כל מה שצריך לדעת על עלויות הסגירה ברכישת דירת קונדו במיאמי ובדרום פלורידה, ממס הבולים על מסמכים (Documentary Stamp Tax) ועד ביטוח הבעלות (Title Insurance). גלו מדוע בפלורידה אין מס אחוזות (Mansion Tax) ואין מס רישום משכנתה (Mortgage Recording Tax), ואיך זה הופך את מיאמי לאחד משווקי היוקרה הידידותיים ביותר לקונים בארצות הברית, כולל מלאי הנכסים בקטגוריית העל ב-Billionaires Beach מיאמי.
עודכן במרץ 2026עלויות הסגירה לקונה במיאמי תלויות בסוג העסקה, במימון ובשאלה אם הרכישה היא מכירה חוזרת או מיזם, כמו דירות קונדו בשלב טרום בנייה במיאמי. הטווחים הבאים נובעים ממחשבון להמחשה לדירות בטווח של $1M-$5M, עם LTV של 80% ועמלת פתיחת הלוואה של 0.5% ברכישות ממומנות; בפרויקט חדש מניחים עמלת יזם נפרדת של 1.5% בתוספת בולי מס על השטר שמשלם הקונה. חלוקות יחסיות, תשלומים מראש, חשבונות נאמנות (escrow) ועלויות ספציפיות לעסקה עלולים להוסיף הוצאות:
העלויות משתנות לפי הבניין, מבנה הבעלות, והאם הקונה תושב ארצות הברית או קונה בינלאומי. בקשו פרופורמה מפורטת לפי סעיפים לעסקה הספציפית שלכם.
במחוז מיאמי-דייד, מכירת דירת קונדו, דירת קו-אופ או בית צמוד קרקע חייבת במס בולים על מסמכים (Documentary Stamp Tax) על השטר בשיעור של 0.60% ממחיר הרכישה.
כיצד פועל השיעור:
במכירה חוזרת, המס משולם על ידי המוכר. ברכישה בפרויקט חדש, בדרך כלל משלם אותו הקונה, והדבר מוסיף לעלויות הסגירה של הקונה כ-6,000 דולר על כל מיליון דולר ממחיר הרכישה.
עבור דירות קונדו במיאמי-דייד בטווח של $1M-$5M, המחשבון מעריך כ-0.44-1.21% במכירה חוזרת במזומן, 1.28-2.05% במכירה חוזרת עם מימון ב-LTV של 80%, 2.61-3.66% בפרויקט חדש במזומן, ו-3.45-4.50% בפרויקט חדש עם מימון ב-LTV של 80%. המימון מניח עמלת פתיחת הלוואה של 0.5%; הפרויקט החדש מניח עמלת יזם נפרדת של 1.5% בתוספת בולי המס על השטר, המשולמים על ידי הקונה. אלו תוצאות מודל להמחשה בלבד; חלוקות יחסיות (prorations), תשלומים מראש, חשבונות נאמנות (escrow) ועלויות ספציפיות לעסקה עלולים להוסיף הוצאות.
הערכת כלל עלויות הסגירה לפי מחיר הרכישה, סוג העסקה והמימון.
ניו יורק & מיאמי, מדויק לשיעורי המס של 2026
עלות ההעברה הגדולה ביותר בכל עסקת נדל"ן במיאמי, והיא משתנה בין מכירה חוזרת לפרויקט חדש.
פלורידה מטילה מס בולים על מסמכים (Documentary Stamp Tax) על השטר בשיעור של 0.70 דולר לכל 100 דולר של תמורה בכל מחוז מלבד מיאמי-דייד, שם השיעור הוא 0.60 דולר לכל 100 דולר. במיאמי-דייד מוטל גם היטל נוסף לפי שיקול דעת (surtax) בסך 0.45 דולר לכל 100 דולר, אך ההיטל אינו חל כאשר הנכס המועבר הוא בית מגורים למשפחה אחת, וחוק פלורידה רואה בכך יחידת קונדו, יחידת קו-אופ או בית עצמאי. לכן, ברכישה אופיינית של קונדו, קו-אופ או בית במיאמי-דייד, מס הבולים על השטר הוא 0.60 דולר לכל 100 דולר, כלומר 0.60% ממחיר הרכישה. נכסים אחרים, כגון קרקע פנויה, מבנים מסחריים או בנייני דירות מרובי יחידות, משלמים את השיעור המשולב של 1.05%.
ברכישת קונדו בשווי 3 מיליון דולר במיאמי-דייד, מס הבולים על השטר מסתכם ב-18,000 דולר.
מי משלם? במכירה חוזרת, המוכר משלם בדרך כלל את מס הבולים על השטר. ברכישה בפרויקט חדש (טרום בנייה), בדרך כלל משלם הקונה. זהו הבדל משמעותי שמגדיל את עלויות הסגירה של הקונה בכ-0.60% בבנייה חדשה.
| רכיב | שיעור | על רכישה של $3M | הערות |
|---|---|---|---|
| בולי מס של פלורידה (שטר) | $0.60 / $100 | $18,000 | שיעור מיאמי-דייד (70 סנט לכל 100 דולר במחוזות אחרים בפלורידה) |
| היטל מיאמי-דייד (Surtax) | $0.45 / $100 | $0 | אינו חל על בית מגורים למשפחה אחת, לרבות יחידת קונדו או קו-אופ; חל על נכסים אחרים, כגון קרקע פנויה או מבנים מסחריים |
| סך בולי המס (שטר) | $0.60 / $100 (0.60%) | $18,000 | המוכר משלם במכירה חוזרת; הקונה בפרויקט חדש |
מחוז מיאמי-דייד מטיל היטל נוסף על שיעור בולי המס הבסיסי. השיעור המשולב תלוי בסוג הנכס:
במכירה חוזרת, המוכר משלם בדרך כלל את מס הבולים על השטר. ברכישה בפרויקט חדש, הקונה הוא לעתים קרובות המשלם.
במחוז מיאמי-דייד, הקונה הוא בדרך כלל זה שמשלם על פוליסת ביטוח הבעלות של הבעלים, בניגוד לרוב מחוזות פלורידה.
ביטוח בעלות הוא פרמיה חד-פעמית המשולמת בעת הסגירה ומגנה עליכם מפני פגמים בבעלות, שעבודים שלא נחשפו ותביעות בעלות אחרות. פלורידה קובעת את שיעורי פרמיית ביטוח הבעלות, אך הנחות רלוונטיות, החזרים מותרים של חלק הסוכן ועלויות נפרדות של שירותי סגירה יכולים להשפיע על המחיר הכולל. מומלץ להשוות הצעות מפורטות לפי סעיפים.
שיעור ביטוח הבעלות של הבעלים נקבע לפי השיעורים המפורסמים של פלורידה ועומד על כ-0.3% עד 0.5% ממחיר הרכישה ברכישות של $1M עד $5M. על קונדו בשווי 3 מיליון דולר, פוליסת הבעלים עולה 10,075 דולר.
אם אתם מממנים את הרכישה, המלווה ידרוש פוליסת ביטוח בעלות נפרדת למלווה. כאשר היא מונפקת במקביל לפוליסת הבעלים על ידי אותה מבטחת, לכיסוי מלווה מתאים שאינו עולה על כיסוי הבעלים יש פרמיית מינימום של 25 דולר. יש לבקש הצעת מחיר לפרמיה בפועל, להרחבות ולכיסוי נוסף מעבר לכך.
המנהג במיאמי-דייד: ברוב מחוזות פלורידה, המוכר בוחר ומשלם על ביטוח הבעלות של הבעלים. במיאמי-דייד, הקונה בוחר ומשלם בדרך כלל על הפוליסה הזו. זו אחת הסיבות לכך שעלויות הסגירה לקונה במיאמי-דייד גבוהות מעט יותר מאשר במחוזות אחרים בפלורידה.
מימון רכישת קונדו במיאמי מוסיף כמה עלויות, אך עלות מרכזית אחת לא תשלמו: מס רישום משכנתה.
בניגוד לניו יורק, שבה קונים מחויבים במס רישום משכנתה של 1.8% עד 1.925% מסכום ההלוואה, בפלורידה אין מס רישום משכנתה. על משכנתה של 2.4 מיליון דולר לקונדו, מס רישום המשכנתה המוצהר של ניו יורק על הלווה, 1.925%, הוא 46,200 דולר. בולי המס של פלורידה בסך 8,400 דולר בתוספת מס נכסים בלתי מוחשיים (Intangible Tax) בסך 4,800 דולר מסתכמים ב-13,200 דולר, ומכאן חיסכון של כ-33,000 דולר במסי משכנתה, לפני התאמות ספציפיות לעסקה.
עם זאת, פלורידה מטילה שתי עלויות על המשכנתה עצמה:
ללא מס רישום משכנתה: זהו אחד היתרונות המשמעותיים ביותר של רכישה בפלורידה. על משכנתה של 2.4 מיליון דולר לקונדו, הפער במסי המשכנתה הוא כ-33,000 דולר לאחר התחשבות בבולי המס ובמס הנכסים הבלתי מוחשיים של פלורידה. די בכך כדי לקזז חלק משמעותי מסך עלויות הסגירה שלכם במיאמי.
קונים המממנים רכישה בפלורידה משלמים שני מסים נוספים המחושבים על סכום ההלוואה:
אלה נגבים בעת הסגירה ונפרדים ממס הבולים על השטר.
אינו חובה בפלורידה, אך מומלץ בחום, במיוחד לרכישות בפרויקטים חדשים ולקונים בינלאומיים.
פלורידה היא "מדינת title", כלומר חברת ביטוח בעלות או סוכן סגירה יכולים לנהל את העסקה כולה ללא מעורבות עורך דין. עם זאת, אנו ממליצים לשכור עורך דין למקרקעין ברוב רכישות הקונדו היוקרתיות במיאמי.
עורך דין מקרקעין מוסמך יבחן את חוזה הרכישה, את מסמכי הקונדו (הצהרת הבניין, התקנון והדוחות הכספיים), את התחייבות הבעלות (title commitment) ואת דוח הסגירה. ברכישה בפרויקט חדש, בדיקת חוזה היזם בידי עורך דין חיונית: אלה מסמכים שנוסחו על ידי היזם ומשאירים מרחב מצומצם למשא ומתן, והבנת המשמעות של כל הוראה מגינה על האינטרסים שלכם.
לרכישת קונדו בבנייה חדשה במיאמי נלוות עלויות נוספות שקונים במכירה חוזרת אינם נתקלים בהן. חשוב להבין אותן לפני חתימת החוזה.
עלויות הסגירה בפרויקטים חדשים במיאמי גבוהות מאלה שבמכירה חוזרת, משום שהיזם מעביר לקונה כמה עלויות שבמכירה חוזרת היו מוטלות באופן מסורתי על המוכר. עבור דירות קונדו בטווח של $1M-$5M, המחשבון מעריך כ-2.61-3.66% במזומן או 3.45-4.50% עם LTV של 80%, בהנחת עמלת יזם נפרדת של 1.5% ועמלת פתיחת הלוואה של 0.5%. טבלת $5M במזומן שלהלן משנה את עמלת היזם מ-1.25% ל-1.75%, ושומרת על יתר הערכות המחשבון.
| סעיף עלות | שיעור אופייני | על קונדו של $5M | הערות |
|---|---|---|---|
| בולי מס (שטר) | 0.60% | $30,000 | הקונה משלם בפרויקט חדש (לא המוכר) |
| ביטוח בעלות של הבעלים | ~0.3% | $15,075 | השיעור המפורסם של פלורידה |
| עמלת פיתוח | 1.25-1.75% | $62,500-$87,500 | תוספת עלויות סגירה של היזם |
| הון חוזר | הערכת המחשבון | $5,000 | הערכה לדמי ועד הבית (HOA) והון חוזר; יש לאשר במסמכי האגודה |
| דמי רישום & שונות | סכום קבוע | $500 | רישום במחוז, שליח, אדמיניסטרציה |
| שכר טרחת עורך דין | הערכת המחשבון | $5,000 | עורך הדין של הקונה; נפרד מכל חיוב של עורך דין מטעם היזם |
| סיכום ביניים להמחשה, במזומן | 2.36-2.86% | $118,075-$143,075 | 130,575 דולר לפי עמלת היזם של 1.5% במחשבון; מימון, חלוקות יחסיות ותשלומים מראש מתווספים |
חוקי הבטיחות לקונדו בפלורידה: חוקי הבטיחות לקונדו בפלורידה, לרבות תיקוניהם המאוחרים, מחייבים בדרך כלל ביקורות אבני דרך (milestone inspections) בבנייני קונדו וקו-אופ למגורים בני שלוש קומות מגורים ומעלה בגיל 30, ובכל 10 שנים לאחר מכן; הרשויות המקומיות רשאיות לדרוש את הביקורת הראשונה בגיל 25 בהתאם לתנאים מקומיים. מחקרי קרן שלמות מבנית (Structural Integrity Reserve Studies) חלים בדרך כלל על בנייני קונדו למגורים בני שלוש קומות מגורים ומעלה, לפי לוח זמנים סטטוטורי נפרד, בכפוף לחריגים ולהוראות מעבר רלוונטיים. קונים בפרויקטים חדשים נהנים מבנייה חדשה לגמרי העומדת בתקני הבנייה העדכניים ביותר, אך עליהם לדעת שדרישות הקרן הללו ישפיעו על דמי ועד הבית (HOA) השוטפים לאחר הסגירה.
ברוב העסקאות במיאמי:
כל העלויות ניתנות למשא ומתן ומוגדרות בחוזה הרכישה. בעסקאות בפרויקטים חדשים, החלוקה עשויה להיות שונה במידה ניכרת.
הערכות עלויות סגירה בפועל לרכישות קונדו אופייניות במיאמי, בטווחי מחיר ובסוגי עסקאות שונים.
לרכישות בשלב טרום בנייה מבנה עלויות ייחודי, השונה מזה של מכירה חוזרת הן בסכום והן בחלוקה.
כשרוכשים ישירות מיזם במיאמי, פרופיל עלויות הסגירה משתנה באופן מהותי. חוזי יזמים מחלקים עלויות אחרת מחוזי מכירה חוזרת, ועל הקונים להבין את מלוא ההיקף לפני חתימה על הסכם רכישה.
ייעוץ בטרום בנייה: אנו מספקים פירוט עלויות סגירה לפי בניין עבור כל פרויקט חדש בתיק הנכסים שלנו. העלויות משתנות לפי יזם, בניין וסוג יחידה. בקשו פרופורמה פרטית מפורטת לפי סעיפים לפני חתימה על כל חוזה טרום בנייה.
סגירה באמצעות חברת ביטוח בעלות היא הנוהג בפלורידה. אבל נוהג אינו תמיד מספיק.
ייצוג על ידי עורך דין הוא מקובל בעסקאות נדל"ן בניו יורק. פלורידה מתירה לחברות ביטוח בעלות לנהל סגירות בלי שהקונה שוכר יועץ משפטי נפרד. רכישות רבות של מכירה חוזרת פשוטה נסגרות ללא מעורבות עורך דין. עם זאת, כמה תרחישים מצדיקים בחום שכירת עורך דין מוסמך למקרקעין:
עלות אופיינית: 5,000 דולר. לקונים בינלאומיים הזקוקים לתכנון מס ולבניית ישות, יש לצפות ל-5,000 עד 7,500 דולר.
הגישה שלנו: כחברה בעלת רישיון הן בניו יורק והן בפלורידה, אנו מתאמים באופן שוטף עם עורכי דין בשתי הסמכויות. אנו יכולים להמליץ על עורכי דין המתמחים בסגירות קונדו יוקרתיות במיאמי, בחוזי טרום בנייה ובעסקאות של קונים בינלאומיים.
מיאמי היא אחד משווקי היוקרה הידידותיים ביותר לקונים זרים בארצות הברית. הבנת שיקולי העלות והציות הייחודיים חיונית לסגירה חלקה.
אזרחים שאינם אמריקאים ומי שאינם תושבי ארצות הברית רשאים לרכוש נדל"ן בפלורידה, בכפוף להגבלות החלות. סעיפים 692.201-692.205 בחוקי פלורידה (פלורידה Statutes) מגבילים רכישות מסוימות הכרוכות בגורמים זרים מוגדרים, קרקע חקלאית, נכסים סמוך למתקנים צבאיים או לתשתיות קריטיות, ורוכשים מסוימים הקשורים לסין. יש לבדוק את הזכאות, החריגים הסטטוטוריים וצווי בית המשפט הרלוונטיים עבור הרוכש והנכס הספציפיים. עם זאת, עסקאות בינלאומיות כרוכות בתכנון ובעלויות נוספים:
ייעוץ לקונים בינלאומיים: הצוות שלנו עובד על בסיס קבוע עם קונים זרים מאמריקה הלטינית, מאירופה ומהמזרח התיכון. אנו מתאמים עם יועצי מס חוצי גבולות, עורכי דין להגירה ומלווים בינלאומיים כדי לבנות כל עסקה כראוי. צרו קשר לייעוץ פרטי.
מתוך רקע בראיית חשבון, אנו בוחנים את עלויות הסגירה כחלק מאסטרטגיית השקעה ומס רחבה יותר, ולא רק כהוצאות עסקה. לכל רכישה יש השלכות על מיצוב רווחי ההון, מבנה הישות, פחת ותכנון עיזבון. ניתוח עלויות הסגירה שלנו הוא רכיב אחד בגישת ייעוץ מקיפה הבוחנת את התמונה הפיננסית המלאה.
מה זה אומר עבורכם: כשאנו מכינים פרופורמה של עלויות הסגירה, היא משקפת לא רק את העלויות המיידיות אלא גם כיצד כל סעיף משפיע על מצבכם הפיננסי לטווח הארוך. זה ההבדל בין מתווך ליועץ.
תשובות לשאלות הנפוצות ביותר שלקוחותינו שואלים על רכישת דירת קונדו במיאמי.
פלורידה אינה דורשת עורך דין לסגירות נדל"ן, וחברת ביטוח בעלות יכולה לנהל את העסקה כולה. עם זאת, אנו ממליצים בחום לשכור עורך דין למקרקעין, במיוחד ברכישות בפרויקטים חדשים שבהן החוזה נוסח על ידי היזם, או לקונים בינלאומיים המתמודדים עם מס אמריקאי והשלכות FIRPTA.
שכר טרחת עורך דין הוא בדרך כלל 5,000 דולר לסגירת קונדו רגילה, ו-5,000 עד 7,500 דולר לקונים בינלאומיים הזקוקים לתכנון מס.
עבור דירות קונדו במיאמי-דייד בטווח של $1M-$5M, המחשבון מעריך כ-0.44-1.21% במכירה חוזרת במזומן, 1.28-2.05% במכירה חוזרת עם מימון ב-LTV של 80%, 2.61-3.66% בפרויקט חדש במזומן, ו-3.45-4.50% בפרויקט חדש עם מימון ב-LTV של 80%. המימון מניח עמלת פתיחת הלוואה של 0.5%; הפרויקט החדש מניח עמלת יזם נפרדת של 1.5% בתוספת בולי המס על השטר, המשולמים על ידי הקונה. אלו תוצאות מודל להמחשה בלבד; חלוקות יחסיות (prorations), תשלומים מראש, חשבונות נאמנות (escrow) ועלויות ספציפיות לעסקה עלולים להוסיף הוצאות.
להערכה מותאמת אישית, השתמשו במחשבון עלויות הסגירה שלמעלה או בקשו פרופורמה פרטית מפורטת לפי סעיפים.
בעסקאות מכירה חוזרת במחוז מיאמי-דייד, המוכר משלם בדרך כלל את מס הבולים על השטר (0.60%), והקונה משלם בדרך כלל את פוליסת ביטוח הבעלות של הבעלים, בכפוף לחוזה. הקונה משלם גם על חיפוש הבעלות, על ביטוח הבעלות של המלווה (אם יש מימון), על דמי הרישום ועל כל העלויות הקשורות למלווה.
ברכישות בפרויקטים חדשים, החוזה עשוי להטיל על הקונה את בולי המס על השטר, עמלת יזם ותרומות להון חוזר. עמוד זה משתמש בטווח עמלת יזם להמחשה של 1.25-1.75%, כאשר 1.5% במחשבון. עבור דירות קונדו בטווח של $1M-$5M, המחשבון מעריך כ-2.61-3.66% ברכישות במזומן ו-3.45-4.50% עם LTV של 80% ועמלת פתיחת הלוואה של 0.5%. יש לאשר את היקף העמלה ולהימנע מספירה כפולה של עלויות הכלולות בה.
מיאמי-דייד היא המחוז היחיד בפלורידה שיש לו שיעור משלו על השטר: 0.60 דולר לכל 100 דולר של תמורה, לעומת 0.70 דולר לכל 100 דולר בכל מקום אחר במדינה. המחוז מטיל גם היטל נוסף לפי שיקול דעת (surtax) של 0.45 דולר לכל 100 דולר, אך ההיטל אינו חל כאשר הנכס המועבר הוא בית מגורים למשפחה אחת, שחוק פלורידה מגדיר ככולל יחידת קונדו, יחידת קו-אופ או בית עצמאי. לכן רכישה אופיינית של קונדו או בית במיאמי-דייד משלמת 0.60%, ואילו נכסים אחרים, כגון קרקע פנויה או מבנים מסחריים, משלמים את השיעור המשולב של 1.05%.
רוב עלויות הסגירה אינן ניתנות לניכוי מס ישיר. עם זאת, עלויות מסוימות ניתנות להוספה לבסיס העלות שלכם (cost basis), מה שמקטין את מס רווחי ההון כשתמכרו בסופו של דבר. אלה כוללות פרמיות ביטוח בעלות של הבעלים, דמי רישום שטר ומסי העברה ששולמו כעלויות רכישה. חיובים הקשורים למשכנתה מטופלים בנפרד ואינם מגדילים אוטומטית את בסיס העלות של הבית.
לגבי בית מגורים אישי, ריבית משכנתה מתאימה עשויה להיות ניתנת לניכוי אם אתם מפרטים ניכויים (itemize), בכפוף למגבלות נפרדות של חוב משכנתה ושימוש בתמורה. מסי רכוש עשויים להיות ניתנים לניכוי בין אם אתם משלמים במזומן ובין אם אתם מממנים. ב-2026, תקרת הניכוי המשולבת של מסי מדינה ומסי מקומיים היא 40,400 דולר (20,200 דולר לנשואים המגישים דוחות נפרדים), ומופחתת עבור הכנסה ברוטו מתואמת מותאמת מעל 505,000 דולר (252,500 דולר לנשואים המגישים דוחות נפרדים), אך לא מתחת ל-10,000 דולר (5,000 דולר לנשואים המגישים דוחות נפרדים). אנו ממליצים להיוועץ ביועץ מס לגבי מצבכם הספציפי.
היטלים מיוחדים נפוצים יותר ויותר בבנייני קונדו במיאמי, בעיקר בעקבות חקיקת הבטיחות בקונדו בפלורידה שאחרי סרפסייד (SB 4-D ו-SB 154). לפני הסגירה, עורך הדין או חברת ביטוח הבעלות שלכם צריכים לבדוק את מכתב ה-Estoppel של אגודת הקונדו לגבי היטלים מיוחדים תלויים ועומדים או מאושרים.
על הקונים לבדוק גם את מחקר קרן שלמות מבנית (SIRS) של האגודה כדי להבין את צרכי ההוצאות ההוניות הצפויים. בדיקה יסודית של הדוחות הכספיים של האגודה חיונית לפני התחייבות לכל רכישת קונדו במיאמי.
קונים זרים משלמים את אותן עלויות סגירה כמו קונים מקומיים, עם כמה תוספות שיש לשקול: ניכוי במקור אפשרי לפי FIRPTA במכירה עתידית אם המוכר יהיה אז אדם זר לצורכי מס בארצות הברית (בדרך כלל 15% מהתמורה שהתקבלה, בכפוף לחריגי מגורים מתאימים ולהפחתות סטטוטוריות או מורשות IRS אחרות), צורך אפשרי ב-ITIN (מספר זיהוי משלם מסים אישי), ושכר טרחת עורך דין גבוה יותר לבניית מבנה בינלאומי (5,000 עד 7,500 דולר).
ייתכנו עלויות הקמת ישות אם רוכשים באמצעות LLC. תוכניות משכנתה לאזרחים זרים קיימות, אך דורשות בדרך כלל הון עצמי של 30% עד 50% וריבית גבוהה מעט יותר. אזרחים זרים מתאימים רשאים לתבוע את פטור ה-homestead של פלורידה; הזכאות תלויה בדרישות בעלות ומגורי קבע, ולא באזרחות בלבד. לסקירה מקיפה, ראו את המדריך לקונים זרים שלנו.
קונים בשלב טרום בנייה נתקלים בדרך כלל במס בולים על השטר (0.60% במיאמי-דייד, מועבר לקונה), בעמלות יזם של 1.25-1.75%, בתרומות להון חוזר (הסכום ובסיס החישוב נקבעים על ידי האגודה ומסמכי ההצעה; המחשבון משתמש בהערכה להמחשה של 5,000 דולר), ובעלויות בדיקת מסמכי הקונדו. מבני הפקדה דורשים בדרך כלל 20-50% בתשלומים לאורך תקופת הבנייה.
תמריצים מצד היזם או זיכויים בעלויות הסגירה עשויים להיות זמינים בהתאם לתנאי השוק, אם כי אינם אוניברסליים. אנו מספקים פירוט עלויות לפי בניין עבור כל פרויקט טרום בנייה בתיק הנכסים שלנו.
אף שסגירה באמצעות חברת ביטוח בעלות היא הנוהג בפלורידה, אנו ממליצים על ייצוג על ידי עורך דין ברכישות באמצעות ישות (LLC, נאמנות, בעלות זרה), בעסקאות בינלאומיות הכרוכות בתכנון FIRPTA, בבדיקת חוזי טרום בנייה, ובעסקאות בשווי גבוה עם תנאים מורכבים.
העלות האופיינית היא 5,000 דולר. למוכרים, מחשבון התמורה נטו שלנו יכול לסייע בהערכת השורה התחתונה.
אנו מספקים פירוט לפי סעיפים בהתבסס על מחיר הרכישה, מבנה המימון וסוג הנכס, כולל עלויות סגירה מוערכות, עלויות בעלות ושיקולי יציאה. מותאם בדיוק לעסקה שלכם, כולל חלוקת עלויות בטרום בנייה ותכנון לקונים בינלאומיים.
בעלי רישיון ב-NY & FL. פירוט לפי בניין זמין לכל נכס בתיק הנכסים שלנו.
לנכסים זמינים כעת, עיינו בדירות למכירה במנהטן + דירות למכירה במיאמי, או עיינו בצנרת פרויקטי טרום הבנייה במיאמי לשנת 2026 ובצנרת הפרויקטים החדשים בניו יורק לשנת 2026.
אסטרטגיית עלויות סגירה
אנו מדמים את עלויות הסגירה במיאמי סעיף אחר סעיף עבור הבניינים שאתם בוחנים, כולל בולי מס, העברת מס הנכסים הבלתי מוחשיים, מבני הטבות של היזם (sponsor concessions) ותכנון פטור homestead, עוד לפני החוזה.
פתחו שיחה חסויהמלווים קונים גלובליים בניו יורק ובדרום פלורידה.
ברכישה של 5,000,000 דולר
כ-1.9% ממחיר הרכישה. העלויות בפועל משתנות לפי הנכס ומבנה העסקה.
ספרו לנו על התקציב, לוחות הזמנים, השכונות המועדפות וסגנון הבניין. נשלח אליכם רשימה ממוקדת של נכסים במיאמי עם מודעות חיות, הקשר רלוונטי מחוץ לשוק, והפשרות החשובות באמת.
לקבלת רשימה מקוצרת למיאמיManhattan Miami (manhattanmiami.com) היא משרד ייעוץ לנדל"ן יוקרה המעניק ליווי פרטי לקונים ברמת UHNW, לרוכשים בינלאומיים ולמשפחות בהליכי מעבר במנהטן ובמיאמי. השירותים כוללים ייעוץ לקונדו יוקרה, רכישות פנטהאוז, מגורים ממותגים, פרויקטים חדשים, טרום בנייה, ליווי קונים זרים, ניתוח עלויות סגירה ואסטרטגיית מעבר מס מניו יורק למיאמי.
בקשו ייעוץ חסוי | +1 (646) 376-8752
מקור: Manhattan Miami Real Estate | manhattanmiami.com
הקשר שוק: עבור דירות קונדו במיאמי-דייד בטווח של $1M-$5M, המחשבון מעריך כ-0.44-1.21% במכירה חוזרת במזומן, 1.28-2.05% במכירה חוזרת עם מימון ב-LTV של 80%, 2.61-3.66% בפרויקט חדש במזומן, ו-3.45-4.50% בפרויקט חדש עם מימון ב-LTV של 80%. המימון מניח עמלת פתיחת הלוואה של 0.5%; הפרויקט החדש מניח עמלת יזם נפרדת של 1.5% בתוספת בולי המס על השטר, המשולמים על ידי הקונה. אלו תוצאות מודל להמחשה בלבד; חלוקות יחסיות (prorations), תשלומים מראש, חשבונות נאמנות (escrow) ועלויות ספציפיות לעסקה עלולים להוסיף הוצאות. בפלורידה אין מס אחוזות ואין מס רישום משכנתה נפרד בסגנון ניו יורק, אך רכישות ממומנות כרוכות בבולי מס ובמס נכסים בלתי מוחשיים (Intangible Tax), והפערים הכוללים בעלויות הסגירה תלויים בעסקה. עבור קונדו בשווי $3M במכירה חוזרת עם LTV של 80%, המחשבון מעריך 42,300 דולר (1.41%) עבור מיאמי ותת-סכום להמחשה של 116,200 דולר (3.87%) עבור ניו יורק, פער של 73,900 דולר. ניו יורק משתמשת בהקצאת ביטוח בעלות של הבעלים בשיעור 0.45% ואינה כוללת פרמיות פוליסת מלווה, הרחבות ועלויות בעלות אחרות; מיאמי משתמשת במינימום של 25 דולר למלווה בהנפקה במקביל. הצעות מחיר בפועל, חלוקות יחסיות, תשלומים מראש ועלויות ספציפיות אחרות לעסקה עשויים לשנות את שני הסכומים.
מס הבולים על מסמכים על השטר במיאמי-דייד הוא 0.60 דולר לכל 100 דולר של הרכישה (0.60%) עבור קונדו, קו-אופ או בית צמוד קרקע. היטל מחוז מיאמי-דייד (0.45 דולר/100 דולר) חל רק על נכסים אחרים, כגון קרקע פנויה או מבנים מסחריים, ובסך הכול שיעור משולב של 1.05%. בשאר פלורידה השיעור הוא 0.70 דולר/100 דולר. ברכישות ממומנות, הקונים משלמים בולי מס על שטר החוב (0.35 דולר/100 דולר, 0.35%) ומס נכסים בלתי מוחשיים של פלורידה (0.2% מההלוואה). ביטוח בעלות עומד על ~0.3-0.5% ברכישות של $1M-$5M ומשולם על ידי הקונה במיאמי-דייד (חריג ביחס לרוב מחוזות פלורידה). FIRPTA מחייבת בדרך כלל את הקונה לנכות במקור 15% מהתמורה שהתקבלה אצל מוכר זר, בכפוף לחריגי מגורים מתאימים ולהפחתות סטטוטוריות או מורשות IRS אחרות. הזכאות לפטור homestead תלויה בבעלות מתאימה ובמגורי קבע, ולא באזרחות בלבד.
למה זה חשוב: המחשבון מעריך 64,100 דולר (1.28%) למכירה חוזרת של $5M במיאמי עם LTV של 80%, עם עמלת פתיחת הלוואה של 0.5% ומינימום מלווה מתאים של 25 דולר בהנפקה במקביל, לפני חיובים נוספים בהצעות מחיר, חלוקות יחסיות ותשלומים מראש. רכישות במזומן נמנעות לחלוטין מבולי המס על שטר החוב וממס הנכסים הבלתי מוחשיים.
מיאמי-דייד מטילה מס בולים על מסמכים בשיעור 0.60% על השטר (0.60 דולר לכל 100 דולר של הרכישה) על מכירות של קונדו, קו-אופ ובתים צמודי קרקע; היטל מיאמי-דייד של 0.45% חל רק על נכסים אחרים. ב-$5M ועם LTV של 80%, מחשבון המכירה החוזרת מעריך 64,100 דולר (1.28%), בהנחת עמלת פתיחת הלוואה של 0.5% ומינימום ביטוח בעלות מלווה מתאים של 25 דולר, לפני חיובים נוספים בהצעות מחיר, חלוקות יחסיות ותשלומים מראש. עבור קונדו בשווי $3M במכירה חוזרת עם LTV של 80%, המחשבון מעריך 42,300 דולר (1.41%) עבור מיאמי ותת-סכום להמחשה של 116,200 דולר (3.87%) עבור ניו יורק, פער של 73,900 דולר. ניו יורק משתמשת בהקצאת ביטוח בעלות של הבעלים בשיעור 0.45% ואינה כוללת פרמיות פוליסת מלווה, הרחבות ועלויות בעלות אחרות; מיאמי משתמשת במינימום של 25 דולר למלווה בהנפקה במקביל. הצעות מחיר בפועל, חלוקות יחסיות, תשלומים מראש ועלויות ספציפיות אחרות לעסקה עשויים לשנות את שני הסכומים.
עבור דירות קונדו במיאמי-דייד בטווח של $1M-$5M, המחשבון מעריך כ-0.44-1.21% במכירה חוזרת במזומן, 1.28-2.05% במכירה חוזרת עם מימון ב-LTV של 80%, 2.61-3.66% בפרויקט חדש במזומן, ו-3.45-4.50% בפרויקט חדש עם מימון ב-LTV של 80%. המימון מניח עמלת פתיחת הלוואה של 0.5%; הפרויקט החדש מניח עמלת יזם נפרדת של 1.5% בתוספת בולי המס על השטר, המשולמים על ידי הקונה. אלו תוצאות מודל להמחשה בלבד; חלוקות יחסיות (prorations), תשלומים מראש, חשבונות נאמנות (escrow) ועלויות ספציפיות לעסקה עלולים להוסיף הוצאות. ב-$5M ועם LTV של 80%, מחשבון המכירה החוזרת מעריך 64,100 דולר (1.28%), בהנחת עמלת פתיחת הלוואה של 0.5% ומינימום ביטוח בעלות מלווה מתאים של 25 דולר, לפני חיובים נוספים בהצעות מחיר, חלוקות יחסיות ותשלומים מראש.
0.60 דולר לכל 100 דולר ממחיר הרכישה על השטר (0.60%) עבור קונדו, קו-אופ או בית צמוד קרקע. היטל מחוז מיאמי-דייד (0.45 דולר/100 דולר) חל רק על נכסים אחרים, כגון קרקע פנויה או מבנים מסחריים, המשלמים 1.05% משולב. כל מחוז אחר בפלורידה גובה 0.70 דולר/100 דולר, ולכן רכישת בית במיאמי-דייד נושאת שיעור נמוך יותר על השטר מאשר בשאר פלורידה.
לא. פלורידה אינה מטילה אף אחד מהם. רכישות ממומנות משלמות רק בולי מס על שטר החוב (0.35% מההלוואה) ומס נכסים בלתי מוחשיים (0.2% מההלוואה); רכישות במזומן נמנעות משניהם. זו הסיבה המבנית לכך שסגירות במיאמי זולות באופן ניכר מסגירות בניו יורק באותה נקודת מחיר.
ברוב מחוזות פלורידה, ביטוח הבעלות מוטל לפי המנהג על המוכר. מיאמי-דייד וברווארד הם בין המחוזות שבהם הקונים משלמים בדרך כלל על פוליסת הבעלים ובוחרים את סוכן הבעלות/הסגירה; החוזה הוא הקובע. ביטוח הבעלות (~0.3-0.5% ברכישות של $1M-$5M) משולם לפי המנהג על ידי הקונה. אפשר לנהל על כך משא ומתן בשלב החוזה, אך זו ברירת המחדל המצופה.
FIRPTA מחייבת בדרך כלל ניכוי במקור, המנוהל על ידי הקונה, של 15% מהתמורה שהתקבלה אצל מוכר זר; בעסקאות מגורים מתאימות עשוי לחול שיעור של 10% או פטור, וייתכנו הפחתות סטטוטוריות או מורשות IRS אחרות. קונים בינלאומיים עשויים להיות זכאים לפטור homestead של פלורידה אם הם עומדים בדרישות הבעלות ומגורי הקבע. התקציב להמחשה של 3,000-8,000 דולר לישות מכסה הקמת LLC בלבד, ללא מבנה foreign blocker וללא ניהול שוטף; יש לבקש הצעת מחיר מפורטת.