フロリダのコンドミニアム安全法：マイアミ購入者のための調査ガイド

Anthony Guerriero 2026年11月7日読了時間 7分

マイアミの海沿いのコンドミニアムタワーで劣化したコンクリートのバルコニースラブとガラスの手すり。背景にビスケーン湾と街のスカイライン

マイアミでコンドミニアムを購入する前に、次の3点を確認してください。建物が築年数に基づく構造検査（milestone inspection）または郡の再認証でどの段階にあるか、構造健全性積立金調査（structural integrity reserve study、SIRS）が積立金について何を推奨しているか、そして中古物件の売買契約に定められた解除条項がどう機能するかです。管理組合は、検査報告書を受領してから45日以内に、検査担当者が作成した検査概要を区分所有者に送付しなければなりません。また、DBPRによれば、区分所有者は完成したSIRSを閲覧し、写しを取ることができます。買主はまだ所有者ではないため、購入の申し込みをする前に両方を請求してください。

本ガイドは、フロリダ州上院の法令ページ、フロリダ州事業・専門職規制局（DBPR）の案内、およびマイアミ・デイド郡の再認証ページを参照しており、いずれも2026年11月7日に確認しました。各リンクの法令の版は出典一覧に記載しています。これは買主向けのチェックリストであり、法的助言ではありません。

要点

築年数に基づく構造検査（milestone inspection）は、経年建物の構造検査です。SIRSは、対象となる建物構成要素についての積立金調査で、年間の積立計画の推奨額が示されます。
検査の基準は、コンドミニアムおよび住宅協同組合方式の共同住宅では居住可能階が3階以上、SIRSでは高さが3階以上のコンドミニアムの建物です。
マイアミ・デイドは独自の再認証制度を運用しています。郡のページでは、1998年以降に建てられ、海岸線から3マイル以内にある3階建て以上のコンドミニアムおよび住宅協同組合方式の共同住宅について、最初の検査を築25年としています。
フロリダ州では、住居用コンドミニアムの中古売買契約に、法定の2つの条項のいずれかを記載するよう義務づけています。2つ目の条項は、土曜日、日曜日および法定休日を除く7日間、買主が書面による通知を届けることで解除できると定めています。この期間を当てにする前に、ご自身の契約がどちらの条項を採用しているか確認してください。
報告書の日付、積立計画、修繕の状況を確認してください。

築年数に基づく構造検査とSIRSの違いは何ですか？

	築年数に基づく構造検査（milestone inspection）	構造健全性積立金調査（SIRS）
答える問い	重大な構造的劣化はあるか？	対象となる構成要素のうち積立金が必要なものはどれで、調査はどの程度の年間積立額を推奨しているか？
根拠	Fla. Stat. 553.899	Fla. Stat. 718.112(2)(g) およびDBPRの案内
実施時期	使用許可証（certificate of occupancy）の発行から30年を迎える年の12月31日まで、その後10年ごと。塩水域への近接などの条件により必要と判断される場合、地方当局は25年と定めることができます。	コンドミニアム設立後、少なくとも10年ごと。高さが3階以上の各建物が対象です。
実施者	免許を持つ建築士または技術者。専門家チームを率いることができます。	免許を持つ技術者または建築士、認定積立金スペシャリスト、もしくは専門の積立金アナリストが実施または検証します。
受け取れるもの	区分所有者は、検査担当者が作成した所見の概要を受け取ります。管理組合にウェブサイトの開設義務がある場合は、報告書の全文がそこで公開されます。	検査した各項目の推定残存耐用年数と、交換費用または先送りされた維持管理費の見積り、および積立金の積立計画。
危険信号	規定の期限内に修繕が始まっていない第2段階の報告書。	期限が来ているのにSIRSがない、または積立金の項目が調査に従っていない予算。

築年数に基づく構造検査には何が含まれますか？

第1段階は、居住可能な区域と非居住区域の目視検査で、主要な構造部材を含み、構造状態を定性的に評価します。建築士または技術者が重大な構造的劣化の兆候を認めなければ、第2段階は不要です。重大な構造的劣化が確認された場合は、第2段階を実施しなければなりません。第2段階には破壊試験または非破壊試験が含まれることがあり、損傷した区域を評価し修繕するための計画を推奨しなければなりません。

法令は、表面のひび割れ、たわみ、位置のずれ、漏水の跡、仕上げの剥がれを、検査する専門家がその兆候だと判断しない限り、「重大な構造的劣化」から除外しています。したがって、ひび割れへの言及だけでは、その定義上の重大な構造的劣化は認定されません。専門家の判断と推奨事項をお読みください。

州レベルでは、使用許可証の日付から起算します。州の計算式では、1998年の許可証は、築30年で2028年12月31日となり、地方の25年要件が適用される場合は2023年12月31日となります。これらの計算だけでは特定の建物の期限は確定しません。郡の予定表や建物ごとの通知が関わってくるためです。

マイアミ・デイド郡は期限をどう変えますか？

マイアミ・デイドの再認証制度は1975年に始まり、2022年6月1日に改正されました。郡のページには、既存建物について次の区分が載っています。

1982年以前に建築：すでに最初の再認証を受けた建物は、確立された予定どおりに継続します。
海岸線から3マイル以内の3階建て以上のコンドミニアムおよび住宅協同組合方式の共同住宅で、1983年から1997年に建築：2024年12月31日までに再認証、その後10年ごと。
1983年から1992年に建築されたその他すべての建物：2024年12月31日までに再認証、その後10年ごと。
海岸線から3マイル以内の3階建て以上のコンドミニアムおよび住宅協同組合方式の共同住宅で、1998年以降に建築：建物の築年数が25年に達した時点で再認証、その後10年ごと。
1993年以降に建築されたその他すべての建物：建物の築年数が30年に達した時点で再認証、その後10年ごと。

海岸線から3マイル以内にある3階建て以上のコンドミニアムタワーが2棟あり、郡の建築年が使用許可証の年と一致すると仮定します。2008年のタワーが郡の築25年に達するのは2033年です。2016年のタワーは2041年です。2026年11月7日時点では、どちらもその築年数に基づく基準には達していませんが、それは他に何も期限が来ていないという意味ではありません。対象となるコンドミニアムの管理組合は、コンドミニアム設立から数える別のSIRSの予定にも従います。郡は、1983年から1997年の沿岸建物をGISマッピング事業で特定していると述べていますので、個別の物件がどう分類されているかは、建築担当官に確認してください。

建物の期限が来ると、所有者は再認証義務通知（Notice of Required Recertification）を受け取り、報告書はその通知の日付から90日以内に提出しなければなりません。郡は、周期の2年前と1年前にも事前の案内通知を送ります。建物が期限内に再認証を受けなかった場合、郡は当初$510の罰金を伴う違反通知を発行し、累積した罰金は違反1件につき$10,000に達することがあります。

郡への報告書は、フロリダ州登録の専門技術者または建築士が作成し、建物が引き続き居住できるだけの構造上および電気上の安全性を備えていることを証明します。郡の指針には、400アンペア以上で稼働する電気設備への赤外線サーモグラフィが含まれています。

郡のページには、構造用シーラントで固定したガラスの外装ファサードを持つ法令上の特定区分に該当する建物（threshold buildings）に関する別の規則も記載されています。フロリダ建築基準（Florida Building Code）の2415.7.4項により、所有者は設置後5年ごとにファサードを検査し、フロリダ州免許の専門技術者または建築士が作成した書面の再認証報告書を建築担当官（Building Official）に提出しなければなりません。検討中の建物にガラスのカーテンウォールがある場合は、まずこの要件が適用されるかを確認してください。

マイアミ・デイドには35の市町村があり、各市町村の建築担当官が建築許可、検査、再認証を所管しています。郡のオンライン再認証ポータルがカバーするのは、フォリオ番号が30で始まる、市町村に属さない地域のマイアミ・デイドです。市内の建物については、その市の建築部門に状況を問い合わせてください。

SIRSは何を対象としますか？

DBPRは8つの要素を挙げています。屋根、構造システム、耐火被覆および防火システム、配管、電気設備、防水と外壁塗装、窓と外部ドア、そしてSIRSの目視部分で判定された、建物の構造健全性に影響する$25,000または物価調整後の額のいずれか大きい方を超えるその他の要素です。DBPRによれば、同局は消費者物価指数に基づいてこの金額を毎年更新しなければなりません。

法令は、調査が各検査項目の推定残存耐用年数と、推定交換費用または先送りされた維持管理費を示し、推奨される年間積立額を含む積立計画または積立表を提示することを求めています。残存耐用年数が25年を超える項目については、交換積立金は不要と推奨することができますが、その項目について先送りされた維持管理の金額を推奨することはできます。DBPRは、基本の積立計画を、積立口座がゼロにならないよう設計されたものと説明しています。予算は直近の調査に基づいて積立額を決めなければならないため、積立計画を予算と突き合わせて読んでください。

2024年12月31日以前に採択された予算については、区分所有者は、全議決権の過半数の賛成により、必要なSIRS積立金を免除するか、それより少なくすることができました。2025年1月1日以降に採択された予算については、DBPRは管理組合が免除できないとしています。したがって、それ以前の予算の履歴は注意深く確認する価値があります。

法令は、理事会に限定的な措置も認めています。2028年12月31日以前に採択される予算で、管理組合が直前の2暦年以内に築年数に基づく構造検査を完了している場合、理事会は全議決権の過半数の承認を得て、築年数に基づく構造検査が推奨した修繕の資金に充てるため、積立金の拠出を一時的に停止するか積立金を減らすことができます。ただし、連続する2年度の予算までです。これは開発業者が管理する管理組合には適用されません。停止だけでは不適合は認定されませんが、次の3つの疑問が生じます。何を修繕しているのか、費用はいくらか、誰が負担するのか。

DBPRは、積立金がSIRSの積立計画に満たない管理組合は、それを満たすために賦課金を徴収するか、融資または与信枠を確保する必要があるかもしれないと付け加えています。

購入の申し込みの前に、どの書類を請求すべきですか？

これらの書類は、申し込みの後ではなく前に、仲介業者を通じて請求してください。最初の4つは上記の法令に基づきます。残りは推奨される調査上の請求であり、売主や管理組合が契約前にすべてを提出する義務があるとは限りません。

直近のSIRSとその更新版。完了日、検査した項目とその残存耐用年数、積立計画が現在の予算と一致しているかを確認してください。管理組合は、積立金の積立が直近の積立計画と整合しない予算を採択する前に、更新版のSIRSを取得しなければなりません。
建物が期限に達している場合は、築年数に基づく構造検査の概要または郡の再認証報告書。第2段階が必要だったか、修繕が始まっているかを尋ねてください。法令は、重大な構造的劣化の修繕を、地方当局が第2段階の検査報告書を受領してから365日以内に開始するよう求めており、地方条例はそれより早い期限を定めることができます。
現行の年間予算と年度末の財務諸表。積立金の項目をSIRSの積立計画と比較してください。
エストッペル証明書（estoppel certificate）。718.116(8)に基づき、管理組合は、区分所有者またはその指定代理人、もしくは区分の抵当権者またはその指定代理人からの書面または電子的な請求を受けてから10営業日以内に発行しなければならず、売主または売主の正式な指定代理人が請求できます。賦課金、特別賦課金およびその他の未払い金、ならびに支払期限が近づいているものを項目別に示し、譲渡手数料と未解決の規則違反を開示します。管理組合は、証明書を善意で信頼した者から、証明書に記載された額を超えて徴収する権利を放棄したことになります。
過去12か月から24か月の理事会議事録。賦課金の議論、訴訟、技術者の報告書、保険の更新を探してください。
特別賦課金の履歴と、提案されているもの。1戸あたりの金額、目的、支払予定を尋ねてください。
保険の概要。エストッペル証明書には管理組合の保険の連絡先が含まれており、補償内容、免責額（deductible）、更新日を尋ねる出発点になります。

建物がSIRSを報告したかどうかも確認できます。DBPRは、完成した報告書式を提出した管理組合のSIRS報告データベース（SIRS Reporting Database）を公開しています。完全な提出だけが表示されるため、記載がない場合は書式が不完全であることを意味する可能性があります。管理組合に尋ねてください。

マイアミのコンドミニアム中古売買契約は解除できますか？

フロリダ州法718.503(2)(d)は、住居用コンドミニアム区分の中古売買契約に、目立つ活字で次の2つの条項のいずれかを記載するよう求めています。1つ目は、買主が、コンドミニアム規約（declaration of condominium）、設立定款（articles of incorporation）、内部規則（bylaws）、運営規則（rules）、直近の年次財務諸表と予算、そしてよくある質問の文書を、署名の7日より前（土曜日、日曜日および法定休日を除く）に受領したことを認めるものです。2つ目は、買主が署名し、それらの書類（書面で請求した場合はよくある質問の文書）を受領した後、土曜日、日曜日および法定休日を除く7日以内に、解除の意思を書面で通知することで、買主が契約を解除できるものとします。

法令上、これらの解除権を放棄したとされる行為は効力を持たず、買主は書類を受領した後、同じ除外を適用して最大7日まで決済期日を延長でき、買主の解除権は決済時に終了します。この項に適合しない契約は、決済前であれば買主の選択で解除できます。ご自身の契約がどちらの条項を含むかをお読みください。1つ目の条項は署名の7日より前（土曜日、日曜日および法定休日を除く）の受領を認めるものなので、その確認が実際の交付日と合っているかを点検してください。

SIRSと築年数に基づく構造検査の概要はこの一覧に挙がっていないため、別途請求し、期間が始まるのを待たないでください。開発業者からの購入については、法令の記載事項により、買主は署名し、開発業者が交付しなければならない書類を受領してから15日の期間を持ちます。契約の条件は、署名の前にフロリダ州の不動産弁護士に確認してください。

どの危険信号があればセカンドオピニオンを求めるべきですか？

重大な構造的劣化の修繕が、適用される期限内に始まっていない。
SIRSが期限を過ぎている、または積立金の項目が積立計画に従っていない予算。
明確な修繕計画がないまま積立金の拠出が停止されている。
議事録で議論されているが、まだ賦課されていない特別賦課金。
書面による開示なく、修繕工事の入札にも参加した検査会社。必要な開示がない場合、フロリダ州は修繕サービス契約を管理組合が解除できるものとしています。

未解決の構造上の所見は、独立した構造技術者による確認に値します。積立金や契約に関する疑問は、財務または法務の確認が必要になることがあります。適用される契約上または法定の期限より前に、その確認を手配してください。

価格と交渉にとっての意味

交渉する前に、未解決の修繕や賦課金について、見積り費用、資金源、負担の配分を調べてください。資金が積立金、賦課済みの賦課金、融資のどれから出るのか、1戸あたりいくらか、いつ支払期限が来るのかを尋ねてください。私たちが確認した資料は価格への影響を定量化しておらず、どれも減額、価格調整、エスクローを求める権利を定めていません。何を交渉でき、どう文書化するかは、弁護士に相談してください。

よくある質問

マイアミのコンドミニアムはすべて築年数に基づく構造検査が必要ですか？

いいえ。州法は、居住可能階が3階以上の住居用コンドミニアムおよび住宅協同組合方式の共同住宅に、使用許可証から30年（地方当局が求める場合は25年）に達した時点で適用され、その後10年ごとです。マイアミ・デイドでは、1998年以降に建てられた対象の沿岸コンドミニアムおよび住宅協同組合方式の共同住宅は、築25年で最初の再認証を受けます。期限に達していない建物には、築年数に基づく検査はまだありません。

マイアミ・デイドの建物再認証とは何ですか？

1975年に始まり2022年6月1日に改正された、郡の構造および電気の検査制度です。フロリダ州登録の技術者または建築士が、建物が引き続き居住できるだけの構造上および電気上の安全性を備えていることを証明し、報告書は郡の通知の日付から90日以内が期限です。35の市町村のいずれかにある建物は、その市の建築担当官の管轄です。

新しい建物ならこれらの規則を免れますか？

完全には免れません。対象の管理組合は、コンドミニアム設立後、少なくとも10年ごとにSIRSを完了しなければならず、築年数に基づく構造検査と再認証の予定は建物の築年数に従います。

買主は中古売買契約を解除できますか？

法定の2つ目の条項が適用され、解除期間がまだ有効な場合、引用された文言は書面による通知を届けることで解除を認めており、理由の要件は定めていません。その権利は決済時に終了します。その他の権利は契約と適用される法律によるため、弁護士に尋ねてください。

管理組合がSIRSを提出したかどうかは、どこで確認できますか？

DBPRのSIRS報告データベースをご利用ください。完全なSIRS報告書式を提出した管理組合が掲載されています。

エストッペル証明書は買主に何を示しますか？

区分の通常の賦課金と賦課金がいつの分まで支払い済みかを示す日付を示し、賦課金、特別賦課金およびその他の未払い金を項目別に挙げ、支払期限が近づいている金額を一覧にし、譲渡手数料または資本拠出金、および未解決の規則違反を開示します。妥当な基本手数料は、延滞金がない場合は$250を超えてはならず、3営業日以内の交付には追加で$100が適用されることがあります。

出典

本ガイドは、一般的な情報提供のためにフロリダ州法を要約したものであり、法的助言ではありません。法令の抜粋は上記の版のもので、2026年11月7日に確認しました。その後の立法や地方条例がこれらの規則を変更したかどうかは確定していません。地方の執行機関は、上記の状況において25年の築年数に基づく構造検査の予定を求めることがあります。特定の建物に適用される検査と修繕の期限を確認し、具体的な購入についてはフロリダ州の不動産弁護士にご相談ください。

Anthony Guerriero

2026年11月7日