NYC・マイアミ不動産投資のコスト要素

不動産投資における
費用構成

初期投資

購入価格
他国と異なり、ManhattanとMiamiの物件では、すべてのキッチン家電が住戸の最終販売価格に含まれています。

床材
ManhattanとMiamiでは、新築物件を購入する際、開発元から床材が含まれた状態で引き渡されます。過去、Miamiでは床材なし(デザイナー対応可能な状態)での引き渡しが一般的でしたが、現在は変更されています。

取引完了費用 (closing costs)
平均的な取引完了費用 (closing costs) の目安は、融資なしの場合で購入価格の約3%、融資ありの場合で購入価格の約4.5%(住宅ローン金額の約2%に相当)です。

この取引完了費用には、ニューヨーク州高額物件税 (Mansion Tax)1.25%-3.95%(物件価格に応じた段階的税率)、登記費用、弁護士費用が含まれます。新築物件を建設前に購入する場合、市場状況によっては、買主が売主の譲渡税(Transfer Tax)約2%(NYC)を追加負担することが慣例です。Miamiでは開発元手数料(developer fee)と呼ばれ、約 1.25%-1.75%(Miami)です。 Miami。

運営費用(現金支出)

共益費(コモン・チャージ)または管理費(メンテナンス・コスト)

マンション(コンドミニアム)の場合、共益費(コモン・チャージ)は一般的に1平方フィートあたり月額$1.10-$1.60です。この費用には、共用部分の暖房、電気、清掃、水道、基本ケーブルテレビ、警備、建物保険、建物設備(フィットネスセンター、コンシェルジュ、ラウンジ、プール、プレイルームなど)の運営が含まれます。

コーオプ(Co-op、株式所有型住宅)では管理費(メンテナンス・フィー)が課され、すべての共益費に加えて固定資産税(所有者が個別に支払うものではない)と建物の住宅ローン利息(ある場合)が含まれます。コーオプ法人は建物に対する未払い住宅ローン(屋根修理などの理由)を抱えている場合があり、その利息はコーオプ株主に転嫁されます。そのため、コーオプの管理費は(税金が含まれていることを調整しても)高くなることがよくあります。これは、マンション(コンドミニアム)が法律上、負債を負うことが認められていないためです。

固定資産税

固定資産税 (Real Estate Taxes、またはProperty Taxes)は、市政府が物件に付与する評価額(assessed value)に基づいて計算されます。この評価額に対して税率が適用されます。プロセスはやや複雑ですが、目安としてManhattanでは購入価格の月額0.1%、Miamiでは購入価格の月額0.2%です。

Manhattanには特定の建物に対する税軽減プログラムがあり、場合によっては10年、15年、または20年間税金が軽減されます。ただし、これらの多くは期限切れとなっており、新しい建物はこれらの軽減措置を受けることができません。詳細は 固定資産税 のページをご覧ください。

Miamiには主たる居住用住宅購入者向けに$25,000のホームステッド控除(homestead exemption)がありますが、その価値はごくわずかです。詳細は 固定資産税 のページをご覧ください。

住宅ローン

所有者が住宅ローンを利用する場合、利息と元本の両方を含む月々の支出が発生します。住宅ローン計算の性質上、初期の年は主に利息を支払うことになり、これは米国税務上控除対象となります。後期の年は主に元本を支払うことになります。

例えば、買主が$1,000,000の物件を購入し、$500,000を5.5%、30年固定期間で融資した場合、年間の住宅ローン支払総額は$34,067(月額$2,839)となります。このうち$27,332が税控除対象の利息です。時間の経過とともに、ローンの元本が返済されるにつれて、税控除対象の利息額は減少します。しかし初期の年は、賃貸収入を相殺する非常に大きな費用となります。

住宅ローンの詳細については、住宅ローン融資のページをご覧ください。

保険

所有者は物件自体に対する保険と賠償責任保険を取得する必要があります。この費用は年間数百ドル程度です。多くの場合、貸主は賃借人にも保険の取得を要求するため、貸主のリスクは軽減されます。

Floridaでは、一戸建て住宅の所有者は洪水保険とハリケーン保険を取得することが望ましいです。

仲介手数料

米国では、購入取引において売主が常に仲介手数料を負担します。売主は一般的に購入価格の6%を手数料として支払い、これは買主側ブローカーと売主側ブローカーで均等に分配されます。したがって、購入取引において買主は当社が代理する際に何も支払う必要はありません。

買主が新しい住居を賃貸に出すことを決めた場合、マンハッタンでは1か月分の家賃に相当するブローカー手数料を支払います(初年度のみ)。しかしマイアミでは、テナントを見つけるための手数料(年間家賃の10%、買主側と売主側のブローカーで均等に分配)は所有者が支払うのが慣例です。

賃貸に関する詳細情報はプロパティマネジメントのページをご覧ください。

非現金費用

減価償却

米国政府は、投資用不動産の所有者が購入価格と融資に関連しない取引諸費用 (closing costs)を27.5年にわたって減価償却することを認めています。例えば、買主が$1,000,000で物件を購入し、融資に関連しない取引諸費用が$25,000($1,000,000に上記の2.5%を乗じた額)の場合、買主は年間$37,273、または月額$3,106を減価償却として控除できます。これは賃貸収入から控除できる重要な非現金費用です。

償却

米国政府はまた、投資用不動産の所有者が取引諸費用 (closing costs)の融資部分をローン期間にわたって償却することを認めています。これも賃貸収入から控除できる非現金費用です。

マイナスの課税所得

最終的に、米国政府が認めるすべての控除(上記の現金および非現金の両方)により、初期の年には、不動産購入に融資を利用した投資家はマイナスの課税所得 (または税務上の損失)を持つことになります。これは現金損失と混同してはなりません。40%の頭金を入れた場合、所有者は現金ベースで収支が均衡する可能性が高いためです(つまり、現金収入も損失も生じない)。これらの税務上の損失は、物件が税務上の収入を生み出す年に繰り越すことができ、その収入を相殺してその年の税金を消すことができます。しかし時間の経過とともに、現金収入は増加し、物件の価値も上昇します。