2026年クイックファクト
短い答え： はい。
15%
外国人売主が米国不動産を処分する場合、FIRPTAは通常、買主に実現総額の15%の源泉徴収を求めます。例外やIRSの証明書により減額・免除される場合があります。徴収額は売主の税額に充当され、過納部分のみが還付対象です。.
30%
Foreign-nationalモーゲージの一般的な最低頭金
$60K
米国遺産税はドミサイル、所有形態、条約の適用資格によります。米国市民でも米国にドミサイルを持つ人でもない場合、米国内資産が60,000ドルを超えると、適用規則に従い通常は遺産税申告が必要です。LLCだけで遺産税リスクが自動的になくなるわけではありません。
国別適格性クイックリファレンス
連邦法はすべての国に開かれています。Florida SB 264（2023）は7つの「懸念国」を制限します。
✓ オープンアクセス
下記以外のすべての国は全国でフルアクセス。主な出身国：カナダ、メキシコ、ブラジル、英国、ドイツ、イタリア、インド、アルゼンチン、コロンビア、フランス、イスラエル、UAE、サウジアラビア。
⚠ 中国、Floridaで制限
Florida SB 264は中国籍（非市民／非PR）による住宅購入を事実上禁止します。厳格な条件のもと1物件の狭い例外あり。New York：制限なし。
⚠ FL「懸念国」
ロシア、イラン、北朝鮮、キューバ、ベネズエラ（マドゥロ政権）、シリア：軍事施設または重要インフラから10マイル以内のFlorida物件を購入不可（州の約98.5%）。New York：オープン。
✓ 条約国の税務上の利点
米国遺産税はドミサイル、所有形態、条約の適用資格によります。米国市民でも米国にドミサイルを持つ人でもない場合、米国内資産が60,000ドルを超えると、適用規則に従い通常は遺産税申告が必要です。LLCだけで遺産税リスクが自動的になくなるわけではありません。
→ FIRPTA、遺産税プランニング、12ステップの詳細はInternational Buyer’s Guideへ
1. 外国人はアメリカで家を買えるか？
はい。米国連邦政府はアメリカ不動産への外国投資に制限を設けておらず、米国市民、US resident aliens、外国籍の間で一般に公平な土俵です。外国購入は米国住宅販売件数・ドル額の2%未満ですが、特にNew YorkとFloridaは国際需要が相対的に大きいです。NYCとMiami固有の購入プロセスは、 NYC・Miami不動産の外国人バイヤーガイドをご覧ください（FIRPTA、遺産税プランニング、foreign-nationalファイナンス、リモートクロージングを含む）。
2. 外国人がアメリカで不動産を買う主なルールは？
アメリカで物件を買う外国人バイヤー向けファイナンスは一般に利用可能ですが、米国クレジット履歴がないため課題に直面しがちです。大手銀行の多くは就労ビザがなければ外国人に貸しませんが、HSBCなどの国際銀行は居住ステータスにかかわらず融資する場合があります。JP MorganやCiti Privateなどのプライベートバンクも非米国居住者に融資します。Foreign nationalモーゲージは、現地居住者のモーゲージより通常大きな頭金を求めます。
米国遺産税はドミサイル、所有形態、条約の適用資格によります。米国市民でも米国にドミサイルを持つ人でもない場合、米国内資産が60,000ドルを超えると、適用規則に従い通常は遺産税申告が必要です。LLCだけで遺産税リスクが自動的になくなるわけではありません。 2026-10-19 · IRS 706-NA
外国人売主が米国不動産を処分する場合、FIRPTAは通常、買主に実現総額の15%の源泉徴収を求めます。例外やIRSの証明書により減額・免除される場合があります。徴収額は売主の税額に充当され、過納部分のみが還付対象です。 2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS
下記のブログ『Four Rules for Foreigners Buying Property in USA』をご覧ください！
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3. 外国人バイヤーは追加の印紙税を払う必要があるか？
決済時の税金と費用は所在地、価格、融資、契約により異なります。単一の比率ではマンハッタンとマイアミを説明できません。買主側仲介報酬の負担も含む明細見積りをご確認ください。 2026-10-19 · NY · Florida
4. 物件購入時に仲介手数料を払う必要があるか？
仲介報酬は交渉可能で、法律で固定されていません。売主が買主側仲介報酬の一部または全部を負担する場合があります。お客様の負担は書面の買主契約と取引条件によります。契約上の義務を負う前に確認します。 2026-10-19 · NAR · REBNY
国際取引の経験がある不動産弁護士も望ましいです。加えて税務の専門家も有用です。長年協働している専門家をご紹介できます。
詳しくは『The Foreign Buyer’s Checklist For Purchasing Manhattan Real Estate』を：
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5. 外国人はモーゲージでアメリカの家を買えるか？
Foreign nationals向けモーゲージローン は一般に利用可能です。たとえばHSBC、Wells Fargo、多くのプライベートバンクがforeign national loansで外国人に融資します。以下はHSBCのforeign-nationalモーゲージ条件の要点です：
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30% 最低頭金
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$3 million 最大モーゲージ額。すなわち 物件価格 は$4.3 million
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$50,000 or $100,000 をHSBCに預金
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12 months のリザーブ（モーゲージ支払い、共益費、および 税金）を預金として保持する必要（既預金に加えて）
知見のある不動産アドバイザーはモーゲージ確保とファイナンス手続きを支援できます。現地銀行は米国クレジットレポートがない外国人には通常貸しませんが、HSBCは外国の財務記録の審査に長け、US permanent residencyがなくても非米国市民にモーゲージ承認を出せます。
これらのモーゲージはセカンドホームまたは 投資用物件としての住宅に使えます。一般にアパートを投資用物件として使う場合、金利はやや高くなります。
金利は日々変動するため、最新金利はお問い合わせください。
6. 住宅購入で外国人は米国居住者とどう違う扱いを受けるか？
米国の税務政策は、不動産所有について外国投資家と居住者の双方に一般に好ましいです。そのため外国人向けの具体的な アメリカで不動産を買うルールがいくつかあります。違いの例として コーポ（co-ops）の購入があり、ここは主たる住居の買い手を優先します。また銀行のアンダーライターは外国人をややリスク高とみなし金利に追加1/2ポイントを課すことがありますが、これは政府規制ではありません。知見のあるアドバイザーがこうした違いの理解と購入プロセスを支援できます。
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7. 物件探しに複数の不動産エージェント が必要か？
米国では、特に外国人バイヤーにとって、探索中は一人のプロフェッショナルブローカーと組むのが最も賢明です。ロンドン、パリ、ブラジルと異なり米国市場は非常に透明です。市場の速度を促すため、The Real Estate Board of New YorkやFlorida Department of Stateなどは、例えばブローカーが独占リスティングを24時間以内に共有することを求め、優秀なバイヤーズブローカーは市場のどのアパートにも案内できます。一人のブローカーにコミットすることは、そのブローカーから 最高水準のサービス を得ることを意味します。特に外国人には知見あるアドバイザーの起用が重要です。
8. 外国人としてどんな種類の物件を買えるか？
アメリカ不動産への外国投資は一般にコンドミニアム、コンドップ、一戸建て、多世帯住宅の購入に限られます。マンハッタンでは一般に 外国人購入者 はコンドミニアム、condop、一戸建て、多世帯住宅の購入を制限されません。Co-opは主たる住居所有者を優先し、買い手の資産と主たる収入源の大部分が米国にない限り、外国所有を一般に禁じます。 condoとcoopの違いを学ぶ。知見のあるアドバイザーは、バカンス用でも投資用物件でも、外国人の希望に合う物件探しを支援できます。
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9. 税負担を抑えるために購入をどうストラクチャすべきか？
米国遺産税はドミサイル、所有形態、条約の適用資格によります。米国市民でも米国にドミサイルを持つ人でもない場合、米国内資産が60,000ドルを超えると、適用規則に従い通常は遺産税申告が必要です。LLCだけで遺産税リスクが自動的になくなるわけではありません。 2026-10-19 · IRS 706-NA
10. 所得税を心配すべきか？
減価償却と住宅ローン利息などの控除可能な費用は、賃料収入から差し引けます。未使用の受動的賃貸損失は通常、受動的活動・リスク負担額などの制限の下で利用可能になるまで繰り越され、一般的な7年の失効期限はありません。正のキャッシュフローがあっても当期の連邦所得税が少額またはゼロになる場合がありますが、15年間の非課税を保証するものではありません。結果は賃料、費用、融資、税務上の取得価額と所有形態によります。非居住者個人が純額ベースの控除を受けるには、IRC 871(d)の選択とForm 1040-NRの申告が必要な場合があります。固定資産税や売却時の税金は別途生じ得ます。 2026-10-19 · IRS 527 · IRS 925 · IRS 871(d)
外国人はTaxpayer Identification Number（TIN）なしで米国の物件を購入できます。ただし特定の状況、特に税務責任ではTINの取得が重要です。例えば賃貸または将来の売却を意図する場合、賃貸収入の申告、関連税の納付、Foreign Investment in Real Property Tax Act（FIRPTA）への対応にTINが必要です。知見のあるアドバイザーが外国人バイヤーの税務責任の理解とコンプライアンスを支援できます。
Social Security Number（SSN）の対象外の個人は、Form W-7でIndividual Taxpayer Identification Number（ITIN）を申請できます。外国籍と身元を証明する書類が求められます。
11. 外国人がアメリカで物件を売る際、注意すべき点は？
売却時の税額は利益、保有期間、所有形態によります。減価償却は税務上の取得価額を減らし、売却税額に影響し得ます。州税が加わる場合もあり、外国人不動産売主に一律28%の連邦最高税率があるわけではありません。 2026-10-19 · IRS 409 · IRS 527
外国人売主が米国不動産を処分する場合、FIRPTAは通常、買主に実現総額の15%の源泉徴収を求めます。例外やIRSの証明書により減額・免除される場合があります。徴収額は売主の税額に充当され、過納部分のみが還付対象です。 2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS
決済時の税金と費用は所在地、価格、融資、契約により異なります。単一の比率ではマンハッタンとマイアミを説明できません。買主側仲介報酬の負担も含む明細見積りをご確認ください。 2026-10-19 · NY · Florida
12. デューデリジェンスとクロージングはどう進めるか？
デューデリジェンスは購入プロセスの重要なステップであり、特にアメリカ不動産への外国投資では重要です。優秀な弁護士が完全なデューデリジェンスに必要な法的サービスを提供します。物件の状態、title、価値や所有に影響し得る論点の徹底確認を含みます。主な観点：
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物件検査：基礎、屋根、配管、電気、損傷や必要な修繕の兆候を含む状態を専門inspectorが確認。購入確定前に潜在的問題を把握できます。
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権原調査：売主に明確な所有権があり、未解決のlienや紛争がないことを確認するため徹底したtitle searchを実施。不明瞭な所有に起因する法的合併症を防ぎます。
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物件記録の確認：deed、title report、未払いモーゲージやlienを含む記録を確認。物件の法的・財務状況の包括的理解を得ます。
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環境上の懸念：近隣の工業用地、洪水地帯、その他の潜在的ハザードを確認。想定用途に安全かつ適していることを確かめます。
デューデリジェンス完了後はクロージングです。内容は：
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売買契約への署名：価格、クロージング日、contingenciesを含む売買条件のpurchase agreementに署名。合意条件に双方を法的に拘束します。
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ファイナンスの確定：モーゲージ確保と必要書類の完了を含むファイナンスを確定。クロージング前に財務面が整っていることを確認します。
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クロージング：所有権があなたに移転するクロージングに出席し、残書類を完了。公式に所有者となる購入の最終ステップです。
13. 保険と公共料金の要件は？
外国人バイヤーとして米国で物件を買う際は、外国投資、保険、公共料金、estate planningを検討することが重要です。
New York Real Estateについて多くの質問を受けます。 回答が必要ですか？『Answers to FAQ’s by Foreigners Interested in Buying and Selling NY Real Estate』で取り上げています：
興味があります！
14. Estate Planningと税金は？
経験ある不動産アドバイザーと弁護士がこれらのプロセスを導き、取引を円滑に保てます。
税務上の影響：外国人バイヤーとして米国での物件所有の税務影響を理解することが重要です。含み得るもの：
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キャピタルゲイン税：売却益に対するキャピタルゲイン税。税率と規則の理解が投資戦略の計画に役立ちます。
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所得税：物件が生む賃貸収入への所得税。賃貸収入と費用の適切な申告は米国税法への準拠に重要です。
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固定資産税：物件価値に対する固定資産税。通常年次で評価され、ロケーションにより異なります。
税務専門家に相談し、納税義務と潜在的な税務影響を理解してください。
外国所有：外国人バイヤーとして米国での外国所有の規則を理解することが重要です。含み得るもの：
米国での外国所有規則を理解するため、不動産弁護士または税務専門家に相談してください。米国市場の複雑さに対応し、十分な情報に基づく判断に役立ちます。
15. 結論：外国人バイヤーとして米国で物件購入を成功させる
外国人バイヤーとしての米国物件購入は複雑で挑戦的になり得ますが、適切なガイダンスがあれば成功し得る経験にもなります。適格性と要件を理解し、外国所有の複雑さを乗り越え、ファイナンスを確保し、経験あるアドバイザーと組むことで、外国人は米国での物件所有という目標に到達できます。ポートフォリオ分散を図る外国投資家やvacation homeを求めるバイヤーにとって、米国市場は強い機会を提供します。適切な専門性とガイダンスがあれば、確信を持って購入を完了できます。
60秒で知るべきこと
1.
決済時の税金と費用は所在地、価格、融資、契約により異なります。単一の比率ではマンハッタンとマイアミを説明できません。買主側仲介報酬の負担も含む明細見積りをご確認ください。
2.
Co-opではなくcondoに注力。 ほとんどのNYC co-opは外国人所有者を禁じます。Condoとcondopは国際バイヤーを歓迎します。
3.
ファイナンスは利用可能。 HSBC、JP Morgan Private、Citi Privateのforeign-nationalモーゲージ。頭金は通常30〜50%。
4.
外国人売主が米国不動産を処分する場合、FIRPTAは通常、買主に実現総額の15%の源泉徴収を求めます。例外やIRSの証明書により減額・免除される場合があります。徴収額は売主の税額に充当され、過納部分のみが還付対象です。
5.
米国遺産税はドミサイル、所有形態、条約の適用資格によります。米国市民でも米国にドミサイルを持つ人でもない場合、米国内資産が60,000ドルを超えると、適用規則に従い通常は遺産税申告が必要です。LLCだけで遺産税リスクが自動的になくなるわけではありません。
6.
渡米は不要。 クロージングはPower of Attorneyで進行。弁護士が代理署名します。
さらに深く進みますか？
次のステップはプロセスのどこにいるかによります。下記の各ガイドが次の詳細層へ案内します。
リスティングではなく対話から始める。
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外国人バイヤーへの回答
外国人はアメリカで不動産を購入できますか？
はい。外国人バイヤーも、ニューヨークとマイアミのcondoや住宅を含め、米国の不動産を購入できます。実務上の制約は、融資、税務計画、所有形態、資金源の証明書類、そしてニューヨークではcondoとco-opの違いです。
非居住者の購入者の多くにとって、マイアミとマンハッタンのcondoは、マンハッタンのco-opよりも柔軟性があります。co-op理事会の承認が不要で、通常、より多様な所有形態やピエ・ア・テール（pied-à-terre）としての利用が認められ、再売却の自由度も高いためです。