外国人バイヤー向けマイアミ不動産購入ガイド

マイアミは、国境を越えた不動産投資が世界的に最も活発な目的地の一つとなっています。ラテンアメリカ、ヨーロッパ、アジアからの国際資本が他の米国市場にはない規模で南フロリダに流入 一致します。しかし、海外の買い手は、FIRPTA の源泉徴収、事業体構築の決定、制限された取引など、国内取引とは大きく異なる一連の税金、法律、資金調達に関する考慮事項に直面しています。 住宅ローンの利用可能性。このガイドでは、資本を投入する前に知っておくべきことについて説明します。

マイアミは、1 つの大きな例外を除いて、世界で最も外国人買い手に優しい不動産市場の 1 つです。フロリダ州法は現在、指定された 7 か国のいずれかに居住し、米国国民または合法的永住者ではない購入者による特定の購入を制限しています。この法律が使用するテストは国籍ではなく、住所です。そうかもしれない場合は、先に進む前に次のセクションを注意深く読んでください。

米国のより広範な枠組み、所有構造、資金調達、クロージングについては、当社の柱ガイドをお読みください。 海外のバイヤーが米国の高級不動産を購入する方法 →

重要: フロリダ州 SB 264 の制限事項

2023年7月1日より発効するフロリダ州上院法案264は、「外国本人」による不動産購入を制限する。フロリダ州法セクション 692.201(3) では、「懸念される外国」として次の 7 か国を挙げています。 ロシア連邦、イラン・イスラム共和国、朝鮮民主主義人民共和国、キューバ共和国、ベネズエラのニコラス・マドゥロ政権、およびシリア・アラブ共和国。個人の場合はセクション 692.201(4)(d)は、外国本人を、これらの国のいずれかに住所を有し、米国国民または合法的永住者ではない人物と定義しています。手術検査は国籍や住所ではなく、住所に関するものです。 市民権。この法律は、法的な問題が続いているにもかかわらず、引き続き有効です。

その法定の定義があなたに該当する可能性がある場合は、契約する前にフロリダ州の弁護士にあなたのステータスを確認してもらってください。これらの制限は外部プリンシパルに適用されます。

中国 (最も制限が厳しい): フロリダ州法セクション 692.204(1)(a) に基づき、中華人民共和国に住所を有し、米国市民または合法的永住者ではない人は、次のことを行うことができません。 フロリダ州のどこにでも不動産を所有または取得することができます。セクション 692.204(2) には 1 つの例外が規定されています。

• 住宅用不動産を 1 件購入可能
• 不動産は2エーカー以下である必要があります
• 軍事施設から 8 マイル以内にいてはなりません
• 非観光ビザを保持しているか、亡命を許可されている必要があります

ロシア、キューバ、ベネズエラ、イラン、シリア、北朝鮮： フロリダ州法セクション 692.203(1) に基づく外国本人。個人の場合、これらの国のいずれかに住所を有し、米国国民ではない人物を意味します。 合法的な永住者は、軍事施設または重要なインフラ施設内、またはそれらから 16 マイル以内の不動産の権益を取得することはできません。 フロリダ州法セクション 692.203 で定義されています。このような施設は州全体に分散しているため、立ち入り禁止区域はフロリダの開発土地の大部分に及んでいます。持っている フロリダ州の弁護士は、あなたが申し出をする前に、特定の荷物の状況を確認します。

罰則は厳しいです:

• 国家に対する財産の没収
• 刑事罰（法令により異なります）：フロリダ州法第 692.203 条に違反する購入。フロリダ州以外の対象 6 か国の外国人本人が対象となります。 中国では第 2 級の軽犯罪であり、中華人民共和国に適用される第 692.204 条に違反する購入は第 3 級の重罪です。
• 罰則は買い手、売り手、不動産専門家に適用されます

すべての購入者国籍や住所に関係なく、終了時に SB 264への準拠を確認する宣誓供述書に署名する必要があります。

2026 年 8 月現在の状況: 法律は有効であり、強制力があります。 2025年11月4日、第11巡回区はシェン対シンプソン事件（No.23-12737）で、ほとんどの挑戦者が阻止したとして阻止を拒否した。 彼らは懸念国ではなくフロリダに居住しており、平等な保護、適正手続き、公正住宅法、先取り権を拒否しているため、立場に欠けている。 準備段階での議論。この訴訟は地方裁判所に差し戻され、訴訟は続いているため、この立場は変わる可能性がある。

これがあなたに当てはまる場合: 購入を試みる前に、米国移民弁護士に相談してください。あるいは、ニューヨークを考えてみましょう。ニューヨーク市には同様の制限はなく、引き続きすべての国からの購入者を受け入れることができます。

マイアミが外国人バイヤーに有利な理由 

コープ（co-op）規制なし。

ニューヨークでは市場の70%がコープ（co-op）で、理事会が外国人購入者を事実上排除するのに対し、マイアミはほぼすべてコンドミニアムです。不動産そのものを購入します。理事会面接もなく、所得が米国由来である必要もなく、転貸の制限もありません。資金があれば購入できます。

州所得税はかかりません。

フロリダ州には州所得税がありません。これは、賃貸収入を得ている投資家や居住権を確立している富裕層にとって大きな利点です。連邦と組み合わせて 減価償却費と経費が控除されるため、多くの投資家は最初の 10 ～ 15 年間、マイアミの賃貸収入に対する所得税をゼロに支払います。

ホームステッドの保護。

フロリダ州のホームステッド法は、並外れた資産保護を提供します。あなたがフロリダに居住し、ホームステッドを主な住居として設定した場合、債権者は通常、売却を強制することはできません。 借金を返済するためにあなたの家を建てる。資産保護を懸念する海外のバイヤーにとって、これは重要です。

国際インフラ。

マイアミはゲートウェイシティです。ここの銀行は日常的に外国人と取引しています。弁護士は国境を越えた取引を専門としています。不動産業者（当社を含む）は以下の地域で事業を行っています。 スペイン語、ポルトガル語、フランス語、その他の言語。エコシステム全体は、海外のバイヤーにサービスを提供するように設定されています。

外国人バイヤーが購入している場所

Brickell

マイアミの金融街には、都会の利便性と国際的な銀行や企業への近さを求める中南米のバイヤーが集まります。高層マンション、歩きやすい街並み、 賃貸需要が旺盛。エントリーポイントは 1 ベッドルームで約 50 万ドル、高層ビルのより大きなユニットでは 100 万ドル以上です。

Miami Beach

象徴的なオーシャンフロントのリビング。フィフス (SoFi) の南には超高級飛び地があります。ミッドビーチとノースビーチには、より広いスペースと静かな雰囲気があります。ここではヨーロッパと南米のバイヤーが優勢です。オーシャンフロントのユニットは約 100 万ドルから始まり、ペントハウスの場合は 2,000 万ドル以上に上昇します。

Sunny Isles Beach

ロシアとラテンアメリカのバイヤーの存在感が強い。モダンな高層タワー、多くはブランドのレジデンス (ポルシェ デザイン タワー、アルマーニ カーサのレジデンス、近日オープン予定のベントレー レジデンス) を備えています。マイアミビーチ以下の料金で海の景色を直接眺めることができます。

Coconut Grove

より居住性が高く、ファミリー向け。高層のライフスタイルよりも近所の雰囲気を求める購入者にアピールします。マンションと一戸建てが混在しています。

Coral Gables

地中海の建築、並木道、素晴らしい学校。マンションよりも一戸建ての方が多いです。永住権を確立する家族にアピールします。

サーフサイド後のデューデリジェンス

2021年のシャンプレーン・タワーズ崩壊を受けて、フロリダ州は重要なコンドミニアム改革法案を可決した。外国人購入者は、これが何を意味するかを理解する必要があります。

マイルストーン検査: 3 階建てで築 30 年以上（海岸近くの場合は 25 年）以上の建物は構造検査を受ける必要があります。一部の古い建物は破損したり、多額の費用がかかる修復に直面したりしています。

予約要件: 協会は構造コンポーネントの引当金を放棄することができなくなりました。多くの建物は現在、これまで無視していた積立金として特別評価を集めています。

購入する前に尋ねるべきこと:

• 建物はマイルストーン検査を完了していますか?結果はどうでしたか？
• 現在の予備資金レベルはどれくらいですか?
• 保留中または最近の特別評価はありますか?
• 建物のコンプライアンス計画はどのようなものですか?

買い手のエージェントは、オファーをする前にこれらすべてを確認する必要があります。メンテナンスが延期され、メンテナンスが不十分な建物は、現時点ではリスクの高い購入です。

外国人向け融資

マイアミの金融業者は海外の買い手との取引経験が豊富です。典型的な用語:

• 米国居住の借り手よりも大幅に高額な頭金が求められ、正確な金額は個々の貸し手が設定します。
• 個々の貸し手が設定するプレミアム付きで、同等の米国居住者向け住宅ローンよりも高い金利
• 民間銀行での最大融資額 300 ～ 500 万ドル以上
• 12ヶ月分の積立金が必要

外国人バイヤーと提携している金融業者:

• HSBC (広範な外国人バイヤー プログラム)
• Citi Private Bank
• JP Morgan Private Bank

パスポートの書類、収入証明書、銀行取引明細書、母国の銀行からの信用情報が必要です。

現金購入が一般的です。マイアミの高級品取引の約 50% はすべて現金です。

税金に関する考慮事項

家賃収入： 全額損金算入可能な経費に減価償却費を加えれば、多くの場合、何年にもわたって納税義務がなくなります。米国の納税申告書を提出し、純利益に課税されることを選択する必要があります。

FIRPTA: あなたが売却するとき、買い手は利益ではなく、実現した総額の取り分を保留し、IRS に送金しなければなりません。内国歳入法第 1445 条では、税率を 15% に設定しています。 買主が住宅として使用するために不動産を取得し、実現金額が 30 万ドルを超え 1,000,000 ドル以下で、源泉徴収がない場合、税率は 10% に下がります。 買主が住宅として取得し、実現金額が 30 万ドル以下の場合に必要です。実際の税金を超えて源泉徴収されたものは、申告時に払い戻されます。 8288-B をクロージング前に提出すると、源泉徴収を事前に軽減できます。

相続税: これが大きなものです。本籍を持たない非居住者の米国居住資産には 40% に達する連邦相続税が課せられ、相続税が課せられたら、遺産は Form 706-NA を提出する必要があります。 米国にある資産は6万ドルを超えています。 IRS は、この 60,000 ドルの申告基準はインフレに連動していないため、毎年上昇することはないと述べています。それは独立していてはるかに小さいです この数字は、IRS が 2025 年の死亡に対して 1,399 万ドル、2026 年の死亡に対して 1,500 万ドルと設定している、米国国民および米国居住者が利用できる基本控除額よりも高いです。 被相続人の母国が米国と相続税条約を結んでいる場合、内国歳入法第 2102 条(b)(3)(A) により、相続税の割合に応じて按分された統一クレジットを代用することができます。 米国に存在する世界遺産であり、一般に6万ドル相当よりも高額ですが、米国国民の全額ではありません。購入を構造化する 外国法人または生命保険によるヘッジ。購入する前に税理士に相談してください。

州所得税なし: フロリダ州には州所得税がないため、マイアミは収入を生み出す投資としてはニューヨークやカリフォルニアよりも魅力的です。

外国人購入者税問題の詳細 →

購入プロセス

1. 購入者エージェントと契約する: マイアミに精通していて、海外のバイヤーと協力しており、(売り手の利益ではなく) あなたの利益を代表してくれる人
2. 事前承認を受ける: 融資の場合は、外国人と取引している金融業者からの事前承認レターを確保してください。
3. 基準を定義する: 近隣地域、建物タイプ、予算、投資と個人使用、賃貸の可能性
4. 検索とツアー。海外にいる場合はバーチャルツアーを実施できます
5. オファーをする。フロリダ州では、オファーは前金とともに書面で行われます
6. 適当な注意: コンドミニアムの書類、財務書類、検査報告書を確認するための検査期間 (通常 10 ～ 15 日)
7. 近い。委任状を介してリモートで実行可能

通常、プロセス全体には、現金購入の場合は 30 ～ 45 日、融資の場合は 45 ～ 60 日かかります。

出口戦略における FIRPTA と税金の考慮事項

外国不動産投資税法 (FIRPTA) では、外国人が米国の不動産を売却する場合、総販売価格の 15% の源泉徴収が義務付けられています。これは税金ではありません。それは 源泉徴収はクロージング時に適用され、IRS に送金されます。米国の納税申告書を提出した後、売り手は実際の納税義務を超えて源泉徴収された金額の払い戻しを受け取ります。

これが出口戦略にとって重要な理由: FIRPTA の源泉徴収は、利益ではなく、総販売価格に基づいて行われます。 500 万ドルの販売の場合、損益に関係なく、クロージング時に 750,000 ドルが差し引かれます。から購入するバイヤー 源泉徴収が適切に処理されなかった場合、外国の売り手も責任を負う可能性があり、交渉が複雑になる可能性があります。

FIRPTA の計画は、売却時ではなく買収時に開始する必要があります。あなたが選択する事業体構造 (個人名、US LLC 、外国法人) は、FIRPTA エクスポージャー、相続税負担、および割賦販売などのメカニズムを通じた利益の繰り延べ能力に直接影響します。

LLC を通じて購入する: 外国人購入者が知っておくべきこと

多くの海外バイヤーは、プライバシーと責任保護のために、米国に拠点を置く LLC を通じてマイアミの不動産を購入します。 LLC は不動産の所有権を保持しており、購入者の名前を公的記録から守り、不動産に関連する請求から個人資産を保護しています。

主な考慮事項:

• プライバシー： LLC は、裁量権を重視する買い手に関連する公共財産の記録にあなたの名前が掲載されることを防ぎます。
• 責任保護: テナントまたはゲストが敷地内で負傷した場合、賠償請求はあなたの個人資産ではなく、LLC の資産に限定されます。
• 税金への影響は構造によって異なります。 外国人が所有する単一メンバーの LLC は、米国の税務上は無視される事業体として扱われます。つまり、FIRPTA と相続税は、あなたが直接所有しているかのように引き続き適用されます。あ LLC メンバーとしての外国法人は相続税の負担を軽減できますが、他の税金の影響も生じます。
• 資金調達の複雑さ: 一部の金融業者は LLC に融資しない、または個人保証を必要とする場合があります。現金購入者は制約が少ない

適切な事業体構造は、居住国、租税条約のステータス、不動産が個人使用か投資目的かによって異なります。構造物を選択する前に、国境を越えた不動産を専門とする米国の税理士に相談してください。

海外のバイヤーからのよくある質問

購入するにはマイアミに行く必要がありますか?

いいえ。当社は、バーチャル ツアー、電子署名、委任状の締結など、リモートで購入するバイヤーと定期的に連携しています。とはいえ、可能であれば訪問することをお勧めします。

自分のユニットをレンタルすることはできますか?

マイアミのほとんどのコンドミニアムでは、ほとんど制限なくレンタルが可能です。一部の建物には最低リース期間 (30 日、6 か月、または 12 か月) が設定されています。レンタル収入が重要な場合は、購入前にレンタルポリシーを確認してください。

米国の銀行口座が必要ですか?

役立ちますが、必須ではありません。クロージングするには資金を電信送金する必要があります。購入者の中には米国の口座を開設する人もいます。海外の銀行から直接送金する人もいます。

財産管理についてはどうですか？

海外オーナー向けにテナント紹介、賃貸管理、メンテナンスコーディネートなどの不動産管理サービスを提供しております。私たちのクライアントの多くは、自分の物件を訪問することはありません。私たちがすべてを扱います。

私たちと一緒に働く理由

私たちはブラジル、アルゼンチン、コロンビア、メキシコ、スペイン、フランス、英国からの海外バイヤーをサポートしてきました。香港、中国、その他数十の国がマイアミの不動産を購入しています。 私たちは、事業体の構築から税務計画、タイムゾーンを越えた不動産の管理に至るまで、独自の考慮事項を理解しています。

外国人買い手取引を専門とする貸し手、弁護士、税務専門家をご紹介します。そして、情報を持った購入者に報酬を与え、下調べをしない購入者を罰する市場をご案内します。

お問い合わせ →

マイアミオフィス 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-305-296-8885

関連リソース:

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