맨해튼 부동산 시장 분석

2022년 하반기 Manhattan 부동산 시장의 하향 전환

2022년은 Manhattan에서 두 가지 시장의 이야기였습니다.

2022년 초는 2021년 초에 시작된 호황이 계속되었으며, 이는 억눌렸던 수요의 해방과 코로나 초기에 연준이 시행한 인위적으로 낮은 금리 환경에 의해 주도되었습니다.

그러나 2022년 6월, 연준이 기준금리를 75bp 올리는 대형 인상을 처음 시행하자, 시장은 빠르게 위축되어 매수자와 매도자 대부분이 새로운 시장 현실에 적응하면서 나머지 기간 동안 교착 상태에 빠졌습니다. 이는 월별 계약 활동을 비교하는 아래 차트에 나타나 있습니다.

월별 계약 활동

2022년 12월에는 602건의 계약만 체결되어 2008년 이후 연말 기준으로 최악의 결과 중 하나였습니다. 매수자와 매도자가 새로운 현실을 인식함에 따라, 여전히 수요가 존재하기 때문에 2023년 초에 시장이 다시 움직이기 시작할 것으로 기대합니다.

Manhattan 부동산 가격

콘도

• $2.75M 평균 매출 가격
• $2,074 평방피트당 평균 가격
• 이는 전년 동기 대비 증가했지만, 증가분은 주로 Central Park Tower 및 220 Central Park South와 같은 소수의 초고가 타워에서 거래가 이루어진 것에 기인하여 결과를 상향 왜곡했습니다.
• 본질적으로, 평방피트당 가격은 전년 대비 $2K 미만 수준으로 보합이었습니다.

코업

• $1.27M 평균 매출 가격
• $1,225 평방피트당 평균 가격

• $3.19M 평균 매출 가격
• $2,415 평방피트당 평균 가격
  

럭셔리 세그먼트 (매출 상위 10%)

• $8.06M 평균 매출 가격
• $2,909 평방피트당 평균 가격
• 럭셔리 진입 기준 가격 $3.95M

2022년 연준 금리 인상

2022년 단 10개월 만에 연준은 아래 차트에 나타난 바와 같이 연방기금 기준금리를 4.0% 인상했습니다. 이 전례 없는 조치는 2022년 전 세계적인 현상이었던 인플레이션을 억제하기 위해 시행되었습니다.

금리가 2008년 이후 최고 수준이지만, 과거에도 높았던 적이 있었으며 부동산 시장은 그런 금리 환경에서도 잘 작동했습니다. 그러나 올해 금리 인상 속도가 단 10개월에 집중되어 있다는 점이 가장 우려스럽습니다. 이는 30년 고정 점보 모기지 금리가 2022년 1월 1일 3.1%에서 2022년 12월 31일 5.7%로 상승하는 결과로 이어졌으며, 10월의 6.35%에서는 하락한 수치입니다.

Manhattan에는 현금 매수자가 많아 (약 55%) 다른 도시에 비해 금리가 활동에 미치는 영향이 항상 크지 않습니다. 또한, 재고의 70%를 차지하며 뉴욕시 특유의 코업은 획득 가능한 자금 조달 금액에 대해 매우 엄격한 규정이 있습니다. 일부는 최대 70% 자금 조달을 허용하지만, 많은 경우 50%만 허용합니다. 일부는 자금 조달을 전혀 허용하지 않습니다. 이는 뉴욕시 시장의 완화 요인이지만, 구매를 위해 모기지가 필요한 첫 주택 구매자에게는 도움이 되지 않습니다.

Manhattan 재고 공급이 구원을 제공

이 이야기에서 구원의 요소는 시장에서 공급 부족입니다. 8,100개 이상의 재고 수준을 기록했던 2020년 말과 비교하여, 현재 공급은 5,858의 낮은 수준입니다. 이에 대한 이유는 많으며, 제가 8월에 논의하고 아래에 요약했습니다.

제한된 공급은 2023년으로 진입하면서 잠재적인 가격 하락에 대한 바닥을 형성해야 합니다. 또한, 다음과 같은 이유로 곧 시장에 나올 재고도 없을 것으로 예상합니다:

• 황금 수갑 모기지
• 모기지를 보유한 뉴요커의 80%가 5% 미만의 금리를 보유하고 있습니다.
• 이는 소유자들이 현재 주택에 무기한 머무르는 결과를 낳을 것입니다.
• 아무도 조만간 3% 모기지를 6% 모기지로 교환하지 않을 것입니다.

• 2019년 뉴욕주 법률로 인한 임대→콘도 전환 시장 동결
• 이 법률은 임차료 안정화 세입자를 보유한 건물 소유자에게 불이익을 주어 임차료 안정화 유닛에서 시장 금리 아파트를 만드는 것을 불가능하게 합니다. 이 법률이 개정되지 않는 한, 전환은 개발업자에게 재정적으로 의미가 없기 때문에 전환은 제로가 될 것입니다.
• 세금 감면 프로그램의 만료로 개발업자의 건설 비용이 더 높아집니다
• 421a, 421g, J-51 감면 혜택이 모두 만료되었습니다.
• 이는 과거 정부가 개발업체의 건설을 유도하기 위해 활용하던 유용한 수단이었으나, 현재는 더 이상 존재하지 않습니다.
• 뉴욕시의 좌파 정치인들은 30% 및 50%의 저렴한 주택 비율을 포함한 관대한 조건의 프로젝트에도 거부권을 행사해 왔습니다.
• 지난 2년간 맨해튼 토지 거래가 거의 없어, 시내에서 개발을 계획 중인 개발업체가 극히 적습니다.
• 평상시와 달리 비용을 예측하기 어려운 상황에서 인플레이션이 많은 개발 사업에 제동을 걸었습니다.

맨해튼 부동산 전망 2023

많은 예측 기관들이 내년 세계 각지의 주택 가격 하락을 예고하고 있습니다. 이러한 현상은 실제로 발생할 가능성이 있으나, 주로 코로나19 기간 중 가격이 가장 급등한 지역에 국한될 것입니다. 미국 내에서는 가격 상승폭이 가장 컸던 소규모 도시들이 가장 높은 위험에 노출되어 있습니다. 아이다호주 보이시, 유타주 솔트레이크시티, 애리조나주 피닉스, 그리고 코네티컷주 전역이 그 대표적인 사례입니다.

그러나 뉴욕시는 이러한 범주에 해당하지 않습니다. 실제로 코로나19 초기 대규모 인구 이탈로 인해 뉴욕시 부동산 가격은 오히려 하락하였으며, 2021년이 되어서야 해당 손실을 회복하고 타 도시 대비 완만한 상승세를 기록했습니다.

Knight Frank의 프라임 주거용 부동산 전망 보고서에 따르면, 맨해튼 부동산 가격은 2023년에 최소 2% 상승할 것으로 예상되며, 이는 미국 내에서 마이애미(5% 상승) 및 로스앤젤레스(4% 상승)에 이은 수치입니다. 이러한 상승률은 글로벌 25대 도시 전망에서 맨해튼을 13위에 올려놓아, 도시와 미국 전반에 대한 회복력과 신뢰를 입증합니다.

Knight Frank는 '안전 자산으로의 자본 도피' 및 '미국 달러에 대한 익스포저를 축소하기보다 확대하려는 해외 바이어'를 주요 요인으로 꼽습니다. 의심할 여지 없이, 제가 언급한 공급 부족 요인들이 2023년 연준의 조치로 인한 하방 가격 압력을 완충하는 데 기여할 것입니다.

맨해튼 및 마이애미 부동산 시장, 강세 기조 지속

연준의 금리 인상 이후 뉴욕시와 마이애미 시장의 향방에 대해 많은 분들이 문의해 오고 있습니다. 거래 활동이 다소 둔화되었으나, 두 시장 모두 역사적 기준으로 볼 때 여전히 매우 활발한 움직임을 보이고 있습니다.

많은 분들이 이러한 둔화가 가격 하락으로 이어질지 여부를 문의하고 있습니다. 일부 전문가들은 가격이 급격히 상승했던 특정 지역에서 하락이 불가피하다고 주장하는 반면, 맨해튼과 마이애미의 가격 하락 가능성은 각각 '낮음' 및 '매우 낮음'으로 평가하고 있습니다.

CoreLogic 분석 - 2022년 6월: 가격 하락 확률

에 따르면CoreLogic, 뉴욕 광역권은 향후 12개월간 가격 하락 가능성이 '낮음', 마이애미는 '매우 낮음'으로 분류됩니다.

맨해튼

가격

맨해튼 부동산 가격은 전국 다른 지역에 비해 상승폭이 크지 않았습니다. 2020년 부동산 시장이 침체(평균 7% 가격 하락)되었으며, 백신이 보급된 2021년 1분기에 이르러서야 반등이 시작되어 평균 16% 상승을 기록했습니다.

1. 맨해튼 부동산 가격이 지난 10년간 연평균 4.5% 상승해 온 점을 감안하면, 순상승률 9%(16% 상승에서 7% 하락을 차감)는 약 2년치 정상적인 가격 성장에 해당하는 수준입니다.
2. 임대료가 전년 동기 대비 20% 상승하며 수익률이 급등하고 있어, 가격이 급등하지 않은 상황에서 투자자들이 맨해튼 부동산을 매입하기에 최적의 시기라 할 수 있습니다.
3. 모기지 금리 상승으로 인해 향후 12개월간 생애 첫 주택 구매자가 감소하고 더 많은 이들이 임대 시장으로 유입될 것으로 예상됨에 따라, 맨해튼 임대료 상승세가 지속될 것으로 전망합니다.
4. UBS 글로벌 버블 보고서가 지속적으로 지적하듯, 맨해튼의 높은 부동산 가격은 현지의 높은 소득 수준에 의해 뒷받침되고 있습니다.
5. 맨해튼은 장기 투자처입니다. 투자자들은 안전성을 위해 맨해튼 부동산을 매입합니다. 관련 비용을 고려할 때, 단순 투기나 단기 매매에는 적합하지 않은 시장입니다.
6. 맨해튼 매수자의 50%가 현금으로 부동산을 구매하며, 특히 럭셔리 세그먼트에서 이 비율이 높아 금리 변동의 영향을 상대적으로 덜 받습니다.
7. 코압(Co-op)이 전체 주택 공급의 75%를 차지하며, 상당수의 코압은 대출을 허용하지 않거나 50%로 제한합니다. 이 특성이 리먼 사태 당시 맨해튼 부동산 시장을 지탱하는 역할을 했습니다.
8. 다만, 대출 심사 기준이 매우 엄격하여 2008년과 같은 상황과는 차별화됩니다.

공급

1. 프라임 지역의 최우수 뉴욕시 콘도 프로젝트의 공급은 상대적으로 제한적입니다.
2. 공급량이 전년 동월 대비 10% 감소했습니다.
3. 럭셔리 콘도를 살펴보면, 파이프라인에 신규 물량이 극히 적습니다.
4. 맨해튼에서 대량 콘도 거래를 원하는 투자자들의 문의가 간헐적으로 들어옵니다. 2018년에는 50세대 이상을 보유한 건물이 상당수 있었습니다.
5. 그러나 최근 두 명의 별도 투자자(한 명은 대규모 1031 교환 거래를 진행 중)를 위한 분석을 준비하면서, 향후 3~5년 이내에 96번가 이남 지역에서 시장에 나올 우수한 건물이 극히 적다는 점을 확인했습니다. 또한 50세대 이상을 분양 중인 건물 수도 4년 전과 비교해 현저히 감소했습니다.
6. 파이프라인에 계류 중이던 일부 기대작 건물들, 예를 들어The Cortland, One High Line, One Wall Street가 분양을 개시했습니다. 이들 모두 최고급 프로젝트입니다. 그러나 이를 제외하면 프라임 지역에 공급될 최상급 콘도는 거의 없습니다.
7. 양질의 공급 부족은 수요와 공급이 균형을 찾을 때까지 가격을 추가로 끌어올릴 가능성이 높으며, 이 과정에는 수년이 소요될 것입니다.
8. 과거 개발업체들의 콘도 및 임대 건물 건설을 장려했던 421a 세금 감면의 만료로 인해 파이프라인 내 신규 개발 사업이 감소했습니다.
9. 뉴욕의 진보적 정치인들은 개발업체에 대한 인센티브 제공에 적극적이지 않아, 이러한 인센티브의 부활은 기대하기 어렵습니다.
10. 물론 이는 근시안적인 태도입니다. 개발업체에 대한 인센티브 부재는 결국 a) 신규 건설 프로젝트의 필수 요건인 저렴한 주택 공급 감소, b) 시 및 주 세수 감소, c) 임차인의 임대료 추가 상승이라는 결과를 초래할 것입니다.

마이애미

마이애미의 새로운 강세는 다음과 같은 요인에서 비롯됩니다:

1. 고세율 주를 떠난 (고액 자산가) 거주자들의 대거 유입;
2. 팬데믹 기간 중 플로리다가 상대적으로 느슨한 방역 규제를 시행함에 따라, 보다 많은 자유와 적은 규제를 원하는 거주자들의 유입;
3. 마이애미로 이전하는 헤지펀드 및 테크 기업들의 유입;
4. 단독 주택 및 콘도(특히 대형 물건)의 극히 낮은 공급; 그리고
5. 비어 있는 개발 파이프라인.

최근 몇 달간 거래 활동이 둔화되었으나, 이는 수요 감소가 아닌 공급 부족에 기인합니다. 마이애미(및 사우스플로리다 전역)의 단독 주택 및 콘도에 대한 수요가 워낙 강해 재고가 소진된 상태이며, 신규 공급이 시장에 실질적 영향을 미치기까지는 다음 건설 사이클이 본격화될 5~7년을 기다려야 할 것입니다. 향후 3년간 시장에 공급될 신규 물량이 사실상 없는 상황입니다.

이에 대해서는 아래 영상에서 심도 있게 다루고 있습니다:

헤드라인과 평균치

저는 항상 Compass의 Leonard Steinberg의 의견을 주의 깊게 듣습니다. 그는 최근 게시물에서 매수자와 매도자 모두 헤드라인에 현혹되거나 평균치에 지나치게 의존하지 말 것을 경고했으며, 이는 전적으로 옳은 말입니다.

1. 부동산은 극도로 지역화된 자산입니다.
2. 한 시장(또는 전국)의 헤드라인을 다른 시장과 혼동하지 마십시오.
3. 역사가 증명하듯, 맨해튼은 여러 면에서 진정으로 독보적인 시장이며 전국적인 트렌드가 적용되지 않습니다.
4. 현재 엄청난 성장 모멘텀을 경험하고 있는 마이애미에도 동일한 논리가 적용됩니다. 이것이 바로 CoreLogic이 마이애미의 가격 하락 가능성을 '매우 낮음'으로 평가하는 이유입니다.
5. 맨해튼에서는 시장이 얼마나 극도로 지역화될 수 있는지를 확인할 수 있습니다. 저는 인접 건물들조차 가격, 수요, 향후 전망 등이 완전히 다를 수 있기 때문에 건물 단위로 개별 평가합니다.
6. 마이애미에서도 마찬가지로 시장의 극단적인 지역화를 확인할 수 있습니다. 해변 지역의 가격과 수요는 내륙 일부 지역의 가격 및 수요와 사실상 무관합니다.

따라서 평균치에 집착하지 마십시오. 평균치는 시장 전체에서 일어난 일을 알려줄 뿐, 특정 건물(또는 특정 라인)에서 발생한 상황에 대해서는 사실상 아무것도 말해주지 않습니다.

맨해튼과 마이애미 시장을 탐색하는 데 도움을 드리겠습니다. 추가로 궁금하신 사항이 있으시면 저와 빠른 통화를 예약해 주십시오. 두 시장에 대한 더 심층적인 논의, 매도를 고려 중이신 자산에 대한 가치 평가, 또는 매물 검색 결과를 보내드릴 수 있습니다.

즐거운 여름 보내십시오!

2021년은 의심할 여지 없이 맨해튼 주거용 부동산 역사상 최고의 해 중 하나로 기록될 것입니다. 3분기 단독으로 완료된 거래 총액이 95억 달러를 초과하며, 이는 32년 만에 단일 분기 기준 최대 규모의 성과입니다.

거래 활동은 억눌렸던 잠재 수요의 분출, 백신 접종률 상승, 합리적인 가격 수준, 사상 최저 금리, 넓은 공간(또는 야외 공간을 갖춘 주거지)으로의 선호 이동, 그리고 개인 자산 증가에 의해 견인되었습니다.

이 95억 달러는 반드시 해당 분기에 계약이 체결된 것이 아니라 2021년에 종결된 거래를 의미하며, 이는 시장 현황을 보다 최신으로 반영하는 지표입니다.

여름 시즌 계약 체결 건수 감소, 그러나 분기 기준으로는 여전히 기록적 수준

아래 차트에서 확인할 수 있듯, 올해 초부터 계약 체결 활동이 높은 수준을 유지해 왔으나 점차 둔화되고 있습니다. 이러한 둔화는 여름이 통상적으로 연중 가장 활동이 저조한 계절이라는 계절적 특성에서 비롯된 것일 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 분기 전체 거래 실적은 기록을 경신했습니다.

직전 분기 대비 29% 낮은 수준임에도 불구하고, 분기 중 3,500건의 거래가 체결되었습니다. 주당 270건의 거래 성사는 기록적인 수치이며, 10월에도 이 추세가 이어져 주당 약 305건을 기록하고 있습니다.

매도자는 만족, 단 과도한 기대는 금물

2020년 극심한 거래 부진을 겪은 후, 2021년 매도자들은 매우 만족스러운 상황을 맞이하고 있습니다. 매수자들이 활발히 움직이며 수요가 강하게 나타나고 있고, 특히 대형 아파트를 찾을 수 있는 럭셔리 세그먼트에서 두드러집니다.

연중 거래 활동이 현저히 활발했음에도 불구하고, 코로나 이전 수준을 초과하는 가격 상승은 아직 나타나지 않고 있어 우려가 완전히 해소된 상태는 아닙니다. 구매 시점에 따라 6~9%였던 코로나 할인은 사라졌으나, 2019년 가격 수준을 상회하는 가격 상승은 아직 확인되지 않고 있습니다.

이러한 활발한 거래 분위기에 가격 상승이 임박했다는 기대가 형성될 수 있습니다. 일반적으로 가격 상승은 거래 활동이 현저히 개선된 후 9~12개월 이내에 나타납니다. 달력을 확인해 보십시오. 우리는 곧 이 국면에 진입하게 될 것입니다.

고평가 매물, 시장에서 장기 부진

2019년 수준에서 가격이 보합세를 유지하는 상황에서, 3분기는 희망 가격으로 매물을 내놓기에 적절하지 않은 시기였습니다. 해당 분기에 시장 적정 가격으로 책정된 매물은 평균 78일 만에 거래되었습니다. 반면, 가격 조정이 필요했던 매물은 거래에 181일이 소요되어, 적정 가격 매물 대비 2.3배나 걸렸습니다.

분기 현재 가격 수준

참고: 통상적으로 당분기 수치를 직전 분기와 비교하는 방식을 선호하나, 2020년 3분기의 경우 분기 총 거래량의 3분의 1이 뉴욕시 최고가 신규 콘도 건물인 220 Central Park South의 거래 종결에서 발생했습니다. 16개 유닛이 평균 3,700만 달러에 거래되어 총 5억 9,200만 달러를 기록했습니다. 따라서 당분기 수치만을 제시합니다. 보다 상세한 정보를 원하시면 연락 주시기 바랍니다.

기타 주요 통계:

• 거래 활동이 32년 만에 최고 수준으로 상승했습니다.
• 사상 최저 금리에도 불구하고, 거래의 약 50%가 전액 현금 결제로 이루어졌습니다.
• 신규 개발의 경우, 3백만 달러 미만 매물의 거래 증가세가 3백만 달러 이상 매물의 2배에 달했으나, 3백만 달러 이상 세그먼트도 전년 동분기 대비 두 배로 증가했습니다. 신규 개발에서 소형 유닛으로의 거래 비중 이동이 가격 추세를 하향 왜곡했습니다.
• 전 세그먼트 평균 매물 할인율은 해당 분기 5.3%를 기록했습니다.
• 현재 보유 재고를 전부 소진하는 데 걸리는 기간을 나타내는 콘도 및 코압의 총 공급 월수가 5.1개월로 하락했습니다.
  
  

저점을 놓치셨습니다. 회복을 놓치지 마십시오!

계약 활동 폭발적 증가로 맨해튼, 시장 저점을 훌쩍 돌파

2021년 2분기는 도시 생활의 종말을 예견했던 모든 이들의 예상을 뒤엎은 블록버스터 분기였습니다. 맨해튼은 6년 만에 최고의 봄 판매 시즌을 기록하며 2007년 이후 최대의 거래 활동을 보여주었습니다.

억눌렸던 잠재 수요, 합리적인 가격, 저금리, 넓은 공간(또는 야외 공간을 갖춘 주거지)으로의 선호 이동, 개인 자산 증가, 그리고 더욱 다양해진 매수자층이 거래량을 끌어올렸습니다. 한마디로, 과학의 진보와 이에 따른 낙관론의 회복 덕분에 도시가 활력을 되찾고 있습니다.

참고: 이번 업데이트에서는 뉴욕시가 봉쇄 상태였던 2020년 2분기보다 2019년 2분기와 비교하는 것이 훨씬 적절합니다.

계약 체결 건수 급등

분기 중 계약 체결 건수가 2019년 동분기 대비 60% 급증했습니다. 이러한 거래 중 상당수는 2021년 3분기에 종결될 예정이며, 해당 분기에 계약된 아파트의 거래량과 구성을 감안할 때 일부 긍정적인 가격 움직임이 나타날 것으로 기대합니다.

대형 아파트 수요 재부상

초프라임 시장(1천만 달러 초과)은 원래 분양가 대비 두 자릿수 할인이 제공되며 상반기 기준 역대 최고 실적을 달성했습니다. 또한 대형 아파트 거래가 눈에 띄게 증가하여 5백만 달러 이상 시장에 큰 활력을 불어넣었습니다.

대형 아파트 거래 비중의 현저한 증가를 포함한 거래 구성이 가격 추세를 왜곡했으며, 중간 매도 가격이 2019년 2분기 최고치 1,215,000달러 이후 최고 수준인 1,130,000달러로 상승했으나, 거래 구성으로 인한 왜곡이 가격 추세에 반영되었습니다.

코로나 할인 소멸 중

전년 동분기 대비 평균 평방피트당 가격이 3.6% 하락했습니다. 이는 이른바 '코로나 할인'으로 불려 왔습니다. 1분기에는 이 격차가 9%였으나, 코로나 할인이 빠르게 줄어들고 있음을 알 수 있습니다. 고용주들이 재택근무를 종료하거나 축소함에 따라, 코로나 할인은 3분기에 소멸되고 4분기에는 완전히 사라질 것으로 예상합니다.

분기 현재 가격 수준:

기타 주요 통계:

• 콘도 거래 활동이 30년 만에 최고 수준으로 상승했습니다.
• 3백만 달러 이상 신규 개발 거래가 3년 만에 최대를 기록했습니다.
• 거래 활동이 신규 매물 유입 속도를 앞서며, 공급 월수가 4년래 최빠른 속도인 6.9개월로 하락했습니다.
• 전체 매물 할인율은 6.4%를 기록했습니다.

저점을 놓치셨다면, 회복을 놓치지 마십시오!

2021년 4월 계약 건수,

3월의 14년 기록 경신

맨해튼 계약 활동이 2021년 4월 1,607건으로 또 다른 기록을 수립하며 단월 기준 14년 최고치인 3월의 1,500건을 넘어섰습니다. 5월 첫째 주에도 이 추세가 이어지고 있으며, 현재까지의 추이로 볼 때 5월이 4월과 대등한 실적을 기록할 것으로 전망됩니다.

1,607건의 계약 체결은 코로나 이전 비교 가능 월인 2019년 4월 대비 50% 높은 수준입니다. 2020년 4월에는 213건(코로나 이전에 개시된 거래로 추정)의 계약만이 체결되었습니다. 참고로, 뉴욕시는 2020년 3월 말부터 6월 말까지 물건 방문이 금지된 상태로 봉쇄되었습니다.

럭셔리 부문에서는 Real Deal에 따르면 4월 말까지 연누계 652건의 럭셔리 계약이 체결되었으며, 이는 2020년 한 해 전체 럭셔리 계약 건수를 이미 초과한 수치입니다.

신규 개발 부문에서는 4월에 235건의 계약이 체결되어 3월의 165건을 상회했습니다. 이는 3년 만에 맨해튼 신규 개발 세그먼트의 최고 활동 수준입니다.

맨해튼, 잿더미에서 부활

'코로나 엑소더스'로 몸살을 앓고 90일간 물리적으로 봉쇄되었던 극도로 실망스러운 2020년 이후, 맨해튼 주거용 매매 시장은 2021년 1분기에 잿더미에서 부활했습니다. 2020년 11월과 12월부터 시장이 서서히 회복되기 시작했으나, 2021년 1분기, 특히 2021년 3월에는 놀라운 거래 활동이 펼쳐졌습니다.

2021년 1분기 거래 활동 급증

맨해튼 거래가 2021년 3월 폭발적인 속도로 성장하여 거래량이 1,500건을 돌파하며 14년 만에 단월 기준 최고 실적을 기록했습니다. 2021년 1월과 2월조차도 아래 차트에서 확인할 수 있듯, 적어도 지난 3년간의 동월 실적을 상회하는 거래량을 기록했습니다:

매수자들은 사상 최저 모기지 금리와 낮아진 가격이라는 조합의 이점을 적극 활용하고 있습니다. 또한 압도적인 득표로 트럼프를 거부했던 뉴욕시를 징벌하는 데 주력했던 전임 행정부와 달리, 뉴욕시에 우호적인 새 행정부에 대한 기대도 매수 심리를 높이고 있습니다.

가격 하락, 그러나 자유낙하는 아님

가격이 하락했으나 일부의 우려처럼 급락하지는 않았습니다. 맨해튼 콘도의 평방피트당 가격은 2021년 1분기에 2020년 1분기 대비 8.8% 낮아졌습니다. 이는 2018년 SALT 공제 한도 시행 이후 가격이 이미 하락한 상황에서 추가적으로 발생한 것으로, 경제학자 로버트 쉴러에 따르면 SALT 한도가 뉴욕시 부동산 가격을 평균 11% 낮추는 효과를 가져왔습니다. 결과적으로 가격이 불과 몇 년 전 최고치에서 크게 내려온 상황이며 반등 여건이 갖춰지고 있습니다. '블루' 행정부 출범과 함께 블루 스테이트를 불이익 주는 SALT 한도가 2021년에 폐지될 가능성이 있으며, 이는 부동산 가격에 호재로 작용하고 저세율 주로의 탈출을 억제할 것입니다.

신규 개발 매물 기회 잔존

3년 전 론칭된 프로젝트들의 가격이 현저히 인하되어 신규 개발에서 여전히 좋은 매수 기회가 존재합니다. 그러나 최근 론칭된 프로젝트들은 현재 시장 가격을 반영하여 책정되어 있어 낮은 호가에서도 할인폭이 크지 않습니다. 일부 할인은 가격 인하의 형태로 나타나지만, 상당수 할인이 취득 비용 지원의 형태로 제공되어 평방피트당 가격에 반영되지 않습니다. 신규 개발의 할인폭은 프로젝트 론칭 시점, 현재까지의 판매 속도, 특정 라인의 잔여 유닛 수, 자본 구조 내 지분 파트너, 그리고 무엇보다 대출 기관의 최소 분양가 요건(실질적으로 가격을 결정하는 것은 개발업체가 아닌 은행입니다) 등 다양한 요인에 따라 크게 달라집니다.

신규 개발에서 최선의 거래를 성사시키려면 열린 마음을 유지하되, 최대 할인을 받기 어려운 매물에 집착하지 않아야 합니다. 예를 들어, 개발업체들은 야외 공간이 있는 아파트나 거의 완판된 라인에는 큰 할인을 제공하지 않습니다.

아래 차트는 신규 개발 가격이 수개월 전 저점에서 어느 정도 회복한 모습을 보여줍니다.

백신이 신뢰 회복에 기여

뉴욕시의 백신 접종이 확산됨에 따라 봄/여름부터 연말까지 부동산 가격이 점진적으로 상승하기 시작할 것으로 예상합니다. 현재까지맨해튼 주민의 44%가 이미 1차 접종을 완료했으며, 27%는 접종을 마쳤습니다.. 전체 인구의 70%가 완전히 접종되면, 레스토랑 및 영화관의 완전 개방(현재 부분 개방 중), 브로드웨이 공연, 스포츠 경기장 등 모든 활동이 정상화될 것입니다. 그 시점에 시장에서 추가적이고 극적인 변화를 기대합니다. 올해 말 외국인에게 국가가 재개방되면, 맨해튼 부동산 회복세가 가속도를 붙일 것으로 전망합니다!

시장 지속 상승을 예고하는 신호들

SALT 한도 폐지 가능성, 지난 1년간 신규 개발이 중단되어 나타난 신규 건축 허가 감소, 그리고 도시의 완전 재개방은 리먼 사태 이후의 회복세와 마찬가지로 향후 4~5년간 맨해튼 부동산 가격에 호재로 작용할 것입니다.

매수를 고려 중이시라면 지금이 최적의 시기입니다. 재고가 2020년 10월 역대 최고치인 9,600유닛에서 2021년 3월 말 기준 7,000유닛으로 감소했으나, 여전히 다소 높은 수준입니다. 그러나 1분기와 동일한 속도로 거래가 이어진다면 여름 초에는 매도자 우위 시장으로 전환될 것입니다. 경기가 가열되면서 금리도 상승하여 동일한 주택을 보유하는 비용이 더 높아질 것입니다.

맨해튼 시장이 움직이고 있습니다...이제는 귀하가 움직일 차례입니다!

맨해튼 시장, 2021년 거래 활동 증가로 순조로운 출발

맨해튼 부동산 시장이 코로나의 영향으로 여전히 어려움을 겪고 있으나, 2020년 4분기와 2021년 1월에는 다음과 같은 요인들에 힘입어 뚜렷한 개선이 관찰되었습니다:

• 백신 관련 긍정적 소식과 접종 개시로 매수자 신뢰도 향상,
• 역사적으로 낮은 금리 수준,
• 매도자(및 개발업체)의 할인 제공(평균 코로나 할인은 10%이며, 저가 매물에서는 더 낮고 고가 매물에서는 더 높음)
• 3개월 봉쇄 기간 동안 축적된 잠재 수요
• 새로운 행정부의 출범뉴욕시에 우호적인, 그리고
• Zandi에 따르면 뉴욕시 가격을 11% 하락시킨 SALT 한도의 잠재적 폐지

4분기 계약 체결 건수는 2019년 동분기 대비 약 8% 증가했습니다. 2021년 1월에는 콘도 거래가 전년 동월 대비 50% 증가하고, 코압 거래는 167% 급증했습니다. 모두 고무적인 소식입니다! 다만, 현재 높은 매물 재고 수준이 시장의 역풍으로 작용하여 2021년 매수자들에게 유리한 여건이 형성될 것입니다.

임대 시장도 최근 몇 달간 회복세를 보이고 있습니다. 그러나 기업들이 직원들의 사무실 복귀를 요구하기 전까지 임대 시장은 부진을 면치 못할 것입니다. 수개월 내 임대차 시장의 빠른 반등을 기대합니다.

핵심 요약:

• 현재는 매수자 우위 시장이나, 최고의 기회를 잡을 수 있는 창은 닫히고 있습니다,
• 가격은 하락했으나 폭락하지는 않았습니다,
• 럭셔리 매수자들이귀환했습니다, 연중 대부분을 시장에서 자취를 감추었으나 이제 복귀했습니다,
• 재고가 10월 극적인 정점에서 크게 줄었으나 여전히 높은 수준,
• 개발업체로부터 대형 아파트를 매입하기에 최적의 시기입니다, 신규 개발에서 역대 최고 수준의 할인과 인센티브가 제공되고 있습니다.

맨해튼 시장, 2020년 4분기 반등

대형 도시 탈출을 다루는 헤드라인 뉴스에도 불구하고, 맨해튼의 서명 계약 활동이 최근 몇 달간 활발했다는 소식에 고객들이 놀라움을 감추지 못하고 있습니다. 2020년 10월과 11월의 월평균 서명 계약 건수는 855건이었으며, 2020년 12월도 전년 동월 717건을 초과하는 실적을 올리고 있습니다. 12월 중순까지의 분기 계약 체결 활동은 이미 전년 동분기를 넘어섰습니다.

백신에 대한 신뢰 회복과 매도자들의 가격 인하 수용이 매수자들을 시장으로 불러들이고 있습니다. 이러한 계약 활동의 대부분은 300만 달러 이하 세그먼트에 집중되어 있으며, 럭셔리 부문은 여전히 미진하나 개선되고 있습니다.

아래에서 확인할 수 있듯, 5백만 달러 이상 세그먼트의 계약 체결 건수는 계속 증가하고 있으며, 이 세그먼트에서 가장 큰 할인이 포착되고 있습니다.

재고, 정점에서 급감하였으나 여전히 높은 수준

거래 활동과 신뢰 회복으로 맨해튼 매물 재고가 2020년 10월 약 9,600유닛에서 현재 8,000유닛으로 감소했습니다.

작년 말 재고가 6,600유닛이었던 것과 비교하면 20% 증가한 수준이지만, 정점 대비 17% 감소한 것은 긍정적입니다. 10월의 이러한 급격한 재고 반전은 Pfizer와 Moderna의 탁월한 백신 뉴스에 힘입은 결과로 보입니다. 이것이 매도자들을 지나치게 고무시키지 않기를 바랍니다.

백신 접종이 완전히 완료되기 전까지 뉴욕시에서 좋은 거래 기회가 지속될 것으로 예상합니다. 다만, 시간이 지나고 거래 활동이 활발해질수록 매도자들이 지금처럼 대폭 할인을 하지는 않을 것입니다. 이미 시장 저점을 통과한 것으로 보이나, 매수자가 뉴욕시에서 상당한 할인을 받을 수 있는 시기가 아직 남아 있습니다.

지금 할인 혜택은 어디에 있나?

평균 '코로나 할인'은 약 10%이나 400만 달러 이상 세그먼트에서는 더 높게 나타나고 있습니다. Urban Digs가 2020년 4분기 종결 거래를 분석한 결과,

• 200만 달러 미만, 평균 5% 할인
• 200만~400만 달러, 평균 10.4% 할인
• 400만 달러 이상, 평균 13.5% 할인

물론 이는 평균치이며, 취득 비용 지원 등 개발업체들이 거래 성사를 위해 제공하는 기타 혜택은 반영되지 않았습니다. 중요한 점은, 맨해튼 부동산 시장이 2017년 말 SALT 세제 변경 이후 이미 하락세를 겪어 2019년 3분기에 바닥을 찍었다는 것입니다. 따라서 코로나 이전에 이미 가격이 상당히 조정된 상태였습니다. 코로나 추가 할인은 매수자에게 금상첨화인 셈입니다.

신규 개발

할인 폭은 건물 위치, 판매 완료 유닛 수, 개발업체나 대출 기관 관련 특이 사항 등 건물 자체의 다양한 요소에 따라 크게 달라집니다. 또한 건물의 어느 라인을 매입하느냐도 중요합니다. 개발업체가 가장 인기 있는 라인의 50%는 판매하고 다른 라인은 0%만 판매했다면, 두 라인에서 동일한 할인을 기대할 수는 없습니다.

현재 신규 개발 할인은 다양한 스펙트럼에 걸쳐 있으며, 실제로는 건물 자체에 영향을 미치는 다양한 요인에 달려 있습니다. 개발업체들은 최소 분양가를 결정하는 은행에 종속되어 있어, 직접적인 가격 인하보다는 취득 비용 지원을 제공하는 경향이 있습니다. 그러나 가격 인하와 취득 비용 지원이 병행되는 사례도 확인됩니다.

신규 개발의 평균 할인은 취득 비용 지원을 포함하여 10%이나, 이미 인하된 가격에 추가로 그 이상을 제공하는 개발 사업도 있습니다. 뉴욕주 법무장관에게 최초 신고된 분양가인 Schedule A 가격 대비 20~30% 할인도 드문 일이 아닙니다.

개발업체들은 매수자의 취득 비용 중 적어도 일부를 부담하고 있으며, 그 항목은 다음과 같습니다:

• 양도세(약 2%)
• 맨션 세(1%에서 시작하며 2,500만 달러 초과 시 4%까지 올라가는 누진 구조)
• 주차, 유닛에 따라 포함 가능
• 창고, 포함될 수 있음
• 공용 관리비, 1년치를 부담할 수 있습니다.

일부 개발업체는 전혀 협상에 응하지 않거나 건물에 특별한 경쟁력이 있는 경우 양도세만 부담할 수도 있습니다. 예를 들어, Park Loggia는 Central Park 전망 테라스를 갖춰 호가에 거래되고 있습니다. 어퍼이스트사이드의 Madison Avenue에 위치한 The Benson도 소수의 유닛만 있어 역시 호가에 거래됩니다. 자체 자금으로 운영되어 타인에게 종속되지 않은 건물들도 협상에 나서지 않습니다. 그러나 이러한 경우는 극히 드뭅니다.

거시적 주요 시사점:

• 이는 아마도 뉴욕시 역사상 지난 20년 이상 중 가장 훌륭한 신규 개발 매수자 우위 시장일 것입니다.
• 우리는 금융 위기가 아닌 건강 위기에 처해 있으며, 이는 이미 해결된 것으로 보입니다.
• 공포와 자금 경색이 있었던 2008/2009년 대침체, 2000년 기술 버블, 또는 9/11과 같은 상황이 아닙니다.
• 은행과 화이트칼라 직종 종사자들은 현금이 풍부하며, DJIA는 30,000을 넘었습니다(2009년의 6,000이 아닙니다).
• 두려움은 매도자에게 있습니다. 매수자들에게는 이 두려움을 활용할 짧은 기회가 있습니다.
• 관망 중이신 분들께서는 기억하십시오, 할인을 받으려면 오퍼를 제시해야 합니다. 이기려면 플레이해야 합니다!

연말을 맞아 모든 분들께 즐거운 연휴가 되기를 바랍니다. 2021년이 2020년보다 더 나은 한 해가 되길 기원합니다.

맨해튼 부동산 시장

2020년 10월 반등

뉴욕시 부동산 시장의 실시간 동향을 파악하기 위해 가장 먼저 살펴보는 지표는 특정 월의 서명 계약 건수입니다. 10월 서명 계약이 874건으로 크게 반등하여 2020년 9월 대비 30%, 2019년 10월 대비 4% 증가했습니다. 이는 맨해튼 부동산 시장이 코로나 위기의 심연에서 반등했다는 명확한 증거입니다. 또한 10월 서명 계약 건수는 코로나 이전을 포함하여 2020년 중 어느 달보다도 높은 수치로, 아래 차트에서 명확히 확인할 수 있습니다.

맨해튼 대형 거래 매수자 복귀

대부분의 거래 활동은 300만 달러 미만 매물에 집중되었으나, 2,500만 달러 이상 세그먼트에서도 계약 건수가 늘어나 대형 거래 매수자들이 시장으로 복귀하고 있음을 시사합니다. 해당 거래 가격은 수 주 후에야 알 수 있겠지만, 2,500만 달러 이상 세그먼트의 전부는 아니더라도 상당수 매물이 큰 폭의 할인에 거래되었음을 확인했습니다. 모든 매도자들이 협상에 임하고 있으나, 300만 달러 미만 시장에서 대폭 할인이 일반적인 것은 아닙니다.

맨해튼 재고, 정점에 도달한 것으로 보임

재고(공급)는 10월 중순에 9,628유닛이라는 사상 최고치에 도달한 후 감소하는 양상입니다. 월간 신규 공급량은 2020년 9월 대비 21%, 2019년 10월 대비 1.2% 감소했습니다. 재고 증가세는 둔화되었으나, 재고 수준이 정상으로 돌아오기까지는 시간이 걸릴 것입니다. 이것이 바이러스로 인한 최대 불확실성 국면은 지났으나 매수자의 기회가 아직 소멸되지 않았다고 보는 이유입니다. 최근 2주간 재고가 감소하여 11월 6일 금요일 현재 9,255유닛으로 하락했습니다. 작년 이맘때 재고가 약 7,700유닛이었던 점을 감안하면 여전히 매우 높은 수준입니다.

뉴욕시 교외 주택 거래는 정점을 넘어섰음

웨스트체스터, 그리니치, 롱아일랜드, 햄프턴의 거래가 여전히 높은 수준을 유지하고 있으나, 지난여름 뉴욕 교외를 강타했던 거래 활동의 정점에서는 하락하고 있습니다.

이제 선거가 거의 마무리되고 Pfizer가백신효능이 90%에 달하는 것을 발표함에 따라, 맨해튼 시장이 계속 회복될 것으로 전망합니다.

뉴욕시 10년 만에

최고의 매수 기회

뉴욕시 부동산 시장이 재개장한 지 3개월이 지났습니다.많은 어려움이 있었으나, 도시는 회복 중입니다. 서명 계약 증가와 계류 중인 거래에서 활기가 감지되기 시작했습니다. 그러나 아직 가야 할 길이 있으며, 이는 현명한 자본에 있어 커다란 기회를 의미합니다.

레스토랑, 헬스장, 사무실, 박물관이 재개장하면서 뉴욕시가 훨씬 활기찬 모습을 되찾았습니다. 뉴요커들이 사회적 거리두기와 마스크 착용을 철저히 준수하며 도시 내 바이러스를 억제하고 있습니다.

한 발짝 물러나 3만 피트 상공에서 부동산 시장의 큰 그림을 바라보면, 지금이 맨해튼 매수의 적기임을 알 수 있습니다. 2001년 또는 2009년에 매수하셨다면뉴욕시가 더욱 강하게 반등한다는 것을 이미 알고 계실 것입니다. 그러므로 18개월 후 귀하의 상황을 잠시 생각해 보십시오. 관망만 하던 매수자들이 뉴욕시를 더 일찍 매수하지 않은 것을 후회하는 날이 반드시 올 것입니다.

현재 시장에서 발생하고 있는 주요 내용을 요약하면 다음과 같습니다:

1. 코로나로 인해 맨해튼에서 낮은 가격에 매수할 수 있는 일시적 기회가 생겼습니다.
2. 위의 시장 맥박 차트는 계류 중인 거래와 재고를 반영하며, 뉴욕시가 매수자 우위 시장에 있었으나 회복을 시작하고 있음을 명확히 보여줍니다.
3. 진지한 매도자들은 합리적인 가격으로 매물을 내놓거나 할인을 제공하고 있습니다. 특히 개발업체들은 불과 몇 년 전만 해도 상상할 수 없었던, 그리고 몇 년 후에는 다시 볼 수 없을 가격 할인과 인센티브를 제공하고 있습니다.
4. 평균 할인이 8%인 반면, 최고가 매물에서는 이보다 2~3배 높은 할인을 확인하고 있습니다.
5. 기회의 창은 지금입니다... 언제 닫힐까요? 2021년 2분기 이전에 닫힐 가능성이 높으며, 2020년 4분기에 최선의 거래가, 이어서 2021년 1분기에도 좋은 거래 기회가 있을 것입니다. 효과 있는 백신이 배포 준비를 마쳤다는 발표가 나오면 매도자들의 자신감이 높아질 것이므로, 지금 행동에 나설 것을 권장합니다! 종결 시점에는 이미 2021년이 되어 새로운 시장 국면이 시작될 것입니다.
6. 7조 달러의 정부 경기 부양책(2008년 대비 14배 규모)은 위험이 낮다는 것을 의미합니다. 지금은 2008년이 아닙니다. 은행은 건전하며 연준의 지원은 유례없는 수준입니다.
7. 사상 최고치를 경신 중인 주식 시장(정부 경기 부양책의 산물)은 연방준비제도가 경기 부양을 위해 모든 수단을 동원하고 있음을 보여줍니다. 또한 투자자들이 미국 경제에 대한 신뢰를 갖고 있으며, 코로나가 통제 가능하고 머지않아 역사 속으로 사라질 것이라는 인식을 반영합니다.
8. 뉴욕시는 6월 이후 바이러스를 억제하는 데 연방 정부보다 훨씬 효과적으로 대응하고 있습니다. 시민들이 사회적 거리두기, 대규모 행사 자제, 마스크 착용을 통해 동료 뉴요커를 보호하는 데 동참하고 있습니다. 언론이 뉴욕시 전체를 뭉뚱그려 다루는 경우가 많지만, 코로나 감염이 가장 많이 발생한 곳은 맨해튼이 아닌 퀸스와 브루클린입니다. 이 사실은 어디에서도 언급된 것을 보지 못했습니다.
9. 봉쇄로 인한 폭락 국면은 끝났습니다. 계류 중인 거래가 전환점을 맞아 9월에 크게 증가하며 시장이 실질적 저점을 통과했습니다.

차트 제공:Urbardigs

현재 당사 추천 매물:

 

가격이 인하된 이 대형 침실 2개 아파트는이스트 빌리지에 위치하며, 2017년 신규 분양 당시 현재 호가보다 40만 달러 높은 340만 달러에 거래되었습니다. 2015년 준공된 부티크 건물로 멋진 케이스먼트 창문이 특징입니다.자세히 보기.

West 53 Street 20번 - 22A호
$4,750,000 / 평방피트당 $2,748
$600,000 인하 / 2017년 570만 달러에 거래

침실 2개 / 욕실 2.5개 / 1,728 ft²
관리비: $3,792 / 재산세 $2,414

뉴욕시 최고의 호텔 중 하나인Baccarat Hotel and Residences에서 거주하십시오. 최초 소유자가 570만 달러에 매입한 이 아파트는 100만 달러 할인으로 강한 매각 의지를 보이고 있습니다.자세히 보기.

West 28 Street 540번 - 3A호
$885,000 / 평방피트당 $1,560

스튜디오 / 욕실 1개 / 567 ft²
관리비: $606 / 재산세 $629

웨스트 첼시의 +Art에 위치한 이 스튜디오는웨스트 첼시에서 $885K라는 매우 합리적인 가격에 나와 있습니다. 드디어 매도자들이 허황된 희망 가격이 아닌 팔릴 수 있는 가격으로 매물을 내놓고 있습니다. Hudson Yards와 High Line까지 가깝습니다!자세히 보기.

마지막으로, 시장에 대해 더 자세히 논의하고 싶으시면 아래에서 화상 통화 시간을 예약해 주십시오:

통화 예약

달라진 뉴욕시의 여름

통상 이맘때면 2분기 맨해튼 시장 보고서 업데이트를 드리는데, 2020년 2분기는 완전히 다른 양상으로맨해튼 부동산 시장이 2분기를 구성하는 13주 중 12주 동안 폐쇄 상태에 있었습니다.

뉴욕시에서 발생한 일을 모르시는 분들을 위해 설명 드리자면, 2020년 3월 23일 뉴욕시가 봉쇄에 들어가 90일 후인 2022년 6월 22일에 재개장했습니다. 이 기간 중 물리적 매물 방문이 금지되었습니다. 매도자들이 매물을 회수하거나 리스팅을 연기하면서 재고가 위기 기간 중 현저히 감소했습니다. 그러나 현재 매물이 다시 시장에 나오면서 재고가 전년 동기 대비 8% 증가한 상태입니다.

지난 한 달간 시장은 서서히 회복되고 있으나, 반드시 정상 수준으로 돌아왔다고는 할 수 없습니다. 재개장 후 5주 동안 다음과 같은 양상이 나타났습니다:

• 서명 계약의 84%가 300만 달러 미만 세그먼트에서 발생했습니다.
• 일부 매수자들 사이에서 놀라운 긴박감이 감지됩니다. 뉴욕시가 곧 어느 정도 정상화될 것이라는 인식이 그 배경입니다.

• 많은 이들이 아직 별장에 머무르고 있고 여행 제한도 있어, 고가 시장에서의 움직임은 크지 않습니다.
• 연준이 기준금리를 제로로 인하하며 모기지 금리가 3% 미만의 역대 최저치를 기록하고 있습니다.
• 전체적인 지표는 가격이 코로나 이전 대비 8~10% 낮은 수준임을 시사하나, 모든 가격대에 해당하지는 않습니다.
• 신규 개발의 경우, 프로젝트에 따라 취득 비용과 가격 인하를 합산하면 약 8~12%에 달합니다.
• 가장 큰 할인은 고가 시장에서 나타나고 있으며, 일부 개발업체들은 분양가를 재책정하고 매수자 취득 비용의 대부분을 부담하는 매우 매력적인 인센티브를 제공하며 즉각적인 거래를 유도하고 있습니다.
• 500만 달러 이상 재판매 매물은 매주 방문 요청이 거의 없는 상태입니다. 따라서 대형 부동산의 진지한 매도자는 코로나 이전 가격 대비 최소 10%, 아마도 그 이상의 할인을 감수할 준비를 해야 합니다.
• 가격이 낮아질수록 할인폭도 줄어들며, 100만 달러 미만에서는 할인이 거의 없거나 전무합니다.

임대 시장:

• 임대 재고가 높음에도 불구하고, 특히 월 1만 달러 미만에서는 꾸준한 임대 계약이 이어지고 있습니다. 물론 할인이 적용된 조건입니다!

앞으로의 전망은?

우리는 새로운 현실의 초기 단계에 있지만, 코로나 관점에서뉴욕시는 이제 전국의 80%보다 안전한 곳이 되었습니다!

뉴욕시가 안전 프로토콜을 유지하고 감염자 수를 낮게 유지할 수 있고, 임상시험(Remdesivir 등 치료제 포함)에서 백신에 대한 긍정적인 소식이 계속 이어진다면, 역사는 뉴욕시 부동산이 빠르게 회복될 것임을 말해줍니다.

현재 우리는 뉴욕시의 경우 4~5월이었던 최대 불확실성 정점을 지났습니다. 최선의 거래 기회가 뒤에 있을 수도 있지만, 향후 4~5개월간에도 매수자들에게 좋은 기회가 있을 것으로 봅니다. 효과적인 백신이 확인되면(가을 중 확인될 가능성이 높습니다), 뉴욕시는 어느 때보다 강하게 돌아올 것입니다.

문의 사항이 있으시면?저와 상담 일정을 예약해 주십시오. 

즐거운 여름 보내십시오!

Anthony

코로나바이러스가 맨해튼 부동산 가격에 미친 영향

전례 없는 글로벌 위기 속에서COVID-19가 맨해튼 부동산 시장 가격에 미치는 영향에 대해 여러 문의를 받았습니다. 이 혼란스러운 시기에 모든 분들의 안전과 건강을 바랍니다. 다음에 무슨 일이 일어날지는 아직 불투명하지만, 뉴욕시 부동산 시장에 대한 최신 정보를 공유합니다.

3월 말, 뉴욕시는 공중 보건 위기를 극복하기 위해 '의학적 혼수 상태'에 들어갔습니다. 그 결과 뉴욕 부동산 시장은 지난 두 달간 신규 계약 활동이 거의 없는 완전 동결 상태에 놓였습니다. 뉴욕주에 의해 맨해튼 콘도, 아파트, 주택의 물리적 방문이 금지되었고, 뉴욕시는 3월 중순부터 사실상 봉쇄 상태를 유지해 왔습니다. 다만, 팬데믹 이전에 진행 중이던 거래들은 비대면으로 종결이 가능했고, 은행들은모기지 대출. 

을 계속 지원했습니다.Andrew Cuomo의 리더십 덕분에 뉴욕은 확산 곡선을 성공적으로 평탄화하고 이 위기를 관리해 나가고 있습니다. 아직 완전히 안심할 수 있는 단계는 아니지만, 향후 몇 주와 몇 달에 걸친 단계적 재개장이 계획되고 있습니다. 많은맨해튼 콘도 빌딩들이 5월 15일부터 이사 제한을 해제할 것이며, 방문 제한 해제는 6월 중 이루어질 것으로 기대합니다.

2020년 1월과 2월을 돌아보면, 계약 활동이 전년 동기 대비 15% 증가하여 2020년 봄 판매 시즌이 매우 탄탄할 것을 예고했습니다. 불행히도, 상황이 완전히 달라졌습니다! 현재 콘도 및코압 매물 재고가 급감하여 5,000유닛만 리스팅되어 있으며, 이는 통상적인 봄 판매 시즌 재고의 50%에 불과한 수준입니다. 물건 방문 금지 조치가 시행되면서 매물이 시장에 등록된 기간을 나타내는 '시장 출시 일수' 계산도 리스팅 포털에 의해 동결되어 무의미해졌습니다. 그렇다면 맨해튼 부동산 가격에 미친 영향은 무엇일까요?

바이러스가맨해튼 부동산 가격에 미친 영향을 이 시점에서 단정 짓기는 시기상조이나, 前 연방준비제도이사회 의장 벤 버냉키는 이번 경제 위기가 경제 침체보다는 자연재해에 더 가깝다고 지적했습니다. 이는 2008년이나 대공황처럼 금융 시스템의 붕괴로 인한 결과가 아닙니다. 은행은 건전하고 자본은 충분합니다. 다행히 연준은 통화 부양책을 신속히 시행했고 행정부도 재정 부양책을 빠르게 마련했습니다.

이 모든 상황의 긍정적인 측면은 사상 최저 금리와 사상 최대의 양적 완화로 인해 뉴욕시 부동산 가격이 큰 혜택을 누릴 것이라는 점입니다. 자산 가격 인플레이션은 양적 완화의 본래 목적이며, 기회가 현실화되기까지 시간이 걸릴 수 있습니다. 이 유례없는 양적 완화 부양책으로 인한 맨해튼 부동산 가격 상승폭과 무관하게, 뉴욕시는 여전히 세계 최고의 도시 중 하나이며 사람들은 매매 또는 임차 목적의 주거 공간을 필요로 합니다.

궁극적으로 이것은 모든 이들이 COVID-19 문제에 집중하고 있는 지금, 해결 가능한 보건 문제입니다.

시장에 대해 더 자세히 논의하고 싶으시면 아래에서 화상 통화 시간을 예약해 주십시오:

통화 예약

이번 2월 뉴욕시 부동산 시장에 대해 알아야 할 6가지

1. 전년 대비 거래 활동 현저한 증가

• 계류 중인 거래 17% 증가, 전체 시장
• 계류 중인 거래 25% 증가, 60만~100만 달러
• 계류 중인 거래 21% 증가, 100만~200만 달러

이는 거래 활동이 전년 대비 현저히 증가했음을 보여주며, 전년은 활동 측면에서 시장 바닥이었습니다. 200만 달러 미만 낮은 가격대의 매물에서 가장 큰 반등이 나타나고 있습니다. 뉴욕시에서 오랫동안 볼 수 없었던 수요가 공급을 앞서는 현상이 드디어 나타나고 있습니다.맨해튼에서 체결된 계약 건수가 2019년 11월, 12월, 2020년 1월, 2월 연속 두 자릿수 증가를 기록하고 있습니다. 선행 지표로서 계약 체결 활동의 지속적인 증가는 통상 가격 움직임에 선행합니다. 통상 가장 조용한 달인 1월임에도 인상적인 계약 체결 건수를 기록했습니다.

실제 경험을 바탕으로, 방문 약속을 위해 다른 중개업체에 전화했을 때 최소 25%는 해당 매물에 이미 수락된 오퍼가 있었습니다. 12개월 전과는 판이한 상황입니다. 계약에 들어가는 매물은 오랫동안 시장에 나와 있다가 여러 차례 가격을 내린 것들이거나, 처음부터 적정 가격으로 책정된 새 매물들입니다. 또한 최근에는 오픈 하우스에 방문객이 몰리고 비딩 경쟁(다른 시대의 유물)도 간혹 나타나고 있습니다.

2. 럭셔리 시장 활동, 할인에 힘입어 강화

뉴욕 전역의 할인이 거래 성사를 이끌고 있으며, 1월 중간 매물 할인율은 6.4%(뉴욕 기준 높은 수치)로 매도자들이 가격을 수용하고 있음을 보여줍니다. 300만 달러 미만 세그먼트에서 거래 활동 증가가 가장 두드러지나, 고가 시장에서도 일부 개선이 관찰되고 있습니다.

예를 들어, Olshan보고서는 다음과 같이 언급했습니다: "지난주 400만 달러 이상에서 20건의 계약이 체결되어 3주 연속 20건 이상을 기록했습니다. 최초 호가 대비 평균 가격 인하율은 18%였으며, 상위 2건의 거래로 인해 왜곡된 수치입니다."

"평균 시장 출시 일수는 803일로, 매물의 절반이 개발업체에 의해 수년간 시장에 나와 있었기 때문에 높게 나타났습니다. 이는 2012년 해당 통계 추적을 시작한 이래 이 보고서가 기록한 최고치입니다."

Central Park 매수자:Billionaire's Row와 Central Park 시장을 주시해 오셨다면, 기회가 있습니다. 시장이 반전되기 전에 지금이 진입 시점일 수 있습니다. 예를 들어, Columbus Circle의 Trump International Hotel and Tower에 거주할 의향이 있는 분이라면, Central Park 직접 전망의 멋진침실 3개를 평방피트당 3,300달러(아래 참조)에 취득할 수 있습니다. 트럼프가 영원히 대통령은 아니며 이 건물도 언젠가 반등할 것입니다. 또한One57과 Time Warner Building에서도 상당한 할인을 확인했으며, 이들과 여타 울트라 럭셔리 건물의 Central Park 직접 전망 매물 가격 하한선은 평방피트당 약 4,500달러 수준입니다.

이 세그먼트의 매수자들로부터 더 많은 재고가 시장에 나올 것이라는 이야기를 들었다는 말을 자주 듣습니다. 다른 지역에서는 그럴 수 있겠지만,Billionaire's Row에는 신규 건물이 공급될 예정이 없습니다. 또한 2,000만 달러 미만으로 Central Park 전망이 트인 재고는 제한적이며, 이들 건물 대부분의 평균 거래가격이 3,000만 달러 이상입니다.

3. 신규 개발 대 재판매

2~3년 전에 가격이 책정된 신규 개발 매물이 시장에서 부진을 겪고 있으며, 그 이유는 개발업체와 은행·투자자 사이의 간극 때문입니다.

매수자들에게 전달하는 메시지:재판매 시장에는 평방피트당 1,100달러에서 1,800달러 사이에서 다양한 기회가 풍부합니다.

물론 신규 개발 세그먼트에도 기회가 있으며, 일부 건물에서는 15%의 할인을 확인했습니다. 그러나 두 자릿수 할인이 나타나는 건물들은 대부분 수년 전에 론칭된 것들입니다. 반면, 2019년에 론칭된 건물들은 현재 시장을 반영한 가격으로 책정되어 낮은 호가에서 할인폭이 크지 않으나, 여전히 매수자 취득 비용의 상당 부분을 부담하고 있습니다.

시장은 가격에 매우 민감하며 금전적 동기에 의해 움직입니다.. 잠재 재고(shadow inventory)가 존재하는 것은 주지의 사실입니다. 비현실적인 가격을 고집하는 매도자나 주변 지역의 신규 개발 프로젝트에서 시장에서 철수된 매물들이 여기에 해당합니다. 요즘 매수자들은 매우 현명하여 좋은 가치를 구별할 줄 압니다. 지난 5년 내에 매입하여 지금 매도를 시도한다면, 손해를 보거나 원금 수준에서 거래하게 될 가능성이 높습니다. 따라서 험한 여정을 각오하십시오. 다양한 마케팅 기교가 동원되더라도 고평가된 매물은 팔리지 않습니다.

신규 개발 매물

맨해튼 최신 아파트 매물

4. 임대료 상승

지난 몇 년간의 약세 이후, 임대료가 전년 동기 대비 현저히 상승하고 있습니다.Real Deal에 따르면, 아파트 임차인들이중개 수수료에 대한 혼란을 정리하는 동안, 이제 또 다른 소식이 나타났습니다: Douglas Elliman 시장 보고서에 따르면 지난달 세 개 자치구 모두에서 임대료가 전년 동월 대비 5~6% 상승했습니다.

5. 모기지 금리

모기지 금리는 전년 동기 대비 급락하여 역대 최저 수준에 근접하고 있습니다. 30년 고정 모기지 금리는 3.65%를 기록했으며, 주식 시장은 26,900에 근접한 기록적 고점에 있습니다. 비교를 위해, 지난 30년간 동일한 모기지 금리의 평균은 약 6.25%였습니다. 최근 10년 중 금리가 더 낮았던 시점은 2016년 9월의 최저 3.42%와 2012년 11월의 최저 3.32% 단 두 차례뿐입니다.

이미 역대 최저 수준에 근접해 있어 금리가 더 내려가기 어렵습니다. 따라서 저희는 이 인위적으로 낮은 모기지 금리 현상이 끝나기 전에, 현재 대출을 재융자하거나 신규 부동산 매입 자금 조달에 활용할 것을 권고드립니다.

5. 코로나바이러스와 해외 매수자

건강 우려가 부동산 시장에 미칠 영향을 단정하기에는 아직 이르지만, 뉴욕 부동산 시장이 국내 매수자에 의해 지탱되어 왔고 해외 매수자는 사실상 부재했다는 점을 주목해야 합니다. 중국 본토 매수자들은 2016년 이후 뉴욕시 시장에서 자취를 감췄으며, 유럽인들은 자국 통화 약세가 장기간 지속되면서 부재 상태입니다. 라틴아메리카 및 브라질 매수자들도 자국 통화 가치 하락으로 인해 대부분 시장에서 빠진 상태입니다.

따라서 단기적으로 뉴욕시 시장에 부정적인 영향을 미치지 않을 것으로 예상합니다. 달러 약세와 건강 우려 해소가 맞물린다면 시장이 급등할 수 있습니다. 마지막으로, 일부 아시아 국가들은 당국이 확산을 억제하는 과정에서 제한적인 투자 기회를 갖게 되어, 위험이 없는 투자처인 뉴욕시로 더 많은 자금이 유입될 수도 있습니다.

Urbandigs의 영상 업데이트

많은 고객들이 뉴욕시 시장의 현황을 문의하고 있어, Urbandigs.com의 Noah가 제작한 영상을 통해 간략한 업데이트를 보내드리려 합니다. 그는 맨해튼 부동산 시장의 현황을 훌륭하게 정리했습니다.

• 2019년 맨해튼 시장의 정책 주도 재설정
• 2018년부터 시행된 SALT 공제를 10,000달러로 제한하는 연방 TJCA 세법 변경으로 투자자가 아닌 주거용 소유자들의 비용이 증가했습니다.
• 맨션세가 2019년 7월 1일부로 누진 구조로 개편되어 2019년 전반에 걸쳐 거래 시점에 영향을 미쳤습니다.
• 시장은 안정화되고 있습니다. 매출은 완만해졌고, 계약 체결은 개선되었으며, 공급 증가세는 둔화되었습니다.
• 잠정 매출 7% 증가
• 시장의 바닥은 2018년 4분기였습니다
• "타격은 이미 지나갔습니다", 따라서 지금이 매수하기 좋은 시점일 수 있습니다.

저희는 한동안 고객들께 거래 활동 기준으로 시장의 바닥이 2018년 11월과 12월 무렵이었다고 말씀드려 왔습니다. 2019년 11월과 12월 수치는 이러한 견해를 확인해 주었으며, 계약 체결이 전년 동월 대비 두 자릿수로 증가했습니다. 뉴욕시는 날씨 때문에 뚜렷한 판매 시즌이 존재하므로, 현재 상황을 파악하려면 항상 전년 동월 또는 동분기와 비교해야 합니다. [Urban Digs 영상 후반부에서 그는 잠정 매출을 비교하며 저희가 고객들께 말씀드려 온 내용을 확인해 줍니다].

2019년 수치가 혼란스러웠던 이유는 맨션세 인상이 4월에 발표되어 2019년 6월 30일 이후 매수분에 적용되었기 때문입니다. 이로 인해 자연스럽게 3분기에 종결되었을 고액 거래 상당수가 2분기로 앞당겨졌습니다. 그 결과 2019년 3분기는 상대적으로 매우 부진해 보였지만, 2019년 3분기와 4분기를 합쳐 2018년 같은 기간과 비교하면 매출 물량은 4%만 감소했습니다.

그러나 참담했던 2019년 3분기에 쏟아진 부정적 보도는 매도자(개발업체 포함)들이 더 큰 할인을 제시하는 결과로 이어졌습니다. 이는 다시 재판매 시장과 신규 개발 시장 모두에서 거래 증가로 이어졌습니다.

저희는 맨해튼의 시장 조정이 $10K SALT 상한이 초래한 순수한 정책 주도의 가격 재설정이라고 확신합니다. Robert Schiller는 이 새로운 세법 때문에 뉴욕시 부동산 가치가 11% 하락했다고 추정했습니다. 언론은 공급 문제도 거론하지만, 저희는 최상급 프라임 지역에서 공급 과잉을 반드시 목격하고 있지는 않습니다. 물론 Financial District나 Lower East Side 같은 "C"급 지역에는 공급 과잉이 존재하지만, 프라임 지역인 UWS, UES, Greenwich Village, Tribeca에는 그렇지 않습니다. 그렇다고는 해도, 개발업체와 매도자들은 사람들이 세부 내용보다 헤드라인을 읽는 경향이 있다는 점을 알기에 물량을 소화하기 위해 상당한 할인을 제시하고 있습니다.

계약 활동은 가격의 선행 지표입니다. 계약 체결이 계속해서 두 자릿수로 증가한다면, 가격은 상승하고 이러한 할인은 축소될 것으로 예상합니다.

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11월 뉴욕시 콘도 시장의 밝은 신호

2019년 11월 매수자들은 평균적으로 최종 호가 대비 최종 매매가에서 5.7%의 할인을 받았습니다. 8년 만에 가장 큰 폭의 할인이었습니다!  뉴욕시 기준으로는 상당히 큰 격차이자 매수자에게는 훌륭한 기회입니다. 

영리한 매수자들은 시장에 나온 할인 기회를 놓치지 않았고, 그 결과 콘도의 계약 활동은 2018년 11월 대비 15% 증가했습니다. 뉴욕시 부동산에 격동의 한 해였던 만큼(예컨대 SALT 상한, 맨션세 개편, 그리고 WeWork) 반가운 신호입니다.

35 Hudson Yards의 기회 - 일부 세대 최대 30% 할인

The Related Group은 5~7세대를 더 분양해야 35 Hudson Yards 의 오퍼링 플랜이 발효됩니다(입주가 시작되려면 15%가 분양되어야 합니다). 그래서 짧은 기간 동안 일부 세대에 파격적인 할인을 제공하고 있습니다. 

할인을 적용할 경우, 이들 세대의 평방피트당 가격은 57층부터 시작하며 $2,250에서 $2,400 수준입니다! 제공되는 품질을 고려하면 상당히 저렴한 가격입니다. 35 Hudson Yards는 Four Season 스타일의 마감을 갖추었으며, 이는 맨해튼에서 저희가 본 최고 수준에 속합니다.

외국인 친화적이며, 건물 저층부에 자리한 플래그십 Equinox Hotel의 호텔 서비스(단품 선택 방식)를 이용할 수 있어, 35 Hudson Yards 입주민은 진정한 5성급 생활을 누리게 됩니다.  

관심이 없으시더라도, 혹시 관심을 가질 만한 분을 알고 계십니까? 뉴욕시에서, 더욱이 Related Group의 프로젝트에서 이런 기회는 흔치 않습니다.

Hudson Yards의 이번 가격 인센티브에 대해 더 알고 싶으시면 알려 주십시오. 각 세대의 이미지와 영상 투어를 기꺼이 공유해 드리겠습니다. 

15 West 61 Street의 The Park Loggia

저희가 예상한 대로, 15 West 61 Street는 맨해튼에서 가장 많이 팔리는 신규 개발 프로젝트로 계속 자리 잡고 있습니다. 12월 1일 기준으로 Park Loggia는 단 6개월 만에 65세대 이상을 분양했습니다.

이유가 무엇일까요? 입지, 입지, 그리고 입지입니다!

• Columbus Circle에서 북쪽으로 한 블록 떨어진 Broadway와 West 61st Street 코너에 들어서는 이 32층 타워는 172세대를 공급합니다. 그 무대는 바로 Upper West Side.
• Columbus Circle 일대에서 15년 넘는 기간 만에 처음으로 합리적인 가격에 공급되는 신규 개발 콘도 건물입니다
• 3년 전 시장의 정점이 아니라 오늘의 시장에 맞춘 가격입니다. 
• UWS의 이 보석 같은 지역에는 기존 매물과 신규 개발 선택지가 늘 부족합니다

West Chelsea에서 분양을 시작한 Lantern House

시장에 나온 지 3주 만에 The Lantern House는 많은 계약을 체결하고 있습니다. 가격과 입지가 매수자들의 관심을 끈 것이 분명합니다.  Meatpacking District와 West Village는 남쪽으로 불과 4블록 거리입니다. Hudson Yards는 북쪽으로 10블록, Tenth Avenue를 따라 곧장 올라가거나 High Line을 따라가면 됩니다. High Line 주변은 이미 개발이 완료되어 더 이상 새 건물은 들어서지 않습니다. 현실이 그렇습니다....그리고 West Chelsea는 이제 맨해튼에서 가장 비싼 지역 중 하나입니다.

그래서 Lantern House의 진입 가격대가 이토록 좋다는 점은 반가운 소식입니다. High Line 인근 신규 개발 가운데 침실 1개 세대를 $2M 미만(극소수는 $1.45M까지)에, 침실 2개 세대를 $3M 미만(극소수는 $2.4M까지)에 내놓은 곳은 이곳이 유일합니다. 물론 강 조망을 원하신다면 맨해튼 부동산 가격은 더 올라가지만, 그래도 이웃한 XI처럼 터무니없는 수준은 아닙니다.

뜨겁게 달아오른 뉴욕시 테크 산업

지난 몇 주 동안 뉴욕시는 Hudson Yards 일대에서 대규모 임대차 계약이 잇따르며 세계에서 두 번째로 중요한 테크 허브로서의 위상을 굳혔습니다. 테크 기업들은 이 도시의 방대하고 우수한 인재 풀을 확보하기 위해 프라임 맨해튼 부동산을 앞다투어 찾고 있습니다. 관련 산업과의 시너지는 뉴욕시를 이들 테크 거인에게 최적의 선택지로 만듭니다. 

더 읽기

읽는 것을 모두 믿지 마십시오

이러한 자극적인 헤드라인은 신문과 클릭 수를 늘려 주지만, 정작 독자에게 실제로 무슨 일이 벌어지고 있는지는 알려 주지 않습니다. 문제의 핵심은 맨해튼 부동산 가격 Manhattan. 

그렇습니다. 3분기 매출 활동과 가격은 큰 폭으로 하락했습니다. 그러나 이는 매수자들이 맨션세 인상을 피하려고 거래를 2분기로 앞당겼기 때문입니다. 그 이상도 이하도 아닙니다. 

이 세금은 무엇일까요? 2019년 7월 1일, 매수자가 거래 종결 시 납부하는 뉴욕주 세금인 맨션세는 $1M 이상 부동산에 일률적으로 부과되던 1%에서, 최고가 부동산의 경우 1.25%에서 3.9%에 이르는 차등 세율로 바뀌었습니다.  

호황이라고는 할 수 없지만, 맨해튼 부동산 시장은 이런 헤드라인이 묘사하는 만큼 나쁘지도 않습니다. 

• 선행 지표인 계약 체결은 해당 분기에 전년 대비 2% 감소하는 데 그쳤습니다. 참사와는 거리가 멉니다! 
• 최상급 프라임 지역에는 신규 개발 과잉이 없습니다. 다만 슈퍼 럭셔리와 울트라 럭셔리 등 일부 세그먼트에서는 과잉 건설이 있었습니다. 앞서 언급했듯이, 과잉 건설은 외곽 지역에서 나타났습니다. 예를 들어 Financial District, Lower East Side, Far Upper West Side가 그렇습니다. 이에 대해 더 읽어보기.

여기에 더해 사상 최저 모기지 금리 그리고 (오늘 기준) Trump의 중국과의 화해 국면까지 감안하면, NY Post의 표현대로 매수자에게는 “환영할 이유”가 있습니다.

이런 헤드라인이 한 분기 이상 매수자들의 뇌리에 남으리라는 것을 아는 일부 신규 출시 프로젝트 개발업체들은 불과 지난 한 주 사이에 가격을 큰 폭으로 내렸습니다. 특히 저희가 선호하는 UES 신규 개발 두 곳(Hayworth와 Beckford)은 가격을 8~11% 인하했습니다 지난 며칠 사이의 일입니다. 아래에서 더 자세한 정보를 확인하십시오:

맨해튼 부동산 시장이 재설정 과정을 거쳤다는 점은 분명합니다. 뉴욕에서 주거용 주택을 보유하는 비용을 높인 2018년 세법이 그 원인이었습니다. 시장이 재설정된 지금, 저희는 장기 투자자에게 기회가 있다고 봅니다.

금리는 인위적으로 낮은 수준이며, 저희가 예측한 대로 Trump의 무역 전쟁도 긍정적인 방향으로 진전되는 것으로 보입니다. 시장의 바닥을 정확히 맞히는 것은 불가능하지만, 최악의 국면은 지났다고 판단합니다.

신규 개발의 가격 인하

희소성에 대한Beckford House and Tower는 소프트 론칭 2주 남짓 만에 큰 폭의 가격 조정을 단행했습니다. 언론 덕분이겠지요! 

저희가 9월 21일 뉴스레터에서 언급했듯이, 저희는 이 프로젝트를 뉴욕 최고의 신규 개발 중 하나로 평가합니다. 이제 최초 분양가 대비 8~11% 할인이 적용되면서 훨씬 더 좋은 조건이 되었습니다. 건물과 마감의 품질은 135 East 79 Street 및 20 East End Avenue에 견줄 만합니다. 또한 Beckford의 임대료도 비슷한 수준, 즉 연간 평방피트당 $100 이상일 것으로 예상합니다. 입주 시점은 Beckford House가 2020년 봄, Beckford Tower가 2021년 봄입니다. 

The Beckford House 및 Tower의 가격과 평면도 요청하기

The Hayworth는 여름에 분양을 시작한 또 다른 UES 프로젝트로, 오늘 가격을 인하했습니다. 예를 들어 8A 세대는 방금 11% 인하되었습니다. 이번 조정으로 8A의 가격은 평방피트당 $2,101이 되었는데, 이 수준의 상품으로서는 대단히 뛰어난 가격입니다. The Hayworth는 단 61세대로 구성된 부티크 건물로, Lexington과 86 Street 코너, The Lucida 맞은편에 자리합니다. 2020년 봄 완공되면 UES 최고의 콘도 건물 중 하나가 될 것입니다. 

The Hayworth의 가격과 평면도 요청하기

재판매 시장

많은 매도자들이 마침내 시장 현실을 받아들이면서 상당한 폭의 가격 인하가 이어지고 있습니다. 일부 재판매 세대에서는 2014/2015년 수준의 가격으로 돌아가는 모습도 보입니다. 모든 경우는 아니지만, 분명 일부는 그렇습니다. 다만 현재 시장에 맞게 가격이 책정되지 않은 매물은 시장에서 오래 머물게 됩니다. 가격이 잘 책정된 매물은 꾸준히 팔리고 있습니다. 

임대 시장이 강해지고 부동산 가격이 하락하면서, 마이너스 금리로 전 세계 수익률이 압축되고 있다는 점을 고려하면 수익률은 상당히 양호합니다.

신규 개발 매물

맨해튼 최신 아파트 매물 Manhattan

맨해튼 콘도 시장 업데이트

어떤 시장이든(부동산이든 주식이든) 절대적인 바닥을 정확히 맞히려는 시도는 거의 불가능에 가깝습니다. 다만 때로는 분명한 신호가 나타나기도 합니다...

4월 매출 활동의 뚜렷한 반등은 바닥이 이미 지나갔음을 시사합니다!

실제로 벌어지고 있는 일

맨해튼의 4월 계약 체결은 지난 3월 대비(15.6% 증가) 그리고 전년 동기 대비(11.6% 증가) 두 자릿수로 늘었습니다. Urban Digs의 집계입니다. 계약 체결은 어느 부동산 시장에서든 선행 지표입니다. 계약 건수가 크게 늘어나면 대개 그 뒤로 가격이 긍정적으로 움직입니다. 2019년을 지나면서 이 수치를 계속 주시하겠지만, 이러한 새싹은 시장이 안정되고 나아가 반전을 시작하고 있다는 매우 좋은 신호입니다. 실망스러웠던 1분기 이후 대단히 반가운 소식입니다.

2017년 12월에 통과된 새 세법은 지난 한 해 맨해튼 시장의 활력을 크게 앗아갔습니다. 그러나 2018년분 세금을 신고(납부 기한 4월 15일)하면서 사람들이 그 영향을 더 잘 이해하게 되자 불확실성은 상당 부분 걷혔습니다. 기억하시겠지만, 이 법은 주거용 소유자가 연방 세금 신고에서 공제할 수 있는 주 소득세와 지방세(즉 재산세)를 $10K로 제한했습니다(SALT). 뉴욕의 주거용 소유자에게는 미미하기 짝이 없는 금액입니다.  대다수 뉴요커에게 이는 완전한 충격이었고, 많은 이들이 허를 찔렸습니다. 다만 SALT 상한이 불확실성을 통해 시장의 활력을 앗아간 것은 사실이지만, 낮아진 세율, 높아진 AMT 기준, 그 밖의 허점이라는 상쇄 요인 덕분에 고가 시장에 미친 영향은 상대적으로 작았습니다.

세제 변화가 지나가고 매출 활동이 살아나면서, 저희는 2019년이 맨해튼에서 콘도를 매수하기에 적기라고 봅니다.  Douglas Elliman 보고서의 다음 내용을 참고하십시오:

• 2018년의 부진한 매출로 매도자들이 기대치를 낮췄습니다. 수치는 Jonathan Miller Samuel이 제공했습니다.
• 매출 물량 둔화로 재고가 쌓이면서 매수자의 선택지가 넓어졌습니다. 이는 가격에도 하방 압력으로 작용합니다.
• 모기지 금리는 지난해 5월 이후 40베이시스포인트(거의 ½포인트) 하락해 자금 조달 환경이 매우 매력적입니다.
• 2019년 1분기 GDP 3.2%와 폭발적인 고용 증가(1969년 이후 최저 실업률), 여기에 물가 지표까지 잠잠해 금리가 합리적인 수준에 머물며 회복을 뒷받침하고 있습니다.

낮아진 가격, 조정된 매도자 기대치, 최근 인하된 금리, 세제 변화 영향에 대한 확실성, 그리고 호황을 보여주는 뉴욕시와 미국 경제의 최신 지표까지 감안하면 지금의 매수는 매우 매력적입니다.  저희는 2019년 1분기를 이번 시장 사이클의 절대 바닥으로 돌아보게 될 것으로 예상합니다.

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"뉴욕에서 럭셔리 부동산을 매수하는 9가지 팁"

뉴욕시는 지금 매수자의 시장입니다

저희는 현재 맨해튼 주택 시장이 10년에 한 번, 어쩌면 한 세대에 한 번 찾아올 투자 기회라고 봅니다. 2018년 4분기 맨해튼은 재고가 늘고 매출이 둔화되며 중간 호가가 하락하면서 뚜렷한 매수자 시장으로 바뀌었습니다. 지난 2년간의 미분양 신규 개발 세대가 아직 남아 있는 상황에서 올해 상당한 신규 공급이 시장에 나옵니다. 시장은 약세였고 매도자들은 협상에 매우 유연합니다. 동시에 뉴욕시 경제는 견조합니다. 이러한 요인들이 겹친 지금이 장기 투자를 실행하기에 좋은 시기이며, 2019년은 매수의 적기가 될 것으로 봅니다.

매우 드문 국면입니다. 지난 20여 년간 맨해튼이 매수자 시장이었던 적은 단 두 번뿐입니다. 9/11 직후인 2001년에 여섯 달 동안, 그리고 2008-2009년 Lehman Brothers 붕괴로 1년간 이어진 신용 위기 때입니다. 현재의 매수자 시장은 2015년 말에 시작되었지만, 당시에는 시장의 극히 일부인 울트라 럭셔리 세그먼트에 국한되었습니다. 그러나 이후 매수자 시장은 확대되었습니다. 2016년과 2017년에는 럭셔리 세그먼트로, 그리고 지금은 모든 재고 세그먼트로 넓어졌으며, 특히 많은 매수자를 관망세로 돌려세운 새 연방 세법이 시행된 2018년 이후 그러합니다(이전 업데이트에서 자세히 다루었습니다).

아래 차트에서 보시듯 Compound의 자료 기준으로, 적절한 시기에(즉 매수자 시장에서) 맨해튼 부동산을 매수하면 보상은 넉넉할 수 있습니다:

2018년 4분기 실적을 자세히 보면 다음과 같습니다:

• 2018년 4분기 계약 체결은 전년 동기 대비 3% 감소해 2012년 이후 최저 수준이었습니다. 다만 이 3% 감소는 콘도 계약 체결의 19% 급감에 기인하며, 코업 계약 체결의 큰 증가가 이를 일부 상쇄했습니다.
• 계약 가격은 모든 재고 유형에서 하락했습니다. 계약 활동은 종결 매출 데이터보다 현재 시장의 건전성을 더 잘 보여줍니다. 종결 데이터에는 오늘의 시장 여건을 반드시 반영하지는 않는 시점에 체결된 과거 계약이 포함되는 경우가 많기 때문입니다.
• 종결 매출 기준으로 콘도 중간 매매가는 8.1% 하락한 $1.48M으로, 수년 만에 가장 낮은 수준입니다.
• 4분기에 매매된 콘도 수는 3분기 대비 22.7%, 전년 대비 13.0% 줄었습니다. 매출 물량이 아주 오랜만에 가장 느리다는 뜻입니다.
• 평방피트당 중간 매매가는 상승했지만, 이 상승은 거래 종결을 시작한 두 초고가 건물의 초대형 거래로 왜곡된 결과입니다. 바로 520 Park Avenue및220 Central Park South.

그렇다면 이 모든 것은 무엇을 뜻할까요? 

• 지금 매수할 수 있는 기회의 창이 열려 있습니다.
• 매수자의 구매력이 이전보다 커졌습니다.
• 매수자에게는 고를 수 있는 선택지도 훨씬 많아졌습니다.
• 개발업체는 새로운 인센티브를 제시하며 더 창의적으로 움직이고 있고, 개인 매도자들은 가격을 상당 폭 협상하고 있습니다.
• 매수자는 2년 전이라면 매도자에게 거래 결렬 사유였을 조건, 이를테면 모기지 조건부 계약을 허용하거나 양도세와 관리비를 부담하는 것까지 요구할 힘을 갖고 있습니다.

이 드문 국면이 뉴욕시 경제가 호황을 누리며 앞으로도 계속 성장할 위치에 있는 시점과 겹친다는 점을 기억하십시오(예컨대 Google의 West Soho 확장, 2019년 3월 Hudson Yards 개장 등).

거래는 이루어지고 있지만, 많은 잠재 매수자들이 관망 모드로 물러나 있습니다. 그분들께 드리는 당부는 어떤 시장에서도 바닥을 정확히 맞히기란 불가능하다는 것입니다. 매수자는 흔히 너무 오래 기다리다 저점을 놓치고 협상력을 잃습니다. 금리는 2018년 고점에서 내려왔습니다. 다시 오르기 시작하기 전에 시장에 진입하거나 재진입하기 좋은 시점입니다. 

지금이 맨해튼 콘도 시장에 투자할 적기인 이유

Warren Buffett이 가장 잘 표현했습니다. "가격은 당신이 지불하는 것이고, 가치는 당신이 얻는 것이다 . . . 남들이 탐욕스러울 때 두려워하고, 남들이 두려워할 때 탐욕스러워지는 것이 현명하다."

뉴욕시 부동산에 관한 최근의 몇몇 보도는 일부 사람들을 두렵게 만들었습니다. 그 보고서들의 큰 그림과 전체 통계를 보면 왜 두려워하는지 어느 정도 이해가 됩니다. 그러나 전체 이야기를 파악하려면 더 깊이 파고들어야 합니다.

맨해튼 콘도 매수자들은 2018년 3분기에 새 세법(FN1)에 대한 우려로 신중한 태도를 유지했습니다. 이 법은 2017년 말에 시행되었으며, 당시 경제는 매우 강했고 주식 시장은 사상 최고치를 경신했으며 금리는 빠르게 오르고 있었지만 여전히 상대적으로 낮은 수준이었습니다.

맨해튼 부동산은 매수자 시장이 되는 일이 드뭅니다. 따라서 안전한 장기 투자에 관심이 있으시다면 지금이 매수 시점일 수 있습니다. 이 국면은 오래 지속되지도, 조만간 되풀이되지도 않을 것입니다. 실제로 3분기에는 2016년부터 조정에 들어갔던 고가 시장($5M 초과)이 아래에서 설명하듯 다소 반등하기 시작했습니다.

헤드라인은 전체 이야기를 말해 주지 않습니다

이번 분기에 관한 헤드라인은 우려스러웠지만, 전체 이야기를 담고 있지는 않습니다. 우리는 분기 시장 보고서가 흔히 초점을 맞추는 1, 2, 8분기 전이 아니라 오늘 시장에서 벌어지는 일을 봐야 합니다. 선행 지표인 이번 분기 계약 체결 건수를 보면, 전년 동기와 대체로 비슷한 수준이었습니다.

• 맨해튼의 계약 체결은 2017년 3분기 대비 1% 소폭 감소했습니다.

• 계약 체결 기준으로 가장 좋은 성과를 낸 구간은 $5M - $10M이었습니다(계약 체결이 30% 늘었으며, 주로 The Belnord와 100 E 53rd 두 신규 개발의 매출이 이를 견인했습니다).

• 두 번째로 좋았던 구간은 $10M 이상 주택으로, 거래 활동이 10% 늘었습니다.

• 이 세대들이 어떤 가격에 계약되었는지, 최종적으로 어떤 가격에 거래될지는 종결되어 등기되기 전까지 알 수 없고 그것은 몇 달 뒤가 될 수도 있습니다. 그럼에도 오랜 침체 뒤에 나타난 거래 활동의 반등은 안심할 만합니다. 물론 할인이 이 매출에 한몫했습니다.

그러나 2018년 3분기 종결 매출은 다른 그림을 보여줍니다. 종결 매출을 볼 때는 계약 체결 시점과 무관하게 해당 분기에 종결된 세대만 보게 됩니다. 신규 개발의 경우 그 계약은 때로 3년 전의 것일 수도 있습니다. 따라서 종결 매출 정보는 다소 오래된 것일 수 있지만, 추세를 포착하는 데는 여전히 유용합니다.

• 맨해튼 전체 거래 종결은 8% 감소했습니다(다만 2018년 2분기 대비로는 5% 증가)
• 신규 개발 종결 매출은 37% 급감했습니다. 이에 일부 개발업체는 애초에 고평가되었거나 수요가 가장 많은 프라임 지역 밖에 있는 건물의 신규 개발 가격을 큰 폭으로 할인했습니다. Core Group은 이번 분기 신규 개발 평균 할인율을 지난해 8%에서 오른 14%로, 거의 기록적인 수준이라고 보고했습니다.
• 신규 개발의 높은 가격에 밀린 매수자들은 재판매 콘도로 옮겨갔고, 재판매 콘도는 2% 늘어난 반면 코업 종결 매출은 8% 줄었습니다.
• 이번 분기 재고는 13%로 크게 늘었고, 이는 앞으로 마케팅 기간을 더 길게 만들 것입니다.
• 재판매 코업 재고가 26%로 가장 크게 늘었고, 재판매 콘도 재고는 4% 늘었습니다. 신규 개발 재고는 5% 줄었습니다.
• 콘도 평균 가격은 $2.66M으로 2.3% 하락했습니다. 재판매 콘도 세대의 평방피트당 평균 가격은 5% 하락했습니다.  
• 신규 개발 평균 가격은 $4.33M이었고, 신규 개발 평방피트당 가격은 4% 상승했습니다.
• 럭셔리 시장(매출 상위 10%)의 평방피트당 평균 가격은 2.7% 올랐고, 럭셔리 진입 기준 가격은 $3.85M으로 내려갔습니다.

사진 제공: 111 Murray

거시 환경

• 다우와 NASDAQ은 고공행진 중입니다. 차익 실현으로 가격이 내려갈 수는 있지만, 국제 무역 전쟁 이야기와 무관하게 주가는 높고 차익 실현은 매우 매력적으로 보입니다.
• 실업률은 하락했고, 통계적으로 미국은 완전 고용 상태입니다. 완전 고용은 소비를 촉진합니다. 소비자의 지출은 주주에게 더 많은 이익을 안겨 줍니다.
• 규제 완화가 본격적으로 진행 중이어서 기업 활동은 상승 흐름을 이어갈 가능성이 큽니다.
• 신용 버블은 없지만, 연준 의장은 2019년까지 금리가 점진적으로 오를 것이라고 말합니다. 금리가 오르면 매수자는 고정금리 모기지를 서둘러 받으려 합니다.
• 경제 전반의 높은 성장률은 사람들에게 이 흐름이 얼마나 갈지 궁금하게 만들고, 그래서 많은 이들이 큰 지출을 미룹니다. 오늘날 경제학자들은 지평선에 신용 버블이 없다고 말하며, 소비 주도 경제는 건전해 보입니다.

저희가 뉴욕시 시장을 신뢰하는 이유

요약하면, 특히 2008년과 비교할 때 지금은 매수자로서 꽤 괜찮은 시장이라고 봅니다.

• 매도자가 마침내 협상에 나서면서 매수자에게 힘이 생겼습니다
• 금리는 역사적으로 상대적으로 낮은 수준입니다
• 경제는 호황입니다
• 규제 완화가 본격화되고 있습니다
• 69년 만의 최저 실업률
• 뉴욕시의 고용 수준은 50년 만에 가장 높으며, NYC 산업은 이제 금융을 넘어 잘 분산되어 있습니다
• 2008년과 같은 신용 버블은 없습니다. 은행은 엄격한 요건을 두고 실사를 수행합니다
• 기업 이익은 사상 최고 수준이며, 특히 21%라는 새로운 낮은 세율이 이를 뒷받침합니다
• 도심 시장의 과잉 건설은 대체로 빠르게 소화됩니다

세부 수치를 파고들면 뉴욕시 부동산 시장이 강하다는 것을 알 수 있습니다. 대부분은 개괄적인 보고서를 읽겠지만, 안목 있는 매수자는 부동산 전문가의 말에 귀를 기울입니다. Warren Buffett의 말을 빌리자면, 남들이 두려워할 때가 바로 뉴욕시에서 매수하기 좋은 시점일 수 있습니다.

새 미국 세법이 맨해튼에 미치는 영향 

희소성에 대한새 미국 세법은 2018년 1월 1일 시행되었으며 언론에서 많은 소음을 일으켰습니다. 그러나 세부 조항을 보면 이 법은 기업과 외국인 매수자를 포함한 부동산 투자자에게는 호재가 될 것입니다. 현재 주택 소유자, 특히 맨해튼의 소유자에게는 사정이 조금 더 복잡합니다.

맨해튼에서는 주 및 지방세 공제를 제한하고 주거용 주택의 공제 가능 이자 한도를 $1M에서 $750K로 낮춘 새 법의 최종 영향에 대한 불확실성이 시장을 불안하게 만들었고, 이는 최근 1분기 시장 보고서에 반영되었습니다. Corcoran에 따르면 1분기 거래 활동은 10% 감소했습니다. 물량 약세는 전 가격대에서 나타났지만 특히 고가 구간에서 두드러졌습니다. 2분기 매출 활동은 회복되는 것으로 보입니다.

세법의 부정적 영향을 완화하기 위해 Cuomo 주지사는 주 세제 규정을 바꾸려는 상당한 노력을 기울여 왔습니다. 저희는 시장에 어느 정도 불확실성이 남을 것으로 보며, 이는 앞으로 몇 달 동안, 적어도 세제 개혁의 예상 부산물인 경기 과열이 시작될 때까지 매수자에게 주도권을 안겨 줄 것입니다.

그러나 NoHo, SoHo, Tribeca, West Village, 그리고 Flatiron 같은 프라임 다운타운 지역, 그리고 Upper West Side 중심부의 럭셔리 건물 상당수는 상당히 좋은 성과를 내고 있습니다. 가격이 잘 책정된 콘도는 여전히 빠르게 팔리고, 잠정 매출은 전월 및 전년 대비 늘었으며, 여전히 거래의 20%가 호가 이상에서 성사되고 있습니다. 결코 작지 않은 수치입니다.

맨해튼 주택 가격 보고서 

미국 경제, 그중에서도 뉴욕시는 2018년 초 강한 경제 성과를 보이고 있습니다.  

• 뉴욕시 고용은 사상 최고치인 4,426,000명으로 늘었습니다. 뉴욕시는 2009년 이후 702,000개의 일자리를 더해 18.9% 증가했는데, 이는 2차 대전 이후 가장 큰 폭의 증가이며 11.5%의 일자리를 늘린 전국 평균을 크게 웃돕니다. 기술, 미디어, 헬스케어, 관광 관련 업종이 지난 10년간 고용을 가장 많이 이끌었습니다.
• 다우존스 지수는 1년 전 대비 25% 상승해 25,000선을 기록했습니다. 2017년 실적을 거의 모든 기업이 발표한 가운데, 75%의 기업이 4분기 이익이 기대치를 웃돌았다고 밝혔습니다.
• 2월 일자리는 313,000개 늘어 기대치를 100,000개 웃돌았고, 실업률은 4.1%로 낮았습니다.

저희는 올해 하반기에 새 세제 개혁의 긍정적 효과가 더 나타나고, 자본이득세를 낮추는 2단계 세제 개혁이 추진될 가능성도 있다고 봅니다.  계속 지켜봐 주십시오...

맨해튼 시장 보고서

핵심 맨해튼 콘도 시장의 강세와 활발한 거래는 이어지고 있습니다. 사상 최고치의 주식 시장, 저렴하고 손쉽게 이용할 수 있는 자금 조달, 그리고 명확해진 전망이 시장을 밀어 올렸습니다. 1년 전만 해도 미국 대선을 둘러싼 불확실성이 컸고, 금리는 성급하게 급등했으며, 모두가 Brexit에 충격을 받았습니다. 2017년 3분기 주요 통계는 다음과 같습니다:

• $1M - $3M 구간 콘도 계약 체결은 전년 대비 11% 증가
• $3M - $5M 구간 콘도 계약 체결은 전년 대비 8% 증가. 
• 다만 울트라 럭셔리 콘도미니엄 시장($10M 이상)은 계속 역풍을 맞고 있습니다. 이번 분기 $10M 초과 계약 체결 건수는 12% 늘었습니다.
• 재판매 - 평방피트당 평균 가격 $1,774
• 신규 개발 - 평방피트당 평균 가격 $2,320
• 럭셔리 - 평방피트당 가격 $2,780, 럭셔리(매출 상위 10%) 진입 가격은 $4.1M.

맨해튼 부동산 시장의 재판매 재고 수준은 어떨까요?

"매수자 여러분 , 가격 조정은 이미 일어났고, 지난 1년 남짓 동안 시장 전반은 안정화와 정상화의 신호를 보여 왔습니다. 정말로 매수해야 할 필요가 있고 적합한 매물을 찾으셨다면, 이 완만한 시기를 협상에서 얻을 수 있는 모든 지렛대로 활용하십시오 . 매도자가 언제 충분하다고 판단하고 그 호가를 받아들일지는 아무도 모릅니다."

전체 기사 읽기: medium.com

저희는 Urban Digs의 견해에 동의합니다. 맨해튼 부동산 시장은 특히 럭셔리 세그먼트에서 이미 조정을 거쳤고, 매수자는 2014 - 2016년보다 더 큰 협상력을 갖고 있습니다. 저희는 이 협상력이 2018년에도 이어질 것으로 봅니다. 새 세제 변화를 둘러싼 혼선이 이어지고 있기 때문입니다.  다만 저희가 확인한 바로는 재판매 재고 공급은 여전히 부족합니다. 

저희는 주거 매수자와 투자자에게 인기 있는 네 개 프라임 지역, 즉 Tribeca, Chelsea, Upper East Side, Upper West Side의 재판매 재고 공급 수준을 살펴보았습니다. $5M - $10M 구간, $2M - $5M 구간, $1M - $2M 구간을 검토했습니다. 

매물로 나온 맨해튼 부동산 전체 가운데 $5M - 10M 구간에서는 Tribeca에 재판매 세대가 단 17개였고, 재판매 세대 8개가 Chelsea에 있었으며, Upper East Side에 5개, Upper West Side에 4개가 있었습니다. 이 네 개 지역을 합쳐 재판매 세대는 총 34개이며, 이 지역들은 맨해튼 섬의 상당 부분을 아우릅니다. 

가격대를 낮춰서 보면, 매물로 나온 맨해튼 부동산 전체 가운데 $2M - 5M 구간에서는 Tribeca에 재판매 세대가 22개, Chelsea에 15개, Upper East Side에 21개, Upper West Side(Riverside 포함)에 32개뿐이었습니다. 이 네 개 지역을 통틀어 $2M - $5M 구간에 나온 세대는 90개에 불과합니다.  

엔트리 레벨 시장에서는 $1M - $2M 사이 매물로 나온 맨해튼 부동산 전체 가운데 Tribeca에 재판매 세대가 단 2개, Chelsea에 11개, Upper East Side에 15개였고, 19개가 Upper West Side에 있었습니다. 이 네 개의 큰 지역을 합쳐 $1M - $2M 구간에 나온 재판매 세대는 총 47개입니다. 

Urban Digs가 지적했듯, 매도자들이 요즘 특히 2014 - 2015년과 비교해 협상에 더 열려 있는 것은 사실이지만, 좋은 재판매 콘도의 공급은 여전히 상대적으로 부족합니다. 게다가 신규 개발은 높은 프리미엄에 팔리고 있습니다. 특정 건물과 향, 그리고 고평가되지 않은 매물로 범위를 좁혀 최상의 맨해튼 매물을 추리기 시작하면 괜찮은 선택지의 수는 급격히 줄어듭니다. 따라서 주거 수요가 있거나 투자를 검토하는 매수자라면 이 공급 부족 이야기를 염두에 두시기 바랍니다. 

https://belamorena.com.br

Upper East Side 

Upper West Side

Chelsea

Tribeca

차트 제공: UrbanDigs

맨해튼 시장 업데이트 2017년 4분기

2017년 맨해튼 부동산 시장의 4분기는 안정적이라는 말이 가장 잘 어울립니다. 최근 네 개 분기 중 세 개 분기에서 종결 매출 활동이 늘었습니다. 2017년은 2016년보다 훨씬 나은 해였습니다. 다만 해당 분기의 계약 체결 건수는 전년 대비 뚜렷하게 줄었는데, 이는 주로 세제 개혁과 정치 환경 같은 비시장 요인에 기인합니다.

다만 부동산 유형별로 자세히 보면 상당한 편차가 나타납니다. 재판매 코업 세그먼트가 가장 활발해 3개 분기 연속 매출 증가를 기록했습니다. 반면 재판매 콘도의 계약 체결은 계속되는 높은 가격에 발목이 잡혔고, 신규 개발 종결 매출은 현재 사이클과 건설사의 일정 문제로 12% 줄었습니다. 이 모든 점과 새 세제 개혁을 둘러싼 불확실성을 감안하면, 맨해튼 부동산은 서서히 매수자의 시장이 되어 가고 있다고 짐작할 수 있습니다.

재판매 콘도

• 평방피트당 평균 가격은 $1,759로 전년 대비 보합이었습니다.
• 이 시장의 매출 건수는 3% 줄어 929건이 되었고, 2011년 4분기 이후 최저였습니다.
• 시장 체류 기간은 116일로 전년 대비 보합이었습니다.
• 재고는 4% 줄어 매물 2,485세대가 되었습니다.

세제 개혁 영향에 대한 불확실성이 4분기 재판매 콘도 부문에서 드러나 매출 활동은 줄고 가격은 보합에 머물렀습니다. 2년 연속 이 시장은 부진했고 2011년 이후 가장 적은 매출을 기록했습니다. 이용 가능한 세대 재고도 이에 맞춰 전반적으로 3% 줄었습니다. 많은 이들이 가격의 괴리를 지적합니다. 활성 재고의 평방피트당 가격이 4분기 종결 매출 대비 두 자릿수 프리미엄을 안고 있었기 때문입니다.

재판매 코업

• 평균 가격은 코업 기준 $1.26M이었습니다
• 평방피트당 평균 가격은 $1,167로 전년 대비 1% 상승했습니다
• 이 시장의 매출 건수는 4% 늘어 1,733건이 되었습니다.
• 시장 체류 기간은 88일로 전년 대비 5% 줄었습니다.
• 재고는 15% 늘어 매물 2,824세대가 되었습니다.

재판매 코업은 3개 분기 연속 매출을 늘리며 다른 상품군을 계속 앞질러 2017년 최고의 판매 상품으로 한 해를 마감했습니다. 또한 코업 재판매에 대한 높은 수요로 매물의 평균 시장 체류 기간이 5% 짧아졌습니다. 그 과정에서 시장은 가용 재고를 15% 늘리며 반응했습니다.

신규 개발

• 신규 개발 콘도의 평균 가격은 $3.92M이었습니다.
• 평방피트당 평균 가격은 $2,253로 전년 대비 17% 하락했는데, 슈퍼 럭셔리와 울트라 럭셔리 거래 종결 건수가 줄었기 때문입니다.
• 이 시장의 매출 건수는 12% 줄어 527건에서 463건이 되었습니다.
• 재고는 30% 늘어 현재 1,074세대가 매물로 나와 있습니다.

예상할 수 있듯이, 신규 개발 콘도 시장의 수치는 진행 중인 건물 공사의 진척도에 따라 오르내립니다. 4^분기에는 거래 종결을 시작한 신규 건물이 없었고, 125 Greenwich와 91 Leonard 같은 다수의 대형 개발이 분양을 시작하면서 재고가 30% 급증했습니다.

럭셔리

• 평균 가격은 럭셔리 뉴욕시 아파트 기준 4분기에 $7.24M이었습니다.
• 평방피트당 평균 가격은 12% 하락한 $2,625였습니다.
• 럭셔리 기준 가격은 $3.882M이었습니다.

럭셔리 세그먼트는 가격 기준 종결 매출 상위 10%로 정의됩니다. 진입 가격, 즉 “기준선”은 약 $500,000 내려 $3.882M으로 마감했습니다. 또한 평균 가격은 10%, 평방피트당 가격은 12% 하락했습니다. 이러한 하락은 해당 분기의 거래 종결이 울트라 럭셔리와 슈퍼 럭셔리에서 옮겨간 데 기인합니다. 예컨대 432 Park, Greenwich Lane, 그리고 56 Leonard의 2016년 말 거래에서, One West End와 252 East 57^th St. 같은 외곽 지역의 보다 온건한 럭셔리 건물로 옮겨갔습니다. 다만 재고가 늘면서 시장 경쟁이 심해졌고, 매도자들은 고객 수요를 맞추기 위해 가격을 낮추는 것 외에 다른 선택지가 거의 없었습니다. 럭셔리 세그먼트 투자자에게는 실질적인 잠재력이 있다는 뜻입니다. 이들 럭셔리 세대는 가격이 낮고 즉시 움직일 수 있는 상태이기 때문입니다.

요약하면, 맨해튼 시장은 안정적이며 2017년은 2016년보다 건강했습니다. 그럼에도 시장은 계속해서 고객 쪽으로, 다시 말해 “매수자의 시장” 쪽으로 기우는 흐름을 보이고 있습니다. 가용 재고 증가, 신규 개발 프로젝트, 럭셔리 기준선 하락이 맞물리면서 소유자와 개발업체가 줄어드는 매출을 따라잡기 위해 가격을 할인할 수밖에 없는 시장이 만들어졌습니다. 세제 개혁을 둘러싼 불확실성 때문에 2018년은 매수자에게 좋은 해가 되고 매도자에게는 그다지 좋지 않은 해가 될 것입니다. 관망 중이신 분들께는 Trump 세제 개혁의 긍정적 효과가 나타나기 전인 지금이 시장에 진입하기 좋은 시점일 수 있습니다.

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Trump 대통령은 미국 부동산에 어떤 영향을 미칠까요?

미국이 뉴욕시 부동산 개발업자이자 부동산 중개인(그렇습니다, 그는 뉴욕시 중개인 면허를 갖고 있습니다)을 백악관에 앉힌 적은 지금까지 없었습니다. 우리 중 다수가 Trump의 행보와 정책 입장에 동의하지 않을 수 있지만, 한 가지 확실한 것은 Trump가 부동산에 우호적이리라는 점입니다.

일부는 Trump 대통령 당선이 블랙 스완 사건이 될 것이라고 봤지만, 오늘 미국 달러와 주식 시장은 폭락하기는커녕 모두 올랐습니다!

Trump 대통령의 정책이 미국 부동산에 어떤 영향을 미칠지 궁금하시다면, 그가 취임 후 어떻게 움직일지에 대한 인사이트를 아래에 정리했습니다.

그는 부동산으로 경제에 시동을 걸까요?

Trump는 부동산 개발업자이자 중개인입니다. 그는 평생 부동산을 직접 투자 수단으로 활용해 왔고 자가 보유율을 높이는 데 관심이 있다고 밝혀 왔습니다. 그의 가업이 부동산이라는 점을 감안하면, 자신의 회사인 Trump Organization을 통해서든 사위의 Kushner Properties를 통해서든, Trump는 부동산과의 인연을 이어갈 것으로 예상합니다.

모기지 금리는 어떻게 될까요?

금리는 한동안 낮은 수준을 유지할 태세입니다. “모기지 금리가 떨어지는 것은 투자자들이 미국 모기지 담보 증권에서 안전한 수익률을 보고 있기 때문이며, 이는 미국 주택 시장의 상대적 안전성에 대한 신뢰를 반영합니다”라고 Trulia 수석 이코노미스트 Ralph McLaughlin이 대선 다음 날 성명에서 밝혔습니다. “게다가 연준은 글로벌 경제 혼란 때문에 12월 금리 인상을 미룰 가능성이 큽니다. 두 효과 모두 차입자에게는 단기적인 이득이며, 금리가 계속 급락하면 모기지 재융자가 늘어나는 모습을 보게 될 것입니다.”

그는 부동산 투자자의 세금을 낮출까요?

공화당은 하원과 상원의 다수를 지켰습니다. 그 결과 공화당은 향후 세제 정책을 사실상 좌우하게 되었고, 이는 곧 큰 변화가 부동산 투자자의 세금에 영향을 미친다는 뜻입니다. Trump는 다음을 제안했습니다:

• 세율 인하, 자본이득세 최고세율은 20%.
• 상속세 또는 사망세 폐지
• 법인세를 35%에서 15%로 인하

그가 세제 개혁에서 원하는 것을 모두 얻지는 못하더라도, 우리 세법은 바뀔 때가 되었고(공화당과 민주당 모두 이를 요구해 왔습니다), 그 변화는 2018년 선거 시즌이 시작되기 전인 2017년 8월 이전에 올 가능성이 큽니다.

돈을 빌리기가 더 쉬워질까요?

그의 선거 운동의 핵심 중 하나였던 규제 완화는 은행이 대출을 늘릴 수 있게 해 줄 것입니다. 2008년 이후 매우 위축되어 있던 부분입니다.  Trump 행정부가 소비자의 주택 보유를 더 쉽게 만들 수 있는 또 다른 방법은 FHA 대출의 보험료를 낮추거나 Fannie Mae 또는 Freddie Mac의 보증 수수료를 인하하는 것입니다.

규제는 어떤 영향을 받을까요?

Trump의 공약 상당 부분은 금융 시장을 더 온전히 되살리기 위한 규제 완화에 초점을 맞춰 왔고, 그것만으로도 부동산에 힘을 실어 줄 수 있습니다. Trump와 공화당 전체가 목소리를 높여 온 사안입니다.

Trump는 은행 규제와 건축 규제를 모두 줄이겠다고 제안했습니다. 대출 규제를 완화하면 소비자가 대출을 받기 쉬워져 자가 보유율이 올라갈 수 있습니다. 건축 규제와 관련해 Trump는 전미 부동산 중개인 협회 회의에서 주택 건설 비용의 25%가 규제와 관련되어 있다고 추정했습니다. 그는 이를 2%까지 낮추고자 합니다. 건설 규제가 풀리면 소비자에게는 더 저렴한 주택을 뜻합니다.

모기지 이자 공제는 사라질까요?

아닙니다! 지난해 Trump가 공개한 세제안은 모기지 이자 공제를 유지하겠다고 구체적이고 명시적으로 밝혔습니다.

그는 1031 교환 제도를 유지할까요?

세법을 공격적으로 활용해 연방세를 내지 않았다는 보도로 거센 비판을 받았던 Trump는 논란이 된 1031 비과세 교환 제도를 유지할 가능성이 큽니다. 이 제도는 매각 대금을 다른 부동산 투자에 다시 투입하면 자본이득세를 내지 않고 부동산을 팔 수 있게 해 줍니다.  1031 교환 제도는 부동산 산업의 근간 중 하나이며 Trump는 이 정책을 지킬 것입니다.

이민 정책은 어떨까요?

Trump의 이민 정책은 그가 출마를 선언한 이후 여러 차례 바뀌었고, 이민 개혁은 하원이나 상원을 통과시키기 쉬운 법안이 아닙니다. 따라서 이것이 뉴욕시 부동산 시장에 큰 영향을 미칠지는 판단하기 어렵습니다.

Trump는 선거 공약을 모두 실행할 수 있을까요?

그의 도를 넘은 언사와 행동을 겪은 뒤 Trump의 대통령 당선에 감정적으로 반응하고 계신 분들께는, 미국 대통령이 무제한의 권력을 갖고 있지 않다는 점을 상기시켜 드리고 싶습니다. 건국자들은 권력이 한 사람이나 한 집단에 좌우되어 또 다른 독재자나 폭군의 지배로 귀결되기를 원하지 않았습니다. 그래서 우리 정부는 행정부, 입법부, 사법부의 세 갈래로 나뉘어 있습니다. Trump의 더 극단적인 선거 공약 상당수가 현실이 되지 못하는 이유가 여기에 있습니다. 입법부에서 저지되거나 사법부에서 뒤집힐 것입니다.

이번 선거가 매우 분열적이었다는 데는 의문의 여지가 없습니다. 그러나 선거가 끝난 지금, 미국 국민은 늘 그래 왔듯 다시 하나가 될 것입니다. Obama가 Trump에 대해 말했듯이: “우리는 모두 그의 성공을 응원합니다”.