マンハッタンでは50万ドルはほとんど何も買えないという常識は一部正しいが、ほとんど完全に誤ったものだ。
今この瞬間も数十件の ニューヨーク市で売出し中のコンドミニアム 50万ドル未満で価格設定されています。これらは実際のエリアにあり、実際の建物の中にあり、実際の設備を備えています。必要なのは、見出しになる住所の先を見る意思と、この予算で何が得られて何が得られないかを理解することです。
データが実際に示す内容は次のとおりです。
50万ドル未満が現実的なエリア
マンハッタンで比較的手頃な価格の物件が見つかるのは、北部のエリアです。Washington Heights、Inwood、Hamilton Heights、East Harlem、そしてHarlem北部は、区内でも$500,000未満のコンドミニアムの売出し件数が一貫して多いエリアです。CityRealtyの市場データによると、Washington Heightsの平方フィート単価の中央値は約633ドルとマンハッタンで最も低く、市全体の中央値である1,389ドルの半分以下です。
その差は重要です。平方フィートあたり633ドルなら、50万ドルで約790平方フィートを買えます。天井の高い戦前の建物にある、本当の1ベッドルームで、多くの場合A列車や1列車まで徒歩圏です。全市中央値では、同じ予算で買えるのはエレベーターが遅く、壁が薄い建物の約360平方フィートのスタジオです。
押さえておきたいエリア:
- ワシントンハイツとインウッド, マンハッタンで最も厚い50万ドル未満のコンドミニアム在庫。リバーサイドドライブとブロードウェイ沿いの戦前の建物では、オリジナルの無垢フローリングとドアマン付きのワンベッドルームがあります。A列車でミッドタウンまで約30〜35分です。
- ハミルトンハイツとシュガーヒル, ローカル登録のブラウンストーン地区とHDFCコーポラティブ（所得制限あり、市場価格以下で販売）が集まっています。この地域は10年以上にわたって若者やアーティストを引きつけています。
- イーストハーレム、ここでの50万ドル未満のコンドミニアム供給は開発圧力が北へ移るにつれて薄くなっていますが、とくに Third Avenue と Second Avenue 沿いの古い戦後ビルでは取引が残っています。
- Central Harlem, スタジオや小さなワンルームアパートはまだ活況で、10年以上前に賃貸から所有制へ変更した建物を中心に人気が高い。中央公園の北端への近さが未だ評価されていません。
注目点: StreetEasyは現在、50万ドル未満で売りに出ているマンハッタンのコンドミニアムを64件掲載しています（コンドミニアムのみで、コーポラティブは含みません）。Realtor.comではコーポラティブを含めるとその数が900件を超えます。この区別は重要です。
コンドミニアムとコーポラティブ: すべてを変える違い
ニューヨーク市で約50万ドル未満の物件の大多数はコーポラティブであり、コンドミニアムではありません。違いは単なる言葉の問題ではありません。コーポラティブは理事会の承認が必要で、融資を20％または30％未満で禁じることが多く、サブレットを制限し、収入倍率から建物のバランスシート構成まで様々な理由で購入者を拒否できます。
コンドミニアムの制限は、コーポラティブに比べて大幅に少なくなります。購入者はより柔軟に融資を利用でき、状況が変われば住戸を賃貸に出すことができるほか、理事会の面接を受けずに売買を完了できます。FHAローンや投資家向け融資を利用する方、あるいは将来の選択肢を重視する方にとって、コンドミニアムには価格の上乗せに見合う価値があります。そして、その上乗せ分を回収できることも少なくありません。当社のニューヨーク市のアパートメント購入ガイドでは、コンドミニアムとコーポラティブを選ぶ際の判断材料を詳しく解説しています。
50万ドル未満で検索する場合、柔軟性が重要なら、特にコンドミニアムで絞り込んでください。
購入に必要な資金と収入の目安
50万ドルの購入は、標準的な20パーセントの頭金なら、クロージング時に10万ドルに加え ニューヨーク市のクロージング費用, これは購入価格の2から4パーセント程度で、追加で1万ドルから2万ドルです。移転前の総現金必要額: 11万ドルから12万ドル。
今日の30年固定金利が約7パーセントの場合、40万ドルのローンの月々の元利返済は約2,660ドルです。ニューヨーク市のコンドミニアム共益費は、ほとんどの50万ドル未満ユニットで月300ドルから800ドル、さらに固定資産税（コーポラティブ／コンドミニアム減免後はしばしば月200ドルから500ドル）を加えると、月間総コストは3,200ドルから4,000ドルになります。
住宅費が総収入の28パーセントを超えない標準ルールに基づき、この価格帯が持続可能となるには、家計収入は約137,000ドルから171,000ドル程度が必要です。U.S. Newsは同様に計算し、50万ドルの購入が年間収入13万ドルから25万6千ドル程度を必要とすることを示しています（債務負担や預金額によって異なります）
これは、実際に購入が可能な予算です。決して手軽に用意できる金額ではありませんが、この予算に合う物件は市場に存在します。
市場の今後の動向について詳しくは、当社のマンハッタンのコンドミニアム市場分析をご覧ください。価格動向、売出し物件数のデータ、エリア別の内訳を四半期ごとに更新しています。
ライブ物件を見る: 50万ドル未満のManhattanコンド
以下の検索は、現在50万ドル未満でリストされているマンハッタンのコンドミニアムユニットをリアルタイムで更新しています。フィルターを使用して、地域、ベッドルーム数、または建物タイプで絞り込むことができます。
新築物件をご希望の方は、マンハッタンの竣工前販売物件をご覧ください。今後の開発プロジェクトと価格情報をご確認いただけます。
購入者が見落としがちな点
ニューヨークの50万ドル未満のコンドミニアム市場は動きが速く、迷いを罰します。実質的な公共交通があるエリアで45万ドル以下に正しく価格付けされたユニットは、掲載から2〜4週間で契約に入ることがよくあります。最初のオファーを交渉の入り口とみなす購入者は、しばしば振り出しに戻ります。
見落とされやすい留意点:
- 月額共益費は売却価格に織り込んで交渉できます。 ユニットが49万ドルで、管理費は月900ドルの場合、49万9千ドルで、管理費は月400ドルのものよりも価格が高いです。5年間のコストを計算してください、購入価格ではありません。
- 建物の積立金（リザーブ）を確認してください。 薄い予備金を持つコンドミニアムは、10年前に賃貸からコンドミニアムに変更した建物によく見られます。これ一つの評価で2万ドルの突然の請求が待っています。
- この価格帯では、戦前に建てられた物件が新築物件を上回ることも少なくありません。 建物の躯体、天井、壁、窓の品質は、同じコストで不動産開発業者が2015年に建設した物件よりも優れている場合が多くあります。
理想の住戸を見つけるには、現地に精通した知識が欠かせません
マンハッタンの手頃な価格帯のコンドミニアムは、物件情報の集約サイトから受ける印象よりも流通数が少なく、取引の動きは不動産ポータルサイトで見える以上に活発です。非公開物件、売却意欲の高い売主がいる建物、公開されている掲載履歴がリセットされないまま目立たず値下げされた住戸などに、十分な準備を整えた購入者が割安な物件を見つける機会があります。
Manhattan Miamiの不動産エージェントは、この価格帯を専門とし、事前の準備が成果を左右する市場で、限られた予算の中で購入を検討されるお客様を支援しています。上記でご覧になった建物、エリア、住戸についてご質問がございましたら、直接お問い合わせください。迅速にお答えいたします。
無料購入相談
50万ドル未満のManhattanコンドを探し始めますか？
当社の不動産エージェントは、この価格帯を専門としています。購入可能な物件と、その中でも購入に値する物件を、Zillowに掲載される前にご紹介いたします。
よくある質問
NYCで50万ドルのコンドを買うにはどれくらいの年収が必要ですか？
標準的な20%の頭金と現在の住宅ローン金利が約7%の場合、月々の住居費（ローン、共益費、税金）は通常3,200ドルから4,000ドルです。28%ルールでは、世帯年収およそ137,000ドルから171,000ドルが目安になります。頭金が大きい、または負債が少ない購入者は、より低い収入でも審査を通過できます。
Manhattanのどのエリアに50万ドル未満のコンドがありますか？
ワシントンハイツ、インウッド、ハミルトンハイツ、イーストハーレム、セントラルハーレムは、50万ドル未満のコンドミニアム在庫を最も安定して生み出します。とくにワシントンハイツはマンハッタンで最も低い平方フィート単価、約633ドルで、この予算で本当の1ベッドルームが現実的です。現在の物件は当社の Manhattanの売出しアパート 検索で。
NYCで50万ドル未満のコンドとして妥当なHOA（共益費）は？
マンハッタンのコンドミニアムで、価格帯が50万ドル未満の物件では、共有費用は月額300ドルから800ドル程度で、建物の規模やサービス、築年数によって異なります。フルサービスの施設を備えている建物（ドアマン、ジム、洗濯機など）は、より高い費用がかかる傾向にあります。購入価格だけで物件を比較する前に、月額費用も総所有コストに組み込むことが重要です。
ニューヨーク市のコンドミニアムとコープ（共同所有型住宅）の違いは何ですか？
コンドミニアムは、あなたが直接所有する不動産です。コーポラティブは建物を所有する法人の株式で、ユニットそのものではなく株式を買います。コーポラティブは通常、理事会承認が必要で、融資を制限し、サブレットも制限します。ニューヨーク市の50万ドル未満の掲載の大多数はコーポラティブです。この価格帯の真のコンドミニアムは少なく、その分柔軟性は大きく上がります。
