手取り額を試算する

売り手のクロージングコストを解説

ニューヨークの売り手のクロージングコスト

ニューヨークの売り手は、通常、双方で分け合う5〜6%の仲介手数料を負担します。これに加えて、ニューヨーク州の移転税は0.4%(300万ドル以上の居住用物件の売却では0.65%)、ニューヨーク市の移転税は$500,000を超える売却で1.425%($500,000以下では1.0%)が上乗せされます。コープの売り手には、コープの定款に応じて、売却価格の通常1〜3%、または建物の利益の15〜30%にあたるフリップ・タックスが別途かかることも少なくありません。売り手側の弁護士費用は一般に$3,500〜$5,000、管理会社の手数料は$500〜$1,000です。詳しい内訳は、こちらのニューヨークのクロージングコスト・ガイドをご覧ください。

マイアミの売り手のクロージングコスト

マイアミの売り手は、5〜6%の手数料に加えて、フロリダ州の証書印紙税を負担します。税率は、マイアミ・デード郡では売却価格の0.6%(フロリダ州のその他の地域では0.7%)です。郡の慣例により、マイアミ・デード郡とブロワード郡では所有者権原保険を買い手が負担します。パームビーチ郡では通常、売り手が負担し、フロリダ州の定める料率が適用されます(500万ドルの売却で約$15,075)。弁護士費用は通常$1,500〜$3,500、エストッペル、リーエン(先取特権)調査、登記の費用は合計でおよそ$1,500です。マイアミ・デード郡における売り手のクロージングコストの合計は、おおむね売却価格の6〜7%に収まり、ニューヨークを大きく下回ります。詳細は、こちらのマイアミのクロージングコスト・ガイドをご覧ください。

手取り額を押し下げる要因は何ですか。

売却価格と、実際に口座へ入る金額との差は、四つの項目で決まります。(1)最大の単一項目である仲介手数料、(2)州や価格帯によって異なる移転税と証書印紙税、(3)住宅ローンの完済額(場合により繰上げ返済の調整を含みます)、(4)建物ごとの費用、すなわち退去費用、運転資本の拠出金、コープのフリップ・タックスです。この四つをすべて織り込むことで、楽観的な売却シナリオが信頼できる手取り額に変わり、その取引が再投資の基準を実際に満たすかどうかも見えてきます。

ニューヨークとマイアミ:手取りが多いのはどちらか。

売却価格が同じ場合、マイアミ・デード郡の売り手の手取りは、ニューヨークのコンドミニアムの売り手より通常、約1.5ポイント多くなります。主な理由は、NYCとニューヨーク州の移転税(合計で最大2.075%)が、フロリダ州の証書印紙税0.6%を上回るためです。1〜3%のフリップ・タックスも負担するニューヨークのコープの売り手と比べると、差は2.5〜4.5ポイントに広がります。500万ドルの売却では、コンドミニアムでおよそ$75,000、コープで$125,000〜$225,000に相当します。フロリダ州に州所得税がないことも合わせると、明確な資本の流れが浮かび上がります。富裕層のプリンシパルは、ニューヨークの売却代金をマイアミへ意図的に振り向け、出口での摩擦コストを抑えながら、より税効率のよい再投資の基盤を築いています。ニューヨークとマイアミのクロージングコストを比較して、全体を並べてご確認ください。