מדריך מעשי למס רכוש, ל-mansion tax, למסי העברה ולשיקולי עלות הבעלות, עבור רוכשים שמשווים נדל״ן במנהטן ובמיאמי.
העלות השוטפת של בעלות על נדל״ן בארצות הברית נקבעת בעיקר על ידי מס רכוש (נשום ברמה המקומית וחוזר מדי שנה), חשיפה למס הכנסה מדינתי ועירוני (שונה מאוד בין ניו יורק לפלורידה), ומסי עסקה חד-פעמיים ברכישה ובמכירה, ובהם ה-mansion tax ומסי ההעברה של ניו יורק. בפלורידה אין מס הכנסה מדינתי ועלויות הסגירה נמוכות יותר ככלל; בניו יורק יש יותר שכבות (mansion tax, מס העברה, mortgage recording tax), אך גם היצע עמוק יותר ונזילות חזקה יותר לטווח ארוך. בעלים זרים נדרשים לשיקולים נוספים במכירה חוזרת (FIRPTA) ובפטירה (חשיפה למס עיזבון אמריקאי). מוכרים שמבקשים לדחות רווח הון כדאי שיבחנו את כללי ה-1031 exchange, ורוכשים יכולים לתכנן תקציב מראש בעזרת הפירוט שלנו של עלויות הסגירה בניו יורק.
| מחיר רכישה | שיעור mansion tax | המס על המחיר (דוגמה) |
|---|---|---|
| $1 מיליון–$1,999,999 | 1.00% | $10,000–$19,999 |
| $2 מיליון–$2,999,999 | 1.25% | $25,000–$37,499 |
| $3 מיליון–$4,999,999 | 1.50% | $45,000–$74,999 |
| $5 מיליון–$9,999,999 | 2.25% | $112,500–$224,999 |
| $10 מיליון–$14,999,999 | 3.25% | $325,000–$487,499 |
| $15 מיליון–$19,999,999 | 3.50% | $525,000–$699,999 |
| $20 מיליון–$24,999,999 | 3.75% | $750,000–$937,499 |
| $25 מיליון+ | 3.90% | $975,000+ |
שיעורי מס, מדרגות ותוכניות abatement משתנים. הסעיפים שלמעלה נועדו להתמצאות בלבד, ואינם תחליף לייעוץ עדכני מעורך דין מיסים או רואה חשבון אמריקאי.
היעדר מס הכנסה מדינתי בפלורידה הוא משתנה שנתי חוזר, לא הטבה חד-פעמית.
מסי ההעברה המשוכבים של ניו יורק (mansion tax + מדינתי + עירוני) מעצבים באופן מהותי את חשבון עלויות הסגירה במחירים גבוהים.
ברכישות בפרויקטים חדשים הרוכש נושא לא אחת במסי ההעברה של היזם, קראו את ה-offering plan שורה אחר שורה.
abatement (421-a, 421-g) יכול לשנות דרמטית את העלות השוטפת, ודאו כמה שנים נותרו לפני שמתחייבים.
FIRPTA הוא עניין של מוכר זר ביציאה. יש למדל אותו כבר ברכישה, לא לגלות אותו במכירה.
מבנה הבעלות (יחיד / LLC / נאמנות) משפיע על החשיפה למס עיזבון של בעלים שאינם תושבי ארצות הברית.
מגורים ראשיים, pied-à-terre, שימוש משפחתי, השכרה או החזקה השקעתית טהורה, כל מסלול משנה אילו מסים רלוונטיים וכיצד למדל אותם.
מס רכוש, דמי ניהול, ביטוח, ולתושבים גם חשיפה למס הכנסה מדינתי / עירוני, כולם הוצאות חוזרות. mansion tax, מס העברה ו-mortgage recording tax הם חד-פעמיים. ערבוב בין השניים מעוות את ההשוואה.
בניו יורק מקובל שהרוכש משלם את מסי ההעברה של היזם בבנייה חדשה. בקשו את הפירוט שורה אחר שורה מתוך ה-offering plan לפני שמגישים הצעה.
abatement מסוג 421-a או 421-g שכבר נמצא באמצע ההדרגה לסיומו מתנהג אחרת לגמרי מכזה שכל תקופתו עוד לפניו. לוח ה-abatement שייך למודל החיתום, לא לחומרי השיווק.
מסי העברה במכירה, FIRPTA לבעלים זרים וכל חשיפה לרווח הון צריכים להיות ממודלים עכשיו, לא כשדף חשבון הסגירה נוחת על השולחן.
Manhattan Miami אינה יועצת מס. אנחנו מסייעים ליישר קו בין הברוקר, עורך הדין ורואה החשבון, כדי שהשאלות הנכונות יישאלו בזמן שהמבנה עדיין גמיש.
שני השווקים מתנהגים אחרת לחלוטין מנקודת מבט של מיסוי נדל״ן, גם במעמד הסגירה וגם לאורך מחזור הבעלות.
קשור: עלויות סגירה: ניו יורק מול מיאמי · קונדו יוקרה בניו יורק · דירות יוקרה במיאמי
עבור בעלים שאינם אמריקאים, החשיפה למיסוי נדל״ן בארצות הברית אינה מסתכמת במס רכוש. שני הסעיפים שמפתיעים בעלים זרים לעתים קרובות ביותר הם FIRPTA במכירה ומס עיזבון אמריקאי על נכס אמריקאי המוחזק במישרין.
חוק Foreign Investment in Real Property Tax Act מחייב ככלל ניכוי במקור של 15% ממחיר המכירה ברוטו כאשר בעלים זר מוכר נכס מקרקעין בארצות הברית. זהו מנגנון ניכוי, לא מס נפרד, והוא מיושב כאשר המוכר מגיש דוח. הוא אינו משפיע על רוכש זר במעמד הרכישה.
נכסים אמריקאיים המוחזקים במישרין, ובכללם נדל״ן, עלולים ליצור חשיפה למס עיזבון עבור בעלים שאינם תושבים, וזאת כבר בסכומי סף נמוכים יחסית. עבור רוכשים בינלאומיים רבים זו הסיבה המרכזית לבחון את מבנה הבעלות מול עורך דין לפני החתימה.
בעלות אישית, LLC אמריקאית, ישות מחזיקה זרה או נאמנות, לכל אחת מהן יתרונות וחסרונות בפרטיות, באחריות משפטית, בטיפול במס הכנסה, בחשיפה למס עיזבון ובגמישות במכירה חוזרת. התשובה הנכונה תלויה בתושבות, במבנה המשפחתי ובתוכניות לטווח ארוך.
Manhattan Miami היא חברת ייעוץ ותיווך נדל״ן ואינה מספקת ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. הדברים שלמעלה נועדו להכין רוכשים ובעלים לשיחות הנכונות עם עורך הדין, רואה החשבון ומתכנן העיזבון שלהם.
חשיפת מס, עיתוי ה-abatement, מבנה מסי ההעברה ותכנון FIRPTA קלים יותר לתיאום לפני חתימת החוזה מאשר אחריה. Manhattan Miami מלווה רוכשים, מוכרים ומשקיעים בינלאומיים בניו יורק ובדרום פלורידה, ומסייעת ליישר קו עם עורך הדין, רואה החשבון והמלווה המתאימים למצבכם.
בקשת ייעוץ פרטיה-mansion tax בניו יורק הוא מס העברה מדורג על רכישות למגורים בסך $1 מיליון ומעלה, שעולה בכמה מדרגות במחירים גבוהים יותר. הוא משולם על ידי הרוכש במעמד הסגירה. שיעורי המדרגות והספים המדויקים נקבעים בחקיקה, ויש לבדוק אותם מול הדין העדכני לפני חיתום של כל עסקה.
בעסקאות יד שנייה בניו יורק, מסי ההעברה המדינתיים והעירוניים הם בדרך כלל חובתו של המוכר. ברכישות בפרויקטים חדשים מקובל שהרוכש משלם את חלקו של היזם במס ההעברה, מה שמייקר מהותית את עלויות הסגירה של הרוכש. תמיד יש לאמת זאת מול החוזה ומול ה-offering plan.
מס הרכוש בפלורידה אחיד ונמוך יותר ככלל לכל דולר שווי בהשוואה לעמדות מקבילות בקונדו בניו יורק, בייחוד בבניינים ללא abatement פעיל בניו יורק. גם ה-homestead exemption ותקרות השומה בפלורידה משמעותיים לבעלים שקובעים תושבות בפלורידה, בעוד שמס הרכוש בניו יורק יכול להשתנות מאוד לפי סיווג הבניין ומצב ה-abatement.
abatement, בניו יורק לרוב 421-a או 421-g, מפחית את שומת מס הרכוש של הבניין לתקופה מוגדרת. יש לאמת את השנים שנותרו ואת לוח ההדרגה לסיום לפני החתימה, מכיוון שהם משנים מהותית את העלות השוטפת ואת סיפור המכירה החוזרת.
FIRPTA משפיע ככלל על מוכרים זרים ביציאה, לא על רוכשים ברכישה. הוא מחייב את הרוכש לנכות חלק ממחיר המכירה ברוטו (לרוב 15%) ולהעביר אותו ל-IRS כמקדמה על חבות המס של המוכר הזר. בעלים זר שמתכנן למכור צריך למדל את יישוב ה-FIRPTA כבר ברכישה.
לעתים קרובות, אך לא תמיד. LLC אמריקאית, לעתים בבעלות ישות מחזיקה זרה או נאמנות. יכולה להציע הפרדת אחריות, פרטיות ברמת שטר הבעלות ומבנה תואם יותר לתכנון עיזבון. התשובה הנכונה תלויה בתושבות, במצב המשפחתי, בתוכנית המימון ובאסטרטגיית המכירה החוזרת לטווח ארוך. הנושא הזה שייך לעורך דין אמריקאי וליועץ מס, לפני חתימת החוזה.
עבור רוכשים שקובעים תושבות בפלורידה, היעדר מס הכנסה מדינתי הוא גורם שנתי חוזר שמצטבר יחד עם תמונת עלות ההחזקה של הנכס. עבור מי שאינם תושבים ומחזיקים נכס בפלורידה כבית שני בלבד, היעדר מס ההכנסה המדינתי אינו משנה את החשיפה הפדרלית על הכנסה שמקורה בארצות הברית.
לא. Manhattan Miami היא חברת ייעוץ ותיווך נדל״ן, לא משרד עורכי דין ולא יועצת מס. אנחנו עוזרים לרוכשים להבין את ההשלכות הנדל״ניות ולתאם את השאלות הנכונות מול היועצים המשפטיים, יועצי המס, מתכנני העיזבון והמממנים שלהם. נוכל להפנות לעורכי דין ורואי חשבון שעובדים דרך קבע עם רוכשי נדל״ן בניו יורק ובמיאמי.
כל התקשרות מתחילה בשיחה פרטית: מטרות, לוחות זמנים ושיקולי מס.
ללא כל התחייבות. אנו משיבים אישית.
מעדיפים לדבר בטלפון? +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries