קואופרטיב או קונדו בניו יורק: אישור הוועד, העלויות האמיתיות ומה כדאי לקנות

קואופרטיב או קונדו: מה כדאי לכם באמת לקנות?

רוב המדריכים מסבירים מהם שני הדברים. השאלה הקשה יותר היא איזה מהם מתאים לרכישה שאתם עושים. בניו יורק התשובה נקבעת בדרך כלל לפי ארבעה דברים: האם תגורו שם כל השנה, האם אתם רוכשים על שמכם, כיצד אתם מממנים את הרכישה, וכמה בחינה מצד הוועד אתם מוכנים לעבור.

הדפוס שמתחת לכל זה: קואופרטיב הוא רכישת מניות בתאגיד שרשאי לבחון אתכם, וקונדו הוא רכישת נכס מקרקעין שברובו אינו עושה זאת. כל ההבדלים שלהלן נובעים מכך.

קונדומיניומים (CONDOS)

קונדומיניום הוא סוג של נכס שבו דיירי הקונדו הם בעלי יחידות הקונדו הפרטיות שלהם, יחידות נפרדות בתוך בניין או מתחם גדול יותר. לכל בעלים יש שטר לדירתו והוא גם בעלים של חלק ברכוש המשותף. מבנה זה מבדיל קונדו מקואופרטיבים, שכן דיירי קונדו הם בעלים מלאים של נכס מקרקעין, מה שיכול להשפיע לטובה על ערך המכירה החוזרת ועל אפשרויות המשכנתה. עלויות הסגירה בקונדו גבוהות בדרך כלל בשל עמלות נוספות כמו ביטוח בעלות (title insurance) ומסי משכנתה. קונדומיניומים אייקוניים במנהטן כגון 432 Park Avenue, 15 Central Park West ו-One57 מראים כיצד בעלות מלאה בקונדו מעצבת את שוק הנכסים היוקרתיים בעיר.

בעלי קונדו משלמים ארנונה לעיר ודמים חודשיים הנקראים דמי קונדו לאיגוד הקונדו, סוג של איגוד קהילתי האחראי על התחזוקה ועל השירותים. השירותים כוללים לעתים קרובות מתקנים כמו חדר כושר, בריכת שחייה, לאונג׳ ואפילו מגרש טניס. ועד הקונדו מנהל את תפעול הבניין ומורה לאיגוד הקונדו מה לעשות. כללים ושירותים שקובע האיגוד יכולים להשפיע ישירות על חיי היומיום ועל ההחלטות של הדיירים.

תושבי ארצות הברית יכולים לרכוש קונדו בהלוואות מסורתיות בהון עצמי של 20%, אולם חלק מהבנקים דורשים הון עצמי של 10% בלבד מבעלי מקצוע, כגון רופאים ועורכי דין. רוכשים זרים נדרשים לשלם 30% מראש. ביטוח בעלות הוא גם חלק מעלויות הסגירה לרוכשי קונדו. שיקולים פיננסיים, כגון דמים חודשיים, ארנונה וערך מכירה חוזרת פוטנציאלי, הם גורמים חשובים בהערכת רכישת קונדו.

עבור רבים, היתרונות של רכישת יחידת קונדו יגברו על החסרונות. רכישת קונדומיניום דמוקרטית הרבה יותר מרכישת קואופרטיב, שכן קונדו מגבילים הרבה פחות ופתוחים לכל מי שיש לו את הכסף לרכוש. שימוש בנכסים נזילים כחלק מתהליך הבקשה הוא לעתים קרובות דרישה מרוכשי קואופרטיב, בשונה מרוב הקונדו.

דיירי קונדו יכולים לא פעם להתאים אישית את מרחב המגורים שלהם, בכפוף להנחיות הקהילה, מה שמאפשר התאמה אישית רבה יותר בהשוואה לסוגי נכסים אחרים.

בדרך כלל קונדו מאפשרים לבעלי קונדו להשכיר את דירותיהם בהשכרת משנה עם מעט הגבלות. בנוסף, קונדו מאפשרים בעלות זרה, כוללים פחות הגבלות, דורשים הון עצמי נמוך יותר וקל יותר לממן אותם מאשר קואופרטיבים.

רוב הקונדו נבנו ב-30 השנים האחרונות וכוללים שירותים רבים שבעלים ושוכרים כיום מצפים להם, ובהם חדרי כושר, בריכות שחייה, לאונג׳ים ומגרשי טניס. בנייני קונדו חדשים רבים מתמקדים בשירותים נרחבים כמו חדרי כושר ושירותי אבטחה. שירותים אלה אינם קיימים ברוב הקואופרטיבים. כל המאפיינים הללו הופכים קונדו לסחיר יותר, מגדילים את יכולת מכירתו ואת הביקוש לו. הכללים והשירותים בקונדו יכולים להשפיע בעוצמה על אורח החיים של הדיירים ועל התוצאות הכלכליות שלהם.

קונדו בניו יורק מהווים רק 25% מכלל נכסי המגורים למכירה במנהטן. מגבלת היצע זו והביקוש לקונדו חדשים עם שירותים רבים הופכים קונדו ליקרים יותר מקואופרטיבים. בהשוואת ערך, לקונדו יש לעתים קרובות מחיר גבוה יותר לרגל רבועה מאשר לקואופרטיבים, דבר המשקף את הביקוש להם בשוק ואת יתרונות הבעלות.

קל יותר לממן קונדו בדרך כלל, משום שלבעלים יש נכס פיזי כבטוחה.

יתרון מכירה גדול נוסף של קונדו במנהטן הוא הטבות המס שחלקם מציעים, כמו הפחתות 485 ו-421G והפחתת המס 421A. בשנות ה-70 השיקה העיר תוכנית לעידוד יזמים לבנות במגרשים פנויים תוך קבלת פטור של 10 שנים מתשלום מסים. התוכנית פקעה אך הוחיתה עם הוספת הפחתת 485 ב-2024.

רוכשי בתים ומשקיעים שרכשו יחידות בקונדו עם הפחתת מס ייהנו אף הם מהטבות המס הללו ל-10 שנים. לאחרונה ראינו את חזרתן של הפחתות המס הללו בקומץ קונדו במנהטן, ותוכלו ללמוד עוד בבלוג שלהלן:

כשמחליטים בין קונדו לסוג נכס אחר, חשוב לשקול גורמים אלה בקפידה.

קשור: “שובה וקיצה של הפחתת המס ל-20 שנה”

לפיכך, משקיעים ורוכשים זרים צריכים למקד את חיפושי הנכס שלהם בקונדו.

לסיכום, קונדו הם/כוללים:

• מעט הגבלות
• ידידותיים למשקיעים
• גישה קלה למימון
• תומכים ברוכשים זרים

קואופרטיבים (co-ops)

קואופרטיבים לדיור, או co-ops, הם סוג ייחודי של הסדר מגורים קהילתי שבו הבניין בבעלות תאגיד, ויחידים הופכים לבעלי קואופרטיב ברכישת מניות בתאגיד זה ולא בבעלות מלאה על היחידה הפרטית שלהם. כבעל מניות בקואופרטיב, חלקכם בבעלות קובע את זכותכם להתגורר בדירה מסוימת ואת חלקכם בעלויות הבניין. חוזה החכירה הייחודי (proprietary lease) מאפשר לבעל מניות שרוכש מניות להשתמש בדירה מסוימת בבניין הקואופרטיב. ככל שדירת הקואופרטיב גדולה יותר, כך יחזיק בעל המניות ביותר מניות בקואופרטיב וישלם חלק גדול יותר בעלויות תחזוקת הבניין.

במבט ראשון נראה שאפשר לשלם דמים חודשיים גבוהים יותר ברכישת קואופרטיב. אולם הסיבה לכך היא שהארנונה ודמי ה-HOA משולבים בסכום maintenance אחד. סכום זה כולל ארנונה ודמי תחזוקה לתאגיד, הכוללים את חלקם בארנונה, בהוצאות הבניין ולפעמים בריבית משכנתה אם התאגיד מחזיק במשכנתה על הבניין. זה שונה מבעלי קונדו, המשלמים ארנונה ישירות על היחידות שלהם ויש להם דמים נפרדים עבור שירותים וארנונה. לפעמים בקואופרטיבים ה-maintenance גבוה יותר בגלל ריבית משכנתה אם התאגיד מחזיק במשכנתה על הבניין. לעומת זאת, בנייני קונדו אסורים בקבלת משכנתאות, ולכן דמי HOA בקונדו לעולם אינם יכולים לכלול ריבית משכנתה.

יש יתרונות וחסרונות רבים ברכישת דירת קואופרטיב. מבחינת היתרונות, קונדו יקרים בדרך כלל מקואופרטיבים משום שקואופרטיבים ותיקים יותר והם מהווים 70% מהשוק. קואופרטיבים נוטים להיות משתלמים יותר מראש ובעלי יתרונות פיננסיים מסוימים, כגון עלויות הכלולות בדמי ה-maintenance. כמו כן, לקואופרטיבים נוטות להיות עלויות סגירה נמוכות יותר בהשוואה לקונדו משום שאין הוצאות כמו ביטוח בעלות.

קואופרטיבים יכולים לקבוע כל כלל שיחפצו, ובעלי המניות שלהם חייבים לציית לכללים אלה. ועדי קואופרטיב אוסרים לעתים קרובות השכרה ויכולים להקשות על המכירה בשל תהליך האישור שלהם. ועד הקואופרטיב מטיל לעתים קרובות הגבלות קפדניות ומפעיל תהליך אישור קפדני כלפי רוכשים פוטנציאליים, מה שהופך את חוויית הרכישה למורכבת יותר. בהשוואה בין קונדו לקואופרטיב, קואופרטיבים כרוכים בדרך כלל בתהליך אישור מסובך יותר עם הגבלות של הוועד, ואילו קונדו מציעים עסקה פשוטה יותר.

בבעלות קואופרטיבית נדרשים בעלי המניות בדרך כלל להתגורר בדירתם כמקום מגוריהם הראשי. בנוסף, בקואופרטיבים יש כללים המגבילים בחדות או אוסרים השכרת משנה, ולכן על משקיעים להיזהר: קואופרטיב אינו נחשב השקעה טובה. לרוב ועדי הקואופרטיב יש כללים קפדניים בנוגע להשכרת משנה, וחלקם אינם מתירים אותה כלל. הן קונדו והן קואופרטיבים שונים בחדות במבנה הבעלות ובעלויות, כאשר לקונדו בדרך כלל הסדרים פשוטים וגמישים יותר.

כלל נפוץ אחד בקואופרטיבים בניו יורק הוא איסור על בעלות זרה. בדרך כלל קואופרטיבים אוסרים על רוכשים זרים משום שייתכן שיהיה בלתי אפשרי לתבוע אזרח זר שרוב נכסיו ומקורות הכנסתו מחוץ לארצות הברית. גם אם התאגיד הקואופרטיבי היה מקבל פסק דין נגד בעלים זר, סביר שלא ניתן היה לגבות אותו אילו נכסי הבעלים היו נמצאים במרחק 4,000 מייל במדינה אחרת.

שימוש בנכסים נזילים כחלק מתהליך הבקשה הוא לעתים קרובות דרישה מרוכשי קואופרטיב, בשונה מרוב הקונדו. קואופרטיבים עשויים להתיר מימון או לא. אלה שמתירים מימון דורשים בדרך כלל הון עצמי גבוה יותר בהשוואה לקונדו. קואופרטיבים דורשים כשירות פיננסית מחמירה יותר והון עצמי שיכול לנוע בין 20% ל-50% ממחיר הרכישה, מה שהופך את התהליך למאתגר יותר לרוכשים.

השגת הלוואות לקואופרטיב יכולה להיות מאתגרת, שכן מלווים מטילים דרישות מחמירות יותר, והלוואות קואופרטיב שונות ממימון קונדו מסורתי. מימון דירת קואופרטיב מחייב שימוש בהלוואה אישית ולא במשכנתה. התאגיד הקואופרטיבי יכתיב את חלק מחיר הרכישה שניתן לממן, השווה ל-50% - 75% משווי הנכס. כמו במשכנתה, הריבית על ההלוואה האישית ניתנת לניכוי לצורכי מס. מאפיין נפוץ אחד של קואופרטיבים הוא flip tax, שהוא למעשה דמי העברה, בדרך כלל 2-3% ממחיר המכירה של הדירה, המשולמים על ידי המוכר לתאגיד הקואופרטיבי עם מכירת מניות הקואופרטיב.

בעלים פוטנציאליים של קואופרטיב (ושוכרים, אם הוועד מתיר) חייבים לעבור ראיון אצל דירקטוריון הקואופרטיב ולהגיש בקשות רשמיות לוועד לאישור. ועד הקואופרטיב אחראי לבדוק ולאשר רוכשים, ותהליך זה עשוי להימשך חודשים, לא שבועות, כמו בקונדו. אף שגם קונדו דורשים בקשה, רוכשים ושוכרים אינם עוברים ראיון אצל ועד הקונדו ותהליך האישור קל בהרבה.

חברת ניהול נשכרת לעתים קרובות על ידי הקואופרטיב כדי לפקח על התפעול היומיומי, כולל תחזוקה, גביית דמים ואישורים, בשונה ממשכירים פרטיים המנהלים דירות להשכרה. בשל המבנה הפיננסי הייחודי של קואופרטיבים, ידע איתן בניהול פיננסי אישי חשוב כדי שרוכשים יבינו תקצוב, אפשרויות הלוואה והתחייבויות פיננסיות לטווח ארוך.

קשור: “שאלות נפוצות: רכישת דירה בניו יורק”

היתרונות והחסרונות של קואופרטיב כוללים את הבאים:

ועדי קואופרטיב

מגבילים

אינם ידידותיים למשקיעים

אוסרים בעלות זרה

בדרך כלל אוסרים או מגבילים השכרת משנה

מעדיפים בעלות על בית כמקום מגורים ראשי

סבירים יותר שיציעו שירותי יוקרה

בניתוח קואופרטיב או קונדו, חשוב לשקול את ההבדלים במבני הבעלות, בהשלכות הפיננסיות ובתהליכי האישור. לקואופרטיבים יש בדרך כלל תהליכי אישור ודרישות פיננסיות מגבילים יותר, ואילו קונדו מציעים יותר גמישות ולעתים קרובות קל יותר לממן אותם.

ועדי קואופרטיב

מגבילים

אינם ידידותיים למשקיעים

אוסרים בעלות זרה

בדרך כלל אוסרים או מגבילים השכרת משנה

מעדיפים בעלות על בית כמקום מגורים ראשי

סבירים יותר שיציעו שירותי יוקרה

בניתוח קואופרטיב או קונדו, חשוב לשקול את ההבדלים במבני הבעלות, בהשלכות הפיננסיות ובתהליכי האישור. לקואופרטיבים יש בדרך כלל תהליכי אישור ודרישות פיננסיות מגבילים יותר, ואילו קונדו מציעים יותר גמישות ולעתים קרובות קל יותר לממן אותם. בעלי קונדו מקבלים שטר ליחידתם, ואילו בעלי קואופרטיב מקבלים חוזה חכירה ייחודי. בקואופרטיבים תהליך האישור יכול להיות קפדני, ובכלל זה בדיקות רקע וסקירות פיננסיות, ואילו רכישות קונדו פשוטות בדרך כלל יותר.

קונדופים (CONDOPS)

המונח קונדופ משמש בחוגי הנדל״ן של ניו יורק לתיאור קואופרטיב עם כללי קונדו. מבחינה טכנית, עם זאת, קונדופ מוגדר כקואופרטיב מגורים שמכר את קומת הקרקע שלו כיחידה מסחרית. בפועל, עם זאת, המונח משמש במובן של קואופרטיב עם כללי קונדו.

לפי כללי קונדו, קונדופים מתירים השכרת משנה ובעלות זרה. לעתים קרובות בניינים שנבנו על קרקע בחכירה (land lease) נכללים בקטגוריית הקונדופ.

בניין עם חכירת קרקע (land lease) מחייב את הבעלים לשלם דמי שכירות על הקרקע שמתחתיו לאורך תקופה ארוכה, בדרך כלל 99 שנה (כמו נכסים בלונדון). חכירות אלה, בפועל, מחודשות בדרך כלל לפני שחכירת הקרקע פוקעת.

לסיכום, בניין קונדופ הוא/כולל:

• מעט הגבלות
• ידידותיים למשקיעים
• תומכים ברוכשים זרים

ההבדל בין קונדו לקואופרטיב: הבנת ההבדלים העיקריים

בהשוואה בין קואופרטיבים לקונדו, הבדל עיקרי הוא מבנה הבעלות. דירה (apartment) היא נכס להשכרה שבבעלות חברה העוסקת בניהול נכסים כדי ליצור הכנסה משכירות.

בנוסף לדירות, חשוב להשוות בין קואופרטיבים לקונדו. בעלי קונדו הם בעלים מלאים של יחידתם באמצעות שטר, ואילו דיירי קואופרטיב הם בעלי מניות בתאגיד השולט בבניין כולו, ולא בעלים של יחידה פרטית. הן קואופרטיבים והן קונדו מורכבים מיחידות נפרדות בתוך בניין גדול יותר. הבדל זה במבני הבעלות והממשל משפיע גם על השירותים, על הדמים החודשיים ועל תהליכי האישור לרכישה בכל סוג נכס. הבחנות אלה יכולות להשפיע בעוצמה על הדיירים בכך שהן מעצבות את חוויית היומיום שלהם, את הדינמיקה הקהילתית ואת רמת האכיפה של הכללים.

בדרך כלל, בבניין דירות כל היחידות זהות והבעלים הוא אותו בעלים. לעומת זאת, קונדו הוא מגורים פרטיים שניתן להשכיר לשוכרים. כששוכרים קונדו, הבעלים הפרטי הוא המשכיר שלכם. כששוכרים דירה, החברה שבבעלותה הבניין היא המשכירה שלכם.

קונדו הם באיכות גבוהה יותר מבנייני דירות, שכן בעלי בתים רבים שזהו מקום מגוריהם הראשי גרים בבנייני קונדו. במבט ראשון, רבים מהשירותים בבנייני קונדו ובבנייני דירות עשויים להיראות זהים, אך סביר יותר שתמצאו בקונדו גרסאות יוקרתיות יותר, שכן שירותים טובים יותר מסייעים להעלות ערכי נכסים.

מימון והון עצמי: מה שרוכשים צריכים לדעת

רכישת בית בעיר ניו יורק פירושה קודם כול הבנת כללי המימון וההון העצמי לקונדו ולקואופרטיבים. ההבדלים העיקריים בין סוגי נכסים אלה יכולים להשפיע בעוצמה על חוויית הרכישה, על העלויות החודשיות ועל התכנון הפיננסי לטווח ארוך. קונדו דורשים בדרך כלל הון עצמי של 20%, אך זה פחות תקן בענף בהשוואה לקואופרטיבים, הדורשים לעתים קרובות תשלומים ראשוניים גבוהים יותר.

קונדו נוטים להציע יותר גמישות במימון. בעלי קונדו יכולים בדרך כלל לבחור ממגוון אפשרויות משכנתה, וחלק מהמלווים עשויים להתיר הון עצמי נמוך עד 10%, במיוחד לבעלי מקצוע מוסמכים. גמישות זו הופכת קונדו לאטרקטיביים למגוון רחב יותר של רוכשים, ובהם אלה שאין להם סכום מזומן גדול זמין מראש. עם זאת, רוכשי קונדו צריכים להיות מוכנים לעלויות סגירה גבוהות יותר, הכוללות לעתים קרובות ביטוח בעלות, מסי רישום משכנתה ועמלות אחרות שיכולות להצטבר ל-2% עד 5% ממחיר הרכישה. עלויות סגירה גבוהות יותר אלה הן הבדל מרכזי שיש לזכור בהשוואה בין קונדו לקואופרטיבים.

קואופרטיבים, לעומת זאת, ידועים בכללי המימון המחמירים שלהם. רוב ועדי הקואופרטיב דורשים הון עצמי גדול יותר, לעתים קרובות לפחות 20% ולעתים עד 50%, ואף עשויים לאסור מימון לחלוטין בחלק מהבניינים. רוכשי קואופרטיב חייבים גם להגיש תיעוד פיננסי נרחב, כולל הוכחת הכנסה, נכסים ופירוט מפורט של יחס החוב להכנסה שלהם. ועד הקואופרטיב יבחן מידע זה בקפידה כחלק מתהליך בדיקה יסודי, שעשוי לכלול גם ראיון אישי. תהליך זה יכול להיות ארוך ונועד לוודא שבעלי מניות חדשים בקואופרטיב יציבים כלכלית ומתאימים לקהילה.

בשונה מאיגודי קונדו, שיש להם מעט אמירה בשאלה מי רשאי לרכוש יחידה, לוועדי קואופרטיב יש שליטה משמעותית בתהליך האישור. משמעות הדבר היא שגם אם אתם כשירים כלכלית למשכנתה, ועד הקואופרטיב עדיין יכול לדחות את בקשתכם על סמך הקריטריונים שלו. אף שהדבר יכול לגרום לחיים בקואופרטיב להרגיש בלעדיים וקהילתיים יותר, פירושו גם שרוכשים צריכים להיות מוכנים לתהליך אישור קפדני יותר ולהון עצמי גבוה יותר פוטנציאלית.

הבחנה חשובה נוספת היא האופן שבו מטופלות עלויות הסגירה. רוכשי קואופרטיב בדרך כלל אינם משלמים ביטוח בעלות נפרד או מסי רישום משכנתה, שכן עלויות אלה כלולות בדרך כלל בדמי ה-maintenance החודשיים המשולמים לתאגיד הקואופרטיבי. הדבר יכול להפחית את העלויות הראשוניות של רכישת קואופרטיב, אך הדמים החודשיים השוטפים עשויים להיות גבוהים יותר בהשוואה לקונדו.

הבחירה בין קונדו לקואופרטיב תלויה במצבכם הכלכלי, בנוחות שלכם עם תהליך האישור וביעדים ארוכי הטווח שלכם. אם אתם מעריכים גמישות במימון ותהליך רכישה מהיר וחסר הגבלות יותר, ייתכן שקונדו מתאים יותר. תהליך אישור המשכנתה לקונדו פשוט יותר מאשר לקואופרטיבים בשל היעדר דרישת אישור של ועד. אם נוח לכם עם הון עצמי גבוה יותר ועם תהליך בדיקה יסודי, ואתם מעריכים תחושת קהילה, חיים בקואופרטיב עשויים להיות אידיאליים.

לפני קבלת החלטה, חיוני לבחון את הכספים שלכם, להבין את מבנה הבעלות ואת כללי הבניין, ולהתייעץ עם סוכן הנדל״ן או היועץ הפיננסי שלכם. בכך תהיו ערוכים טוב יותר לנווט בין ההבדלים העיקריים בין קונדו לקואופרטיבים ולמצוא את סוג הנכס המתאים ביותר לצרכיכם.

טאונהאוסים ובתים פרטיים הם חיפוש אחר עם כלכלה שונה. אנו מכסים אותם במלואם במדריך שלנו לטאונהאוסים למכירה בניו יורק.

סיכום

כעת, יש לקוות, תבינו את ההבדל בין בנייני קואופרטיב וקונדו, טאונהאוס מול קונדו, וכן סוגי נכסים אחרים הזמינים בניו יורק. אם לא, ואתם רוצים להעמיק בהבדלים בין קואופרטיב לקונדו, פנו אלינו ונלווה אתכם בין היתרונות והחסרונות של כל אחד.

מכירת הבית שלכם

למספרים שמאחורי החלטה זו, כולל השוואות של עליית ערך ועלויות החזקה, ראו ניתוח ההשקעה שלנו בקונדו מול קואופרטיב.

אם מסלול הקואופרטיב מנצח, התחילו את החיפוש שלכם עם הקואופרטיבים המובילים בניו יורק.

שאלות על קואופרטיבים ששואלים רוכשים באמת

מדוע ה-maintenance שונה כל כך מקואופרטיב אחד למשנהו?

משום שה-maintenance אינו דמי שירות. הוא חלקכם במה שהבניין באמת מוציא, ושני בניינים באותו רחוב יכולים להוציא סכומים שונים מאוד. הגורמים הגדולים לשונות הם המשכנתה הבסיסית, כוח האדם והארנונה. קואופרטיב שמימן מחדש את המשכנתה הבסיסית שלו ברגע לא טוב נושא את העלות הזו בחשבון החודשי של כל בעל מניות. בניין שירות מלא עם שוער, סבלים ומנהל מגורים עולה יותר בתפעול מבניין walk-up בשירות עצמי... ושם נמצא רוב ההפרש. אני תמיד מבקש את הדוחות הכספיים של השנתיים האחרונות לפני שאני נותן לרוכש להתאהב במספר נמוך, כי maintenance נמוך היום עשוי להצביע על פרויקט הון שנדחה והיטל מיוחד מחר.

מהן מניות בקואופרטיב, ומדוע לדירה שלי יש דווקא המספר הזה?

אתם אינכם רוכשים נכס מקרקעין. אתם רוכשים מניות בתאגיד, ולמניות אלה מצורף חוזה חכירה ייחודי (proprietary lease) לדירה מסוימת. מספר המניות נקבע בעת המרת הבניין, בדרך כלל לפי שטח מותאם לקומה, לאור, לנוף ולשטחים חיצוניים. קו קומות גבוה עם נוף לפארק נושא יותר מניות מאותו שטח בקומה השנייה הפונה לקיר. הדבר חשוב משתי סיבות: מספר המניות שלכם קובע את אחוז ה-maintenance שלכם, והוא קובע את ההצבעה שלכם. לעתים מוצאים דירה שהקצאת המניות שלה אינה תואמת את שוויה של היחידה כיום, ושווה לדעת זאת לפני שמגישים הצעה לכל כיוון.

האם קשה יותר למכור מחדש קואופרטיבים מקונדו?

בדרך כלל כן, ומי שאומר לכם אחרת מוכר לכם משהו. מאגר הרוכשים קטן יותר בכוונת מכוון. אישור הוועד, הגבלות על השכרת משנה, הגבלות על בעלות של ישויות ושל זרים, ובבניינים רבים תקרת מימון מחייבת, כל אלה מוציאים רוכשים מהשוק העתידי שלכם. הוסיפו flip tax וגם התמורה נטו שלכם משתנה. זו העסקה שאתם עושים תמורת המחיר הנמוך יותר לרגל רבועה בכניסה. זו עסקה אמיתית, לא פגם... אך עליכם לתמחר אותה בהחלטה ברכישה ולא לגלות אותה במכירה.

מהו החיסרון הכן של רכישת קואופרטיב?

שליטה. אתם מוותרים על כמות משמעותית ממנה. הוועד מחליט מי יקנה את דירתכם אחריכם, אם תוכלו להשכיר אותה, מה תוכלו לשפץ ומתי העבודות יכולות להתבצע, ובחלק מהבניינים אם תוכלו לממן בכלל. הבקשה עצמה פולשנית באופן שמפתיע אנשים... אתם מוסרים דוחות מס, דפי חשבון ומכתבי המלצה לשכניכם לעתיד. אם אתם מעריכים פרטיות וגמישות מעל המחיר, קונדו הוא בדרך כלל התשובה הטובה יותר. אם אתם רוכשים מקום מגורים ראשי ורוצים יותר דירה תמורת הכסף, מבנה הקואופרטיב עובד לטובתכם.

לחוזה החכירה הייחודי שלי (proprietary lease) יש תאריך פקיעה. האם עליי לדאוג?

כמעט לעולם לא, והנושא הזה גורם ליותר בהלה ממה שהוא ראוי לה. חוזה החכירה הייחודי הוא החוזה בינכם כבעלי מניות לבין התאגיד, והוא נמשך עד תאריך מוגדר שהוועד נוהג להאריך לפני פקיעתו, בכפוף למסמכי היסוד של הקואופרטיב. זה אינו ספירה לאחור של הבעלות שלכם. מה שכן כדאי לבדוק הוא חכירת קרקע (land lease), שהיא דבר אחר לגמרי... בבניין בחכירת קרקע התאגיד אינו הבעלים של הקרקע שמתחתיו, עדכוני דמי שכירות יכולים להיות חמורים, והמימון נעשה קשה ככל שהחכירה מתקצרת. ודאו על איזה מהשניים מדובר לפני כל דבר אחר.

מהו lot line window ומדוע עורך הדין שלי ממשיך לשאול עליו?

lot line window הוא חלון הנמצא על הגבול עם הנכס הסמוך. אם השכן מפתח את המגרש שלו עד הקו, ניתן לאטום את החלון כדין. לא להסתיר בווילון. לאטום בלבנים. הדבר כפוף לחוק הבנייה (Building Code) ולזכויות הפיתוח של הבעלים הסמוך, ולכן בקשו מעורך הדין שלכם לאשר זאת ליחידה הספציפית. רוכשים נוטים לגלות זאת לאחר שהתאהבו באור בחדר שינה פינתי. הדבר מובא בתוכנית ההצעה (offering plan) וצריך לבדוק אותו אל מול מה שניתן לבנות בפועל בנכס הסמוך, משום שמכירת זכויות אוויר או פיתוח בזכות (as of right) עשויים לשנות את דירתכם ללא הסכמתכם וללא פיצוי. אין בכך כדי להפוך יחידה לבלתי ניתנת לרכישה. זה הופך אותה ליחידה שונה מזו שאתם חושבים שאתם רואים.

האם בעלי קואופרטיב משלמים ארנונה?

כן, רק לא ישירות. התאגיד ממוסה על הבניין ומעביר את חלקכם דרך ה-maintenance. לצורך הדוח שלכם, הקואופרטיב מודיע לכם איזה אחוז מה-maintenance יוחס לארנונה ולריבית, ובעלי מניות יכלו היסטורית לנכות את חלקם היחסי... רואה החשבון שלכם צריך לאשר כיצד הדבר חל עליכם. העיר מפעילה גם הפחתה לבעלים המשתמשים ביחידה כמקום מגוריהם הראשי, המנוהלת דרך הבניין ולא משולמת לכם, ולכן אתם רואים אותה כזיכוי ולא כצ׳ק.

מהי זכות סירוב ראשונה (right of first refusal), והאם היא זהה לדחייה מצד הוועד?

לא, וההבדל הוא כל העניין ברכישת קונדו. ועד קואופרטיב יכול לדחות אתכם מכל סיבה חוקית ואינו חייב להסביר את עצמו. ועד קונדו בדרך כלל אינו יכול לדחות אתכם על הסף. מה שיש בידיו במקום זאת, בהתאם להצהרת הקונדו ולתקנון, הוא זכות סירוב ראשונה או זכות הסכמה וויתור (consent and waiver), כלומר הוא רשאי להיכנס לנעליכם ולרכוש את הדירה באותם תנאים שהצעתם. בפועל הדבר מחייב את הקונדומיניום לגייס כסף ממשי בתוך מועד, ולכן משתמשים בו לעתים נדירות. מבחינה מעשית, ויתור של קונדו הוא תהליך שיש להשלים... אישור של ועד קואופרטיב הוא החלטה שיכולה להיות לרעתכם.

יסודות הקואופרטיב והקונדו

מה ההבדל העיקרי בין קואופרטיב לקונדו בניו יורק?

בעלי קונדו הם בעלים מלאים של יחידתם באמצעות שטר, ואילו דיירי קואופרטיב הם בעלי מניות בתאגיד השולט בבניין כולו ולא בעלים של יחידה פרטית. הבדל זה מעצב את אפשרויות המימון, את אישור הוועד, את זכויות השכרת המשנה, את זכאות הרוכשים הזרים ואת הגמישות במכירה חוזרת.

האם זרים יכולים לרכוש קואופרטיב בניו יורק?

בדרך כלל ועדי קואופרטיב בעיר ניו יורק אוסרים בעלות זרה משום שייתכן שאין זה מעשי לאכוף פסקי דין נגד בעלים זר שנכסיו נמצאים במדינה אחרת. רוכשים בינלאומיים צריכים למקד את חיפושם בקונדומיניומים או בקונדופים, ושניהם מתירים בעלות זרה.

מדוע קואופרטיבים זולים יותר מקונדו במנהטן?

קואופרטיבים נסחרים בדרך כלל במחיר נמוך יותר לרגל רבועה מקונדו משום שקואופרטיבים הם בניינים ותיקים יותר והם מהווים כ-70% מהמלאי למגורים במנהטן, ואילו קונדו מהווים רק ~25%. היצע מוגבל של קונדו, מימון קל יותר והגבלות בעלות מעטות יותר מעלים את מחירי הקונדו.

מהו קונדופ?

המונח קונדופ משמש בנדל״ן של ניו יורק לתיאור קואופרטיב הפועל לפי כללים בסגנון קונדו. מבחינה טכנית, קונדופ הוא קואופרטיב מגורים שמכר את קומת הקרקע שלו כיחידה מסחרית נפרדת. בפועל, קונדופים מתירים השכרת משנה ובעלות זרה בדומה לקונדומיניום, תוך שמירה על מבנה הבעלות הקואופרטיבי.

מהן דרישות ההון העצמי האופייניות לקואופרטיב בניו יורק?

ועדי קואופרטיב דורשים בדרך כלל הון עצמי של לפחות 20%, וקואופרטיבים יוקרתיים רבים במנהטן דורשים 30% עד 50%. חלק מהקואופרטיבים אוסרים מימון לחלוטין. על הרוכשים להוכיח גם נזילות לאחר הסגירה, בדרך כלל 1-2 שנים של עלויות החזקה.

האם אפשר להשכיר בהשכרת משנה קואופרטיב בניו יורק?

רוב ועדי הקואופרטיב מגבילים בחדות או אוסרים השכרת משנה, מה שהופך קואופרטיבים להתאמה גרועה למשקיעים. חלק מהוועדים מתירים תקופות קצרות של השכרת משנה (למשל, שנתיים מכל חמש) אך דורשים אישור ועד. קונדו וקונדופים מתירים בדרך כלל השכרת משנה עם מעט הגבלות.

מהו flip tax בקואופרטיב בניו יורק?

flip tax הוא דמי העברה, בדרך כלל 2-3% ממחיר המכירה, המשולמים על ידי המוכר לתאגיד הקואופרטיבי עם מכירת מניות הקואופרטיב. ה-flip tax מממן את חשבון הרזרבה של הבניין. לא כל הקואופרטיבים גובים flip tax, וקונדו בדרך כלל אינם גובים.

מדוע לקונדו יש עלויות סגירה גבוהות יותר מלקואופרטיבים בניו יורק?

עלויות הסגירה של קונדו כוללות ביטוח בעלות (0.4-0.5% ממחיר הרכישה) ומס רישום משכנתה (~1.925% מסכום ההלוואה), ואף אחד מהם אינו חל על קואופרטיבים. כתוצאה מכך, עלויות הסגירה של קונדו מגיעות בדרך כלל ל-3-5% ממחיר הרכישה בעסקאות ממומנות, לעומת ~1-2% בקואופרטיבים.

האם קונדו או קואופרטיבים נפוצים יותר בניו יורק?

קואופרטיבים מהווים כ-75% מהדירות בניו יורק, במיוחד במנהטן. קונדו נפוצים יותר בבנייני יוקרה חדשים וברובעים החיצוניים. מיאמי היא בעיקר קונדו עם מעט מאוד קואופרטיבים.

מה עדיף להשקעה, קואופרטיב או קונדו?

קונדו עדיפים בדרך כלל להשקעה משום שניתן להשכיר אותם ללא אישור ועד, קל יותר למכור אותם והם נגישים יותר לכל סוגי הרוכשים. רוב הקואופרטיבים מגבילים השכרת משנה ודורשים מגורי בעלים, ובכך מגבילים את פוטנציאל הכנסות השכירות.

במה שונים דמי ה-maintenance של קואופרטיב מדמי האחזקה המשותפים (common charges) של קונדו?

דמי ה-maintenance החודשיים של קואופרטיב כוללים את חלקכם במשכנתת הבניין, בארנונה ובעלויות התפעול, ולכן הם גבוהים מדמי האחזקה המשותפים של קונדו. עם זאת, החלקים של הארנונה ושל ריבית המשכנתה ניתנים לניכוי מס עבור בעלי מניות בקואופרטיב.

הכללים משתנים לפי בניין ולפי מסמכי היסוד של כל קואופרטיב או קונדומיניום. עמוד זה מספק מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי. אשרו את הפרטים עם עורך הדין ורואה החשבון שלכם.