マンハッタン市場における20年タックス・アベイトメントの復活と終焉

おそらく、固定資産税と固定資産税は同じものだと考えているのではないでしょうか。ほとんどの人がこの用語を同じ意味で使用しているため、混乱が生じています。自分の家とボート、車、またはその他の高額商品を所有している場合は、その違いを知っておく必要があります。どちらのタイプの不動産も商品の価値に基づいて課税されますが、実際に支払う金額は、不動産税と個人資産のどちらに分類されるかによって異なります。違いがまだよくわからない場合でも、以下で詳しく説明するので大丈夫です。

固定資産税とは何ですか?

人が不動産を所有すると、固定資産税を支払わなければなりません。各住宅所有者が支払う税金を決定するには、都市または地方自治体に設定された税率に住宅の公正市場価格を掛ける必要があります。住宅の公正市場価格は、近隣の同様の住宅が近年販売された価格や、住宅の内外装に施されたアップグレードに応じて、時間の経過とともに変化する可能性があります。アクセス者が自分の家を現在の価値よりも高く評価することを恐れて、アクセス者を自宅に入れたがらない人の話を聞いたことがあるなら、彼らは通常、固定資産税が上がるのを避けようとしているのです。

不動産とは、IRS によって、あらゆる種類の土地およびその土地に付随するものと定義されています。したがって、狩猟場やその他の種類の土地を所有している場合、その用途に関係なく、またその上に建物がない場合でも、その土地は固定資産税の対象となります。さらに、その土地に小屋を所有している場合は固定資産税の対象となり、不動産全体の価値が上がる可能性があります。さらに、商業用または工業用の建物も固定資産税の対象となります。最後に、不動産の下に建てられたものはすべて不動産として課税されます。これには、プール、ダッグアウトの居住スペース、放射性降下物貯蔵庫、ガレージ、その他地下に建設できるものはほとんどすべて含まれます。

固定資産税の計算方法の詳細

税率の決定方法は、お住まいの地域によって異なります。たとえば、ニューヨーク州の税率は、少なくとも 3 つの異なる地方自治体、郡、町、または学区の税率を取得し、それを取得する情報源の数で割ることによって決定されます。これは、正確な税率が同じ都市内でも異なる可能性があることを意味します。

税金の支払い方法

住宅を所有している場合、税金を IRS に直接支払うことも、貸し手に代わって IRS に税金を支払うこともできます。すでに住宅の代金を全額支払い、ローンがなくなった場合は、IRS に直接税金を支払う可能性が高くなります。このカテゴリーに属する住宅所有者は、住宅の先取特権やその他の罰金を回避するために、税金を期限内に全額支払うことに特に注意する必要があります。

住宅ローンを組んでいる場合、税金は通常、毎月のローンの支払いに加算されます。貸し手はこの金額を徴収して、税金を四半期ごとにIRSに支払うことができます。あなたが貸し手に不動産税の支払いを怠った場合、貸し手は住宅ローンの支払いを滞納した場合と同じ方法で差し押さえ手続きを開始します。

個人財産税とは何ですか?

車、ボート、トレーラーハウスなどの動産を所有している場合、これらの資産は固定資産税の対象となります。固定資産税と同様に、固定資産税も特定の税率で課されることがよくあります。動産に対して支払う固定資産税の総額も、多くの州では資産の価値によって異なります。したがって、たとえば、価値が 10,000 ドルで税率が 3% のボートを所有している場合、そのボートの個人資産税として毎年 300 ドルを支払わなければなりません。多くの種類の動産の価値は下がる傾向にあるため、個人財産の価値の最新の評価を取得すると、税金を節約できます。

不動産税と同様に、固定資産税を期限までに全額支払わないと、手数料、不動産に対する先取特権、および不動産の差し押さえに直面する可能性があります。

いくつかの例外

一般的な経験則として、物を損傷せずに移動できた場合、それは資産として課税されるカテゴリーに分類されます。しかし、土地上に設置しなければならない場合は、固定資産税が課せられます。トレーラーハウスは、トレーラーハウスパークなど、トレーラーハウスの所有者が所有していない土地に家がある場合、個人所有物として分類されます。対照的に、建売住宅は、たとえ技術的には不動産の一部として移転されたとしても、その土地に建設されると不動産とみなされます。ニューヨーク市のほとんどの不動産がこれらのカテゴリーに該当する可能性は低いですが、一部の地域では該当する可能性があります。

まとめ

住宅にかかる税金のほとんどは住宅の売却時に処理されますが、税制の特定の側面がどのように機能するかわからない場合は、税理士などの専門家に相談してください。また、固定資産税を滞納することは、金融業者に支払う場合でも、地元の税務署で自分で支払う場合でも、選択肢にないことを覚えておくことも重要です。最終的に延滞した場合は、不動産に対する先取特権の可能性や、さらには差し押さえの対象となる可能性もあります。

あなたが本拠地や投資用不動産を売却するときに、なぜ政府に支払われるべき額以上のお金を渡すのでしょうか?キャピタルゲイン税を延期したり、軽減したりする方法は複数あります (CGT）不動産を売却するとき。計画を立てて政府の厳格な規則に従う必要がありますが、状況が当てはまる場合には、それらは間違いなく機能します。

当社のアプローチは、不動産に関するアドバイスと会計の背景を組み合わせたもので、各クライアントの状況に応じて取引コストと税引き後の結果の両方を評価することができます。

顧客が不動産を売却する際の主な目標は、価格上昇によるメリットを最大化することです。すべての不動産売主が直面する主な費用の 1 つは、売却時に不動産の評価額に対して支払う税金である CGT です。賢明な不動産所有者は、CGT の責任を最小限に抑えるか延期するために、可能な限り事前に計画を立てます。

納税義務は、多くの点で、売主の特定の状況に依存します。たとえば、プロパティは次のようになります。

• 主な住居

• 別荘、別荘、またはピエ・タ・テール

• 投資用不動産

不動産は次の者によって所有されている可能性があります。

• 個人

• 夫婦

• 法人またはその他の事業体
  
  

キャピタルゲイン税の納税義務は、さまざまな点で、このような詳細に依存します。もう 1 つは時間です。誰かが不動産を所有する期間も、CGT の責任に影響します。この記事では、一般的な詳細とオプションについて説明します。自分自身の特殊な状況について具体的なアドバイスが必要な場合は、米国の税理士に相談してください。また、あなたが外国人の場合は、租税条約の影響を理解している母国の税理士に相談する必要があります。

キャピタルゲイン税とは何ですか?

キャピタルゲイン税は、所有する不動産を売却したときに得られた利益に対してIRSによって課される税金です。売却により損失または損益分岐点が生じた場合、税金はかかりません。ただし、不動産価格はインフレに伴って時間の経過とともに上昇する傾向があるため、ほとんどの場合、キャピタルゲインが発生します。

「ゲイン」はどのように計算され、どのように削減できるのでしょうか?

利益、つまり純キャピタルゲインは、売却による純収益から不動産の原価ベースを差し引くことによって計算されます。原価基準とは、支払われる原価です。 buy 不動産の価格に、購入を完了するために発生したクロージングコストに加え、所有中に不動産に加えられた恒久的な資本改善のコストから減価償却費を差し引いた金額（ここでは説明しません）。

アプライアンスの交換は永続的な改善ではないため、コストベースを増やして利益を減らすために使用することはできません。ただし、キッチンを新しいキャビネットとカウンタートップに再設置することは恒久的な改善とみなされ、不動産のコストベース   が増加します (キャピタルゲインとそれに伴う税金が相殺されます)。同じキッチンの再塗装にかかる費用は、資本の改善ではなくメンテナンスとみなされます。所有者は、IRS が確認を必要とする場合に備えて、資本改善に関連するすべての領収書を保管し、コストベースを証明する必要があります。

不動産売却にかかるクロージングコストにより、キャピタルゲインが減少します。仲介手数料、都市譲渡税、その他売却に関連する直接費用などの項目はすべて、利益額を減らし、支払うべきCGTを減らすために使用される可能性があります。

時間は不動産のキャピタルゲイン税にどのような影響を与えるのでしょうか?

1 年未満で不動産を売却すると短期キャピタルゲインが発生し、IRS はこれを経常利益とみなします。多くの場合、所得税のどの区分に該当するかに応じて、譲渡所得に対する通常の所得税の税率が長期キャピタルゲインの税率よりもはるかに高くなります。そのため、不動産を 1 年以上所有することが最善です。予期せぬIRS が承認した理由で不動産が売却された場合、納税義務が免除または減額される場合があります。理由としては、離婚や別居、大病、失業、自然災害などが挙げられます。

所有理由はキャピタルゲイン税に影響する

利益目的で売却された主な住宅には、限定的な CGT が適用されます。 1 人は、CGT が計算される前に課税利得負債を 250,000 ドル削減することができます。夫婦は課税所得を 50 万ドル減らすことができます。したがって、結婚することでキャピタルゲイン税を軽減することができます。

自宅の売却を計画していて、それがセカンドハウスまたは別荘である場合は、将来の計画によって成果が得られる可能性があります。 IRS は、過去 5 年間のうち少なくとも 2 年間、住宅として占有されていた場合、その住宅を主な住居とみなします。不動産を売却する 2 年前に、郵便、有権者登録、運転免許証などのための新しい主な住所を確立すると、CGT の責任が大幅に軽減される可能性があります。

売却前にすべての投資不動産またはセカンドハウスのステータスを主居住ステータスに変更すると、最大 500,000 ドルのCGT 賠償責任が継続的に延期されます。 IRS は、減税の恩恵を受けるために個人の住居を使用できる回数を制限していません。これほどの計画は不可能かもしれないので、投資家はCGT 延期への次のルートを検討する必要があります。

投資用不動産についてはどうですか?

投資不動産を売却して利益を上げると、CGT が集まります。幸いなことに、政府は投資家が無制限にCGTを延期できるプログラムを導入しました。特定の規則に従う必要がありますが、これは米国が国内外の投資家による不動産所有をどのように支援しているかを示すもう 1 つの例です。

1031交換ルール - 税金繰延交換

1031 Exchange (Starker Exchange とも呼ばれます) Like-Kind Exchange, or 1031 Tax Deferred Exchange) により、投資家は売却収益を別の承認された不動産に再投資することを条件に、すべての CGT を延期することができます。この規則は厳格であり、正確に従う必要がありますが、延期をより簡単にする広範なパラメーターもあります。以下にいくつかのヒントを示します の 家を売るときに税金を払わない方法。

1031 交換プロセス

投資不動産が売却され、その収益すべてが別の投資不動産の購入に使用される場合、CGT 負債は次の不動産に繰り越されます。その不動産が売却され、別の不動産が購入されると、CGT 負債は再びロールオーバーされます。これは永遠に続く可能性があります。ある時点で、投資不動産が売却され、その利益が清算された場合、その不動産の売却益だけで、支払わなければならない CGT が発生します。

IRS は、納税猶予を適用するには、次回の購入が「同種」である必要があることを要求しています。つまり、投資用不動産を売却したら、さらに投資用不動産を購入する必要があります。 1つ Manhattan 高級コンドミニアムは販売可能であり、複数の低価格コンドミニアムも販売可能 マイアミの不動産 購入することができます。

重要なのは、すべての1031 エクスチェンジ不動産は投資用であり、売却収益はすべて新しい「同種」不動産の購入に使用されるということです。これは、たとえば、開発のために購入されたものの開発されなかったネバダ州の非常に高価な未加工の土地を、土地と「交換」できることを意味します。 マンハッタンのブラウンストーン さらにマイアミビーチのコンドミニアム。 1 つの投資用不動産物件を、別の投資用不動産物件または同等以上の価値の投資用不動産物件と交換します。

なぜ取引所と呼ばれるのでしょうか?

販売と購入は、承認および資格のある仲介者または QI によって実行される必要があります。 QI は販売収益を保持し、元の売主がそれに触れることなく、その収益を交換物件の売主に渡します。したがって、法律上、売買は「交換」とみなされます。このアイデアはストーカー議員によって導入され、その規則はIRS コードのセクション1031 に記載されているため、この 2 つの名前が付けられました。

CGTを延期するには、売り手が従う必要があるルールは何ですか?

• すべての不動産は米国内にある必要があります。

• すべてのプロパティは「」である必要があります。like-kind」と規定されているため、不動産を株式や債券、現金などと「交換」することはできません。

• 購入 (新規取得) 1031 交換不動産は、売却 (放棄) される不動産と同等以上の価値がある必要があります。

• 放棄された資産は他の目的ではなく投資に使用されなければならず、取得された資産も投資目的である必要があります。 (つまり、1031 ニューヨークの住宅投資不動産を 1031 フロリダの商業不動産と交換します)。

• によって定められた制限時間 IRSを遵守する必要があります。販売と購入は同時に行う必要はありません。これが、QI がすべてを管理する理由です。 QI は販売を完了し、すべての収益を保持します。その後、売り手は 45 日以内に代替物件を見つけることができ、代替物件の購入は以前の販売から 180 日以内に完了する必要があります。 QI は、元の不動産所有者がアクセスすることなく、売却代金を保管し、購入を完了し、資金を転送します。

• 売主は、QI の記録用に取得可能な物件の承認済み候補リストを作成し、QI が取引を完了できるように、不動産業者が購入について交渉できるようにすることができます。

• 「逆交換」を行うことは許容されます。これは、投資家が放棄された不動産の売却を完了する前に、取得した不動産を見つけて完了することを意味します。 QI でその仕組みが説明されますが、重要なのは、放棄された不動産取引が終了したときに、投資家が引き続き CGT を延期できるということです。

• The 交換協定 QI の作成では、IRS で必要なすべての手順が正しく完了しており、全体的な 1031 納税猶予計画の一部であることを確認する必要があります。

• 売り手（放棄者）が購入（取得）に資金を提供する場合、その融資は「適切」でなければなりません。売り手に余剰現金を提供できるほど大きくてはなりません。そうでない場合は、交換が無効になり、CGT の支払い期限が来ます。

• QI (アコモデーターと呼ばれることもあります) は、仲介者としてフルタイムで業務を行っていなければなりません。 QI は売主と金銭的な関係を持ってはなりません。そのため、QI が売主の不動産業者、公認会計士、または通常の弁護士などになることはできません。

それだけです。 CGT は、ルールを知って従うことで最小限に抑え、延期することができます。

「ブート」に関する最後の注意事項

1031 取引所には独自の専門用語があります。投資家が耳にするもう 1 つの専門用語は、「ブート」という言葉です。これは通常、不動産の売却によって直接受け取った現金を指します。 QIを通過しなかった現金を意味します。販売で現金を物理的に受け取るとすぐに、その現金は課税の対象となります。したがって、私たちのような、1031 取引所の非常に厳格なルールをすべて知っているアドバイザーを周囲に置くことが最善です。 

キャピタルゲイン戦略に対する当社のアプローチ

会計のバックグラウンドを持つ当社は、主な住居の除外から1031交換、割賦販売に至るまで、利用可能なあらゆる戦略をクライアントが評価し、それぞれが特定の状況にどのように適用されるかを理解できるよう支援します。取引はそれぞれ異なり、適切なアプローチは不動産の種類、所有権構造、長期的な投資目標によって異なります。

私たちは、各クライアントの税務顧問や法律顧問と緊密に連携して、取引のあらゆる側面にわたって連携を確保します。

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