רכיבי עלות של השקעה בנדל"ן בניו יורק ומיאמי

רכיבי העלות של
השקעה בנדל"ן

השקעה ראשונית

מחיר רכישה
בניגוד למדינות אחרות, נכסים במנהטן ובמיאמי כוללים את כל מכשירי המטבח במחיר המכירה הסופי של הדירה.

ריצוף
במנהטן ובמיאמי הריצוף כלול בעת רכישת פרויקט חדש מהיזם. בעבר, מיאמי היתה מוסרת רצפות מוכנות למעצב, כלומר ללא ריצוף אבן או עץ. למרבה השמחה, זה השתנה.

עלויות סגירה (CLOSING COSTS)
הערכת עלויות סגירה (closing costs) ממוצעת היא כ-3% ממחיר הרכישה ללא מימון, 4.5% ממחיר הרכישה עם מימון, שהם כ-2% מסכום המשכנתא.

עלויות הסגירה כוללות מס יוקרה (mansion tax) בשיעור 1.25% עד 3.95% (בסולם הדרגתי בהתאם לערך הדירה), וכן עמלות רישום ועמלות משפטיות. בעת רכישת פרויקט חדש על הנייר, בהתאם ל תנאי השוק, נהוג שהקונה ישלם בנוסף את מס ההעברה (transfer tax) של המוכר בשיעור של כ-2% בניו יורק. במיאמי, זה נקרא עמלת יזם ועומד על כ 1.25%-1.75% ב מיאמי.

עלויות תפעול (הוצאות מזומן)

דמי ניהול משותפים (COMMON CHARGES)

עבור קונדו (condo), דמי ניהול משותפים נעים בדרך כלל בין $1.10 ל-$1.60 לרגל רבועה לחודש. עלויות אלו כוללות חימום, חשמל וניקיון של שטחים משותפים, מים, כבלים בסיסיים, אבטחה, ביטוח הבניין ותפעול מתקני הבניין (מכון כושר, קונסיירז', טרקלין, בריכה, חדר משחקים וכו').

קואופרטיב (co-op) גובה דמי תחזוקה הכוללים את כל דמי הניהול המשותפים בתוספת מיסים (שאינם משולמים בנפרד על ידי הבעלים) וריבית משכנתא על הבניין, אם קיימת. תאגיד הקואופרטיב עשוי להחזיק משכנתאות על הבניין (לתיקון גג או מסיבה אחרת) והריבית תועבר לבעלי המניות ב קואופרטיב (co-op) . לכן, לעתים קרובות ניתן לראות שדמי התחזוקה של קואופרטיב עשויים להיות גבוהים יותר (גם לאחר התאמה למיסים הכלולים בדמי התחזוקה), שכן קונדו, על פי חוק, אינם רשאים לקחת חוב.

מיסי נדל"ן

מיסי נדל"ן (או מיסי רכוש) מחושבים על הערך המוערך, ערך שניתן לנכס על ידי ממשלת העיר. לאחר מכן מוחל שיעור מול ערך מוערך זה. התהליך מעט אזוטרי, אך כלל האצבע הוא 0.1% ממחיר הרכישה לחודש במנהטן ו-0.2% ממחיר הרכישה לחודש במיאמי.

למנהטן מספר תוכניות הפחתת מס עבור בניינים מסוימים המפחיתות מיסים ל-10, 15 או 20 שנים במקרים מסוימים. עם זאת, רבות מאלה פגו ובניינים חדשים אינם יכולים לקבל הפחתות אלו. ראו את עמוד מיסי נדל"ן למידע נוסף.

למיאמי יש פטור homestead לקוני דירות ראשונות בסך $25,000, אך ערך פטור כזה אינו משמעותי. ראו דיון נוסף בנושא זה בעמוד מיסי נדל"ן .

משכנתא

אם הבעלים מחליט לקבל משכנתא, אזי תהיה לו הוצאה חודשית הכוללת גם ריבית וגם קרן. בשל אופי חישובי המשכנתא, בשנים הראשונות הקונה ישלם בעיקר ריבית, שהיא מוכרת בניכוי למטרות מס אמריקאיות. בשנים המאוחרות יותר, הקונה ישלם בעיקר קרן.

לדוגמה, אם הקונה רכש נכס תמורת $1,000,000 ומימן $500,000 בריבית של 5.5% לתקופה קבועה של 30 שנה, סך תשלומי המשכנתא לשנה יהיו $34,067 (או $2,839 לחודש). מסכום זה, $27,332 יהיו ריבית המוכרת בניכוי מס. עם הזמן, ככל שקרן ההלוואה משולמת, סכום הריבית המוכרת בניכוי מס יקטן. בשנים הראשונות, עם זאת, זוהי הוצאה גדולה מאוד לקיזוז הכנסה משכירות.

למידע נוסף על משכנתאות, עברו לעמודמימון משכנתא.

ביטוח

על הבעלים לרכוש ביטוח (insurance) על הנכס עצמו וכן ביטוח אחריות. עלות זו היא רק כמה מאות דולרים בשנה. לעתים קרובות, המשכיר ידרוש מהשוכרים שלו לרכוש גם ביטוח, כך שהסיכון למשכיר מצטמצם.

בפלורידה, בעלים של בית צמוד קרקע ירצה לרכוש ביטוח שיטפון והוריקן.

עמלות תיווך

בארצות הברית, המוכרים תמיד משלמים את העמלה בעסקת רכישה. המוכר משלם בדרך כלל עמלה של 6% ממחיר הרכישה, המתחלקת שווה בשווה בין המתווך של הקונה למתווך של המוכר. לפיכך, קונים אינם משלמים דבר עבור עבודתנו מטעמם בעסקת רכישה.

אם הקונה מחליט שהוא רוצה להשכיר את הדירה החדשה שלו, במנהטן, הוא ישלם עמלת תיווך השווה לשכר דירה של חודש אחד (רק בשנה הראשונה). במיאמי, לעומת זאת, נהוג שהבעלים משלם את העמלה (10% מהשכירות השנתית, המתחלקת שווה בשווה בין המתווכים של הקונה והמוכר) כדי למצוא שוכר.

מידע נוסף על השכרת הבית שלך בעמוד ניהול נכסים.

עלויות לא תפעוליות

פחת

ממשלת ארצות הברית מאפשרת לבעלי נכס להשקעה (investment property) לפחת את מחיר הרכישה ואת עלויות הסגירה (closing costs) שאינן קשורות למימון על פני 27.5 שנים. לדוגמה, אם הקונה רוכש נכס תמורת $1,000,000 ויש לו עלויות סגירה שאינן קשורות למימון בסך $25,000 ($1,000,000 כפול 2.5% כאמור לעיל), הקונה יכול לנכות $37,273 לשנה, או $3,106 לחודש, כפחת. זוהי הוצאה לא מזומנית משמעותית שניתן לנכות מהכנסה משכירות.

הפחתה

ממשלת ארצות הברית גם מאפשרת לבעלים של נכס להשקעה לנכות את ההפחתה של חלק המימון מעלויות הסגירה על פני תקופת ההלוואה. זוהי גם הוצאה לא מזומנית שניתן לנכות מהכנסה משכירות.

הכנסה חייבת שלילית

בסופו של דבר, עם כל הניכויים (הן מזומנים והן לא מזומנים כאמור לעיל) שממשלת ארצות הברית מאפשרת, בשנים הראשונות, משקיע שממן את רכישת הנדל"ן שלו יהיה לו הכנסה חייבת שלילית (או הפסדים מס). אין לבלבל זאת עם הפסדי מזומנים, שכן עם תשלום ראשוני של 40%, סביר שבעלים יגיע לאיזון למטרות מזומנים (כלומר, לא ייצר הכנסה במזומן ולא הפסדים). הפסדי מס אלה ניתנים להעברה לשנים בהן הנכס מייצר הכנסה למטרות מס, מקזזים הכנסה כזו ומבטלים מיסים לאותן שנים. עם הזמן, עם זאת, הכנסה במזומן תגדל וכך גם שווי הנכס.