Q1 2026 · Oleh Anthony Guerriero · Diperbarui April 2026
Cerita kondominium Miami diam-diam berubah bentuk. Selama dua tahun satu-satunya pertanyaan yang penting adalah ke mana arah harga. Pertanyaan itu masih penting, dan jawabannya adalah bahwa tekanan mereda dibanding tahun lalu sementara pasar tetap lemah dari bulan ke bulan. Kini ada pertanyaan kedua yang menumpuk di atasnya, dan bagi semakin banyak gedung pertanyaan itulah yang menentukan apakah sebuah unit terjual sama sekali: dapatkah gedung tertentu ini dibiayai, diasuransikan, dan dicadangkan dengan memadai.
Mulailah dari gambaran harga, dan ambil kedua sisinya. Pada Juli 2026 median kondominium lama di Miami-Dade adalah $400,000, turun 1.48% dibanding tahun lalu. Itu adalah penurunan yang secara berarti lebih kecil daripada 3.15% pada Juni. Dalam napas yang sama, level median itu sendiri turun dari $431,000 pada Juni menjadi $400,000 pada Juli, dan setiap indikator negosiasi masih berpihak kepada pembeli: 12 bulan pasokan, 86 hari median dari pemasaran hingga kontrak berbanding 65 setahun lalu, dan penjual menerima 93% dari harga penawaran awal. Laju penurunannya menyempit. Harga belum stabil. Keduanya benar dan saya tidak akan memuat yang satu tanpa yang lain.
Yang benar-benar berubah musim panas ini adalah tata kerjanya. Pada 3 Agustus, Fannie Mae dan Freddie Mac menghapus opsi Limited Review dan Streamlined Review untuk proyek kondominium mapan, sehingga sebagian besar kredit kondominium konvensional di gedung dengan lebih dari sepuluh unit kini mensyaratkan peninjauan proyek secara penuh. Persyaratan dana cadangan naik lagi pada 4 Januari 2027. Berlawanan dengan itu, dan dengan perhatian yang jauh lebih kecil daripada yang diperoleh cerita pembiayaan, biaya asuransi menurun untuk pertama kalinya dalam beberapa tahun. Kedua arus itu bergerak berlawanan arah, dan mana yang dominan sepenuhnya bergantung pada gedung tempat Anda membeli.
Secara sederhana, untuk kondominium lama di Miami-Dade County pada Juli 2026: harga jual tengah adalah $400,000, sekitar 1.5% lebih rendah daripada setahun sebelumnya, yang merupakan penurunan lebih kecil daripada 3.15% pada Juni. Lebih banyak kondominium terjual, 1,026 berbanding 921 setahun lalu. Lebih sedikit yang dipasarkan, 11,324 berbanding 12,838, penurunan bulanan keenam berturut-turut. Asosiasi melaporkan 12 bulan pasokan untuk kondominium lama, yang menurut definisinya sendiri tentang pasar seimbang pada enam hingga sembilan bulan berarti pasar pembeli. Seluruh angka adalah Miami-Dade County, hanya kondominium lama, dari rilis Juli 2026 MIAMI REALTORS dan RWorld yang diterbitkan pada 17 Agustus 2026.
Tidak, dan bukti tunggal yang paling sering diajukan untuk mendukung keambrukan itu kini justru berbalik. Argumen keambrukan selalu bertumpu pada persediaan yang menumpuk. Persediaan kondominium Miami-Dade kini telah turun selama enam bulan berturut-turut, menjadi 11,324 listing pada Juli 2026, turun 11.79% dibanding tahun lalu dari 12,838. Itu adalah penurunan pertama sejak Juli 2023. Penjualan naik 11.4% dibanding tahun lalu pada bulan yang sama, dan penjualan kondominium Miami-Dade kini telah naik secara tahunan dalam sembilan dari sebelas bulan terakhir.
Itu bukan wujud keambrukan. Yang tampak adalah pasar yang sedang menuntaskan penyesuaian harga: volume pulih, pasokan menyusut, harga merosot perlahan dengan laju yang melambat, dan waktu pemasaran memanjang. Hari dari pemasaran hingga kontrak bergerak dari 65 menjadi 86 dan hari hingga penjualan dari 107 menjadi 125. Penjual memperoleh 93% dari harga penawaran awal. Pembeli memiliki daya tawar, dan mereka sebaiknya menggunakannya. Namun daya tawar bukanlah keruntuhan.
Saya akan menambahkan satu keberatan terhadap argumen saya sendiri. Volume nilai pada segmen kondominium turun 8.45% dibanding tahun lalu menjadi $707 juta meskipun penjualan unit naik 11.4%. Artinya nilai transaksi rata-rata mengecil, yang konsisten dengan pergeseran ke pita harga lebih rendah, meskipun angka-angka itu sendiri tidak memisahkan berapa banyak yang berasal dari komposisi dan berapa banyak dari harga. Penjualan kondominium pada pita $400,000 hingga $500,000 naik 12.6%. Jadi setidaknya sebagian dari perbaikan pada angka penurunan utama mungkin berasal dari komposisi, bukan pemulihan nilai, dan siapa pun yang mengatakan kepada Anda bahwa pasar kondominium Miami telah mencapai dasarnya sedang membuat prakiraan, bukan melaporkan pengukuran.
Satu hal lagi yang perlu disampaikan terus terang, karena inilah jenis pembingkaian yang kerap diulang. Rilis Juli asosiasi itu sendiri menyatakan bahwa "persediaan kondominium menurun dibanding tahun lalu, yang akan memberi tekanan naik pada harga" dalam dokumen yang sama yang melaporkan pasokan 12 bulan dan median yang menurun. Saya menggunakan data MIAMI REALTORS di sepanjang halaman ini karena itulah kumpulan data tingkat county terbaik yang tersedia. Saya tidak menggunakan pembingkaiannya. Pasokan dua belas bulan adalah pasar pembeli menurut definisi enam hingga sembilan bulan milik asosiasi itu sendiri.
| Indikator | Juli 2026 | Pembacaan |
|---|---|---|
| Median harga jual | $400,000 (-1.48% y/y) | Penurunan menyempit dari -3.15% pada Juni, tetapi levelnya turun dari $431,000 pada Juni. |
| Penjualan yang ditutup | 1,026 (+11.4% y/y) | Naik dalam sembilan dari sebelas bulan terakhir. Volume sedang pulih. |
| Volume nilai | $707M (-8.45% y/y) | Turun sementara jumlah unit naik, sehingga komposisinya bergeser ke pita harga lebih rendah. |
| Persediaan aktif | 11,324 (-11.79% y/y) | Penurunan bulanan keenam berturut-turut. Inilah yang menggugurkan tesis penumpukan. |
| Bulan pasokan | 12 bulan | Pasar pembeli menurut definisi enam hingga sembilan bulan milik asosiasi itu sendiri. |
| Hari, pemasaran hingga kontrak | 86 (dari 65) | Tiga pekan tambahan waktu pemasaran dibanding tahun lalu. Hari hingga penjualan 125, dari 107. |
| Persentase terhadap harga penawaran awal | 93% | Ruang negosiasi yang nyata, berbeda dengan rumah tapak pada 96%. |
| Porsi tunai | 47.5% | Nyaris separuh penjualan kondominium sepenuhnya melewati persoalan pembiayaan. |
Catatan cakupan. Setiap angka di atas adalah Miami-Dade County, hanya kondominium lama. Rumah tapak Miami-Dade adalah pasar berbeda dengan pasokan 4.8 bulan, sebuah pasar penjual, dan median $685,000, naik 3.79%. Angka tingkat county yang menggabungkan keduanya, serta angka Florida Selatan lima county, tidak akan cocok dengan tabel ini dan tidak boleh dibandingkan dengannya.
Inilah perubahan paling berdampak tahun ini bagi pembeli yang menggunakan pembiayaan, dan hal itu dijelaskan kepada publik pembeli jauh lebih kurang cermat daripada yang semestinya. Lender Letter LL-2026-03 dari Fannie Mae dan Bulletin 2026-C dari Freddie Mac, keduanya diterbitkan pada 18 Maret 2026, menghapus jalur Limited Review dan Streamlined Review untuk proyek kondominium mapan. Untuk permohonan kredit yang bertanggal pada atau setelah 3 Agustus 2026, peninjauan proyek secara penuh pada umumnya diwajibkan bagi pembiayaan konvensional di proyek kondominium mapan dengan lebih dari sepuluh unit, sehingga jalur peninjauan ringkas yang selama ini diandalkan banyak berkas di Florida Selatan tidak lagi tersedia.
Peninjauan penuh berarti pemberi kredit memeriksa asosiasinya sendiri: anggaran, pendanaan cadangan, pemeliharaan yang tertunda, sengketa hukum, asuransi, dan porsi unit yang dimiliki investor. Di pasar Florida Selatan dengan stok besar gedung tua yang memikul kewajiban dana cadangan dan iuran khusus, hal itu mengubah kondisi keuangan sebuah gedung menjadi syarat pembiayaan. Asosiasi industri meminta keringanan. Community Home Lenders of America, Community Associations Institute dan National Association of Mortgage Brokers menulis bersama kepada Federal Housing Finance Agency pada 8 Juli 2026 untuk meminta penundaan atau perubahan aturan. Tidak ada penundaan yang diberikan, dan perubahan itu berlaku sesuai jadwal.
Shant Banosian, presiden Rate Mortgage, menyampaikan dampak praktisnya secara blak-blakan: "transaksi kondominium yang dahulu berhasil kini tidak berhasil lagi." Nyaris separuh penjualan kondominium Miami-Dade, 47.5% pada Juli, dilakukan sepenuhnya secara tunai, dan pembeli tunai sama sekali tidak melewati peninjauan proyek. Sisanya yang menggunakan pembiayaan adalah bagian yang terpapar langsung. Porsi tunai itu adalah angka Juli sehingga mendahului perubahan 3 Agustus. Saya belum melihat ukuran yang dipublikasikan mengenai berapa banyak transaksi kondominium Florida Selatan yang gagal melewati peninjauan sejak 3 Agustus, atau pada titik harga berapa, sehingga saya tidak akan menyebut angka.
| Tanggal | Apa yang berubah | Siapa yang terdampak |
|---|---|---|
| 1 Juli 2026 | Risiko sendiri per unit pada polis induk dibatasi maksimum $50,000; persyaratan HO-6 pemilik unit direvisi. | Asosiasi dengan polis induk berisiko sendiri tinggi. |
| 3 Agustus 2026 | Limited Review dan Streamlined Review dihapus untuk proyek mapan. Peninjauan proyek penuh pada umumnya diwajibkan. | Pembeli dengan pembiayaan di proyek kondominium mapan dengan lebih dari sepuluh unit. |
| 4 Januari 2027 | Alokasi minimum dana cadangan naik dari 10% menjadi 15% dari pendapatan iuran tahunan yang dianggarkan. | Asosiasi yang menyusun anggaran 2027, dan pembeli di dalamnya. |
Sumber: Lender Letter LL-2026-03 dari Fannie Mae dan Bulletin 2026-C dari Freddie Mac, keduanya bertanggal 18 Maret 2026. Cermati tanggal dana cadangan dengan saksama. Tanggalnya adalah 4 Januari 2027. Sejumlah ringkasan yang beredar luas menyebut 1 Januari, sehingga tanggal itu perlu diperiksa langsung terhadap buletinnya. Perubahan peninjauan ditentukan oleh tanggal permohonan: berlaku bagi permohonan yang bertanggal pada atau setelah 3 Agustus 2026. Perubahan dana cadangan memiliki tanggal berlaku tersendiri dan tidak diatur oleh uji yang sama.
Tambahkan FHA. MIAMI REALTORS kembali melaporkan dalam rilis Julinya bahwa dari 2,397 gedung kondominium di Miami-Dade, Broward dan Palm Beach, hanya 21 yang disetujui untuk kredit FHA, yaitu 0.9%. Angka itu menghitung gedung yang disetujui di ketiga county tersebut, sehingga perlakukan 0.9% sebagai ukuran tiga county milik asosiasi, bukan statistik yang berlaku universal. HUD menyediakan alat penelusuran kondominium untuk publik apabila Anda ingin memeriksa gedung tertentu. Bagaimanapun kesimpulannya tetap berlaku: jalur FHA menuju kondominium di Florida Selatan nyaris tidak ada.
Satu angka lain terus beredar dan perlu diberi keterangan waktu. Fannie Mae memelihara daftar proyek yang tidak memenuhi syarat pembiayaannya. Perhitungan yang paling terdokumentasi menunjukkan 5,175 proyek secara nasional, 1,438 di Florida dan kira-kira 696 di Miami-Dade, Broward dan Palm Beach. Kumpulan data itu berlaku per Maret 2025. Belum ada perhitungan ulang untuk 2026 yang dipublikasikan. Siapa pun yang mengutipnya sebagai angka terkini, ke arah mana pun, melakukannya tanpa dasar.
Karena mereka mengukur hal yang berbeda, dan label yang akan memberi tahu Anda hal itu biasanya tidak dicantumkan. Ini layak dipahami, karena bulan pasokan adalah angka yang paling sering dipakai untuk berargumen bahwa Miami sedang terjun bebas.
Angka pada halaman ini, 12 bulan, adalah Miami-Dade County, hanya kondominium lama, dari MIAMI REALTORS untuk Juli 2026. Ubah salah satu parameter itu dan angkanya bergerak, secara sah. Persempit geografinya menjadi satu lingkungan dan submarket yang tipis dapat memunculkan angka yang jauh lebih besar. Batasi pada pita harga atas dan pasokan biasanya memanjang, karena lebih sedikit pembeli yang aktif di sana. Gabungkan kondominium dengan rumah tapak dan angkanya memendek, karena rumah tapak Miami-Dade berjalan pada 4.8 bulan. Hitung hanya konstruksi baru atau pra-konstruksi dan Anda sedang mengukur pasar yang lain, dan sebagian besar aktivitas itu tidak tercatat dalam pelaporan MLS.
Jadi ketika Anda melihat angka pasokan kondominium Miami dikutip di mana pun, termasuk di sini, ajukan empat pertanyaan sebelum bertindak atasnya: geografi yang mana, jenis properti yang mana, pita harga yang mana, dan bulan yang mana. Angka tanpa keempat label itu bukanlah fakta tentang pasar, melainkan fakta tentang sebuah penyaring. Kekeliruan yang paling sering saya lihat adalah angka khusus segmen mewah atau satu gedung yang diulang seolah menggambarkan seluruh county.
Selama empat tahun setiap percakapan tentang kondominium Miami berakhir pada asuransi. Angka yang terukur kini telah berbalik, dan angka-angka itu memperoleh sebagian kecil saja dari liputan yang diterima pengetatan di sisi pembiayaan. Angka-angka itu juga tidak mengukur hal yang sebenarnya membebani iuran bulanan Anda, jadi bacalah bagian ini dengan saksama.
Citizens Property Insurance, penanggung upaya terakhir yang didukung negara bagian, memangkas tarif Miami-Dade rata-rata 14.0% untuk kira-kira 42,000 hunian, dengan Broward turun 14.1% dan Palm Beach turun 11.9%. Secara keseluruhan di negara bagian itu, tarif pemilik rumah multiperil 2026 turun 8.8% dan tarif khusus angin 5.5%, berlaku efektif 1 Juli 2026. Harga reasuransi, yang merupakan salah satu masukan bagi apa yang akhirnya dibayar sebuah asosiasi, juga bergerak: harga katastrofe properti yang disesuaikan risiko pada pembaruan 1 Juni 2026 di Florida turun 15% hingga 20% pada banyak lapisan, menurut Guy Carpenter. Florida Office of Insurance Regulation mencatat 17 perusahaan asuransi baru masuk ke negara bagian itu sejak reformasi 2022 dan 2023.
Musim badai 2026 juga berlangsung tenang. NOAA memperkirakan peluang 75% untuk musim di bawah normal, dan hingga 9 September 2026 telah terjadi dua badai bernama, tanpa hurricane dan tanpa dampak di Florida Selatan. Saya ingin berhati-hati di sini, karena inilah kalimat yang persis mudah menjadi usang. Hitungan itu berlaku per 9 September 2026, musimnya belum berakhir, dan satu badai besar akan mengubah gambarannya. Yang dapat saya laporkan adalah keadaan pasar per hari ini, bukan keadaannya pada bulan Desember.
Sekarang keterbatasannya, dan keterbatasan itu nyata. Setiap angka di atas adalah tarif pemilik rumah lini personal atau harga reasuransi. Tidak satu pun merupakan polis induk asosiasi kondominium, yaitu premi yang benar-benar mengalir ke iuran bulanan Anda. Saya tidak dapat menemukan perubahan tarif agregat yang dipublikasikan untuk polis induk kondominium Florida, dan saya tidak akan menyimpulkannya sendiri: harga reasuransi adalah masukan bagi premi asosiasi, bukan penggantinya. Maka pernyataan yang jujur lebih sempit daripada yang disiratkan berita utama. Tarif lini personal dan harga reasuransi turun pada 2026. Apakah polis induk gedung Anda turun, dan seberapa besar, adalah pertanyaan yang hanya dapat dijawab oleh pembaruan polis asosiasi Anda.
Sinyal paling jelas tahun ini datang dari Edgewater. Two Roads Development mencapai kesepakatan dengan para pemilik yang bertahan di Biscayne 21, gedung tepi teluk 13 lantai berisi 192 unit di 2121 North Bayshore Drive, mengakhiri perselisihan yang berjalan dari 2023 melalui Third District Court of Appeal Florida, yang berpihak pada para pemilik yang bertahan, dan Mahkamah Agung Florida, yang menolak memeriksa banding pengembang pada Oktober 2025. Sengketa itu berpangkal pada asosiasi yang dikendalikan pengembang yang menurunkan ambang batas pembubaran kondominium dari 100% pemilik menjadi 80%, yang menurut pengadilan banding telah mengubah hak suara para pemilik. Two Roads menolak mengungkapkan nilai yang dibayarkannya; seorang sumber menyampaikan kepada The Real Deal bahwa angkanya sekitar $50 juta untuk unit-unit tersebut. Pengadilan masih harus menyetujui penyelesaian itu. Pengembang sebelumnya membayar sekitar $150 juta untuk mayoritas unit pada Mei 2022.
Bacalah itu sebagai sinyal harga, karena memang itulah adanya. Hukum Florida memungkinkan 5% kepemilikan sebuah gedung menggugat pembubaran kondominium, itulah sebabnya pengembang berupaya mengamankan sedikit di atas 95%, dan Biscayne 21 menunjukkan berapa nilai posisi penghalang itu setelah pengembang telanjur menanamkan modal. Hal ini bermata dua bagi pemilik di gedung tua: unit Anda mungkin bernilai jauh lebih tinggi sebagai bagian dari lahan yang dirangkai daripada sebagai apartemen jual kembali, dan mewujudkannya juga bisa memakan waktu bertahun-tahun dan proses hukum. Sengketa serupa sedang berjalan di Aventura, tempat asosiasi di Turnberry Isle, dua menara dari 1979 dan 1980 dengan 565 pemilik unit, mengajukan gugatan atas dugaan pengabaian syarat persetujuan bulat.
Yang tidak dapat saya berikan kepada Anda, karena memang tidak ada, adalah indeks harga tingkat kelas untuk kondominium Miami era sebelum 1990-an. Beberapa klaim yang tersebar luas mengenai stok lama berbanding stok baru sedang beredar, termasuk klaim bahwa gedung yang lebih baru kehilangan nilai absolut lebih besar daripada gedung yang lebih tua. Itu hipotesis yang menarik dan saya belum melihat kumpulan data yang mengujinya. Saya lebih memilih memberi tahu Anda bahwa sebuah angka tidak ada daripada mengarangnya.
Sementara itu gambaran legislatifnya menjadi sunyi untuk pertama kalinya sejak Surfside. Setelah SB-4D pada 2022, SB-154 pada 2023, HB 1021 pada 2024 dan HB 913 pada 2025, sidang 2026 tidak menghasilkan perubahan substantif terhadap Chapter 718, 719 atau 720. Artinya sidang 2026 tidak menambah kewajiban baru, meskipun kewajiban yang lahir dari undang-undang sebelumnya tetap berlaku. Tenggat yang masih hidup adalah inspeksi milestone, yang jatuh pada 31 Desember 2026.
Dua fakta layak masuk dalam laporan Miami yang jujur saat ini, dan keduanya tidak muncul dalam pembaruan pertengahan tahun kami.
Yang pertama adalah migrasi, dan hal ini perlu kehati-hatian karena dua sumber terpandang tampak bertentangan padahal sebenarnya tidak. Kepala ekonom MIAMI REALTORS, Gay Cororaton, menyatakan dalam rilis Juli bahwa "kesenjangan kebijakan pajak yang melebar mendorong percepatan migrasi dari negara bagian berpajak tinggi." Itu adalah pernyataan tentang perpindahan masuk bruto, dan pernyataan itu didukung data. Secara terpisah, analisis University of Florida atas data Census Vintage 2025 menunjukkan Miami-Dade County mengalami kehilangan migrasi domestik neto kira-kira 73,000 penduduk pada 2025, terbesar di antara seluruh county di Florida, sementara migrasi domestik neto seluruh negara bagian turun dari 310,892 pada 2022 menjadi 22,517 pada 2025. Keduanya benar. Keduanya mengukur hal yang berbeda. Arus masuk bruto yang kuat dari negara bagian berpajak tinggi dapat berdampingan dengan arus keluar bruto yang lebih besar, dan angka netolah yang menggambarkan perubahan jumlah penduduk.
Yang kedua adalah pembeli asing. National Association of Realtors melaporkan pada 29 Juli 2026 bahwa pembeli asing membeli properti hunian Amerika Serikat senilai $45.3 miliar dalam dua belas bulan hingga Maret 2026, turun 19.1% dibanding tahun lalu, dengan volume unit turun 14%. Florida tetap menjadi negara bagian tujuan utama dengan 20% dari seluruh pembelian asing. Hal itu sangat berarti di sini: MIAMI REALTORS melaporkan bahwa pembeli internasional menyumbang 49% penjualan konstruksi baru, pra-konstruksi dan konversi kondominium di Florida Selatan sepanjang periode delapan belas bulan yang berakhir pada Juli 2025. Penurunan 19% pembelian asing secara nasional adalah hambatan langsung bagi segmen pasar ini yang paling bergantung padanya.
Berhadapan dengan itu, segmen papan atas terus berperilaku seperti perekonomian tersendiri. Pada 2025, 82% penjualan kondominium Miami senilai $1 juta ke atas dilakukan sepenuhnya secara tunai. Sebuah unit di Four Seasons Residences at the Surf Club dijual kembali pada Agustus seharga $30.3 juta, atau $7,143 per kaki persegi, setelah bertransaksi pada $18.4 juta pada Juli 2025. Keduanya adalah transaksi tunggal dan saya tidak akan membangun tesis di atas salah satunya. Yang lebih memberi pelajaran adalah penthouse senilai $33 juta di Estates at Acqualina, sebuah rekor gedung, di mana pembelinya mengambil kredit sebesar $20.5 juta. Bahkan di puncak sekalipun, tidak semuanya tunai.
Seorang yang pesimistis akan menyampaikan pandangan ini, dan pandangan itu wajar. Pasokan dua belas bulan itu banyak. Lama pemasaran masih memanjang, dari 65 menjadi 86 hari hingga kontrak dan 107 menjadi 125 hari hingga penutupan, yang merupakan ciri pasar di mana penjual masih mengejar pembeli. Volume nilai turun 8.45% sementara penjualan unit naik, sehingga perbaikan pada penurunan median sebagian berasal dari komposisi. Tiga dari empat penyaring tingkat gedung sedang mengetat, bukan melonggar. County ini kehilangan penduduk secara neto. Pembelian asing turun 19% secara nasional. Dan satu bulan penyempitan tetaplah satu bulan.
Semua itu benar. Pembacaan saya adalah bahwa semua itu menggambarkan pasar yang sedang mencapai keseimbangan pada level lebih rendah, bukan pasar yang sedang pecah, dan bahwa sebaran antargedung kini lebih lebar daripada sebaran antarlingkungan. Ujiannya datang cepat: MIAMI REALTORS menerbitkan data county untuk Agustus sekitar 17 September, sepekan setelah pembaruan ini. Apabila penyempitan itu berbalik, saya akan menyampaikannya di sini.
Bagi pembeli. Telaah gedungnya sebelum Anda menelaah unitnya. Mintalah studi dana cadangan, status inspeksi milestone, tiga tahun terakhir iuran, polis induk beserta risiko sendirinya, dan apakah gedung tersebut telah melalui peninjauan pemberi kredit secara penuh sejak 3 Agustus. Jika Anda menggunakan pembiayaan, mintalah proyeknya ditinjau sebelum Anda jatuh hati pada sebuah denah. Dan gunakan daya tawar yang menurut data Anda miliki: 93% dari harga penawaran awal adalah posisi negosiasi yang nyata, dan 12 bulan pasokan juga nyata.
Bagi pembeli tunai. Anda tidak terpapar perubahan peninjauan tersebut, dan di pasar yang nyaris separuh penjualannya tunai, itu adalah posisi yang layak digunakan secara sengaja. Apabila status pembiayaan sebuah gedung menjadi penghalang, tanyakan secara persis mengapa gedung itu tidak lolos dan apakah alasannya dapat diperbaiki, karena kesenjangan pendanaan yang sudah dijadwalkan pengurus adalah persoalan yang berbeda dari pekerjaan struktural yang belum terselesaikan. Saya tidak akan berasumsi bahwa unit semacam itu diperdagangkan lebih murah maupun bahwa masalahnya bersifat sementara; keduanya harus dibuktikan gedung demi gedung.
Bagi penjual. Dokumen gedung Anda kini menjadi bagian dari pemasaran Anda. Serahkan studi dana cadangan, status inspeksi dan ringkasan asuransi kepada pemberi kredit pembeli sejak awal, karena peninjauan proyek kini menjadi titik di mana transaksi berpembiayaan kehilangan waktu dan momentum. Jika gedung Anda memiliki iuran khusus yang sedang berjalan, masukkan ke dalam harga alih-alih memperdebatkannya belakangan.
Bagi pemilik di gedung tua. Biscayne 21 adalah angka yang perlu diketahui. Apakah Anda menjual sebagai satu unit atau menahan sebagai bagian dari potensi perangkaian lahan kini merupakan keputusan finansial yang sesungguhnya, bukan lagi hipotesis, dan hal itu bergantung pada akta deklarasi Anda, posisi dana cadangan Anda, dan para tetangga Anda. Jika Anda berada di gedung tepi air era sebelum 1990-an, itu adalah percakapan yang layak dilakukan sebelum seseorang mengetuk pintu dengan sebuah penawaran.
Ingin pembacaan tingkat gedung sebelum Anda membeli atau memasarkan? Saya akan menyiapkan status dana cadangan dan inspeksi, persediaan terkini, lama waktu pemasaran dan transaksi terakhir untuk gedung mana pun di Miami, serta menyampaikan secara jujur apakah gedung itu dapat dibiayai.
Metodologi dan sumber. Angka tingkat county adalah statistik Juli 2026 dari MIAMI REALTORS dan RWorld, dirilis 17 Agustus 2026, untuk kondominium lama di Miami-Dade County kecuali dinyatakan lain; data county Agustus 2026 belum diterbitkan ketika pembaruan ini keluar dan diperkirakan tersedia sekitar 17 September 2026. Aturan pembiayaan dikutip dari Lender Letter LL-2026-03 milik Fannie Mae dan Bulletin 2026-C milik Freddie Mac, keduanya bertanggal 18 Maret 2026. Jumlah persetujuan FHA adalah data HUD sebagaimana dikutip MIAMI REALTORS untuk Miami-Dade, Broward dan Palm Beach. Jumlah proyek yang tidak memenuhi syarat menurut Fannie Mae berlaku per Maret 2025; belum ada perhitungan ulang untuk 2026 yang dipublikasikan. Angka asuransi berasal dari Citizens Property Insurance, Florida Office of Insurance Regulation dan Guy Carpenter melalui Artemis; status musim badai berasal dari National Hurricane Center per 9 September 2026. Tenggat inspeksi dan dana cadangan berasal dari jadwal kondominium DBPR Florida; jumlah inspeksi di seluruh negara bagian berasal dari laporan OPPAGA 26-04 sebagaimana dilaporkan The Real Deal. Angka migrasi adalah analisis BEBR University of Florida atas estimasi Vintage 2025 dari Census Bureau; angka pembeli asing berasal dari National Association of Realtors, 29 Juli 2026. Transaksi individual dilaporkan oleh The Real Deal dan merupakan titik data tunggal, bukan indikator pasar. Angka khusus kondominium Miami-Dade tidak dapat dibandingkan dengan angka Florida Selatan lima county atau angka seluruh jenis properti. Tidak ada bagian di sini yang merupakan nasihat hukum, perpajakan atau asuransi. Diterbitkan 10 September 2026 oleh Anthony Guerriero, Manhattan Miami Real Estate.
Dua kumpulan data terbit bulan ini dan keduanya perlu dibaca terpisah. Angka Juni dari MIAMI REALTORS mencakup seluruh Miami-Dade secara bulanan. Laporan kuartalan Corcoran mencakup Beaches dan pesisir daratan secara triwulanan. Wilayah berbeda, ritme berbeda, dan keduanya tidak dapat langsung direkonsiliasi. Karena itu tidak ada bagian di bawah ini yang mencampurkannya.
Mulailah dari tingkat county. Penjualan kondominium di Miami-Dade naik 11.96% secara tahunan pada Juni 2026 menjadi 1,058 transaksi tuntas, sementara harga median turun 3.15%, dari $445,000 menjadi $431,000. Kedua angka itu benar. Ketegangan di antara keduanya adalah hal paling berguna dalam seluruh rilis. Median menunjukkan di titik mana penjualan tengah berada. Median bukan penilaian atas satu apartemen tertentu, dan ketika unit yang lebih terjangkau mulai tuntas dalam jumlah besar, titik tengah bergeser turun meski tidak ada yang dinilai ulang.
Penjualan kondominium pada rentang $300,000 hingga $600,000 naik 8.7% secara tahunan pada Juni. Pada bulan yang sama, penjualan di Miami-Dade di atas $1 juta naik 29.14%, dari 374 menjadi 483, dan kepala ekonom MIAMI REALTORS, Gay Cororaton, menempatkan segmen jutaan dolar 40% di atas tahun lalu. Kedua angka $1 juta itu mencakup seluruh jenis properti, bukan kondominium saja, dan rilis county tidak menerbitkan angka khusus kondominium di atas $1 juta. Bacalah keduanya sebagai petunjuk di mana permintaan di county terkonsentrasi, bukan sebagai seri harga kondominium.
Dengan catatan tersebut, polanya cukup jelas. Segmen awal kembali bergerak, puncak terus melaju, dan titik tengah di antara keduanya turun. Data paling sesuai dengan perubahan pada apa yang terjual, bukan perubahan pada nilai apartemen. Siapa pun yang membaca median di judul sebagai penurunan harga di Miami sedang menafsirkan pergeseran komposisi sebagai pergeseran penilaian.
Penjelasan lewat komposisi bisa diceritakan terlalu rapi, jadi inilah argumen sebaliknya. Kondominium Miami-Dade memiliki 12.3 bulan pasokan. Waktu median dari pemasaran hingga kontrak memanjang menjadi 85 hari pada Juni, dari 68 hari setahun sebelumnya, dan waktu hingga transaksi tuntas dari 107 menjadi 124 hari. Penjual memperoleh 94% dari harga penawaran awal. Tidak satu pun dari itu artefak komposisi. Semuanya pengukuran langsung atas tekanan permintaan di dalam stok kondominium, dan menunjukkan bahwa sejumlah unit nyata, kemungkinan besar stok lama tanpa muka air dan di luar Beaches yang menanggung iuran khusus, diperdagangkan di bawah posisi setahun lalu.
Kedua hal itu benar sekaligus. Median county turun terutama karena alasan komposisi, dan satu irisan tertentu dari stok memang lebih lemah. Pertanyaan yang berguna tidak pernah apakah kondominium Miami naik atau turun. Pertanyaannya adalah Anda berdiri di irisan yang mana.
Laporan kuartal kedua 2026 dari Corcoran membagi Florida Selatan menjadi Beaches dan pesisir daratan, dan itu adalah pembagian pasar paling berguna yang diterbitkan siapa pun. Kedua sisi mencatat kenaikan transaksi tuntas untuk kuartal keempat berturut-turut. Hanya satu sisi yang harga rata-ratanya naik.
Itu pula sebabnya pulau-pulau penghalang terus berperilaku lebih seperti pasar lahan daripada pasar hunian. Pasokan di Beaches menyusut 17% dalam setahun dan tidak bisa diproduksi. Enklave yang menghadap samudra dan menghadap teluk, Bal Harbour, Surfside, South of Fifth, serta pulau-pulau berpenjagaan yang kami bahas dalam perbandingan Indian Creek, Star Island dan La Gorce, bersaing memperebutkan jumlah kavling yang tetap. Di daratan, Brickell, Edgewater dan Downtown masih bisa menambah lantai.
Asimetri pasokan itulah mekanisme di balik pasar dua kecepatan, dan jalur branded residence bertumpu di atasnya. Miami kini menempati posisi kedua dunia, hanya di belakang Dubai, dalam jalur branded residence menurut Savills, dan pembeli internasional menyumbang 49% penjualan proyek baru, pra-konstruksi dan konversi kondominium di Florida Selatan selama 18 bulan yang berakhir Juli 2025. Pembeli itu umumnya membayar tunai, membeli sebuah gedung alih-alih sebuah pembanding, dan sebagian besar tidak terpengaruh oleh syarat pembiayaan yang mengatur lapisan di bawahnya. Menara seperti Aston Martin Residences, Cipriani Residences Brickell, Waldorf Astoria dan 619 Brickell terserap dengan hitungannya sendiri, dan justru itulah sebabnya puncak dapat melaju pada kuartal ketika median turun.
Satu angka seharusnya membingkai setiap keputusan kondominium di Miami tahun ini. Kondominium Miami-Dade memiliki 12.3 bulan pasokan. Rumah tapak di county yang sama memiliki 4.9. Pasar seimbang berada di antara enam dan sembilan. Jadi di dalam satu county, pada saat yang sama, kondominium adalah pasar pembeli dan rumah adalah pasar penjual, dan jarak di antara keduanya lebih lebar daripada jarak masing-masing terhadap keseimbangan.
Arah sama pentingnya dengan tingkat. Lima bulan berturut-turut pasokan menurun adalah pengurangan berkelanjutan pertama dalam tiga tahun. Pada 12.3 bulan, pembeli yang disiplin masih memiliki ruang negosiasi, terutama pada stok menengah yang lebih lama. Apakah ruang itu bertahan bergantung pada apakah pengurangan tersebut melewati paruh kedua yang secara musiman lebih lemah di hadapan serah terima proyek baru yang terus berjalan. Itu pertanyaan yang benar-benar terbuka, bukan proyeksi yang bersedia kami berikan.
Bagian pasar kondominium Miami ini nyaris tidak pernah dibahas dan, menurut penilaian kami, inilah kendala yang sesungguhnya menentukan siapa yang bisa menuntaskan transaksi. Dari 2,397 gedung kondominium di county Miami-Dade, Broward dan Palm Beach, 21 disetujui untuk pinjaman FHA. Artinya 0.9%. HUD menerbitkan daftarnya. MIAMI REALTORS menyatakan bahwa kelangkaan gedung bersertifikat FHA ini menghambat penguatan pasar lebih lanjut.
Perubahan kedua tiba pada 3 Agustus 2026, ketika Fannie Mae dan Freddie Mac menghapus opsi tinjauan terbatas untuk banyak pinjaman kondominium. Tinjauan terbatas adalah jalan pintas yang memungkinkan pemberi pinjaman menyetujui kredit tanpa menelaah penuh anggaran perhimpunan, cadangan, sengketa dan asuransinya. Penghapusannya berarti lebih banyak gedung di Miami menjalani tinjauan penuh, dan gedung dengan cadangan kurang terdanai atau iuran struktural yang belum selesai paling mungkin tidak lolos. Tujuan yang dinyatakan adalah lingkungan kredit yang lebih transparan dan lebih kokoh secara finansial. Itu masuk akal. Di Florida, tempat kewajiban cadangan SB-4D sudah membebani stok lama yang menghadap samudra, dampak jangka pendek yang kami perkirakan adalah daftar gedung yang memenuhi syarat menjadi lebih pendek bagi pembeli yang memakai pembiayaan. Perkiraan itu adalah pembacaan kami, bukan proyeksi yang diterbitkan, dan pernyataan MIAMI REALTORS di atas merujuk pada kesenjangan FHA, bukan pada perubahan aturan ini.
Sekarang bandingkan hal itu dengan cara Miami sesungguhnya membayar. Tunai mencakup 38.1% dari seluruh transaksi tuntas di Miami pada Juni, 48.5% dari penjualan kondominium eksisting, dan pada 2025, 82% penjualan kondominium Miami di atas $1 juta dilakukan sepenuhnya tunai.
Dua konsekuensi mengikuti dan keduanya menunjuk ke arah berlawanan. Pembeli tunai di puncak nyaris tidak tersentuh oleh semua ini, dan itu sebagian menjelaskan mengapa lapisan di atas $5 juta di Beaches terus melaju pada kuartal ketika median turun. Pembeli yang memakai pembiayaan di segmen awal, segmen yang aktivitasnya justru menarik median ke bawah, akan segera mendapati bahwa gedung sama pentingnya dengan apartemen. Jika Anda memakai pembiayaan, studi cadangan perhimpunan dan posisi asuransinya kini menjadi kriteria penjaminan, bukan urusan administrasi. Panduan pembiayaan Miami dan New York kami membahas sisi pemberi pinjaman, dan panduan pembelian kondominium mewah Miami menjelaskan apa yang harus Anda tuntut dari sebuah gedung sebelum menandatangani.
Suku bunga juga tidak membantu sisi yang memakai pembiayaan. Freddie Mac menempatkan bunga tetap 30 tahun pada 6.58% dan 15 tahun pada 5.96% untuk pekan yang berakhir 23 Juli 2026. Rilis county bulan Juni menyebut 6.49%. Jadi kedua angka dalam laporan ini berasal dari seri yang sama berjarak sebulan, dan bergerak ke arah yang keliru justru bagi pembeli yang juga terkena perubahan aturan Agustus.
Konteks yang hilang dalam pembacaan kuartal ke kuartal. Knight Frank Wealth Report 2026 mengukur berapa banyak properti prime yang dibeli satu juta dolar di tiap kota global. Miami masih membeli lebih banyak luasan daripada pasar trophy mana pun yang sebanding, dan sama sekali tidak mendekati pasar-pasar Eropa.
Sumber: Knight Frank Wealth Report 2026. Bagi pembeli yang menimbang dua pasar tempat kami bekerja, perbandingan ini tidak bergantung pada satu kuartal mana pun dan bertahan di setiap kuartal. Gambaran lengkap kedua pasar ada di laporan pasar kondominium Manhattan kami dan di rincian biaya penyelesaian New York versus Miami.
Kondisi masih berpihak pada pembeli yang sabar, dan lebih tipis dibanding tahun lalu. Kondominium memerlukan median 85 hari dari pemasaran hingga kontrak pada Juni, dari 68 hari setahun lalu, dan 124 hari hingga tuntas, dari 107. Penjual menerima 94% dari harga penawaran awal. Itu kondisi yang bisa dinegosiasikan. Di hadapannya ada lima bulan berturut-turut pasokan menurun. Itulah penyeimbangnya.
Telaah gedungnya sebelum apartemennya. Saran itu bukan hal baru. Tanggal 3 Agustus membuatnya menjadi soal finansial, bukan soal prinsip. Mintalah studi cadangan, perpanjangan asuransi, riwayat iuran khusus dan seluruh temuan inspeksi tonggak SB-4D, dan mintalah sebelum Anda terikat pada satu denah. Pada produk branded dan yang lebih baru, jawabannya biasanya bersih, dan itu bagian dari apa yang dibayar oleh premi. Stok tersebut dibahas dalam panduan branded residence Miami kami dan dalam jalur pra-konstruksi Miami.
Pilih submarket berdasarkan perilaku yang Anda cari, bukan berdasarkan kode pos. Beaches memiliki pasokan terbatas dan puncaknya sedang berjalan. Daratan memiliki lebih banyak produk dan rata-rata yang lebih lunak. Di puncak pasar, stok kondominium ultramewah dan properti trophy mengikuti kurvanya sendiri. Jika Anda memilih di antara kawasan, mulailah dengan panduan kawasan Miami, atau langsung menuju kondominium mewah Miami yang tersedia dan pasokan Miami Beach.
Jika Anda membeli dari luar Amerika Serikat, dan sekitar separuh penjualan proyek baru di Florida Selatan bersifat internasional, keputusan tentang struktur kepemilikan berada di awal proses, bukan di saat penutupan. Panduan pembeli internasional dan panduan pajak warisan Amerika Serikat untuk pembeli asing menjelaskan berapa biayanya bila keliru dalam hal ini.
Tetapkan harga berdasarkan komposisi, bukan berdasarkan judul berita. Penjual yang membaca penurunan median 3.15% lalu memangkas harga sebesar itu sedang menerapkan statistik bauran seluruh county pada satu apartemen tertentu. Jika unit Anda lebih baru, terkapitalisasi baik, atau berada di kantong pasokan terbatas di Beaches, angka yang relevan adalah kenaikan 6% pada rata-rata Beaches dan lonjakan hampir 30% pada penjualan di atas $5 juta. Jika berupa stok menengah lama dengan iuran khusus yang berjalan, bagian argumen tandingan di atas berbicara tentang Anda, dan median mungkin justru terlalu murah hati.
Bersiaplah pembeli akan menelaah gedung, karena mulai Agustus pemberi pinjaman dari pembeli yang memakai pembiayaan akan melakukannya, terlepas dari apakah pembeli melakukannya atau tidak. Rapikan dokumen perhimpunan, posisi cadangan dan asuransi sebelum memasarkan. Transaksi yang batal pada pekan keenam karena jadwal cadangan adalah yang mahal, dan dengan waktu pemasaran yang sudah memanjang, memasarkan ulang memakan waktu yang nyata.
Dua hal yang disembunyikan median. Volume dolar kondominium naik 31.48% secara tahunan pada Juni menjadi $940 juta, jadi uang yang berputar jauh lebih besar daripada setahun lalu. Dan penjualan bermasalah hanya 0.5% dari seluruh transaksi tuntas Miami, dibandingkan 70% pada 2009. Ini bukan pasar yang tertekan. Ini pasar tempat kelompok pembeli menjadi selektif dan aturan pembiayaan mengetat di sekitar salah satu paruhnya. Untuk hitungan posisi Anda sendiri, kalkulator hasil bersih dan penilaian rahasia adalah titik awalnya.
Catatan tentang ritme data dan sumber. Angka county berasal dari statistik Juni 2026 MIAMI REALTORS + RWorld, dirilis 17 Juli 2026, bersifat bulanan dan mencakup seluruh county. Angka Beaches dan pesisir daratan berasal dari laporan kuartal kedua 2026 Corcoran, bersifat triwulanan dan regional. Kedua wilayah itu tidak saling bertumpang tindih dan tidak pernah digabungkan di sini. Suku bunga KPR berasal dari Primary Mortgage Market Survey Freddie Mac, terbit setiap Kamis. Perbandingan harga global berasal dari Knight Frank Wealth Report 2026. Miami tidak memiliki data kontrak publik berfrekuensi tinggi seperti Manhattan. Karena itu laporan ini diperbarui mengikuti rilis bulanan county dan laporan kuartalan perusahaan pialang, bukan mingguan. Pembaruan terjadwal berikutnya: akhir Agustus 2026, bersamaan rilis Juli dari county.
Miami pada Q1 2026 secara fungsional bukan lagi satu pasar. Ini adalah dua pasar yang bergerak ke arah berlawanan karena alasan yang berlawanan.
Untuk inventaris sponsor aktif dan alokasi pra-konstruksi Miami,jelajahi pra-konstruksi Miami.
Daratan Miamiadalah kisah pertumbuhan, Brickell, Edgewater, Coconut Grove, dan Downtown menyerap jalur pengembangan kemewahan vertikal bermerek yang semakin matang.Miami Beachadalah kisah kelangkaan, terbatas lahan, terbatas pasokan, dan semakin dibatasi oleh asuransi dan penilaian.
Bagi pembeli dan penjual UHNW, kenyataan operasional adalah bahwa daratan dan Beach harus dijamin sebagai pasar yang terpisah. Memperlakukan keduanya sebagai satu akan salah menilai keduanya.
Penutupan menggambarkan masa lalu. Di pasar pra-konstruksi Miami, kontrak memimpin buku komparabel jual-kembali enam hingga delapan belas bulan ke depan.
Kontrak pra-konstruksi mewah Q1 2026 terlaksana12-18% di atas harga rilis awal. Pengembang menaikkan tingkatan rilis seiring inventaris terserap, dan kecepatan kontrak yang ditandatangani mendukung kenaikan tersebut.
Implikasinya:jual-kembali dan pra-konstruksi kini merupakan sistem penetapan harga yang berbeda. Pra-konstruksi menetapkan harga; jual-kembali mengikuti. Pembeli yang menjamin salah satu dengan instrumen yang salah akan salah menilai aset.
Lima tahun lalu, kemewahan daratan adalah sebuah taruhan. Hari ini itu adalah kelas aset, dan jenis produk dominannya adalah bermerek, vertikal, layanan penuh.
Pembeli daratan berkomitmen padabangunan, bukan hanya lokasi.
Beach tidak mengalami apresiasi pada produk. Ia mengalami apresiasi pada lahan yang tidak dapat direplikasi.
Kisaran jual-kembali$1.100-$1.600+ PPSF, dengan tepi laut bermerek, South of Fifth, Bal Harbour, Surfside, dan Fisher Island jauh melampaui pita. Situs-situs tepi laut sebagian besar sudah terhitung; rezim pasca-Surfside telah semakin memperketat laju peluncuran.
Kontraksi inventaris Q1, pertama sejak 2023, adalah sinyal operasional. Setelah beberapa kuartal pasokan yang tumbuh, Beach kini menyerap lebih cepat daripada mengisi ulang.
Tepi laut trofeo terus berkinerja kuat.Median Q1 bergerak berdasarkan komposisi karena lebih banyak inventaris lama di bawah $1 juta terlaksana. Puncak Beach, tepi laut bermerek, pulau-pulau pribadi, trofeo Bal Harbour / Surfside, mencatat harga tetap hingga rekor. Beach sedang menetapkan ulang harga di bagian bawah dan tengah sementara bagian atas terus maju.
Daratan dan Beach menetapkan harga berdasarkan input yang berbeda.
Daratan adalahpasar produk: penetapan harga didorong oleh bangunan, operator, merek, arsitektur, tumpukan amenitas. Ganti bangunannya, ubah harganya.
Beach adalahpasar lahan: penetapan harga didorong oleh situs, air, pemandangan, tepi pantai, ketidaktergantian. Ganti bangunan di situs yang sama, lahan tetap menentukan preminya.
Unit bermerek Brickell seharga $1.500 PPSF dan unit tepi laut Mid-Beach seharga $1.500 PPSF bukanlah aset yang sama. Yang satu membeli sebuah bangunan. Yang lain membeli garis pantai.
Ini bukan sekadar premi kualitas, ini adalah penetapan ulang harga struktural stok kondominium lama.
Di atas $4 juta, dan khususnya di atas $10 juta, data Q1 berargumen melawan menunggu koreksi yang tidak disinyalkan oleh pasar yang telah terbagi dua. Daratan mengalami apresiasi pada produk. Beach mengalami apresiasi pada kelangkaan. Pra-konstruksi memimpin jual-kembali sebesar 12-18%.
Bagi pemilik produk baru, bermerek, atau yang benar-benar langka: leverage penetapan harga adalah nyata dan tahan lama. Pra-konstruksi menetapkan ulang set komparabel jual-kembali; tepi laut trofeo beroperasi dalam pasokan yang secara struktural ketat. Listing yang dihargai dengan baik dan didokumentasikan dengan baik terlaksana.
Bagi pemilik stok lama:pasar tidak lemah. Harganya sudah ditetapkan ulang.Listing yang didukung oleh studi cadangan yang bersih, resertifikasi terkini, penilaian yang transparan, dan postur HOA yang stabil terlaksana. Listing tanpa dokumen-dokumen tersebut tidak. Likuiditas kini bergantung pada dokumentasi berstandar pembeli.
Tidak. Bukti utama untuk keambrukan, yaitu persediaan yang menumpuk, telah berbalik. Persediaan kondominium Miami-Dade turun selama enam bulan berturut-turut menjadi 11,324 listing pada Juli 2026, turun 11.79% dibanding tahun lalu, penurunan berkelanjutan pertama sejak Juli 2023. Penjualan kondominium yang ditutup naik 11.4% dibanding tahun lalu menjadi 1,026 dan telah naik dalam sembilan dari sebelas bulan terakhir. Harga masih melemah, dengan median $400,000, turun 1.48% dibanding tahun lalu, dan pasar masih berpihak kepada pembeli pada 12 bulan pasokan. Itu adalah penyesuaian harga dengan volume yang pulih, bukan keruntuhan.
Ya, tetapi lebih lambat dibanding tahun lalu. Median kondominium lama Miami-Dade adalah $400,000 pada Juli 2026, turun 1.48% dari setahun sebelumnya, berbanding penurunan tahunan 3.15% yang dilaporkan pada Juni. Kedua sisinya penting: laju penurunan tahunan menyempit, sementara level median itu sendiri turun dari $431,000 pada Juni menjadi $400,000 pada Juli. Penjual menerima 93% dari harga penawaran awal dan median hari dari pemasaran hingga kontrak naik dari 65 menjadi 86. Harga sedang melambat penurunannya, bukan stabil.
Fannie Mae dan Freddie Mac menghapus opsi Limited Review dan Streamlined Review untuk proyek kondominium mapan, sehingga permohonan kredit konvensional yang bertanggal pada atau setelah 3 Agustus 2026 pada umumnya mensyaratkan peninjauan proyek secara penuh di proyek kondominium mapan dengan lebih dari sepuluh unit. Peninjauan penuh memeriksa anggaran asosiasi, pendanaan cadangan, pemeliharaan yang tertunda, sengketa hukum, asuransi dan konsentrasi investor. Aturan itu berasal dari Lender Letter LL-2026-03 milik Fannie Mae dan Bulletin 2026-C milik Freddie Mac, keduanya diterbitkan 18 Maret 2026. Asosiasi industri meminta FHFA menunda; tidak ada penundaan yang diberikan.
4 Januari 2027. Alokasi minimum dana cadangan naik dari 10% menjadi 15% dari pendapatan iuran tahunan yang dianggarkan, baik untuk Fannie Mae maupun Freddie Mac. Cermati tanggalnya: 4 Januari 2027, bukan 1 Januari, dan beberapa ringkasan yang beredar luas menuliskannya keliru. Perubahan terpisah yang berlaku efektif 1 Juli 2026 membatasi risiko sendiri per unit pada asuransi properti induk maksimum $50,000 dan merevisi persyaratan HO-6 pemilik unit.
Karena mereka mengukur populasi yang berbeda dan jarang menyatakannya. Angka 12 bulan untuk Juli 2026 adalah Miami-Dade County, hanya kondominium lama, dari MIAMI REALTORS. Persempit menjadi satu lingkungan, batasi pada pita harga atas, gabungkan kondominium dengan rumah tapak yang berjalan pada 4.8 bulan, atau hitung pra-konstruksi yang sebagian besarnya tidak tercatat dalam pelaporan MLS, dan angkanya berubah secara sah. Sebelum bertindak atas angka pasokan mana pun, tanyakan geografi yang mana, jenis properti yang mana, pita harga yang mana dan bulan yang mana yang digambarkannya.
Angka yang dipublikasikan dan telah menurun adalah tarif pemilik rumah lini personal dan harga reasuransi, bukan polis induk asosiasi kondominium, sehingga jawaban yang jujur adalah bahwa masukannya membaik sementara angka yang sampai ke iuran Anda belum terukur. Citizens Property Insurance memangkas tarif Miami-Dade rata-rata 14.0%, Broward 14.1% dan Palm Beach 11.9%, dengan tarif pemilik rumah multiperil di seluruh negara bagian turun 8.8% berlaku efektif 1 Juli 2026. Harga reasuransi Florida yang disesuaikan risiko turun 15% hingga 20% pada pembaruan 1 Juni 2026 menurut Guy Carpenter, dan 17 penanggung baru telah masuk ke negara bagian itu sejak reformasi 2022 dan 2023. Tidak ditemukan perubahan tarif agregat yang dipublikasikan untuk polis induk asosiasi kondominium.
Dua puluh satu dari 2,397, yaitu 0.9%, menurut data HUD yang dikutip MIAMI REALTORS dalam rilis Juli 2026 yang diterbitkan pada 17 Agustus 2026. Hitungan itu mencakup gedung kondominium di Miami-Dade, Broward dan Palm Beach. Perlakukan 0.9% sebagai ukuran tiga county milik asosiasi, bukan angka universal; HUD menyediakan alat penelusuran kondominium untuk publik guna memeriksa gedung tertentu. Bagaimanapun, pembiayaan FHA praktis tidak tersedia di sebagian besar gedung kondominium Florida Selatan.
Penyelesaian itu memberi harga pada sebuah posisi penghalang. Two Roads Development mencapai kesepakatan dengan para pemilik yang bertahan di Biscayne 21, gedung tepi teluk 13 lantai berisi 192 unit di Edgewater, mengakhiri sengketa yang dimulai pada 2023 mengenai asosiasi yang dikendalikan pengembang yang menurunkan ambang batas pembubaran kondominium dari 100% pemilik menjadi 80%. Third District Court of Appeal Florida berpihak pada para pemilik yang bertahan dan Mahkamah Agung Florida menolak memeriksa banding pengembang pada Oktober 2025. Two Roads menolak mengungkapkan harganya; seorang sumber menyampaikan kepada The Real Deal bahwa perusahaan itu membayar sekitar $50 juta untuk unit-unit tersebut, dan pengadilan masih harus menyetujui penyelesaiannya. Hukum Florida memungkinkan 5% kepemilikan sebuah gedung menggugat pembubaran. Bagi pemilik di gedung tua hal ini bermata dua: sebuah unit mungkin bernilai lebih tinggi sebagai bagian dari lahan yang dirangkai daripada sebagai properti jual kembali, dan mewujudkan nilai itu dapat memakan waktu bertahun-tahun dan proses hukum.
Tidak ada yang bersifat substantif. Setelah empat tahun berturut-turut mengalami perubahan, yaitu SB-4D pada 2022, SB-154 pada 2023, HB 1021 pada 2024 dan HB 913 pada 2025, sidang legislatif Florida 2026 tidak menghasilkan perubahan substantif terhadap Chapter 718, 719 atau 720. Tenggat operasional yang masih di depan adalah inspeksi milestone, yang jatuh pada 31 Desember 2026. Tenggat studi cadangan integritas struktural sebelumnya telah diperpanjang oleh HB 913 hingga 31 Desember 2025.
Kedua jawaban yang beredar sama-sama benar karena keduanya mengukur hal yang berbeda. Kepala ekonom MIAMI REALTORS melaporkan pada Agustus 2026 bahwa perbedaan kebijakan pajak mendorong percepatan migrasi dari negara bagian berpajak tinggi, yang menggambarkan perpindahan masuk bruto. Secara terpisah, analisis University of Florida atas data Vintage 2025 dari Census Bureau menunjukkan Miami-Dade County mengalami kehilangan migrasi domestik neto sekitar 73,000 penduduk pada 2025, terbesar di antara seluruh county di Florida, sementara migrasi domestik neto seluruh negara bagian turun dari 310,892 pada 2022 menjadi 22,517 pada 2025. Arus masuk bruto yang kuat dapat berdampingan dengan arus keluar bruto yang lebih besar; kedua pernyataan itu menggambarkan ukuran yang berbeda, bukan pertentangan.
Q1 2026 mengkonfirmasi di Miami maupun Manhattan apa yang telah menjadi tesis operasional di Manhattan Miami: modal semakin terkonsentrasi ke dalam aset terbaik di kelasnya, pasokan produk berkualitas tinggi yang segar secara struktural terbatas, dan koridor antara New York dan South Florida terus semakin dalam.
Agregat adalah unit analisis yang salah. Peluang terletak pada aset-aset spesifik, berdasarkan bangunan, vintage, subpasar, pedigree, di mana kelangkaan, kualitas, dan waktu bertemu.
Pemilihan aset kini lebih penting dari waktu pasar.
Membaca sinyal paralel? Buka laporanManhattanQ1 2026.
Sumber: Corcoran Miami Beaches & Coastal Mainland Market Report 1Q 2026; The Real Deal Miami Q1 2026 coverage; analisis pasar Manhattan Miami Real Estate. Oleh Anthony Guerriero, Manhattan Miami Real Estate · April 2026.
Lanjutkan denganPusat Intelijen Propertiuntuk peta otoritas 35 halaman yang dikurasi di seluruh NYC dan South Florida.
Setiap kerja sama dimulai dengan diskusi tertutup: tujuan, waktu, dan posisi perpajakan.
Tanpa keterikatan. Kami membalas secara pribadi.
Lebih suka menelepon? +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries