NYC Townhouses for Sale

よくある質問

ニューヨークのタウンハウス購入費用は？

マンハッタンのタウンハウスは、どのように考えても高価なオプションです。ニューヨークのタウンハウスは供給が限られているため、贅沢な代償を払うことになります。

ダグラス・エリマンのタウンハウスレポートによると、2022年7月現在、マンハッタンのタウンハウスの平均販売価格は700万ドル、1平方フィートあたり1,500ドルです。以下、価格を地域別に見てみよう。

マンハッタンのダウンタウンで販売されているタウンハウスの平均価格は920万ドル、1平方フィートあたり2000ドルで、平均幅は21.4フィート、平均サイズは4674平方フィートだった。

• イーストサイドのタウンハウスの平均価格は1,010万ドル、1平方フィート当たり1,758ドルで、平均幅は20.1フィートだった。 イーストサイドのタウンハウスの方が約1,000フィート広いため、価格に差が出た。
• UESでは、セントラルパークから1～2ブロック以内のタウンハウスは2000万ドル以上になることもある。
• ウエストサイドのタウンハウスの平均価格は607万ドル、1平方フィートあたり1139ドルだった。平均サイズは5,439平方フィートで、これらのタウンハウスは平均19.1フィートだった。
• マンハッタン北部の平均販売価格は220万ドル、1平方フィートあたり628ドルとかなり低く、マンハッタン全体の平均をかなり下げている。これらのタウンホームは最も薄く、最も小さく、それぞれ18フィートと3,500平方フィートであった。
• ラグジュアリーセグメント（タウンホーム販売の上位10％）では、価格は平均2,130万ドル、1平方フィートあたり2,710ドルで、8,115平方フィートと巨大であった。これらの住宅は最も広く、平均幅は25.9フィートであった。ラグジュアリー・セグメントのエントリー・レベル価格は1,225万ドルであった。

マンハッタンのタウンハウスの平均サイズは？

ニューヨークのタウンハウスの平均幅は18～20フィートで、広ければ広いほど価値が高い。これより狭いものは売りにくいと考えられています。25フィート以上の広さのタウンハウスは、「トロフィー物件」または邸宅とみなされ、タウンハウスを分析する際にはラグジュアリー・セグメントに入る可能性が高い。

ほとんどのタウンハウスは3,000平方フィート以上で、中には10,000平方フィートもある高級タウンハウスもある。しかし、平均的な広さは約4,500平方フィートである。

ニューヨークでタウンハウスを購入する長所と短所は？

長所

• タウンハウスを所有することは、ニューヨークで自分の家を持つことに最も似ている。
• ほとんどのタウンハウスには裏庭があり、エンターテイメント、ガーデニング、バーベキューなどを楽しむことができます。
• タウンハウスでは、一戸建てを所有している場合の上下階の隣人がいない。
• 理事会がないので、理事会の面接や承認が必要ない。
• 共益費やHOA費がかからない
• プライバシーが高い
• 9,000平方フィートのタウンハウスもあり、居住スペースが非常に広い。
• 生協やコンドミニアムに閉じ込められるより、裏庭を自由に歩き回れるタウンハウスの方が犬を飼いやすい。
• 不動産投資家は、アパートの一室に住みながら、建物内の住戸を賃貸し、そのキャッシュフローを住宅ローンやその他の費用の支払いに充てることができる。
• ニューヨークには緑地が少ないため、タウンハウスの購入者は、裏庭に自分だけの緑地を持てるというアイデアが気に入っている。

短所

• タウンハウスの大規模修繕が必要な場合、他のオーナーと費用を共有できないため、非常に高額になる可能性がある。家のあらゆる部分についてオーナーが責任を持つ。
• フィットネスセンター、コンシェルジュ、24時間ドアマンなどのアメニティがない。
• タウンホームは、特に幅が20フィート（約1.5メートル）以下の場合、室内で窮屈に感じることがある。
• 現在の技術ではエレベーターを簡単に設置できるが、階段が多い。
• 物件を賃貸することになれば、家主になることになり、オーナーによっては面倒なことになる。
• そうでなければ、購入したことを後悔することになりかねない。そうでなければ、購入したことを後悔することになりかねない。優れた不動産マネージャーは、世界で最も物価の高い都市の真ん中に5,000平方フィートの家を所有するストレスを和らげることができる。
• テナント付きのタウンハウスを購入した場合、これは本当に問題になる。ニューヨークでは、家賃管理されているテナントを追い出すことは不可能であり、家賃安定化されているテナントも追い出すことはできないが、少なくとも家賃管理されているテナントよりは早く出て行くかもしれない。
• ニューヨーク市のガイドラインによると、タウンハウスのオーナーは、物件前の歩道の維持に責任があり、維持費もかさみます。

ブラウンストーンとタウンハウスの違いは？

ブラウンストーンは、ファサードの色が赤褐色の砂岩であることで区別されます。 ニューヨークのブラウンストーンは、アッパー・ウエスト・サイド、ハーレム、ブルックリンに多く見られます。大理石、石灰岩、レンガなど、砂岩以外の材料を使用した建物は、タウンハウスまたは長屋と呼ばれる。

ブラウンストーンとタウンハウスは、複数階建ての都市型住宅で、付属住宅または戸建て住宅である。通りに近い場所に建てられ、周囲の敷地と同じような大きさです。

ニューヨークのブラウンストーンをガットリノベーションするにはいくらかかりますか？

マンハッタンでブラウンストーンを所有することは特権ですが、リノベーションは野心的なプロジェクトです。それらは多目的な投資ですが、しばしば100年以上の歴史があり、更新が必要です。

ニューヨークの物価は非常に高いため、改修費用も非常に高くなることが予想されます。 ブラウンストーンやタウンハウスをガッツリ改修するには、1平方フィートあたり少なくとも400ドルはかかると予想されます。

高級物件になると、改装費用は1平方フィートあたり1,000ドルにもなります。多くの場合、ブラウンストーンは他のニューヨークの住まいとは異なり、平均3,200平方フィートという広さです。これは、改装に数百万を費やすことを意味します。

ニューヨークでタウンハウスを購入する際、不動産ブローカーを利用すると得をしますか？

タウンハウスを購入する場合は、必ず自分のブローカーに依頼すべきです。ニューヨークに引っ越してきて不動産投資をしたいのであれば、市場、時価総額、近隣地域を理解しているブローカーにぜひ相談すべきです。

マンハッタンの不動産市場は競争が激しく、複雑です。買い手、特にタウンホームの買い手にとって、このプロセスは非常にストレスのかかるものです。経済的な制約があると、さらにハードルが高くなります。

タウンハウスの買い手と売り手は、売り手はタウンハウスを手に入れる価格を最大化したいと考え、買い手はタウンハウスに支払う価格を最小化したいと考えるように、2つの全く異なる目標を持っています。これらの目的は互いに全く正反対であり、買い手が住宅所有者やその代理人（ブローカー）に直接行ってはならない理由である。

心の中であなたの最善の利益を持っているベテランのバイヤーズブローカーを使用することを確認してください。売り手のブローカーに直接行くことは、本質的に危険であり、多くの州では違法です。 あなたが客観的な表現を得ることができるようにバイヤーズブローカーは、家を購入するときの違いの世界を作ることができます。 良いバイヤーズブローカーは、タウンハウスを購入すると、コンドミニアムや生協を購入するのとは全く異なる問題のセットを持っているので、ベテランのホームインスペクターの専門知識だけでなく、ベテランのニューヨークの不動産弁護士（タウンホームの購入と売却の経験）が常に含まれます。

ニューヨークのタウンハウスは、MLSで売りに出されているのを見かけないかもしれませんが、タウンハウス市場にはポケット・リスティングがたくさんあるので、まだ売りに出されているかもしれません。 良いブローカーは、市場外の機会を探す場所を知っているでしょう。

私は既存のテナントとタウンハウスを購入する必要がありますか？

他の都市や州であれば、おそらく答えはイエスでしょう。しかし、ニューヨークに住んでいると、この質問に対する答えは複雑になる。しかし、もしあなたが賃貸物件を購入しようとしている投資家なら、ニューヨークのタウンハウスはベストな選択ではないかもしれません。

家賃管理されている、あるいは家賃安定化されているテナントが入居しているタウンハウスを購入する場合、これらのテナントは通常、現在の市場価格よりも低い家賃を支払っています。家賃管理されているテナント付きのタウンハウスを購入することは、おそらくタウンハウスの購入者ができる最悪のことです。

ニューヨーク市では、ある種のテナントがいる物件を所有することが、投資家にとって大きな問題となる新しい法律がある。レント・コントロールやレント・スタビライズのテナントは、アパートの家賃を市場価格より低く支払っている。市と州は、投資家が毎年どれだけ家賃を上げることができるかを規制している。

また、ビルを購入する際にテナントを相続する場合、クレジットスコアや資産レベルなど、テナントについてあまり知らない。問題が山積みの物件を購入する可能性もあり、家賃をきちんと支払っているかどうかは、時間が経ってみないとしばらくはわからない。

ブラウンストーンを購入するのに最も人気のあるニューヨークの地域とは？

ニューヨークのどの地域も、あなたが望むものすべてを備えているわけではありません。しかし、一戸建て住宅に関しては、アッパー・イースト・サイド、アッパー・ウェスト・サイド、ウェスト・ヴィレッジが最も多くタウンハウスを販売しています。

一戸建てのタウンハウスと複数世帯のタウンハウスの違いは何ですか？

この場合、購入者はその建物の既存の賃貸契約をすべて引き継ぐことになります。従って、新しい所有者は、建物内の誰も立ち退かせることはできない。

買い手が使用する複数世帯住宅を購入する場合、税制上の利点がたくさんある。まず、オーナーは投資家であるため、維持費、住宅ローン金利、保険料、固定資産税、減価償却費をすべて差し引くことができる。これらはすべて家賃収入と相殺できるため、所有初期には課税所得をマイナスにすることができる。

問題のあるニューヨークのタウンハウスを購入しないようにするには？

タウンハウス購入のためのデューデリジェンスを行う際、ブローカーはホームインスペクターや取引弁護士と密接に協力し、買い手が購入するものを正確に知っていることを確認します。

まず、デューデリジェンスには、建設許可やコードおよびゾーニング違反を示す建物局（「DOB」）からの記録を読むことが含まれます。未解決の違反や未解決の建設許可は、クロージング前に売主が対処しなければならない。

第二に、ホームインスペクションで物件を目視調査する。住宅ローンを組む場合、銀行はホームインスペクターを要求する。

ホームインスペクターは物件の構造を評価し、欠陥があれば報告書を発行する。ホームインスペクションで考慮すべき最も重要な項目の1つは、DOBの記録に現れない家の変更である。

多くの場合、小銭を稼ぐために、住宅所有者は免許を持った作業員なしで工事を行うかもしれない。ホームインスペクターは、DOBの記録と建物の目視検査を比較することで、大工、配管工、電気技師の免許を持つ職人によって承認され、建設された工事とそうでない工事を特定することができます。免許のない工事は大きな赤信号であり、適切な評価や補償がなされない限り、取引が成立しなくなる可能性が高い。

ホームインスペクターが問題を発見した場合、どうなりますか？

ホームインスペクターが欠陥を発見した場合、買い手はクロージング前に修繕するよう売り手に求めるでしょう。売主が修理する場合もありますが、修理費用の支払いを拒否する場合もあります。ニューヨークでは、ほとんどの契約が「現状有姿」で書かれているため、おそらく売主はクロージングまでに何も修理しないでしょう。

その時点で、買い手はその修理がタウンホームにとって重要かどうかを見極める必要がある。そうであれば、クロージング時にさらなる価格交渉やクレジットをつけることになるかもしれない。

売り手と買い手の双方が契約書にサインするまで契約は確定しないので、契約書にサインする前に、この評価をする時間があるかもしれない。契約書には検査期間を設けることができ、その場合、買い手は契約書に署名した後、契約を解除することができる。しかし、これはニューヨークではあまり一般的ではありません。