ニューヨークとマイアミの不動産関連税

NYCの mansion tax は、$1 million以上の住宅取得に課される段階制の移転税で、価格が上がるにつれて複数の区分で税率が上がります。クロージング時に買主が支払います。各区分の税率と基準額は法令で定められており、案件のアンダーライティングに入る前に現行法と照らし合わせて確認してください。

NYCのリセール取引では、州と市の移転税は通常売主の負担です。新築の購入では、スポンサー負担分の移転税を買主が支払うことが一般的で、買主のクロージングコストは大きく増えます。必ず契約書と offering plan で確認してください。

フロリダの固定資産税は概してより均一で、評価額あたりの負担も同等のNYCコンドミニアムより低めです。とくにNYCの abatement が効いていない建物との差は明確です。フロリダに居住実態を移すオーナーには homestead exemption と評価額の上昇上限も効いてきます。一方でNYCの固定資産税は、建物区分と abatement の状況によって大きく振れます。

abatement は、NYCでは421-aや421-gが代表的で、一定期間、建物の固定資産税評価を軽減する制度です。残存年数と逓減スケジュールは署名前に確認してください。毎年の保有コストと売却時の説明のしやすさが大きく変わります。

FIRPTA が影響するのは原則として売却時の外国籍売主であり、購入時の買主ではありません。買主には売却総額の一部(一般に15%)を源泉徴収し、外国籍売主の納税の前払いとしてIRSへ納付する義務が生じます。売却を視野に入れる外国籍オーナーは、購入の段階で FIRPTA の精算までモデルに入れておくべきです。

多くの場合はそうですが、常にではありません。米国LLC、その上に非米国の持株会社やトラストが立つ形もあります。責任の遮断、権利証書レベルでのプライバシー、エステートプランニングと整合しやすい構造をもたらし得ます。適切な答えは、居住地、家族の状況、資金調達の計画、長期の売却戦略によって変わります。これは契約締結の前に、米国の弁護士と税務アドバイザーと詰めるべき論点です。

フロリダに居住実態を移す買主にとって、フロリダ州所得税がないことは毎年繰り返し効く要素で、物件の保有コスト全体に積み上がっていきます。セカンドハウスとしてフロリダの物件を持つだけの非居住者の場合、フロリダ州所得税がないことは、米国源泉所得への連邦の課税を変えるものではありません。

いいえ。Manhattan Miami は不動産アドバイザリー兼ブローカレッジであり、法律事務所でも税務アドバイザーでもありません。不動産の観点での影響を整理し、法務、税務、相続、資金調達の各アドバイザーへ適切な問いが届くよう調整します。NYCとマイアミの不動産取引に日常的に関わる弁護士やCPAをご紹介することもできます。