Análisis del Mercado de Condominios Manhattan 2026

Cambio a la Baja en el Mercado Inmobiliario de Manhattan en el Segundo Semestre de 2022

El año 2022 fue una historia de dos mercados en Manhattan.

El comienzo de 2022 continuó el auge iniciado a principios de 2021, impulsado por la liberación de la demanda contenida y un entorno de tipos artificialmente bajos implementado por la Fed en los albores del Covid.

Sin embargo, en junio de 2022, tras la primera subida de 75 puntos básicos de la tasa de referencia de la Fed, el mercado se enfrió rápidamente, dejando a la mayoría de compradores y vendedores en un punto muerto durante el resto del año mientras se adaptaban a las nuevas realidades del mercado. Esto se refleja en el gráfico a continuación, que compara la actividad de contratos mensual.

Actividad Mensual de Contratos

Con solo 602 contratos firmados en diciembre de 2022, fue uno de los peores cierres de año desde 2008. A medida que compradores y vendedores asimilan la nueva realidad, esperamos que el mercado retome el movimiento a principios de 2023, dado que la demanda latente sigue presente.

Precios de Propiedades en Manhattan

Condominios

• $2,75M precio promedio de venta
• $2.074 precio promedio por pie cuadrado
• Si bien esto supuso un incremento respecto al mismo trimestre del año anterior, el aumento se debió principalmente a cierres en un puñado de torres ultra exclusivas, como Central Park Tower y 220 Central Park South, que sesgaron los resultados al alza.
• En esencia, el precio por pie cuadrado se mantuvo prácticamente plano interanualmente, en poco menos de $2.000 por pie cuadrado.

Cooperativas

• $1,27M precio promedio de venta
• $1.225 precio promedio por pie cuadrado

• $3,19M precio promedio de venta
• $2.415 precio promedio por pie cuadrado
  

Segmento de Lujo (10% superior de ventas)

• $8,06M precio promedio de venta
• $2.909 precio promedio por pie cuadrado
• $3,95M umbral de precio de entrada al segmento de lujo

Alzas de Tasas de la Fed en 2022

En un período de solo 10 meses en 2022, la Fed elevó la tasa de referencia de los fondos federales en un 4,0%, tal como se muestra en el gráfico a continuación. Esta medida sin precedentes se adoptó en un intento por controlar la inflación, un fenómeno global en 2022.

Si bien las tasas son más altas de lo que han sido desde 2008, ya han estado en niveles elevados antes y los mercados inmobiliarios funcionaron bien en ese entorno de tipos. Sin embargo, lo más preocupante es el ritmo de las subidas de tipos de este año, concentradas en apenas 10 meses, lo que se tradujo en un incremento de la tasa hipotecaria fija jumbo a 30 años del 3,1% el 1 de enero de 2022 al 5,7% el 31 de diciembre de 2022, habiendo bajado desde el 6,35% en octubre.

Manhattan cuenta con una gran proporción de compradores al contado (aprox. 55%) en comparación con otras ciudades, por lo que los tipos de interés no siempre tienen tanto peso en la actividad del mercado. Además, las cooperativas, que representan el 70% del inventario disponible y son exclusivas de la ciudad de Nueva York, tienen normas muy estrictas sobre el nivel de financiamiento permitido. Algunas permiten un máximo del 70%, pero muchas solo permiten el 50%. Algunas no permiten ningún tipo de financiamiento. Estos son factores mitigantes para el mercado de la ciudad de Nueva York, aunque no benefician al comprador de primera vivienda que habitualmente requiere hipotecas para adquirir una propiedad.

El Escaso Inventario de Manhattan Actúa como Salvavidas

El factor decisivo en esta historia es la escasez de oferta en el mercado. En comparación con finales de 2020, cuando los niveles de inventario superaban las 8.100 unidades, la oferta actual se sitúa en un mínimo de 5.858. Hay diversas razones para ello, como comenté en agosto y resumo a continuación.

La limitada disponibilidad de oferta debería actuar como suelo ante posibles caídas de precios a medida que avancemos hacia 2023. Tampoco prevemos que llegue inventario nuevo al mercado en el corto plazo, por las siguientes razones:

• Hipotecas de oro, el efecto candado
• El 80% de los neoyorquinos con hipoteca tienen tasas inferiores al 5%.
• Esto llevará a los propietarios a permanecer en sus viviendas actuales de forma indefinida.
• Nadie va a cambiar su hipoteca al 3% por una al 6% en el corto plazo.

• Mercado de conversiones de alquiler a condominio paralizado por la ley estatal de Nueva York de 2019
• La ley penaliza a los propietarios de edificios con inquilinos de alquiler estabilizado, haciendo imposible convertir esas unidades en apartamentos a precio de mercado. A menos que se modifique esta ley, no habrá ninguna conversión, ya que carecen de sentido financiero para un desarrollador.
• La expiración de los programas de deducción fiscal encarece la construcción para los desarrolladores
• Las exenciones 421a, 421g y J-51 han vencido.
• Estas fueron herramientas muy efectivas que el gobierno utilizó para incentivar a los desarrolladores a construir, pero ya no existen.
• Los políticos de izquierda de NYC han vetado proyectos con generosos componentes de vivienda asequible del 30% y 50%
• Pocas ventas de terrenos en Manhattan en los últimos dos años, por lo que no muchos desarrolladores están planeando construir en la ciudad.
• La inflación frenó muchos desarrollos, ya que los costos son inciertos, como no ocurre en tiempos normales.

Perspectiva del Mercado Inmobiliario de Manhattan 2023

Muchos analistas han pronosticado caídas en los precios de viviendas en todo el mundo durante el próximo año. Es probable que esto ocurra, pero principalmente en aquellos lugares que experimentaron los mayores aumentos de precios durante el Covid. En los EE.UU., muchas ciudades más pequeñas enfrentan el mayor riesgo, ya que fueron donde los precios subieron más. Lugares como Boise, ID, Salt Lake City, UT, Phoenix, AZ y todo Connecticut, al parecer.

Sin embargo, Nueva York no fue uno de esos lugares. De hecho, los precios en Nueva York cayeron durante el Covid, ya que hubo un éxodo masivo de la ciudad al comienzo de la pandemia. Los precios solo recuperaron esas pérdidas en 2021 y registraron aumentos modestos en comparación con la mayoría de las otras ciudades.

El Pronóstico de Residencias Prime de Knight Frank espera que los precios en Manhattan suban al menos un 2% en 2023, por detrás de Miami (aumento del 5%) y Los Ángeles (aumento del 4%) en los EE.UU. Ese nivel de aumento ubica a Manhattan en el puesto 13 en su pronóstico de las 25 principales ciudades globales, demostrando resiliencia y confianza en la ciudad (y en los EE.UU. en general).

Knight Frank cita "fuga de capitales hacia activos refugio" y "compradores extranjeros… que buscan mayor, y no menor, exposición al Dólar Estadounidense". Sin duda, los factores que señalo sobre la baja oferta ayudarán a compensar la presión bajista sobre los precios derivada de las acciones de la Fed en 2023.

Los Mercados Inmobiliarios de Manhattan y Miami Seguirán Mostrando Fortaleza

Muchas personas nos han preguntado qué pensamos que va a suceder en los mercados de NYC y Miami ahora que la Fed ha subido las tasas. Si bien la actividad ha disminuido, ambos mercados siguen siendo muy activos según las métricas históricas.

Muchas personas han preguntado si la desaceleración traerá caídas en los precios. Si bien algunos expertos afirman que esto definitivamente ocurrirá en algunas regiones del país, dado cuán rápido subieron los precios en esas regiones, estiman que las probabilidades de caídas en los precios en Manhattan y Miami son Bajas o Muy Bajas, respectivamente.

Análisis de CoreLogic - Junio 2022: Probabilidad de Caída de Precios

SegúnCoreLogic, el área metropolitana de NYC tiene una probabilidad Baja y Miami tiene una probabilidad Muy Baja de ver caídas de precios en los próximos 12 meses.

Manhattan

Precios

Los precios no subieron al mismo ritmo que en otras ubicaciones del país. El mercado inmobiliario colapsó en 2020 (con precios cayendo, en promedio, un 7%) y solo comenzó a recuperarse en el Q1 2021, una vez que las vacunas estuvieron disponibles (con precios subiendo en promedio un 16%).

1. Considerando que los precios en Manhattan subieron un 4,5% anual durante los últimos 10 años, un aumento neto del 9% (16% menos 7%) equivale aproximadamente a 2 años de crecimiento normal de precios.
2. Las tasas de alquiler han subido un 20% interanual, lo que ha disparado los rendimientos, convirtiéndolo en un excelente momento para que los inversores adquieran propiedades en Manhattan (especialmente porque los precios no se dispararon).
3. Esperamos que las subidas de alquileres en Manhattan continúen, ya que las tasas hipotecarias reducirán la cantidad de compradores primerizos en los próximos 12 meses, empujando a más personas hacia el mercado de alquiler.
4. Los elevados precios inmobiliarios de Manhattan siguen siendo sustentados por los altos ingresos locales, como el informe de Burbujas Globales de UBS ha señalado de manera consistente.
5. Manhattan es una apuesta a largo plazo. Los inversores compran propiedades en Manhattan por seguridad. Dados los costos involucrados, no es un lugar para la especulación pura ni para el flipping.
6. El 50% de los compradores en Manhattan pagan en efectivo por sus propiedades, especialmente en el segmento de lujo, por lo que no se ven tan afectados por los cambios en las tasas de interés.
7. Los coops representan el 75% del parque de viviendas. Muchos coops no permiten financiamiento o lo limitan al 50%. Este hecho sustentó el mercado inmobiliario de Manhattan durante la crisis de Lehman.
8. Sin embargo, los criterios de suscripción son muy estrictos, por lo que esto no es el escenario de 2008.

Oferta

1. La oferta es relativamente baja para los mejores proyectos de condominios en NYC en zonas privilegiadas.
2. La oferta ha caído un 10% respecto al mismo mes del año pasado.
3. En cuanto a los Condominios de Lujo, hay muy pocos en el pipeline.
4. De vez en cuando recibimos solicitudes de inversores que buscan operaciones de condominios en bloque en Manhattan. En 2018, había bastantes y muchos edificios con al menos 50 unidades para vender.
5. Sin embargo, al preparar un análisis reciente para dos inversores distintos (uno realizando una transacción 1031 de gran envergadura), noté que hay muy pocos edificios destacados que lleguen al mercado en los próximos 3-5 años por debajo de la Calle 96. Además, la cantidad de edificios con más de 50 unidades para vender disminuyó significativamente en comparación con hace cuatro años.
6. Algunos edificios que estaban en el pipeline y que esperábamos con ansias, comoThe Cortland, One High Line y One Wall Street han iniciado sus ventas. Todos son proyectos de muy alto nivel. Más allá de estos, hay pocos condominios de primer nivel llegando a zonas privilegiadas.
7. La escasez de oferta de productos de calidad probablemente seguirá impulsando los precios al alza, hasta que se alcance un equilibrio entre demanda y oferta. Es probable que esto tome años.
8. El vencimiento de la exención fiscal 421a, que en el pasado incentivó a los desarrolladores a construir condominios y edificios de alquiler, ha reducido la cantidad de nuevos desarrollos en el pipeline.
9. Los políticos liberales de Nueva York no tienen apetito por incentivar a los desarrolladores a construir, por lo que no vemos que este incentivo regrese.
10. Por supuesto, estos políticos tienen una visión cortoplacista. La falta de incentivos para los desarrolladores solo logrará: a) reducir la cantidad de vivienda asequible que se construya (un requisito para nuevos proyectos de construcción en Manhattan), b) reducir los ingresos para la ciudad y el estado, y c) seguir elevando las tasas de alquiler para los inquilinos.

Miami

La nueva fortaleza de Miami proviene de:

1. una enorme afluencia de residentes (adinerados) que huyen de estados con altos impuestos;
2. una afluencia de residentes que buscan más libertades y menos restricciones por Covid, ya que Florida tuvo restricciones muy laxas durante la pandemia;
3. una afluencia de fondos de cobertura y empresas tecnológicas que se trasladan a Miami;
4. una oferta muy baja de viviendas unifamiliares y condominios (especialmente los de mayor tamaño); y
5. un pipeline vacío.

Si bien la actividad ha disminuido en los últimos meses, no es por falta de demanda. En realidad, se trata de la oferta. La demanda de viviendas unifamiliares y condominios en Miami (y en todo el sur de Florida) ha sido tan grande que el inventario se ha ido agotando. Y no se espera que la nueva oferta tenga un impacto significativo en el mercado hasta que el próximo ciclo de construcción esté en pleno apogeo. Estimamos que esto ocurrirá en 5-7 años, ya que prácticamente no hay nada llegando al mercado en los próximos 3 años.

Abordo esto en profundidad en mi video a continuación:

Titulares y Promedios

Siempre disfruto escuchar a Leonard Steinberg de Compass. En una publicación reciente, advirtió a compradores y vendedores que no creyeran en los titulares y que no se basaran demasiado en los promedios. Y tiene toda la razón.

1. El mercado inmobiliario es hiperlocal.
2. No confunda los titulares de un mercado (o de todo el país) con otro mercado.
3. Manhattan es un mercado verdaderamente único (por muchas razones) y las tendencias nacionales no aplican, como la historia nos ha demostrado.
4. Lo mismo puede decirse de Miami, que actualmente experimenta un enorme impulso de crecimiento. Por eso Miami tiene una probabilidad Muy Baja de ver caídas en los precios, según CoreLogic.
5. En Manhattan, vemos cuán hiperlocal puede ser el mercado. Aquí evaluamos los edificios individualmente, ya que a menudo edificios vecinos pueden tener precios totalmente diferentes, demandas totalmente diferentes, trayectorias totalmente diferentes, etc.
6. En Miami, también vemos cuán hiperlocal puede ser el mercado. Los precios y la demanda en la playa prácticamente no tienen relación con los precios y la demanda de algunos barrios en el continente.

Por lo tanto, no se deje llevar por los promedios, ya que los promedios solo nos dicen qué ocurrió en el mercado en su conjunto y esencialmente nada sobre lo que ocurrió en un edificio en particular (o en una línea específica de un edificio, en todo caso).

Estamos aquí para ayudarle a navegar por los mercados de Manhattan y Miami. Programe una llamada rápida conmigo si puedo aclarar algo más que esté contemplando. Estaré encantado de analizar ambos mercados con mayor detalle, proporcionar una valoración de su propiedad si está pensando en vender, o enviarle una búsqueda de propiedades.

¡Feliz verano!

El año 2021 será, sin duda, uno de los mejores años en la historia del mercado residencial de Manhattan, superando los $9,5 mil millones en ventas cerradas solo en el tercer trimestre, la mayor cantidad de ventas cerradas en un solo trimestre en 32 años.

La actividad de ventas fue impulsada por una demanda reprimida que se liberó, el avance en la adopción de vacunas, precios razonables, tasas de interés en mínimos históricos, un cambio hacia espacios más amplios (o con espacios al aire libre) y un mayor patrimonio personal.

Estos $9,5 mil millones se refieren a operaciones cerradas en 2021, no necesariamente firmadas en el trimestre, lo cual es un indicador más actualizado del mercado.

Contratos Firmados a la Baja para la Temporada de Verano, pero Aún en Récord para el Trimestre

Como puede observar en el gráfico a continuación, la actividad de contratos firmados ha estado en niveles elevados desde el inicio del año, aunque ha ido disminuyendo. Dicha desaceleración podría ser resultado de la estacionalidad, ya que los meses de verano suelen ser más lentos que el resto del año. Dicho esto, las ventas del trimestre fueron récord.

Si bien es un 29% inferior al trimestre anterior, se firmaron 3.500 operaciones en el trimestre. Con 270 operaciones por semana en el trimestre, eso es un número récord. Octubre continúa la tendencia, registrando aproximadamente 305 operaciones por semana.

Los Vendedores Están Contentos, Pero No en Exceso

Los vendedores en 2021 han estado muy contentos, especialmente tras la escasez de ventas de 2020. Los compradores están activos, por lo que la demanda es muy fuerte, especialmente en el segmento de lujo, donde se encuentran los apartamentos más grandes.

Aunque la actividad ha sido significativamente elevada durante la mayor parte del año, el temor aún no ha desaparecido del todo, por lo que los precios no han superado los niveles previos al Covid. El descuento Covid de 6-9% (dependiendo de cuándo compró el año pasado) ha desaparecido, pero aún no hemos visto aumentos de precios por encima de los niveles de 2019.

Con toda esta actividad, uno podría pensar que los precios están listos para subir de nuevo. En general, los aumentos de precios suelen ocurrir entre 9 y 12 meses después de una mejora notable en la actividad de ventas. Márquenlo en sus calendarios, ya que pronto entraremos en esta fase.

Las Unidades con Precio Excesivo Languidecer en el Mercado

Dado que los precios se han mantenido al nivel de 2019, el Q3 no fue el momento adecuado para listar una propiedad a precios aspiracionales. En el trimestre, las propiedades con precio adecuado al mercado tardaron 78 días en venderse. En contraste, las propiedades que requirieron un ajuste de precio tardaron 181 días en venderse, más del doble (2,3 veces) de las que tenían un precio acorde al mercado actual.

Precios Actuales en el Trimestre

Nota: Habitualmente, me gusta comparar las cifras del trimestre con las del trimestre anterior; sin embargo, en el Q3 2020, un tercio del volumen de ventas del trimestre correspondió a cierres en 220 Central Park South, el nuevo edificio de condominios más caro de Nueva York. 16 unidades cerraron a un precio promedio de $37M, por un total de $592M. Por ello, solo les muestro las cifras del trimestre actual. Si desea información más detallada, comuníquese conmigo.

Otras Estadísticas de Interés:

• La actividad de ventas alcanzó el nivel más alto en 32 años.
• Incluso con tasas de interés en mínimos históricos, aproximadamente el 50% de las operaciones fueron al contado
• Las ventas de Nueva Construcción por debajo de $3M crecieron el doble de rápido que las de por encima de $3M, que de igual manera se duplicaron respecto al mismo trimestre del año anterior. Un cambio hacia unidades de menor tamaño en Nueva Construcción sesgó la tendencia de precios a la baja.
• El descuento en el listado en todos los segmentos promedió un 5,3% en el trimestre
• El Total de Meses de Oferta de condominios y coops, es decir, la cantidad de meses que tomaría vender todo el inventario disponible, cayó a solo 5,1.
  
  

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Manhattan Supera con Creces el Mínimo del Mercado mientras la Actividad de Contratos Explota

El segundo trimestre de 2021 fue un trimestre espectacular, demostrando que todos estaban equivocados al afirmar que vivir en la ciudad había muerto. Manhattan ha rebotado hasta alcanzar la mejor temporada de ventas de primavera en 6 años y ha registrado la mayor actividad de ventas desde 2007.

La demanda reprimida, los precios razonables, las tasas de interés bajas, el deseo de acceder a espacios más amplios (o con espacio al aire libre), el mayor patrimonio personal y un grupo de compradores más amplio han impulsado el volumen de ventas. En resumen, la ciudad está en auge, gracias a la ciencia y, con ello, a un renovado optimismo.

Nota: para esta actualización, comparo el Q2 2021 con el Q2 2019, lo cual es mucho más apropiado que compararlo con el Q2 2020, cuando NYC estaba en confinamiento.

Los Contratos Firmados se Disparan

Los contratos firmados en el trimestre se dispararon un 60% por encima del mismo trimestre de 2019. Muchas de estas operaciones no cerrarán hasta el Q3 2021, momento en que esperamos ver alguna acción positiva en los precios, dado el volumen y la composición de los apartamentos que entraron en contrato en el trimestre.

Apartamentos Más Grandes Vuelven a Estar de Moda

El mercado súper prime (>$10M) tuvo el mejor primer semestre registrado, impulsado por descuentos de dos dígitos respecto a sus precios originales. Además, ha habido un notable aumento en la venta de apartamentos más grandes, lo que ha sido excelente para el mercado de >$5M.

La combinación de ventas, que incluyó un cambio significativo hacia la venta de apartamentos más grandes, sesgó las tendencias de precios; el precio de venta mediano subió a $1.130.000, el más alto desde que alcanzó $1.215.000 en el Q2 2019, aunque las tendencias de precios se vieron distorsionadas por la mezcla de ventas.

El Descuento Covid se Disipa

Comparado con el mismo trimestre del año pasado, el precio promedio por pie cuadrado disminuyó un 3,6%. Esto ha sido proclamado como el "descuento Covid". El primer trimestre vio esta diferencia en un 9%, lo que muestra que el descuento Covid se está comprimiendo rápidamente. Esperamos que el descuento Covid se disipe en el Q3 y desaparezca para el Q4, a medida que los empleadores reduzcan o eliminen el "trabajo desde casa".

Precios Actuales en el Trimestre:

Otras Estadísticas de Interés:

• La actividad de ventas de condominios alcanzó el nivel más alto en 30 años.
• Las ventas de Nueva Construcción por encima de $3 millones fueron las mayores en tres años.
• La actividad de ventas creció más rápido que el nuevo inventario que ingresó al mercado, lo que resultó en que los meses de oferta cayeran a 6,9 meses, el ritmo más rápido en 4 años.
• El descuento general en el listado fue del 6,4%

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Los Contratos de Abril 2021 Superan el

Récord de 14 Años de Marzo

La actividad de contratos en Manhattan continuó su ascenso a un nuevo récord en abril de 2021 con 1.607 contratos firmados, superando el récord de 14 años de marzo de 1.500 contratos en un solo mes. La primera semana de mayo continúa la tendencia y hasta ahora mayo está encaminado a igualar a abril.

Con 1.607 contratos firmados, eso es un 50% más que abril de 2019, un mes comparable previo al Covid. Abril de 2020 tuvo solo 213 contratos firmados (presumiblemente iniciados antes del Covid). Como recordatorio, Nueva York estuvo cerrada con visitas de propiedades prohibidas, desde finales de marzo hasta finales de junio de 2020.

En el frente del lujo, según The Real Deal, se han firmado 652 contratos de lujo desde el inicio del año hasta finales de abril, lo cual es más que todos los contratos de lujo firmados durante todo el año 2020.

En el frente de nuevas construcciones, abril registró 235 contratos firmados, frente a los 165 de marzo. Fue el nivel de actividad más alto de Manhattan en el segmento de nuevas construcciones en tres años.

Manhattan Resurge de las Cenizas

Tras un 2020 extremadamente decepcionante, cuando la isla de Manhattan fue azotada por un "éxodo Covid" y estuvo físicamente cerrada durante 90 días, el mercado de ventas residenciales de Manhattan resurgió de las cenizas en el primer trimestre de 2021. Si bien el mercado había estado creciendo gradualmente en noviembre y diciembre de 2020, el Primer Trimestre 2021 y, en particular, marzo de 2021, registraron una actividad de ventas impresionante.

La Actividad de Ventas Sube Significativamente en el Q1 2021

Las ventas en Manhattan crecieron a un ritmo vertiginoso en marzo de 2021, con un volumen de ventas que superó los 1.500 contratos firmados, el mejor mes individual en 14 años. Incluso enero y febrero de 2021 registraron volúmenes de ventas superiores a los mismos meses del año anterior durante al menos los últimos tres años, como se muestra a continuación:

Los compradores han aprovechado la combinación de tasas hipotecarias en mínimos históricos y precios más bajos. También se ven alentados por la nueva administración, de la que NYC ya se está beneficiando, en contraste con la administración anterior, que estaba empeñada en castigar a Nueva York por rechazar abrumadoramente a Trump.

Precios a la Baja, Pero Sin Caída Libre

Si bien los precios han bajado, no se han desplomado como algunos podrían haber supuesto. El precio por pie cuadrado de un condominio en Manhattan fue un 8,8% más bajo en el Q1 2021 respecto al Q1 2020. Esto se suma a los precios más bajos desde que se implementó el límite SALT en 2018, que tuvo el efecto de reducir los precios en NYC en promedio un 11%, según el economista Robert Shiller. Por lo tanto, los precios están muy por debajo de su pico de hace apenas unos años y están listos para recuperarse. Con una administración "azul", el límite SALT, que penaliza a los estados demócratas, tiene buenas posibilidades de desaparecer en 2021. Esto beneficiará los precios de las propiedades y moderará el éxodo hacia estados con bajos impuestos.

Las Oportunidades en Nueva Construcción Persisten

Aún existen gangas en Nueva Construcción, ya que los precios se han reducido significativamente en proyectos introducidos hace 3 años. Sin embargo, los proyectos lanzados recientemente se han fijado a precios del mercado actual, por lo que no hay muchos descuentos allí. Si bien algunos de los descuentos se reflejan en precios más bajos, muchos de ellos están ocultos en concesiones de costos de cierre. Estos no aparecen en las cifras de precio por pie cuadrado. La magnitud de los descuentos en nuevas construcciones varía ampliamente, ya que depende de factores como el lanzamiento del proyecto, la velocidad de ventas hasta la fecha, la cantidad de unidades restantes disponibles en una línea determinada, los socios de capital en la estructura de capital y, lo más importante, los precios mínimos de liberación de los prestamistas (los bancos realmente controlan el precio, no el desarrollador).

Para obtener el mejor trato en Nueva Construcción, debe tener una mente abierta y no fijarse en algo que no generará los mayores descuentos. Por ejemplo, los desarrolladores no ofrecen grandes descuentos en apartamentos con espacio al aire libre ni en líneas que están casi agotadas.

El siguiente gráfico muestra cómo los precios de nuevas construcciones han recuperado parte de su terreno desde sus mínimos de hace unos meses.

Las Vacunas Infunden Confianza

Esperamos que los precios de las propiedades comiencen a subir gradualmente en la primavera/verano y durante el resto del año a medida que NYC se vacune. Hasta la fecha,el 44% de los habitantes de Manhattan ya ha recibido su primera dosis de la vacuna y el 27% está completamente vacunado. A medida que alcancemos el 70% de la población completamente vacunada, las actividades volverán a la normalidad, incluida la plena apertura de restaurantes y cines (parcialmente abiertos ahora), espectáculos de Broadway y recintos deportivos, etc. Entonces, esperamos cambios adicionales y dramáticos en el mercado. Una vez que el país reabra a los extranjeros a finales de este año, ¡esperamos que esta recuperación del mercado inmobiliario de Manhattan entre en modo sobremarcha!

Las Señales Apuntan a un Mercado en Continuo Ascenso

La posible eliminación del límite SALT, la escasez de nuevos permisos de construcción (dado que los nuevos desarrollos han estado en pausa durante el último año) y la plena reapertura de la ciudad augurará bien para los precios de propiedades en Manhattan durante los próximos 4-5 años, como vimos después de la crisis de Lehman.

Si está pensando en comprar, hágalo ahora para obtener los mejores precios. El inventario ha bajado de un récord de 9.600 unidades en venta en octubre de 2020 a 7.000 unidades a finales de marzo de 2021, lo que sigue siendo algo elevado. Pero, si las ventas continúan al mismo ritmo que el primer trimestre, estaremos en un mercado de vendedores a principios del verano. A medida que la economía se caliente, también lo harán las tasas de interés, encareciendo la posesión de la misma propiedad.

¡El Mercado de Manhattan se mueve... ahora es SU TURNO!

El Mercado de Manhattan Arranca Bien 2021 con Mayor Actividad de Ventas

Si bien el mercado inmobiliario de Manhattan aún lucha con los efectos del Covid, el cuarto trimestre de 2020 e incluso el mes de enero de 2021 han mostrado una notable mejoría impulsada por:

• Noticias positivas sobre la vacuna y su despliegue que aumentaron la confianza del comprador,
• Tasas de interés históricamente bajas,
• Vendedores (y desarrolladores) que ofrecen descuentos (el descuento Covid promedio fue del 10%, mucho menor para unidades de menor precio y mucho mayor para las de mayor precio)
• Demanda reprimida del confinamiento de 3 meses
• Una nueva administraciónfavorable para NYC, y
• Posible derogación del límite SALT, que deprimió los precios en NYC en un 11% (según Zandi)

Los contratos firmados en el Q4 fueron aproximadamente un 8% superiores al mismo trimestre de 2019. Enero de 2021 vio las ventas de condominios subir un 50% y las ventas de coops un 167% respecto al mismo mes del año anterior. ¡Todas buenas noticias! Sin embargo, la alta oferta actual de inventario disponible para la venta es un viento en contra para el mercado que beneficiará a los compradores en 2021.

El mercado de alquiler también ha experimentado una recuperación en los últimos meses. Pero, hasta que las empresas pidan a sus empleados que regresen a sus oficinas, el mercado de alquiler seguirá siendo lento. Esperamos una recuperación rápida en el arrendamiento en los próximos meses.

Conclusiones:

• Es un mercado de compradores, pero la ventana de oportunidad para las mejores operaciones se está cerrando,
• Los precios cayeron pero no se desplomaron,
• Los compradores de lujohan regresadoal mercado; estuvieron ausentes gran parte del año,
• El inventario ha bajado significativamente desde su pico dramático en octubre, pero sigue en un nivel alto,
• Es un excelente momento para comprar un apartamento grande a un desarrollador; las nuevas construcciones registraron algunos de los mayores descuentos y concesiones que hemos visto.

El Mercado de Manhattan Rebota en el Q4 2020

Con titulares noticiosos sobre personas que huyen de las grandes ciudades, no es de extrañar que mis clientes se sorprendan al saber que la actividad de contratos firmados en Manhattan ha sido sólida durante los últimos meses. Los contratos firmados por mes en octubre y noviembre de 2020 promediaron 855, con diciembre de 2020 encaminado a superar los 717 contratos firmados de diciembre de 2019. La actividad de contratos firmados en el trimestre hasta mediados de diciembre ya superó el mismo trimestre del año pasado.

La confianza en la vacuna y la capitulación de los vendedores a los descuentos de precios han atraído a los compradores de regreso al mercado. La mayor parte de esta actividad de contratos ha sido en el segmento de $3 millones e inferiores, con el sector de lujo aún rezagado, pero mejorando.

Como puede ver a continuación, el número de contratos firmados por encima de $5 millones continúa creciendo, y este es el segmento donde estamos viendo los mayores descuentos.

Inventario Significativamente Abajo desde el Pico, pero Aún Alto

La actividad y la confianza han reducido la oferta de propiedades en Manhattan disponibles para la venta de aproximadamente 9.600 en octubre de 2020 a 8.000 hoy.

Si bien el inventario está un 20% por encima del cierre del año pasado, cuando los niveles de inventario eran 6.600, nos complace ver que los niveles de inventario han caído un 17% desde su pico. Este giro tan pronunciado en el inventario en octubre fue probablemente resultado de las extraordinarias noticias sobre la vacuna de Pfizer y Moderna. Esperamos que esto no envalentone demasiado a los vendedores.

Hasta que la vacuna esté completamente distribuida, esperamos que se puedan conseguir buenas ofertas en NYC. Aunque a medida que pase el tiempo y la actividad aumente, no esperamos que los vendedores descuenten como lo han hecho. Parece que ya hemos superado el fondo del mercado, pero aún estamos en un período donde un comprador puede obtener descuentos significativos, hasta ahora inéditos, en NYC.

¿Dónde están todos los descuentos ahora?

El "descuento Covid" promedio ha sido de alrededor del 10%, aunque más elevado en el segmento de más de $4 millones. Urban Digs analizó las ventas cerradas en el 4.° Trimestre de 2020 y encontró que:

• Menos de $2 millones: descuento promedio del 5%
• $2 a $4 millones: descuento promedio del 10,4%
• Más de $4 millones: descuento promedio del 13,5%

Por supuesto, estos son promedios y solo tienen en cuenta los precios, no otras concesiones que los desarrolladores están ofreciendo para cerrar operaciones, como créditos en costos de cierre, etc. Es importante señalar que el mercado inmobiliario de Manhattan ya sufrió un golpe tras el cambio en el impuesto SALT a finales de 2017, con el mercado tocando fondo en el Q3 2019. Por lo tanto, los precios ya habían sufrido un golpe significativo antes del Covid. El descuento adicional por Covid es simplemente la guinda del pastel para los compradores.

Nueva Construcción

Los descuentos realmente dependen de los muchos factores del edificio en sí, como dónde está ubicado, cuántas unidades se han vendido, cualquier problema particular con el desarrollador, el prestamista, etc. Además, ¿qué línea del edificio está comprando? Si el desarrollador vendió el 50% de las unidades de la mejor línea del edificio y el 0% de otra línea, no debería esperar el mismo descuento en ambas líneas.

Actualmente, los descuentos en nuevas construcciones varían ampliamente y realmente dependen de los muchos factores que afectan al edificio en sí. Los desarrolladores están supeditados a sus bancos, quienes dictan los precios mínimos de liberación, por lo que son más propensos a ofrecer créditos generosos en costos de cierre que descuentos directos. Sin embargo, hemos visto una combinación de descuentos en precios y créditos en costos de cierre.

El descuento promedio en nuevas construcciones es del 10% más créditos en costos de cierre, aunque hay algunos desarrollos que ofrecen eso sobre precios ya reducidos. No es inaudito ver un 20-30% de descuento sobre el precio del Schedule A, que es el precio original presentado ante el Fiscal General del Estado de Nueva York.

Los desarrolladores han estado cubriendo al menos una parte de los costos de cierre del comprador, incluyendo alguna porción de estos costos:

• Impuestos de Transferencia (aprox. 2%)
• Mansion Tax (escala progresiva que comienza en el 1% y sube hasta el 4% para más de $25 millones)
• Estacionamiento: puede incluirse según la unidad
• Almacenamiento: puede incluirse
• Gastos Comunes: podrían pagarse 1 año de gastos comunes.

Algunos desarrolladores no están negociando en absoluto o quizás cubrirán solo los impuestos de transferencia si tienen algo muy especial en sus edificios. Por ejemplo, Park Loggia tiene terrazas con vistas a Central Park que se están negociando a precios de lista. The Benson solo tiene unas pocas unidades en Madison Avenue en el UES que también se están negociando a precios de lista. Otros edificios con autofinanciamiento y, por lo tanto, no sujetos a terceros, tampoco están negociando. Pero estos son pocos y esporádicos.

Conclusiones Macro:

• Este es probablemente el mejor mercado de compradores de nuevas construcciones que NYC haya visto en los últimos 20+ años.
• No estamos en una crisis financiera; estamos en una crisis sanitaria que probablemente ya ha sido resuelta.
• No estamos en la misma situación que la Gran Recesión de 2008/2009, la Burbuja Tecnológica de 2000 o el 11-S, cuando había miedo y no había dinero en el mercado.
• Los bancos y los trabajadores de cuello blanco están llenos de liquidez y el DJIA está por encima de 30.000 (no en 6.000 como en 2009).
• El miedo está en los vendedores. Los compradores tienen una ventana corta para aprovecharse de ese miedo.
• Para quienes están al margen, recuerden: hay que hacer una oferta para obtener un descuento. ¡Hay que jugar para ganar!

Al cerrar el año, queremos desear a todos unas Felices Fiestas. Oramos para que 2021 sea mejor que 2020.

El Mercado Inmobiliario de Manhattan

Rebota en Octubre 2020

Para entender en tiempo real lo que está ocurriendo en el mercado inmobiliario de Nueva York, el primer indicador que observamos es la cantidad de contratos firmados durante un mes determinado. Los contratos firmados en octubre rebotaron significativamente, alcanzando los 874 contratos firmados, un 30% más que en septiembre de 2020 y un 4% más que en octubre de 2019. Esta es una clara evidencia de que el mercado inmobiliario de Manhattan ha rebotado desde las profundidades de la crisis Covid. Además, los contratos firmados en octubre fueron más altos que en cualquier otro mes de 2020, incluso antes del Covid, como se evidencia claramente en el gráfico a continuación.

Los compradores de alto valor en Manhattan han regresado

La mayor parte de la actividad de ventas fue para propiedades por debajo de $3 millones; sin embargo, se firmaron varios contratos más en el segmento de >$25 millones, lo que sugiere que los compradores de grandes transacciones estaban regresando al mercado. Si bien no sabremos a qué precios se negociaron estos hasta dentro de unas semanas, notamos que muchas, pero no todas, las propiedades en el segmento de >$25 millones se negociaron con descuentos significativos. Si bien todos los vendedores están negociando ahora, los descuentos significativos no han sido el caso en el mercado de <$3 millones.

El inventario de Manhattan parece haber llegado a su pico

El inventario, u oferta, alcanzó su máximo a mediados de octubre con un récord de 9.628 propiedades en venta y ahora parece estar disminuyendo. La nueva oferta mensual cayó un 21% respecto a septiembre de 2020 y un 1,2% respecto a octubre de 2019. Esto indica que el crecimiento del inventario se ha desacelerado; sin embargo, la acumulación de niveles de inventario tardará un tiempo en volver a niveles normales. Por eso creemos que la oportunidad para los compradores aún no ha desaparecido, aunque hemos superado la incertidumbre máxima causada por el virus. En las últimas dos semanas, los niveles de inventario han disminuido y, al viernes 6 de noviembre, se encuentran en 9.255 propiedades en venta. Es una cantidad muy grande de propiedades en venta, considerando que el inventario a esta fecha el año pasado era de aproximadamente 7.700.

Las ventas de viviendas en los suburbios de Nueva York han superado su pico

Si bien las ventas siguen en un nivel alto en Westchester, Greenwich, Long Island y los Hamptons, la actividad de ventas ha bajado desde su pico que golpeó a los suburbios de Nueva York durante el verano pasado.

Ahora que las elecciones han terminado, bueno, casi, y Pfizer anunció unavacunacon un 90% de eficacia, creemos que el mercado continuará recuperándose en Manhattan.

El Mejor Momento para Comprar en NYC

en Más de 10 Años

Llevamos ya tres meses desde la reapertura del mercado inmobiliario de NYC. Si bien ha habidomuchos desafíos, la ciudad se está recuperando. Estamos comenzando a ver señales de vida en términos de contratos firmados y ventas pendientes en aumento. Pero aún tenemos un largo camino por recorrer, lo que significa que existe una enorme oportunidad para el dinero inteligente.

Con la reapertura de restaurantes, gimnasios, oficinas y museos, NYC ha tomado un aspecto mucho más animado. Los neoyorquinos están cumpliendo con el distanciamiento social y usando mascarillas religiosamente, lo que ha suprimido el virus en la ciudad.

Dando un paso atrás y mirando el panorama general del mercado inmobiliario desde una perspectiva amplia, sabemos que es el momento adecuado para comprar en Manhattan. Si compró en 2001 o en 2009, ya sabe queNYC se recuperarácon más fuerza que nunca. Por lo tanto, le pido que tome un momento y piense en dónde estará en 18 meses. Con certeza, los compradores que están al margen lamentarán no haber dado el paso de comprar en NYC antes.

Aquí están nuestras principales conclusiones sobre lo que está ocurriendo en el mercado ahora mismo:

1. El Covid ha creado una oportunidad temporal para comprar en Manhattan a precios bajos.
2. El gráfico del pulso del mercado de arriba tiene en cuenta las ventas pendientes y el inventario. Muestra claramente que NYC ha estado en un mercado de compradores y está comenzando a recuperarse.
3. Los vendedores serios están listando sus propiedades a precios razonables o están descontando. Especialmente los desarrolladores, que ofrecen descuentos en precios y concesiones, algo inaudito hace apenas un par de años... y que lo será de nuevo en unos años.
4. Si bien el descuento promedio ha sido del 8%, estamos viendo descuentos mucho más altos (2x - 3x) en las propiedades más caras.
5. La ventana de oportunidad es ahora... ¿cuándo cerrará esta ventana? Probablemente cerrará antes del Q2 2021, con las mejores operaciones ocurriendo en el Q4 2020, seguidas de buenas operaciones en el Q1 2021. Una vez que se anuncie que una vacuna es efectiva y lista para su distribución, los vendedores tendrán más confianza, por lo que sugerimos actuar ahora. Para cuando cierre la operación, estaremos en 2021 y en un nuevo mercado.
6. $7 billones de estímulo gubernamental (14 veces más que en 2008) significa que los riesgos son bajos. Esto no es 2008. Los bancos son sólidos y el respaldo de la Fed no ha sido nunca tan grande.
7. Las valoraciones récord del mercado bursátil (subproducto del estímulo gubernamental) demuestran que la Reserva Federal está haciendo todo lo posible para estimular la economía. También demuestra que los inversores tienen confianza en la economía de los EE.UU. y que el Covid estará bajo control y será historia en breve.
8. NYC ha estado suprimiendo el virus desde junio, con una gestión mucho más efectiva que la del Gobierno Federal. Los residentes han hecho su parte con el distanciamiento social, evitando grandes eventos y usando mascarillas para proteger a sus conciudadanos. Si bien gran parte de la prensa agrupa todo NYC en un mismo conjunto, la mayor cantidad de infecciones de Covid se han producido en Queens y Brooklyn, no en Manhattan. No hemos visto esto mencionado en ningún medio informativo.
9. El mercado de ventas ya no está en caída libre creada por el confinamiento. Las ventas pendientes han dado un giro, creciendo sustancialmente en septiembre, ya que el mercado ha superado el verdadero fondo.

Gráficos cortesía deUrbardigs

Nuestras Mejores Selecciones Actuales:

 

Este amplio apartamento de 2 habitaciones con precio reducido en elEast Villagese vendió originalmente como nueva construcción por $400K más que el precio de lista, a $3,4 millones en 2017. Es un edificio boutique de 2015 con increíbles ventanas de vitrina.Saber más.

20 West 53 Street - Unidad 22A
$4.750.000 / $2.748 por ft²
Reducido $600.000 / Vendido por $5,7 millones en 2017

2 Hab / 2,5 Baños / 1.728 ft²
Mantenimiento: $3.792 / Imp. Inmob. $2.414

Viva en elBaccarat Hotel and Residences, uno de los mejores hoteles de Nueva York. El propietario original pagó $5,7 millones por este apartamento, por lo que están muy motivados con un descuento de $1 millón.Saber más.

540 West 28 West Street - Unidad 3A
$885.000 / $1.560 por ft²

Estudio / 1 Baño / 567 ft²
Mantenimiento: $606 / Imp. Inmob. $629

Este estudio en +Art enWest Chelseatiene un precio muy atractivo de $885K. Por fin, los vendedores están listando apartamentos con precios orientados a vender, no los precios aspiracionales de hace unos años. ¡Cerca de Hudson Yards y el High Line!Saber más.

Para finalizar, si desea tener una videollamada para analizar el mercado con más detalle, simplemente elija un horario conmigo a continuación:

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Un Verano Diferente en NYC

En esta época del año, generalmente ofrezco una actualización de los Informes del Mercado de Manhattan del Q2. Sin embargo, el Q2 2020 es un animal completamente diferente, ya que elmercado inmobiliario de Manhattanestuvo cerrado durante 12 de las 13 semanas que componen el 2.° trimestre.

Para quienes no estén al tanto de lo que ocurrió en NYC, el 23 de marzo de 2020, NYC entró en modo de confinamiento y emergió 90 días después, el 22 de junio de 2020. No se permitieron visitas físicas durante este período. El inventario cayó significativamente durante la crisis, ya que los vendedores retiraron propiedades del mercado o pospusieron el listado. Ahora, sin embargo, las propiedades volvieron al mercado, con el inventario subiendo un 8% respecto al mismo período del año pasado.

El mercado durante el último mes está regresando lentamente, pero no necesariamente a niveles normales todavía. Desde la reapertura hace 5 semanas, hemos visto:

• El 84% de los contratos firmados fueron en el segmento por debajo de $3 millones.
• Una urgencia sorprendente en algunos de estos compradores, ya que saben que NYC volverá pronto a algún semblante de normalidad.

• Poca actividad en el extremo alto del mercado, ya que muchas personas todavía están en sus casas de verano y las restricciones de viaje siguen en vigor.
• Las tasas de interés hipotecario alcanzando mínimos históricos (por debajo del 3%), a medida que la Fed redujo la tasa de fondos a cero.
• Los indicadores generales sugieren precios entre un 8-10% por debajo de los niveles previos al Covid, pero no en todos los puntos de precio.
• Para nuevas construcciones, costos de cierre combinados y reducciones de precio de alrededor del 8-12% dependiendo del proyecto.
• Los mayores descuentos han sido en el mercado de alto valor, donde algunos desarrolladores han repreciado sus listados y están asumiendo la mayor parte de los costos de cierre del comprador, ofreciendo incentivos muy atractivos para cerrar operaciones ahora.
• Las reventas en $5 millones y más no reciben solicitudes de visita semana tras semana. Por lo tanto, los vendedores serios de una propiedad más grande deben estar preparados para descontar al menos un 10%, y probablemente más, respecto a los precios previos al Covid.
• Los descuentos disminuyen a medida que bajan los precios, con pocos descuentos, si los hay, por debajo del millón de dólares.

Alquileres:

• Aunque el inventario de alquiler es alto, el mercado también está viendo un flujo constante de arrendamientos firmados, especialmente por debajo de $10.000 al mes. ¡Aunque con descuentos!

¿Qué sigue?

Aún estamos en las primeras etapas de una nueva realidad; sin embargo, en términos de Covid,Nueva York ahora es una apuesta más segura¡que el 80% del país!

Si Nueva York puede mantener sus protocolos de seguridad y mantener bajas las infecciones virales, y continúan llegando noticias muy positivas sobre ensayos de vacunas y medicamentos terapéuticos (como Remdesivir), la historia sugiere que el mercado inmobiliario de NYC se recuperará rápidamente.

En este momento, hemos superado la incertidumbre máxima, que para NYC fue el período de abril/mayo, por lo que quizás las mejores operaciones ya pasaron. Pero creemos que los compradores tendrán los próximos 4-5 meses para conseguir excelentes ofertas también. Una vez que haya una vacuna que se sepa que funciona, y lo más probable es que la veamos en otoño, Nueva York volverá con más fuerza que nunca.

¿Preguntas?Programe una reunión para conversar conmigo. 

¡Disfrute su verano!

Anthony

El Efecto del Coronavirus en los Precios Inmobiliarios de Manhattan

En medio de esta crisis global sin precedentes, hemos recibido varias preguntas sobre el impacto delCOVID-19en los precios del mercado inmobiliario de Manhattan. Espero que todos estén seguros y saludables durante este turbulento período. Si bien el jurado aún está deliberando sobre lo que sucederá a continuación, aquí está la información más reciente sobre el mercado inmobiliario de NYC.

A finales de marzo, Nueva York fue puesta en un "coma inducido médicamente" para adelantarse a la crisis de salud pública. Como resultado, el mercado inmobiliario de Nueva York ha estado completamente congelado con una mínima actividad de nuevos contratos durante los últimos dos meses. Las visitas físicas de condominios, apartamentos y viviendas en Manhattan han sido prohibidas por el Estado de Nueva York. Y Nueva York ha estado prácticamente en confinamiento desde mediados de marzo. Sin embargo, las operaciones que estaban en proceso antes de que golpeara la pandemia han podido cerrarse virtualmente y los bancos han continuadootorgando hipotecas. 

Ahora es mediados de mayo y Nueva York está un mes más allá del pico de la crisis y ha despertado de su coma autoinducido. Gracias al liderazgo del Gobernador de Nueva YorkAndrew Cuomo, Nueva York ha aplanado exitosamente la curva y está gestionando su salida de esta crisis. Si bien aún no estamos completamente fuera de peligro, se está planificando una reapertura gradual durante las próximas semanas y meses. Muchosedificios de condominios en Manhattanlevantarán su moratoria sobre mudanzas a partir del 15 de mayo y esperamos que la moratoria sobre visitas se levante en algún momento de junio.

Mirando en el espejo retrovisor hacia enero y febrero de 2020, la actividad de contratos estaba un 15% por encima de los mismos períodos del año pasado, prometiendo que la primavera de 2020 sería una temporada de ventas muy sólida. ¡Desafortunadamente, este ya no es el caso! Actualmente, elinventario de condominios y coops en ventase contrajo dramáticamente, con solo 5.000 unidades listadas para la venta, un 50% menos que los niveles habituales de inventario de la temporada de ventas de primavera. Incluso el cálculo de días en el mercado, que cuenta el número de días que una propiedad ha estado listada para la venta, ha sido congelado por los portales de listado, ya que ese cálculo se volvió sin sentido una vez que se implementó la moratoria sobre visitas de propiedades. Entonces, ¿cuál ha sido el efecto en los precios inmobiliarios de Manhattan?

Si bien es prematuro sacar conclusiones sobre el impacto del virus en losprecios inmobiliarios de Manhattan, el ex Presidente del Banco de la Reserva Federal, Ben Bernanke, señaló que esta pausa económica se parece más a un desastre natural que a una depresión económica. Esto no es el resultado de una quiebra en un sistema financiero como en 2008 ni de la Gran Depresión. Los bancos son sólidos y están bien capitalizados. Afortunadamente, la Fed actuó rápidamente con el estímulo monetario y la administración actuó rápidamente con el estímulo fiscal.

El lado positivo de todo esto es que los precios inmobiliarios de NYC se beneficiarán significativamente de las tasas de interés en mínimos históricos y del récord de expansión cuantitativa. La inflación de precios de activos es el propósito previsto de la expansión cuantitativa, aunque puede tomar algún tiempo para que la oportunidad se presente. Independientemente del nivel de inflación de precios inmobiliarios de Manhattan a partir de este estímulo histórico de QE, en última instancia, NYC sigue siendo una de las principales ciudades del mundo y las personas aún necesitan vivienda, ya sea para comprar o alquilar.

En última instancia, este es un problema de salud que puede resolverse, especialmente ahora que todos están enfocados en el problema del Covid 19.

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6 Cosas que Debe Saber sobre el Mercado Inmobiliario de NYC este Febrero

1. Aumento Significativo en la Actividad de Ventas respecto al Año Anterior

• Ventas pendientes subieron un 17% - Mercado general
• Ventas pendientes subieron un 25% - $600K - $1 millón
• Ventas pendientes subieron un 21% - $1 millón a $2 millones

Esto demuestra que la actividad de ventas ha subido significativamente respecto al año pasado, que fue el fondo del mercado en términos de actividad. Las propiedades en los rangos de precios inferiores a $2 millones están experimentando el mayor rebote. Finalmente estamos viendo que la demanda supera la oferta, algo que no habíamos visto en un tiempo en NYC. Los contratos firmados enManhattanhan mostrado aumentos de dos dígitos en noviembre de 2019, diciembre de 2019, enero de 2020 y febrero de 2020. Un indicador adelantado, un aumento prolongado en la actividad de contratos firmados generalmente precede a la acción de precios. Enero, un mes inusualmente lento, vio un número impresionante de contratos firmados, algo no habitual para el mes más frío del año.

Anecdóticamente, hemos notado que al llamar a otros corredores para fijar citas, al menos el 25% de las veces estas unidades ya tienen Ofertas Aceptadas. Nada como hace 12 meses. Las unidades que están entrando en contrato o bien llevan tiempo en el mercado y pasaron por varios recortes de precio, o son nuevas que fueron fijadas correctamente desde el principio. Además, en el último caso, estamos viendo casas abiertas concurridas y algunas guerras de ofertas (vestigio de una era diferente).

2. La Actividad del Mercado de Lujo se Fortalece con los Descuentos

Los descuentos en toda Nueva York están cerrando operaciones y en enero vimos un descuento mediano en el listado del 6,4% (una tasa alta para Nueva York), lo que demuestra que los vendedores han cedido y las operaciones se están concretando. Si bien el mayor aumento en la actividad de ventas ha sido para unidades por debajo de $3 millones, también hemos visto algunas mejoras en el extremo alto.

Por ejemplo, el informe de Olshaninformó: "La semana pasada se firmaron veinte contratos a $4 millones y más, la tercera semana consecutiva con 20 o más ventas. La reducción promedio del precio de venta original fue del 18%, un total sesgado por las 2 ventas principales."

"El promedio de días en el mercado fue 803, un total elevado porque la mitad de las propiedades fueron vendidas por desarrolladores y llevaban años en el mercado. Fue el total más alto que este informe ha registrado desde que comenzamos a rastrear esta estadística particular en 2012."

Compradores de Central Park:Si ha estado siguiendo el mercado de Billionaire's Row y Central Park, hay oportunidades disponibles. Ahora puede ser el momento de entrar antes de que el mercado se recupere. Por ejemplo, para alguien dispuesto a vivir en el Trump International Hotel and Tower en Columbus Circle, se puede adquirir una excelente vista directa a Central Park en un3 habitacionespor $3.300 por pie cuadrado (a continuación). DJT no será presidente para siempre y este edificio se recuperará en algún momento. Además, hemos visto fuertes descuentos enOne57y en el Time Warner Building también, aunque el precio mínimo para vistas directas a Central Park en estos y otros edificios de ultra lujo ronda los $4.500 por pie cuadrado.

Tenga en cuenta que seguimos escuchando de compradores en este segmento que hay más inventario llegando al mercado. Si bien ese puede ser el caso para otros barrios, no hay nuevos edificios llegando aBillionaire's Row. Además, el nivel de inventario por debajo de $20 millones con vista a Central Park sin obstáculos es limitado, ya que la mayoría de estos edificios tiene un precio de venta promedio de $30+ millones.

3. Nuevas Construcciones Vs. Reventas

Las Nuevas Construcciones fijadas con precio hace 2-3 años están rezagadas en el mercado y la razón es que hay una desconexión entre los desarrolladores y sus bancos e inversores.

Lo que les decimos a nuestros compradores:hay toneladas de oportunidades en el mercado de reventas con propiedades fijadas en precio desde $1.100 por pie cuadrado hasta $1.800 por pie cuadrado.

Por supuesto, también hay oportunidades en el segmento de nuevas construcciones y hemos visto descuentos del 15% en algunos edificios. Sin embargo, muchos de los edificios donde se ven descuentos de dos dígitos fueron lanzados hace años. En contraste, hemos visto edificios lanzados en 2019 con precios que reflejan el mercado actual, que ofrecen pocos descuentos desde precios de oferta bajos, pero que aún absorben muchos de los costos de cierre del comprador.

El mercado es muy sensible al precio y motivado por el valor. Es bien sabido que existe un inventario en sombra. Se trata de unidades retiradas del mercado por vendedores con expectativas poco realistas, o proyectos de nueva construcción en barrios periféricos. Los compradores son muy sofisticados hoy en día y saben cómo identificar un buen valor. Si lo compró en los últimos 5 años y está intentando venderlo ahora, probablemente esté bajo el agua o en punto de equilibrio. Por lo tanto, prepárese para un camino accidentado. Trucos y artimañas, que los hay, no lograrán vender una propiedad sobrevalorada.

Propiedades de Nueva Construcción en Venta

Últimos Apartamentos en Venta en Manhattan

4. Los Alquileres han Subido

Tras cierta debilidad durante los últimos dos años, las tasas de alquiler han subido significativamente interanualmente. SegúnThe Real Deal, A medida que los buscadores de apartamentos intentan entender qué está pasando conlas comisiones de los corredores, ahora tienen otra noticia que los hace reflexionar: Los alquileres fueron un 5 a 6 por ciento más altos el mes pasado que un año antes en los tres distritos cubiertos por el informe de mercado de Douglas Elliman.

5. Tasas Hipotecarias

Las tasas de interés hipotecario se han desplomado desde el mismo período del año pasado y están cerca de mínimos históricos. La tasa hipotecaria fija a 30 años se registró en 3,65%, mientras que el mercado bursátil estaba cerca de un récord histórico de más de 26.900. En comparación, durante los últimos 30 años, la misma tasa hipotecaria ha promediado alrededor del 6,25%. En los últimos 10 años, las únicas 2 veces que la tasa estuvo más baja fueron en septiembre de 2016, con un mínimo del 3,42%, y en noviembre de 2012, con un mínimo del 3,32%.

Es poco probable que las tasas bajen mucho más, ya que ya estamos cerca de mínimos históricos. Por lo tanto, recomendamos que nuestros clientes refinancien ahora o financien sus nuevas compras de propiedades para aprovechar este fenómeno de tasa hipotecaria artificialmente baja antes de que sea demasiado tarde.

5. El Coronavirus y los Compradores Extranjeros

Si bien es demasiado pronto para determinar cuál puede ser el impacto del susto sanitario en el mercado inmobiliario, debe señalarse que el mercado inmobiliario de Nueva York ha estado anclado por compradores domésticos y los extranjeros han estado prácticamente ausentes. Los compradores chinos del continente han estado ausentes del mercado de NYC desde 2016, los europeos han estado ausentes ya que su moneda ha estado baja durante un número prolongado de años. Los latinoamericanos y los brasileños han estado en su mayoría ausentes ya que sus monedas se han depreciado.

Por lo tanto, no esperamos que esto afecte negativamente al mercado de NYC en el corto plazo. Si el dólar cae y el susto sanitario se mitiga, el mercado podría despegar. Finalmente, ciertos países asiáticos pueden ver oportunidades de inversión limitadas mientras las autoridades intentan frenar la propagación, lo que lleva a una mayor inversión en Nueva York, un destino libre de riesgos.

Una Actualización en Video de Urbandigs

Muchos clientes han preguntado qué está pasando en el mercado de NYC, así que quería enviarles una rápida actualización a través de un video de Noah en Urbandigs.com. Ha hecho un gran trabajo destilando lo que está sucediendo en el mercado inmobiliario de Manhattan.

• Reajuste impulsado por políticas para el Mercado de Manhattan en 2019
• El cambio en la ley fiscal federal TJCA a partir de 2018, que limitó las deducciones SALT a $10.000, encareció la propiedad para los propietarios de viviendas principales (no para los inversores).
• La Mansion Tax aumentó a partir del 1 de julio de 2019 a una escala progresiva que afectó el momento de las compras a lo largo de 2019.
• Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo.
• Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo. 7%
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• Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo.Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo.

Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo. 2018. 2019 NYC

Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo. 2019Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo. mansion tax Mansion TaxManhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo. 30, 2019. 2 3. 3 2019 4 2018, 4%

Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo. 3 2019,

Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo. $10 11% Financial District Lower East Side Manhattan SALT cap NYCManhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo. Greenwich VillageManhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo. Tribeca

Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo.

Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo. NYC

Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo. NYC

Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo. 5.7% 2019. 8 NYC

Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo.Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo. 15% 2018Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo. Mansion Tax SALT cap NYC

Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo. 35 30% 35 Hudson Yards Hudson Yards

Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo. 5 7Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo. 35 35 Hudson Yards Hudson YardsManhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo. 15%

Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo.Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo. 57 $2,250 $2,400Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo. 35 35 Hudson Yards Hudson Yards Manhattan

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Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo.Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo.

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• Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo. 3
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Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo. 1 $2 $1.45 2 $3 $2.4 Manhattan

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LaManhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo.Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo. 1, 2018, Manhattan

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Lujo

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Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo. 2017 2016. ManhattanManhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo.Manhattan opera como un mercado de preservación de capital, configurado por una oferta restringida, propiedad institucional y una dinámica de valor a largo plazo. 2018

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