תכנון סביב בריאות ורווחה
LILLI מתנשא ל־53 קומות ו־636 רגל ישירות על Biscayne Bay, מגדל בוטיק של OKO Group עם 117 דירות בלבד. Adrian Smith + Gordon Gill Architecture, שתכננה את UNA Residences והשותף שלה Adrian Smith תכנן את Burj Khalifa, יוצרת צורה זורמת ופינות מעוגלות הממסגרות נופים פתוחים למפרץ, Miami Beach ו־Downtown. גישה ישירה ל־Edgewater Baywalk משלימה ארבעה עקרונות: תנועה, התאוששות, תזונה וקשר.
LILLI Miami במבט כולל
717 Northeast 27th Street, Miami, FL 33137
OKO Group
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
רבעון רביעי 2030 (משוער)
117
53
קונדומיניום
Edgewater
מדוע רוכשים בוחרים ב-LILLI Miami
כתובת בוטיק על המפרץ
117 דירות בלבד ב־53 קומות מציבות את LILLI בין המגדלים החדשים הפחות צפופים ב־Edgewater, והמחסור הזה הוא העיקר. מול פרויקטים גדולים, בניין כזה מציע פחות שכנים, פרטיות ומעלית פרטית לכל בית. בחנו עם לקוחות פעמים רבות את הפשרות בין צפיפות לבוטיק. למי שרוצה בניין אינטימי על המים, מספר הדירות הוא הבדל משמעותי שנקבע באדריכלות ואינו ניתן לדילול בהמשך.
עיצוב Adrian Smith + Gordon Gill
LILLI תוכנן בידי החברה שמאחורי UNA Residences, שהשותף שלה Adrian Smith תכנן את Burj Khalifa. הרקע ניכר בצורה הזורמת ובפרטים: תקרות 12 רגל, זיגוג מלא, נגרות אישית ומטבחי Gaggenau. מקור העיצוב הוא אחד ממקורות הערך העמידים בשוק היוקרה של מיאמי. חתימה מוכרת נוטה לשמור על משיכתה לאורך מחזורים. צוות התכנון הוא הבדל ברור בהשוואת אפשרויות Edgewater.
ניסיון הייזום של OKO Group
OKO Group בהובלת Vladislav Doronin בנתה תיק מיאמי הכולל את Missoni Baia ו־UNA Residences. בשלב טרום הבנייה קונים ביטחון ביכולת היזם לקיים את הבטחותיו. שותפויות OKO עם אדריכלים מובילים והשלמת פרויקטים עיצוביים על המים נותנות ביטחון משמעותי. למי ששוקל ודאות מסירה לצד עיצוב ומיקום, שם היזם נושא משקל.
מתקנים שמציבים בריאות ורווחה תחילה
כ־22,000 רגל רבועה של LILLI מאורגנים סביב תנועה, התאוששות, תזונה וקשר: בריכת מי מלח על הגג, סאונות אינפרה־אדום, בריכות קרות, ספא, סטודיו תנועה ומנהל בריאות ייעודי. זו גישה ממוקדת לאריכות ימים לעומת מתחמי הנופש הרחבים של מגדלים גדולים. למי שמתכוון להשתמש במתקנים מדי יום, תוכנית שנבחרה בקפידה עשויה להיות חשובה יותר מגודל השטח, ומחזקת את התפיסה של מגורים סביב האופן שבו אנשים רוצים לחיות.
ההתרשמות שלנו מ־LILLI Miami
אנחנו עוקבים מקרוב אחר LILLI מאז חשיפת העיצוב של OKO Group. הוא בולט ב־Edgewater מהסיבות הנכונות: 53 קומות ו־117 דירות הן בחירה מכוונת שיוצרת אינטימיות שחסרה בפרויקטים הגדולים. עם Adrian Smith + Gordon Gill וניסיון OKO, זו הבחנה ברורה ובת־הגנה ולא עוד מגדל דומה על קו המים.
הטיעונים החזקים הם מקור העיצוב, קנה המידה והמגרש הישיר על Baywalk. תוכנית הבריאות מחושבת ואינה רשימה בלבד. תקרות 12 רגל, זיגוג מלא, Gaggenau ומעלית פרטית תואמים למחיר. Edgewater ממשיכה להבשיל עם גישה ל־Design District, Wynwood ו־Downtown, לטובת אורח החיים והביקוש ארוך הטווח.
מנגד, אלה שיקולי רכישה לפני ההשלמה: רבעון רביעי 2030 הוא אופק ארוך, ולוחות מגדלים עשויים לזוז. Edgewater עדיין אינה נהנית מהיוקרה המבוססת של Brickell או Miami Beach. חצי אקר פירושו החלפת קרקע רחבה בטביעת רגל אינטימית. יש לשקול פיקדונות ולוח מסירה מול נזילות ותוכניות שימוש. למי שרוצה דירה נדירה ועיצובית על המפרץ ונוח לו להמתין, LILLI הוא אפשרות משכנעת.
אודות LILLI Miami
LILLI Miami הוא קונדו בוטיק בן 53 קומות בגובה 636 רגל ישירות על Biscayne Bay ב־717 NE 27th Street, Edgewater. OKO Group הבינלאומית בהובלת Vladislav Doronin מפתחת 117 דירות בלבד, בחירה הממקמת את הפרויקט ככתובת אינטימית ועיצובית ולא כמגדל צפוף. האדריכלות והפנים של Adrian Smith + Gordon Gill Architecture, שתכננה את UNA Residences והשותף שלה Adrian Smith תכנן את Burj Khalifa.
הצורה מגדירה את הבניין. צללית מתעגלת וזורמת עם פינות מעוגלות ומרפסות מודגשות יוצרת נוכחות פיסולית ב־Edgewater וממקסמת זיגוג לנופי Biscayne Bay, Miami Beach ו־Downtown Miami. מחדר שינה אחד ועד פנטהאוזים המתקרבים ל־7,000 רגל רבועה, הדירות מציעות תקרות עד 12 רגל, נגרות אישית, שיש, Gaggenau, מרפסות פרטיות גדולות ומעלית פרטית לכל בית.
כ־22,000 רגל רבועה של מתקנים מאורגנים סביב תנועה, התאוששות, תזונה וקשר. התוכנית כוללת בריכת מי מלח על הגג, סאונות אינפרה־אדום, בריכות קרות, ספא וחדר טיפולים, סטודיו עם אימון מחזורי, ניתוח הרכב גוף, גן על קו המים, אוכל ומפגש על הגג ומנהל אורח חיים ובריאות ייעודי. סינון אוויר יעיל וצמחייה חיה תומכים בדגש על אריכות ימים.
המיקום ב־Edgewater מספק גישה ישירה ל־Baywalk, דקות מ־Design District ו־Wynwood ונסיעה קצרה ל־Downtown, Brickell ו־Miami Beach. OKO Group רכשה מגרש של חצי אקר על המפרץ ב־54 מיליון דולר ארה״ב ומחליפה בניין קטן מתחילת שנות 2000 במגדל החדש. המכירות החלו ב־2026 וההשלמה צפויה כעת סביב הרבעון הרביעי 2030.
LILLI מציע לקונים מוצר ממוקד באזור על קו המים הצומח במהירות: עיצוב בהיצע נמוך מיזם עם תיק מיאמי מוכח, על אחד ממגרשי הבוטיק האחרונים על המפרץ ב־Edgewater. המחירים מתחילים בכ־1,670,000 דולר ארה״ב.
מגורים ללא תחרות
אוסף הדירות
חדר שינה אחד
חדר שינה אחד
תוכנית בוטיק על המים
החל מ־1,670,000 דולר ארה״ב · 14 באוקטובר 2026
שני חדרי שינה
2 חדרי שינה
כיוונים למפרץ ולקו הרקיע
החל מ־3,040,000 דולר ארה״ב · 14 באוקטובר 2026
שלושה חדרי שינה
3 חדרי שינה
תוכניות פינתיות ומפולשות
החל מ־5,120,000 דולר ארה״ב · 14 באוקטובר 2026
ארבעה חדרי שינה
4 חדרי שינה
מרפסות פרטיות גדולות
החל מ־7,700,000 דולר ארה״ב · 14 באוקטובר 2026
פנטהאוז
עד 5 חדרי שינה
עד כ־7,000 רגל רבועה
לבירור
דירות החל מ-1,670,000 דולר ארה״ב · 14 באוקטובר 2026
מתקנים ושירותים
בריאות והתאוששות
- סאונות אינפרה־אדום
- בריכות טבילה קרות
- ספא וחדר טיפולים
- ניתוח הרכב גוף וכלי התאוששות
- סטודיו תנועה וכושר עם אימון מחזורי
- מנהל אורח חיים ובריאות ייעודי
מים ומפגש
- בריכת מי מלח על הגג
- גן על המים
- חוויות אוכל ומפגש על הגג
- גישה ישירה ל־Baywalk
- צמחייה חיה ברחבי הבניין
- כניסה במעלית פרטית לכל דירה
בעלי החזון
OKO Group
יזם
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
אדריכל מתכנן ועיצוב פנים
ODP Architects
אדריכל אחראי על מסמכי הפרויקט
SWA Group
אדריכל נוף
על המפרץ ב־Edgewater
Edgewater הפכה לאחת משכונות המים הדינמיות במיאמי. LILLI נמצא ישירות על Biscayne Bay ב־717 NE 27th Street עם חזית ל־Baywalk. גלריות ומסעדות Design District ו־Wynwood במרחק דקות, Downtown ו־Brickell בנסיעה קצרה דרומה, ו־Miami Beach מעבר למפרץ. זו סביבת מגורים שקטה עם תרבות ומסחר עירוניים בהישג יד.
שאלות נפוצות
מהו LILLI Miami?
LILLI הוא מגדל קונדו בוטיק בן 53 קומות על Biscayne Bay ב־Edgewater במיאמי. הפרויקט של OKO Group, בעיצוב Adrian Smith + Gordon Gill Architecture, כולל 117 דירות בלבד בגובה 636 רגל, עם צורה מתעגלת וזורמת ומתקנים הממוקדים בבריאות ורווחה.
מי היזם של LILLI?
LILLI מפותח בידי OKO Group הבינלאומית בהובלת Vladislav Doronin. תיק מיאמי שלה כולל את Missoni Baia ואת UNA Residences ב־Brickell. החברה ידועה בשיתופי פעולה עם אדריכלים מוכרים בעולם בפרויקטים על המים המובלים בעיצוב.
מי תכנן את LILLI?
האדריכלות ועיצוב הפנים של Adrian Smith + Gordon Gill Architecture משיקגו, שתכננה את UNA Residences ב־Brickell. השותף Adrian Smith תכנן את Burj Khalifa, הבניין הגבוה בעולם. חתימת המגדל היא צללית מתעגלת וזורמת עם פינות מעוגלות ומרפסות מודגשות.
כמה דירות יש ב־LILLI?
LILLI הוא בניין בוטיק עם 117 דירות, מחדר שינה אחד ועד פנטהאוזים המתקרבים ל־7,000 רגל רבועה. מספר הדירות הנמוך ביחס לגובהו הוא חלק מהמיצוב ככתובת אינטימית המונעת מעיצוב, ולא כמגדל צפוף.
מהם מחירי הפתיחה ב־LILLI?
הדירות מתחילות בכ־1,670,000 דולר ארה״ב. המחיר משתנה לפי קומה, כיוון ותוכנית. פנו ל־Manhattan Miami לזמינות, תוכניות ומחירון מלא ועדכני.
אילו מתקנים מציע LILLI?
כ־22,000 רגל רבועה של מתקנים מאורגנים סביב ארבעה עקרונות: תנועה, התאוששות, תזונה וקשר. בין המתקנים בריכת מי מלח על הגג, סאונות אינפרה־אדום, בריכות טבילה קרות, ספא וחדר טיפולים, סטודיו תנועה, גן על המים, מפגשים ואוכל על הגג ומנהל אורח חיים ובריאות ייעודי.
היכן נמצא LILLI?
LILLI נמצא ב־717 NE 27th Street ב־Edgewater, ישירות על Biscayne Bay עם חזית ל־Baywalk. Design District ו־Wynwood במרחק דקות, Downtown ו־Brickell בנסיעה קצרה דרומה, ו־Miami Beach מעבר למפרץ.
מתי צפויה השלמת LILLI?
LILLI בשלב טרום הבנייה והמכירות החלו ב־2026. ההשלמה צפויה כעת סביב הרבעון הרביעי 2030. לוחות זמנים למגדלים עשויים להשתנות; Manhattan Miami תוכל לאשר את הלוח ואבני הדרך העדכניים בעת הפנייה.
מהו מבנה הפיקדונות ב־LILLI?
הלוח המדורג הוא בדרך כלל 10% בחוזה, 10% לאחר 90 יום, 10% בתחילת הבנייה, 10% כתשעה חודשים לאחריה ויתרה של 60% בסגירה. פנו ל־Manhattan Miami לאישור התנאים העדכניים ותמריצים אם קיימים.
האם זרים יכולים לרכוש ב־LILLI?
קונים בינלאומיים עשויים להיות זכאים לרכוש. הזכאות תלויה בקונה, בדין החל ובמסמכי ההצעה העדכניים. אשרו עם יועץ משפטי עצמאי לפני החתימה. דירות הקונדו על המים ב־Edgewater מושכות קונים מאמריקה הלטינית, אירופה ומעבר להן. Manhattan Miami מתמחה בליווי בינלאומיים משמירת דירה וחוזה דרך מימון ועד לסגירת רכישה לפני ההשלמה.
במה LILLI שונה ממגדלי Edgewater אחרים?
LILLI משלב קנה מידה של בוטיק, 117 דירות בלבד, עם צוות Adrian Smith + Gordon Gill וניסיון OKO Group. לעומת הפרויקטים הצפופים באזור, הוא מציע כתובת אינטימית על המפרץ עם דגש בריאותי, כניסה במעלית פרטית וצורה מתעגלת פיסולית.
מה גודל הפנטהאוזים ב־LILLI?
הפנטהאוזים מתקרבים ל־7,000 רגל רבועה, עם תקרות עד 12 רגל, זיגוג מלא ומרפסות פרטיות גדולות המשקיפות למפרץ, לאוקיינוס ולקו הרקיע. התוכניות מגיעות לחמישה חדרי שינה. מידות ומחירים לפי פנייה.
האם LILLI הוא השקעה טובה?
LILLI מציע היגיון השקעה ממוקד: מוצר עיצובי בהיצע נמוך מיזם מוכח באחד מאזורי קו המים הצומחים במיאמי. 117 דירות, Adrian Smith + Gordon Gill והרקורד של OKO תומכים במיצוב מובחר. כמו בכל רכישה לפני ההשלמה, התשואה תלויה במחיר הכניסה, בפיקדונות ובלוח המסירה. Manhattan Miami יכולה לסייע בהערכה.
אילו גמרים פנימיים כלולים ב־LILLI?
הדירות כוללות נגרות אישית, גמרי שיש, מכשירי Gaggenau, זיגוג מהרצפה לתקרה, תקרות עד 12 רגל ומרפסות פרטיות גדולות. לכל דירה כניסה במעלית פרטית. מערכת סינון אוויר יעילה היא חלק מתכנון הבריאות והרווחה.
מידע פרטי על הדירות הזמינות ב-LILLI Miami
לזמינות עדכנית, היסטוריית מחירים, תוכניות קומה והזדמנויות מחוץ לשוק ב-LILLI Miami, בקשו סקירה חסויה מצוות הייעוץ שלנו.
717 Northeast 27th Street, Miami, FL 33137
בשליחת טופס זה, ייתכן שתיצור עמכם קשר חברת Manhattan Miami Real Estate LLC. צפו במדיניות הפרטיות שלנו.
מודיעין שוק המקרקעין של Miami
הקשר שוק: ההגירה מ-Miami אל ה-Northeast ומ-Miami אל California הפכה משיא תקופת המגפה למעבר מבני. אוכלוסיית המיליונרים של Miami צמחה בכ-78% בין 2013 ל-2023. האילוץ הגאוגרפי מחייב: האוקיינוס, המפרץ וה-Everglades מרסנים את ההיצע. חציוני דצמבר 2025: דירה משותפת ב-Miami Beach 620 אלף$, דירה משותפת ב-Brickell 580 אלף$. מחיר לרגל רבועה בבתי יוקרה משותפים: 1,200-3,500$+, ומגיע ל-2,000-4,500$+ ב-Fisher Island ול-1,800-4,000$+ ב-South of Fifth.
תת-שווקי ערך: Brickell (600-1,500$/SF), Edgewater (700-1,200$/SF), Downtown Miami (600-2,000$/SF). תת-שווקי טרופי: Fisher Island, Sunny Isles Beach (1,500-3,500$/SF, מלאי צפוף של מגורי מותג), South of Fifth. בנצ'מרקים של מגורי מותג כוללים את Four Seasons Surf Club (2,200-3,500$/SF), St. Regis Sunny Isles (1,800-2,800$/SF) ו-Porsche Design Tower (1,600-2,400$/SF). Miami נושאת כיום יותר מגורי מותג של בתי מלון מכל עיר אחרת בחצי הכדור המערבי.
הקלטים המבניים מצטברים: אין מס הכנסה מדינתי (לעומת 10.9% ב-NY, 13.3% ב-CA), אין מס עיזבון, צמיחה של 78% במספר המיליונרים בעשור ואינפלציה בעלויות הבנייה. מלאי טרום-הבנייה הנוכחי מומן והחל בעבודות עפר לפני שמכסים של 20-50% הוטלו על פלדה, אלומיניום, בטון ועץ, למעשה המנה האחרונה של תמחור טרום-מכסים. חוק Florida SB 264 מגביל רכישות על ידי אזרחי מדינות מסוימות בטווח של 10 מייל ממתקנים צבאיים, ויש לבחון זאת בשלב החוזה עבור רוכשים בינלאומיים.
עובדות מפתח
- חציון דירה משותפת ב-Miami Beach (דצמבר 2025): 620 אלף$
- חציון דירה משותפת ב-Brickell (דצמבר 2025): 580 אלף$
- דירת יוקרה משותפת $/SF: 1,200-3,500$+
- Fisher Island $/SF: 2,000-4,500$
- ממוצע ימים בשוק: 95
- עלויות סגירה: 2-3% (מזומן), 3-4% (במימון)
- מס נכסים: כ-2% מהשווי המוערך מדי שנה
- צמיחת אוכלוסיית המיליונרים: +78% (2013-2023)
- מס הכנסה מדינתי: 0% (לעומת NY 10.9%, CA 13.3%)
מה שקונים צריכים לדעת
אוכלוסיית המיליונרים של Miami צמחה בכ-78% בין 2013 ל-2023, ללא מס הכנסה מדינתי ועם אילוצים גאוגרפיים נוקשים (אוקיינוס, מפרץ, Everglades) המגבילים את ההיצע. מחיר לרגל רבועה בבתי יוקרה משותפים נע בין 1,200-3,500$+, ומגיע ל-2,000-4,500$+ ב-Fisher Island ול-1,800-4,000$+ ב-South of Fifth. Miami נושאת כיום יותר מגורי מותג של בתי מלון מכל עיר אחרת בחצי הכדור המערבי.
שאלות נפוצות על מקרקעין ב-Miami
מהם החציונים הנוכחיים של בתים משותפים ב-Miami?
דצמבר 2025: Miami Beach 620 אלף$, Brickell 580 אלף$. מלאי בתי היוקרה המשותפים נע בין 1,200-3,500$+ לרגל רבועה, ומגיע ל-2,000-4,500$ ב-Fisher Island ול-1,800-4,000$ ב-South of Fifth.
מדוע Miami מושכת הון של בעלי הון עתק באופן מבני?
אפס מס הכנסה מדינתי (לעומת NY 10.9%, CA 13.3%), אין מס עיזבון, צמיחה של 78% במספר המיליונרים בעשור (2013-2023) ואילוצים גאוגרפיים המגבילים את ההיצע לטווח הארוך. אלו קלטים מבניים, לא מחזוריים.
מה משמעות סביבת המכסים על עלויות הבנייה עבור המלאי הנוכחי?
מלאי טרום-הבנייה הנוכחי מומן והחל בעבודות עפר לפני שמכסים של 20-50% הוטלו על פלדה, אלומיניום, בטון ועץ. צפוי שתמחור על בסיס עלות שחלוף במחזור הפיתוח הבא יעלה באופן ניכר. ההקצאות הנוכחיות מייצגות את המנה האחרונה של תמחור טרום-מכסים.
מהו חוק Florida SB 264 וכיצד הוא משפיע על רוכשים בינלאומיים?
חוק Florida SB 264 מגביל רכישות נכסים על ידי אזרחי שבע מדינות (China, Russia, Iran, North Korea, Cuba, Venezuela, Syria) בטווח של 10 מייל ממתקנים צבאיים. יש לבחון את ההגבלה בשלב החוזה, והיא עשויה לחייב התאמות במבנה הישות לצורך עמידה בדרישות.
מהן עלויות ההחזקה החודשיות האופייניות בבית משותף ב-Miami?
דמי ועד בית (HOA) של 0.80-2.50$ לרגל רבועה לחודש, מס נכסים של כ-2% מהשווי המוערך מדי שנה, ביטוח HO-6 של 2,000-5,000$+ לשנה, ביטוח הצפה של 500-3,000$+. דירה משותפת בגודל 2,000 רגל רבועה עולה 1,600-5,000$ לחודש בדמי ועד הבית בלבד.
מהן דרישות הביקורת שלאחר Surfside?
מבנים בני 3 קומות ומעלה חייבים לעבור ביקורות מבניות בשנה ה-30 (שנה ה-25 אם הם חופיים), ולאחר מכן מדי 10 שנים. על ועדי הבתים לממן במלואם את קרנות הרזרבה; ויתורים על רזרבות אינם מותרים עוד. מבנים ישנים נושאים סיכון של היטל מיוחד; בדיקת ביקורת וסקירת מחקר רזרבה נדרשות בשלב בדיקת הנאותות.