マイアミは、国境を越えた不動産投資が世界的に最も活発な目的地の一つとなっています。ラテンアメリカ、ヨーロッパ、アジアからの国際資本が他の米国市場にはない規模で南フロリダに流入 一致します。しかし、海外の買い手は、FIRPTA の源泉徴収、事業体構築の決定、制限された取引など、国内取引とは大きく異なる一連の税金、法律、資金調達に関する考慮事項に直面しています。 住宅ローンの利用可能性。このガイドでは、資本を投入する前に知っておくべきことについて説明します。
契約前にフロリダ州の弁護士へ依頼し、購入者の状況と物件所在地を確認してください。
米国のより広範な枠組み、所有構造、資金調達、クロージングについては、当社の柱ガイドをお読みください。 海外のバイヤーが米国の高級不動産を購入する方法 →
海外のお客様を支援してきた経験
私たちは40を超える国籍のお客様に不動産を販売してきました。長年にわたり、アジア、ヨーロッパ、メキシコ、南米の多くのお客様を支援してきました。
ユーロが非常に強かった時期に、ヨーロッパへ出向いてお客様と会い始めました。この取り組みは成果につながりました。ユーロが下落すると、アジアにより力を入れるようになりました。長年にわたり、中国本土、香港、シンガポール、台湾、ソウル、日本を定期的に訪れてきました。
Anthony Guerrieroは元米国公認会計士（CPA）で、外国人購入者や投資家が検討すべき税務上の問題をよく理解しています。外国人購入者を専門に支援する弁護士、銀行担当者、会計士と連携し、ワンストップで対応します。
重要: フロリダ州 SB 264 の制限事項
フロリダ州法692.201～692.204条は、法律で定義された7か国と関係する一部の買主・事業体を制限します。個人については本拠地と米国市民権・合法的永住資格が重要で、国籍だけでは購入資格を判断できません。農地、軍事施設・重要インフラ内またはその10マイル以内の不動産、中国関連のより広い所有制限には別々の規定があります。例外、宣誓供述書、登録要件は個別確認が必要です。契約前にフロリダ州の弁護士に買主、所有関係、土地、適用される裁判所命令を確認してもらってください。米国制裁も別途確認が必要です。 Florida Statutes 692.201–692.204 OFAC
マイアミが外国人バイヤーに有利な理由
物件の種類と利用条件を確認する
所有・賃貸規則は建物ごとに異なります。契約前に管理組合の承認、法人所有、最低賃貸期間、賃貸回数、地域規則を確認してください。資金があるだけで購入・賃貸資格が決まるわけではありません。
フロリダ州は個人の州所得税を課しません
フロリダ州は個人の州所得税を課しません。ただし連邦所得税、不動産税、申告義務は生じ得ます。事業体の州法人所得税上の扱いは別途確認してください。
ホームステッドの保護。
主たる住居の債権者保護と不動産税の免除は別制度で、それぞれ資格要件があります。外国人が所有するだけでは自動適用されません。保護には面積制限と、一部の抵当権、税金、賦課金などの例外があります。所有と利用は弁護士に相談し、不動産税免除は地域の評価官が判定します。 Florida DOR Florida Constitution, Art. X §4
国際インフラ。
マイアミはゲートウェイシティです。ここの銀行は日常的に外国人と取引しています。弁護士は国境を越えた取引を専門としています。不動産業者（当社を含む）は以下の地域で事業を行っています。 スペイン語、ポルトガル語、フランス語、その他の言語。エコシステム全体は、海外のバイヤーにサービスを提供するように設定されています。
外国人バイヤーが購入している場所
Brickell
マイアミの金融街には、都会の利便性と国際的な銀行や企業への近さを求める中南米のバイヤーが集まります。高層マンション、歩きやすい街並み、 賃貸需要が旺盛。エントリーポイントは 1 ベッドルームで約 50 万ドル、高層ビルのより大きなユニットでは 100 万ドル以上です。
Miami Beach
象徴的なオーシャンフロントのリビング。フィフス (SoFi) の南には超高級飛び地があります。ミッドビーチとノースビーチには、より広いスペースと静かな雰囲気があります。ここではヨーロッパと南米のバイヤーが優勢です。オーシャンフロントのユニットは約 100 万ドルから始まり、ペントハウスの場合は 2,000 万ドル以上に上昇します。
Sunny Isles Beach
ロシアとラテンアメリカのバイヤーの存在感が強い。モダンな高層タワー、多くはブランドのレジデンス (ポルシェ デザイン タワー、アルマーニ カーサのレジデンス、近日オープン予定のベントレー レジデンス) を備えています。マイアミビーチ以下の料金で海の景色を直接眺めることができます。
Coconut Grove
より居住性が高く、ファミリー向け。高層のライフスタイルよりも近所の雰囲気を求める購入者にアピールします。マンションと一戸建てが混在しています。
Coral Gables
地中海の建築、並木道、素晴らしい学校。マンションよりも一戸建ての方が多いです。永住権を確立する家族にアピールします。
サーフサイド後のデューデリジェンス
2021年のシャンプレーン・タワーズ崩壊を受けて、フロリダ州は重要なコンドミニアム改革法案を可決した。外国人購入者は、これが何を意味するかを理解する必要があります。
マイルストーン検査: 3 階建てで築 30 年以上（海岸近くの場合は 25 年）以上の建物は構造検査を受ける必要があります。一部の古い建物は破損したり、多額の費用がかかる修復に直面したりしています。
予約要件: 協会は構造コンポーネントの引当金を放棄することができなくなりました。多くの建物は現在、これまで無視していた積立金として特別評価を集めています。
購入する前に尋ねるべきこと:
- 建物はマイルストーン検査を完了していますか?結果はどうでしたか？
- 現在の予備資金レベルはどれくらいですか?
- 保留中または最近の特別評価はありますか?
- 建物のコンプライアンス計画はどのようなものですか?
買い手のエージェントは、オファーをする前にこれらすべてを確認する必要があります。メンテナンスが延期され、メンテナンスが不十分な建物は、現時点ではリスクの高い購入です。
外国人向け融資
専門金融機関では米国の信用履歴がない申請者も検討されます。承認は借主、書類、用途、所有法人、建物によります。購入を約束する前に頭金、準備資金、金利、手数料、物件審査条件を確認します。
旅券、住所証明、所得・事業資料、求められた税務申告書、銀行・投資口座明細、購入資金の出所と送金経路、必要な法人書類を準備します。翻訳の要否も確認してください。事前承認は最終的な融資確約ではありません。
税金に関する考慮事項
減価償却と住宅ローン利息などの控除可能な費用は、賃料収入から差し引けます。未使用の受動的賃貸損失は通常、受動的活動・リスク負担額などの制限の下で利用可能になるまで繰り越され、一般的な7年の失効期限はありません。正のキャッシュフローがあっても当期の連邦所得税が少額またはゼロになる場合がありますが、15年間の非課税を保証するものではありません。結果は賃料、費用、融資、税務上の取得価額と所有形態によります。非居住者個人が純額ベースの控除を受けるには、IRC 871(d)の選択とForm 1040-NRの申告が必要な場合があります。固定資産税や売却時の税金は別途生じ得ます。 IRS Publication 527 IRS Publication 925
減価償却と繰越損失が賃貸所得を相殺する仕組み
米ドル建ての仮定例です。非居住者個人が110万ドルの賃貸物件を現金で購入し、建物の償却対象税務簿価を825,000ドル、土地を275,000ドルとします。適用可能なGDSの27.5年償却では通年の償却費は30,000ドルです。モデルは最初の部分課税年度の後から、期首損失ゼロで15の完全な課税年度を扱います。
1～7年目：年間家賃60,000ドルから控除可能な現金経費42,000ドルを引くと、18,000ドルのプラスのキャッシュフローです。償却費30,000ドルを控除すると、毎年12,000ドルの税務損失になります。他の受動的所得に充当しないと仮定すると、控除保留の受動的損失は84,000ドルに積み上がります。
8～15年目：年間家賃90,000ドル、控除可能な現金経費50,000ドルと仮定します。キャッシュフローは40,000ドル、償却費30,000ドル控除後の税務上の賃貸利益は10,000ドルです。毎年10,000ドルの繰越損失を使い、8年間で80,000ドルを相殺して4,000ドルが残ります。この仮定では、プラスのキャッシュフローがあっても、モデルの15年間、この賃貸活動の当期連邦所得税はゼロです。
16年目：同じ数字が続けば、残る4,000ドルが税務利益10,000ドルの一部を相殺し、課税賃貸所得は6,000ドルです。
| モデル年 | 所得税前の年間キャッシュフロー | 繰越損失相殺後の年間課税賃貸所得 |
|---|---|---|
| 1–7 | 18,000 | 0 |
| 8–15 | 40,000 | 0 |
| 16 | 40,000 | 6,000 |
仮定の数値であり、物件予測や免税保証ではありません。賃貸専用、有効な純所得課税選択と期限内申告、十分な税務簿価とリスク負担額、受動的活動規則上の損失利用可能性を前提とします。現金経費は全額控除可能とし、不動産税を含みます。本国税と売却税は別途です。減価償却は税務簿価を下げ、売却税に影響し得ます。
米国事業と実質的に関連しない非居住者個人の米国賃料は、通常経費控除なしで総収入の30%、またはより低い条約税率で課税されます。有効なIRC 871(d)選択により、純所得への累進税率課税が認められる場合があります。 IRS §871(d)
適用資格、選択声明、納税者番号、申告書、期限を会計士と確認します。LLCや赤字だけで申告義務がなくなるとは限りません。
外国人売主が米国不動産を処分する場合、FIRPTAは通常、買主に実現総額の15%の源泉徴収を求めます。例外やIRSの証明書により減額・免除される場合があります。徴収額は売主の税額に充当され、過納部分のみが還付対象です。 Form 8288-Bを提出するだけでは源泉徴収の減額は認められません。決済・税務担当者がIRSの承認と適用される徴収・納付規則を確認する必要があります。 IRS FIRPTA IRS Form 8288-B
米国遺産税はドミサイル、所有形態、条約の適用資格によります。米国市民でも米国にドミサイルを持つ人でもない場合、米国内資産が60,000ドルを超えると、適用規則に従い通常は遺産税申告が必要です。LLCだけで遺産税リスクが自動的になくなるわけではありません。 IRS Form 706-NA
フロリダ州は個人の州所得税を課しません。ただし連邦所得税、不動産税、申告義務は生じ得ます。事業体の州法人所得税上の扱いは別途確認してください。 Florida DOR
決済時の税金と費用は所在地、価格、融資、契約により異なります。単一の比率ではマンハッタンとマイアミを説明できません。買主側仲介報酬の負担も含む明細見積りをご確認ください。 マイアミ・デイド郡：100ドルにつき0.60ドルに加え、一戸建て住宅の例外が適用されない限り0.45ドルの付加税。 Florida DOR
購入プロセス
- 購入者エージェントと契約する: マイアミに精通していて、海外のバイヤーと協力しており、(売り手の利益ではなく) あなたの利益を代表してくれる人
- 事前承認を受ける: 融資の場合は、外国人と取引している金融業者からの事前承認レターを確保してください。
- 基準を定義する: 近隣地域、建物タイプ、予算、投資と個人使用、賃貸の可能性
- 検索とツアー。海外にいる場合はバーチャルツアーを実施できます
- オファーをする。フロリダ州では、オファーは前金とともに書面で行われます
- 適当な注意: コンドミニアムの書類、財務書類、検査報告書を確認するための検査期間 (通常 10 ～ 15 日)
- 遠隔決済は可能な場合が多いものの、署名方法は弁護士、金融機関、権原・決済会社が事前に承認する必要があります。委任状、領事認証など受け入れ可能な方法を相談し、予約、認証、原本の準備期間を確保します。
通常、プロセス全体には、現金購入の場合は 30 ～ 45 日、融資の場合は 45 ～ 60 日かかります。
出口戦略における FIRPTA と税金の考慮事項
外国人売主が米国不動産を処分する場合、FIRPTAは通常、買主に実現総額の15%の源泉徴収を求めます。例外やIRSの証明書により減額・免除される場合があります。徴収額は売主の税額に充当され、過納部分のみが還付対象です。 Form 8288-Bを提出するだけでは源泉徴収の減額は認められません。決済・税務担当者がIRSの承認と適用される徴収・納付規則を確認する必要があります。 IRS FIRPTA IRS Form 8288-B
FIRPTAは今回の購入にも将来の売却にも関係します。外国人売主から買う場合、決済担当者や弁護士に売主の税務上の区分と源泉徴収義務を確認してもらいます。売却価格全額をすぐ使える資金とせず、徴収後の金額で計画します。
売却時の税額は利益、保有期間、所有形態によります。減価償却は税務上の取得価額を減らし、売却税額に影響し得ます。州税が加わる場合もあり、外国人不動産売主に一律28%の連邦最高税率があるわけではありません。
Section 1031の要件を満たす交換は、事業用・投資用不動産の利益課税を繰り延べられる場合があります。別の物件を買うだけでは足りず、自用住宅は通常対象外で、厳格な期限と条件があります。
LLC を通じて購入する: 外国人購入者が知っておくべきこと
住宅不動産取引では、LLCを権利証書上の買主・所有者とし、個人と物件の間に一層の不透明性を加えることができます。LLCの債務から個人資産を守る助けにもなります。フロリダ州は通常、メンバーやマネージャーという地位だけを理由に会社債務の個人責任を課しません。プライバシーと保護の範囲は構造と事実関係によります。個人保証や本人の行為から個人責任が生じる場合があります。所有者確認や税務報告の義務は免除されません。 Florida Statutes 605.0304
署名前に所有名義を決めます。米国と本国の専門家に責任、相続、報告、融資、将来の売却を比較してもらい、金融機関と建物がその名義を受け入れるか確認します。法人は匿名性や免税を保証しません。
米国遺産税はドミサイル、所有形態、条約の適用資格によります。米国市民でも米国にドミサイルを持つ人でもない場合、米国内資産が60,000ドルを超えると、適用規則に従い通常は遺産税申告が必要です。LLCだけで遺産税リスクが自動的になくなるわけではありません。 IRS LLC IRS Form 706-NA
条約上の優遇は具体的な条約と本人の適格性によります。所得税条約が遺産税の軽減も認めるとは限らず、遺産税条約がないことは税率0%を意味しません。米国と本国の専門家に、国籍別の表ではなく適用条文を確認してもらってください。 IRS
海外のバイヤーからのよくある質問
購入するにはマイアミに行く必要がありますか?
遠隔決済は可能な場合が多いものの、署名方法は弁護士、金融機関、権原・決済会社が事前に承認する必要があります。委任状、領事認証など受け入れ可能な方法を相談し、予約、認証、原本の準備期間を確保します。
自分のユニットをレンタルすることはできますか?
所有・賃貸規則は建物ごとに異なります。契約前に管理組合の承認、法人所有、最低賃貸期間、賃貸回数、地域規則を確認してください。資金があるだけで購入・賃貸資格が決まるわけではありません。
米国の銀行口座が必要ですか?
役立ちますが、必須ではありません。クロージングするには資金を電信送金する必要があります。購入者の中には米国の口座を開設する人もいます。海外の銀行から直接送金する人もいます。
財産管理についてはどうですか？
海外オーナー向けにテナント紹介、賃貸管理、メンテナンスコーディネートなどの不動産管理サービスを提供しております。私たちのクライアントの多くは、自分の物件を訪問することはありません。私たちがすべてを扱います。
私たちと一緒に働く理由
私たちはブラジル、アルゼンチン、コロンビア、メキシコ、スペイン、フランス、英国からの海外バイヤーをサポートしてきました。香港、中国、その他数十の国がマイアミの不動産を購入しています。 私たちは、事業体の構築から税務計画、タイムゾーンを越えた不動産の管理に至るまで、独自の考慮事項を理解しています。
外国人買い手取引を専門とする貸し手、弁護士、税務専門家をご紹介します。そして、情報を持った購入者に報酬を与え、下調べをしない購入者を罰する市場をご案内します。
マイアミオフィス 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-646-376-8752
関連リソース:
- 米国不動産に関する外国人バイヤー向け完全ガイド →
- 外国人はアメリカで不動産を買える？はい →
- マイアミの住宅購入ガイド →
- マイアミの最も象徴的な住宅建築物 →
- マイアミの高級コンドミニアムを検索 →
- マイアミの建設前のコンドミニアム →
- マイアミのクロージングコストガイド →
ニューヨーク ↔ マイアミ インターナショナル バイヤー ガイド
完全な助言フレームワーク: 資金調達、税金、構造、撤退。
市場を比較するマンハッタン vs マイアミ
税制、価格設定、市場動向、購入者のプロフィール。
在庫マイアミの建設前
ブランドの住居と友人や家族向けの価格。
よくある質問: マイアミの外国人バイヤー
外国人はマイアミの不動産を購入できますか?
マイアミの不動産を売買する際、外国人はより高い税金を支払いますか?
外国人購入者はマイアミの不動産を自分の名前で購入するべきですか、それとも LLC を通じて購入すべきですか?
外国人購入者はマイアミで住宅ローンを組むことができますか?
FIRPTA とは何ですか? マイアミの外国人販売者にどのような影響を与えますか?
国民がマイアミの不動産を購入できない国はありますか?
物件を閉じるにはマイアミにいる必要がありますか?
外国人オーナーはマイアミの不動産にどのくらいの期間滞在できますか?
準備ができたら
リスティングではなく、会話から始めてください。
マンハッタン マイアミは、両方の市場の買い手と売り手にアドバイスを提供します。私たちはお客様の目標を理解することから始め、次に適切な建物、近隣地域、タイミングを厳選します。
会話を始める遺産税リスクと条約の適用を確認する
条約上の優遇は具体的な条約と本人の適格性によります。所得税条約が遺産税の軽減も認めるとは限らず、遺産税条約がないことは税率0%を意味しません。米国と本国の専門家に、国籍別の表ではなく適用条文を確認してもらってください。 IRS
確認日：2026年10月19日
稼働在庫： ニューヨークの新たな発展, マイアミの新たな展開, ビリオネアーズ ビーチ マイアミ.
関連リソース
- マイアミの不動産への投資: 税制上の優遇措置、FIRPTA ルール、および資産保全戦略
- マイアミのコンドミニアム市場レポート 2026: 市場データ、価格設定、投資分析
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