כמה עולות עלויות הסגירה לקונים בניו יורק?
דוגמה ב-3,000,000 דולר:
בניו יורק חלק מעלויות העסקה הגבוהות בארצות הברית, ובמיוחד בפרויקטים חדשים.
השתמשו ב מחשבון המיידי שלמעלה לאומדן מהיר, עיינו ב מחשבון המפורט שלהלן, או בקשו פירוט פרטי של עלויות הסגירה מהצוות שלנו.
מהן עלויות הסגירה בניו יורק?
עלויות סגירה הן העמלות והמסים המשולמים במועד הרכישה, מעבר למחיר המכירה המוסכם. בעיר ניו יורק עלויות אלה גבוהות במידה ניכרת מרוב השווקים האחרים בארצות הברית, בשל כמה גורמים ייחודיים לעיר:
- רבדי מיסוי מרובים: הקונים חשופים ל-mansion tax, וקונים ממומנים משלמים mortgage recording tax, שניהם ייחודיים למדינת ניו יורק.
- דרישות משפטיות: עורך דין נדרש בכל עסקאות הנדל״ן בניו יורק, מה שמוסיף עלות ומורכבות שאינן קיימות במדינות רבות אחרות.
- מסים הקשורים למימון: ה-mortgage recording tax הוא עלות מרכזית ייחודית לניו יורק, ומוסיף כמעט 2% לסכום ההלוואה ברכישות ממומנות.
- מבני עלות בפרויקטים חדשים: בעסקאות מיזם הקונים סופגים באופן שגרתי עלויות שמוכר ביד שנייה היה משלם בדרך כלל, ובכללן מסי ההעברה של העיר ושל המדינה ושכר טרחת עורך הדין של המיזם.
הבנת הרבדים האלה חיונית לפני התחייבות לרכישה במנהטן או בכל אחד מחמשת הרבעים, ובייחוד לקונים המתמקדים ב דירות קונדו יוקרתיות במנהטן.
אילו מסים משלם הקונה בניו יורק?
ה-mansion tax הוא בדרך כלל עלות הסגירה הגדולה ביותר לקוני נדל״ן בניו יורק, והוא חל על כל סוגי הנכסים למגורים החל מסף של 1 מיליון דולר.
כמה עולה ה-mansion tax?
ה-mansion tax חל על כל סוגי הנכסים למגורים, קונדו, קואופ, בתים טוריים ובתים פרטיים, החל מ-1,000,000 דולר. חרף שמו, הוא נוגע לרוב הרכישות במנהטן, שבה מחיר הדירה החציוני עולה על 1 מיליון דולר.
| מחיר רכישה | שיעור המס |
|---|---|
| מתחת ל-1,000,000 דולר | 0% |
| $1,000,000-$1,999,999 | 1.00% |
| $2,000,000-$2,999,999 | 1.25% |
| $3,000,000-$4,999,999 | 1.50% |
| $5,000,000-$9,999,999 | 2.25% |
| $10,000,000-$14,999,999 | 3.25% |
| $15,000,000-$19,999,999 | 3.50% |
| $20,000,000-$24,999,999 | 3.75% |
| $25,000,000+ | 3.90% |
כמה עולה ה-mortgage recording tax?
ה-mortgage recording tax הוא עלות מרכזית ייחודית לניו יורק, והוא חל רק על רכישות קונדו ובתים טוריים. קוני קואופ פטורים ממנו, משום שעסקת קואופ כרוכה במניות של חברה ולא בנכס מקרקעין.
| סכום ההלוואה | שיעור המס |
|---|---|
| מתחת ל-500,000 דולר | ~1.8% |
| 500,000 דולר ומעלה | ~1.925% |
ברכישת קונדו בשווי 2 מיליון דולר במימון של 75% (משכנתה של 1.5 מיליון דולר), ה-mortgage recording tax יעמוד על כ $28,875 (1.925% מתוך 1,500,000 דולר). זוהי עלות מרכזית ייחודית לניו יורק.
מהו CEMA וכיצד הוא מפחית עלויות?
Consolidation, Extension, and Modification Agreement (CEMA) מאפשר לקונה ״לקבל על עצמו״ את יתרת המשכנתה הקיימת של המוכר לצורך חישוב ה-mortgage recording tax. אתם משלמים את המס בשיעור כ-1.925% רק על ההפרש בין סכום ההלוואה החדשה ליתרת המשכנתה שנותרה למוכר.
לדוגמה, אם המשכנתה החדשה שלכם היא 1,500,000 דולר והמשכנתה הקיימת של המוכר היא 1,000,000 דולר, אתם משלמים mortgage recording tax על 500,000 דולר במקום על 1,500,000 דולר, בחיסכון של כ-19,250 דולר. CEMA זמין רק לקונדו ולבתים. לא לקואופ, הפטור ממילא לחלוטין מ-mortgage recording tax.
כיצד נראה פירוט טיפוסי של עלויות הסגירה לקונה?
כל עסקה בניו יורק כוללת שילוב של עלויות הקונה הבאות, בהתאם לסוג הנכס, למימון ולשאלה אם מדובר ביד שנייה או בפרויקט חדש.
| רכיב עלות | חל על | סכום אופייני |
|---|---|---|
| Mansion tax | כל רכישה מ-1 מיליון דולר | 1%-3.9% ממחיר הרכישה |
| Mortgage recording tax | קונדו ממומן בלבד | כ-1.8%-1.925% מההלוואה |
| Title insurance | קונדו ובתים טוריים | משתנה לפי המחיר וההלוואה |
| שכר טרחת עורך דין | כל הרכישות (נדרש בניו יורק) | $5,000 |
| עמלות בנק וגורם מלווה | רכישות ממומנות | $3,000-$4,000 |
| דמי בקשה לבניין | כל הרכישות | $500-$2,000 |
כיצד משתוות עלויות הסגירה של קונדו ושל קואופ?
לקונדו ולקואופ מבני עלויות סגירה שונים מיסודם. הבנת ההבדלים האלה חיונית בבחינת רכישת קואופ מול קונדו .
| רכיב עלות | קונדו | Co-op |
|---|---|---|
| Mansion tax | כן (1%-3.9%) | כן (1%-3.9%) |
| Mortgage recording tax | כן (כ-1.8%-1.925%) | לא, פטור |
| Title insurance | כן | לא, לא רלוונטי |
| שכר טרחת עורך דין | $5,000 | $5,000 |
| Flip tax | N/A | משתנה (בדרך כלל המוכר משלם) |
| אישור ועד הבית | בדרך כלל פחות מגביל | נדרש. עשוי להיות קפדני |
| גמישות בעלות | גמיש יותר (LLC, דירת נופש, השכרת משנה) | מגביל יותר |
כיצד נראות עלויות הסגירה בניו יורק בפועל?
שלושה תרחישים מייצגים הממחישים את טווח העלויות שקונים יכולים לצפות לו בסוגי נכסים ובנקודות מחיר שונות.
רכישה של 1 מיליון דולר (יד שנייה, מזומן)
רכישה של 3 מיליון דולר (ממומנת)
פרויקט חדש של 5 מיליון דולר
מה על קונים זרים לדעת על עלויות הסגירה בניו יורק?
עיריית ניו יורק אינה מטילה כל הגבלה על בעלות זרה בנדל״ן למגורים. עם זאת, עסקאות חוצות גבולות מעלות שיקולים נוספים.
- FIRPTA חל במכירה, לא ברכישה: ה-Foreign Investment in Real Property Tax Act מחייב ניכוי במקור של 15% ממחיר המכירה הברוטו כאשר בעלים זר מוכר בהמשך. אין זו עלות במועד הרכישה.
- אפשרויות המימון עשויות להיות מוגבלות: אזרחים זרים עשויים להיתקל בתנאי הלוואה מגבילים יותר, בדרישות הון עצמי גבוהות יותר או במיעוט גורמים מלווים. חלק מהקונים בוחרים לשלם במזומן ולמחזר את ההלוואה לאחר הסגירה.
- מבנה של LLC נפוץ: קונים זרים רבים רוכשים באמצעות LLC או נאמנות לצורך הגנה על נכסים, פרטיות ותכנון עיזבון. הקצו 5,000-15,000 דולר להקמת הישות ולעלויות המשפטיות הנלוות.
- העברות כספים בינלאומיות מחייבות תכנון נוסף: בנקים וחברות ביטוח כותרות בארצות הברית כפופים לרגולציית איסור הלבנת הון (AML) והכר את הלקוח (KYC). על קונים זרים לצפות לזמני עיבוד העברה של 5-10 ימי עסקים ולהכין תיעוד מפורט של מקור הכספים.
כיצד משתוות עלויות הסגירה בניו יורק לאלה שבמיאמי?
עלויות הסגירה בניו יורק גבוהות במידה ניכרת מאלה שבמיאמי, בשל מסים נוספים בצד הקונה, ה-mortgage recording tax ומבני העלות של פרויקטים חדשים הייחודיים לניו יורק.
לקונים הבוחנים את שני השווקים, הפער בסך עלויות העסקה משמעותי. ניו יורק מטילה mansion tax על רכישות מ-1 מיליון דולר ומעלה. מס שאינו קיים בפלורידה. ה-mortgage recording tax מוסיף כמעט 2% לסכום ההלוואה ברכישות קונדו ממומנות, לעומת intangible tax נמוך בהרבה במיאמי. ובעסקאות של פרויקטים חדשים, הנוהג להעביר את מסי ההעברה לקונה נפוץ הרבה יותר ויקר הרבה יותר בניו יורק.
בשילוב עם היעדרו של מס הכנסה מדינתי בפלורידה, מיאמי מציעה עלות רכישה כוללת נמוכה משמעותית עבור נכסים דומים.
לבעלים השוקלים מעבר, ראו את הניתוח שלנו על הגירת המס מניו יורק למיאמי.
השוואה מלאה של עלויות הסגירה בניו יורק מול מיאמי → | עיינו במדריך המלא שלנו לעלויות הסגירה במיאמי →
מחשבון עלויות הסגירה בניו יורק
אמדו את סך עלויות הסגירה שלכם כקונה עבור כל רכישת קונדו, קואופ או פרויקט חדש במנהטן.
מחשבון עלויות סגירה
ניו יורק ומיאמי, לפי שיעורי 2026
המשיכו לקרוא
בקשו ניתוח עלויות מותאם אישית
אנו מכינים פירוט סעיף אחר סעיף על בסיס מחיר הרכישה, מבנה המימון וסוג הנכס, הכולל עלויות סגירה משוערות, עלויות בעלות ושיקולים למכירה עתידית.
בקשו את הניתוח קראו את מדריך הרכישה שלנוManhattan Miami Real Estate, בעלת רישיון בניו יורק ובפלורידה
שאלות נפוצות על עלויות הסגירה בניו יורק
תשובות המומחים שלנו על מה שקונים שואלים יותר מכול בנוגע לעלויות הסגירה במנהטן ובניו יורק.
האם אפשר להימנע מ-mansion tax בניו יורק?
לא ניתן להימנע כדין מ-mansion tax בניו יורק ברכישות של 1 מיליון דולר ומעלה. הוא חל על כל עסקה למגורים החל מסף זה, בכל סוג נכס: קונדו, קואופ, בתים טוריים ובתים פרטיים. קונים אחדים מנהלים משא ומתן על זיכוי מפצה מהמוכר, אך המס עצמו משולם לעיר. השיעור נע בין 1% ברכישות שבין 1 מיליון ל-1.999 מיליון דולר ובין 3.9% ברכישות של 25 מיליון דולר ומעלה.
האם עלויות הסגירה בניו יורק מוכרות לצורכי מס?
חלק מעלויות הסגירה מוכר, ורובן אינן מוכרות. ה-mansion tax ומסי ההעברה אינם מוכרים לקונה. לעומת זאת, ריבית משכנתה ששולמה במעמד הסגירה, חלוקה יחסית של מס הנדל״ן ונקודות ששולמו לגורם המלווה עשויות להיות מוכרות. ה-mortgage recording tax מתווסף בדרך כלל לעלות רכישת הנכס במקום להיות מנוכה ישירות. אנו ממליצים תמיד להתייעץ עם איש מקצוע מוסמך בתחום המס בנוגע למצבכם הספציפי.
מי משלם את עלויות הסגירה בניו יורק?
בניו יורק הקונה משלם בדרך כלל בין 1.5% ל-6% מעלויות הסגירה בהתאם לסוג הנכס, ואילו המוכר נושא בעמלת התיווך, במס ההעברה העירוני (1% מתחת ל-500 אלף דולר, ו-1.425% מ-500 אלף ומעלה) ובמס ההעברה המדינתי (0.4% מתחת ל-3 מיליון, ו-0.65% מ-3 מיליון ומעלה). החריג המכריע הוא פרויקטים חדשים: המיזם מעביר חוזית את שני מסי ההעברה לקונה, מה שעשוי להעלות את עלויות הסגירה שלו מעל 3-6% ממחיר הרכישה.
מדוע עלויות הסגירה גבוהות יותר בפרויקטים חדשים בניו יורק?
עלויות הסגירה גבוהות יותר בפרויקטים חדשים משום שהמיזם מעביר לקונה כמה סעיפים שמוכר יד שנייה נושא בהם: מס ההעברה העירוני (1.425% לנכסים מ-500 אלף דולר ומעלה), מס המדינה (0.4%, או 0.65% מעל 3 מיליון) ולעיתים קרובות שכר טרחת עורך דינו (5,000 דולר). יחד עם ה-mansion tax של הקונה, ה-mortgage recording tax, ה-title insurance ושכר טרחת עורך דינו, סך עלויות הסגירה בקונדו חדש עומד בדרך כלל על 3-6%+ ממחיר הרכישה, לעומת 1.5-5% ביד שנייה.
מהן עלויות הסגירה הטיפוסיות לקונדו של 2 מיליון דולר במנהטן?
עבור קונדו יד שנייה של 2 מיליון דולר במנהטן עם מימון (יחס הלוואה לשווי 75%), עלויות הסגירה של הקונה עומדות על כ $72,000-$80,000 (3.6-4%). זה כולל mansion tax (25,000 דולר בשיעור 1.25%), mortgage recording tax (כ-28,875 דולר להלוואה של 1.5 מיליון בשיעור 1.925%), title insurance (6,500 עד 8,500 דולר), שכר טרחת עורך דין (5,000 דולר) ועמלות שונות. ואילו קונדו בפרויקט חדששל 2 מיליון דולר מוסיף כ-36,500 דולר של מסי העברה שהועברו מהמיזם, ומביא את הסך הכול לכ-108,000-116,000 דולר (5.4-5.8%).
האם קונים זרים משלמים עלויות סגירה נוספות בניו יורק?
קונים זרים בניו יורק משלמים ברכישה את אותן עלויות סגירה שמשלמים קונים מקומיים. אין מס או היטל נוסף על הקונה הזר בניו יורק, בשונה משווקים בינלאומיים אחדים. עם זאת יש לשים לב ל-FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act), שכן חלק מהתמורה מנוכה במקור במכירה עתידית של הנכס. כמו כן, מי שרוכש באמצעות LLC צריך להקצות עלויות משפטיות ומיסויות נוספות למבנה, בדרך כלל 5,000 עד 15,000 דולר, כדי לעמוד כראוי בחובות המס האמריקאיות.
מהו CEMA וכיצד הוא מפחית את עלויות הסגירה?
CEMA הוא ראשי תיבות של Consolidation, Extension, and Modification Agreement. הוא מאפשר לקונה לקבל על עצמו את יתרת המשכנתה הקיימת של המוכר לצורך חישוב ה-mortgage recording tax. במקום לשלם כ-1.925% על מלוא סכום ההלוואה החדשה, המס משולם רק על ההפרש בין ההלוואה החדשה ליתרת המשכנתה שנותרה למוכר.
אם נטלתם הלוואה של 1.5 מיליון דולר והמשכנתה הקיימת של המוכר עמדה על 1 מיליון דולר, ה-mortgage recording tax חושב על 500,000 דולר במקום על 1,500,000 דולר, בחיסכון של כ $19,250. עסקאות CEMA אורכות זמן רב יותר (60 עד 90 יום בדרך כלל במקום 30 עד 60) ומחייבות שיתוף פעולה מצד הגורם המלווה של המוכר, אך החיסכון ניכר. CEMA זמין רק לקונדו ולבתים, ולא לקואופ הפטור לחלוטין מ-mortgage recording tax.
אילו עלויות פחות גלויות ניצבות בפני הקונה בפרויקטים חדשים במנהטן?
חוזי מיזמים בפרויקטים חדשים במנהטן מעבירים לא פעם לקונה סעיפים שמוכר יד שנייה נושא בהם: מס ההעברה העירוני (1.425%), מס המדינה (0.4%, או 0.65% לנכסים מ-3 מיליון דולר ומעלה), שכר טרחת עורך הדין של המיזם (5,000 דולר) והפקדה לקרן ההון החוזר (לעיתים קרובות דמי ניהול משותפים של חודשיים). סעיפים אלה עשויים להוסיף כ 2-3% לסך שמשלם הקונה , מעבר לעלויות הסגירה הרגילות כמו mansion tax, mortgage recording tax ו-title insurance.
מהו mortgage recording tax בניו יורק?
ה-mortgage recording tax בניו יורק עומד על כ-1.8% להלוואות מתחת ל-500,000 דולר, וכ-1.925% להלוואות של 500,000 דולר ומעלה. הוא מורכב מנתח שנושא בו הקונה ומנתח שנושא בו הגורם המלווה. קוני קואופ פטורים ממנו משום שרכישה בקואופ היא רכישת מניות בחברה ולא נכס מקרקעין. CEMA עשוי להפחיתו, שכן הקונה משלם רק על ההפרש בין ההלוואה החדשה ליתרת המשכנתה שנותרה למוכר.
מה על קונה זר לדעת לפני רכישת נכס בניו יורק?
אין הגבלות על בעלות זרה בנדל״ן בניו יורק, וקונים זרים משלמים ברכישה את אותן עלויות סגירה שמשלמים קונים מקומיים. השיקולים הבולטים: FIRPTA (ניכוי במקור של 15% ממחיר המכירה כאשר בעלים זר מוכר, כלומר אין זה מס על הקונה במובן המדויק), מבנה באמצעות LLC או נאמנות להגנה על נכסים ולתכנון עיזבון (5,000 עד 15,000 דולר עלויות משפטיות נוספות), תזמון ההעברות הבינלאומיות והוכחת מקור הכספים לפי רגולציית איסור הלבנת הון, וההבדלים בין עסקאות מיזם לעסקאות יד שנייה. קונדו בפרויקטים חדשים נוח בדרך כלל לקונה הזר יותר מקואופ, שוועדי הבית שלו עשויים לקבוע תנאים מגבילים.