不動産投資家のための 1031 exchange の規則

原則としてできません。1031 exchange の対象は、投資目的または事業用として保有される物件です。個人的に使っている主たる住宅やセカンドハウスは、通常は要件を満たしません。自宅の売却には、primary-residence exclusion など別の税制上の規定が適用されます。

不動産についていえば、like-kind の範囲は広く取られています。両方の脚が投資目的で保有される米国内の不動産である限り、コンドミニアムをタウンハウス、賃貸集合住宅、更地、商業用不動産と交換することもできます。同じ種類の物件どうしに限られるわけではありません。

交換は不成立になります。45日ルールは法定で、延長はできません。売却代金は、譲渡物件を売却した年の課税対象になります。だからこそ、譲渡物件のクロージング前に特定の候補を並べておく必要があります。

交換は不成立になります。180日ルールも法定です。デューデリジェンスの問題や融資の遅れがあっても、納税者の側で延長することはできません。日程に余裕を組み込んでおいてください。

使えますが、注意が要ります。pre-construction の引き渡し時期は、180日の枠外に落ちることがあります。よく採られるのは、pre-construction のユニットと並べて引き渡し済みの代替候補を特定する方法、あるいは適切な QI と reverse / improvement exchange を組む方法です。特定の前に、スポンサーの引き渡し確約と契約条件を必ず確認してください。

交換から引き出した現金は「boot」にあたり、受領した年に課税されます。それによって交換が不成立になるわけではありません。boot の部分に繰り延べが及ばない、というだけのことです。現金化を考えているなら、事前に CPA と設計してください。

いいえ。ただし全額の繰り延べには、代替物件の債務が譲渡物件の債務以上である必要があります。不足があれば、その差額は boot として扱われます。だからこそ融資は、初日から交換のストラクチャーに合わせて組む必要があります。

当社は不動産の側面、すなわち特定、デューデリジェンス、契約条件、ボードパッケージ、クロージングを、お客様の QI、CPA、税務顧問と歩調を合わせて進めます。法務または税務の助言は行わず、Qualified Intermediary としても関与しません。複数州にまたがる不動産の交換を日常的に扱う QI や税務弁護士をご紹介することは可能です。