האם זרים יכולים לרכוש נכס בארצות הברית?

קראו את השאלות שלקוחותינו הבינלאומיים שואלים הכי הרבה

1. האם זר יכול לקנות בית בארצות הברית?

כן. הממשל הפדרלי האמריקאי אינו מגביל השקעה זרה בנדל״ן אמריקאי, ולכן בדרך כלל מדובר במגרש שווה לאזרחי ארצות הברית, ל-US resident aliens ולאזרחים זרים. רכישות זרות מהוות פחות מ-2% מסך מכירות המגורים והיקף הדולר בארצות הברית, אך מדינות מסוימות, במיוחד ניו יורק ופלורידה, מושכות ביקוש בינלאומי לא פרופורציונלי. לתהליך הרכישה הייחודי ל-NYC ול-Miami, קראו את מדריך הרוכשים הזרים לנדל״ן ב-NYC וב-Miami, כולל FIRPTA, תכנון מס עיזבון, מימון foreign-national וסגירות מרחוק.

2. מהן הכללים העיקריים לזרים הרוכשים נכס בארצות הברית?

מימון זמין בדרך כלל לרוכשים זרים בעת רכישת נכס בארצות הברית, אך לעיתים קרובות הם נתקלים באתגרים בשל היעדר היסטוריית אשראי אמריקאית. רוב הבנקים הגדולים לא ילוו לזרים ללא ויזת עבודה; עם זאת, בנקים בינלאומיים מסוימים כמו HSBC עשויים להלוות לזרים ללא קשר למעמד התושבות. בנקים פרטיים כמו JP Morgan ו-Citi Private גם מעמידים הלוואות לתושבי חוץ. הלוואת foreign national mortgage דורשת בדרך כלל מקדמה גדולה יותר ממשכנתא של תושב מקומי.

מס העיזבון האמריקאי תלוי בדומיסיל, בבעלות ובזכאות לפי אמנה. מי שאינו אזרח ארה״ב ואינו בעל דומיסיל בה נדרש בדרך כלל לדוח עיזבון כשנכסים הממוקמים בארה״ב עולים על $60,000, לפי הכללים החלים. LLC לבדה אינה מבטלת אוטומטית חשיפה זו. 2026-10-19 · IRS 706-NA

FIRPTA מחייב בדרך כלל את הקונה לנכות 15% מהסכום הממומש כשמוכר זר מעביר מקרקעין בארה״ב. חריגים ואישורי IRS עשויים להפחית או לבטל את הניכוי. הניכוי נזקף על חשבון מס המוכר; רק תשלום יתר ניתן להחזר. 2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS

ראו את המאמר שלנו 'Four Rules for Foreigners Buying Property in USA' למטה!

בדקו!

3. האם רוכשים זרים חייבים לשלם בולי מכס נוספים?

המסים ועלויות הסגירה תלויים במיקום, במחיר, במימון ובחוזה. שיעור יחיד אינו מתאר גם את מנהטן וגם את מיאמי. בקשו אומדן מפורט הכולל עמלת מתווך קונה, ככל שתחול. 2026-10-19 · NY · Florida

4. האם עליי לשלם עמלת תיווך בעת רכישת נכס?

עמלות התיווך נתונות למשא ומתן ואינן קבועות בחוק. המוכר עשוי להסכים לשלם את עמלת מתווך הקונה, כולה או חלקה. הסכום שתידרשו לשלם תלוי בהסכם הקונה הכתוב ובתנאי העסקה. נבהיר זאת לפני שתתחייבו. 2026-10-19 · NAR · REBNY

מומלץ גם עורך דין נדל״ן עם ניסיון בעסקאות בינלאומיות. בנוסף, איש מקצוע במיסוי יועיל. נוכל להמליץ על אנשי מקצוע שעובדים איתנו שנים.

למידע נוסף, ראו 'The Foreign Buyer’s Checklist For Purchasing Manhattan Real Estate':

צפו ברשימה!

5. האם זר יכול לקנות בית בארצות הברית עם משכנתא?

הלוואות משכנתא ל-foreign nationals זמינות בדרך כלל. לדוגמה, HSBC, Wells Fargo ורבים מהבנקים הפרטיים פועלים כמלווים לזרים באמצעות foreign national loans. להלן נקודות עיקריות בתנאי HSBC למשכנתא foreign-national:

• 30% מקדמה מינימלית

• $3 million סכום משכנתא מרבי, שמתורגם ל- property value של $4.3 million

• $50,000 or $100,000 בפיקדון ב-HSBC

• 12 months רזרבות (תשלום משכנתא, common charge ו- taxes) נדרשות בפיקדון (בנוסף לכספים שכבר הופקדו)

יועץ נדל״ן מיומן יכול לסייע בהשגת משכנתא ובתהליך המימון. בנק מקומי בדרך כלל לא ילווה לזרים ללא דוח אשראי אמריקאי; HSBC מיומן בבחינת רשומות פיננסיות זרות ויכול לאשר משכנתא למי שאינם אזרחי ארצות הברית גם בלי US permanent residency.

הלוואות אלה יכולות להיות לנכס מגורים כבית שני או כ- investment property. בדרך כלל, אם הדירה תשמש כ-investment property, ריבית המשכנתא תהיה מעט גבוהה יותר.

הריביות משתנות מדי יום, פנו אלינו לעדכונים.

6. כיצד מתייחסים לזרים באופן שונה מתושבי ארצות הברית ברכישת בית?

מדיניות המס האמריקאית נוחה בדרך כלל הן למשקיעים זרים בנדל״ן אמריקאי והן לתושבים בכל הנוגע לבעלות על נכס. לכן קיימים כמה כללים לזרים הרוכשים נכס בארצות הבריתספציפיים. חלק מההבדלים כוללים רכישה ב- co-ops, המעדיפים רוכשי דירת מגורים עיקרית. כמו כן, ה-underwriter של הבנק עשוי לראות ברוכש הזר סיכון מעט גבוה יותר ולגבות חצי נקודה נוספת בריבית, אך אלה אינן תקנות ממשלתיות. יועץ מיומן יכול לסייע לזרים להבין את ההבדלים ולעבור את תהליך הרכישה.

רוצים ללמוד על הסתגלות לחיים בארצות הברית?

למידע נוסף!

7. האם אני צריך מספר מתווכי נדל״ן כדי למצוא נכס?

בארצות הברית, הכי נכון לעבוד עם מתווך מקצועי אחד במהלך החיפוש, במיוחד לרוכשים זרים. בניגוד ללונדון, פריז וברזיל, השוק האמריקאי שקוף מאוד. כדי לעודד מהירות בשוק, The Real Estate Board of New York ו-Florida Department of State, למשל, דורשים מחברות תיווך לשתף את הליסטים הבלעדיים תוך 24 שעות, כך שמתווך קונים טוב יכול להכניס אתכם לכל דירה בשוק. התחייבות למתווך אחד פירושה שאתם מקבלים את רמת השירות הגבוהה ביותר ממנו. בחירת יועץ מיומן קריטית במיוחד לזרים.

8. אילו סוגי נכסים אפשר לקנות כזר?

השקעות זרות בנדל״ן אמריקאי מוגבלות בדרך כלל לרכישת condo, condop, בתים חד-משפחתיים ורב-משפחתיים. במנהטן, Foreign buyers בדרך כלל אינם מוגבלים מרכישת condominiums, condops, בתים חד-משפחתיים או רב-משפחתיים. Co-ops מעדיפים בעלי דירת מגורים עיקרית ואוסרים בדרך כלל בעלות זרה אלא אם רוב נכסי הרוכש ומקור ההכנסה העיקרי נמצאים בארצות הברית. למדו על ההבדל בין condo ל-coop. יועץ מיומן יכול לסייע במציאת נכסים מתאימים שזרים מחפשים, בין אם נכס נופש ובין אם investment property.

רוצים טיפים להשקעה ב- Miami Real Estate?

קראו את הבלוג!

9. כיצד לבנות את מבנה הרכישה כדי למזער מסים?

מס העיזבון האמריקאי תלוי בדומיסיל, בבעלות ובזכאות לפי אמנה. מי שאינו אזרח ארה״ב ואינו בעל דומיסיל בה נדרש בדרך כלל לדוח עיזבון כשנכסים הממוקמים בארה״ב עולים על $60,000, לפי הכללים החלים. LLC לבדה אינה מבטלת אוטומטית חשיפה זו. 2026-10-19 · IRS 706-NA

• שקלו סוגיות מס פדרליות ומדינתיות, וכן את השפעת אמנות המס.

• פנו לייעוץ מקומי בארצות הברית למבנה (LLC, Foreign Corp וכו') ולייעוץ מס.

• התייעצו תמיד עם עורך דינכם לפני חתימה על חוזים

• למדו עוד על רכיבי העלות של השקעת נדל״ן 

10. האם עליי לדאוג למס הכנסה?

פחת והוצאות מותרות בניכוי, לרבות ריבית משכנתה, עשויים לקזז הכנסות שכירות. הפסדי שכירות פסיביים שלא נוצלו מועברים בדרך כלל עד שניתן לנצלם, בכפוף לכללי פעילות פסיבית, הון בסיכון ומגבלות אחרות; אין תפוגה כללית לאחר שבע שנים. כך ייתכן תזרים חיובי עם מס הכנסה פדרלי שוטף קטן או אפסי, אך אין הבטחה ל-15 שנים פטורות ממס. התוצאה תלויה בשכירות, הוצאות, מימון, בסיס המס והבעלות. יחיד שאינו תושב עשוי להזדקק לבחירה לפי IRC 871(d) ולהגשת טופס 1040-NR לניכוי על בסיס נטו. מסי מקרקעין ומסים במכירה עשויים לחול גם אז. 2026-10-19 · IRS 527 · IRS 925 · IRS 871(d)

זרים רשאים לרכוש נכס בארצות הברית ללא Taxpayer Identification Number (TIN). עם זאת, השגת TIN חשובה בנסיבות מסוימות, במיוחד בנוגע לחובות מס. לדוגמה, אם בכוונתכם להשכיר את הנכס או למכור אותו מאוחר יותר, נדרש TIN לדיווח על הכנסת שכירות, לתשלום מסים קשורים ולעמידה ב-Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA). יועץ מיומן יכול לסייע לרוכשים זרים להבין את חובות המס שלהם ולהישאר תואמים.

מי שאינם זכאים ל-Social Security Number (SSN) יכולים להגיש בקשה ל-Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) באמצעות Form W-7. התהליך כולל מסמכים לאימות מעמד זר וזהות.

11. באילו סוגיות על זרים לשים לב בעת מכירת נכס בארצות הברית?

המס במכירה תלוי ברווח, בתקופת ההחזקה ובבעלות. פחת מפחית את בסיס המס ועלול להשפיע על המס בעת המכירה. ייתכנו גם מסי מדינה; אין תקרה פדרלית אחידה של 28% למוכרי מקרקעין זרים. 2026-10-19 · IRS 409 · IRS 527

FIRPTA מחייב בדרך כלל את הקונה לנכות 15% מהסכום הממומש כשמוכר זר מעביר מקרקעין בארה״ב. חריגים ואישורי IRS עשויים להפחית או לבטל את הניכוי. הניכוי נזקף על חשבון מס המוכר; רק תשלום יתר ניתן להחזר. 2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS

המסים ועלויות הסגירה תלויים במיקום, במחיר, במימון ובחוזה. שיעור יחיד אינו מתאר גם את מנהטן וגם את מיאמי. בקשו אומדן מפורט הכולל עמלת מתווך קונה, ככל שתחול. 2026-10-19 · NY · Florida

12. מה לגבי בדיקת נאותות וסגירת העסקה?

בדיקת נאותות היא שלב קריטי בתהליך הרכישה, במיוחד להשקעה זרה בנדל״ן אמריקאי. עורך דין טוב יספק את השירותים המשפטיים הנדרשים לבדיקת נאותות מלאה. היא כוללת בחינה יסודית של מצב הנכס, הבעלות וכל נושא פוטנציאלי שעשוי להשפיע על ערכו או על הבעלות. היבטים מרכזיים:

• Property Inspection: העסיקו מפקח מקצועי לבחינת מצב הנכס, כולל יסודות, גג, אינסטלציה, חשמל וסימני נזק או תיקונים נדרשים. כך תהיו מודעים לבעיות פוטנציאליות לפני סיום הרכישה.

• Title Search: בצעו title search יסודי כדי לאשר שלמוכר יש בעלות ברורה ואין שעבודים או מחלוקות פתוחים. זה מסייע למנוע סיבוכים משפטיים מבעלות לא ברורה.

• סקירת רשומות הנכס: סקרו את רשומות הנכס, כולל deed, title report וכל משכנתא או lien פתוחים. זה מספק הבנה מקיפה של המעמד המשפטי והפיננסי.

• חששות סביבתיים: בדקו חששות סביבתיים כגון אתרים תעשייתיים סמוכים, אזורי הצפה או סכנות פוטנציאליות אחרות. זה מאשר שהנכס בטוח ומתאים לשימוש המיועד.

לאחר השלמת בדיקת הנאותות, מגיע זמן הסגירה. זה כולל:

• חתימה על Purchase Agreement: חתמו על הסכם הרכישה המפרט את תנאי המכירה, כולל מחיר, תאריך closing וכל contingencies. זה קושר משפטית את שני הצדדים לתנאים שסוכמו.

• סיום המימון: סיימו את סידורי המימון, כולל הבטחת משכנתא והשלמת מסמכים נדרשים. ודאו שכל ההיבטים הפיננסיים מסודרים לפני המעבר ל-closing.

• Closing: השתתפו בפגישת ה-closing שבה הבעלות עוברת אליכם, והשלימו מסמכים שנותרו. זהו השלב האחרון ברכישה שבו אתם הופכים רשמית לבעלים.

13. מה הדרישות לביטוח ולשירותים?

כרוכשים זרים, חשוב לשקול השקעה זרה בנדל״ן אמריקאי, ביטוח, שירותים ותכנון עיזבון בעת רכישת נכס בארצות הברית.

• ביטוח: רכשו ביטוח להגנה על הנכס מפני נזק, אובדן או אחריות. זה עשוי לכלול homeowners insurance, title insurance וביטוח אחריות. הפוליסות מספקות הגנה פיננסית במקרה של אירועים בלתי צפויים.

• שירותים: פתחו שירותים על שמכם, כולל חשמל, גז, מים ואינטרנט. ודאו שכל השירותים הנדרשים מופעלים ומועברים על שמכם כדי למנוע הפרעות.

אנחנו מקבלים שאלות רבות על New York Real Estate.  מעוניינים בתשובות? אנחנו מטפלים בהן ב-'Answers to FAQ’s by Foreigners Interested in Buying and Selling NY Real Estate':

אני מעוניין!

14. מה לגבי תכנון עיזבון ומסים?

• מס העיזבון האמריקאי תלוי בדומיסיל, בבעלות ובזכאות לפי אמנה. מי שאינו אזרח ארה״ב ואינו בעל דומיסיל בה נדרש בדרך כלל לדוח עיזבון כשנכסים הממוקמים בארה״ב עולים על $60,000, לפי הכללים החלים. LLC לבדה אינה מבטלת אוטומטית חשיפה זו. 2026-10-19 · IRS 706-NA

יועצי נדל״ן ועורכי דין מנוסים יכולים להנחות אתכם בתהליכים אלה ולשמור על העסקה חלקה.

השלכות מס: כרוכשים זרים, חשוב להבין את השלכות המס של בעלות על נכס בארצות הברית. זה עשוי לכלול:

• מס רווח הון: תשלום מס רווח הון על רווחים ממכירת הנכס. הבנת השיעורים והכללים יכולה לסייע בתכנון אסטרטגיית ההשקעה.

• מס הכנסה: תשלום מס הכנסה על הכנסת שכירות שמייצר הנכס. דיווח נכון על הכנסות והוצאות שכירות חיוני לעמידה בחוקי המס האמריקאיים.

• מס נכס: תשלום מיסי נכס על ערך הנכס. מסים אלה מוערכים בדרך כלל מדי שנה ומשתנים לפי מיקום.

התייעצו עם איש מקצוע במיסוי כדי להבין את חובות המס וכל השלכה אפשרית.

בעלות זרה: כרוכשים זרים, חשוב להבין את הכללים סביב בעלות זרה על נכס בארצות הברית. זה עשוי לכלול:

• FIRPTA: הבנת Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) והשלכותיו על רוכשים זרים. FIRPTA דורש ממוכרים זרים לשלם מס ניכוי במכירת נדל״ן אמריקאי.

• אמנות מס: הבנת אמנות מס בין ארצות הברית למדינת המוצא שעשויות להשפיע על חובות המס. האמנות יכולות לספק הטבות כגון שיעורים מופחתים או פטורים.

התייעצו עם עורך דין נדל״ן או איש מקצוע במיסוי כדי להבין את כללי הבעלות הזרה בארצות הברית. זה יסייע להתמודד עם מורכבות השוק ולקבל החלטות מושכלות.

15. סיכום: רכישת נכס מוצלחת בארצות הברית כרוכשים זרים

רכישת נכס בארצות הברית כרוכשים זרים יכולה להיות מורכבת ומאתגרת, אך עם הכוונה וייעוץ נכונים היא יכולה להיות גם חוויה מוצלחת ומתגמלת. בהבנת הכשירות והדרישות, בהתמודדות עם מורכבות הבעלות הזרה, בהבטחת מימון ובעבודה עם יועץ נדל״ן מנוסה, רוכשים זרים יכולים להשיג את מטרת הבעלות על נכס בארצות הברית. למשקיע זר המגוון תיק או לרוכש המחפש בית נופש, השוק האמריקאי מציע הזדמנויות חזקות. עם המומחיות וההכוונה הנכונות, תוכלו להשלים את הרכישה בביטחון.