ニューヨークのコープとコンドミニアム: 取締役会の承認、実際の費用、そして何を買うべきか

コープかコンドか、実際にどちらを買うべきか

多くのガイドは、この2つが何であるかを説明します。より難しい問いは、行おうとしている購入にどちらが合うか、です。ニューヨークでは通常、次の4点で答えが決まります。通年で居住するのか、ご自身の名義で購入するのか、どのように資金調達するのか、そして取締役会の審査をどこまで受け入れられるか。

そのすべての根底にあるパターンはこうです。コープを買うことは、購入者を審査する権限を持つ法人の株式を買うことであり、コンドを買うことは、その審査がほとんどない不動産を買うことです。以下の違いはすべて、ここから生じます。

コンドミニアム

コンドミニアムとは、コンドの居住者が、より大きな建物や複合施設の中にある、それぞれ独立した個々のコンド住戸を所有する形態の不動産です。各所有者は自分の住戸の権利証書を持ち、共用部分の持分も所有します。この構造がコンドとコープを分けます。コンドの居住者は不動産を完全に所有するため、再販価値や住宅ローンの選択肢にプラスに働くことがあります。コンドのクロージング費用は、title insuranceや住宅ローン関連の税など追加の費用があるため、通常は高くなります。432 Park Avenue、15 Central Park West、One57といったマンハッタンの象徴的なコンドミニアムは、完全なコンド所有がこの街のトロフィー物件市場をどう形づくるかを示しています。

コンドの所有者は市に固定資産税を納め、コンド管理組合にコンド費と呼ばれる月額の費用を支払います。管理組合は、維持管理と共用設備を担うコミュニティ組織の一種です。共用設備には、フィットネスセンター、プール、ラウンジ、さらにはテニスコートなどが含まれることが多くあります。コンドの理事会は建物の運営を管理し、管理組合に何をすべきかを指示します。管理組合が定める規則と共用設備は、居住者の日常生活や判断に直接影響することがあります。

米国居住者は、20%の頭金を入れて従来型ローンでコンドを購入できますが、医師や弁護士などの専門職には10%の頭金のみを求める銀行もあります。外国人購入者は30%を前払いする必要があります。title insuranceもコンド購入者のクロージング費用の一部です。月額費用、固定資産税、将来の再販価値といった財務上の検討事項は、コンドの購入を評価する際の重要な要素です。

多くの人にとって、コンド住戸を買うメリットはデメリットを上回るでしょう。コンドの購入は、コープの購入よりはるかに民主的です。コンドは制限がはるかに少なく、購入資金のある人なら誰にでも開かれているからです。申請手続の一部として流動資産を用いることは、ほとんどのコンドと違い、コープの購入者にとってしばしば要件となります。

コンドの居住者は、コミュニティの指針に従うことを条件に、住空間を自分好みに整えられることが多く、他の物件タイプに比べて自由度が高くなります。

一般に、コンドでは所有者が少ない制限で住戸を転貸できます。さらに、コンドは海外所有を認め、制限が少なく、頭金が低くて済み、コープより資金調達が容易です。

ほとんどのコンドは過去30年以内に建てられており、現在の所有者や入居者が期待する多くの設備を備えています。フィットネスセンター、プール、ラウンジ、テニスコートなどです。新しいコンドミニアムの多くは、フィットネスセンターやセキュリティサービスなど充実した設備に力を入れています。これらの設備はほとんどのコープにはありません。こうした特長のすべてが、コンドを市場で売れやすくし、売却のしやすさと魅力を高めます。コンドの規則と利用できる設備は、居住者の生活スタイルや財務上の成果に強く影響します。

NYCのコンドは、マンハッタンで売りに出されている住宅用不動産全体のわずか25%にすぎません。この供給の制約と、設備の充実した新築コンドの人気が、コンドをコープより高価にしています。価値を比較すると、コンドは多くの場合コープより1平方フィートあたりの価格が高く、市場での人気と所有上の利点を反映しています。

コンドは通常、所有者が実物の不動産を担保にできるため、資金調達が容易です。

マンハッタンのコンドのもう一つの大きなセールスポイントは、485、421G、421A税の軽減措置など、一部の物件が提供する税控除です。70年代、市は空き地に建設する開発業者を促すため、10年間の免税を与えるプログラムを開始しました。このプログラムは期限切れとなりましたが、2024年に485軽減措置が加わって復活しました。

税の軽減措置付きのコンドの住戸を購入した住宅購入者や投資家も、この10年間の税の優遇を受けられます。最近、マンハッタンの一部のコンドでこうした税の軽減措置が復活し、詳しくは以下のブログでご覧いただけます。

コンドか他の物件タイプかを決める際には、これらの要素を慎重に比較することが重要です。

関連記事: 「20年間の税軽減措置の復活と終焉」

したがって、投資家と海外の購入者は、物件探しをコンドに絞るべきです。

まとめると、コンドは次のとおりです。

• 制限が少ない
• 投資家に優しい
• 資金調達にアクセスしやすい
• 海外購入者に好意的

コープ

住宅協同組合、つまりコープは、建物を法人が所有し、個人は住戸そのものを完全に所有するのではなく、その法人の株式を購入することでコープの所有者になる、独特な共同居住の形態です。コープの株主として、ご自身の持分は特定の住戸を占有する権利と、建物の費用に対する負担割合を決めます。proprietary leaseにより、株式を購入する株主はコープの建物内の特定の住戸を使用できます。コープの住戸が広いほど、株主が保有するコープ株式は多くなり、負担する建物の維持費の割合も高くなります。

一見すると、コープを買うと月額の費用が高くなるように見えるかもしれません。しかしそれは、固定資産税とHOA費が1つのmaintenanceにまとめられているからです。この金額には、法人に対する固定資産税と維持管理費が含まれ、そこには不動産税の負担分、建物の経費、そして法人が建物に対して住宅ローンを持つ場合は住宅ローンの利息が含まれることもあります。これは、住戸について固定資産税を直接支払い、光熱費と固定資産税の費用が別になっているコンドの所有者とは異なります。法人が建物に住宅ローンを持つ場合、その利息のためにコープのmaintenanceが高くなることもあります。これに対し、コンドの建物は住宅ローンを組むことが禁じられているため、コンドのHOA費に住宅ローンの利息が含まれることはありません。

コープのアパートを買うことには、多くのメリットとデメリットがあります。メリットの面では、コンドは通常コープより高価です。協同組合のほうが古く、市場の70%を占めているからです。コープは初期費用を抑えやすく、maintenanceに費用が含まれるといった一定の財務上の利点があります。また、コープはtitle insuranceのような費用がないため、コンドよりクロージング費用が低くなる傾向があります。

コープは望むどんな規則でも定めることができ、その株主はその規則に従わなければなりません。コープの取締役会は賃貸を禁じることが多く、承認手続のために売却を難しくすることがあります。コープの取締役会は、購入予定者に厳格な規則と厳しい承認手続を課すことが多く、購入の経験をより複雑にします。コンドとコープを比較すると、コープは通常、取締役会による制約を伴うより複雑な承認手続を伴い、コンドはより単純な取引を提供します。

協同組合の所有のもとでは、株主は一般に住戸を主たる住居として占有することが求められます。さらに、コープにはサブレットを厳しく制限または禁止する規則があるため、投資家は、コープが良い投資とは見なされていないことに注意してください。ほとんどのコープの取締役会はサブレットに関して厳格な規則を設けており、まったく認めないところもあります。コンドとコープは所有構造と費用が大きく異なり、コンドは通常、より単純で柔軟な仕組みです。

ニューヨークのコープでよくある規則の一つが、海外所有の禁止です。一般に、コープは外国人購入者を禁止します。資産と収入源の大部分が米国外にある外国人を訴えることが、不可能になり得るからです。 協同組合法人が外国人所有者に対する判決を得たとしても、所有者の資産が4,000マイル離れた別の国にあるのであれば、その回収はおそらく不可能です。

申請手続の一部として流動資産を用いることは、ほとんどのコンドと違い、コープの購入者にとってしばしば要件となります。コープは借入を認める場合も認めない場合もあります。借入を認めるコープは通常、コンドより高い頭金を求めます。コープはより厳しい財務上の資格と、購入価格の20%から50%に及ぶ頭金を求め、購入者にとって手続はより負担の大きいものになります。

コープのローンを得ることは難しい場合があります。貸し手はより厳しい要件に直面し、コープのローンは従来のコンドの資金調達とは異なるからです。コープの住戸の資金調達には、住宅ローンではなく個人ローンの利用が必要です。協同組合法人が、物件価値の50% - 75%に相当する、借入で賄える購入価格の額を指定します。住宅ローンと同様に、個人ローンの利息は税務上控除できます。コープによく見られる特徴の一つにflip taxがあります。これは実際には譲渡手数料で、一般に住戸の売却価格の2-3%を、コープ株式の売却時に売り手が協同組合法人に支払います。

コープの購入予定者（および、取締役会が認める場合は入居予定者）は、コープの取締役会に面接され、承認を得るために正式な申請書を取締役会に提出しなければなりません。コープの取締役会は購入者を審査し承認する責任を負い、この手続はコンドとは異なり、数週間ではなく数か月かかることがあります。コンドでも申請は必要ですが、購入者や入居者がコンドの理事会に面接されることはなく、 承認手続ははるかに容易です。

コープは、メンテナンス、費用の徴収、承認など日々の運営を監督するために管理会社を雇うことが多く、これは賃貸住宅を管理する個々の家主とは異なります。コープ特有の財務構造のため、購入者が予算の組み方、ローンの選択肢、長期的な財務上の負担を理解するには、しっかりした個人の財務知識を持つことが重要です。

関連記事: 「FAQ: NYCでのアパート購入」

コープのメリットとデメリットには次のものがあります。

コープの取締役会

制限的

投資家に優しくない

海外所有を禁止

通常サブレットを禁止または制限

主たる住居としての所有を好む

高級設備を備えている可能性が高い

コープかコンドかを分析する際には、所有構造、財務上の影響、承認手続の違いを考慮することが重要です。コープは通常、より制限的な承認手続と財務要件を持ち、コンドはより柔軟で、資金調達もしやすいことが多くあります。

コープの取締役会

制限的

投資家に優しくない

海外所有を禁止

通常サブレットを禁止または制限

主たる住居としての所有を好む

高級設備を備えている可能性が高い

コープかコンドかを分析する際には、所有構造、財務上の影響、承認手続の違いを考慮することが重要です。コープは通常、より制限的な承認手続と財務要件を持ち、コンドはより柔軟で、資金調達もしやすいことが多くあります。コンドの所有者は住戸の権利証書を受け取り、コープの所有者はproprietary leaseを受け取ります。コープでは、承認手続が身元調査や財務審査を含む厳格なものになることがあるのに対し、コンドの購入は通常より単純です。

コンドップ

コンドップという用語は、ニューヨーク市の不動産業界で、コンドの規則を持つコープを指して使われます。ただし技術的には、コンドップは、1階部分を商業用住戸として売却した住宅用コープと定義されます。しかし実際には、この用語はコンドの規則を持つコープという意味で使われています。

コンドの規則のもとで、コンドップはサブレットと海外所有を認めます。借地権（land lease）の土地に建てられた建物は、多くの場合コンドップに分類されます。

land leaseのある建物では、所有者は基礎となる土地の地代を長期にわたって支払う必要があり、通常は99年です（ロンドンの不動産のように）。実際には、これらの契約は通常、land leaseの満了前に更新されます。

まとめると、コンドップの建物は次のとおりです。

• 制限が少ない
• 投資家に優しい
• 海外購入者に好意的

コンドとコープの違い: 主な違いを理解する

コープとコンドを比較すると、主な違いは所有構造です。アパートとは、賃貸収入を生み出すために不動産を管理する事業を行う会社が所有する賃貸物件です。

アパートに加えて、コープとコンドを比較することが重要です。コンドの所有者は権利証書によって自分の住戸を完全に所有し、コープの居住者は、個々の住戸を所有するのではなく、建物全体を管理する法人の株式を所有します。コープもコンドも、より大きな建物内の独立した住戸で構成されています。この所有構造と運営の違いは、設備、月額費用、そして各物件タイプを購入する際の承認手続にも影響します。こうした違いは、居住者の日常の体験、コミュニティの力学、規則の執行の度合いを形づくることで、居住者に大きく影響し得ます。

一般に、アパートの建物ではすべての住戸が同じで、所有者も同じです。これに対しコンドは、入居者に賃貸できる個人の住居です。コンドを借りる場合、個々の所有者が家主です。アパートを借りる場合は、建物を所有する会社が家主です。

コンドはアパートの建物より品質が高く、主たる住居として住む所有者が多くコンドの建物に住んでいます。一見すると、コンドとアパートの建物の設備の多くは同じように見えるかもしれませんが、より良い設備は物件価値を高めるため、コンドのほうが上質な設備を見つけやすいでしょう。

資金調達と頭金: 購入者が知っておくべきこと

ニューヨーク市で住宅を購入するとは、まずコンドとコープの資金調達と頭金の規則を理解することを意味します。これらの物件タイプの主な違いは、購入体験、月額費用、長期的な資金計画に大きく影響することがあります。コンドは通常20%の頭金を必要としますが、より高い前払いを求めることが多いコープに比べ、それは業界標準としての性格が薄くなっています。

コンドは資金調達においてより柔軟な傾向があります。コンドの所有者は通常、さまざまな住宅ローンの選択肢から選べ、特に資格のある専門職には、頭金を10%という低さまで認める貸し手もあります。この柔軟性により、コンドは、手元の現金が多くない人を含む、より幅広い購入者にとって魅力的になります。ただし、コンドの購入者は、より高いクロージング費用を覚悟しておく必要があります。これには多くの場合、title insurance、住宅ローン登記税、その他の費用が含まれ、合計で購入価格の2%から5%に達することがあります。このより高いクロージング費用は、コンドとコープを比較する際に念頭に置くべき重要な違いです。

一方、コープは、より厳しい資金調達の規則で知られています。ほとんどのコープの取締役会はより多額の頭金、多くの場合少なくとも20%、場合によっては50%に及ぶ額を求め、建物によっては借入を完全に禁止することさえあります。コープの購入者はまた、収入、資産の証明、負債収入比率の詳細な内訳を含む、広範な財務書類を提出しなければなりません。コープの取締役会は、個人面接を含むこともある徹底した審査の一環として、この情報を慎重に検討します。この手続は長くなることがあり、新しいコープの株主が財務的に安定しており、コミュニティに適していることを確認するためのものです。

誰が住戸を購入できるかについて限られた発言権しか持たないコンドの管理組合と違い、コープの取締役会は承認手続に対して大きな支配力を持ちます。つまり、住宅ローンの財務資格を満たしていても、コープの取締役会は独自の基準に基づいて申請を却下できます。これはコープでの暮らしをより排他的でコミュニティ志向に感じさせる一方、購入者はより厳格な承認手続と、場合によってはより高い頭金に備える必要があることも意味します。

もう一つの重要な違いは、クロージング費用の扱われ方です。コープの購入者は一般に、title insuranceや住宅ローン登記税を別途支払いません。これらの費用は通常、協同組合法人に支払う月額のmaintenanceに含まれているためです。これによりコープ購入の初期費用は低くなり得ますが、継続的な月額費用はコンドより高くなる可能性があります。

コンドとコープのどちらを選ぶかは、ご自身の財務状況、承認手続への抵抗感、長期的な目標によって決まります。資金調達の柔軟性と、より早く制限の少ない購入手続を重視するなら、コンドが適している場合があります。取締役会の承認要件がないため、コンドの住宅ローン承認手続はコープより単純です。より高い頭金や徹底した審査に抵抗がなく、コミュニティ意識を大切にするなら、コープでの暮らしが理想的かもしれません。

決断する前に、ご自身の財務を見直し、建物の所有構造と規則を理解し、不動産エージェントやファイナンシャルアドバイザーに相談することが不可欠です。そうすることで、コンドとコープの主な違いをうまく見極め、ご自身のニーズに最も合う物件タイプを見つけやすくなります。

タウンハウスや一戸建ては、経済性の異なる別の探し方になります。これらについては、NYCのタウンハウス売り出し物件ガイドで詳しく取り上げています。

結論

さて、コープとコンドの建物の違い、タウンハウスとコンドの違い、そしてNYCで利用できるその他の物件タイプについて、ご理解いただけたことと思います。まだであれば、コープとコンドの違いをさらに掘り下げたい場合は、ご連絡ください。それぞれのメリットとデメリットをご案内します。

ご自宅の 売却

この判断の裏付けとなる数字、つまり値上がりと保有コストの比較については、コンドとコープの投資分析をご覧ください。

コープの道が選ばれるなら、NYCのトップコープから探し始めてください。

購入者が実際に尋ねるコープの質問

maintenanceはなぜコープごとにこれほど違うのですか

maintenanceはサービス料ではないからです。建物が実際に支出する額に対するご自身の持分であり、同じ街区の2棟でも支出はまったく異なり得ます。大きな変動要因は、基礎となる住宅ローン、人員配置、そして固定資産税です。基礎となる住宅ローンを悪いタイミングで借り換えたコープは、その負担を全株主の毎月の請求に抱えます。ドアマン、ポーター、常駐管理者を置くフルサービスの建物は、サービスのないウォークアップより運営費が高くつきます...差の大部分はそこにあります。購入者が低い数字に心を奪われる前に、私は必ず直近2年分の財務諸表を求めます。今日の低いmaintenanceは、先送りされた資本工事と、明日のassessmentを意味することがあるからです。

コープの株式とは何で、なぜ私の住戸はその株数なのですか

不動産を買うのではありません。法人の株式を買い、その株式に特定の住戸のproprietary leaseが付いてきます。株数は建物が転換されたときに定められ、通常は面積を基礎に、階数、採光、眺望、屋外空間で調整されます。公園を望む高層階のラインは、2階で壁に面した同じ面積より多くの株数を担います。これが重要な理由は2つあります。株数はmaintenanceにおけるご自身の負担割合を決め、そして議決権を決めます。ときに、株の割当が今日その住戸が持つ価値と合っていない住戸が見つかり、入札する前に、どちらの方向であってもそれを知っておく価値があります。

コープはコンドより転売しにくいのですか

一般的にはそうです。そうでないと言う人は、何かを売ろうとしています。買い手の層は設計上、小さくなります。取締役会の承認、サブレットの制限、法人所有と海外所有への制約、そして多くの建物で必須の借入上限が、将来の買い手をあなたの市場から取り除きます。そこにflip taxが加われば、手取りも変わります。これが、入口で1平方フィートあたりの価格を抑える代わりに引き受ける取引条件です。欠陥ではなく、本物の取引条件です...ただし、売却時に気づくのではなく、購入時の判断に織り込むべきです。

コープを買う場合の正直なデメリットは何ですか

裁量です。その相当部分を手放すことになります。取締役会は、あなたの次に誰がその住戸を買うか、賃貸に出せるか、何を改装できるか、いつ工事ができるか、建物によっては借入をしてよいかどうかまで決めます。申請そのものが、驚くほど踏み込んだものです...納税申告書、口座明細、推薦状を、将来の隣人に手渡すことになります。価格よりもプライバシーと自由度を重んじるなら、通常はコンドのほうが良い答えです。主たる住居を購入し、同じ資金でより広い住戸を求めるなら、コープの構造はあなたに有利に働きます。

proprietary leaseに満了日があります。心配すべきでしょうか

ほとんどの場合、心配は要りません。この点は、実質以上の不安を生みます。proprietary leaseは株主であるご自身と法人との契約で、定められた日付まで続き、その日付は、コープの運営関連文書に従い、満了前に取締役会が延長するのが通例です。所有権のカウントダウンではありません。むしろ確認すべきは、まったく別のものであるland leaseです...land leaseの建物では、法人はその下の土地を所有しておらず、地代の改定は厳しいものになり得て、残存期間が短くなるにつれて資金調達が難しくなります。何よりも先に、どちらを見ているのかを確認してください。

lot line windowとは何で、なぜ弁護士は繰り返しそれを尋ねるのですか

lot line windowとは、隣接する土地との境界上にある窓のことです。隣人が自分の敷地を境界線まで開発した場合、その窓は適法に塞がれ得ます。カーテンで覆われるのではありません。レンガで塞がれるのです。これはBuilding Codeと隣接所有者の開発権に従いますので、当該住戸について弁護士に確認を取ってください。購入者がこれを知るのは、多くの場合、角部屋の寝室の光に心を惹かれた後です。これはoffering planに開示されており、隣で実際に何が建てられるのかと突き合わせて確認すべきです。空中権（air rights）の売却やas of rightの開発は、あなたの同意も補償もなく住戸を変えてしまうことがあるからです。それで住戸が買えなくなるわけではありません。ただ、ご自身が見ていると思っている住戸とは別の住戸になる、ということです。

コープの所有者は固定資産税を払うのですか

払います。ただし直接ではありません。法人が建物について課税され、あなたの負担分はmaintenanceを通じて配分されます。ご自身の申告のために、コープはmaintenanceのうち不動産税と利息に起因する割合を知らせ、株主は従来その按分額を控除できてきました...ご自身の場合にどう適用されるかは、会計士に確認してもらってください。市はさらに、住戸を主たる住居として使用する所有者のための軽減措置も運用しており、これはあなたに支払われるのではなく建物を通じて処理されるため、小切手ではなくクレジットとして現れます。

right of first refusalとは何で、取締役会による拒否と同じものですか

違います。そしてまさにこの違いこそ、コンドを買う意味です。コープの取締役会は、法律上許される理由であれば何であれあなたを拒むことができ、説明する義務もありません。コンドの理事会は、通常あなたを拒むこと自体ができません。代わりに持っているのは、宣言書と細則に応じて、right of first refusal、または同意および放棄の権利（consent and waiver）です。つまり、あなたが提示したのと同じ条件で、その住戸を買い取るために介入できるということです。実務上は、期限内に現実の資金を用意する必要があるため、行使されることはまれです。機能面では、コンドのwaiverは完了させる手続です...コープの取締役会の承認は、あなたに不利に転び得る判断です。

コープとコンドの基本

NYCにおけるコープとコンドの主な違いは何ですか

コンドの所有者は権利証書によって自分の住戸を完全に所有し、コープの居住者は、個々の住戸を所有するのではなく、建物全体を管理する法人の株式を所有します。この違いが、資金調達の選択肢、取締役会の承認、サブレットの権利、海外購入者の適格性、そして再販の柔軟性を形づくります。

外国人はNYCでコープを購入できますか

一般に、ニューヨーク市のコープの取締役会は海外所有を禁止します。資産が他国にある外国人所有者に対して判決を執行することが、現実的でない場合があるためです。海外の購入者は、いずれも海外所有を認めるコンドミニアムまたはコンドップに物件探しを絞るべきです。

マンハッタンでコープがコンドより安いのはなぜですか

コープは通常、コンドより1平方フィートあたりの価格が低い水準で取引されます。協同組合はより古い建物で、マンハッタンの住宅在庫の約70%を占めるのに対し、コンドは~25%にすぎないからです。限られたコンドの供給、より容易な資金調達、そしてより少ない所有上の制限が、コンドの価格を押し上げます。

コンドップとは何ですか

コンドップという用語は、NYCの不動産では、コンド型の規則で運営されるコープを指して使われます。技術的には、コンドップは、1階部分を独立した商業用住戸として売却した住宅協同組合です。実際には、コンドップは、協同組合の所有構造を保ったまま、コンドミニアムと同様にサブレットと海外所有を認めます。

NYCのコープで一般的な頭金の要件はどのくらいですか

コープの取締役会は通常、少なくとも20%の頭金を求め、マンハッタンの高級コープの多くは30%から50%を求めます。借入を完全に禁止するコープもあります。購入者はまた、クロージング後の流動性、通常は保有コスト1-2年分を示さなければなりません。

NYCのコープをサブレットできますか

ほとんどのコープの取締役会はサブレットを厳しく制限または禁止しており、そのためコープは投資家には不向きです。短いサブレット期間（たとえば5年のうち2年）を認めるものの、取締役会の承認を必要とする取締役会もあります。コンドとコンドップは通常、少ない制限でサブレットを認めます。

NYCのコープにおけるflip taxとは何ですか

flip taxとは譲渡手数料で、通常は売却価格の2-3%を、コープ株式の売却時に売り手が協同組合法人に支払います。flip taxは建物の積立金口座の原資となります。すべてのコープがflip taxを課すわけではなく、コンドは一般に課しません。

NYCでコンドのクロージング費用がコープより高いのはなぜですか

コンドのクロージング費用には、title insurance（購入価格の0.4-0.5%）と住宅ローン登記税（融資額の~1.925%）が含まれ、いずれもコープには適用されません。その結果、コンドのクロージング費用は、借入を伴う取引では通常購入価格の3-5%、コープでは~1-2%となります。

NYCではコンドとコープのどちらが多いですか

コープはNYCのアパートの約75%を占め、特にマンハッタンで顕著です。コンドは、より新しい高級物件や外側の行政区で多く見られます。マイアミは主にコンドで、コープは非常に少数です。

投資にはコープとコンドのどちらが向いていますか

コンドは、取締役会の承認なしに賃貸に出せ、売却しやすく、あらゆるタイプの購入者がアクセスしやすいため、一般に投資に向いています。ほとんどのコープはサブレットを制限し、所有者の居住を求めるため、賃貸収入の可能性が限られます。

コープのmaintenanceはコンドのcommon chargesとどう違いますか

コープの月額maintenanceには、建物の住宅ローン、不動産税、運営費に対するご自身の持分が含まれるため、コンドのcommon chargesより高くなります。ただし、不動産税と住宅ローン利息の部分は、コープの株主にとって税控除の対象です。

規則は建物ごとに、またそれぞれのコープまたはコンドミニアムの運営関連文書によって異なります。本ページは一般的な情報であり、法務または税務の助言ではありません。具体的な事項は、弁護士および会計士にご確認ください。