MiamiおよびSouth Floridaでコンドミニアムを購入する際のクロージングコストについて、ドキュメンタリースタンプ税（Documentary Stamp Tax）からタイトル保険（Title Insurance）まで、知っておくべきすべてを解説いたします。Florida州ではMansion Taxがなく、Mortgage Recording Taxもないため、Miamiは全米で最も購入者に有利なラグジュアリー市場のひとつとなっています。その理由を、ウルトラプライムのBillionaires Beach Miamiの物件も含めてご説明いたします。
最終更新：2026年3月Miamiの購入者側クロージングコストは、取引の種類、ファイナンスの有無、そして再販物件の購入か、Miamiのプレコンストラクション（竣工前販売）コンドミニアムのデベロッパーからの購入かによって異なります。以下の計算ツールによる例示的なレンジは100万ドル〜500万ドルのコンドミニアムを対象とし、ローン利用の場合はLTV（借入比率）80%、ローン組成手数料0.5%を前提としています。新築物件では、別途1.5%のデベロッパー手数料に加え、購入者負担の譲渡証書（Deed）に対するドキュメンタリースタンプ税を前提としています。日割り精算（Prorations）、前払費用、エスクロー積立、取引固有の費用により、コストが追加される場合があります：
コストは建物、所有形態（エンティティ構造）、そして購入者が国内の方か海外の方かによって異なります。お客様固有の取引について、項目別のプロフォーマをご依頼ください。
Miami-Dade Countyでは、コンドミニアム、co-op、一戸建て住宅の売買において、譲渡証書（Deed）に対するドキュメンタリースタンプ税（Documentary Stamp Tax）が購入価格の0.60%課されます。
税率の仕組み：
再販取引では売主がこの税を負担します。新築物件の購入では通常購入者が負担し、購入価格100万ドルあたり約$6,000が購入者のクロージングコストに加算されます。
100万ドル〜500万ドルのMiami-Dadeのコンドミニアムについて、本計算ツールの試算はおおむね次のとおりです。現金での再販物件は約0.44〜1.21%、LTV 80%のローンによる再販物件は約1.28〜2.05%、現金での新築物件は約2.61〜3.66%、LTV 80%のローンによる新築物件は約3.45〜4.50%です。ローン利用時はローン組成手数料0.5%を、新築物件では別途1.5%のデベロッパー手数料と購入者負担の譲渡証書（Deed）に対するドキュメンタリースタンプ税を前提としています。これらはモデルによる例示的な算出結果であり、日割り精算（Prorations）、前払費用、エスクロー積立、取引固有の費用によりコストが追加される場合があります。
購入価格、取引の種類、ファイナンスに基づき、クロージングコストの総額をご試算いただけます。
NYC & Miami、2026年の税率に準拠
Miamiのあらゆる不動産取引において最大の移転コストであり、再販物件か新築物件かによって負担が変わる費用です。
Florida州は、Miami-Dadeを除くすべての郡で、譲渡証書（Deed）に対するドキュメンタリースタンプ税（Documentary Stamp Tax）を対価（Consideration）$100あたり$0.70で課しており、Miami-Dadeでは$100あたり$0.60です。Miami-Dadeはさらに$100あたり$0.45の裁量付加税（Discretionary Surtax）を課していますが、譲渡される不動産が単一世帯住宅（Single-Family Residence）である場合、この付加税は課されません。Florida州法では、コンドミニアムのユニット、co-opのユニット、戸建て住宅のいずれもこれに該当します。したがって、Miami-Dadeにおける一般的なコンドミニアム、co-op、戸建て住宅の購入では、譲渡証書に対するドキュメンタリースタンプ税は購入価格に対して$100あたり$0.60、すなわち0.60%となります。更地、商業用建物、集合住宅（マルチファミリー）の建物など、その他の不動産には合算の1.05%が課されます。
Miami-Dadeで300万ドルのコンドミニアムを購入する場合、譲渡証書に対するドキュメンタリースタンプ税の合計は$18,000です。
誰が負担するのか？再販取引では、慣習として売主が譲渡証書に対するドキュメンタリースタンプ税を負担します。新築（プレコンストラクション）の購入では通常購入者が負担します。これは大きな違いであり、新築物件では購入者のクロージングコストがおよそ0.60%増加します。
| 項目 | 税率 | 300万ドルの購入の場合 | 備考 |
|---|---|---|---|
| Florida州のドキュメンタリースタンプ税（譲渡証書） | $0.60 / $100 | $18,000 | マイアミ・デイド郡の税率（Florida州のその他の郡では$100あたり70セント） |
| Miami-Dadeの付加税 | $0.45 / $100 | $0 | コンドミニアムやco-opのユニットを含む単一世帯住宅には課されず、更地や商業用建物などその他の不動産に適用 |
| ドキュメンタリースタンプ税の合計（譲渡証書） | $0.60 / $100 (0.60%) | $18,000 | 再販では売主、新築では購入者が負担 |
Miami-Dade Countyは、ドキュメンタリースタンプ税の基本税率に加えて付加税を課しています。合算税率は不動産の種類によって異なります：
再販取引では通常、売主が譲渡証書に対するドキュメンタリースタンプ税を負担します。新築物件の購入では、購入者が負担することが多くあります。
Miami-Dade Countyでは、慣習として購入者が所有者用タイトル保険ポリシー（Owner’s Policy）を負担します。これはFlorida州の大半の郡とは逆の慣行です。
タイトル保険（Title Insurance）は、クロージング時に1回だけ支払う保険料で、権原（タイトル）の瑕疵、未開示の担保権等（リーエン）、その他の所有権に関する主張からお客様を保護します。Florida州はタイトル保険料率を定めていますが、適用される割引、エージェントの受取分について認められる払い戻し、別途の決済サービス料金により総額が変わる場合があります。項目別の見積もりをご比較ください。
所有者用タイトル保険の料率はFlorida州の州所定料率（Promulgated Rate）により定められ、100万ドル〜500万ドルの購入では購入価格のおよそ0.3%〜0.5%となります。300万ドルのコンドミニアムでは、所有者用ポリシーの保険料は$10,075です。
ローンをご利用になる場合、貸付機関は別途貸付機関用タイトル保険ポリシー（Lender’s Policy）を求めます。同一の保険会社が所有者用ポリシーと同時に発行する場合、所有者用の補償額を超えない適格な貸付機関用補償には$25の最低保険料が適用されます。実際の保険料、特約（Endorsements）、超過補償については見積もりをお取りください。
Miami-Dadeの慣習： Florida州の大半の郡では、売主が所有者用タイトル保険を選定し負担します。Miami-Dadeでは、慣習として購入者がこのポリシーを選定し負担します。これが、Miami-Dadeの購入者側クロージングコストがFlorida州の他の郡よりやや高くなる理由のひとつです。
Miamiのコンドミニアム購入にローンを利用すると、いくつかの費用が加わります。ただし、主要な費用であるMortgage Recording Tax（モーゲージ登記税）を支払う必要はありません。
New Yorkでは購入者がローン金額の1.8%〜1.925%のMortgage Recording Tax（モーゲージ登記税）を負担しますが、Florida州ではMortgage Recording Taxは課されません。240万ドルのコンドミニアム・モーゲージの場合、NYCで示される借り手負担1.925%のMortgage Recording Taxは$46,200です。Florida州のドキュメンタリースタンプ税$8,400とIntangible Tax（無形資産税）$4,800の合計は$13,200で、取引固有の調整前でおよそ$33,000のモーゲージ関連税の節約となります。
ただし、Florida州はモーゲージそのものに対して2つの費用を課しています：
Mortgage Recording Taxなし：これはFlorida州で購入する最も大きな優位性のひとつです。240万ドルのコンドミニアム・モーゲージの場合、Florida州のドキュメンタリースタンプ税とIntangible Taxを考慮した後のモーゲージ関連税の差はおよそ$33,000です。これだけで、Miamiのクロージングコスト総額の相当部分を相殺できる場合があります。
Florida州でローンを利用して購入する場合、ローン金額に基づいて算出される2つの税が追加で課されます：
これらはクロージング時に徴収され、譲渡証書に対するドキュメンタリースタンプ税とは別のものです。
Florida州では必須ではありませんが、特に新築物件の購入や海外購入者の方には強くお勧めいたします。
Florida州は「タイトル・ステート」であり、タイトルカンパニーまたはクロージング・エージェントが弁護士を介さずに取引全体を取り扱うことができます。とはいえ、マイアミにおけるラグジュアリー・コンドミニアムの購入の大半について、不動産専門弁護士の起用をお勧めいたします。
資格を有する不動産専門弁護士は、売買契約書、コンドミニアム関連書類（宣言書（Declaration）、細則、財務諸表）、タイトル・コミットメント（Title Commitment）、決済明細書を確認します。新築物件の購入においては、デベロッパーの契約書を弁護士が確認することが不可欠です。これらはデベロッパーが作成した書類で交渉の余地が限られており、各条項の意味を理解することがお客様の利益を守ります。
マイアミで新築コンドミニアムを購入する場合、再販物件の購入者には生じない追加費用がかかります。契約締結前にこれらを理解しておくことが不可欠です。
マイアミの新築物件のクロージングコストが再販物件より高いのは、再販取引であれば従来売主の負担となる費用のいくつかを、デベロッパーが購入者に転嫁するためです。100万ドル〜500万ドルのコンドミニアムについて、本計算ツールは別途1.5%のデベロッパー手数料とローン組成手数料0.5%を用いて、およそ現金で2.61〜3.66%、LTV 80%で3.45〜4.50%と試算しています。一方、下記の500万ドル・現金購入の表では、計算ツールのその他の想定額は維持したまま、デベロッパー手数料を1.25%から1.75%の範囲で変動させています。
| 費用項目 | 一般的な料率 | 500万ドルのコンドミニアムの場合 | 備考 |
|---|---|---|---|
| ドキュメンタリースタンプ税（譲渡証書） | 0.60% | $30,000 | 新築では購入者が負担（売主ではない） |
| 所有者用タイトル保険 | ~0.3% | $15,075 | Florida州の州所定料率 |
| デベロッパー手数料（Development Fee） | 1.25-1.75% | $62,500-$87,500 | デベロッパーによるクロージングコストの上乗せ料金 |
| 運転資金（Working Capital） | 計算ツール上の想定額 | $5,000 | HOAおよび運転資金の想定額。管理組合の書類でご確認ください |
| 登記 & その他手数料 | 定額 | $500 | 郡の登記、クーリエ、事務手数料 |
| 弁護士費用 | 計算ツール上の想定額 | $5,000 | 購入者側の弁護士。デベロッパー側の弁護士費用とは別 |
| 例示的な現金購入の小計 | 2.36-2.86% | $118,075-$143,075 | 計算ツールのデベロッパー手数料1.5%の場合で$130,575。ファイナンス費用、日割り精算、前払費用は別途 |
Florida州のコンドミニアム安全法： Florida州のコンドミニアム安全法（その後の改正を含む）は一般に、居住可能な階が3階以上ある住宅用コンドミニアムおよびco-opの建物に対し、築30年時点およびその後10年ごとのマイルストーン検査（Milestone Inspections）を義務付けています。地域の状況に応じて、地方当局が初回検査を築25年時点で求める場合もあります。構造健全性積立金調査（Structural Integrity Reserve Study）は一般に、居住可能な階が3階以上ある住宅用コンドミニアムの建物に別途の法定スケジュールで適用され、該当する例外規定および経過規定の対象となります。新築物件の購入者は最新の建築基準を満たす新しい建物の恩恵を受けますが、これらの積立要件がクロージング後の継続的なHOA費用に影響することにご留意ください。
マイアミの大半の取引では：
すべての費用は交渉可能であり、売買契約書で定められます。新築取引では、費用の配分が大きく異なる場合があります。
価格帯と取引の種類が異なる、マイアミの一般的なコンドミニアム購入におけるクロージングコストの実際の試算です。
プレコンストラクションでの購入は、金額と配分の両面で再販取引とは異なる独自のコスト構造を持ちます。
マイアミでデベロッパーから直接購入する場合、クロージングコストの構成は大きく変わります。デベロッパーの契約書は再販契約とは異なる形で費用を配分しており、購入者は売買契約に署名する前に、その全容を理解しておくべきです。
プレコンストラクションに関するアドバイザリー：当社のポートフォリオにあるすべての新築物件について、建物ごとのクロージングコストの内訳をご提供いたします。費用はデベロッパー、建物、ユニットタイプによって異なります。プレコンストラクション契約に署名される前に、項目別プロフォーマの個別作成をご依頼ください。
Florida州ではタイトルカンパニーによるクロージングが標準です。しかし、標準であることが常に十分であるとは限りません。
ニューヨークの不動産取引では、弁護士による代理が慣習です。Florida州では、購入者が別途弁護士を起用せずに、タイトルカンパニーがクロージングを取り扱うことが認められています。シンプルな再販物件の購入の多くは、弁護士を介さずにクロージングを迎えます。しかし、以下のようないくつかの場面では、資格を有する不動産専門弁護士の起用が強く望まれます：
一般的な費用： $5,000。税務プランニングとエンティティの構築を必要とする海外購入者の場合は、$5,000〜$7,500を見込んでください。
当社の視点：ニューヨークとFloridaの両州で免許を有する企業として、当社は両法域の弁護士と日常的に連携しています。マイアミのラグジュアリー・コンドミニアムのクロージング、プレコンストラクション契約、海外購入者の取引を専門とする弁護士をご紹介することができます。
マイアミは、米国で最も海外購入者を歓迎するラグジュアリー市場のひとつです。円滑なクロージングのためには、特有の費用とコンプライアンス上の検討事項を理解しておくことが不可欠です。
米国籍を持たない方や非居住者の方も、適用される制限の範囲内でFlorida州の不動産を購入することができます。Florida Statutes sections 692.201-692.205は、特定の外国主体（Foreign Principals）、農地、軍事施設または重要インフラ近隣の不動産、ならびに中国と関係のある一定の購入者に関わる一部の取得を制限しています。適格性、法定の例外、適用される裁判所命令は、個々の購入者と物件ごとに確認する必要があります。ただし、国際取引には追加のプランニングと費用が伴います：
海外購入者アドバイザリー：当社のチームは、中南米、欧州、中東の海外購入者と日常的に取引しています。クロスボーダー税務アドバイザー、移民法弁護士、国際的な貸付機関と連携し、各取引を適切にストラクチャリングいたします。プライベートなご相談は当社までお問い合わせください。
会計のバックグラウンドを持つ当社は、クロージングコストを単なる取引費用としてではなく、より広い投資・税務戦略の一部として評価します。あらゆる購入は、キャピタルゲインに関する税務上の位置付け、エンティティの構築、減価償却、相続・資産承継計画に影響を及ぼします。当社のクロージングコスト分析は、財務の全体像を考慮する包括的なアドバイザリーの一構成要素です。
お客様への具体的な影響：当社が作成するクロージングコストのプロフォーマには、購入時に発生する費用だけでなく、各項目がお客様の長期的な財務状況に及ぼす影響も反映しています。これがブローカーとアドバイザーの違いです。
Miamiでのコンドミニアム購入について、クライアントの皆様から最もよく寄せられるご質問への回答です。
Florida州では不動産のクロージングに弁護士は義務付けられておらず、タイトルカンパニーが取引全体を取り扱うことができます。ただし、特に契約書をデベロッパーが作成する新築物件の購入や、米国の税務およびFIRPTAの影響に対応する海外購入者の場合には、不動産専門弁護士の起用を強くお勧めいたします。
弁護士費用は、標準的なコンドミニアムのクロージングで通常$5,000、税務プランニングを必要とする海外購入者の場合は$5,000〜$7,500です。
100万ドル〜500万ドルのMiami-Dadeのコンドミニアムについて、本計算ツールの試算はおおむね次のとおりです。現金での再販物件は約0.44〜1.21%、LTV 80%のローンによる再販物件は約1.28〜2.05%、現金での新築物件は約2.61〜3.66%、LTV 80%のローンによる新築物件は約3.45〜4.50%です。ローン利用時はローン組成手数料0.5%を、新築物件では別途1.5%のデベロッパー手数料と購入者負担の譲渡証書（Deed）に対するドキュメンタリースタンプ税を前提としています。これらはモデルによる例示的な算出結果であり、日割り精算（Prorations）、前払費用、エスクロー積立、取引固有の費用によりコストが追加される場合があります。
個別の試算には、上記のクロージングコスト計算ツールをご利用いただくか、項目別プロフォーマの個別作成をご依頼ください。
Miami-Dade Countyの再販取引では、慣習として売主が譲渡証書に対するドキュメンタリースタンプ税（0.60%）を負担し、所有者用タイトル保険ポリシーは通常購入者が負担しますが、その負担は契約の定めに従います。購入者はまた、権原調査、貸付機関用タイトル保険（ローン利用の場合）、登記手数料、貸付機関関連のすべての費用を負担します。
新築物件の購入では、契約により、譲渡証書に対するドキュメンタリースタンプ税、デベロッパー手数料、運転資金の拠出が購入者に割り当てられる場合があります。本ページでは1.25〜1.75%という例示的なデベロッパー手数料のレンジを用い、計算ツールでは1.5%としています。100万ドル〜500万ドルのコンドミニアムについて、本計算ツールは、現金購入でおよそ2.61〜3.66%、LTV 80%・ローン組成手数料0.5%の場合でおよそ3.45〜4.50%と試算しています。手数料の対象範囲をご確認のうえ、手数料に含まれる費用を二重に計上しないようご注意ください。
Miami-Dadeは、独自の譲渡証書の税率を持つFlorida州で唯一の郡です。州内の他のすべての地域では対価$100あたり$0.70であるのに対し、Miami-Dadeは$100あたり$0.60です。また$100あたり$0.45の裁量付加税（Discretionary Surtax）も課していますが、譲渡される不動産が単一世帯住宅である場合、付加税は課されません。Florida州法は、単一世帯住宅にコンドミニアムのユニット、co-opのユニット、戸建て住宅が含まれると定めています。したがって、Miami-Dadeにおける一般的なコンドミニアムまたは住宅の購入では0.60%が課され、更地や商業用建物などその他の不動産には合算の1.05%が課されます。
クロージングコストの大半は、直接には税控除の対象となりません。ただし、一部の費用は取得価額（Cost Basis）に加算することができ、将来売却する際のキャピタルゲイン税を軽減します。これには、所有者用タイトル保険の保険料、譲渡証書の登記手数料、取得費用として支払った移転税が含まれます。モーゲージ関連の費用は別に扱われ、住宅の取得価額を自動的に増加させるものではありません。
個人の住居については、項目別控除を選択される場合、適格なモーゲージ利息が控除の対象となる場合があります。ただし、モーゲージ債務と資金使途に関する別途の上限が適用されます。固定資産税は、現金購入かローン利用かにかかわらず控除の対象となる場合があります。2026年の州税・地方税の合算控除の上限は$40,400（夫婦個別申告の場合は$20,200）で、修正後調整総所得（Modified Adjusted Gross Income）が$505,000（夫婦個別申告の場合は$252,500）を超えると減額されますが、$10,000（夫婦個別申告の場合は$5,000）を下回ることはありません。お客様固有の状況については、税務アドバイザーへのご相談をお勧めいたします。
マイアミのコンドミニアムでは、特にSurfsideの事故後に制定されたFlorida州のコンドミニアム安全法（SB 4-DおよびSB 154）以降、臨時負担金（Special Assessments）がますます一般的になっています。クロージング前に、弁護士またはタイトルカンパニーが、審議中または承認済みの臨時負担金の有無について、管理組合のエストッペル・レター（Estoppel Letter）を確認すべきです。
購入者はまた、今後の資本的支出の必要性を把握するため、管理組合の構造健全性積立金調査（Structural Integrity Reserve Study、SIRS）を確認すべきです。マイアミのコンドミニアムの購入を決める前に、管理組合の財務状況を十分に確認することが不可欠です。
海外購入者が負担するクロージングコストは国内購入者と同じですが、いくつか考慮すべき追加事項があります。将来の売却時に売主がその時点で米国税法上の外国人である場合のFIRPTAに基づく源泉徴収の可能性（原則として譲渡対価の15%。適格な居住用の例外規定、その他の法定またはIRSが認める軽減措置の対象）、ITIN（Individual Taxpayer Identification Number、個人納税者番号）が必要となる可能性、そして国際的なストラクチャリングに伴う弁護士費用の増加（$5,000〜$7,500）です。
LLCを通じて購入する場合、エンティティの設立費用がかかることがあります。外国籍の方向けのモーゲージ・プログラムも利用できますが、通常は30%〜50%の頭金が必要で、金利もやや高めになります。適格な外国籍の方はFlorida州のHomestead Exemptionを申請できる場合があり、その適格性は国籍のみではなく、所有と恒久的な居住の要件によって決まります。包括的な概要については、当社の海外購入者ガイドをご覧ください。
プレコンストラクションの購入者は通常、譲渡証書に対するドキュメンタリースタンプ税（Miami-Dadeでは0.60%、購入者に転嫁）、1.25〜1.75%のデベロッパー手数料、運転資金の拠出（金額と算定基準は管理組合／販売書類で定められ、本計算ツールでは$5,000の例示的な想定額を使用）、コンドミニアム関連書類の確認費用を負担します。手付金は一般に、建設期間を通じて20〜50%を分割で支払う仕組みです。
市況によってはデベロッパーのインセンティブやクロージングコストのクレジットを利用できる場合がありますが、どこでも提供されるものではありません。当社のポートフォリオにあるすべてのプレコンストラクション案件について、建物ごとの費用内訳をご提供いたします。
Florida州ではタイトルカンパニーによるクロージングが標準ですが、エンティティを通じた購入（LLC、信託、海外所有）、FIRPTAプランニングを伴う国際取引、プレコンストラクション契約の確認、複雑な条件を伴う高額取引については、弁護士による代理をお勧めいたします。
一般的な費用は$5,000です。売主の方は、当社の手取り額計算ツールで最終的な手取り額をご試算いただけます。
購入価格、ファイナンス構造、物件タイプに基づき、推定クロージングコスト、保有コスト、売却・処分時の留意点を含む項目別の分析をご提供いたします。プレコンストラクションにおける費用配分や海外購入者のプランニングを含め、お客様の実際の取引に合わせてお作りいたします。
NY & FLにて免許取得。当社ポートフォリオのすべての物件について、建物ごとの内訳をご用意しております。
販売中の物件については、Manhattanの販売中レジデンス、マイアミの販売中レジデンスをご覧いただくか、2026年マイアミのプレコンストラクション供給予定および2026年ニューヨークの新築物件供給予定をご確認ください。
クロージングコスト戦略
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出典：Manhattan Miami Real Estate | manhattanmiami.com
市場の状況：100万ドル〜500万ドルのMiami-Dadeのコンドミニアムについて、本計算ツールの試算はおおむね次のとおりです。現金での再販物件は約0.44〜1.21%、LTV 80%のローンによる再販物件は約1.28〜2.05%、現金での新築物件は約2.61〜3.66%、LTV 80%のローンによる新築物件は約3.45〜4.50%です。ローン利用時はローン組成手数料0.5%を、新築物件では別途1.5%のデベロッパー手数料と購入者負担の譲渡証書（Deed）に対するドキュメンタリースタンプ税を前提としています。これらはモデルによる例示的な算出結果であり、日割り精算（Prorations）、前払費用、エスクロー積立、取引固有の費用によりコストが追加される場合があります。Florida州にはMansion Taxも、NYC型の独立したMortgage Recording Taxもありませんが、ローン利用の購入ではドキュメンタリースタンプ税とIntangible Taxが発生し、クロージングコスト総額の差は取引によって異なります。300万ドルの再販コンドミニアムをLTV 80%で購入する場合、本計算ツールはMiamiで$42,300（1.41%）、NYCの例示的な小計で$116,200（3.87%）と試算しており、差は$73,900です。NYCについては所有者用タイトル保険0.45%の想定額を用い、貸付機関用ポリシーの保険料、特約（Endorsements）、その他のタイトル関連費用を除外しています。Miamiについては、適格な同時発行の貸付機関用最低保険料$25を用いています。実際の見積もり、日割り精算、前払費用、その他の取引固有の費用により、両方の金額が変わる場合があります。
Miami-Dadeの譲渡証書に対するドキュメンタリースタンプ税は、コンドミニアム、co-op、一戸建て住宅について購入価格$100あたり$0.60（0.60%）です。Miami-Dade Countyの付加税（$0.45/$100）は、更地や商業用建物などその他の不動産にのみ適用され、合算で1.05%となります。Florida州のその他の地域の税率は$0.70/$100です。ローン利用の購入では、購入者は借入証書に対するドキュメンタリースタンプ税（$0.35/$100、0.35%）とFlorida州のIntangible Tax（ローン金額の0.2%）を負担します。タイトル保険は100万ドル〜500万ドルの購入で約0.3〜0.5%で、Miami-Dadeでは購入者が負担します（Florida州の大半の郡と比べて異例です）。FIRPTAは原則として、米国税法上の外国売主の譲渡対価の15%を購入者が源泉徴収することを求めており、適格な居住用の例外規定、その他の法定またはIRSが認める軽減措置の対象となります。Homesteadの適格性は、国籍のみではなく、適格な所有と恒久的な居住によって決まります。
なぜ重要なのか：本計算ツールは、500万ドルのMiami再販物件をLTV 80%で購入する場合、ローン組成手数料0.5%と適格な同時発行の貸付機関用最低保険料$25を前提に、見積もりに記載される追加費用、日割り精算、前払費用を除いて$64,100（1.28%）と試算しています。現金購入では、借入証書に対するドキュメンタリースタンプ税とIntangible Taxが一切かかりません。
Miami-Dadeは、コンドミニアム、co-op、一戸建て住宅の売買に、譲渡証書に対する0.60%のドキュメンタリースタンプ税（購入価格$100あたり$0.60）を適用しており、0.45%のMiami-Dadeの付加税はその他の不動産にのみ適用されます。500万ドル、LTV 80%の場合、再販物件の計算ツールは、ローン組成手数料0.5%と適格な貸付機関用タイトル保険の最低保険料$25を前提に、見積もりに記載される追加費用、日割り精算、前払費用を除いて$64,100（1.28%）と試算しています。300万ドルの再販コンドミニアムをLTV 80%で購入する場合、本計算ツールはMiamiで$42,300（1.41%）、NYCの例示的な小計で$116,200（3.87%）と試算しており、差は$73,900です。NYCについては所有者用タイトル保険0.45%の想定額を用い、貸付機関用ポリシーの保険料、特約（Endorsements）、その他のタイトル関連費用を除外しています。Miamiについては、適格な同時発行の貸付機関用最低保険料$25を用いています。実際の見積もり、日割り精算、前払費用、その他の取引固有の費用により、両方の金額が変わる場合があります。
100万ドル〜500万ドルのMiami-Dadeのコンドミニアムについて、本計算ツールの試算はおおむね次のとおりです。現金での再販物件は約0.44〜1.21%、LTV 80%のローンによる再販物件は約1.28〜2.05%、現金での新築物件は約2.61〜3.66%、LTV 80%のローンによる新築物件は約3.45〜4.50%です。ローン利用時はローン組成手数料0.5%を、新築物件では別途1.5%のデベロッパー手数料と購入者負担の譲渡証書（Deed）に対するドキュメンタリースタンプ税を前提としています。これらはモデルによる例示的な算出結果であり、日割り精算（Prorations）、前払費用、エスクロー積立、取引固有の費用によりコストが追加される場合があります。500万ドル、LTV 80%の場合、再販物件の計算ツールは、ローン組成手数料0.5%と適格な貸付機関用タイトル保険の最低保険料$25を前提に、見積もりに記載される追加費用、日割り精算、前払費用を除いて$64,100（1.28%）と試算しています。
コンドミニアム、co-op、一戸建て住宅について、譲渡証書に対して購入価格$100あたり$0.60（0.60%）です。Miami-Dade Countyの付加税（$0.45/$100）は更地や商業用建物などその他の不動産にのみ適用され、その場合は合算で1.05%となります。Florida州のその他すべての郡は$0.70/$100を課しているため、Miami-Dadeでの住宅購入は、Florida州の他の地域よりも譲渡証書の税率が低くなります。
ありません。Florida州はいずれも課していません。ローン利用の購入で負担するのは、借入証書に対するドキュメンタリースタンプ税（ローン金額の0.35%）とIntangible Tax（ローン金額の0.2%）のみで、全額現金での購入ではいずれもかかりません。これが、同じ価格帯でMiamiのクロージングコストがNYCのクロージングコストを大きく下回る構造的な理由です。
Florida州の大半の郡では、慣習としてタイトル保険は売主の負担とされています。Miami-DadeとBrowardは、慣習として購入者が所有者用ポリシーを負担し、タイトル／クロージング・エージェントを選定する郡に含まれます。ただし契約が優先します。タイトル保険（100万ドル〜500万ドルの購入で約0.3〜0.5%）は、慣習として購入者が負担します。これは契約段階で交渉可能ですが、標準的な前提となっています。
FIRPTAは原則として、米国税法上の外国売主の譲渡対価の15%について、購入者が行う源泉徴収を求めています。適格な居住用の取引では10%の源泉徴収率または免除が適用される場合があり、その他の法定またはIRSが認める軽減措置が適用される場合もあります。海外購入者も、所有と恒久的な居住の要件を満たせばFlorida州のHomestead Exemptionの対象となり得ます。$3,000〜$8,000の例示的なエンティティ予算はLLC設立のみを対象とし、フォーリン・ブロッカー構造の構築および継続的な管理費用は含みません。項目別の見積もりをお取りください。