Can a foreigner buy a house in USA?

Yes. The US federal government has no restrictions on foreign investment in US real estate, so it is pretty much a level playing field for US citizens, US resident aliens, and foreign nationals. Foreign purchases amounted to less than 2% of total sales and dollar volume, however, certain states attract more interest than others. To learn more about the buying process read our home buying guide and foreign buyer guide.

What are the major rules for foreigners buying property in US?

Financing is readily available to foreign buyers when buying a property in the U.S. , but they often face challenges due to the absence of a U.S. credit history. Most large banks won't lend to foreigners unless they have a work visa, however, some international banks, like HSBC, will loan to foreigners regardless of residency status. Private banks, such as JP Morgan and Citi Private will also make loans to non-us residents. A foreign national mortgage loan usually will require a larger down payment than a mortgage from a local resident. Foreign buyers must properly structure their real estate investments to avoid or hedge against the estate tax. The tax implications of choosing the wrong structure can cost the buyer in the long run if not dealt with upfront. The foreign investment in real property tax act FIRPTA requires the government withhold a percentage of the proceeds to cover potential capital gains tax that might be due. The withholding rate is equal to 15% of the proceeds. The amount withheld is returned by the Internal Revenue Service to the seller once they prepare their tax filing and pay their tax bill. Hiring a knowledgeable real estate agent can help work through these rules and regulations effectively. View our blog 'Four Rules for Foreigners Buying Property in USA" below! CHECK IT OUT!

Do foreign buyers have to pay extra stamp duties?

No. There are no extra stamp duties imposed on foreign buyers in the US, unlike Hong Kong, Singapore, London, Vancouver, Toronto, Sydney, Melbourne, and Spain, which all add between 7% - 100% additional tax on foreign buyers. The United States does not penalize foreigners when buying US property. In general, combined transfer taxes (i.e mansion tax, title insurance, attorney fees, title transfers, and other closing costs) in Miami and Manhattan real estate, generally, run between 1.5 - 4.5% depending upon the purchase price. An additional 2.2% of the mortgage amount for mortgage recording tax should be added if obtaining a mortgage. When purchasing a new development, it is practice for the buyer to pay the developer's transfer taxes of approximately 2%. Accordingly, total closing costs in the United States will range from 1.5% to 6%.

Do I have to pay a brokerage commission when buying a property?

Maybe. While Commissions used to always be paid by the seller, in 2025, the rules have changed and now the buyer may be required to pay the commission if the seller is not offering to pay the commission. So far, most sellers in NYC and Miami have found it beneficial to offer to pay the broker commission. It is best to work with experienced real estate agents who have worked with foreign buyers in the US property market before on your side in the transaction. A knowledgeable real estate agent can assist with the complexities of real estate transactions, negotiate offers, and provide valuable insights into market trends and legal requirements. It is also best to have a real estate attorney who has worked on international transactions in the past. In addition, a tax professional will be useful. We can recommend these professionals who we have been working with for year. VIEW THE CHECKLIST!

Can a foreigner buy a house in USA with a mortgage?

Mortgage loans for foreign nationals are readily available. For instance, HSBC, Wells Fargo and many private banks will act as mortgage lenders to foreigners by offering foreign national loans. Below are highlights of HSBC's terms for foreigners national mortgage: 30% Minimum down payment $3 million maximum mortgage amount, which translates to a property value of $4.3 million $50,000 or $100,000 on deposit from HSBC 12 months reserves (mortgage payment, common charge, and taxes) are required to be on deposit (in addition to the funds on deposit) A knowledgeable real estate agent can assist in securing a mortgage and working through the financing process. A local bank won't lend to foreigners as they have no US credit report, however, HSBC is skilled at reviewing foreign financial records and can provide mortgage approval to non us citizens even if they don't have US permanent residency. These mortgage loans can be for residential property used as a second home or an investment property. Generally, if the apartment will be used as an investment property, the mortgage interest rate will be a bit higher. Interest rates vary on a daily basis, so connect with us for the latest rates.

How are foreigners treated differently than US residents when buying a home?

United States tax policy is generally favorable to both foreign investors in US real estate and residents alike on property ownership. Therefore, there are a few specific rules for foreigners buying property in the USA. Some differences include buying in co-ops, which prefer buyers of a primary residence. Also, a bank's underwriter will treat the foreign buyer as a bit riskier and charge an extra 1/2 point in the interest rate, but these are not government regulations. A knowledgeable real estate agent can help foreign buyers understand these differences and work through the buying process. Want to learn about Adapting to Life in the USA? LEARN MORE!

Do I need multiple real estate agents to find a property?

In the US, it is wisest to work with one professional real estate broker during your search, especially for foreign buyers in the US property market. Unlike London, Paris and Brazil, the US property market is very transparent. To encourage velocity in the real estate market, The Real Estate Board of New York and Florida Department of State, for example, require brokerages to share their exclusive property listings within 24 hours, so a good buyer's broker can get you in to see any apartment on the market. Committing to one broker means you get the highest service level from that broker, as all the broker's attention will be on you and your search. Hiring a knowledgeable real estate agent is crucial, especially for foreign buyers, to address the complexities of real estate transactions and provide valuable insights into market trends and legal requirements.

What types of property can I buy as a foreigner?

Foreign investments in US real estate are generally restricted to purchasing condos, condops, single family homes, and multi family homes. In Manhattan, generally, Foreign buyers are NOT restricted from buying condominiums, condops, single-family homes, or multi-family homes. Co-ops prefer primary homeowners and generally prohibit foreign ownership unless the majority of the buyer's assets and primary source of income are in the US. Learn about the difference between condo and coop. A knowledgeable real estate agent can help find suitable properties foreigners are looking for, whether that is a vacation property or an investment property. Want tips on investing in Miami Real Estate? READ THE BLOG!

How should I structure the property purchase to minimize taxes?

Deals can be structured an infinite number of ways, however, the tax treatment of the purchase and sale can be quite different based on how the structure is set up, especially in the context of foreign investment in US real estate. There are two ways in particular that our investors will choose to avoid the estate tax one must consider how the estate tax may affect the owner as well as whether there is any tax treaty between the US and their home country that might treat income, expenses and capital gains differently than the United States. Generally, we suggest obtaining advice on structuring the deal Consider Federal and state tax issues, as well as the impact of tax treaties. Seek local counsel in the US for structuring (LLC, Foreign Corp, etc.) and tax advice. Always consult your attorney before signing contracts Learn more about the Cost Components of a Real Estate Investment A knowledgeable real estate agent can provide guidance on structuring property purchases to minimize taxes.

Do I have to worry about income taxes?

Generally, a buyer who purchases a property to generate income, including foreign investment in US real estate, will be able to offset such rental income by cash expenses, like property taxes, maintenance, mortgage interest and non-cash expenses, like depreciation. Accordingly, early years will create paper losses, which can be carried forward 15 years. Therefore, owners won't pay tax on rental income until the losses are used up, typically around 12 years. Foreigners are allowed to purchase property in the United States without needing a Taxpayer Identification Number (TIN). However, obtaining a TIN is crucial in specific circumstances, especially regarding tax responsibilities. For example, if you intend to rent out the property or sell it later, a TIN is required for reporting rental income, paying related taxes, and adhering to the Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) regulations. A knowledgeable real estate agent can help foreign buyers understand their tax responsibilities and stay compliant. Individuals not eligible for a Social Security Number (SSN) can apply for an Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) using Form W-7. This process involves providing documentation to verify your foreign status and identity.

For foreigners selling property in USA, what issues should I be aware of?

When selling a property as foreign investors in US real estate, the two main costs are: a) transfer taxes of approximately 2% and b) broker sales commission of 5% to 6%. In addition, there are taxes to consider, capital gains tax and estate tax. With proper planning, the estate tax can be avoided or hedged against. Capital Gains tax in the US for non-residents is the same as it is for residents if purchasing in the name of an LLC or individual. The maximum federal rate is 28%. US estate tax for foreigners US capital gains tax on real estate for foreigners A knowledgeable real estate agent can assist foreign sellers with the selling process and keep it smooth.

What about conducting due diligence and closing the deal?

Conducting due diligence is a critical step in the home-buying process, especially for foreign investment in US real estate. A good attorney will provide the legal services required to perform complete due diligence. It involves a thorough examination of the property's condition, title, and any potential issues that could affect its value or ownership. Here are some key aspects to consider: Property Inspection: Hire a professional inspector to examine the property's condition, including its foundation, roof, plumbing, electrical systems, and any signs of damage or needed repairs. This step makes you aware of any potential issues before finalizing the purchase. Title Search: Conduct a thorough title search to confirm the seller has clear ownership of the property and there are no outstanding liens or disputes. This helps prevent any legal complications that could arise from unclear property ownership. Review of Property Records: Review the property's records, including its deed, title report, and any outstanding mortgages or liens. This provides a comprehensive understanding of the property's legal and financial status. Environmental Concerns: Check for any environmental concerns, such as nearby industrial sites, flood zones, or other potential hazards. This confirms that the property is safe and suitable for your intended use. Once due diligence is complete, it's time to close the deal. This involves: Signing the Purchase Agreement: Sign the purchase agreement, which outlines the terms of the sale, including the price, closing date, and any contingencies. This legally binds both parties to the agreed terms. Finalizing Financing: Finalize your financing arrangements, including securing a mortgage and completing any necessary paperwork. Confirm that all financial aspects are in order before proceeding to the closing. Closing: Attend the closing meeting, where the property is transferred to your ownership, and complete any remaining paperwork. This is the final step in the buying process, where you officially become the property owner.

What are the requirements for insurance and utilities?

As a foreign buyer, it's essential to consider foreign investment in US real estate, insurance, utilities, and estate planning when purchasing property in the US. Insurance: Obtain insurance to protect your property against damage, loss, or liability. This may include homeowners insurance, title insurance, and liability insurance. These policies provide financial protection and peace of mind in case of unforeseen events. Utilities: Set up utilities in your name, including electricity, gas, water, and internet services. Confirm that all necessary services are activated and transferred to your name to avoid any disruptions. We receive many questions about New York Real Estate. Are you interested in getting your questions answered? We address them in 'Answers to FAQ's by Foreigners Interested in Buying and Selling NY Real Estate': I'M INTERESTED!

What about Estate Planning and Taxes?

Estate Planning: As I mentioned above, structuring the deal is very important for estate planning. This keeps your property distributed according to your wishes in the event of your passing as well as limit taxation of the transaction. This may include creating a will, establishing a trust, setting up a power of attorney, or setting up an LLC and Foreign Corporation. Proper estate planning helps manage your assets and provides clear instructions for their distribution. Experienced real estate agents and attorneys can guide you through these processes and keep the transaction smooth. Tax Implications: As a foreign buyer, it's essential to understand the tax implications of owning property in the US. This may include: Capital Gains Tax: Paying capital gains tax on any profits from selling the property. Understanding the rates and regulations can help you plan your investment strategy. Income Tax: Paying income tax on any rental income generated by the property. Properly reporting rental income and expenses is crucial to comply with US tax laws. Property Tax: Paying property taxes on the property's value. These taxes are typically assessed annually and vary by location. Consult with a tax professional so you understand your tax obligations and any potential tax implications. Foreign Ownership: As a foreign buyer, it's essential to understand the rules and regulations surrounding foreign ownership of property in the US. This may include: FIRPTA: Understanding the Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) and its implications for foreign buyers. FIRPTA requires foreign sellers to pay a withholding tax on the sale of US real estate. Tax Treaties: Understanding any tax treaties between the US and your home country that may affect your tax obligations. These treaties can provide benefits such as reduced tax rates or exemptions. Consult with a real estate attorney or tax professional so you understand the rules and regulations surrounding foreign ownership of property in the US. This will help you address the complexities of the US property market and make informed decisions.

Manhattan Miami

International Buyers

Can Foreigners Buy Property in the USA?

Yes. Foreign buyers and non-resident buyers can purchase U.S. residential real estate without citizenship, a green card, or U.S. residency. Here is exactly how it works, and how to do it well.

Speak With an Advisor Read the Buyer Playbook ↓

The Short Answer

Yes. And There Is No Visa or Residency Requirement

Foreign nationals can freely buy, own, and sell residential real estate in the United States. There is no citizenship, visa, or green-card requirement to take title to a U.S. home. You can purchase in cash, or finance with a foreign-national mortgage.

The decisions that matter are not whether you can buy, but how you structure the purchase, for financing, privacy, FIRPTA, and tax efficiency. Those choices are best made before you make an offer.

For the NYC and Miami-specific path, read our foreign buyers guide to NYC and Miami real estate, including condos versus co-ops, foreign-national financing, FIRPTA, estate-tax planning, and remote closings.

What You Need

The Essentials for an International Purchase

Funds & Financing

Cash purchases are common and fast. Foreign-national mortgages exist, typically 30%-40% down with proof of funds and income.

ITIN & Documentation

An ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) and standard KYC documents; no Social Security number or residency needed.

Ownership Structure

Personal name, LLC, or trust, chosen with counsel for privacy, liability, and U.S. estate-tax planning before you offer.

Tax & Legal

Plan for FIRPTA and U.S. Estate Tax

Two items deserve advance planning with a U.S. attorney and tax advisor: FIRPTA (withholding on the eventual sale by a foreign seller) and U.S. estate-tax exposure on directly held property. The right ownership structure can materially change both.

For a deeper treatment, see our U.S. estate tax guide for foreign buyers and the full International Buyer's Guide for NYC & Miami.

Why Manhattan Miami

Foreign-Buyer Specialists in Two Markets

Over 75% of our clients are based outside the United States. We act as exclusive buyer advisors, collecting you on arrival, touring discreetly, negotiating on your behalf, and coordinating attorneys, lenders, and tax advisors. As the seller pays the U.S. commission, our first-class service costs you nothing as the buyer.

We work with translators and have agents fluent across Chinese, Brazilian Portuguese, Spanish, French, Italian, and Korean.

קראו את השאלות שלקוחותינו הבינלאומיים שואלים הכי הרבה

עובדות מהירות 2026

התשובה הקצרה: כן.

הגבלות פדרליות על בעלות זרה בנדל״ן אמריקאי

15%

ניכוי FIRPTA כשבעלים זר מוכר

30%

מקדמה מינימלית טיפוסית למשכנתא foreign-national

$60K

פטור ממס עיזבון אמריקאי לבעלים שאינם domiciled (מול $15M לתושבים)

חלק זר מסך עסקאות הנדל״ן בארצות הברית

כשירות מדינות, עיון מהיר

החוק הפדרלי פתוח לכל המדינות. Florida SB 264 (2023) מגביל שבע "countries of concern".

✓ גישה פתוחה

כל המדינות למעט אלה שלהלן, גישה מלאה בכל הארץ. מקורות נפוצים: קנדה, מקסיקו, ברזיל, בריטניה, גרמניה, איטליה, הודו, ארגנטינה, קולומביה, צרפת, ישראל, איחוד האמירויות, ערב הסעודית.

⚠ סין, מוגבלת בפלורידה

Florida SB 264 אוסרת בפועל רכישות מגורים על ידי אזרחים סינים (שאינם אזרחים / שאינם PR). חריג צר לנכס אחד בקריטריונים מחמירים. ניו יורק: ללא הגבלות.

⚠ FL "Countries of Concern"

רוסיה, איראן, צפון קוריאה, קובה, ונצואלה (משטר מדורו) וסוריה: אינם יכולים לרכוש נכס בפלורידה בטווח 10 מייל ממתקנים צבאיים או תשתיות קריטיות (~98.5% מהמדינה). ניו יורק: פתוחה.

✓ הטבות מס למדינות אמנה

בריטניה, צרפת, גרמניה, אוסטרליה ואחרות מחזיקות באמנות מס עיזבון עם ארצות הברית המעניקות לתושבי חוץ פטורים גדולים יותר, לעיתים את מלוא $15M. בדקו את אמנת מדינת המוצא.

→ ראו את International Buyer’s Guide המלא לפירוט FIRPTA, תכנון מס עיזבון ותהליך בן 12 שלבים

1. האם זר יכול לקנות בית בארצות הברית?

כן. הממשל הפדרלי האמריקאי אינו מגביל השקעה זרה בנדל״ן אמריקאי, ולכן בדרך כלל מדובר במגרש שווה לאזרחי ארצות הברית, ל-US resident aliens ולאזרחים זרים. רכישות זרות מהוות פחות מ-2% מסך מכירות המגורים והיקף הדולר בארצות הברית, אך מדינות מסוימות, במיוחד ניו יורק ופלורידה, מושכות ביקוש בינלאומי לא פרופורציונלי. לתהליך הרכישה הייחודי ל-NYC ול-Miami, קראו את מדריך הרוכשים הזרים לנדל״ן ב-NYC וב-Miami, כולל FIRPTA, תכנון מס עיזבון, מימון foreign-national וסגירות מרחוק.

2. מהן הכללים העיקריים לזרים הרוכשים נכס בארצות הברית?

מימון זמין בדרך כלל לרוכשים זרים בעת רכישת נכס בארצות הברית, אך לעיתים קרובות הם נתקלים באתגרים בשל היעדר היסטוריית אשראי אמריקאית. רוב הבנקים הגדולים לא ילוו לזרים ללא ויזת עבודה; עם זאת, בנקים בינלאומיים מסוימים כמו HSBC עשויים להלוות לזרים ללא קשר למעמד התושבות. בנקים פרטיים כמו JP Morgan ו-Citi Private גם מעמידים הלוואות לתושבי חוץ. הלוואת foreign national mortgage דורשת בדרך כלל מקדמה גדולה יותר ממשכנתא של תושב מקומי.

רוכשים זרים צריכים לבנות כראוי את השקעות הנדל״ן שלהם כדי להימנע ממס עיזבון או לגדר מולו. ההשלכות המיסויות של מבנה שגוי עלולות לעלות לרוכש בטווח הארוך אם לא מטפלים בהן מראש.

Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) דורש שהממשלה תנכה אחוז מהתמורה כדי לכסות מס רווח הון פוטנציאלי שעשוי להיות מגיע. שיעור הניכוי שווה ל-15% מהתמורה. הסכום שנוכה מוחזר על ידי Internal Revenue Service למוכר לאחר הכנת דיווח המס ותשלום החוב. יועץ נדל״ן מנוסה יכול לסייע לנווט בכללים אלה ביעילות.

ראו את המאמר שלנו 'Four Rules for Foreigners Buying Property in USA' למטה!

בדקו!

3. האם רוכשים זרים חייבים לשלם בולי מכס נוספים?

לא. אין בולי מכס נוספים על רוכשים זרים בארצות הברית, בניגוד להונג קונג, סינגפור, לונדון, ונקובר, טורונטו, סידני, מלבורן וספרד שמוסיפות בין 7% ל-100% מס נוסף על רוכשים זרים. ארצות הברית אינה מענישה זרים בעת רכישת נכס אמריקאי.

באופן כללי, מיסי העברה משולבים (כלומר mansion tax, title insurance, שכר עורך דין, העברות בעלות ועלויות closing נוספות) ב-Miami ו- Manhattan real estate, נעים בדרך כלל בין 1.5 ל-4.5% בהתאם למחיר הרכישה. יש להוסיף 2.2% נוספים מסכום המשכנתא כ-mortgage recording tax אם נוטלים משכנתא. ברכישת new development, נהוג שהרוכש משלם את מיסי ההעברה של היזם בסדר גודל של כ-2%. בהתאם לכך, סך עלויות ה-closing בארצות הברית נע בדרך כלל בין 1.5% ל-6%.

4. האם עליי לשלם עמלת תיווך בעת רכישת נכס?

אולי. בעבר העמלה שולמה תמיד על ידי המוכר; ב-2025 הכללים השתנו והרוכש עשוי להידרש לשלם את העמלה אם המוכר אינו מציע לשלם אותה. עד כה, רוב המוכרים ב- NYC and Miami מצאו שכדאי להציע תשלום עמלת המתווך. עדיף לעבוד עם יועצי נדל״ן מנוסים שכבר עבדו עם רוכשים זרים בשוק האמריקאי. יועץ מיומן יכול לסייע במורכבות העסקה, לנהל משא ומתן על הצעות ולספק תובנות מוצקות על מגמות שוק ודרישות משפטיות.

מומלץ גם עורך דין נדל״ן עם ניסיון בעסקאות בינלאומיות. בנוסף, איש מקצוע במיסוי יועיל. נוכל להמליץ על אנשי מקצוע שעובדים איתנו שנים.

למידע נוסף, ראו 'The Foreign Buyer’s Checklist For Purchasing Manhattan Real Estate':

צפו ברשימה!

5. האם זר יכול לקנות בית בארצות הברית עם משכנתא?

הלוואות משכנתא ל-foreign nationals זמינות בדרך כלל. לדוגמה, HSBC, Wells Fargo ורבים מהבנקים הפרטיים פועלים כמלווים לזרים באמצעות foreign national loans. להלן נקודות עיקריות בתנאי HSBC למשכנתא foreign-national:

30% מקדמה מינימלית
$3 million סכום משכנתא מרבי, שמתורגם ל- property value של $4.3 million
$50,000 or $100,000 בפיקדון ב-HSBC
12 months רזרבות (תשלום משכנתא, common charge ו- taxes) נדרשות בפיקדון (בנוסף לכספים שכבר הופקדו)

יועץ נדל״ן מיומן יכול לסייע בהשגת משכנתא ובתהליך המימון. בנק מקומי בדרך כלל לא ילווה לזרים ללא דוח אשראי אמריקאי; HSBC מיומן בבחינת רשומות פיננסיות זרות ויכול לאשר משכנתא למי שאינם אזרחי ארצות הברית גם בלי US permanent residency.

הלוואות אלה יכולות להיות לנכס מגורים כבית שני או כ- investment property. בדרך כלל, אם הדירה תשמש כ-investment property, ריבית המשכנתא תהיה מעט גבוהה יותר.

הריביות משתנות מדי יום, פנו אלינו לעדכונים.

6. כיצד מתייחסים לזרים באופן שונה מתושבי ארצות הברית ברכישת בית?

מדיניות המס האמריקאית נוחה בדרך כלל הן למשקיעים זרים בנדל״ן אמריקאי והן לתושבים בכל הנוגע לבעלות על נכס. לכן קיימים כמה כללים לזרים הרוכשים נכס בארצות הבריתספציפיים. חלק מההבדלים כוללים רכישה ב- co-ops, המעדיפים רוכשי דירת מגורים עיקרית. כמו כן, ה-underwriter של הבנק עשוי לראות ברוכש הזר סיכון מעט גבוה יותר ולגבות חצי נקודה נוספת בריבית, אך אלה אינן תקנות ממשלתיות. יועץ מיומן יכול לסייע לזרים להבין את ההבדלים ולעבור את תהליך הרכישה.

רוצים ללמוד על הסתגלות לחיים בארצות הברית?

למידע נוסף!

7. האם אני צריך מספר מתווכי נדל״ן כדי למצוא נכס?

בארצות הברית, הכי נכון לעבוד עם מתווך מקצועי אחד במהלך החיפוש, במיוחד לרוכשים זרים. בניגוד ללונדון, פריז וברזיל, השוק האמריקאי שקוף מאוד. כדי לעודד מהירות בשוק, The Real Estate Board of New York ו-Florida Department of State, למשל, דורשים מחברות תיווך לשתף את הליסטים הבלעדיים תוך 24 שעות, כך שמתווך קונים טוב יכול להכניס אתכם לכל דירה בשוק. התחייבות למתווך אחד פירושה שאתם מקבלים את רמת השירות הגבוהה ביותר ממנו. בחירת יועץ מיומן קריטית במיוחד לזרים.

8. אילו סוגי נכסים אפשר לקנות כזר?

השקעות זרות בנדל״ן אמריקאי מוגבלות בדרך כלל לרכישת condo, condop, בתים חד-משפחתיים ורב-משפחתיים. במנהטן, Foreign buyers בדרך כלל אינם מוגבלים מרכישת condominiums, condops, בתים חד-משפחתיים או רב-משפחתיים. Co-ops מעדיפים בעלי דירת מגורים עיקרית ואוסרים בדרך כלל בעלות זרה אלא אם רוב נכסי הרוכש ומקור ההכנסה העיקרי נמצאים בארצות הברית. למדו על ההבדל בין condo ל-coop. יועץ מיומן יכול לסייע במציאת נכסים מתאימים שזרים מחפשים, בין אם נכס נופש ובין אם investment property.

רוצים טיפים להשקעה ב- Miami Real Estate?

קראו את הבלוג!

9. כיצד לבנות את מבנה הרכישה כדי למזער מסים?

עסקאות ניתנות למבנה באינספור דרכים; עם זאת, הטיפול המיסויי ברכישה ובמכירה יכול להיות שונה מאוד בהתאם למבנה, במיוחד בהקשר של השקעה זרה בנדל״ן אמריקאי. יש שני מסלולים שבמיוחד בוחרים משקיעינו כדי להימנע ממס עיזבון, יש לשקול כיצד מס העיזבון עשוי להשפיע על הבעלים והאם קיימת אמנת מס בין ארצות הברית למדינת המוצא שעשויה להתייחס להכנסות, הוצאות ורווחי הון באופן שונה מהחוק האמריקאי. בדרך כלל אנו ממליצים לקבל ייעוץ לגבי מבנה העסקה

שקלו סוגיות מס פדרליות ומדינתיות, וכן את השפעת אמנות המס.
פנו לייעוץ מקומי בארצות הברית למבנה (LLC, Foreign Corp וכו') ולייעוץ מס.
התייעצו תמיד עם עורך דינכם לפני חתימה על חוזים
למדו עוד על רכיבי העלות של השקעת נדל״ן

יועץ נדל״ן מיומן יכול לספק הכוונה למבנה רכישות לצורך מזעור מסים.

10. האם עליי לדאוג למס הכנסה?

בדרך כלל, רוכש הקונה נכס ליצירת הכנסה, כולל השקעה זרה בנדל״ן אמריקאי, יוכל לקזז הכנסת שכירות כזו בהוצאות מזומן כמו ארנונה, תחזוקה וריבית משכנתא ובהוצאות שאינן מזומן כמו פחת. בהתאם לכך, שנים מוקדמות יוצרות הפסדים חשבונאיים שניתן להעביר קדימה 15 שנים. לכן בעלים בדרך כלל לא ישלמו מס על הכנסת שכירות עד שההפסדים ינוצלו, בדרך כלל סביב 12 שנים.

זרים רשאים לרכוש נכס בארצות הברית ללא Taxpayer Identification Number (TIN). עם זאת, השגת TIN חשובה בנסיבות מסוימות, במיוחד בנוגע לחובות מס. לדוגמה, אם בכוונתכם להשכיר את הנכס או למכור אותו מאוחר יותר, נדרש TIN לדיווח על הכנסת שכירות, לתשלום מסים קשורים ולעמידה ב-Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA). יועץ מיומן יכול לסייע לרוכשים זרים להבין את חובות המס שלהם ולהישאר תואמים.

מי שאינם זכאים ל-Social Security Number (SSN) יכולים להגיש בקשה ל-Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) באמצעות Form W-7. התהליך כולל מסמכים לאימות מעמד זר וזהות.

11. באילו סוגיות על זרים לשים לב בעת מכירת נכס בארצות הברית?

כאשר מוכרים נכס כמשקיעים זרים בנדל״ן אמריקאי, שתי העלויות העיקריות הן:

א) מיסי העברה של כ-2% ו-ב) עמלת מכירה של מתווך בין 5% ל-6%.

בנוסף יש מסים לשקול: מס רווח הון ומס עיזבון. בתכנון נכון ניתן להימנע ממס עיזבון או לגדר מולו. מס רווח הון בארצות הברית לתושבי חוץ זהה לזה של תושבים אם הרכישה נעשית על שם LLC או יחיד. השיעור הפדרלי המרבי הוא 28%.

מס עיזבון אמריקאי לזרים
מס רווח הון אמריקאי על נדל״ן לזרים

יועץ מיומן יכול לסייע למוכרים זרים בתהליך המכירה ולשמור עליו חלק.

12. מה לגבי בדיקת נאותות וסגירת העסקה?

בדיקת נאותות היא שלב קריטי בתהליך הרכישה, במיוחד להשקעה זרה בנדל״ן אמריקאי. עורך דין טוב יספק את השירותים המשפטיים הנדרשים לבדיקת נאותות מלאה. היא כוללת בחינה יסודית של מצב הנכס, הבעלות וכל נושא פוטנציאלי שעשוי להשפיע על ערכו או על הבעלות. היבטים מרכזיים:

Property Inspection: העסיקו מפקח מקצועי לבחינת מצב הנכס, כולל יסודות, גג, אינסטלציה, חשמל וסימני נזק או תיקונים נדרשים. כך תהיו מודעים לבעיות פוטנציאליות לפני סיום הרכישה.
Title Search: בצעו title search יסודי כדי לאשר שלמוכר יש בעלות ברורה ואין שעבודים או מחלוקות פתוחים. זה מסייע למנוע סיבוכים משפטיים מבעלות לא ברורה.
סקירת רשומות הנכס: סקרו את רשומות הנכס, כולל deed, title report וכל משכנתא או lien פתוחים. זה מספק הבנה מקיפה של המעמד המשפטי והפיננסי.
חששות סביבתיים: בדקו חששות סביבתיים כגון אתרים תעשייתיים סמוכים, אזורי הצפה או סכנות פוטנציאליות אחרות. זה מאשר שהנכס בטוח ומתאים לשימוש המיועד.

לאחר השלמת בדיקת הנאותות, מגיע זמן הסגירה. זה כולל:

חתימה על Purchase Agreement: חתמו על הסכם הרכישה המפרט את תנאי המכירה, כולל מחיר, תאריך closing וכל contingencies. זה קושר משפטית את שני הצדדים לתנאים שסוכמו.
סיום המימון: סיימו את סידורי המימון, כולל הבטחת משכנתא והשלמת מסמכים נדרשים. ודאו שכל ההיבטים הפיננסיים מסודרים לפני המעבר ל-closing.
Closing: השתתפו בפגישת ה-closing שבה הבעלות עוברת אליכם, והשלימו מסמכים שנותרו. זהו השלב האחרון ברכישה שבו אתם הופכים רשמית לבעלים.

13. מה הדרישות לביטוח ולשירותים?

כרוכשים זרים, חשוב לשקול השקעה זרה בנדל״ן אמריקאי, ביטוח, שירותים ותכנון עיזבון בעת רכישת נכס בארצות הברית.

ביטוח: רכשו ביטוח להגנה על הנכס מפני נזק, אובדן או אחריות. זה עשוי לכלול homeowners insurance, title insurance וביטוח אחריות. הפוליסות מספקות הגנה פיננסית במקרה של אירועים בלתי צפויים.
שירותים: פתחו שירותים על שמכם, כולל חשמל, גז, מים ואינטרנט. ודאו שכל השירותים הנדרשים מופעלים ומועברים על שמכם כדי למנוע הפרעות.

אנחנו מקבלים שאלות רבות על New York Real Estate. מעוניינים בתשובות? אנחנו מטפלים בהן ב-'Answers to FAQ’s by Foreigners Interested in Buying and Selling NY Real Estate':

אני מעוניין!

14. מה לגבי תכנון עיזבון ומסים?

Estate Planning: כפי שציינתי לעיל, מבנה העסקה חשוב מאוד לתכנון עיזבון. זה שומר על חלוקת הנכס לפי רצונכם במקרה של פטירה וגם מגביל מיסוי של ההעברה. זה עשוי לכלול צוואה, trust, power of attorney, או הקמת LLC ו-Foreign Corporation. תכנון עיזבון נכון מסייע בניהול הנכסים ומספק הוראות ברורות לחלוקה.

יועצי נדל״ן ועורכי דין מנוסים יכולים להנחות אתכם בתהליכים אלה ולשמור על העסקה חלקה.

השלכות מס: כרוכשים זרים, חשוב להבין את השלכות המס של בעלות על נכס בארצות הברית. זה עשוי לכלול:

מס רווח הון: תשלום מס רווח הון על רווחים ממכירת הנכס. הבנת השיעורים והכללים יכולה לסייע בתכנון אסטרטגיית ההשקעה.
מס הכנסה: תשלום מס הכנסה על הכנסת שכירות שמייצר הנכס. דיווח נכון על הכנסות והוצאות שכירות חיוני לעמידה בחוקי המס האמריקאיים.
מס נכס: תשלום מיסי נכס על ערך הנכס. מסים אלה מוערכים בדרך כלל מדי שנה ומשתנים לפי מיקום.

התייעצו עם איש מקצוע במיסוי כדי להבין את חובות המס וכל השלכה אפשרית.

בעלות זרה: כרוכשים זרים, חשוב להבין את הכללים סביב בעלות זרה על נכס בארצות הברית. זה עשוי לכלול:

FIRPTA: הבנת Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) והשלכותיו על רוכשים זרים. FIRPTA דורש ממוכרים זרים לשלם מס ניכוי במכירת נדל״ן אמריקאי.
אמנות מס: הבנת אמנות מס בין ארצות הברית למדינת המוצא שעשויות להשפיע על חובות המס. האמנות יכולות לספק הטבות כגון שיעורים מופחתים או פטורים.

התייעצו עם עורך דין נדל״ן או איש מקצוע במיסוי כדי להבין את כללי הבעלות הזרה בארצות הברית. זה יסייע להתמודד עם מורכבות השוק ולקבל החלטות מושכלות.

15. סיכום: רכישת נכס מוצלחת בארצות הברית כרוכשים זרים

רכישת נכס בארצות הברית כרוכשים זרים יכולה להיות מורכבת ומאתגרת, אך עם הכוונה וייעוץ נכונים היא יכולה להיות גם חוויה מוצלחת ומתגמלת. בהבנת הכשירות והדרישות, בהתמודדות עם מורכבות הבעלות הזרה, בהבטחת מימון ובעבודה עם יועץ נדל״ן מנוסה, רוכשים זרים יכולים להשיג את מטרת הבעלות על נכס בארצות הברית. למשקיע זר המגוון תיק או לרוכש המחפש בית נופש, השוק האמריקאי מציע הזדמנויות חזקות. עם המומחיות וההכוונה הנכונות, תוכלו להשלים את הרכישה בביטחון.

מה שצריך לדעת ב-60 שניות

כן, וללא מסים נוספים. זרים משלמים את אותם מיסי העברה כמו אזרחי ארצות הברית. ללא תוספות בולי מכס כמו בסינגפור, טורונטו או ונקובר.

התמקדו ב-condo, לא ב-co-op. רוב ה-co-ops בניו יורק אוסרים בעלים זרים. Condo ו-condop מקבלים רוכשים בינלאומיים.

מימון זמין. משכנתאות foreign-national מ-HSBC, JP Morgan Private, Citi Private, בדרך כלל מקדמה 30–50%.

FIRPTA במכירה. ניכוי 15% ממחיר המכירה ברוטו. מוחזר לאחר הגשת הדיווח; מנהלי, לא עונשי.

מס עיזבון דורש תכנון. פטור $60K מול $15M לתושבים. השתמשו בחברת החזקות זרה או במבנה LLC דו-שכבתי.

אין צורך לטוס. סגירות מתבצעות באמצעות Power of Attorney; עורך הדין חותם בשמכם.

מוכנים להעמיק?

הצעד הבא תלוי היכן אתם בתהליך. כל מדריך למטה מוביל אתכם לשכבת הפרטים הבאה.

FULL GUIDE →

International Buyer’s Guide to NYC & Miami

תהליך מלא בן 12 שלבים, פירוט FIRPTA, מבני מס עיזבון, השוואת שכבות מימון, מטריצת NYC מול Miami.

NEW YORK →

פלייבוק לרוכשי condo יוקרה במנהטן מ-$4M+

בנייני trophy, branded residences, יחס board לרוכשי $4M+, Billionaires’ Row.

MIAMI →

שכונות Miami הטובות ביותר לרכישת condo

14 שכונות בהשוואה לפי מחיר, אורח חיים ומלאי בניינים. Brickell, Fisher Island, Sunny Isles.

STRUCTURE →

מדריך החלטה Co-op מול Condo

מדוע על זרים להתמקד ב-condo. אישור board, מימון, השכרת משנה, ואיזה מבנה מתאים למטרותיכם.

התחילו בשיחה, לא בליסטינג.

קבעו ייעוץ חסוי →

עסקאות חוצות גבולות, תכנון FIRPTA & מס עיזבון, היכרות עם משכנתאות foreign-national.

Begin a Conversation

Buy in the U.S. With Confidence

Tell us your objectives, timing, and home country. We'll outline the right structure and the next step, no obligation, replied to within one business day.

Speak With an Advisor