تحليل سوق العقارات في مانهاتن

التحوّل نحو الانكماش في سوق عقارات مانهاتن في النصف الثاني من 2022

كان عام 2022 حكاية سوقين في مانهاتن.

واصل مطلع 2022 زخم الطفرة التي انطلقت مع بداية 2021، مدفوعةً بانفجار الطلب المكبوت وبيئة معدلات فائدة مصطنعة المنخفض نفّذها الاحتياطي الفيدرالي في فجر جائحة كوفيد.

في يونيو 2022، وعقب تطبيق الاحتياطي الفيدرالي أول رفع جامبو للمعدل القياسي بمقدار 75 نقطة أساس، تراجع السوق بسرعة، تاركاً معظم المشترين والبائعين في مأزق لبقية العام في حين تأقلموا مع حقائق السوق الجديدة. يظهر ذلك في الرسم البياني أدناه الذي يقارن نشاط العقود الشهري.

نشاط العقود الشهري

مع 602 عقد موقّع فقط في ديسمبر 2022، كان ذلك من أسوأ نهايات العام منذ 2008. مع تكيّف المشترين والبائعين مع الواقع الجديد، نتوقع أن يستعيد السوق حركته مطلع 2023 إذ لا يزال الطلب قائماً.

أسعار عقارات مانهاتن

الشقق الفندقية

• متوسط سعر البيع 2.75 مليون دولار
• متوسط السعر لكل قدم مربع 2,074 دولار
• وعلى الرغم من أن ذلك يمثّل ارتفاعاً عن الربع المماثل من العام الماضي، فإن الزيادة جاءت في معظمها بسبب صفقات إغلاق تمّت في حفنة من الأبراج الفاخرة الاستثنائية كـCentral Park Tower و220 Central Park South، مما أعلى المتوسط.
• فعلياً، بقي السعر للقدم المربع ثابتاً من عام لآخر عند أقل بقليل من 2,000 دولار للقدم المربع.

الشقق التعاونية

• متوسط سعر البيع 1.27 مليون دولار
• متوسط السعر لكل قدم مربع 1,225 دولار

• متوسط سعر البيع 3.19 مليون دولار
• متوسط السعر لكل قدم مربع 2,415 دولار
  

قطاع الفاخر (أعلى 10% من المبيعات)

• متوسط سعر البيع 8.06 مليون دولار
• متوسط السعر لكل قدم مربع 2,909 دولار
• عتبة دخول الفاخر 3.95 مليون دولار

رفع الاحتياطي الفيدرالي للمعدلات في 2022

في غضون 10 أشهر فحسب من عام 2022، رفع الاحتياطي الفيدرالي معدل أموال الاحتياطي القياسي بمقدار 4.0%، كما يوضح الرسم البياني أدناه. جاء هذا الإجراء غير المسبوق لمحاولة كبح التضخم، الذي كان ظاهرة عالمية في 2022.

وعلى الرغم من أن المعدلات الحالية أعلى مما كانت عليه منذ 2008، إلا أنها بلغت مستويات مماثلة من قبل وسارت الأسواق العقارية بشكل مقبول في تلك البيئة. غير أن الأمر الأكثر إثارة للقلق هو وتيرة ارتفاع المعدلات هذا العام، المكثّفة في 10 أشهر فقط، مما ترجم إلى ارتفاع معدل القرض العقاري الجامبو الثابت لـ30 عاماً من 3.1% في الأول من يناير 2022 إلى 5.7% في الحادي والثلاثين من ديسمبر 2022، منخفضاً عن 6.35% في أكتوبر.

في مانهاتن نسبة عالية من المشترين النقديين (نحو 55%) مقارنةً بالمدن الأخرى، لذا لا تؤدي معدلات الفائدة دائماً دوراً محورياً في النشاط هنا. فضلاً عن ذلك، فإن الشقق التعاونية التي تُمثّل 70% من المخزون وتنفرد بها مدينة نيويورك، تضع قواعد صارمة بشأن نسبة التمويل المسموح بها. بعضها يتيح 70% كحد أقصى للتمويل، وكثير منها لا يتجاوز 50%، وبعضها يمنع التمويل كلياً. هذه عوامل مخففة لسوق نيويورك، لكنها لا تُسعف المشتري لأول مرة الذي يحتاج في الغالب إلى قرض عقاري.

شح المعروض في مانهاتن ينقذ الموقف

الشعاع المضيء في هذه القصة هو ضآلة المعروض في السوق. مقارنةً بنهاية 2020 حين كانت مستويات المخزون تتجاوز 8,100 وحدة، يقف المعروض اليوم عند 5,858 وحدة فحسب. لذلك أسباب متعددة ناقشتها في أغسطس وأوجزتها أدناه.

يجب أن يضع المعروض المحدود حدّاً أدنى لأي تراجع محتمل في الأسعار مع دخولنا عام 2023. ولا نرى مخزوناً جديداً يدخل السوق قريباً لأي من الأسباب التالية:

• الرهون العقارية كالقيود الذهبية
• 80% من سكان نيويورك الحاملين لرهون عقارية لديهم معدلات أدنى من 5%.
• هذا سيدفع الملاك إلى البقاء في منازلهم الحالية إلى أجل غير مسمى.
• لن يتنازل أحد عن رهنه بمعدل 3% مقابل رهن بمعدل 6% في القريب العاجل.

• تجميد سوق تحويل الإيجار إلى ملكية بسبب قانون ولاية نيويورك لعام 2019
• يُعاقب القانون ملاك المباني التي تضم مستأجرين بإيجارات مستقرة، مما يجعل تحويلها إلى شقق بأسعار السوق أمراً مستحيلاً عملياً. ما لم يُعدَّل هذا القانون، لن يكون ثمة تحويلات على الإطلاق، إذ لا منطق مالي فيها للمطوّر.
• انتهاء برامج الإعفاء الضريبي يُغلي تكاليف البناء أمام المطورين
• انتهت صلاحية جميع الإعفاءات الضريبية 421a و421g وJ-51.
• كانت هذه في السابق أدوات مهمة استخدمتها الحكومة لتحفيز المطورين على البناء، لكنها لم تعد قائمة.
• لقد استخدم السياسيون اليساريون في مدينة نيويورك حق النقض ضد المشاريع التي تتضمن مكونات سخية للإسكان الميسر بنسبة 30% و50%.
• قليل من مبيعات الأراضي في مانهاتن في السنتين الأخيرتين، لذلك لا يخطط الكثير من المطورين للبناء في المدينة.
• أبطأت التضخم كثيرًا من المشاريع، إذ لم تعد التكاليف معروفة كما كانت في الأوقات العادية.

آفاق سوق عقارات مانهاتن لعام 2023

توقع كثير من الخبراء انخفاض أسعار المنازل حول العالم خلال العام المقبل. من المرجح أن يحدث هذا، مع ذلك، بشكل رئيسي في تلك الأماكن التي شهدت أعلى ارتفاع في الأسعار خلال كوفيد. في الولايات المتحدة، العديد من المدن الأصغر هي الأكثر عرضة للخطر حيث ارتفعت الأسعار هناك أكثر من غيرها. أماكن مثل Boise, ID وSalt Lake City, UT وPhoenix, AZ وجميع ولاية كونيتيكت على ما يبدو.

غير أن مدينة نيويورك لم تكن من هذه الأماكن. بل إن أسعارها تراجعت خلال جائحة كوفيد، إذ شهدت المدينة نزوحاً واسعاً في بدايتها، ولم تستعد الأسعار تلك الخسائر إلا في عام 2021، مسجّلةً زيادات متواضعة قياساً بمعظم المدن الأخرى.

توقعات Knight Frank’s Prime Residential تتوقع ارتفاع أسعار مانهاتن بنسبة 2% على الأقل في عام 2023 بعد ميامي (زيادة 5%) ولوس أنجلوس (زيادة 4%) في الولايات المتحدة. هذا المستوى من الزيادة يضع مانهاتن في المركز الثالث عشر في توقعاتهم لأفضل 25 مدينة عالمية، مما يدل على المرونة والثقة في المدينة (والولايات المتحدة بشكل عام).

يُشير Knight Frank إلى «هروب رأس المال إلى الملاذات الآمنة» و«المشترين من الخارج… الساعين إلى زيادة، لا تقليص، التعرض للدولار الأميركي». ولا شك أن العوامل التي أشرتُ إليها بشأن شُحّ المعروض ستسهم في تعويض الضغوط النزولية على الأسعار الناجمة عن قرارات الاحتياطي الفيدرالي في عام 2023.

سوقا العقارات في مانهاتن وميامي على موعد مع قوة مستمرة

لقد سألنا الكثير من الناس عما نعتقد أنه سيحدث في أسواق نيويورك وميامي الآن بعد أن رفع الاحتياطي الفيدرالي الأسعار. بينما تباطأ النشاط، لا يزال كلا السوقين نشطين للغاية بناءً على المقاييس التاريخية.

يتساءل كثيرون عمّا إذا كان هذا التباطؤ سيجرّ تراجعاً في الأسعار. وبينما يؤكد بعض الخبراء أن ذلك سيحدث حتماً في بعض مناطق البلاد، نظراً إلى سرعة ارتفاع الأسعار فيها، فإنهم يرون أن احتمالات تراجع الأسعار في مانهاتن وميامي منخفضة ومنخفضة جداً على التوالي.

تحليل CoreLogic، يونيو 2022: احتمالات تراجع الأسعار

وفقًا لـCoreLogic، تبدو احتمالات تراجع الأسعار خلال الأشهر الاثني عشر المقبلة منخفضة في منطقة نيويورك الكبرى ومنخفضة جداً في ميامي.

مانهاتن

الأسعار

لم ترتفع الأسعار بالوتيرة نفسها التي شهدتها مناطق أخرى في أنحاء البلاد. فقد هوت السوق في عام 2020 (إذ تراجعت الأسعار بنسبة 7% في المتوسط)، ولم تبدأ التعافي إلا في الربع الأول من عام 2021 مع توافر اللقاحات (إذ ارتفعت الأسعار بنسبة 16% في المتوسط).

1. وبما أن الأسعار في مانهاتن ارتفعت بنسبة 4.5% سنوياً على مدى السنوات العشر الماضية، فإن الزيادة الصافية البالغة 9% (16% ناقص 7%) تعادل نحو عامين من النمو الطبيعي للأسعار.
2. ارتفعت الإيجارات بنسبة 20% على أساس سنوي، فقفزت العوائد وبات الوقت مثالياً للمستثمرين لاقتناء العقارات في مانهاتن (لا سيما أن الأسعار لم تقفز بالقدر نفسه).
3. نحن نعلم أن أسعار الإيجار في مانهاتن ستستمر، حيث يتسبب الرهن العقاري في تقليل شراء المنزل للمشترون لأول مرة خلال الـ 12 شهرًا القادمة وإجبار المزيد من الأشخاص على سوق الإيجار.
4. ظلت معدلات تقييم العقارات في مانهاتن مدعومة بارتفاع الدخل المحلي، كما أفاد تقرير UBS Global Bubble باستمرار.
5. مانهاتن هي مسرحية طويلة المدى. لماذا قاموا بشراء عقار مانهاتن من أجل السلامة. ونظراً للتكاليف المترتبة على ذلك، فإن هذا ليس مكاناً للمضاربة المجردة أو التقليب.
6. 50% من مانهاتن يدفعون المشترون نقدًا مقابل مشترياتهم العقارية، خاصة في قطاع الفخم، لذلك لا يتأثرون بتغيير أسعار الفائدة.
7. تشكل المدن التعاونية 75% من مخزون المساكن. العديد من الدول التعاونية لا تحذر من خفض التكاليف أو تقصرها على 50%. هذه الحقيقة عززت العقارات في مانهاتن خلال أزمة ليمان.
8. ومع ذلك، فإن الضمانات صارمة للغاية، لذا فإن هذا ليس سيناريو عام 2008.

المعروض

1. العروض منخفضة نسبيًا لأفضل مشاريع مدينة نيويورك في المناطق الرئيسية.
2. تراجع المعروض بنسبة 10% مقارنةً بالشهر نفسه من العام الماضي.
3. أما الكوندومينيومات الفاخرة، فعددها بين المشاريع قيد التطوير قليل جداً.
4. بين الحين والآخر نتلقى طلبات من الباحثين عن صفقات الكوندومينيوم بالجملة في مانهاتن. في عام 2018، كان هناك عدد لا بأس به من المباني مع ما لا يقل عن 50 وحدة للبيع.
5. ومع ذلك، أثناء إعدادي لتحليل حديث لفصلين من سعر العلماء (أحدهما يقوم بصفقة كبيرة جدًا 1031)، لاحظت أن هناك عددًا قليلًا جدًا من المباني النجمية التي ستطرح في السوق خلال 3-5 سنوات القادمة بعد انخفاض شارع 96. كما انخفض عدد المباني التي تحتوي على أكثر من 50 وحدة للبيع بشكل ملحوظ مقارنة بأربع سنوات مضت.
6. وقد بدأت مبيعات بعض المشاريع التي ظلت قيد التطوير وكنا ننتظرها بفارغ الصبر، مثل ذا كورتلاند وOne High Line وOne Wall Street. وجميعها مشاريع بالغة الرقي. وفيما عدا ذلك، لا يُرتقب طرح سوى عدد محدود من أرقى مشاريع الكوندومينيوم في المناطق المتميزة.
7. من المرجح أن يؤدي الافتقار إلى العروض ذات جودة المنتج إلى دفع ارتفاع الأسعار إلى أبعد من ذلك، حتى يكون هناك طلب وتوازن المعروض. ومن المرجح أن يستغرق سنوات.
8. أدى انتهاء فترة التخفيض 421أ، والتي حفزت المطورون في الماضي لبناء الكوندومينيوم واستئجار المباني، إلى عدد أقل من التطويرات الجديدة في تجربة التطوير.
9. ليس لدى السياسيين الليبراليين في نيويورك الرغبة في تحفيز المطورين على البناء، لذلك لا نرى عودة هذا الحافز.
10. وبطبيعة الحال، فإن هؤلاء السياسيين قصيرو النظر. إن عدم وجود حوافز للمطورين لن يؤدي إلا إلى أ) تقليل كمية المباني الميسرة التي يتم بناؤها (وهو شرط لمشاريع البناء الجديدة في مانهاتن)، ب) تقليل إيرادات المدينة والولاية، و ج) زيادة زيادة نماذج الإيجار للمستأجرين.

ميامي

تعود القوة المتجددة لسوق ميامي إلى:

1. تدفق هائل من الأثرياء القادمين من الولايات ذات الضرائب المرتفعة؛
2. تدفق السكان الباحثين عن مزيد من الحريات وقيود أقل على كوفيد، حيث كان لدى فلوريدا قيود متساهلة للغاية خلال الجائحة؛
3. تدفق صناديق التحوط وشركات التكنولوجيا التي تنتقل إلى ميامي؛
4. عروض منخفضة جدًا لمنازل الأسرة الواحدة والوحدات السكنية (خاصة الكبيرة منها)؛ و
5. وشُحّ المشاريع قيد التطوير.

ورغم أن النشاط قد تراجع في الأشهر الأخيرة، إلا أن ذلك ليس بسبب الطلب. هو حقا عن العروض. لقد كان الطلب على منازل الأسرة الواحدة والوحدات السكنية في ميامي (وجميع جنوب فلوريدا) ممتازًا للغاية، وقد تم تقليص المخزون. و, المعروضات الجديدة لن يكون لها تأثير كبير على السوق حتى تكون دورة المبنى التالية على قدم وساق. نتوقع أن يكون هذا 5-7 سنوات، حيث لن يكون هناك أي شيء تقريبًا قادمًا في السوق خلال السنوات الثلاث القادمة.

أناقش هذا الأمر بعمق في الفيديو الخاص بي:

العناوين والمتوسطات

أستمتع دائمًا بالاستماع إلى ليونارد شتاينبرغ من كومباس. وفي منشور حديث، حذر المشترون والبائعون من تصديق العناوين الرئيسية وعدم النظر كثيرًا إلى المتوسطات. وهو على حق بالتأكيد.

1. سوق العقارات شديد المحلية.
2. لا تخلط بين العناوين الرئيسية في سوق ما (أو في جميع أنحاء البلاد) وسوق آخر.
3. مانهاتن هي سوق فريدة حقًا (لأسباب عديدة) ولا تنطبق عليها الاتجاهات الوطنية، كما أظهر لنا التاريخ.
4. ويمكن قول الشيء نفسه بالنسبة لميامي، التي تشهد حاليًا طفرة نمو هائلة. هذا هو السبب في أن ميامي لديها احتمالية منخفضة جدًا لرؤية انقطاع التيار الكهربائي وفقًا لـ CoreLogic.
5. في مانهاتن، نرى كيف يمكن أن تكون السوق محلية للغاية. نقوم هنا بتقييم المباني بشكل فردي، حيث أنه في كثير من الأحيان يمكن أن يكون لدى المباني المجاورة أسعار مختلفة تمامًا، وشكل مختلف تمامًا، ومسار مختلف تمامًا، وما إلى ذلك.
6. في ميامي، نرى كيف يمكن للسوق أن يكون محليًا للغاية. التصميمات والطلبات على الشاطئ ليس لها أي علاقة تقريبًا بالطلبات والطلبات لبعض العينات في البر الرئيسي.

لذلك، لا تنشغل بالمتوسطات، حيث أن المتوسطات لا تخبرنا إلا عما حدث في السوق ككل ولا تخبرنا شيئًا عما حدث في مبنى معين (أو خط المبنى، في هذا الصدد).

نحن هنا لمساعدتك على التنقل عبر أسواق مانهاتن وميامي. حدد موعدًا لإجراء مكالمة سريعة معي إذا كان بإمكاني تسليط الضوء على أي شيء آخر تفكر فيه. سأكون سعيدًا بمناقشة كلا الشاشتين بمزيد من التفاصيل، أو تقديم تقييم لمنزلك إذا كنت تفكر في البيع، أو إرسال بحث لك عن العقارات.

صيف سعيد!

ستكون سنة 2021 بلا شك واحدة من أفضل الأعوام في مجال العقارات السكنية في تاريخ مانهاتن، حيث تجاوزت المبيعات المغلقة 9.5 مليار دولار في القطاع الثالث وحده، وهي المبيعات الأكثر إغلاقًا في جهاز واحد خلال 32 عامًا.

كان النشاط التجاري مدفوعًا بالارتفاع المكبوت، واعتماد اللقاحات بشكل كبير، والتسعير المعقول، وانخفاض أسعار الفائدة القياسية، والتحول إلى مساحات أكبر (أو تلك التي بها مساحات خارجية)، وزيادة المياه الشخصية.

يشير هذا المبلغ البالغ 9.5 مليار دولار أمريكي إلى الصفقات التي أُبرمت في عام 2021، وليس بالضرورة تلك التي وُقعت في الربع، وهو مقياس أكثر حداثة للسوق.

العقود الموقعة تشهد هبوطًا لموسم الصيف، لكنها لا تزال عند مستوى قياسي للربع.

كما يتضح من الرسم البياني أدناه، كان نشاط العقود الموقعة عند مستويات مرتفعة منذ بداية السنة، على الرغم من أنه يتراجع تدريجيًا. قد يكون هذا التراجع نتيجة للموسمية، حيث تكون أشهر الصيف عادةً أبطأ من بقية السنة. ومع ذلك، كانت المبيعات للربع قياسية.

على الرغم من انخفاضها بنسبة 29% عن الربع السابق، تم توقيع 3,500 صفقة في الربع. وبمعدل 270 صفقة في الأسبوع خلال الربع، يعد هذا رقمًا قياسيًا. ويستمر شهر أكتوبر في هذا الاتجاه، مسجلاً حوالي 305 صفقات في الأسبوع.

البائعون سعداء، ولكن ليس أكثر من اللازم.

كان البائعون في عام 2021 سعداء للغاية، خاصة بعد ندرة المبيعات في عام 2020. المشترون موجودون، لذا فإن الطلب قوي جدًا، خاصة في القطاع الفاخر حيث ستجد الشقق الأكبر.

على الرغم من أن النشاط قد ازداد بشكل كبير لمعظم السنة، إلا أن الخوف لم يختفِ بعد، لذا فإن الأسعار لا ترتفع بما يتجاوز مستويات ما قبل كوفيد. لقد اختفى خصم كوفيد البالغ 6-9% (حسب وقت الشراء في السنة الماضية)، لكننا لم نشهد زيادات في الأسعار تتجاوز مستويات عام 2019 بعد.

مع كل هذا النشاط، قد يعتقد المرء أن الأسعار مستعدة للارتفاع مرة أخرى. بشكل عام، تحدث زيادات الأسعار عادةً في غضون 9 إلى 12 شهرًا بعد تحسن ملحوظ في نشاط المبيعات. راجعوا تقويماتكم، حيث سنبدأ في الدخول في هذه المرحلة قريبًا.

الوحدات ذات الأسعار المبالغ فيها تتراجع في السوق.

نظرًا لأن الأسعار كانت ثابتة عند مستويات عام 2019، لم يكن الربع الثالث هو الوقت المناسب لعرض عقار بأسعار طموحة. في الربع، استغرقت العقارات المسعرة حسب السوق 78 يومًا للبيع. في المقابل، استغرقت العقارات التي تطلبت تعديلًا في السعر 181 يومًا للبيع، أي أكثر من الضعف (2.3 مرة) مقارنة بتلك المسعرة حسب السوق الحالي.

الأسعار الحالية خلال الربع

ملاحظة: عادةً ما أحب مقارنة أرقام الربع الحالي بالربع السابق، ومع ذلك، في الربع الثالث من عام 2020، نُسب ثلث حجم مبيعات الربع إلى إغلاقات في 220 سنترال بارك ساوث، وهو أغلى مبنى كوندومينيوم جديد في مدينة نيويورك. أُغلقت 16 وحدة بمتوسط سعر 37 مليون دولار، بإجمالي 592 مليون دولار. وبناءً عليه، أعرض عليكم أرقام الربع الحالي فقط. إذا كنتم ترغبون في معلومات أكثر تفصيلاً، يرجى التواصل معي.

إحصاءات أخرى مثيرة للاهتمام:

• ارتفع نشاط المبيعات إلى أعلى وتيرة له منذ 32 عاماً.
• حتى مع أسعار الفائدة المنخفضة القياسية، كانت حوالي 50% من الصفقات نقدًا بالكامل.
• نمو مبيعات المشاريع الجديدة التي تقل عن 3 ملايين دولار تضاعف مرتين أسرع من تلك التي تزيد عن 3 ملايين دولار، والتي تضاعفت أيضًا عن الربع نفسه من السنة الماضية. أدى التحول إلى وحدات أصغر حجمًا في المشاريع الجديدة إلى انحراف اتجاه الأسعار نحو الانخفاض.
• بلغ متوسط خصم القائمة عبر جميع القطاعات 5.3% للربع.
• انخفض إجمالي أشهر المعروض من الكوندومينيوم والشقق التعاونية، أي عدد الأشهر اللازمة لتصريف كامل المخزون المطروح للبيع، إلى 5.1 أشهر فقط.
  
  

فاتك القاع. لا تفوّت التعافي!

مانهاتن تتجاوز قاع السوق مع انفجار نشاط العقود.

كان الربع الثاني من عام 2021 ربعًا استثنائيًا، مما أثبت خطأ الجميع في أن الحياة في المدينة قد انتهت. انتعشت مانهاتن لتشهد أفضل موسم بيع ربيعي منذ 6 سنوات، وشهدت أعلى نشاط مبيعات منذ عام 2007.

لقد أدى الطلب المتزايد، والأسعار المعقولة، وأسعار الفائدة المنخفضة، والرغبة في الترقية إلى مساحات أكبر (أو تلك التي تحتوي على مساحات خارجية)، وزيادة الثروة الشخصية، ومجموعة أكبر من المشترين، إلى زيادة حجم المبيعات. باختصار، المدينة تزدهر، بفضل العلم، وبالتالي، تفاؤل متجدد.

ملاحظة: في هذا التحديث، أقارن الربع الثاني 2021 بالربع الثاني 2019، وهي مقارنة أنسب بكثير من الربع الثاني 2020، حين كانت نيويورك في حالة إغلاق.

العقود الموقّعة تقفز بقوة

قفزت العقود الموقعة في الربع بنسبة 60% مقارنة بالربع نفسه في 2019. ولن تُغلق كثير من هذه الصفقات حتى الربع الثالث 2021، وعندها نتوقع بعض الحركة السعرية الإيجابية، بالنظر إلى حجم ومزيج الشقق التي دخلت في عقود خلال الربع.

عودة الإقبال على الشقق الأرحب مساحة

شهد سوق العقارات الفاخرة جدًا (أكثر من 10 ملايين دولار) أفضل نصف عام على الإطلاق، مدفوعًا بخصومات مزدوجة الأرقام عن أسعارها الأصلية. بالإضافة إلى ذلك، كانت هناك زيادة ملحوظة في بيع الشقق الأكبر حجمًا، وهو ما كان ممتازًا لسوق العقارات التي تزيد عن 5 ملايين دولار.

أدى مزيج المبيعات، الذي شهد تحولاً لافتاً نحو بيع الشقق الأرحب مساحة، إلى انحراف اتجاهات الأسعار. فبينما ارتفع وسيط سعر البيع إلى 1,130,000 دولار، وهو الأعلى منذ بلوغه 1,215,000 دولار في الربع الثاني من عام 2019، فإن اتجاهات الأسعار تأثرت بطبيعة مزيج الصفقات المبرمة.

Covid خصم Dissipating

مقارنة بالربع نفسه من السنة الماضية، تراجع متوسط السعر لكل قدم مربع بنسبة 3.6%. وقد أُطلق على هذا اسم "خصم كوفيد". شهد الربع الأول هذا الفارق بنسبة 9%، مما يدل على أن خصم كوفيد يتقلص بسرعة. نتوقع أن يتبدد خصم كوفيد في الربع الثالث ويختفي بحلول الربع الرابع، حيث يتوقف أصحاب العمل عن أو يحدون من "العمل من المنزل".

الأسعار الحالية خلال الربع:

إحصاءات أخرى مثيرة للاهتمام:

• ارتفع نشاط مبيعات الكوندومينيوم إلى أعلى وتيرة له منذ 30 عاماً.
• سجّلت مبيعات مشاريع التطوير الجديد التي تتجاوز 3 ملايين دولار أعلى مستوياتها منذ ثلاث سنوات.
• ارتفع نشاط المبيعات بوتيرة أسرع من تدفق المخزون الجديد إلى السوق، فانخفضت أشهر المعروض إلى 6.9 أشهر، وهي أسرع وتيرة منذ 4 سنوات.
• بلغ متوسط الخصم على أسعار العرض 6.4%

إذا فاتك القاع، فلا تفوّت التعافي!

عقود أبريل 2021 تتخطى

الرقم القياسي لشهر مارس على مدى 14 عاماً

استمر نشاط عقود مانهاتن في الارتفاع ليسجل رقمًا قياسيًا جديدًا في أبريل 2021 بلغ 1,607 عقود موقعة، متجاوزًا الرقم القياسي لشهر مارس على مدى 14 عامًا والذي بلغ 1,500 عقد في شهر واحد. وتستمر الأسبوع الأول من مايو في هذا الاتجاه، وحتى الآن، يسير شهر مايو على المسار الصحيح لمطابقة أبريل.

بعدد 1,607 عقود موقعة، هذا أعلى بنسبة 50% من أبريل 2019، وهو شهر مماثل لما قبل كوفيد. شهد أبريل 2020 توقيع 213 عقدًا فقط (يُفترض أنها بدأت قبل كوفيد). للتذكير، أُغلقت مدينة نيويورك، مع حظر المعاينات، من نهاية مارس حتى نهاية يونيو 2020.

على صعيد العقارات الفاخرة، ووفقًا لـ The Real Deal، تم توقيع 652 عقدًا فاخرًا منذ بداية السنة حتى نهاية أبريل، وهو ما يزيد عن إجمالي العقود الفاخرة الموقعة في عام 2020 بأكمله.

وعلى صعيد التطوير الجديد، شهد أبريل توقيع 235 عقداً، ارتفاعاً من 165 عقداً في مارس، وهو أعلى مستوى نشاط تسجّله مانهاتن في شريحة التطوير الجديد منذ ثلاث سنوات.

مانهاتن تنهض من الرماد

بعد عام 2020 المخيب للآمال للغاية، عندما عانت جزيرة مانهاتن من "نزوح كوفيد" وأُغلقت فعليًا لمدة 90 يومًا، نهض سوق مبيعات العقارات السكنية في مانهاتن من الرماد في الربع الأول من عام 2021. بينما كان السوق يتسلل صعودًا في نوفمبر وديسمبر 2020، شهد الربع الأول من عام 2021، وخاصة مارس 2021، نشاط مبيعات مذهلاً.

قفزة كبيرة في نشاط المبيعات خلال الربع الأول 2021

نمو مبيعات مانهاتن بوتيرة سريعة في مارس 2021، حيث تجاوز حجم المبيعات 1,500 عقد موقع، وهو أفضل شهر فردي في 14 عامًا. حتى يناير وفبراير 2021 شهدا حجم مبيعات يتجاوز أشهر السنة السابقة لمدة ثلاث سنوات على الأقل، كما هو موضح أدناه:

لقد استفاد المشترون من مزيج أسعار الرهن العقاري المنخفضة القياسية والأسعار المنخفضة. كما أنهم يتشجعون بالإدارة الجديدة، التي تستفيد منها مدينة نيويورك بالفعل، على عكس الإدارة السابقة التي كانت مصممة على معاقبة مدينة نيويورك لرفضها ترامب بأغلبية ساحقة.

الأسعار تتراجع، لكن من دون انهيار

رغم تراجع الأسعار، فإنها لم تنهَر كما توقّع بعضهم. فقد جاء سعر القدم المربع للكوندومينيوم في مانهاتن أدنى بنسبة 8.8% في الربع الأول من 2021 مقارنةً بالربع الأول من 2020. ويأتي ذلك فوق تراجع الأسعار منذ إقرار سقف خصم ضرائب الولاية والضرائب المحلية (SALT) في 2018، الذي خفّض الأسعار في مدينة نيويورك بنسبة 11% في المتوسط وفقاً للاقتصادي روبرت شيلر. ومن ثم فإن الأسعار بعيدة كثيراً عن ذروتها قبل سنوات قليلة، وباتت مهيأة للانعطاف صعوداً. ومع إدارة "زرقاء"، تبدو فرص إلغاء سقف SALT، الذي يعاقب الولايات الزرقاء، كبيرة في 2021، وهو ما سيصب في مصلحة أسعار العقارات ويخفف وتيرة النزوح إلى الولايات منخفضة الضرائب.

التطوير الجديد Deals يبقى

لا تزال هناك صفقات جيدة في المشاريع الجديدة، حيث تم تخفيض الأسعار بشكل كبير للمشاريع التي طُرحت قبل 3 سنوات. ومع ذلك، تم تسعير المشاريع التي أُطلقت مؤخرًا وفقًا للسوق الحالي، لذا لا توجد الكثير من الخصومات هناك. بينما تظهر بعض الخصومات في الأسعار المنخفضة، فإن العديد من الخصومات مخفية في تنازلات تكاليف الإغلاق. هذه لا تظهر في أرقام السعر لكل قدم مربع. تتفاوت حجم الخصومات على المشاريع الجديدة بشكل كبير، حيث تعتمد على عوامل مثل وقت إطلاق المشروع، وسرعة البيع حتى الآن، وعدد الوحدات المتبقية المتاحة في خط معين، وشركاء الأسهم في هيكل رأس المال، والأهم من ذلك أسعار الإفراج الدنيا للمقرضين (البنوك هي التي تتحكم في السعر حقًا، وليس المطور).

للحصول على أفضل صفقة في المشاريع الجديدة، يجب أن تكون منفتح الذهن ولا تصر على شيء لن يحقق أعلى الخصومات. على سبيل المثال، لا يقدم المطورون خصومات كبيرة على الشقق ذات المساحات الخارجية ولا على الخطوط التي بيعت بالكامل تقريبًا.

يوضح هذا الرسم البياني أدناه كيف استعادت أسعار المشاريع الجديدة بعضًا من قوتها من أدنى مستوياتها قبل بضعة أشهر.

اللقاحات تعزّز الثقة

نتوقع أن تبدأ أسعار العقارات في الارتفاع تدريجيًا في الربيع/الصيف وطوال بقية السنة مع تلقيح سكان نيويورك. حتى الآن،44% من سكان مانهاتن تلقوا جرعتهم الأولى من اللقاح بالفعل و27% محصنون بالكامل.مع وصولنا إلى 70% من السكان المحصنين بالكامل، ستعود الأنشطة إلى طبيعتها بما في ذلك الافتتاح الكامل للمطاعم ودور السينما (المفتوحة جزئيًا الآن)، وعروض برودواي، والملاعب الرياضية، وما إلى ذلك. عندئذٍ، نتوقع تحولات دراماتيكية إضافية في السوق. بمجرد إعادة فتح البلاد للأجانب في وقت لاحق من هذه السنة، نتوقع أن يتعافى سوق العقارات في مانهاتن بشكل كبير!

المؤشرات ترجّح استمرار صعود السوق

إن الإلغاء المحتمل لسقف خصم ضرائب الولاية والضرائب المحلية (SALT)، وندرة تصاريح المباني الجديدة (حيث تم تعليق التطوير الجديد خلال السنة الماضية)، وإعادة الفتح الكامل للمدينة، سيبشر بالخير لأسعار العقارات في مانهاتن على مدى السنوات الأربع إلى الخمس القادمة، كما رأينا بعد أزمة ليمان.

إذا كنت تفكر في الشراء، فافعل ذلك الآن للحصول على أفضل الأسعار. المخزون يتناقص من رقم قياسي بلغ 9,600 وحدة للبيع في أكتوبر 2020 إلى 7,000 وحدة في نهاية مارس 2021، وهو لا يزال مرتفعًا بعض الشيء. ولكن، إذا استمرت المبيعات بنفس الوتيرة كما في الربع الأول، فسنكون في سوق البائعين بحلول بداية الصيف. ومع ارتفاع حرارة الاقتصاد، سترتفع أسعار الفائدة، مما يجعل امتلاك نفس المنزل أكثر تكلفة.

سوق مانهاتن يتحرك... الآن حان دورك!

سوق مانهاتن يستهل عام 2021 بداية قوية مع ارتفاع نشاط المبيعات

بينما لا يزال سوق العقارات في مانهاتن يعاني بسبب آثار كوفيد، شهد الربع الرابع من عام 2020، وحتى شهر يناير 2021، تحسنًا ملحوظًا مدفوعًا بما يلي:

• أخبار اللقاح الإيجابية وعملية الطرح التي زادت من ثقة المشترين،
• أسعار فائدة منخفضة تاريخياً،
• البائعون (والمطورون) يقدمون خصومات (متوسط خصم كوفيد كان 10%، أقل بكثير للوحدات ذات السعر المنخفض وأكثر بكثير للوحدات ذات السعر المرتفع)
• الطلب المكبوت بعد ثلاثة أشهر من الإغلاق،
• إدارة جديدة داعمة لمدينة نيويورك، و
• الإلغاء المحتمل لسقف خصم ضرائب الولاية والضرائب المحلية (SALT)، والذي أدى إلى انخفاض الأسعار في مدينة نيويورك بنسبة 11% (وفقًا لزاندي)

ارتفعت العقود الموقّعة في الربع الرابع بنحو 8% مقارنةً بالربع نفسه من 2019. وفي يناير 2021 قفزت مبيعات الكوندومينيوم بنسبة 50% ومبيعات الشقق التعاونية بنسبة 167% مقارنةً بالشهر نفسه قبل عام. أخبار سارة في مجملها! غير أن ارتفاع المعروض حالياً من العقارات المطروحة للبيع يمثّل عائقاً أمام السوق، وسيصب في مصلحة المشترين خلال 2021.

شهد سوق الإيجار انتعاشًا في الأشهر القليلة الماضية أيضًا. ولكن، حتى تطلب الشركات من موظفيها العودة إلى مكاتبهم، سيظل سوق الإيجار بطيئًا. نتوقع تحولًا سريعًا في التأجير في غضون بضعة أشهر.

الخلاصات:

• إنه سوق مشترين، لكن نافذة الفرصة لأفضل الصفقات تغلق،
• تراجعت الأسعار لكنها لم تنهَر،
• عاد مشترو العقارات الفاخرة إلى السوق بعد أن غابوا معظم العام،
• المخزون منخفض جدًا عن ذروته الدرامية في أكتوبر، لكنه لا يزال عند مستوى مرتفع،
• إنه وقت ممتاز لشراء شقة كبيرة من مطور، فقد شهدت المشاريع الجديدة بعضًا من أعلى الخصومات والتنازلات التي رأيناها على الإطلاق.

سوق مانهاتن يستعيد عافيته في الربع الرابع 2020

مع الأخبار الرئيسية التي تتحدث عن هروب الناس من المدن الكبرى، فلا عجب لماذا يتفاجأ عملاؤنا بسماع أن نشاط العقود الموقعة في مانهاتن كان قويًا خلال الشهرين الماضيين. بلغ متوسط العقود الموقعة شهريًا في أكتوبر ونوفمبر 2020 855 عقدًا، ومن المتوقع أن يتجاوز ديسمبر 2020 العقود الموقعة في ديسمبر 2019 البالغة 717 عقدًا. نشاط العقود الموقعة للربع حتى منتصف ديسمبر قد تجاوز بالفعل نفس الربع من السنة الماضية.

الثقة في اللقاح واستسلام البائعين لخصومات الأسعار أعادت المشترين إلى السوق. كان معظم نشاط العقود هذا في شريحة 3 ملايين دولار وما دونها، مع استمرار قطاع الفخامة في التباطؤ، ولكنه يتحسن.

كما ترون أدناه، يستمر عدد العقود الموقعة التي تزيد قيمتها عن 5 ملايين دولار في النمو، وهذه هي الشريحة التي نشهد فيها أكبر الخصومات.

المخزون يتراجع بحدة عن ذروته، لكنه لا يزال مرتفعاً

النشاط والثقة أديا إلى انخفاض المعروض من عقارات مانهاتن المعروضة للبيع من حوالي 9,600 في أكتوبر 2020 إلى 8,000 اليوم.

بينما ارتفع المخزون بنسبة 20% مقارنة بنهاية العام الماضي، عندما كانت مستويات المخزون عند 6,600، يسعدنا أن نرى أن مستويات المخزون قد انخفضت بنسبة 17% عن ذروتها. من المرجح أن يكون هذا التحول الحاد جدًا في المخزون في أكتوبر نتيجة لأخبار اللقاحات الممتازة من فايزر وموديرنا. نأمل ألا يشجع هذا البائعين كثيرًا.

إلى أن يتم طرح اللقاح بالكامل، نتوقع أن تكون هناك صفقات في مدينة نيويورك. على الرغم من أنه مع مرور الوقت وازدياد النشاط، لا نتوقع أن يقدم البائعون خصومات كما كانوا يفعلون. يبدو أننا تجاوزنا بالفعل قاع السوق، لكننا لا نزال في فترة يمكن للمشتري فيها الحصول على خصومات كبيرة في مدينة نيويورك.

أين الخصومات الآن؟

بلغ متوسط "خصم كوفيد" حوالي 10%، على الرغم من أنه أعلى في الشريحة التي تزيد عن 4 ملايين دولار. قام Urban Digs بتحليل المبيعات المغلقة في الربع الرابع من عام 2020، ووجد أن

• أقل من 2 مليون دولار، بمتوسط خصم 5%
• من 2 إلى 4 ملايين دولار، بمتوسط خصم 10.4%
• أكثر من 4 ملايين دولار، بمتوسط خصم 13.5%

بالطبع، هذه متوسطات وتأخذ في الاعتبار الأسعار فقط، وليس الهدايا الأخرى التي يقدمها المطورون لإتمام الصفقات، مثل أرصدة تكاليف الإغلاق، وما إلى ذلك. من المهم ملاحظة أن سوق العقارات في مانهاتن قد تلقى ضربة بالفعل بعد تغيير ضريبة SALT في أواخر عام 2017، حيث وصل السوق إلى أدنى مستوياته في الربع الثالث من عام 2019. لذلك، كانت الأسعار قد تلقت ضربة كبيرة بالفعل قبل بدء كوفيد. خصم كوفيد الإضافي هو مجرد إضافة للمشترين.

التطوير الجديد

تعتمد الخصومات فعلًا على العديد من عوامل المبنى نفسه، مثل موقعه، وعدد الوحدات التي بيعت، وأي مشكلات محددة مع المطور أو الجهة الممولة، إلخ. كذلك، أي خط في المبنى تشتري؟ إذا كان المطور قد باع 50% من وحدات أفضل خط في المبنى و0% من خط آخر، فلا ينبغي أن تتوقع الخصم نفسه على كلا الخطين.

حاليًا، تتراوح خصومات المشاريع الجديدة وتعتمد حقًا على العديد من العوامل التي تؤثر على المبنى نفسه. المطورون مدينون لبنوكهم، التي تملي عليهم الحد الأدنى لأسعار الإصدار، لذا فهم أكثر عرضة لتقديم أرصدة إغلاق سخية بدلاً من الخصومات الصريحة. ومع ذلك، فقد رأينا مزيجًا من خصومات الأسعار وأرصدة الإغلاق.

يبلغ متوسط الخصم 10% في المشاريع الجديدة بالإضافة إلى أرصدة الإغلاق، على الرغم من وجود بعض المشاريع التي تقدم ذلك علاوة على الأسعار المخفضة بالفعل. ليس من غير المألوف رؤية خصم يتراوح بين 20-30% عن أسعار الجدول A، وهو السعر الأصلي المقدم إلى المدعي العام لولاية نيويورك.

كان المطورون يغطيون جزءًا على الأقل من تكاليف إقفال الصفقة (closing costs) الخاصة بالمشتري، بما في ذلك بعض هذه التكاليف:

• ضريبة نقل الملكية (Transfer Tax): نحو 2%
• ضريبة العقارات الفاخرة في نيويورك (Mansion Tax): بمعدل متدرج يبدأ من 1% ويصل إلى 4% إذا تجاوزت القيمة 25 مليون دولار
• موقف سيارات، يمكن تضمينه حسب الوحدة
• مخزن، يمكن تضمينه
• رسوم الإدارة المشتركة (Common Charges): قد يتحمّل المطوّر رسوم عام كامل.

بعض المطورين لا يفاوضون على الإطلاق، أو ربما يغطّون فقط Transfer Tax (ضريبة نقل الملكية) إذا كان لديهم شيء استثنائي للغاية في مبانيهم. فعلى سبيل المثال، لدى Park Loggia تراسات تطل على Central Park وتُتداول عند أسعار الطلب. أما The Benson فلا يضم سوى عدد قليل من الوحدات على Madison Avenue في UES، وهي أيضًا تُتداول عند أسعار الطلب. كما أن المباني الممولة ذاتيًا، وبالتالي غير الخاضعة لجهات أخرى، لا تفاوض بدورها. لكن هذه الحالات قليلة ومتباعدة.

الخلاصات على المستوى الكلي:

• ربما تكون هذه أفضل سوق للمشترين في مشاريع التطوير الجديد شهدتها مدينة نيويورك على الإطلاق خلال أكثر من 20 عاماً.
• نحن لسنا في أزمة مالية؛ نحن في أزمة صحية من المرجح أنها قد حُلت.
• نحن لسنا في نفس الوضع الذي كان عليه الركود الكبير في 2008/2009، أو فقاعة التكنولوجيا عام 2000، أو أحداث 11 سبتمبر عندما كان هناك خوف ونقص في السيولة في السوق.
• البنوك والعاملون ذوو الياقات البيضاء يمتلكون الكثير من النقد ومؤشر داو جونز الصناعي يتجاوز 30,000 (وليس 6,000 كما في 2009).
• الخوف يكمن في البائعين. لدى المشترين نافذة قصيرة للاستفادة من هذا الخوف.
• بالنسبة لأولئك الذين يجلسون على الهامش، تذكروا، عليكم تقديم عرض للحصول على خصم. عليكم اللعب للفوز!

مع اقتراب نهاية السنة، نتمنى للجميع عطلة سعيدة. نصلي أن يكون عام 2021 أفضل من عام 2020.

سوق عقارات مانهاتن

يستعيد عافيته في أكتوبر 2020

لفهم ما يحدث في سوق العقارات بمدينة نيويورك في الوقت الفعلي، فإن أول مقياس نطلع عليه هو عدد العقود الموقعة خلال شهر معين. وقد انتعش عدد العقود الموقعة في أكتوبر بشكل ملحوظ، حيث بلغ 874 عقدًا موقعًا، بزيادة قدرها 30% عن سبتمبر وارتفاع بنسبة 4% عن أكتوبر 2019. وهذا دليل واضح على أن سوق العقارات في مانهاتن قد تعافى من أعماق أزمة كوفيد. بالإضافة إلى ذلك، كانت العقود الموقعة في أكتوبر أعلى من أي شهر آخر خلال عام 2020، حتى قبل كوفيد، وهو ما يتضح جليًا في الرسم البياني أدناه.

عودة كبار المشترين إلى مانهاتن

كان معظم نشاط البيع للعقارات التي تقل قيمتها عن 3 ملايين دولار، ومع ذلك، تم توقيع العديد من العقود في الشريحة التي تزيد عن 25 مليون دولار، مما يشير إلى عودة المشترين ذوي الميزانيات الكبيرة إلى السوق. وبينما لن نعرف الأسعار التي تم التداول بها إلا بعد بضعة أسابيع، فقد لاحظنا أن العديد، ولكن ليس كل، العقارات في الشريحة التي تزيد عن 25 مليون دولار تم تداولها بخصومات كبيرة. وبينما يتفاوض جميع البائعين الآن، لم تكن الخصومات الكبيرة هي الحال في سوق العقارات التي تقل قيمتها عن 3 ملايين دولار.

مخزون مانهاتن يبدو أنه بلغ ذروته

بلغ المخزون، أو المعروض، ذروته في منتصف أكتوبر عند مستوى قياسي بلغ 9,628 عقارًا للبيع، ويبدو الآن أنه يتراجع. وانخفض المعروض الجديد الشهري بنسبة 21% مقارنةً بسبتمبر 2020 وبنسبة 1.2% مقارنةً بأكتوبر 2019. وهذا يشير إلى أن نمو المخزون قد تباطأ، إلا أن عودة مستويات المخزون إلى وضعها الطبيعي ستستغرق بعض الوقت. ولهذا نرى أن الفرصة أمام المشترين لم تتلاشَ بعد، رغم أننا تجاوزنا ذروة عدم اليقين التي سببها الفيروس. وخلال الأسبوعين الماضيين، انخفضت مستويات المخزون، وبحلول يوم الجمعة 6 نوفمبر، أصبحت عند 9,255 عقارًا للبيع. وهذا رقم كبير جدًا من العقارات المعروضة للبيع، بالنظر إلى أن المخزون في مثل هذا الوقت من العام الماضي كان يقارب 7,700.

مبيعات المنازل في ضواحي مدينة نيويورك تجاوزت الذروة

بينما تظل المبيعات عند مستوى مرتفع في ويستتشستر، غرينتش، لونغ آيلاند، هامبتونز، فقد انخفض نشاط المبيعات عن ذروته التي ضربت ضواحي نيويورك في الصيف الماضي.

والآن بعد أن انتهت الانتخابات، أو كادت، وأعلنت شركة فايزر عن لقاح بفعالية 90%، نعتقد أن السوق في مانهاتن سيواصل انتعاشه.

أفضل وقت للشراء في نيويورك

منذ أكثر من 10 سنوات

لقد مررنا الآن بثلاثة أشهر على إعادة فتح سوق العقارات في مدينة نيويورك. ورغم التحديات الكثيرة، فإن المدينة تستعيد عافيتها. بدأنا نرى بوادر الحياة من حيث زيادة العقود الموقعة والمبيعات المعلقة. ولكن، لا يزال أمامنا طريق طويل لنقطعه، مما يعني أن هناك فرصة هائلة للأموال الذكية.

مع إعادة فتح المطاعم، وصالات الألعاب الرياضية، والمكاتب، والمتاحف، اكتسبت مدينة نيويورك شعورًا أكثر حيوية. يلتزم سكان نيويورك بالتباعد الاجتماعي وارتداء الأقنعة بصرامة، مما أدى إلى قمع الفيروس في المدينة.

بالنظر إلى الصورة الكبيرة لسوق العقارات من منظور شامل، نعلم أن هذا هو الوقت المناسب للشراء في مانهاتن. إذا اشتريت في عام 2001 أو 2009، فأنت تعلم بالفعل أن نيويورك ستنهض من جديد أقوى من أي وقت مضى. لذلك، أطلب منك أن تأخذ لحظة وتفكر أين ستكون بعد 18 شهرًا. بالتأكيد، المشترون الذين يجلسون على الهامش سيندمون على أنهم لم يتخذوا خطوة لشراء عقار في مدينة نيويورك في وقت أقرب.

فيما يلي أهم استنتاجاتنا حول ما يحدث في السوق الآن:

1. لقد خلقت جائحة كوفيد فرصة مؤقتة للشراء في مانهاتن بأسعار منخفضة.
2. يأخذ الرسم البياني لنبض السوق أعلاه في الاعتبار المبيعات المعلقة والمخزون. وهو يوضح بوضوح أن مدينة نيويورك كانت في سوق للمشترين وبدأت في التعافي.
3. يعرض البائعون الجادون عقاراتهم بأسعار معقولة أو يقدمون خصومات. خاصة المطورون، الذين يقدمون خصومات وتنازلات في الأسعار، وهو أمر لم يسمع به قبل بضع سنوات... ولن يسمع به في غضون بضع سنوات.
4. بينما بلغ متوسط الخصم 8%، فإننا نشهد خصومات أعلى بكثير (2x - 3x) على العقارات الأكثر تكلفة.
5. نافذة الفرصة هي الآن... فمتى ستُغلق هذه النافذة؟ على الأرجح ستُغلق قبل الربع الثاني 2021، مع أفضل الصفقات في الربع الرابع 2020، تليها صفقات جيدة في الربع الأول 2021. وبمجرد الإعلان عن لقاح فعّال وجاهز للتوزيع، سيكتسب البائعون قدرًا أكبر من الثقة - لذلك ننصح بالتحرك الآن! وعند الإغلاق، سنكون قد دخلنا 2021 وفي سوق جديد.
6. 7 تريليونات دولار من التحفيز الحكومي (14 ضعفًا مما كان عليه في عام 2008) تعني أن المخاطر منخفضة. هذا ليس عام 2008. البنوك سليمة ودعم الاحتياطي الفيدرالي لم يكن أبدًا أفضل من ذلك.
7. تظهر تقييمات سوق الأسهم المرتفعة بشكل قياسي (وهي نتيجة ثانوية للتحفيز الحكومي) أن الاحتياطي الفيدرالي يبذل قصارى جهده لتحفيز الاقتصاد. كما تظهر أن المستثمرين لديهم ثقة في الاقتصاد الأمريكي، وأن كوفيد سيكون تحت السيطرة ثم يصبح تاريخًا في وقت قصير.
8. لقد نجحت مدينة نيويورك في قمع الفيروس منذ يونيو، وكانت أكثر فعالية في إدارتها من الحكومة الفيدرالية. لقد قام السكان بدورهم من خلال التباعد الاجتماعي، وتجنب الأحداث الكبيرة، وارتداء الأقنعة لحماية زملائهم سكان نيويورك. بينما تجمع الكثير من الصحف جميع أنحاء مدينة نيويورك في سلة واحدة، فإن معظم إصابات كوفيد حدثت في كوينز وبروكلين، وليس مانهاتن. لم نر هذا مذكورًا في الأخبار في أي مكان.
9. لم يعد سوق المبيعات في حالة سقوط حر ناجمة عن الإغلاق. لقد تجاوزت المبيعات المعلقة منعطفًا، ونمت بشكل كبير في سبتمبر، حيث تجاوز السوق القاع الحقيقي.

الرسوم البيانية بإذن من UrbanDigs

أبرز اختياراتنا الحالية:

 

هذه الشقة الكبيرة المكونة من غرفتي نوم بسعر مخفض فيEast Villageبيعت في الأصل كبناء جديد مقابل 400 ألف دولار إضافية على سعر القائمة البالغ 3.4 مليون دولار في عام 2017. هذا مبنى بوتيكي يعود لعام 2015 مع نوافذ كاسمنت مذهلة. اكتشف المزيد.

20 West 53 Street - الوحدة 22A
$4,750,000 / $2,748 للقدم المربع
خُفّض السعر بمقدار 600,000 دولار / بيعت مقابل 5.7 مليون دولار في عام 2017

غرفتا نوم / 2.5 حمام / 1,728 قدم مربع
رسوم الصيانة: $3,792 / الضرائب العقارية: $2,414

أقم في Baccarat Hotel and Residences، أحد أرقى الفنادق في مدينة نيويورك. دفع المالك الأصلي 5.7 مليون دولار مقابل هذه الشقة، لذا فهو متحمس جداً للبيع بخصم قدره مليون دولار. اكتشف المزيد.

540 West 28 Street - الوحدة 3A
$885,000 / $1,560 للقدم المربع

استوديو / حمام واحد / 567 قدم مربع
رسوم الصيانة: $606 / الضرائب العقارية: $629

يُطرح هذا الاستوديو في مشروع +Art في West Chelsea بسعر مدروس للغاية عند 885 ألف دولار. وأخيراً، بات البائعون يطرحون شققهم بأسعار واقعية، لا بالأسعار الطموحة التي سادت قبل بضع سنوات. على مقربة من Hudson Yards وHigh Line! اكتشف المزيد.

لإنهاء الأمر، إذا كنت ترغب في إجراء مكالمة عبر Zoom لمناقشة السوق بمزيد من التفصيل، ما عليك سوى اختيار موعد معي أدناه:

احجز موعداً لمكالمة

صيف مختلف في نيويورك

في هذا الوقت من العام، عادةً ما أقدم تحديثًا لتقارير سوق مانهاتن للربع الثاني. غير أن الربع الثاني من عام 2020 مختلف تمامًا، إذ ظلّت سوق العقارات في مانهاتن مغلقة طوال 12 أسبوعاً من أصل 13 أسبوعاً يتألف منها الربع الثاني.

بالنسبة لمن لا يدركون ما حدث في مدينة نيويورك، ففي 23 مارس 2020، دخلت مدينة نيويورك في وضع الإغلاق وعادت للظهور بعد 90 يومًا في 22 يونيو 2020. لم يُسمح بأي معاينات ميدانية خلال هذه الفترة. انخفض المخزون بشكل كبير خلال الأزمة، حيث سحب البائعون العقارات من السوق أو أخروا إدراجها. الآن، ومع ذلك، عادت العقارات إلى السوق، مع ارتفاع المخزون بنسبة 8% عن نفس الفترة من العام الماضي.

السوق خلال الشهر الماضي يعود ببطء، ولكن ليس بالضرورة إلى المستويات الطبيعية بعد. منذ إعادة الافتتاح قبل 5 أسابيع، شهدنا:

• 84% من العقود الموقعة كانت ضمن شريحة أقل من 3 ملايين دولار.
• اندفاع مفاجئ لدى بعض هؤلاء المشترين، حيث يدركون أن مدينة نيويورك ستعود إلى شكل من أشكال الحياة الطبيعية قريبًا.

• لا يوجد الكثير مما يحدث في الطرف الأعلى من السوق، حيث لا يزال العديد من الأشخاص في منازلهم الصيفية ولا تزال قيود السفر سارية.
• بلغت أسعار الفائدة على الرهن العقاري أدنى مستوياتها القياسية (دون 3%)، بعد أن خفّض الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية إلى الصفر.
• تشير المؤشرات العامة إلى أن الأسعار أقل بنسبة 8-10% من مستويات ما قبل كوفيد، ولكن ليس عند جميع نقاط السعر.
• في التطوير الجديد، تتراوح تكاليف إقفال الصفقة (closing costs) الإجمالية وخفض الأسعار حول 8-12% بحسب المشروع.
• كانت أكبر الخصومات في السوق العليا، حيث أعاد بعض المطورين تسعير قوائمهم ويتحملون معظم تكاليف إقفال الصفقة المترتبة على المشتري، مقدمين حوافز جذابة للغاية لإتمام الصفقة الآن.
• لا تتلقى عمليات إعادة البيع التي تبلغ 5 ملايين دولار وما فوق أي طلبات للعرض أسبوعًا بعد أسبوع. لذلك، يجب على البائعين الجادين لعقار أكبر أن يكونوا مستعدين لخصم 10% على الأقل، وربما أكثر، من أسعار ما قبل كوفيد.
• تتقلص الخصومات كلما انخفضت الأسعار، وتكاد تنعدم دون عتبة المليون دولار.

الإيجارات:

• على الرغم من ارتفاع مخزون الإيجارات، يشهد السوق أيضًا تدفقًا ثابتًا من عقود الإيجار الموقعة، خاصة عند 10,000 دولار شهريًا وما دون. وإن كان ذلك بخصومات!

ماذا بعد؟

ما زلنا في المراحل المبكرة من واقع جديد، غير أن مدينة نيويورك باتت اليوم رهاناً أكثر أماناً من 80% من أنحاء البلاد فيما يتعلق بكوفيد!

إذا تمكنت نيويورك من الحفاظ على بروتوكولات السلامة الخاصة بها وإبقاء العدوى الفيروسية منخفضة، واستمرت الأخبار الإيجابية جدًا بشأن تجارب اللقاحات والأدوية العلاجية (مثل ريمديسيفير)، فإن التاريخ يشير إلى أن عقارات مدينة نيويورك ستتعافى بسرعة.

في الوقت الحالي، تجاوزنا ذروة عدم اليقين، والتي كانت لمدينة نيويورك في الفترة من أبريل إلى مايو، لذا ربما تكون أفضل الصفقات قد ولت. لكننا نعتقد أن المشترين سيحظون بالأشهر الأربعة إلى الخمسة القادمة للحصول على صفقات ممتازة أيضًا. بمجرد توفر لقاح معروف بفعاليته، ومن المرجح أن نراه في الخريف، ستعود مدينة نيويورك أفضل من أي وقت مضى.

لديك أسئلة؟ حدّد موعداً للحديث معي.

أتمنى لكم صيفاً ممتعاً!

أنتوني

تأثير فيروس كورونا على أسعار العقارات في مانهاتن

في خضم هذه الأزمة العالمية غير المسبوقة، تلقينا عدة أسئلة بخصوص تأثيرCOVID-19على أسعار سوق العقارات في مانهاتن. آمل أن يكون الجميع بأمان وبصحة جيدة خلال هذا الوقت المضطرب. بينما لم يُحسم بعد ما سيحدث لاحقًا، إليك أحدث المعلومات حول سوق العقارات في مدينة نيويورك.

في أواخر مارس، وُضعت مدينة نيويورك في "غيبوبة طبية" حتى تتمكن من السيطرة على أزمة الصحة العامة. ونتيجة لذلك، تجمد سوق العقارات في نيويورك تمامًا مع الحد الأدنى من نشاط العقود الجديدة خلال الشهرين الماضيين. حظرت ولاية نيويورك المعاينات الميدانية للشقق والمنازل في مانهاتن. وكانت مدينة نيويورك في حالة إغلاق تام منذ منتصف مارس. ومع ذلك، تمكنت تلك الصفقات التي كانت قيد التنفيذ قبل تفشي الوباء من الإغلاق افتراضيًا واستمرت البنوك في تمويل قروض الرهن العقاري. 

نحن الآن في منتصف مايو، وقد مضى شهر على ذروة الأزمة في نيويورك، واستفاقت من غيبوبتها الذاتية. بفضل قيادة حاكم نيويوركAndrew Cuomo، نجحت نيويورك في تسطيح المنحنى وتدير طريقها للخروج من هذه الأزمة. بينما لم نخرج من الأزمة بنسبة 100% بعد، يجري التخطيط لإعادة فتح تدريجية على مدى الأسابيع والأشهر القادمة. العديد من مباني الكوندومينيوم في مانهاتن سترفع حظرها على الانتقال إلى العقارات والخروج منها اعتبارًا من 15 مايو، ونتوقع رفع الحظر على العروض في وقت ما في يونيو.

بالنظر إلى الوراء إلى يناير وفبراير 2020، كان نشاط العقود مرتفعًا بنسبة 15% عن نفس الفترات من العام الماضي، مما يبشر بأن ربيع 2020 سيكون موسم بيع قويًا جدًا. لسوء الحظ، لم يعد هذا هو الحال! حاليًا، انكمش مخزون الكوندومينيوم والشقق التعاونية المعروضة للبيع بشكل كبير، مع 5,000 وحدة فقط معروضة للبيع، أي أقل بنسبة 50% من مستويات مخزون موسم البيع الربيعي المعتاد. حتى حساب الأيام في السوق، الذي يحسب عدد الأيام التي تم فيها إدراج العقار للبيع، تم تجميده بواسطة بوابات الإدراج، حيث أصبح هذا الحساب بلا معنى بمجرد فرض الحظر على عروض العقارات. إذن، ما هو تأثير ذلك على أسعار العقارات في مانهاتن؟

بينما من السابق لأوانه استخلاص استنتاجات من تأثير الفيروس على أسعار العقارات في مانهاتن، أشار رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي السابق، بن برنانكي، إلى أن هذا التوقف الاقتصادي يشبه الكارثة الطبيعية أكثر من الكساد الاقتصادي. هذا ليس نتيجة انهيار في نظام مالي كما حدث في عام 2008 أو الكساد العظيم. البنوك قوية ورأسمالها جيد. لحسن الحظ، تحرك الاحتياطي الفيدرالي بسرعة بشأن التحفيز النقدي وتحركت الإدارة بسرعة بشأن التحفيز المالي.

الجانب المشرق في كل هذا هو أن أسعار العقارات في مدينة نيويورك ستستفيد بشكل كبير من أسعار الفائدة المنخفضة القياسية والتيسير الكمي القياسي. تضخم أسعار الأصول هو الغرض المقصود من التيسير الكمي، على الرغم من أن الأمر قد يستغرق بعض الوقت حتى تتاح الفرصة. بغض النظر عن مستوى تضخم أسعار العقارات في مانهاتن من هذا التحفيز الكمي القياسي، فإن مدينة نيويورك تظل في النهاية واحدة من أفضل المدن في العالم ولا يزال الناس بحاجة إلى السكن إما للشراء أو الإيجار.

في النهاية، هذه مشكلة صحية يمكن حلها، خاصة الآن بعد أن أصبح الجميع يركزون على مشكلة كوفيد 19.

إذا كنت ترغب في إجراء مكالمة عبر Zoom لمناقشة السوق بمزيد من التفصيل، ما عليك سوى اختيار موعد معي أدناه:

احجز موعداً لمكالمة

6 أمور يجب أن تعرفها عن سوق العقارات في مدينة نيويورك هذا فبراير

1. ارتفاع لافت في نشاط المبيعات مقارنةً بالعام الماضي

• المبيعات المعلقة ترتفع 17%: السوق ككل
• المبيعات المعلقة ترتفع 25%: من 600 ألف دولار إلى مليون دولار
• المبيعات المعلقة ترتفع 21%: من مليون دولار إلى مليوني دولار

هذا يوضح أن نشاط المبيعات يرتفع بشكل كبير عن العام الماضي، الذي كان قاع السوق من حيث النشاط. العقارات في نقاط السعر المنخفضة التي تقل عن 2 مليون دولار تشهد أكبر انتعاش. نرى أخيرًا أن الطلب يفوق العرض، وهو أمر لم نشهده منذ فترة في مدينة نيويورك. العقود الموقعة فيمانهاتنارتفعت بأرقام مضاعفة في نوفمبر 2019، ديسمبر 2019، يناير 2020، وفبراير 2020. مؤشر رائد، عادة ما يسبق الارتفاع المطول في نشاط العقود الموقعة حركة الأسعار. شهد شهر يناير البطيء بشكل غير عادي عددًا مذهلاً من توقيعات العقود، وهو أمر غير شائع لأبرد شهر في السنة.

بشكل غير رسمي، لاحظنا عند الاتصال بالوسطاء الآخرين لتحديد المواعيد، أن 25% على الأقل من هذه الوحدات لديها بالفعل عروض مقبولة. لا شيء يشبه ما كان عليه الوضع قبل 12 شهرًا. الوحدات التي تدخل في العقود إما كانت في السوق لفترة طويلة ومرت بعدة تخفيضات في الأسعار، أو وحدات جديدة تم تسعيرها بشكل صحيح منذ البداية. أيضًا، في الحالة الأخيرة، نشهد بيوتًا مفتوحة مكتظة وعددًا قليلاً من حروب المزايدة (بقايا من حقبة مختلفة).

2. نشاط السوق الفاخرة يتعزز بفضل الخصومات

الخصومات في جميع أنحاء نيويورك تنجز الصفقات، وفي يناير شهدنا متوسط خصم إدراج بنسبة 6.4% (وهي نسبة مرتفعة بمعايير نيويورك)، مما يدل على أن البائعين قد رضخوا وأن الصفقات باتت تُنجَز. بينما كان أكبر ارتفاع في نشاط المبيعات للوحدات التي تقل عن 3 ملايين دولار، فقد شهدنا بعض التحسن في الطرف الأعلى أيضًا.

على سبيل المثال، أشار تقرير Olshan إلى ما يلي: "تم توقيع عشرين عقدًا الأسبوع الماضي بقيمة 4 ملايين دولار وما فوق، وهو الأسبوع الثالث على التوالي الذي يشهد 20 عملية بيع أو أكثر. كان متوسط انخفاض السعر عن السعر الأصلي المطلوب 18%، وهو إجمالي تأثر بأعلى عمليتي بيع.

كان متوسط الأيام في السوق 803 أيام، وهو إجمالي مرتفع لأن نصف العقارات بيعت من قبل المطورين وكانت في السوق لسنوات. كان هذا أعلى إجمالي سجله هذا التقرير منذ أن بدأنا تتبع هذه الإحصائية الخاصة في عام 2012.

للمشترين حول Central Park: إذا كنت تتابع سوق Billionaire's Row و Central Park، فإن الفرص موجودة. قد يكون الآن هو الوقت المناسب للدخول قبل أن ينقلب السوق. على سبيل المثال، بالنسبة لشخص يرغب في العيش في فندق وبرج ترامب الدولي في Columbus Circle، يمكنه اقتناء شقة من 3 غرف نوم بإطلالة مباشرة رائعة على Central Park مقابل 3,300 دولار للقدم المربع (انظر أدناه). لن يبقى DJT رئيسًا إلى الأبد وسيعود هذا المبنى إلى سابق عهده في وقت ما. بالإضافة إلى ذلك، لقد شهدنا خصومات قوية في One57 ومبنى تايم وورنر أيضًا، على الرغم من أن الحد الأدنى للسعر للإطلالات المباشرة على سنترال بارك في هذه المباني وغيرها من المباني الفاخرة للغاية يحوم حول 4,500 دولار للقدم المربع.

تجدر الإشارة إلى أننا نسمع باستمرار من المشترين في هذا القطاع أنهم يتوقعون المزيد من المخزون في السوق. في حين أن هذا قد يكون صحيحًا بالنسبة للأحياء الأخرى، لا توجد مبانٍ جديدة قادمة إلىBillionaire’s Row. علاوة على ذلك، فإن مستوى المخزون الذي يقل عن 20 مليون دولار مع إطلالة واضحة على سنترال بارك محدود، حيث أن معظم هذه المباني يبلغ متوسط سعر بيعها أكثر من 30 مليون دولار.

3. مشاريع التطوير الجديد مقابل إعادة البيع

المشاريع الجديدة التي تم تسعيرها قبل سنتين أو ثلاث سنوات تتأخر في السوق والسبب في ذلك هو وجود انفصال بين المطورين وبنوكهم والمستثمرين.

ما ننصح به مشترينا: هناك الكثير من الفرص في سوق إعادة البيع مع عقارات تتراوح أسعارها بين 1,100 دولار للقدم المربع و 1,800 دولار للقدم المربع.

وبطبيعة الحال، هناك فرص في قطاع التطوير الجديد، وقد شهدنا خصومات تبلغ 15% في بعض المباني. غير أن كثيرًا من تلك المباني التي تشهد خصومات مزدوجة الرقم كانت قد أطلقت قبل سنوات. وعلى النقيض، رأينا مباني أُطلقت في 2019 بأسعار تعكس السوق الحالية، مع خصومات قليلة من أسعار طلب منخفضة، لكنها لا تزال تتحمل كثيرًا من تكاليف إقفال الصفقة (buyers closing costs).

السوق حساس جدًا للسعر ومدفوع بالدولار. من المعروف أن هناك مخزونًا خفيًا. هذه وحدات تم سحبها من السوق من قبل بائعين غير واقعيين، أو مشاريع تطوير جديدة في أحياء هامشية. المشترون أذكياء جدًا هذه الأيام ويعرفون كيفية اكتشاف القيمة الجيدة. إذا اشتريت العقار في السنوات الخمس الماضية وتحاول بيعه الآن، فمن المحتمل أن تكون خاسرًا أو عند نقطة التعادل. لذلك، استعد لرحلة وعرة. الحيل والخدع، وهي كثيرة، لن تجعل عقارًا مبالغًا في سعره يُباع.

عقارات التطوير الجديد المعروضة للبيع

أحدث الشقق المعروضة للبيع في مانهاتن

4. الإيجارات في ارتفاع

بعد بعض الضعف خلال السنتين الماضيتين، ترتفع أسعار الإيجارات بشكل ملحوظ على أساس سنوي. ومن تقرير The Real Deal: بينما يحاول الباحثون عن الشقق فهم ما يجري بشأن عمولات الوسطاء، لديهم الآن مستجدات أخرى تدعوهم للتوقف: كانت الإيجارات أعلى بنسبة 5 إلى 6 بالمائة الشهر الماضي مقارنة بالعام السابق في جميع الأحياء الثلاثة التي يغطيها تقرير سوق دوغلاس إيلمان.

5. أسعار الفائدة على الرهن العقاري

انخفضت أسعار الفائدة على الرهن العقاري منذ نفس الوقت من العام الماضي وتقترب من أدنى مستوياتها القياسية. بلغ سعر الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا 3.65%، بينما كان سوق الأسهم قريبًا من أعلى مستوى قياسي بأكثر من 26,900. بالمقارنة، على مدى السنوات الثلاثين الماضية، بلغ متوسط سعر الرهن العقاري نفسه حوالي 6.25%. في السنوات العشر الماضية، المرتان الوحيدتان اللتان كان فيهما السعر أقل كانتا في سبتمبر 2016، حين بلغ أدنى مستوى له 3.42%، وفي نوفمبر 2012 حين بلغ 3.32%.

من غير المرجح أن تنخفض الأسعار أكثر من ذلك، حيث أننا بالفعل قريبون من أدنى المستويات التاريخية. لذلك، نوصي عملاءنا بإعادة التمويل الآن أو تمويل مشترياتهم العقارية الجديدة للاستفادة من ظاهرة سعر الرهن العقاري المنخفض بشكل مصطنع قبل فوات الأوان.

6. فيروس كورونا والمشترون الأجانب

في حين أنه من السابق لأوانه تحديد تأثير الأزمة الصحية على سوق العقارات، تجدر الإشارة إلى أن سوق العقارات في نيويورك قد تم ترسيخه من قبل المشترين المحليين، وكان الأجانب غائبين تمامًا. غاب المشترون الصينيون من البر الرئيسي عن سوق مدينة نيويورك منذ عام 2016، وغاب الأوروبيون حيث كانت عملتهم منخفضة لعدد طويل من السنوات. وغاب اللاتينيون والبرازيليون إلى حد كبير حيث انخفضت قيمة عملاتهم.

لذلك، لا نتوقع أن يؤثر هذا سلبًا على سوق مدينة نيويورك على المدى القريب. إذا انخفض الدولار وتراجعت الأزمة الصحية، فقد ينتعش السوق. أخيرًا، قد تشهد بعض الدول الآسيوية فرص استثمار محدودة بينما تحاول السلطات وقف الانتشار مما يؤدي إلى المزيد من الاستثمار في مدينة نيويورك، وهي منطقة خالية من المخاطر.

تحديث بالفيديو من Urbandigs

سأل الكثير من العملاء عما يحدث في سوق مدينة نيويورك، لذلك أردت أن أرسل لك تحديثًا سريعًا عبر فيديو من نوح في Urbandigs.com. لقد قام بعمل ممتاز في تلخيص ما يحدث في سوق العقارات في مانهاتن.

• إعادة ضبط مدفوعة بالسياسات لسوق مانهاتن في عام 2019
• تغيير قانون ضريبة TCJA الفيدرالي الذي بدأ في عام 2018 والذي حد من خصومات SALT إلى 10,000 دولار مما جعله أكثر تكلفة لأصحاب المنازل الأساسيين (وليس المستثمرين).
• رفع ضريبة العقارات الفاخرة في نيويورك (Mansion Tax) اعتباراً من 1 يوليو 2019 وفق معدل متدرج، ما أثّر في توقيت عمليات الشراء طوال 2019.
• يواصل السوق اتجاهه نحو الاستقرار: تراجعت وتيرة المبيعات، وتحسنت العقود الموقعة، وتباطأ نمو المعروض.
• المبيعات المعلقة ترتفع 7%
• بلغ السوق قاعه في الربع الرابع 2018
• "الضربة حدثت بالفعل"، لذا قد يكون الوقت مناسبًا للشراء الآن.

منذ فترة، كنا نخبر عملاءنا أن قاع السوق، من حيث النشاط، كان حوالي نوفمبر وديسمبر 2018. أكدت الأرقام في نوفمبر وديسمبر 2019 وجهة نظرنا، حيث زادت العقود الموقعة بأرقام مضاعفة مقارنة بنفس الشهر من العام الماضي. نظرًا للطقس في مدينة نيويورك، لدينا مواسم بيع مميزة، لذلك نحتاج دائمًا إلى النظر إلى شهر أو ربع العام السابق لمعرفة كيف نسير. [في نهاية فيديو UrbanDigs، يؤكد ما كنا نخبر به عملاءنا من خلال مقارنة المبيعات المعلقة].

كانت أرقام 2019 مربكة لأن زيادة ضريبة العقارات الفاخرة (Mansion Tax) أُعلن عنها في أبريل لتسري على عمليات الشراء بعد 30 يونيو 2019. وقد دفع ذلك عددًا كبيرًا من الصفقات عالية القيمة إلى الربع الثاني كانت ستُغلق طبيعياً في الربع الثالث. لذا بدا الربع الثالث من 2019 سيئاً للغاية بالمقارنة، لكن عند مقارنة الربعين الثالث والرابع مجتمعين في 2019 بالفترة نفسها من 2018، انخفض حجم المبيعات بنسبة 4% فقط.

ومع ذلك، أدت التغطية الصحفية السيئة من الربع الثالث الكارثي لعام 2019 إلى تقديم البائعين (بما في ذلك المطورون) خصومات أعلى. وقد أدى هذا بدوره إلى زيادة في المعاملات، سواء في سوق إعادة البيع أو سوق المشاريع الجديدة.

نحن نؤمن بشدة أن تصحيح السوق في مانهاتن هو إعادة ضبط للأسعار مدفوعة بالسياسات بحتة بسبب سقف SALT البالغ 10 آلاف دولار. قدر روبرت شيلر أن عقارات مدينة نيويورك فقدت 11% من قيمتها بسبب قانون الضرائب الجديد هذا. تناقش الصحافة أيضًا مشكلة العرض، لكننا لا نرى بالضرورة عرضًا زائدًا في الأحياء الأكثر تميزًا. بالطبع، هناك عرض زائد في أحياء "C" مثل الحي المالي والجانب الشرقي الأدنى، ولكن في UWS و UES المتميزين، Greenwich Village، تريبيكا، لا يوجد ذلك. ومع ذلك، يقدم المطورون والبائعون بعض الخصومات الجيدة لتحريك المنتج مع العلم أن الناس يميلون إلى قراءة العناوين الرئيسية ولا يركزون على التفاصيل.

نشاط العقود هو مؤشر رئيسي للأسعار. إذا استمررنا في رؤية زيادات مضاعفة في العقود الموقعة، نتوقع أن ترتفع الأسعار وأن تتقلص هذه الخصومات.

اطلب مجموعة مختارة من عقارات نيويورك

علامات مشرقة لشقق مدينة نيويورك في نوفمبر

في المتوسط، حصل المشترون على خصم بنسبة 5.7% من آخر سعر مطلوب إلى سعر البيع النهائي في نوفمبر 2019. كان هذا الخصم هو الأفضل في أكثر من 8 سنوات! وهذا فارق كبير جدًا لمدينة نيويورك وفرصة ممتازة للمشترين.

لاحظ المشترون الأذكياء الخصومات المتاحة في السوق، ونتيجة لذلك، ارتفع نشاط عقود الكوندومينيوم بنسبة 15% مقارنةً بنوفمبر 2018. إنها إشارة مبشّرة بعد عام مضطرب لعقارات نيويورك (من سقف خصم SALT، إلى تعديلات ضريبة العقارات الفاخرة (Mansion Tax)، وصولاً إلى WeWork).

فرص في 35 هدسون ياردز - خصم يصل إلى 30% على عدد قليل من الوحدات

تحتاج مجموعة Related إلى 5-7 وحدات أخرى لخطة العرض الخاصة بـ35 Hudson Yardsلتكون فعالة (يحتاجون إلى بيع 15% قبل أن يتمكن الناس من الانتقال)، لذلك يقدمون بعض الخصومات الكبيرة على عدد قليل من الوحدات لفترة قصيرة.

مع تطبيق الخصم، فإن السعر لكل قدم مربع لهذه الوحدات، والتي تبدأ فيالطابق 57، يتراوح بين 2,250 دولار و 2,400 دولار للقدم المربع!غير مكلف للغاية بالنظر إلى ما يقدمونه. يتميز 35 Hudson Yards بتشطيبات على طراز فور سيزونز، وهي من الأفضل التي رأيناها في مانهاتن.

صديق للأجانب مع خدمات فندقية (حسب الطلب) منفندق إيكوينوكس الرائدفي قاعدة المبنى، سيختبر سكان 35 Hudson Yards مستوى معيشة حقيقي بخمس نجوم.

إذا لم تكن مهتمًا، فهل تعرف أي شخص قد يكون كذلك؟ لا ترى هذا كل يوم في مدينة نيويورك، ولا سيما من مجموعة Related.

أخبرنا إذا كنت ترغب في معرفة المزيد عن حافز السعر هذا في Hudson Yards. يسعدنا مشاركة الصور وجولات الفيديو لكل من هذه الوحدات.

بارك لوجيا في 15 غرب شارع 61

كما توقعنا، 15 West 61 Street يستمر في أن يكون أفضل مشروع جديد مبيعًا في مانهاتن. في 6 أشهر فقط، باع Park Loggia أكثر من 65 وحدة اعتبارًا من 1 ديسمبر.

ولماذا؟ الموقع، الموقع، الموقع!

• عند زاوية برودواي وشارع ويست 61، على بعد بناية واحدة شمال كولومبوس سيركل، سيضيف هذا البرج المكون من 32 طابقًا 172 شقة إلىUpper West Side.
• إنه أول مبنى كوندومينيوم من مشاريع التطوير الجديد بأسعار معقولة يُشيَّد في منطقة Columbus Circle منذ أكثر من 15 عاماً
• مسعَّر وفق سوق اليوم، لا وفق ذروة السوق قبل 3 سنوات.
• هناك نقص مستمر في الخيارات الحالية والمشاريع الجديدة في هذه الجوهرة الخاصة من الأحياء في UWS

إطلاق مبيعات Lantern House في West Chelsea

بعد 3 أسابيع فقط من طرحه في السوق، يشهد The Lantern House توقيع عدد كبير من العقود. لا شك أن التسعير والموقع قد أثارا اهتمام المشترين. Meatpacking District وWest Village يقعان على بعد 4 بنايات جنوبًا فقط. Hudson Yards على بعد 10 بنايات شمالًا، وهو مسار مباشر على طول Tenth Avenue أو على طول High Line. المنطقة المحيطة بـ High Line مبنية بالكامل الآن، لذلك لن نرى المزيد من المباني هنا. هذا هو الواقع... وأصبحت ويست تشيلسي الآن واحدة من أغلى الأحياء في مانهاتن.

لهذا السبب من المنعش رؤية مثل هذه الأسعار الجيدة للمستوى المبتدئ في Lantern House. إنه المشروع الجديد الوحيد على High Line الذي يضم شققاً بغرفة نوم واحدة بأقل من مليوني دولار (وقليل منها يبدأ من 1.45 مليون دولار)، وشققاً بغرفتي نوم بأقل من 3 ملايين دولار (وقليل منها يبدأ من 2.4 مليون دولار). وبطبيعة الحال، ترتفع أسعار العقارات في مانهاتن لمن ينشد الإطلالات على النهر، لكنها تظل بعيدة عن المستويات المبالغ فيها لدى جاره XI.

قطاع التكنولوجيا في مدينة نيويورك مزدهر

في الأسابيع القليلة الماضية، عززت مدينة نيويورك مكانتها كثاني أهم مركز للتكنولوجيا في العالم من خلال عقود إيجار ضخمة تم توقيعها في وحول حي Hudson Yards. تتسابق شركات التكنولوجيا للحصول على عقارات مانهاتن الرئيسية لجذب مجموعة المواهب الكبيرة والمتعلمة في المدينة. التآزر مع الصناعات ذات الصلة يجعل مدينة نيويورك الخيار الصحيح لهؤلاء عمالقة التكنولوجيا.

اقرأ المزيد

لا تصدّق كل ما تقرأه

هذه العناوين المثيرة تبيع الكثير من الصحف وتجذب النقرات، لكنها لا تخدم قرّاءها في إطلاعهم على حقيقة ما يجري في أسعار العقارات في مانهاتن.

نعم، تراجعت حركة المبيعات والأسعار بشدة في الربع الثالث، لكن ذلك يعود في الحقيقة إلى أن المشترين سارعوا إلى تقديم صفقاتهم إلى الربع الثاني تفادياً لزيادة ضريبة العقارات الفاخرة (Mansion Tax). الأمر بهذه البساطة.

ما هذه الضريبة؟ في 1 يوليو 2019، ارتفعت ضريبة العقارات الفاخرة (Mansion Tax)، وهي ضريبة تفرضها ولاية نيويورك ويسددها المشتري عند الإغلاق، من نسبة ثابتة قدرها 1% على العقارات التي تبلغ قيمتها مليون دولار فأكثر، إلى نسبة متدرجة تتراوح بين 1.25% و3.9% للعقارات الأعلى سعراً.

بينما لا يشهد ازدهارًا، فإن سوق العقارات في مانهاتن ليس سيئًا تمامًا كما وصفته هذه العناوين.

• مؤشر رائد: تراجعت العقود الموقّعة بنسبة 2% فقط خلال الربع مقارنةً بالعام الماضي. أبعد ما يكون عن الانهيار!
• الأحياء الأكثر تميزًا لا تعاني من فائض في المشاريع الجديدة، على الرغم من وجود بناء مفرط في بعض القطاعات، وهي القطاعات الأكثر ارتفاعًا والفاخرة للغاية. كما لاحظنا سابقًا، كان هناك بناء مفرط في الأحياء الهامشية مثلFinancial District, Lower East Side، والجانب العلوي الأقصى الغربي، على سبيل المثال.اقرأ المزيد عن ذلك.

بالإضافة إلى أسعار الفائدة على الرهن العقاري عند أدنى مستوياتها القياسية وتقارب ترامب مع الصين (حتى اليوم)، كما تشير صحيفة نيويورك بوست، هناك "سبب للابتهاج" إذا كنت مشتريًا.

مع العلم أن هذه العناوين ستظل عالقة في أذهان المشترين لمدة ربع أو أكثر، فإن بعض مطوري المشاريع التي تم إطلاقها حديثًا قد خفضوا الأسعار بشكل كبير في الأسبوع الماضي فقط. وتحديداً، اثنان من مشاريعنا المفضلة في UES (Hayworth وBeckford) خفّضا أسعارهما بنسبة 8-11% في الأيام القليلة الماضية. انظر المزيد من المعلومات عنها أدناه:

من الواضح أن سوق العقارات في مانهاتن قد شهد إعادة ضبط. وقد نتج ذلك عن قانون الضرائب لعام 2018 الذي جعل امتلاك منزل أساسي في نيويورك أكثر تكلفة. الآن بعد أن أعيد ضبط السوق، نشعر أن هناك فرصًا للمستثمرين على المدى الطويل.

أسعار الفائدة منخفضة بشكل مصطنع ويبدو أن هناك خطوات إيجابية تتخذ نحو حرب ترامب التجارية، كما توقعنا. من المستحيل تحديد قاع السوق، لكننا نعتقد أننا تجاوزنا الأسوأ.

تخفيضات أسعار مشاريع التطوير الجديد

تلقّى Beckford House and Tower للتو تعديلاً كبيراً في الأسعار بعد أكثر من أسبوعين على إطلاقه التجريبي. بفضل وسائل الإعلام، بلا شك!

وكما أشرنا في نشرتنا الإخبارية الصادرة في 21 سبتمبر، نعتبر هذا المشروع من أفضل مشاريع التطوير الجديد في نيويورك. والآن، مع خصم قدره 8-11% من أسعار الإطلاق الأولية، بات صفقة أفضل. وتضاهي جودة المبنى وتشطيباته 135 East 79 Street و20 East End Avenue. ونتوقع لـ Beckford أسعار إيجار مماثلة، تتجاوز 100 دولار للقدم المربع سنوياً عند التسليم (في ربيع 2020 لـ Beckford House وفي ربيع 2021 لـ Beckford Tower).

طلب الأسعار وخطط الطوابق لـ The Beckford House & Tower

The Hayworth، وهو مشروع آخر في UES تم إطلاقه خلال الصيف، خفض أسعاره اليوم. على سبيل المثال، حصلت الشقة 8A للتو على تخفيض في السعر بنسبة 11%. مع هذا التخفيض، يبلغ سعر 8A 2,101 دولارًا للقدم المربع، وهو سعر ممتاز لهذا المستوى من المنتج. Hayworth هو مبنى بوتيكي يضم 61 وحدة فقط ويقع عند زاوية Lexington و 86 Street وعبر The Lucida. سيكون واحدًا من أفضل مباني الشقق السكنية في UES عند اكتماله في ربيع 2020.

اطلب الأسعار والمخططات الطابقية الخاصة بـ The Hayworth

سوق إعادة البيع

تقبّل كثير من البائعين أخيراً واقع السوق، مما أدى إلى تخفيضات كبيرة في الأسعار. في بعض الحالات، نشهد عودة إلى أسعار 2014/2015 للوحدات المعاد بيعها. ليس في جميع الحالات، ولكن بالتأكيد في بعضها. ومع ذلك، فإن تلك العقارات التي لم يتم تسعيرها بما يتماشى مع السوق الحالي ستظل راكدة في السوق. أما تلك التي تم تسعيرها بشكل جيد فقد تم بيعها.

مع سوق إيجاري يزداد قوة وتراجع أسعار العقارات، فإن العوائد جيدة جدًا، بالنظر إلى أن العوائد في جميع أنحاء العالم تتقلص بسبب أسعار الفائدة السلبية.

عقارات التطوير الجديد المعروضة للبيع

أحدث الشقق المعروضة للبيع في مانهاتن

مستجدات سوق الكوندومينيوم في مانهاتن

أولئك الذين يحاولون تحديد القاع المطلق لأي سوق (سوق العقارات أو سوق الأسهم) سيجدون ذلك شبه مستحيل، ولكن في بعض الأحيان تكون هناك علامات واضحة...

تشير قفزة لافتة في نشاط المبيعات خلال أبريل إلى أن القاع ربما صار خلفنا!

ما الذي يجري فعلاً

العقود الموقّعة في مانهاتن خلال أبريل ارتفعت بأرقام مزدوجة مقارنة بشهر مارس الماضي (ارتفاع 15.6%) ونفس الفترة من العام الماضي (ارتفاع 11.6%)، وفقاً لـ UrbanDigs. العقود الموقعة هي مؤشر رئيسي في أي سوق عقاري. الزيادة الكبيرة في عدد العقود الموقعة تسبق عادةً حركة سعر إيجابية. سنراقب هذا الرقم مع تقدمنا في عام 2019، ولكن هذه البوادر الإيجابية هي علامة جيدة جدًا على أن السوق يتجه نحو الاستقرار وحتى بدأ في الانتعاش. أخبار مرحّب بها للغاية بعد ربع أول مخيّب للآمال.

لقد أخرج قانون الضرائب الجديد الذي أُقر في ديسمبر 2017 كثيراً من الزخم من سوق مانهاتن خلال العام الماضي. لكن بعد أن أصبح الناس يفهمون آثاره بشكل أفضل عقب تقديم ضرائب 2018 (المستحقة في 15 أبريل)، تلاشى بعض ذلك الغموض. وإذا تذكرتم، فقد حدّ القانون بسقف 10 آلاف دولار مقدار الضرائب الدخلية على مستوى الولاية والضرائب المحلية (أي الضريبة العقارية السنوية (Property Tax)) (SALT) يمكن لمالك المنزل الأساسي خصمها من إقراره الضريبي الفيدرالي، وهو مبلغ ضئيل لمالك منزل أساسي في نيويورك. كانت هذه مفاجأة تامة لمعظم سكان نيويورك وفاجأت الكثيرين. ولكن، بينما أثر سقف SALT سلبًا على السوق بسبب عدم اليقين، كان له تأثير أقل على الشريحة العليا من السوق بسبب التعويضات في شكل أسعار ضريبية أقل، وعتبة AMT أعلى، وثغرات أخرى.

مع تجاوز التغيير الضريبي وزيادة في نشاط المبيعات، نعتقد أنعام 2019 هو الوقت المناسب لشراء شقة سكنية في مانهاتن. ضع في اعتبارك ما يلي في هذا التقرير من Douglas Elliman:

• المبيعات البطيئة في عام 2018 دفعت البائعين لتعديل توقعاتهم إلى مستوى أدنى. الأرقام مقدمة من جوناثان ميلر صموئيل.
• لدى المشترين الآن خيارات أكثر للاختيار من بينها، حيث تراكم المخزون بسبب تباطؤ حجم المبيعات. وهذا يضع أيضًا ضغطًا نزوليًا على الأسعار.
• الرهن العقاري أسعار الفائدةتراجعت بمقدار 40 نقطة أساس (ما يقرب من نصف نقطة) منذ مايو الماضي، مما يجعل بيئة التمويل جذابة للغاية.
• بلغ نمو الناتج المحلي الإجمالي 3.2% في الربع الأول من عام 2019، مع نمو قوي في الوظائف (أدنى معدلات بطالة منذ عام 1969)، وكل ذلك في ظل بيانات تضخم معتدلة تُبقي أسعار الفائدة عند مستويات معقولة تدعم الانتعاش.

مع الأسعار المنخفضة، وتوقعات البائعين المعدلة، والأسعار المخفضة مؤخرًا، واليقين بشأن تأثير التغيير الضريبي، وأحدث علامات الاقتصاد المزدهر في مدينة نيويورك والولايات المتحدة، فإن الشراء الآن جذاب للغاية.نتوقع أن ننظر إلى الربع الأول من عام 2019 على أنه القاع المطلق لدورة السوق هذه.

مقال مختار:

9 نصائح لشراء العقارات الفاخرة في نيويورك

إنها سوق للمشترين في مدينة نيويورك

اليوم، نشعر أن سوق الإسكان الحالي في مانهاتن هو فرصة استثمارية تحدث مرة واحدة كل عقد أو ربما مرة واحدة كل جيل. في الربع الرابع من عام 2018، تطورت مانهاتن إلى سوق مشترين واضح، حيث ارتفع المخزون، وتباطأت المبيعات، وتراجعت متوسط أسعار الطلب. هناك عرض جديد كبير قادم هذا العام في وقت لا يزال فيه هناك وحدات تطوير جديدة غير مباعة من العامين الماضيين. كان السوق ضعيفًا والبائعون قابلون للتفاوض بشكل كبير. في الوقت نفسه، اقتصاد مدينة نيويورك قوي. نعتقد أن مزيج هذه العوامل يجعل هذا وقتًا ممتازًا للاستثمار طويل الأجل، مما يجعل عام 2019 هو الوقت المثالي للشراء.

هذه مناسبة نادرة جدًا. على مدار العشرين عامًا الماضية، كانت مانهاتن في سوق مشترين مرتين فقط: في عام 2001 بعد أحداث 11 سبتمبر مباشرة، والتي استمرت ستة أشهر فقط، وفي 2008-2009 بعدLehman Brothersانهار مما أدى إلى أزمة ائتمانية استمرت عامًا واحدًا. بدأ سوق المشترين الحالي في أواخر عام 2015، ولكن فقط في قطاع الفخامة الفائقة، وهو جزء صغير من السوق. ومنذ ذلك الحين، توسع سوق المشترين. أولاً إلى قطاع الفخامة في عامي 2016 و 2017، والآن إلى جميع قطاعات المخزون، خاصة في عام 2018 بعد سن القانون الضريبي الفيدرالي الجديد غير المواتي (الذي نوقش بالتفصيل في تحديثاتنا السابقة) والذي دفع العديد من المشترين إلى التوقف.

كما ترون من الرسم البياني أدناه من Compound، إذا اشتريت عقارات مانهاتن في الوقت المناسب (أي خلال سوق المشترين)، يمكن أن تكون المكافآت وفيرة:

أما بالنسبة لتفاصيل أداء الربع الرابع من عام 2018:

• انخفضت العقود الموقعة في الربع الرابع من عام 2018 بنسبة 3% عن نفس الربع من العام الماضي، وهو أدنى مستوى منذ عام 2012. ومع ذلك، يُعزى الانخفاض بنسبة 3% إلى انخفاض كبير بنسبة 19% في العقود الموقعة للشقق السكنية، والذي قابله زيادة كبيرة في العقود الموقعة للتعاونيات السكنية.
• انخفضت أسعار العقود عبر جميع أنواع المخزون. نشاط العقود يمثل صحة السوق الحالي بشكل أكبر من بيانات المبيعات المغلقة، والتي غالبًا ما تتضمن عقودًا قديمة تم إبرامها في وقت لا يمثل بالضرورة ظروف السوق اليوم.
• على صعيد المبيعات المُغلقة، تراجع وسيط سعر بيع الكوندومينيوم بنسبة 8.1% إلى 1.48 مليون دولار، وهو أدنى مستوى له منذ عدة سنوات.
• انخفض عدد الشقق السكنية المباعة في الربع الرابع عن الربع الثالث بنسبة 22.7% وبنسبة 13.0% على أساس سنوي، مما يعني أن أحجام المبيعات أبطأ مما كانت عليه منذ فترة طويلة جدًا.
• ارتفع متوسط سعر البيع لكل قدم مربع، لكن الزيادة كانت مشوهة بسبب الإغلاقات الكبيرة جدًا بالدولار في مبنيين فاخرين للغاية بدأت إغلاقاتهما، هما 520 Park Avenue و220 Central Park South.

حسناً، ماذا يعني كل هذا؟

• هناك نافذة فرصة للشراء الآن.
• لدى المشترين قوة شرائية أكبر من ذي قبل.
• لدى المشترين أيضاً خيارات أوسع للاختيار من بينها.
• أصبح المطورون أكثر إبداعاً من خلال تقديم حوافز جديدة، بينما يتفاوض البائعون الأفراد بشكل كبير على السعر.
• يمتلك المشترون الآن قوة تفاوضية في طلب أمور كانت قبل عامين بمثابة صفقة مرفوضة بالنسبة إلى البائع، مثل السماح بشروط التمويل العقاري أو تحمل Transfer Tax (ضريبة نقل الملكية) ورسوم الإدارة المشتركة (Common Charges).

ضع في اعتبارك أن هذه الفرصة النادرة تحدث في نفس الوقت الذي يشهد فيه اقتصاد مدينة نيويورك ازدهاراً وفي وضع يسمح له بالنمو المستمر في السنوات القادمة (ومن ذلك توسّع Google في West Soho، وافتتاح Hudson Yards في مارس 2019، وغير ذلك).

بينما تتم الصفقات، يجلس الكثير من المشترين المحتملين على الهامش في وضع الانتظار والترقب. تحذيرنا لهم هو أنه من المستحيل تحديد قاع أي سوق. غالباً ما يقوم المشتري بالانتظار طويلاً، ويفوت الانخفاض ويخسر قوته التفاوضية. وقد تراجعت أسعار الفائدة عن ذروتها في عام 2018، مما يجعل هذا وقتاً جيداً للدخول أو إعادة الدخول إلى السوق، قبل أن تبدأ في الارتفاع مرة أخرى.

لماذا الآن هو الوقت المناسب للاستثمار في سوق الشقق السكنية في مانهاتن

وقد عبّر وارن بافيت عن ذلك أبلغ تعبير: "السعر هو ما تدفعه، والقيمة هي ما تحصل عليه... من الحكمة أن تكون خائفاً عندما يكون الآخرون جشعين، وجشعاً عندما يكون الآخرون خائفين."

بعض التقارير الأخيرة عن العقارات في مدينة نيويورك جعلت بعض الناس خائفين. عندما ننظر إلى الصورة العامة والإحصائيات الكلية في تلك التقارير، يتضح تماماً لماذا يشعر هؤلاء الناس بالخوف، ومع ذلك، يجب على المرء أن يتعمق أكثر لفهم القصة كاملة.

ظل مشترو الشقق السكنية في مانهاتن حذرين في الربع الثالث من عام 2018 بسبب المخاوف بشأن قانون الضرائب الجديد (FN1) الذي طُبّق في نهاية عام 2017، على الرغم من الاقتصاد القوي جداً، وسوق الأسهم الذي يحطم الأرقام القياسية، وأسعار الفائدة التي لا تزال منخفضة نسبياً، وإن كانت ترتفع بسرعة.

نادراً ما تشهد العقارات في مانهاتن سوقاً للمشترين، لذا إذا كنت مهتماً باستثمار آمن طويل الأجل، فقد يكون الآن هو الوقت المناسب للشراء. لن يكون هذا حدثاً طويلاً أو يتكرر في أي وقت قريب. في الواقع، خلال الربع الثالث، بدأ الجزء العلوي من السوق (أكثر من 5 ملايين دولار)، والذي بدأ تصحيحاً في عام 2016، في الانتعاش إلى حد ما، كما نوقش أدناه.

العناوين لا تروي القصة كاملة

بينما كانت العناوين الرئيسية المتعلقة بالربع مثيرة للقلق، إلا أنها لا تروي القصة كاملة. نحن بحاجة إلى النظر إلى ما يحدث اليوم في السوق وليس قبل ربع أو ربعين أو ثمانية أرباع، وهو ما تركز عليه تقارير السوق الربع سنوية عادةً. إذا نظرت إلى عدد العقود الموقعة في الربع، وهو مؤشر رئيسي، فإن هذا الربع كان تقريباً نفس الربع من العام الماضي.

• أظهرت العقود الموقعة في مانهاتن انخفاضاً طفيفاً بنسبة 1% عن العدد الموقع في الربع الثالث من عام 2017.

• كان القطاع الأفضل أداءً من حيث العقود الموقعة هو 5 ملايين دولار - 10 ملايين دولار (الذي شهد زيادة بنسبة 30% في العقود الموقعة مدفوعة بشكل أساسي بالمبيعات في مشروعين جديدين، The Belnord و 100 E 53rd).

• كان القطاع الثاني الأفضل للمنازل التي يبلغ سعرها 10 ملايين دولار فأكثر، والذي شهد زيادة بنسبة 10% في النشاط.

• بينما لن نعرف الوحدات التي هي قيد العقد، والأسعار التي سيتم تداول هذه الوحدات بها في نهاية المطاف حتى يتم إغلاقها وتسجيلها، وهو ما قد يستغرق عدة أشهر من الآن، فإن انتعاش النشاط بعد فترة طويلة من الركود مطمئن. بالتأكيد، لعبت الخصومات دوراً في هذه المبيعات.

أظهرت المبيعات المغلقة في الربع الثالث من عام 2018، مع ذلك، صورة مختلفة. عند النظر إلى المبيعات المغلقة، فإنك تقيّم فقط الوحدات التي تم إغلاقها في الربع، بغض النظر عن وقت توقيع العقد. في حالة المشاريع الجديدة، قد يكون ذلك قبل 3 سنوات في بعض الحالات. لذلك، قد تكون معلومات المبيعات المغلقة قديمة إلى حد ما، على الرغم من أنها لا تزال معلومات جيدة لالتقاط الاتجاهات.

• انخفضت الإغلاقات الإجمالية في مانهاتن بنسبة 8% (على الرغم من ارتفاعها بنسبة 5% عن الربع الثاني من عام 2018).
• هوت المبيعات المُغلقة في مشاريع التطوير الجديد بنسبة 37%، ما دفع بعض المطورين إلى خفض أسعار مشاريعهم الجديدة بشكل كبير في المباني التي كانت مسعّرة بأكثر من قيمتها منذ البداية أو التي تقع خارج الأحياء الأكثر تميزاً والأعلى طلباً. وأفادت Core Group بأن متوسط الخصم على مشاريع التطوير الجديد بلغ 14% خلال الربع، وهو مستوى يقارب الرقم القياسي، ارتفاعاً من 8% في العام الماضي.
• واتجه المشترون الذين أبعدتهم الأسعار الباهظة لمشاريع التطوير الجديد إلى الكوندومينيوم المُعاد بيعه، فارتفعت مبيعاته بنسبة 2%، في حين تراجعت المبيعات المُغلقة للشقق التعاونية بنسبة 8%.
• نما المخزون في الربع بشكل كبير، بنسبة 13%، مما سيؤدي إلى فترات تسويق أطول في المستقبل.
• سجّل مخزون الشقق التعاونية المعروضة لإعادة البيع أكبر ارتفاع بنسبة 26%، بينما ارتفع مخزون الكوندومينيوم المعروض لإعادة البيع بنسبة 4%. وتراجع مخزون التطوير الجديد بنسبة 5%.
• بلغ متوسط سعر الكوندومينيوم 2.66 مليون دولار، بانخفاض 2.3%. وتراجع متوسط سعر القدم المربع لوحدات الكوندومينيوم المُعاد بيعها بنسبة 5%.
• بلغ متوسط سعر وحدة التطوير الجديد 4.33 مليون دولار، فيما ارتفع سعر القدم المربع في التطوير الجديد بنسبة 4%.
• ارتفع متوسط سعر القدم المربع في السوق الفاخرة (أعلى 10% من المبيعات) بنسبة 2.7%، وانخفضت عتبة الدخول إلى الشريحة الفاخرة إلى 3.85 مليون دولار.

حقوق الصورة: 111 Murray

البيئة الاقتصادية الكلية

• يواصل مؤشرا Dow وNASDAQ الارتفاع. قد يؤدي جني الأرباح إلى انخفاض الأسعار، ولكن بغض النظر عن الحديث عن الحروب التجارية الدولية، فإن الأسهم مرتفعة، ويبدو جني الأرباح جذاباً للغاية.
• ينخفض معدل البطالة، وإحصائياً، تتمتع الولايات المتحدة بالتوظيف الكامل. يشجع التوظيف الكامل على الإنفاق. إنفاق المستهلكين يولد المزيد من الأرباح لحاملي الأسهم.
• إلغاء القيود التنظيمية جارٍ على قدم وساق، لذا من المرجح جداً أن يستمر تطوير الأعمال في مساره التصاعدي.
• لا توجد فقاعة ائتمانية، لكن رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي يقول إن أسعار الفائدة سترتفع تدريجياً خلال عام 2019. تشجع أسعار الفائدة المرتفعة المشترين على الحصول على قروض عقارية بسعر ثابت عاجلاً وليس آجلاً.
• تميل معدلات النمو المرتفعة عبر الاقتصاد إلى جعل الناس يتساءلون إلى متى سيستمر كل هذا، لذا يتراجع الكثيرون عن عمليات الشراء الكبيرة. يقول الاقتصاديون اليوم إنه لا توجد فقاعة ائتمانية في الأفق، لذا يبدو الاقتصاد المدفوع بالمستهلك سليماً.

لماذا نحن واثقون في سوق مدينة نيويورك

باختصار، نشعر أن هذا سوق مشترين جيد جداً، خاصة مقارنة بعام 2008.

• مع تفاوض البائعين أخيراً، أصبح لدى المشترين الآن قوة.
• أسعار الفائدة منخفضة نسبياً بالمقاييس التاريخية
• الاقتصاد مزدهر
• إلغاء القيود التنظيمية جارٍ على قدم وساق.
• أدنى معدل بطالة منذ 69 عاماً
• تتمتع مدينة نيويورك بأعلى مستوى توظيف منذ 50 عاماً، كما باتت قطاعات الأعمال في نيويورك متنوعة بما يتجاوز القطاع المالي وحده.
• لا توجد فقاعة ائتمانية مثل عام 2008؛ البنوك لديها متطلبات صارمة وتقوم بالعناية الواجبة.
• لم تكن أرباح الشركات أعلى من أي وقت مضى، خاصة مع السعر المنخفض الجديد البالغ 21%.
• يتم استيعاب المباني الزائدة في الأسواق الحضرية بشكل عام بسرعة.

يشير التعمق في الأرقام التفصيلية إلى أن سوق العقارات في نيويورك قوي. سيقرأ معظم الناس التقارير العامة، لكن المشتري الفطن سيستمع إلى المتخصصين في العقارات. وبتعبير آخر، قال وارن بافيت إنه عندما يكون الآخرون خائفين، قد يكون هذا هو الوقت المناسب للشراء في مدينة نيويورك.

تأثير قانون الضرائب الأمريكي الجديد في مانهاتن

إن قانون الضرائب الأمريكي الجديد، الذي دخل حيز التنفيذ في 1 يناير 2018، أحدث الكثير من الجدل في وسائل الإعلام. ومع ذلك، إذا نظرت إلى التفاصيل الدقيقة، فسيكون القانون بمثابة نعمة للشركات والمستثمرين العقاريين، بما في ذلك المشترين الأجانب (غير المواطنين الأمريكيين). أما بالنسبة لأصحاب المنازل الحاليين، وخاصة في مانهاتن، فالأمر أكثر تعقيدًا بعض الشيء.

في مانهاتن، أدى عدم اليقين بشأن الآثار النهائية للقانون الجديد، الذي يحد من خصومات ضرائب الولاية والضرائب المحلية ويخفض مبلغ الفائدة القابلة للخصم على المنازل الأساسية من مليون دولار إلى 750 ألف دولار، إلى خلق سوق متوترة وينعكس ذلك في أحدث تقارير السوق للربع الأول، والتي تظهر انخفاض نشاط الربع الأول بنسبة 10%، وفقاً لـ Corcoran. وقد لوحظ الضعف في الحجم عبر جميع نقاط السعر، ولكن، بشكل خاص، شعر به في الفئة الراقية. ويبدو أن نشاط مبيعات الربع الثاني يتعافى.

للتخفيف من الآثار السلبية لقانون الضرائب، بذل الحاكم كومو جهودًا كبيرة لتغيير قواعد الضرائب على مستوى الولاية. نتوقع أن يبقى بعض عدم اليقين في السوق، مما سيضع المشترين في موقع القيادة خلال الأشهر القليلة القادمة، على الأقل حتى يبدأ الاقتصاد في الانتعاش، وهو نتيجة متوقعة لإصلاح الضرائب.

تجدر الإشارة، مع ذلك، إلى أن العديد من المباني الفاخرة في الأحياء الرئيسية بوسط المدينة مثل NoHo وSoHo وTribeca وWest Village وFlatiron، وقلب Upper West Side، على سبيل المثال، تعمل بشكل جيد للغاية. الشقق السكنية ذات الأسعار الجيدة لا تزال تتحرك بسرعة، والمبيعات المعلقة ترتفع عن الشهر والسنة الماضيين، وما زلنا نرى 20% من الصفقات تتم فوق السعر المطلوب، وهو رقم لا يُستهان به.

تقرير أسعار المنازل في مانهاتن

لقد شهد الاقتصاد الأمريكي ومدينة نيويورك، على وجه الخصوص، أداءً اقتصاديًا قويًا في أوائل عام 2018.

• ارتفع التوظيف في مدينة نيويورك إلى أعلى مستوى له على الإطلاق، حيث بلغ 4.426 مليون شخص. اكتسبت مدينة نيويورك 702 ألف وظيفة منذ عام 2009، بزيادة قدرها 18.9%، وهي أعلى زيادة منذ الحرب العالمية الثانية وأعلى بكثير من الزيادة على مستوى البلاد، التي أضافت 11.5% وظائف جديدة. كانت قطاعات التكنولوجيا والإعلام والرعاية الصحية والأعمال المتعلقة بالسياحة هي الصناعات التي دفعت معظم التوظيف على مدى السنوات العشر الماضية.
• ارتفع متوسط مؤشر داو جونز بنسبة 25% منذ عام مضى، مسجلاً 25,000 نقطة. ومع إعلان جميع الشركات تقريبًا عن نتائج عام 2017، أبلغت 75% من الشركات أن أرباح الربع الرابع تجاوزت التوقعات.
• ارتفعت الوظائف في فبراير بمقدار 313,000، متجاوزة التوقعات بمقدار 100,000، بينما كان معدل البطالة منخفضًا بنسبة 4.1%.

نتوقع أن نرى المزيد من الآثار الإيجابية للإصلاح الضريبي الجديد لاحقًا هذا العام، مع احتمال أن يؤدي الإصلاح الضريبي في المرحلة الثانية إلى خفض ضريبة أرباح رأس المال (Capital Gains Tax). ترقبوا...

تقرير سوق مانهاتن

لا يزال هناك قوة ونشاط في سوق مانهاتن الأساسي للشقق السكنية. لقد ساعدت أسواق الأسهم القياسية المرتفعة، والتمويل غير المكلف والمتاح بسهولة، والوضوح في دفع السوق. قبل عام واحد، كان هناك عدم يقين كبير بشأن الانتخابات الأمريكية، وكانت أسعار الفائدة ترتفع بشكل سابق لأوانه، وصدم الجميع بخروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي. إحصائيات مختارة للربع الثالث من عام 2017:

• ارتفعت عقود الكوندومينيوم الموقّعة بين مليون و3 ملايين دولار بنسبة 11% على أساس سنوي
• ارتفعت عقود الكوندومينيوم الموقّعة بين 3 و5 ملايين دولار بنسبة 8% على أساس سنوي.
• غير أن سوق الكوندومينيوم فائق الفخامة (10 ملايين دولار فأكثر) لا يزال يواجه رياحاً معاكسة، رغم أن هذا الربع شهد ارتفاعاً بنسبة 12% في عدد العقود الموقّعة التي تتجاوز 10 ملايين دولار.
• إعادة البيع: متوسط سعر القدم المربع 1,774 دولاراً
• التطوير الجديد: متوسط سعر القدم المربع 2,320 دولاراً
• العقارات الفاخرة: سعر القدم المربع 2,780 دولاراً، مع سعر دخول إلى الشريحة الفاخرة (أعلى 10% من المبيعات) عند 4.1 مليون دولار.

كيف هي مستويات مخزون إعادة البيع في سوق العقارات في مانهاتن؟

"أيها المشترون، لقد حدث تصحيح في الأسعار بالفعل، وعلى مدار العام الماضي أو نحو ذلك، أظهر السوق الأوسع علامات استقرار وتطبيع. إذا كانت لديك حاجة حقيقية للشراء ووجدت العقار المناسب، فاستغل هذه الفترة البطيئة لأي نفوذ يمكنك الحصول عليه في المفاوضات، فأنت لا تعرف أبدًا متى يكون البائع قد اكتفى، ومستعدًا لقبول العرض."

اقرأ المقال كاملاً على: medium.com

نتفق مع Urban Digs. لقد صحح سوق العقارات في مانهاتن بالفعل، خاصة في القطاع الفاخر، ولدى المشترين الآن نفوذ أكبر مما كان لديهم في الفترة من 2014 إلى 2016. نتوقع أن يستمر هذا النفوذ في عام 2018، في ظل الالتباس الذي يحيط بالتعديلات الضريبية الجديدة. ومع ذلك، وجدنا أن المعروض من مخزون إعادة البيع لا يزال منخفضاً.

لقد نظرنا إلى مستويات مخزون إعادة البيع المعروضة في أربعة أحياء رئيسية تحظى بشعبية لدى مشتري منازلنا الأساسيين والمستثمرين: Tribeca، Chelsea، Upper East Side، و Upper West Side. وتناولنا شريحة 5 إلى 10 ملايين دولار، وشريحة 2 إلى 5 ملايين دولار، وشريحة مليون إلى مليوني دولار.

من بين جميع العقارات المعروضة للبيع في مانهاتن ضمن الشريحة من 5 إلى 10 ملايين دولار، كان هناك 17 وحدة إعادة بيع فقط للبيع في Tribeca، و 8 وحدات إعادة بيع للبيع فيChelsea، و 5 وحدات إعادة بيع للبيع في Upper East Side، و 4 وحدات إعادة بيع للبيع في Upper West Side. هذا إجمالي 34 وحدة إعادة بيع في هذه الأحياء الأربعة، والتي تغطي جزءًا كبيرًا من جزيرة مانهاتن.

وبالانتقال إلى الشرائح الأدنى، فمن بين جميع العقارات المعروضة في مانهاتن للبيع في الشريحة من 2 إلى 5 ملايين دولار، كان هناك 22 وحدة إعادة بيع فقط للبيع في Tribeca، و 15 في Chelsea، و 21 وحدة في Upper East Side، و 32 وحدة في Upper West Side (بما في ذلك Riverside). هذا يعني 90 وحدة فقط متاحة في الشريحة من 2 إلى 5 ملايين دولار عبر هذه الأحياء الأربعة.

وفي شريحة الدخول، من بين جميع العقارات المعروضة للبيع في مانهاتن بين مليون ومليوني دولار، لم تتوفر سوى وحدتين من وحدات إعادة البيع في Tribeca، و11 وحدة في Chelsea، و15 وحدة في Upper East Side، و19 وحدة في Upper West Side. أي ما مجموعه 47 وحدة إعادة بيع متاحة في شريحة مليون إلى مليوني دولار عبر هذه الأحياء الأربعة الكبيرة.

كما أشارت Urban Digs، صحيح أن البائعين أكثر تقبلاً للمفاوضات هذه الأيام، خاصة مقارنة بعامي 2014 و 2015، لكن المعروض من الشقق السكنية الجيدة لإعادة البيع لا يزال منخفضًا نسبيًا. وتُباع المشاريع الجديدة بأسعار مرتفعة. عندما نبدأ في تضييق الخيارات إلى أفضل العقارات المتاحة للبيع في مانهاتن، حسب المبنى المحدد، والتعرض، وتلك التي ليست مبالغًا في سعرها، ينخفض عدد الخيارات الجيدة بشكل كبير. لذلك، إذا كنت مشتريًا ولديك احتياجات سكنية أو تبحث عن استثمار، فضع قصة العرض القصير هذه في الاعتبار.

Upper East Side

Upper West Side

Chelsea

Tribeca

الرسوم البيانية بإذن من UrbanDigs

مستجدات سوق مانهاتن، الربع الرابع 2017

يمكن وصف الربع الرابع من عام 2017 في سوق العقارات في مانهاتن بأنه مستقر، إذ أظهرت ثلاثة من الأرباع الأربعة الأخيرة زيادة في نشاط المبيعات المغلقة. كان عام 2017 أفضل بكثير من عام 2016، على الرغم من الانخفاض الملحوظ في عدد العقود الموقعة خلال الربع على أساس سنوي، وهو ما يُعزى أساساً إلى عوامل غير سوقية مثل الإصلاح الضريبي والمناخ السياسي.

عند النظر عن قرب إلى أنواع العقارات، نرى تباينًا كبيرًا. فقد كان قطاع إعادة البيع في Co-op (مالكية تعاونية للأسهم) هو الأكثر نشاطًا مع ثالث ربع متتالٍ من نمو المبيعات. أما العقود الموقعة لوحدات كوندومينيوم (Condo) المعاد بيعها فقد تضررت بسبب استمرار ارتفاع الأسعار، كما واجهت مبيعات التطوير الجديد المغلقة انخفاضًا بنسبة 12% بسبب الدورة الحالية وتوقيت المطورين. ومع أخذ كل ذلك في الاعتبار، ومع استمرار عدم اليقين بشأن الإصلاح الضريبي الجديد، يمكننا أن نستنتج أن عقارات مانهاتن تتحول ببطء إلى سوق للمشترين.

الكوندومينيوم المُعاد بيعه

• بلغ متوسط سعر القدم المربع 1,759 دولاراً، دون تغيير على أساس سنوي.
• انخفض عدد المبيعات في هذا السوق بنسبة 3% إلى 929، وهو أدنى مستوى منذ الربع الرابع من عام 2011.
• بلغت مدة البقاء في السوق 116 يوماً، دون تغيير على أساس سنوي.
• تراجع المخزون بنسبة 4% إلى 2,485 وحدة معروضة للبيع.

لعب عدم اليقين بشأن آثار إصلاح الضرائب دورًا في الربع الرابع في قطاع الشقق السكنية المعاد بيعها، مما تسبب في تراجع في نشاط المبيعات واستقرار الأسعار. للسنة الثانية على التوالي، كان أداء السوق دون المستوى وشهد أقل عدد من المبيعات منذ عام 2011. انخفض مخزون الوحدات المتاحة بشكل متناسب مع انخفاض بنسبة 3% في جميع المجالات. يشير الكثيرون إلى وجود تباين في التسعير، حيث كان المخزون النشط مثقلًا بعلاوة مزدوجة الرقم لكل قدم مربع عند مقارنته بالمبيعات المغلقة في الربع الرابع.

إعادة بيع Co-op (مالكية تعاونية للأسهم)

• بلغ متوسط سعر وحدة Co-op (مالكية تعاونية للأسهم) 1.26 مليون دولار
• بلغ متوسط سعر القدم المربع 1,167 دولاراً، بزيادة 1% عن العام الماضي
• ارتفع عدد المبيعات في هذه السوق بنسبة 4% ليصل إلى 1,733 عقاراً.
• كانت الأيام في السوق 88 يومًا، بانخفاض 5% عن العام الماضي.
• ارتفع المخزون بنسبة 15% ليصل إلى 2,824 وحدة للبيع.

أنهت إعادة بيع Co-op (مالكية تعاونية للأسهم) عام 2017 باعتبارها المنتج العقاري الأكثر مبيعًا في ذلك العام، وواصلت التفوق على البدائل الأخرى عبر زيادة المبيعات للربع الثالث على التوالي. إضافة إلى ذلك، أدّى الطلب المرتفع على إعادة بيع Co-op (co-op resales) إلى انخفاض متوسط مدة بقاء العقار في السوق بنسبة 5%. وبذلك، استجاب السوق بزيادة المخزون المتاح بنسبة 15%.

التطوير الجديد

• بلغ متوسط سعر وحدة الكوندومينيوم في مشاريع التطوير الجديد 3.92 مليون دولار.
• بلغ متوسط سعر القدم المربع 2,253 دولاراً، بانخفاض 17% عن العام الماضي، مع تراجع عدد الإغلاقات في الشريحتين الفاخرة جداً وفائقة الفخامة.
• انخفض عدد المبيعات في هذا السوق بنسبة 12%، من 527 إلى 463.
• نما المخزون بنسبة 30%، مع 1,074 وحدة معروضة الآن للبيع.

كما هو متوقع، تميل أرقام سوق الشقق السكنية في المشاريع الجديدة إلى الزيادة أو النقصان بناءً على تقدم أعمال البناء الجارية. لم تبدأ أي مبانٍ جديدة عمليات الإغلاق في الربع الرابع، وأطلق عدد من المشاريع الكبيرة، مثل 125 Greenwich و91 Leonard مبيعاتها، مما أدى إلى ارتفاع المخزون بنسبة 30%.

العقارات الفاخرة

• بلغ متوسط سعر الشقة الفاخرة في نيويورك 7.24 مليون دولار في الربع الرابع.
• تراجع متوسط سعر القدم المربع بنسبة 12% إلى 2,625 دولاراً.
• بلغت عتبة الشريحة الفاخرة 3.882 مليون دولار.

يتم تحديد الشريحة الفاخرة من خلال أعلى 10% من المبيعات المغلقة بناءً على السعر. انخفض سعر الدخول، أو "العتبة"، بنحو 500,000 دولار، ليصل إلى 3.882 مليون دولار. بالإضافة إلى ذلك، انخفض متوسط السعر بنسبة 10%، وانخفض السعر لكل قدم مربع بنسبة 12%. يمكن أن تُعزى هذه الانخفاضات إلى تحول في عمليات الإغلاق في الربع من عمليات الإغلاق الفاخرة للغاية والفاخرة الراقية، مثل 432 Park وGreenwich Lane و56 Leonard، في نهاية عام 2016، إلى مبانٍ فاخرة أكثر تواضعًا في مواقع نائية، مثل One West End و 252 East 57^th St. ومع ذلك، فقد شهدنا سوقًا أكثر تنافسية مع مخزون متزايد، مما ترك البائعين بخيار قليل سوى خفض الأسعار لتلبية طلب العملاء. يمثل هذا إمكانات حقيقية للمستثمرين في الشريحة الفاخرة، إذ باتت أسعار هذه الوحدات الفاخرة منخفضة وهي جاهزة للبيع.

في الختام، لا يزال سوق مانهاتن مستقرًا وكان عام 2017 أفضل من عام 2016. ومع ذلك، يستمر السوق في إظهار اتجاهات تميل إلى جانب العميل، أو بعبارة أخرى، يصبح "سوق مشترين". لقد أدت الزيادة في المخزون المتاح، ومشاريع التطوير الجديدة، وانخفاض العتبة الفاخرة إلى خلق سوق يميل فيه المالكون والمطورون إلى خصم الأسعار لمواكبة تضاؤل المبيعات. وبسبب حالة عدم اليقين المحيطة بالإصلاح الضريبي، سيكون عام 2018 عامًا جيدًا للمشتري، وليس جيدًا للبائع. بالنسبة لأولئك الذين يقفون على الهامش، قد يكون الوقت مناسبًا لدخول السوق، قبل أن تبدأ الآثار الإيجابية لإصلاح ترامب الضريبي.

عمليات بحث سريعة في مانهاتن

أفضل 50 بنتهاوس معروضة للبيع في نيويورك

أغلى الشقق في مانهاتن للبيع

شققنا المفضلة قيد الإنشاء للبيع في مانهاتن

كيف سيؤثر الرئيس ترامب على العقارات الأمريكية؟

لم يسبق لأمريكا أن كان لديها مطور عقاري ووسيط عقاري من مدينة نيويورك (نعم، لديه ترخيص وسيط في مدينة نيويورك) يجلس في البيت الأبيض. بينما قد لا يتفق الكثير منا مع سلوك ترامب ومواقفه السياسية، فإن الشيء المؤكد هو أن ترامب سيكون مؤيدًا للعقارات.

بينما افترض البعض أن رئاسة ترامب ستكون حدثاً غير متوقع، فبدلاً من الانخفاض، ارتفع كل من الدولار الأمريكي وسوق الأسهم اليوم!

إذا كنت تتساءل كيف تؤثر سياسات الرئيس ترامب على العقارات الأمريكية، فإليك رؤى حول كيفية عمل ترامب على الأرجح بمجرد توليه منصبه.

هل سيستخدم العقارات لدفع الاقتصاد؟

ترامب مطور عقاري ووسيط عقاري. لقد استخدم العقارات بنفسه كاستثمار طوال حياته وقال إنه مهتم بتعزيز ملكية المنازل. نظرًا لأن أعمال عائلته هي العقارات، سواء من خلال شركته الخاصة،Trump Organization، أو شركة صهره، Kushner العقارية، فإننا نتوقع أن يستمر ترامب في حبه للعقارات.

ماذا سيحدث لأسعار الفائدة على الرهن العقاري؟

الأسعار مهيأة للبقاء منخفضة لبعض الوقت. كتب كبير الاقتصاديين في Trulia، "أسعار الرهن العقاري تنخفض لأن المستثمرين يرون عوائد آمنة في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري الأمريكية، مما يعكس ثقتهم في السلامة النسبية لسوق الإسكان الأمريكي"،Ralph McLaughlinفي بيان في اليوم التالي للانتخابات. "علاوة على ذلك، من المرجح أن يؤجل الاحتياطي الفيدرالي رفع سعر الفائدة في ديسمبر بسبب الاضطرابات الاقتصادية العالمية. كلا التأثيرين يعنيان فوزًا قصير الأجل للمقترضين، ومن المرجح أن نشهد زيادة في إعادة تمويل الرهن العقاري إذا استمرت الأسعار في الانخفاض."

هل سيخفّض الضرائب على المستثمرين العقاريين؟

احتفظ الجمهوريون بالسيطرة على مجلسي النواب والشيوخ. ونتيجة لذلك، يتمتع الجمهوريون بسيطرة كاملة على مستقبل السياسة الضريبية، مما يعني أنه سيكون هناك بعض التغييرات الكبيرة التي ستؤثر في الضرائب المفروضة على المستثمرين العقاريين. وقد اقترح ترامب ما يلي:

• معدلات ضرائب أقل، مع ضريبة أرباح رأس المال (Capital Gains Tax) بمعدل أقصى 20%.
• إلغاء ضريبة التركات أو الوفاة
• تخفيض ضرائب الشركات من 35% إلى 15%

وبينما قد لا يحصل على كل ما يريده فيما يتعلق بالإصلاح الضريبي، فإن قانوننا الضريبي جاهز للتغيير (وقد دعا كل من الجمهوريين والديمقراطيين إلى ذلك)، ومن المرجح أن يأتي هذا التغيير قبل أغسطس 2017 قبل بدء موسم الانتخابات لعام 2018.

هل يمكن أن يصبح اقتراض المال أسهل؟

سيسمح تقليل التنظيم، وهو أحد السمات المميزة لحملته، للبنوك بزيادة الإقراض، وهو أمر كان خافتًا جدًا منذ عام 2008. وهناك طريقة أخرى يمكن أن تجعل رئاسة ترامب من السهل على المستهلكين امتلاك المنازل وهي خفض أقساط التأمين على قروض FHA أو خفض رسوم الضمان لـ Fannie Mae أو Freddie Mac.

كيف ستتأثر اللوائح؟

ركز جزء كبير من برنامج ترامب على إلغاء تنظيم السوق المالية من أجل إحيائها بشكل كامل، وهذا وحده يمكن أن يعطي دفعة للعقارات. وهذا شيء تحدث عنه ترامب والحزب الجمهوري ككل بصوت عالٍ.

اقترح ترامب تخفيض كل من اللوائح المصرفية ولوائح البناء. يمكن أن يؤدي تخفيف القيود على الإقراض إلى تعزيز ملكية المنازل من خلال تسهيل حصول المستهلكين على القروض. أما بالنسبة للوائح البناء، فقد قدر ترامب في اجتماع للجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين أن 25% من تكاليف بناء منزل تتعلق باللوائح. ويرغب في خفض ذلك إلى 2%. إذا تم إلغاء تنظيم البناء، فهذا يعني المزيد من المنازل الميسورة التكلفة للمستهلكين.

هل سيختفي خصم فائدة الرهن العقاري؟

لا! في العام الماضي، ذكرت خطة ضريبية شاركها ترامب بشكل خاص وصريح أنه سيحافظ على خصم فائدة الرهن العقاري.

هل سيواصل برنامج 1031 Exchange (تبادل عقاري مماثل)?

ترامب، الذي تعرض لانتقادات شديدة لاستخدامه الشديد للقانون الضريبي لعدم دفع الضرائب الفيدرالية، من المرجح أن يحافظ على عمليات التبادل 1031 المعفاة من الضرائب المثيرة للجدل، والتي تسمح للمُلّاك ببيع العقار من دون دفع ضريبة أرباح رأس المال (Capital Gains Tax) إذا أعادوا استثمار عائدات البيع في استثمارات عقارية أخرى. وهذه السياسة الخاصة ببرنامج 1031 Exchange (تبادل عقاري مماثل) هي إحدى الركائز الأساسية لصناعة العقارات، وسيحافظ ترامب على هذه السياسة.

وماذا عن الهجرة؟

لقد خضعت سياسة ترامب للهجرة للعديد من التغييرات منذ أن أعلن ترشحه لأول مرة، ولن يكون إصلاح الهجرة مشروع قانون سهل الدفع عبر الكونجرس أو مجلس الشيوخ، لذلك من الصعب تحديد ما إذا كان هذا سيؤثر على سوق العقارات في نيويورك إلى أي درجة كبيرة.

هل سيتمكن ترامب من تنفيذ جميع مواقفه الانتخابية؟

بالنسبة لأولئك الذين يشعرون بالانفعال بشأن رئاسة ترامب بعد بعض خطاباته وسلوكياته الفاضحة، تذكروا أن رئيس الولايات المتحدة لا يمتلك سلطة غير مقيدة. لم يرغب مؤسسونا في أن تكون السلطة تحت سيطرة رجل واحد فقط أو مجموعة واحدة مع إمكانية الانتهاء تحت حكم ديكتاتور أو طاغية آخر. وعليه، تنقسم حكومتنا إلى ثلاثة فروع: الفرع التنفيذي، والفرع التشريعي، والفرع القضائي. ولهذا السبب، فإن العديد من مواقف ترامب السياسية الأكثر فظاعة في حملته الانتخابية لن تصبح حقيقة، إما أنها ستُعارض في الفرع التشريعي أو ستُلغى من قبل الفرع القضائي.

لا شك أن هذه الانتخابات كانت مثيرة للانقسام الشديد. ولكن، الآن بعد انتهاء الانتخابات، سيتحد الشعب الأمريكي كما فعلنا دائمًا. وكما قال أوباما عن ترامب: "كلنا ندعم نجاحه".