2026年クイックファクト
短い答え： はい。
15%
外国人所有者が売却する際のFIRPTA源泉徴収
30%
Foreign-nationalモーゲージの一般的な最低頭金
$60K
非ドミサイル所有者の米国遺産税控除（居住者は$15M）
国別適格性クイックリファレンス
連邦法はすべての国に開かれています。Florida SB 264（2023）は7つの「懸念国」を制限します。
✓ オープンアクセス
下記以外のすべての国は全国でフルアクセス。主な出身国：カナダ、メキシコ、ブラジル、英国、ドイツ、イタリア、インド、アルゼンチン、コロンビア、フランス、イスラエル、UAE、サウジアラビア。
⚠ 中国、Floridaで制限
Florida SB 264は中国籍（非市民／非PR）による住宅購入を事実上禁止します。厳格な条件のもと1物件の狭い例外あり。New York：制限なし。
⚠ FL「懸念国」
ロシア、イラン、北朝鮮、キューバ、ベネズエラ（マドゥロ政権）、シリア：軍事施設または重要インフラから10マイル以内のFlorida物件を購入不可（州の約98.5%）。New York：オープン。
✓ 条約国の税務上の利点
英国、フランス、ドイツ、オーストラリアなどは米国と遺産税条約を持ち、非居住者により大きな控除（時に$15M全額）を認めます。自国の条約を確認してください。
→ FIRPTA、遺産税プランニング、12ステップの詳細はInternational Buyer’s Guideへ
1. 外国人はアメリカで家を買えるか？
はい。米国連邦政府はアメリカ不動産への外国投資に制限を設けておらず、米国市民、US resident aliens、外国籍の間で一般に公平な土俵です。外国購入は米国住宅販売件数・ドル額の2%未満ですが、特にNew YorkとFloridaは国際需要が相対的に大きいです。NYCとMiami固有の購入プロセスは、 NYC・Miami不動産の外国人バイヤーガイドをご覧ください（FIRPTA、遺産税プランニング、foreign-nationalファイナンス、リモートクロージングを含む）。
2. 外国人がアメリカで不動産を買う主なルールは？
アメリカで物件を買う外国人バイヤー向けファイナンスは一般に利用可能ですが、米国クレジット履歴がないため課題に直面しがちです。大手銀行の多くは就労ビザがなければ外国人に貸しませんが、HSBCなどの国際銀行は居住ステータスにかかわらず融資する場合があります。JP MorganやCiti Privateなどのプライベートバンクも非米国居住者に融資します。Foreign nationalモーゲージは、現地居住者のモーゲージより通常大きな頭金を求めます。
外国人バイヤーは遺産税を回避またはヘッジするため、投資を適切にストラクチャリングする必要があります。誤ったストラクチャーの税務影響は、最初に対処しなければ長期で買い手にコストとなり得ます。
Foreign Investment in Real Property Tax Act（FIRPTA）は、生じ得るキャピタルゲイン税をカバーするため、政府が売却代金の一定割合を源泉徴収することを求めます。源泉徴収率は代金の15%です。源泉徴収額は、売主が税務申告を準備し税額を納付した後、Internal Revenue Serviceから返還されます。知見のある不動産アドバイザーが、これらの規則を効果的に進める助けになります。
下記のブログ『Four Rules for Foreigners Buying Property in USA』をご覧ください！
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3. 外国人バイヤーは追加の印紙税を払う必要があるか？
いいえ。米国では外国人バイヤーに追加の印紙税はありません。香港、シンガポール、ロンドン、バンクーバー、トロント、シドニー、メルボルン、スペインは外国人バイヤーに7%〜100%の追加税を課します。米国はアメリカ物件購入時に外国人を罰しません。
一般に、Miamiと マンハッタン不動産の合算譲渡税（すなわちマンション税、権原保険、弁護士費用、権原移転、その他クロージング費用）は購入価格に応じ概ね1.5〜4.5%です。モーゲージを組む場合は、モーゲージ記録税として融資額の追加2.2%を見込むべきです。 新築物件を購入する場合、買い手がデベロッパーの譲渡税（約2%）を負担するのが通例です。したがって米国の総クロージング費用は通常1.5%〜6%の範囲です。
4. 物件購入時に仲介手数料を払う必要があるか？
場合によります。以前は手数料は常に売主負担でしたが、2025年にルールが変わり、売主が手数料を負担しない場合は買い手が支払う必要が生じ得ます。これまでに NYCとマイアミ の多くの売主はブローカー手数料の提示を有益と判断しています。米国市場で外国人バイヤーを扱った経験あるアドバイザーと組むのが最善です。知見のあるアドバイザーは取引の複雑さへの対応、オファー交渉、市場動向と法的要件への的確な見通しを提供できます。
国際取引の経験がある不動産弁護士も望ましいです。加えて税務の専門家も有用です。長年協働している専門家をご紹介できます。
詳しくは『The Foreign Buyer’s Checklist For Purchasing Manhattan Real Estate』を：
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5. 外国人はモーゲージでアメリカの家を買えるか？
Foreign nationals向けモーゲージローン は一般に利用可能です。たとえばHSBC、Wells Fargo、多くのプライベートバンクがforeign national loansで外国人に融資します。以下はHSBCのforeign-nationalモーゲージ条件の要点です：
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30% 最低頭金
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$3 million 最大モーゲージ額。すなわち 物件価格 は$4.3 million
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$50,000 or $100,000 をHSBCに預金
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12 months のリザーブ（モーゲージ支払い、共益費、および 税金）を預金として保持する必要（既預金に加えて）
知見のある不動産アドバイザーはモーゲージ確保とファイナンス手続きを支援できます。現地銀行は米国クレジットレポートがない外国人には通常貸しませんが、HSBCは外国の財務記録の審査に長け、US permanent residencyがなくても非米国市民にモーゲージ承認を出せます。
これらのモーゲージはセカンドホームまたは 投資用物件としての住宅に使えます。一般にアパートを投資用物件として使う場合、金利はやや高くなります。
金利は日々変動するため、最新金利はお問い合わせください。
6. 住宅購入で外国人は米国居住者とどう違う扱いを受けるか？
米国の税務政策は、不動産所有について外国投資家と居住者の双方に一般に好ましいです。そのため外国人向けの具体的な アメリカで不動産を買うルールがいくつかあります。違いの例として コーポ（co-ops）の購入があり、ここは主たる住居の買い手を優先します。また銀行のアンダーライターは外国人をややリスク高とみなし金利に追加1/2ポイントを課すことがありますが、これは政府規制ではありません。知見のあるアドバイザーがこうした違いの理解と購入プロセスを支援できます。
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7. 物件探しに複数の不動産エージェント が必要か？
米国では、特に外国人バイヤーにとって、探索中は一人のプロフェッショナルブローカーと組むのが最も賢明です。ロンドン、パリ、ブラジルと異なり米国市場は非常に透明です。市場の速度を促すため、The Real Estate Board of New YorkやFlorida Department of Stateなどは、例えばブローカーが独占リスティングを24時間以内に共有することを求め、優秀なバイヤーズブローカーは市場のどのアパートにも案内できます。一人のブローカーにコミットすることは、そのブローカーから 最高水準のサービス を得ることを意味します。特に外国人には知見あるアドバイザーの起用が重要です。
8. 外国人としてどんな種類の物件を買えるか？
アメリカ不動産への外国投資は一般にコンドミニアム、コンドップ、一戸建て、多世帯住宅の購入に限られます。マンハッタンでは一般に 外国人購入者 はコンドミニアム、condop、一戸建て、多世帯住宅の購入を制限されません。Co-opは主たる住居所有者を優先し、買い手の資産と主たる収入源の大部分が米国にない限り、外国所有を一般に禁じます。 condoとcoopの違いを学ぶ。知見のあるアドバイザーは、バカンス用でも投資用物件でも、外国人の希望に合う物件探しを支援できます。
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9. 税負担を抑えるために購入をどうストラクチャすべきか？
ディールのストラクチャーは無数にありますが、特にアメリカ不動産への外国投資では、ストラクチャーにより売買の税務扱いが大きく異なり得ます。遺産税を避けるために投資家が特に選ぶ二つの道があり、遺産税が所有者にどう影響し得るか、また米国と母国の間に所得・費用・キャピタルゲインを米国法と異なる扱いをする租税条約があるかを検討する必要があります。一般に、ディールのストラクチャリングについて助言を得ることを推奨します
知見のあるアドバイザーは、税負担を抑える購入ストラクチャについて指針を示せます。
10. 所得税を心配すべきか？
一般に、収入を生むために物件を買う買い手（アメリカ不動産への外国投資を含む）は、賃貸収入を固定資産税・維持費・モーゲージ金利などの現金費用と減価償却などの非現金費用で相殺できます。初期年は紙上の損失が生じ、15年繰り越せます。したがって所有者は損失を使い切るまで—通常おおよそ12年—賃貸収入に税金を払わないことが一般的です。
外国人はTaxpayer Identification Number（TIN）なしで米国の物件を購入できます。ただし特定の状況、特に税務責任ではTINの取得が重要です。例えば賃貸または将来の売却を意図する場合、賃貸収入の申告、関連税の納付、Foreign Investment in Real Property Tax Act（FIRPTA）への対応にTINが必要です。知見のあるアドバイザーが外国人バイヤーの税務責任の理解とコンプライアンスを支援できます。
Social Security Number（SSN）の対象外の個人は、Form W-7でIndividual Taxpayer Identification Number（ITIN）を申請できます。外国籍と身元を証明する書類が求められます。
11. 外国人がアメリカで物件を売る際、注意すべき点は？
アメリカ不動産の外国投資家として 物件を売却する 際、主なコストは次の二つです：
a) 約2%の譲渡税、および b) 5%〜6%のブローカー販売手数料。
加えてキャピタルゲイン税と遺産税を検討します。適切なプランニングで遺産税は回避またはヘッジし得ます。LLCまたは個人名義での購入なら、非居住者の米国キャピタルゲイン税は居住者と同じです。連邦最高税率は28%です。
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外国人向け米国遺産税
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米国のキャピタルゲイン 不動産税 （外国人向け）
知見のあるアドバイザーは外国人売主の売却プロセスを支援し、円滑に進められます。
12. デューデリジェンスとクロージングはどう進めるか？
デューデリジェンスは購入プロセスの重要なステップであり、特にアメリカ不動産への外国投資では重要です。優秀な弁護士が完全なデューデリジェンスに必要な法的サービスを提供します。物件の状態、title、価値や所有に影響し得る論点の徹底確認を含みます。主な観点：
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物件検査：基礎、屋根、配管、電気、損傷や必要な修繕の兆候を含む状態を専門inspectorが確認。購入確定前に潜在的問題を把握できます。
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権原調査：売主に明確な所有権があり、未解決のlienや紛争がないことを確認するため徹底したtitle searchを実施。不明瞭な所有に起因する法的合併症を防ぎます。
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物件記録の確認：deed、title report、未払いモーゲージやlienを含む記録を確認。物件の法的・財務状況の包括的理解を得ます。
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環境上の懸念：近隣の工業用地、洪水地帯、その他の潜在的ハザードを確認。想定用途に安全かつ適していることを確かめます。
デューデリジェンス完了後はクロージングです。内容は：
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売買契約への署名：価格、クロージング日、contingenciesを含む売買条件のpurchase agreementに署名。合意条件に双方を法的に拘束します。
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ファイナンスの確定：モーゲージ確保と必要書類の完了を含むファイナンスを確定。クロージング前に財務面が整っていることを確認します。
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クロージング：所有権があなたに移転するクロージングに出席し、残書類を完了。公式に所有者となる購入の最終ステップです。
13. 保険と公共料金の要件は？
外国人バイヤーとして米国で物件を買う際は、外国投資、保険、公共料金、estate planningを検討することが重要です。
New York Real Estateについて多くの質問を受けます。 回答が必要ですか？『Answers to FAQ’s by Foreigners Interested in Buying and Selling NY Real Estate』で取り上げています：
興味があります！
14. Estate Planningと税金は？
経験ある不動産アドバイザーと弁護士がこれらのプロセスを導き、取引を円滑に保てます。
税務上の影響：外国人バイヤーとして米国での物件所有の税務影響を理解することが重要です。含み得るもの：
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キャピタルゲイン税：売却益に対するキャピタルゲイン税。税率と規則の理解が投資戦略の計画に役立ちます。
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所得税：物件が生む賃貸収入への所得税。賃貸収入と費用の適切な申告は米国税法への準拠に重要です。
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固定資産税：物件価値に対する固定資産税。通常年次で評価され、ロケーションにより異なります。
税務専門家に相談し、納税義務と潜在的な税務影響を理解してください。
外国所有：外国人バイヤーとして米国での外国所有の規則を理解することが重要です。含み得るもの：
米国での外国所有規則を理解するため、不動産弁護士または税務専門家に相談してください。米国市場の複雑さに対応し、十分な情報に基づく判断に役立ちます。
15. 結論：外国人バイヤーとして米国で物件購入を成功させる
外国人バイヤーとしての米国物件購入は複雑で挑戦的になり得ますが、適切なガイダンスがあれば成功し得る経験にもなります。適格性と要件を理解し、外国所有の複雑さを乗り越え、ファイナンスを確保し、経験あるアドバイザーと組むことで、外国人は米国での物件所有という目標に到達できます。ポートフォリオ分散を図る外国投資家やvacation homeを求めるバイヤーにとって、米国市場は強い機会を提供します。適切な専門性とガイダンスがあれば、確信を持って購入を完了できます。
60秒で知るべきこと
1.
はい。追加税はありません。 外国人は米国市民と同じ譲渡税を払います。シンガポール、トロント、バンクーバーのような印紙税サーチャージはありません。
2.
Co-opではなくcondoに注力。 ほとんどのNYC co-opは外国人所有者を禁じます。Condoとcondopは国際バイヤーを歓迎します。
3.
ファイナンスは利用可能。 HSBC、JP Morgan Private、Citi Privateのforeign-nationalモーゲージ。頭金は通常30〜50%。
4.
売却時のFIRPTA。 総売却価格の15%源泉徴収。申告後に還付。行政的であり懲罰的ではない。
5.
遺産税にはプランニングが必要。 居住者の$15Mに対し控除$60K。外国持株会社または二層LLC構造を用いる。
6.
渡米は不要。 クロージングはPower of Attorneyで進行。弁護士が代理署名します。
さらに深く進みますか？
次のステップはプロセスのどこにいるかによります。下記の各ガイドが次の詳細層へ案内します。
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