גלו כמה תישארו איתו לאחר מכירת הנכס בניו יורק או במיאמי. מסי העברה, עמלה ועלויות נוספות, הכול מחושב מיידית.
מחשבון תמורה נטו שנבנה למוכרים רציניים בניו יורק ובמיאמי. הוא מדמה עלויות סגירה למוכר, עמלות, מסי העברה, flip tax בקואופרטיב, שכר טרחה של עורך דין ועלויות בניין, ואז מציג כיצד ההון הזה יכול לעבור להשקעה מחדש במיאמי. השתמשו בו כדי לבחון את העסקה בקפדנות, להעריך מה תקבלו בפועל במעמד הסגירה ולגבש את ההקצאה הבאה לפני שמתייעצים עם יועץ מקצועי.
מחיר המכירה הוא רק חלק מהמשוואה. התמורה נטו, לאחר עמלות, מסים ועלויות סגירה, קובעת את כוח הקנייה שלכם ואת אפשרויות ההשקעה מחדש. אם אתם עדיין שוקלים כיצד להוציא את הנכס לשוק, קראו את רישום פרטי לעומת רישום פומבי: מה מוכרים צריכים לדעת.
ניו יורק ומיאמי, מדויק ללוחות המסים והעמלות של 2026
גובה ה-flip tax משתנה בין קואופרטיבים. בדקו את מדיניות הבניין שלכם.
השתמשו בשדה זה כדי לדמות את פירעון ההלוואה לבנק, שינוכה מהתמורה ברוטו במעמד הסגירה.
סך עלויות המוכר נע בדרך כלל בין 8% ל-10% ממחיר המכירה.
התמורה נטו משפיעה על התקציב לרכישה הבאה שלכם, על השאלה אם מעבר לשוק אחר מוצדק כלכלית ועל היכולת שלכם לדחות מסים באמצעות אסטרטגיות של השקעה מחדש.
עלויות הסגירה הכוללות למוכר בעיר ניו יורק מסתכמות בדרך כלל ב-7-10% ממחיר המכירה. הן כוללות עמלת תיווך של 5-6%, מס העברה של מדינת ניו יורק (NYS) בשיעור 0.4-0.65%, מס העברה של העיר ניו יורק בשיעור 1.0-1.425% ברוב מכירות הקונדו, שכר טרחה של עורך דין בסך $3,500-$5,000, ו-flip tax בקואופרטיב, אם הוא חל. הטווח מצטמצם ברגע שמציינים אם היחידה היא קונדו או קואופרטיב.
Flip tax הוא תשלום שהמוכר (לעיתים הקונה) משלם לתאגיד הקואופרטיב במעמד הסגירה, בהתאם לתקנון הקואופרטיב. הוא עומד בדרך כלל על 1-3% ממחיר המכירה, על סכום קבוע למניה או על 15-30% מרווחי המוכר. ה-flip tax נועד לממן את קרנות הרזרבה של הבניין, והוא אחת הסיבות המרכזיות לכך שקואופרטיבים משאירים לעיתים סכום נטו נמוך יותר מקונדו שמחירו דומה.
עלויות הסגירה למוכר במיאמי-דייד מסתכמות בדרך כלל בכ-6-7% ממחיר המכירה. הן כוללות עמלה של 5-6%, מס בולים על מסמכים (documentary stamp tax) של מיאמי-דייד בשיעור 0.6%, שכר טרחה של עורך דין בסך $1,500-$3,500, ודמי אסטופל, בדיקת שעבודים ורישום סטנדרטיים; לפי מנהג המחוז, הקונה משלם את פוליסת ביטוח הבעלות של הבעלים במיאמי-דייד. עומס העלויות על המוכר במיאמי נמוך משמעותית מזה שבניו יורק.
כן. במחיר מכירה זהה, מוכרי קונדו בניו יורק משלמים בדרך כלל כ-1.5 נקודות אחוז יותר ממוכרים במיאמי-דייד, בשל מערך מסי ההעברה בניו יורק (עד 2.075% במצטבר), ומוכרי קואופרטיב משלמים 2.5 עד 4.5 נקודות יותר ברגע שחל flip tax של 1-3%. במכירה של $5M זה מסתכם בכ-$75,000 בקונדו וב-$125,000 עד $225,000 בקואופרטיב. זו סיבה מרכזית לכך שמסדרון ההון בין מנהטן למיאמי ממשיך להתרחב.
תמורה נטו = מחיר המכירה − עמלת תיווך − מסי העברה/בולים − שכר טרחה של עורך דין למוכר ועלויות סגירה − חיובים הייחודיים לבניין (flip tax, הון חוזר, דמי פינוי) − פירעון יתרת המשכנתה. השתמשו במחשבון שלמעלה כדי לדמות את הסעיפים האלה בניו יורק או במיאמי, ואז בחנו אותם מול בניין מסוים לפני החתימה על הסכם תיווך.
כן. זו אחת האסטרטגיות הנפוצות ביותר שבהן אנו מלווים לקוחות. מוכרים משתמשים בתמורה מניו יורק כדי לרכוש במיאמי בית מגורים עיקרי או פייד-א-טר, ולעיתים קרובות מקבלים יותר שטח, בנייה חדשה יותר ובסיס מס נוח יותר. החלפת נכסים לפי סעיף 1031 אינה זמינה לבית מגורים פרטי, אך תזמון מתואם, תכנון מקום מגורים ומבנה השקעה מחדש עדיין מניבים תוצאה משמעותית לאחר מס.
תמורת המכירה מממנת לא פעם את הרכישה הבאה. השוו בין כוח הקנייה, עלות המימון, עלויות הסגירה בניו יורק ובמיאמי, ועיינו גם במרכז מחשבוני הנדל״ן.