מדריך מעשי למשקיעי נדל״ן הבוחנים 1031 exchange, עיתוי של נכס חלופי, דחיית מס ואסטרטגיית השקעה חוזרת במנהטן או במיאמי.
1031 exchange מאפשר למשקיע לדחות מס רווחי הון פדרלי, בכך שהוא מחליף עמדת נדל״ן אחת המוחזקת להשקעה בעמדת השקעה אחרת מסוג “like-kind”, בתוך מועדים סטטוטוריים נוקשים. התמורה חייבת להיות מוחזקת בידי Qualified Intermediary. המשקיע אינו רשאי לגעת בה. את הנכס החלופי יש לזהות בתוך 45 יום ממכירת הנכס הנמסר ולסגור בתוך 180 יום. בשימוש זהיר, 1031 הוא אחד מכלי המבנה החזקים ביותר למשקיעי נדל״ן שמשווים הזדמנויות במנהטן ובמיאמי. הוא גם אחד הקלים ביותר לפסילה בשל טעות.
כללי 1031 מוסדרים ב-IRC Section 1031 ובתקנות הנלוות. הפריטים שלמעלה נועדו להתמצאות ואינם תחליף לייעוץ של עורך דין מסים, CPA ו-Qualified Intermediary.
1031 דוחה מס. הוא אינו מבטל אותו. המכירה בסופו של דבר (או stepped-up basis בפטירה) היא הנקודה שבה נערך חשבון הרווח הנדחה.
שעון 45 הימים לזיהוי ושעון 180 הימים לסגירה מתחילים במכירת הנכס הנמסר ואינם נעצרים בשל בדיקת נאותות או מימון.
צרפו את ה-QI לפני סגירת הנכס הנמסר. קבלה קונסטרוקטיבית של התמורה פוסלת את ה-exchange.
שווי וחוב זהים או גבוהים יותר הם הכלל לדחייה מלאה, ומעבר לעמדה קטנה יותר יוצר boot חייב במס.
ניו יורק ומיאמי הן שתיהן שווקים עמוקים לנכס חלופי. את חלופות הזיהוי כדאי להעמיד עוד לפני העלאת הנכס לשוק.
עבור משקיעים שאינם אמריקאים, יש לתאם 1031 exchange עם FIRPTA withholding, תכנון מס עיזבון, מסמכי המלווה ומבנה הבעלות. המדריך שלנו לרוכש הזר בנדל״ן בניו יורק ובמיאמי מסביר את הסוגיות החוצות גבולות שיש להעלות מול עורך דין לפני בחירת נכס חלופי.
reverse ו-improvement exchange אכן עובדים, אך מוסיפים עלות וסיכון מבני, ויש לתקצב את ה-QI המתאים.
הנכס חייב להיות מוחזק להשקעה או לשימוש יצרני. תעדו את הכוונה. שכרו עורך דין מסים ו-CPA עוד לפני שהנכס הנמסר יוצא לשוק.
ה-QI חייב להיות במקומו לפני סגירת הנכס הנמסר. התמורה זורמת ל-QI, לא למוכר. שלב שהוחמץ כאן אינו ניתן לתיקון.
שעון 45 הימים מתחיל בסגירת הנכס הנמסר. הכינו מראש מועמדים חלופיים, קונדו במנהטן, pre-construction במיאמי, פרויקטים חדשים ממותגים, כדי שהזיהוי ייעשה בשיקול דעת ולא בחיפזון.
השתמשו ב-Three-Property Rule (בכל שווי) או ב-200% Rule (כמה נכסים ששוויים הכולל מגיע עד 200% משווי הנכס הנמסר), לפי האסטרטגיה. הזיהוי מחייב.
בדיקת נאותות, מימון, אישור ועד (קונדו / קו-אופ) ותנאי היזם (פרויקט חדש) מתרחשים כולם בתוך חלון 180 הימים. בנו מרווח בלוח הזמנים.
לאחר הסגירה ה-CPA מחשב את גלגול הבסיס ואת ה-boot החייב במס. תעדו הכול, שכן ה-IRS מתייחס לתיעוד 1031 כאל תחום בעל תשומת לב גבוהה.
גם מנהטן וגם דרום פלורידה עמוקות דיין כדי לקלוט הון של 1031, אך היגיון ההשקעה החוזרת שונה בין השווקים.
לקריאה נוספת: קונדו יוקרה בניו יורק · דירות יוקרה במיאמי · פרויקטים חדשים בניו יורק · pre-construction במיאמי
משמש כאשר יש לרכוש את הנכס החלופי לפני מכירת הנכס הנמסר. מחייב QI מתמחה שיחזיק בבעלות על אחד הנכסים (הרגל ה״חונה״) ויקר מהותית מ-exchange רגיל.
מאפשר למשקיע להשתמש בתמורת ה-exchange לשיפורים הוניים בנכס החלופי. מחייב תיעוד קפדני של שיפורים שהושלמו בתוך חלון 180 הימים.
כלי בעלות חלקית ופסיבית, המשמש לעתים כנכס חלופי ב-1031 כאשר לא ניתן לאתר רכישה ישירה מסוג like-kind בתוך המועדים. ל-DST יש שיקולי נזילות נמוכה ואיכות יזם, והם אינם מתאימים לכל משקיע.
Manhattan Miami היא חברת ייעוץ ותיווך נדל״ן ואינה מספקת ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. יש לבנות 1031 exchange כשעורך דין מסים, CPA ו-Qualified Intermediary נמצאים בתמונה מן ההתחלה.
1031 exchange מוצלח תלוי בתיאום בין ה-Qualified Intermediary, ה-CPA, עורך הדין והמתווך, שנערך לפני סגירת הנכס הנמסר ולא אחריה. Manhattan Miami מלווה משקיעים שמפעילים הון 1031 במנהטן ובדרום פלורידה.
לתיאום ייעוץ פרטיבדרך כלל לא. 1031 exchange חל על נכס המוחזק להשקעה או לשימוש יצרני בעסק. דירת מגורים ראשית או בית שני בשימוש אישי בדרך כלל אינם כשירים. על מכירת דירת מגורים פרטית חלות הוראות מס אחרות (כגון הפטור לדירת מגורים ראשית).
בנדל״ן, like-kind הוא מושג רחב. אפשר להחליף קונדו בטאונהאוס, בבניין דירות, בקרקע לא מפותחת או בנכס מסחרי, כל עוד שתי הרגליים הן נדל״ן אמריקאי המוחזק להשקעה. like-kind אינו מוגבל לסוגי נכס זהים.
ה-exchange נכשל. כלל 45 הימים הוא סטטוטורי ואינו ניתן להארכה. התמורה הופכת חייבת במס בשנת מכירת הנכס הנמסר. לכן כדאי להעמיד מועמדים לזיהוי עוד לפני סגירת הנכס הנמסר.
ה-exchange נכשל. גם כלל 180 הימים הוא סטטוטורי. הנישום אינו יכול להאריך אותו, גם לא בשל בעיות בבדיקת נאותות או עיכובי מימון. בנו מרווח בלוח הזמנים.
כן, בזהירות. מועדי מסירה ב-pre-construction עלולים ליפול מחוץ לחלון 180 הימים. פתרון מקובל: לזהות נכס חלופי מסופק לצד יחידת ה-pre-construction, או לבנות reverse / improvement exchange עם ה-QI המתאים. תמיד ודאו את התחייבויות המסירה של היזם ואת תנאי החוזה לפני הזיהוי.
מזומן שנמשך מה-exchange הוא “boot” וחייב במס בשנה שבה התקבל. ה-exchange אינו נכשל. הדחייה פשוט אינה חלה על חלק ה-boot. תכננו מראש עם ה-CPA אם מתוכננת משיכת מזומן כלשהי.
לא, אך החוב על הנכס החלופי חייב להיות שווה לחוב על הנכס הנמסר או גבוה ממנו לצורך דחייה מלאה. אחרת, ההפרש נחשב boot. לכן יש להתאים את המימון למבנה ה-exchange כבר מהיום הראשון.
אנחנו מתאמים את הצד הנדל״ני, זיהוי, בדיקת נאותות, תנאי חוזה, תיק הוועד וסגירה, בתיאום מלא עם ה-QI, ה-CPA ויועץ המס שלכם. איננו מספקים ייעוץ משפטי או ייעוץ מס ואיננו משמשים Qualified Intermediary. נוכל להפנות ל-QI וליועצי מס שמטפלים דרך קבע בעסקאות החלפה בנדל״ן בין מדינות.
כל התקשרות מתחילה בשיחה פרטית: מטרות, לוחות זמנים ושיקולי מס.
ללא כל התחייבות. אנו משיבים אישית.
מעדיפים לדבר בטלפון? +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries