
- Lingkungan yang paling prime tidak memiliki kelebihan pengembangan baru, meskipun terjadi pembangunan berlebih di sebagian segmen - segmen super mewah dan ultra-mewah. Seperti pernah kami catat, pembangunan berlebih terjadi di lingkungan pinggiran seperti Financial District, Lower East Side, dan Far Upper West Side, misalnya. Baca selengkapnya tentang hal ini.
Selain Suku Bunga Hipotek Terendah Sepanjang Masa dan détente Trump dengan China (per hari ini), seperti dicatat NY Post, ada “alasan untuk bergembira” jika Anda seorang pembeli.
Menyadari judul-judul berita ini akan bertahan di benak pembeli selama satu kuartal atau lebih, sejumlah pengembang proyek yang baru dirilis telah menurunkan harga secara signifikan hanya dalam sepekan terakhir. Yang menonjol, dua pengembangan baru favorit kami di UES (Hayworth dan Beckford) memangkas harga 8-11% dalam beberapa hari terakhir. Lihat informasi lebih lanjut tentang keduanya di bawah ini:
Jelas bahwa pasar properti Manhattan telah melewati sebuah reset. Ini dipicu oleh undang-undang pajak 2018 yang membuat kepemilikan rumah utama di New York menjadi lebih mahal. Kini setelah pasar melakukan reset, kami merasa ada peluang bagi investor jangka panjang.
Suku bunga rendah secara artifisial dan tampaknya ada langkah-langkah positif menuju penyelesaian perang dagang Trump, seperti yang kami perkirakan. Mustahil menebak dengan tepat titik terendah sebuah pasar, tetapi kami rasa kita sudah melewati masa terburuknya.
Pemotongan Harga Pengembangan Baru
Proyek Beckford House and Tower, baru saja mendapat penyesuaian harga yang signifikan 2+ minggu setelah soft launch-nya. Berkat media, saya yakin!
Seperti kami catat dalam buletin 21 September, kami menilai proyek ini salah satu pengembangan baru terbaik di New York. Kini, dengan diskon 8-11% dari harga peluncuran awalnya, ini bahkan menjadi penawaran yang lebih baik sekarang. Kualitas gedung dan penyelesaiannya setara dengan 135 East 79 Street & 20 East End Avenue. Dan, kami memperkirakan tarif sewa yang serupa untuk Beckford, lebih dari $100 per kaki persegi per tahun saat serah terima (pada musim semi 2020 untuk Beckford House dan musim semi 2021 untuk Beckford Tower).
Minta Harga & Denah untuk The Beckford House & Tower
The Hayworth, proyek UES lain yang diluncurkan pada musim panas, baru saja menurunkan harganya hari ini. Sebagai contoh, apartemen 8A baru saja mendapat potongan harga 11%. Dengan pemotongan ini, 8A dihargai $2.101 per kaki persegi, harga yang luar biasa untuk produk sekaliber ini. The Hayworth adalah gedung butik dengan hanya 61 unit, terletak di sudut Lexington dan 86 Street serta berseberangan dengan The Lucida. Gedung ini akan menjadi salah satu gedung kondominium terbaik di UES saat rampung pada musim semi 2020.
Minta Harga & Denah untuk The Hayworth
Pasar Penjualan Kembali
Banyak penjual akhirnya menerima kenyataan pasar sehingga terjadi pemotongan harga yang signifikan. Dalam sejumlah kasus, kami melihat kembalinya harga ke level 2014/2015 untuk unit penjualan kembali. Tidak pada semua kasus, tetapi jelas pada sebagian. Properti yang harganya tidak menyesuaikan pasar saat ini akan mangkrak di pasar. Yang harganya tepat justru terus terjual.
Dengan pasar sewa yang menguat dan harga properti yang menurun, imbal hasil cukup baik, mengingat imbal hasil di seluruh dunia sedang tertekan akibat suku bunga negatif.
Mei 2019 Pembaruan Pasar Kondominium Manhattan Mereka yang mencoba menebak titik terendah absolut sebuah pasar (properti maupun saham) akan mendapatinya nyaris mustahil, tetapi kadang…
Pembaruan Pasar Kondominium Manhattan
Mereka yang mencoba menebak titik terendah absolut sebuah pasar (properti maupun saham) akan mendapatinya nyaris mustahil, tetapi kadang ada tanda-tanda yang jelas...
Lonjakan signifikan dalam aktivitas penjualan pada April mengisyaratkan titik terendah mungkin sudah terlewati!
Apa yang Sebenarnya Terjadi
Kontrak yang ditandatangani pada April di Manhattan naik dua digit dibandingkan Maret lalu (naik 15,6%) dan periode yang sama tahun lalu (naik 11,6%), menurut Urban Digs. Kontrak yang ditandatangani adalah indikator terdepan di pasar properti mana pun. Kenaikan signifikan pada jumlah kontrak yang ditandatangani biasanya mendahului pergerakan harga yang positif. Kami akan terus mengawasi angka ini sepanjang 2019, tetapi tunas-tunas hijau ini merupakan pertanda sangat baik bahwa pasar sedang stabil dan bahkan mulai berbalik arah. Kabar yang sangat disambut baik setelah kuartal pertama yang mengecewakan.
Undang-undang pajak baru yang disahkan pada Desember 2017 benar-benar menyedot kehidupan pasar Manhattan sepanjang setahun terakhir. Namun, kini setelah orang lebih memahami dampaknya seusai melaporkan pajak 2018 (jatuh tempo 15 April), sebagian ketidakpastian itu mereda. Jika Anda ingat, undang-undang tersebut membatasi hingga $10.000 jumlah pajak penghasilan negara bagian dan pajak daerah (yaitu, pajak properti) (SALT) yang dapat dikurangkan pemilik rumah utama dari surat pemberitahuan pajak federalnya, jumlah yang sangat kecil bagi pemilik rumah utama di New York. Ini benar-benar mengejutkan sebagian besar warga New York dan membuat banyak orang lengah. Namun, meskipun batas SALT memang menyedot kehidupan pasar akibat ketidakpastian, dampaknya lebih kecil di segmen atas pasar karena adanya penyeimbang berupa tarif pajak yang lebih rendah, ambang AMT yang lebih tinggi dan celah-celah lainnya.
Dengan perubahan pajak yang sudah di belakang kita dan aktivitas penjualan yang menanjak, kami rasa 2019 adalah waktu yang tepat untuk membeli kondominium di Manhattan. Perhatikan hal-hal berikut dari laporan Douglas Elliman ini:
- Penjualan yang lambat pada 2018 membuat penjual menyesuaikan ekspektasi mereka ke level yang lebih rendah. Angka-angka disediakan oleh Jonathan Miller Samuel.
- Pembeli kini memiliki lebih banyak pilihan, karena inventaris menumpuk akibat volume penjualan yang melambat. Hal ini juga menekan harga ke bawah.
- Suku bunga hipotek telah turun 40 basis poin (hampir ½ poin) sejak Mei lalu, membuat lingkungan pembiayaan sangat menarik.
- PDB 3,2% pada Q1 2019 dan pertumbuhan lapangan kerja yang dahsyat (tingkat pengangguran terendah sejak 1969), sementara data inflasi tetap jinak, menjaga suku bunga pada level yang wajar untuk membantu memacu pemulihan.
Dengan harga yang lebih rendah, ekspektasi penjual yang telah disesuaikan, suku bunga yang baru dipangkas, kepastian mengenai dampak perubahan pajak dan tanda terbaru ekonomi NYC dan AS yang sedang booming, membeli sekarang sangat menarik. Kami memperkirakan kelak kita akan menengok Q1 2019 sebagai titik terendah absolut dari siklus pasar ini.
Blog pilihan:
Februari 2019 Ini Pasar Pembeli di New York City Hari ini, kami merasa pasar perumahan Manhattan saat ini merupakan peluang investasi sekali dalam satu dekade atau bahkan sekali dalam satu genera…
Ini Pasar Pembeli di New York City
Hari ini, kami merasa pasar perumahan Manhattan saat ini merupakan peluang investasi sekali dalam satu dekade atau bahkan sekali dalam satu generasi. Pada Q4 2018, Manhattan berkembang menjadi pasar pembeli yang kentara, seiring inventaris yang naik, penjualan yang melambat dan harga penawaran median yang turun. Ada pasokan baru dalam jumlah besar yang masuk tahun ini, pada saat masih ada unit pengembangan baru yang belum terjual dari 2 tahun terakhir. Pasar melemah dan penjual sangat terbuka untuk bernegosiasi. Pada saat yang sama, ekonomi New York City tangguh. Kami percaya kombinasi faktor-faktor ini menjadikan sekarang saat yang tepat untuk melakukan investasi jangka panjang - menempatkan 2019 sebagai waktu yang sempurna untuk membeli.
Ini kejadian yang sangat langka. Selama 20+ tahun terakhir, Manhattan hanya dua kali berada dalam pasar pembeli: pada 2001 tepat setelah 9/11, yang hanya berlangsung enam bulan, dan pada 2008-2009 setelah Lehman Brothers runtuh dan memicu krisis kredit yang berlangsung setahun. Pasar pembeli saat ini dimulai pada akhir 2015, tetapi hanya di segmen ultra-mewah, sepotong kecil dari pasar. Namun sejak itu, pasar pembeli meluas. Pertama ke segmen mewah pada 2016 dan 2017 dan kini ke seluruh segmen inventaris, terutama pada 2018 setelah undang-undang pajak federal baru yang tidak menguntungkan diberlakukan (dibahas panjang lebar dalam pembaruan kami sebelumnya) yang mendorong banyak pembeli menepi.
Seperti terlihat pada grafik di bawah dari Compound, jika Anda membeli properti Manhattan pada waktu yang tepat (yaitu saat pasar pembeli), imbalannya bisa berlimpah:
Adapun rincian kinerja Kuartal Keempat 2018:
- Kontrak yang ditandatangani pada Q4 2018 turun 3% dibandingkan kuartal yang sama tahun lalu, level terendah sejak 2012. Namun penurunan 3% itu berasal dari anjloknya 19% kontrak yang ditandatangani untuk kondominium, yang diimbangi kenaikan besar kontrak yang ditandatangani untuk co-op.
- Harga kontrak turun di seluruh jenis inventaris. Aktivitas kontrak lebih mewakili kesehatan pasar saat ini dibandingkan data penjualan tertutup, yang kerap mencakup kontrak lama yang dibuat pada masa yang belum tentu mencerminkan kondisi pasar hari ini.
- Dari sisi penjualan tertutup, harga jual median kondominium turun 8,1% menjadi $1,48 juta, terendah dalam beberapa tahun terakhir.
- Jumlah kondominium yang terjual pada kuartal keempat turun 22,7% dari kuartal ketiga dan 13,0% dari tahun ke tahun, yang berarti volume penjualan lebih lambat daripada dalam waktu yang sangat lama.
- Harga jual median per kaki persegi naik, tetapi kenaikannya terdistorsi oleh penutupan bernilai sangat besar di dua gedung ultra-mewah yang mulai melakukan penutupan, 520 Park Avenuedan220 Central Park South.
Nah, apa arti semua ini?
- Ada jendela peluang untuk membeli sekarang.
- Pembeli memiliki daya beli lebih besar dari sebelumnya.
- Pembeli juga memiliki jauh lebih banyak pilihan.
- Pengembang menjadi lebih kreatif dengan menawarkan insentif baru, sementara penjual perorangan bernegosiasi cukup jauh soal harga.
- Pembeli punya daya tawar untuk menuntut hal-hal yang dua tahun lalu menjadi pemutus kesepakatan bagi penjual, seperti mengizinkan klausul kontingensi hipotek atau menanggung pajak transfer dan biaya bersama.
Perlu diingat bahwa kejadian langka ini berlangsung bersamaan dengan ekonomi NYC yang sedang booming dan berada dalam posisi untuk terus tumbuh pada tahun-tahun mendatang (yaitu ekspansi Google West Soho, Hudson Yards yang dibuka pada Maret 2019, dan seterusnya).
Meskipun transaksi terus terjadi, banyak calon pembeli memilih menepi dan menunggu. Peringatan kami bagi mereka adalah mustahil menebak dengan tepat titik terendah pasar mana pun. Sering kali, seorang pembeli akan menunggu terlalu lama, melewatkan titik terendah dan kehilangan daya tawarnya. Suku bunga telah turun dari puncaknya pada 2018, menjadikan ini saat yang baik untuk masuk atau kembali ke pasar, sebelum suku bunga mulai menanjak lagi.
Oktober 2018 Mengapa Sekarang Waktu yang Tepat untuk Berinvestasi di Pasar Kondominium Manhattan Warren Buffett mengatakannya paling tepat, “Harga adalah apa yang Anda bayar, nilai adalah apa yang Anda dapat . . . Bijaksana untuk…
Mengapa Sekarang Waktu yang Tepat untuk Berinvestasi di Pasar Kondominium Manhattan
Warren Buffett mengatakannya paling tepat, “Harga adalah apa yang Anda bayar, nilai adalah apa yang Anda dapat . . . Bijaksana untuk merasa takut ketika orang lain serakah dan serakah ketika orang lain ketakutan.”
Beberapa laporan terbaru tentang properti di New York City membuat sebagian orang ketakutan. Ketika kami melihat gambaran luas dan statistik keseluruhan dalam laporan-laporan itu, cukup jelas mengapa orang-orang itu takut, namun seseorang harus menggali lebih dalam untuk memahami kisah utuhnya.
Pembeli kondominium Manhattan tetap berhati-hati pada kuartal ketiga 2018 karena kekhawatiran atas undang-undang pajak baru (FN1) yang diberlakukan pada akhir 2017, meski ekonomi sangat kuat, pasar saham memecahkan rekor, dan suku bunga masih relatif rendah, meskipun naik dengan cepat.
Properti Manhattan jarang berada dalam pasar pembeli, jadi jika Anda tertarik pada investasi jangka panjang yang aman, sekarang mungkin saatnya membeli. Ini tidak akan menjadi peristiwa berkepanjangan atau terulang dalam waktu dekat. Faktanya, selama Q3, segmen atas pasar (>$5 juta), yang mulai terkoreksi pada 2016, mulai sedikit bangkit kembali, seperti dibahas di bawah.
Judul Berita Tidak Menceritakan Kisah Utuhnya
Meski judul-judul berita mengenai kuartal ini mengkhawatirkan, semuanya tidak menceritakan kisah utuh. Kita perlu melihat apa yang terjadi di pasar hari ini dan bukan 1, 2 atau 8 kuartal lalu, yang biasanya menjadi fokus laporan pasar kuartalan. Jika Anda melihat jumlah Kontrak yang Ditandatangani dalam kuartal ini, sebuah indikator terdepan, kuartal ini kurang lebih sama dengan kuartal yang sama tahun lalu.
-
Kontrak yang ditandatangani di Manhattan menunjukkan penurunan tipis 1% dibandingkan jumlah yang ditandatangani pada Q3 2017.
-
Segmen dengan kinerja terbaik dari sisi kontrak yang ditandatangani adalah $5 juta - $10 juta (yang mencatat kenaikan 30% kontrak yang ditandatangani, terutama didorong penjualan di dua pengembangan baru, The Belnord dan 100 E 53rd).
-
Segmen terbaik kedua adalah rumah dengan harga $10 juta+, yang mencatat kenaikan aktivitas 10%.
-
Meskipun kami belum akan tahu berapa nilai unit-unit yang sedang dalam kontrak, harga akhir unit-unit ini baru diketahui saat penutupan dan pencatatan, yang bisa berlangsung berbulan-bulan dari sekarang, kebangkitan aktivitas setelah tidur panjang ini menenangkan. Yang pasti, pemberian diskon berperan dalam penjualan-penjualan ini.
Namun penjualan tertutup pada kuartal ketiga 2018 memperlihatkan gambaran berbeda. Ketika melihat penjualan tertutup, Anda hanya menilai unit yang tutup pada kuartal itu, terlepas dari kapan kontraknya ditandatangani. Dalam kasus Pengembangan Baru, itu bisa saja terjadi 3 tahun lalu pada sejumlah kejadian. Karena itu, informasi penjualan tertutup bisa agak usang, meski tetap informasi yang baik untuk menangkap tren.
- Penutupan keseluruhan di Manhattan turun 8% (meski naik 5% dibandingkan Q2 2018)
- Penjualan tertutup pengembangan baru anjlok, dengan penurunan 37%. Ini membuat sejumlah pengembang memangkas harga pengembangan baru secara signifikan pada gedung-gedung yang memang sejak awal kemahalan atau berada di luar lingkungan paling prime yang diminati. Core Group melaporkan diskon rata-rata pengembangan baru mendekati rekor 14% pada kuartal ini, naik dari 8% tahun lalu.
- Pembeli yang menjauh dari harga tinggi pengembangan baru beralih ke kondominium penjualan kembali, yang naik 2%, sementara penjualan tertutup co-op turun 8%.
- Inventaris pada kuartal ini tumbuh signifikan, sebesar 13%, yang akan berakibat pada waktu pemasaran yang lebih panjang ke depan.
- Inventaris co-op penjualan kembali naik paling tinggi sebesar 26%, sementara inventaris kondominium penjualan kembali naik 4%. Inventaris pengembangan baru turun 5%.
- Harga rata-rata kondominium adalah $2,66 juta, turun 2,3%. Harga rata-rata per kaki persegi untuk unit kondominium penjualan kembali turun 5%.
- Harga rata-rata pengembangan baru adalah $4,33 juta sementara harga per kaki persegi pengembangan baru naik 4%.
- Harga rata-rata per kaki persegi untuk pasar mewah (10% teratas dari penjualan) naik 2,7% dan ambang masuk mewah turun ke $3,85 juta.
Kredit foto: 111 Murray
Lingkungan Makro
- Dow dan NASDAQ sedang melaju tinggi. Aksi ambil untung memang bisa membuat harga turun tetapi, terlepas dari pembicaraan tentang perang dagang internasional, saham sedang tinggi, dan aksi ambil untung tampak sangat menarik.
- Tingkat pengangguran turun dan, secara statistik, AS berada pada kondisi kesempatan kerja penuh. Kesempatan kerja penuh mendorong belanja. Belanja konsumen menghasilkan laba lebih besar bagi pemegang saham.
- Deregulasi berjalan penuh, sehingga pengembangan bisnis sangat mungkin terus melaju naik.
- Tidak ada gelembung kredit, tetapi Ketua Fed mengatakan suku bunga akan naik bertahap sepanjang 2019. Suku bunga yang lebih tinggi mendorong pembeli mengambil hipotek suku bunga tetap lebih cepat daripada menundanya.
- Laju pertumbuhan yang tinggi di seluruh perekonomian cenderung membuat orang bertanya-tanya berapa lama semuanya akan bertahan, sehingga banyak yang menahan pembelian besar. Para ekonom, hari ini, mengatakan tidak ada gelembung kredit di cakrawala, sehingga ekonomi yang digerakkan konsumen tampak sehat.
Mengapa Kami Yakin pada Pasar NYC
Singkatnya, kami merasa ini pasar pembeli yang cukup baik untuk dimasuki, terutama dibandingkan 2008.
- Dengan penjual yang akhirnya mau bernegosiasi, pembeli kini memegang kekuatan
- Suku bunga relatif rendah secara historis
- Ekonomi sedang booming
- Deregulasi berjalan penuh
- Pengangguran terendah dalam 69 tahun
- New York City memiliki tingkat kesempatan kerja tertinggi dalam 50 tahun dan NYC Industri kini terdiversifikasi dengan baik di luar sekadar keuangan
- Tidak ada Gelembung Kredit seperti 2008; Bank memiliki persyaratan ketat dan melakukan uji tuntas
- Laba perusahaan belum pernah setinggi ini, terutama dengan tarif rendah baru 21%
- Pembangunan berlebih di pasar perkotaan umumnya terserap dengan cepat
Menggali angka-angka yang terperinci menunjukkan pasar properti New York City kuat. Kebanyakan orang akan membaca laporan yang serba umum, tetapi pembeli yang jeli akan mendengarkan spesialis properti. Mengutip bebas Warren Buffett, ketika orang lain ketakutan inilah barangkali saat yang tepat untuk membeli di NYC.
Mei 2018 Dampak Undang-Undang Pajak Baru AS di Manhattan Undang-undang pajak baru AS , yang diberlakukan pada 1 Januari 2018, menimbulkan banyak kegaduhan di media. Jika Anda membaca hur…
Dampak Undang-Undang Pajak Baru AS di Manhattan
Hadirnya undang-undang pajak baru AS, yang diberlakukan pada 1 Januari 2018, menimbulkan banyak kegaduhan di media. Namun jika Anda membaca huruf kecilnya, undang-undang ini akan menjadi berkah bagi korporasi dan investor properti, termasuk pembeli asing. Bagi pemilik rumah saat ini, terutama di Manhattan, urusannya sedikit lebih rumit.
Di Manhattan, ketidakpastian mengenai dampak akhir undang-undang baru ini, yang membatasi pengurangan pajak negara bagian dan daerah serta memangkas jumlah bunga yang dapat dikurangkan atas rumah utama dari $1 juta menjadi $750.000, menciptakan pasar yang gelisah dan tercermin dalam laporan pasar Q1 terbaru, yang menunjukkan aktivitas Q1 turun 10%, menurut Corcoran. Kelemahan volume terjadi di semua titik harga, tetapi paling terasa di segmen atas. Aktivitas penjualan Q2 tampaknya mulai pulih.
Untuk meredam dampak negatif undang-undang pajak itu, Gubernur Cuomo melakukan upaya besar mengubah aturan pajak negara bagian. Kami memperkirakan sebagian ketidakpastian akan tetap ada di pasar, yang menempatkan pembeli di kursi kemudi selama beberapa bulan ke depan, setidaknya sampai ekonomi mulai memanas, produk sampingan yang diharapkan dari reformasi pajak.
Namun, banyak gedung mewah di lingkungan Downtown yang prime seperti NoHo, SoHo, Tribeca, West Village dan Flatiron, serta inti Upper West Side, misalnya, berjalan cukup baik. Kondominium dengan harga tepat masih laku cepat, penjualan tertunda naik dibandingkan bulan dan tahun sebelumnya, dan kami masih melihat 20% transaksi terjadi di atas harga penawaran, angka yang tidak kecil.
Laporan Harga Rumah Manhattan
Ekonomi AS dan New York City, khususnya, mencatat kinerja ekonomi yang kuat pada awal 2018.
- Kesempatan kerja New York City naik ke rekor tertinggi sepanjang masa 4,426 juta orang. NYC menambah 702.000 lapangan kerja sejak 2009, kenaikan 18,9%, yang merupakan kenaikan tertinggi sejak Perang Dunia II dan jauh lebih tinggi dari nasional, yang menambah 11,5% pekerjaan baru. Teknologi, media, layanan kesehatan dan bisnis terkait pariwisata adalah industri yang paling banyak mendorong perekrutan selama 10 tahun terakhir.
- Rata-rata Dow Jones naik 25% dibandingkan setahun lalu, berada di 25.000. Dengan hampir seluruh perusahaan telah melapor untuk 2017, 75% perusahaan melaporkan laba kuartal keempat mereka melampaui ekspektasi.
- Lapangan kerja Februari bertambah 313.000, melampaui ekspektasi sebesar 100.000, sementara tingkat pengangguran rendah di 4,1%.
Kami memperkirakan akan melihat lebih banyak dampak positif dari reformasi pajak baru pada akhir tahun ini dan potensi reformasi pajak Fase II yang menurunkan pajak keuntungan modal. Nantikan...
Oktober 2017 Laporan Pasar Manhattan Kekuatan dan aktivitas terus berlanjut di inti pasar kondominium Manhattan. Pasar ekuitas yang mencetak rekor tertinggi, pembiayaan yang murah dan mudah…
Laporan Pasar Manhattan
Kekuatan dan aktivitas terus berlanjut di inti pasar kondominium Manhattan. Pasar ekuitas yang mencetak rekor tertinggi, pembiayaan yang murah dan mudah diperoleh, serta kejelasan telah membantu mendorong pasar. Setahun lalu, ada ketidakpastian besar seputar Pemilu AS, suku bunga melonjak terlalu dini dan semua orang terkejut oleh Brexit. Statistik pilihan untuk Q3 2017:
- Kontrak kondominium yang ditandatangani antara $1 juta - $3 juta naik 11% dari tahun ke tahun
- Kontrak kondominium yang ditandatangani antara $3 juta - $5 juta naik 8% dari tahun ke tahun.
- Namun pasar kondominium ultra-mewah ($10 juta+) terus menghadapi hambatan, meskipun kuartal ini mencatat jumlah kontrak yang ditandatangani >$10 juta lebih tinggi 12%.
- Penjualan kembali - harga rata-rata $1.774 per kaki persegi
- Pengembangan Baru - harga rata-rata $2.320 per kaki persegi
- Mewah - harga $2.780 per kaki persegi, dengan harga masuk untuk Mewah (10% teratas dari penjualan) di $4,1 juta.
Februari 2018 Bagaimana Tingkat Inventaris Penjualan Kembali di Pasar Properti Manhattan? “Pembeli, Koreksi harga sudah terjadi, dan selama kurang lebih setahun terakhir pasar yang lebih lu…
Bagaimana Tingkat Inventaris Penjualan Kembali di Pasar Properti Manhattan?
“Pembeli , Koreksi harga sudah terjadi, dan selama kurang lebih setahun terakhir pasar yang lebih luas menunjukkan tanda-tanda stabilisasi dan normalisasi. Jika Anda benar-benar perlu membeli dan menemukan properti yang tepat, manfaatkan periode lesu ini untuk setiap daya tawar yang bisa Anda peroleh dalam negosiasi . Anda tidak pernah tahu kapan seorang penjual sudah merasa cukup, dan siap menerima tawaran itu.”
Baca artikel selengkapnya di: medium.com
Kami sepakat dengan Urban Digs. Pasar properti Manhattan sudah terkoreksi, terutama di segmen mewah, dan pembeli kini memiliki daya tawar lebih besar dibandingkan pada 2014 - 2016. Kami memperkirakan daya tawar ini berlanjut pada 2018, seiring kebingungan mengenai perubahan pajak baru yang berlangsung. Namun, kami menemukan bahwa pasokan inventaris penjualan kembali masih rendah.
Kami telah menelaah tingkat pasokan inventaris penjualan kembali di empat lingkungan prime yang populer di kalangan pembeli rumah utama dan investor kami: Tribeca, Chelsea, Upper East Side dan Upper West Side. Kami melihat segmen $5 - $10 juta, segmen $2 - $5 juta dan segmen $1 - $2 juta.
Dari seluruh properti Manhattan yang dijual di segmen $5 - 10 juta, hanya ada 17 unit penjualan kembali yang dijual di Tribeca, 8 unit penjualan kembali yang dijual di Chelsea, 5 unit penjualan kembali yang dijual di Upper East Side, dan 4 unit penjualan kembali yang dijual di Upper West Side. Totalnya hanya 34 unit penjualan kembali di empat lingkungan ini, yang mencakup sebagian besar Pulau Manhattan.
Bergeser ke segmen bawah, dari seluruh properti Manhattan yang dijual di segmen $2 - 5 juta, hanya ada 22 unit penjualan kembali yang dijual di Tribeca, 15 di Chelsea, 21 unit di Upper East Side, dan 32 unit di Upper West Side (termasuk kawasan Riverside). Hanya 90 unit yang tersedia di segmen $2 - $5 juta di keempat lingkungan ini.
Di pasar level masuk, dari seluruh Properti Manhattan yang dijual antara $1 - $2 juta, hanya ada 2 unit penjualan kembali yang tersedia di Tribeca, 11 unit penjualan kembali di Chelsea, 15 unit penjualan kembali di Upper East Side dan 19 unit penjualan kembali di Upper West Side. Totalnya hanya 47 unit penjualan kembali yang tersedia untuk dijual di segmen $1 - $2 juta di keempat lingkungan besar ini.
Seperti dicatat Urban Digs, benar bahwa penjual kini lebih terbuka terhadap negosiasi, terutama dibandingkan 2014 - 2015, tetapi pasokan kondominium penjualan kembali yang baik masih relatif rendah. Dan, pengembangan baru dijual dengan premi tinggi. Ketika kami mulai menyaring properti Manhattan terbaik yang tersedia untuk dijual, berdasarkan gedung tertentu, orientasi, dan yang harganya tidak kemahalan, jumlah pilihan yang bagus turun drastis. Karena itu, jika Anda pembeli dengan kebutuhan hunian atau sedang mencari investasi, ingatlah kisah pasokan yang terbatas ini.
https://belamorena.com.br
Upper East Side
Upper West Side
Chelsea
Tribeca
Grafik atas kebaikan UrbanDigs
Januari 2018 Pembaruan Pasar Manhattan Q4|2017 Kuartal keempat tahun 2017 di pasar properti Manhattan paling tepat digambarkan sebagai stabil, dengan tiga dari empat kuartal terakhir …
Pembaruan Pasar Manhattan Q4|2017
Kuartal keempat tahun 2017 di pasar properti Manhattan paling tepat digambarkan sebagai stabil, dengan tiga dari empat kuartal terakhir menunjukkan kenaikan aktivitas penjualan tertutup. 2017 adalah tahun yang jauh lebih baik dari 2016, meskipun ada penurunan mencolok pada jumlah kontrak yang ditandatangani dalam kuartal ini dari tahun ke tahun, yang terutama dapat dikaitkan dengan faktor non-pasar seperti reformasi pajak dan iklim politik.
Namun ketika melihat lebih dekat jenis propertinya, kami melihat variasi yang signifikan. Segmen co-op penjualan kembali paling aktif dengan pertumbuhan penjualan tiga kuartal berturut-turut. Kontrak yang ditandatangani untuk kondominium penjualan kembali justru tertekan oleh harga yang terus tinggi, dan penjualan tertutup pengembangan baru menghadapi penurunan 12% akibat siklus saat ini dan penentuan waktu oleh pengembang gedung. Dengan semua ini dalam benak, dan ketidakpastian seputar reformasi pajak baru, kami dapat menduga bahwa properti Manhattan perlahan menjadi pasar pembeli.
Kondominium Penjualan Kembali
- Harga rata-rata per kaki persegi adalah $1.759, datar dari tahun ke tahun.
- Jumlah penjualan di pasar ini turun 3% menjadi 929, terendah sejak Q4 2011.
- Hari di pasar adalah 116 hari, datar dari tahun ke tahun.
- Inventaris turun 4% menjadi 2.485 unit yang dijual.
Ketidakpastian mengenai dampak reformasi pajak terasa pada Q4 di sektor kondominium penjualan kembali, menyebabkan penurunan aktivitas penjualan dan harga yang datar. Untuk tahun kedua berturut-turut, pasar berkinerja di bawah harapan dan mencatat penjualan paling sedikit sejak 2011. Inventaris unit yang tersedia turun sejalan dengan penurunan 3% di semua lini. Banyak pihak menunjuk pada ketidaksinkronan harga, karena inventaris aktif menanggung premi dua digit per kaki persegi dibandingkan penjualan tertutup Q4.
Co-op Penjualan Kembali
- Harga rata-rata Co-op adalah $1,26 juta
- Harga rata-rata per kaki persegi adalah $1.167, mewakili kenaikan 1% dibandingkan tahun lalu
- Jumlah penjualan di pasar ini naik 4%, menjadi 1.733 properti.
- Hari di pasar adalah 88 hari, turun 5% dibandingkan tahun lalu.
- Inventaris naik 15% menjadi 2.824 unit yang dijual.
Co-op Penjualan Kembali menutup 2017 sebagai produk properti terlaris tahun itu, terus mengungguli pilihan lain dengan kenaikan penjualan selama tiga kuartal berturut-turut. Selain itu, tingginya permintaan penjualan kembali co-op membuat rata-rata lama sebuah properti bertahan di pasar turun 5%. Dengan demikian, pasar merespons dengan menambah inventaris yang tersedia sebesar 15%.
Pengembangan Baru
- Harga rata-rata kondominium pengembangan baru adalah $3,92 juta.
- Harga rata-rata per kaki persegi adalah $2.253, yang turun 17% dibandingkan tahun lalu, seiring berkurangnya jumlah penutupan super mewah dan ultra-mewah.
- Jumlah penjualan di pasar ini turun 12%, dari 527 menjadi 463.
- Inventaris tumbuh 30%, dengan 1.074 unit kini terdaftar untuk dijual.
Seperti bisa diduga, angka pasar kondominium pengembangan baru cenderung naik atau turun berdasarkan kemajuan konstruksi gedung yang sedang berjalan. Tidak ada gedung baru yang memulai penutupan pada kuartal ke-4 dan sejumlah pengembangan besar, seperti 125 Greenwich dan 91 Leonard meluncurkan penjualan, membuat inventaris melonjak 30%.
Mewah
- Harga rata-rata apartemen mewah NYC adalah $7,24 juta pada Q4.
- Harga rata-rata per kaki persegi turun 12% menjadi $2.625.
- Ambang mewah berada di $3,882 juta.
Segmen mewah ditentukan oleh 10% teratas penjualan tertutup berdasarkan harga. Harga level masuk, atau “ambang”, turun sekitar $500.000, berakhir di $3,882 juta. Selain itu, harga rata-rata turun 10%, dan harga per kaki persegi turun 12%. Penurunan ini dapat dikaitkan dengan pergeseran penutupan pada kuartal ini dari penutupan ultra-mewah dan super mewah, seperti 432 Park, Greenwich Lane, dan 56 Leonard, pada akhir 2016, ke gedung mewah yang lebih sederhana di lokasi pinggiran, seperti One West End dan 252 East 57th St. Namun, kami melihat pasar yang lebih kompetitif dengan inventaris yang bertambah, membuat penjual nyaris tidak punya pilihan lain selain menurunkan harga untuk memenuhi permintaan pelanggan. Ini merupakan potensi nyata bagi investor di segmen mewah, karena unit-unit mewah ini murah dan siap dipindahtangankan.
Singkatnya, pasar Manhattan tetap stabil dan 2017 lebih sehat dari 2016. Meski begitu, pasar terus menunjukkan tren yang condong ke pihak pelanggan, atau dengan kata lain, menjadi “pasar pembeli”. Bertambahnya inventaris yang tersedia, proyek pengembangan baru, dan turunnya ambang mewah menciptakan pasar di mana pemilik dan pengembang cenderung memberi diskon harga untuk mengimbangi penjualan yang menyusut. Karena ketidakpastian seputar reformasi pajak, 2018 akan menjadi tahun yang baik bagi pembeli, dan tidak begitu baik bagi penjual. Bagi mereka yang masih menepi, ini bisa menjadi saat yang tepat untuk masuk ke pasar, sebelum dampak positif reformasi pajak Trump mulai terasa.
Pencarian Cepat Manhattan
50 Penthouse NYC Teratas yang Dijual
Apartemen Termahal Manhattan yang Dijual
Apartemen Konstruksi Baru Favorit Kami yang Dijual di Manhattan
November 2016 Bagaimana Presiden Trump akan memengaruhi Properti AS? Belum pernah sebelumnya Amerika memiliki pengembang properti dan pialang real estat dari New York City (ya, ia memegang lisensi pialang NYC…
Bagaimana Presiden Trump akan memengaruhi Properti AS?
Belum pernah sebelumnya Amerika memiliki pengembang properti dan pialang real estat dari New York City yang duduk di Gedung Putih (ya, ia memegang lisensi pialang NYC). Meski banyak dari kita mungkin tidak sepakat dengan perilaku dan posisi kebijakan Trump, satu hal yang pasti adalah Trump akan pro-properti dan pro-real estat.
Meski sebagian menduga bahwa kepresidenan Trump akan menjadi peristiwa angsa hitam, alih-alih anjlok, dolar AS dan pasar saham justru naik hari ini!
Jika Anda bertanya-tanya bagaimana kebijakan Presiden Trump memengaruhi Properti AS, berikut sejumlah wawasan tentang bagaimana Trump kemungkinan akan bertindak setelah menjabat.
Akankah ia menggunakan properti untuk menggerakkan ekonomi?
Trump adalah pengembang properti dan pialang real estat. Ia sendiri menggunakan properti sebagai investasi sepanjang hidupnya dan mengatakan tertarik meningkatkan kepemilikan rumah. Mengingat bisnis keluarganya adalah properti, baik melalui perusahaannya sendiri, Trump Organization, maupun milik menantunya, Kushner Properties, kami memperkirakan Trump akan melanjutkan kisah cintanya dengan properti.
Apa yang akan terjadi pada suku bunga hipotek?
Suku bunga tampaknya akan tetap rendah untuk beberapa waktu. “Suku bunga hipotek turun karena investor melihat imbal hasil yang aman pada efek beragun hipotek AS, mencerminkan keyakinan mereka pada keamanan relatif pasar perumahan AS,” tulis kepala ekonom Trulia Ralph McLaughlin dalam sebuah pernyataan sehari setelah pemilu. “Lebih jauh, Fed kemungkinan akan menunda kenaikan suku bunga Desember karena gejolak ekonomi global. Kedua dampak itu berarti kemenangan jangka pendek bagi peminjam, dan kami kemungkinan akan melihat kenaikan refinancing hipotek jika suku bunga terus anjlok.”
Akankah ia menurunkan pajak bagi investor properti?
Partai Republik mempertahankan kendali atas DPR dan Senat. Akibatnya, kaum republikan memiliki kendali penuh atas masa depan kebijakan pajak, yang berarti akan ada sejumlah perubahan besar yang akan memengaruhi pajak bagi investor properti. Trump telah mengusulkan untuk:
- Menurunkan tarif pajak, dengan pajak keuntungan modal pada tarif tertinggi 20%.
- Menghapus pajak warisan atau pajak kematian
- Memangkas pajak korporasi dari 35% menjadi 15%
Dan meski ia mungkin tidak mendapatkan semua yang diinginkannya dalam reformasi pajak, undang-undang pajak kita sudah matang untuk diubah (baik Republik maupun Demokrat menyerukan hal ini), dan perubahan itu kemungkinan datang sebelum Agustus 2017, sebelum musim pemilu 2018 dimulai.
Mungkinkah meminjam uang menjadi lebih mudah?
Pengurangan regulasi, salah satu ciri khas kampanyenya, akan memungkinkan bank meningkatkan penyaluran kredit, sesuatu yang sangat lesu sejak 2008. Cara lain kepresidenan Trump dapat mempermudah konsumen memiliki rumah adalah dengan menurunkan premi untuk pinjaman FHA atau memangkas biaya penjaminan bagi Fannie Mae atau Freddie Mac.
Bagaimana regulasi akan terpengaruh?
Sebagian besar platform Trump berpusat pada deregulasi pasar keuangan agar pasar itu bisa pulih lebih penuh, dan itu saja sudah bisa mendorong properti. Ini hal yang telah disuarakan lantang oleh Trump, dan Partai Republik secara keseluruhan.
Trump mengusulkan pengurangan regulasi Perbankan sekaligus regulasi Bangunan. Melonggarkan regulasi pemberian kredit dapat mendorong kepemilikan rumah dengan mempermudah konsumen memperoleh pinjaman. Soal regulasi Bangunan, dalam sebuah pertemuan National Realtor Association, Trump memperkirakan 25% biaya membangun rumah terkait dengan regulasi. Ia ingin menurunkannya menjadi 2%. Jika konstruksi dideregulasi, ini berarti rumah yang lebih terjangkau bagi konsumen.
Akankah pengurangan bunga hipotek dihapus?
Tidak! Tahun lalu, rencana pajak yang dibagikan Trump secara khusus dan eksplisit menyebutkan bahwa ia akan mempertahankan pengurangan bunga hipotek.
Akankah ia melanjutkan program pertukaran 1031?
Trump, yang menuai kritik luar biasa karena agresif memanfaatkan kode pajak sehingga dilaporkan tidak membayar pajak federal, kemungkinan akan mempertahankan kebijakan kontroversial pertukaran bebas pajak 1031, yang memungkinkan pemilik properti menjual propertinya tanpa membayar pajak keuntungan modal jika mereka menanamkan kembali hasil penjualan ke investasi properti lain. Kebijakan program pertukaran 1031 ini adalah salah satu fondasi utama industri properti dan Trump akan mempertahankannya.
Bagaimana dengan imigrasi?
Kebijakan imigrasi Trump telah mengalami banyak perubahan sejak ia pertama kali mengumumkan pencalonannya, dan reformasi imigrasi tidak akan menjadi rancangan undang-undang yang mudah didorong lewat Kongres atau Senat, sehingga sulit menentukan apakah hal ini akan memengaruhi pasar properti NYC secara besar.
Akankah Trump mampu menjalankan semua posisi kampanyenya?
Bagi Anda yang merasa emosional tentang Trump menjadi presiden setelah sebagian retorika dan perilakunya yang keterlaluan, ingatlah bahwa Presiden AS tidak memiliki kekuasaan tanpa batas. Para pendiri negara kami tidak ingin kekuasaan dikendalikan hanya oleh satu orang atau satu kelompok, dengan kemungkinan berakhir di bawah kekuasaan diktator atau tiran lain. Karena itu, pemerintahan kami dibagi menjadi tiga cabang: cabang eksekutif, cabang legislatif, dan cabang yudikatif. Inilah sebabnya banyak posisi kebijakan kampanye Trump yang lebih keterlaluan tidak akan menjadi kenyataan. Entah akan ditentang di cabang legislatif atau dibatalkan oleh cabang yudikatif.
Tidak diragukan bahwa pemilu ini sangat memecah belah. Namun, kini setelah pemilu usai, rakyat Amerika akan bersatu seperti yang selalu kami lakukan. Seperti kata Obama tentang Trump: “Kita semua mendukung keberhasilannya”.
Mempertimbangkan kedua pasar? Baca laporan pasar kondominium Miami.
Lanjutkan dengan Pusat Intelijen Properti untuk peta otoritas terkurasi 35 halaman di seluruh NYC dan Florida Selatan.