LILLI Miami
Une tour boutique au bord de l'eau sur Biscayne Bay
Conçu autour du bien-être
Sur 53 étages et 636 pieds directement sur Biscayne Bay, LILLI est une tour boutique au bord de l'eau de seulement 117 résidences développée par OKO Group. Conçue par Adrian Smith + Gordon Gill Architecture, le cabinet de UNA Residences à Brickell dont l'associé Adrian Smith a conçu Burj Khalifa, sa forme fluide et courbe et ses angles arrondis encadrent des vues continues sur la baie, Miami Beach et la silhouette de Downtown. Avec accès direct au Baywalk d'Edgewater, LILLI structure ses équipements autour du mouvement, de la récupération, de l'alimentation et du lien social.
LILLI Miami en un coup d'œil
717 Northeast 27th Street, Miami, FL 33137
OKO Group
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
Quatrième trimestre 2030 (estimation)
117
53
Copropriété
Edgewater
Pourquoi les acquéreurs choisissent LILLI Miami
Une adresse de véritable échelle boutique sur la baie
Avec seulement 117 résidences sur 53 étages, LILLI figure parmi les nouvelles tours les moins denses d'Edgewater, et cette rareté est voulue. Dans un quartier où de nombreux projets multiplient les logements, un bâtiment de cette taille offre moins de voisins, plus d'intimité et un ascenseur privé pour chaque résidence. Nous avons souvent expliqué aux clients les arbitrages entre forte densité et échelle boutique. Pour ceux qui veulent un immeuble intime au bord de l'eau, le nombre de résidences de LILLI constitue une différence inscrite dans l'architecture, qui ne peut être diluée par la suite.
Design par Adrian Smith + Gordon Gill
LILLI est conçu par le cabinet de UNA Residences à Brickell, dont l'associé principal Adrian Smith a dessiné Burj Khalifa. Cet héritage se retrouve dans la forme fluide et courbe et les détails : plafonds de 12 pieds, vitrages toute hauteur, menuiseries sur mesure et cuisines Gaggenau. La signature architecturale est l'une des sources de valeur les plus durables dans le luxe à Miami et tend à garder son attrait au fil des cycles. Pour les acheteurs comparant plusieurs options à Edgewater, l'équipe de conception est l'une des distinctions les plus claires.
L'expérience de développement d'OKO Group
OKO Group, dirigé par Vladislav Doronin, a constitué un portefeuille à Miami comprenant Missoni Baia et UNA Residences. Avant construction, l'achat repose sur la confiance dans la capacité du promoteur à tenir ses promesses. Le parcours d'OKO, qui collabore avec des architectes reconnus et achève des projets au bord de l'eau à forte identité de design, apporte une assurance réelle. Pour les acheteurs évaluant la fiabilité de livraison avec le design et l'emplacement, le nom du promoteur compte ici.
Des équipements pensés d'abord pour le bien-être
LILLI organise environ 22 000 pieds carrés d'équipements autour du mouvement, de la récupération, de l'alimentation et du lien social, avec piscine d'eau salée en toiture, saunas infrarouges, bassins froids, spa, studio de mouvement et directeur de bien-être dédié. Cette approche ciblée, orientée vers la longévité, diffère des vastes terrasses de resort des grandes tours. Pour les acheteurs qui comptent utiliser ces espaces chaque jour, un programme de bien-être choisi peut compter davantage que la seule superficie et renforce la conception de LILLI autour de la vie des résidents.
Notre avis sur LILLI Miami
Nous suivons LILLI depuis la présentation du design par OKO Group ; il se distingue des projets d'Edgewater pour des raisons précises. Une tour de 53 étages avec seulement 117 résidences est un choix délibéré qui crée une intimité absente de la plupart des grands projets du quartier. Cette rareté, le design d'Adrian Smith + Gordon Gill et le parcours d'OKO produisent une différenciation claire et défendable, plutôt qu'une tour de plus au bord de l'eau.
Les arguments les plus solides sont la signature architecturale, l'échelle boutique et le terrain directement sur la baie et le Baywalk. Le programme de bien-être est réfléchi ; les spécifications intérieures, avec plafonds de 12 pieds, vitrages toute hauteur, cuisines Gaggenau et ascenseur privé, sont cohérentes avec les prix. Edgewater poursuit sa maturation, avec Design District, Wynwood et Downtown proches, ce qui soutient la qualité de vie et la demande à long terme.
Les réserves sont celles de tout achat avant construction. L'achèvement est actuellement envisagé autour du quatrième trimestre 2030, un horizon long, et les calendriers de tours aussi hautes peuvent évoluer. Malgré ses progrès rapides, Edgewater n'a pas encore le prestige établi de Brickell ou Miami Beach ; un terrain d'un demi-acre remplace de vastes jardins par une emprise intime. Les acheteurs doivent évaluer les acomptes échelonnés et le calendrier au regard de leur liquidité et de leurs projets d'usage. Pour ceux qui veulent une résidence rare sur la baie, guidée par le design et qui acceptent cet horizon, LILLI constitue une position convaincante.
À propos de LILLI Miami
LILLI Miami est une tour boutique de condominiums de 53 étages et 636 pieds de hauteur, directement sur Biscayne Bay au 717 NE 27th Street à Edgewater. Développée par OKO Group, société internationale dirigée par Vladislav Doronin, elle compte seulement 117 résidences, un nombre volontairement bas qui définit une adresse intime axée sur le design plutôt qu'une tour à forte densité. L'architecture et les intérieurs sont signés Adrian Smith + Gordon Gill Architecture, le cabinet de UNA Residences à Brickell dont l'associé principal Adrian Smith a conçu Burj Khalifa.
La forme définit le bâtiment. Une silhouette fluide et courbe, des angles arrondis et des balcons articulés donnent à LILLI une présence sculpturale à Edgewater et maximisent les vitrages toute hauteur captant Biscayne Bay, Miami Beach et Downtown Miami. Les logements vont d'une chambre aux penthouses approchant 7 000 pieds carrés, avec plafonds jusqu'à 12 pieds, menuiseries sur mesure, marbre, appareils Gaggenau, grandes terrasses privées et ascenseur privé pour chaque résidence.
Le bien-être organise environ 22 000 pieds carrés d'équipements autour du mouvement, de la récupération, de l'alimentation et du lien social. Le programme comprend piscine d'eau salée en toiture, saunas infrarouges, bassins froids, spa et cabine de soins, studio de mouvement avec programmes en circuit, analyse de composition corporelle, jardin au bord de l'eau, expériences sociales et de restauration en toiture et directeur dédié à l'art de vivre et au bien-être. La filtration d'air à haute efficacité et la végétation vivante renforcent l'orientation longévité.
L'emplacement à Edgewater place les résidents directement sur le Baywalk, à quelques minutes de Design District et Wynwood et à un court trajet de Downtown, Brickell et Miami Beach. OKO Group a acquis le terrain d'un demi-acre sur la baie pour 54 millions de dollars américains et remplace un petit bâtiment du début des années 2000 par la nouvelle tour. Les ventes ont débuté en 2026 ; l'achèvement est actuellement envisagé autour du quatrième trimestre 2030.
Pour les acheteurs, LILLI est une proposition ciblée dans un corridor au bord de l'eau en forte croissance : une offre rare, guidée par le design, issue d'un promoteur au portefeuille établi à Miami, sur l'une des rares parcelles boutique restantes sur la baie à Edgewater. Les résidences commencent à environ 1 670 000 USD.
Un art de vivre sans égal
Collection de résidences
Une chambre
1 chambre
Plan boutique au bord de l'eau
À partir de 1 670 000 USD · 14 octobre 2026
Deux chambres
2 chambres
Orientations vers la baie et la silhouette urbaine
À partir de 3 040 000 USD · 14 octobre 2026
Trois chambres
3 chambres
Plans en angle et traversants
À partir de 5 120 000 USD · 14 octobre 2026
Quatre chambres
4 chambres
Grandes terrasses privées
À partir de 7 700 000 USD · 14 octobre 2026
Penthouse
Jusqu'à 5 chambres
Jusqu'à environ 7 000 pieds carrés
Sur demande
Résidences à partir de 1 670 000 USD · 14 octobre 2026
Équipements et services
Bien-être et récupération
- Saunas infrarouges
- Bassins froids
- Spa et cabine de soins
- Analyse de composition corporelle et outils de récupération
- Studio de mouvement et fitness avec programmes en circuit
- Directeur dédié à l'art de vivre et au bien-être
Bord de l'eau et vie sociale
- Piscine d'eau salée en toiture
- Jardin au bord de l'eau
- Expériences sociales et gastronomiques en toiture
- Accès direct au Baywalk
- Végétation vivante dans l'ensemble du bâtiment
- Accès par ascenseur privé à chaque résidence
Les visionnaires
OKO Group
Promoteur
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
Architecte concepteur et design d'intérieur
ODP Architects
Architecte responsable des plans d'exécution
SWA Group
Architecte paysagiste
Sur la baie, à Edgewater
Edgewater est devenu l'un des quartiers au bord de l'eau les plus dynamiques de Miami. LILLI se trouve directement sur Biscayne Bay au 717 NE 27th Street, face au Baywalk. Design District, les galeries et restaurants de Wynwood sont à quelques minutes, Downtown et Brickell à un court trajet au sud, Miami Beach de l'autre côté de la baie. Ce cadre résidentiel calme sur la baie garde la culture et les activités économiques de la ville à portée de main.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que LILLI Miami ?
LILLI est une tour boutique de condominiums de 53 étages sur Biscayne Bay, dans le quartier Edgewater de Miami. Développée par OKO Group et conçue par Adrian Smith + Gordon Gill Architecture, elle compte seulement 117 résidences sur 636 pieds de hauteur, avec une forme fluide et courbe et des équipements axés sur le bien-être.
Qui développe LILLI ?
LILLI est développé par OKO Group, société internationale dirigée par Vladislav Doronin. Son portefeuille à Miami comprend Missoni Baia et UNA Residences à Brickell. La société est connue pour ses collaborations avec des architectes mondialement reconnus sur des projets au bord de l'eau où le design occupe une place centrale.
Qui a conçu LILLI ?
L'architecture et les intérieurs sont signés Adrian Smith + Gordon Gill Architecture, le cabinet de Chicago à l'origine de UNA Residences à Brickell. Son associé principal Adrian Smith a conçu Burj Khalifa, le plus haut bâtiment du monde. La tour se distingue par sa silhouette fluide et courbe, ses angles doucement arrondis et ses balcons articulés.
Combien de résidences compte LILLI ?
LILLI est un immeuble boutique de 117 résidences, allant d'une chambre aux penthouses approchant 7 000 pieds carrés. Le faible nombre de logements par rapport à la hauteur participe à son positionnement d'adresse intime centrée sur le design, plutôt que de tour à forte densité.
Quels sont les prix de départ à LILLI ?
Les résidences de LILLI commencent à environ 1 670 000 USD. Les prix varient selon l'étage, l'orientation des vues et le plan. Contactez Manhattan Miami pour les disponibilités, plans et grille tarifaire complète actuels.
Quels équipements propose LILLI ?
LILLI propose environ 22 000 pieds carrés d'équipements organisés autour de quatre piliers de bien-être : mouvement, récupération, alimentation et lien social. Les points forts comprennent une piscine d'eau salée en toiture, saunas infrarouges, bassins froids, spa et cabine de soins, studio de mouvement, jardin au bord de l'eau, espaces sociaux et de restauration en toiture et un directeur dédié à l'art de vivre et au bien-être.
Où se trouve LILLI ?
LILLI se trouve au 717 NE 27th Street dans le quartier Edgewater de Miami, directement sur Biscayne Bay avec façade sur le Baywalk. Design District et Wynwood sont à quelques minutes, Downtown et Brickell à un court trajet vers le sud, Miami Beach juste de l'autre côté de la baie.
Quand l'achèvement de LILLI est-il prévu ?
Les travaux de LILLI n’ont pas encore commencé ; les ventes ont débuté en 2026. L'achèvement est actuellement envisagé autour du quatrième trimestre 2030. Les calendriers de ces tours peuvent évoluer ; Manhattan Miami peut confirmer le calendrier et les étapes actuels au moment de votre demande.
Quel est l'échéancier des acomptes à LILLI ?
LILLI suit un échéancier échelonné du promoteur : généralement 10 % à la signature du contrat, 10 % à 90 jours, 10 % au démarrage des travaux, 10 % environ neuf mois après le démarrage et le solde de 60 % à la finalisation de la vente. Contactez Manhattan Miami pour confirmer les conditions actuelles et les éventuelles incitations.
Les étrangers peuvent-ils acheter à LILLI ?
Les acheteurs internationaux peuvent être éligibles. Cela dépend de l'acheteur, du droit applicable et des documents d'offre actuels. Confirmez votre éligibilité auprès d'un conseil juridique indépendant avant de signer. Les condominiums d'Edgewater au bord de l'eau attirent des acheteurs d'Amérique latine, d'Europe et d'ailleurs. Manhattan Miami accompagne les acquéreurs internationaux pour la réservation, le contrat, le financement et la clôture d'achats de résidences avant construction.
Qu'est-ce qui distingue LILLI des autres tours d'Edgewater ?
LILLI associe une échelle boutique de seulement 117 résidences à l'équipe réputée d'Adrian Smith + Gordon Gill et à l'expérience d'OKO Group. Alors qu'une grande partie des projets d'Edgewater privilégie la densité, LILLI se positionne comme une adresse intime sur la baie, axée sur le bien-être, avec accès par ascenseur privé et forme sculpturale et courbe.
Quelle est la superficie des penthouses de LILLI ?
Les penthouses approchent 7 000 pieds carrés, avec des plafonds jusqu'à 12 pieds, du vitrage toute hauteur et de grandes terrasses privées donnant sur la baie, l'océan et la silhouette urbaine. Les configurations vont jusqu'à cinq chambres. Dimensions et prix précis sur demande.
LILLI constitue-t-il un bon investissement ?
LILLI propose une thèse d'investissement ciblée : une offre rare, guidée par le design et portée par un promoteur établi, dans l'un des corridors au bord de l'eau les plus dynamiques de Miami. Les 117 résidences, le design d'Adrian Smith + Gordon Gill et le parcours d'OKO Group soutiennent son positionnement haut de gamme. Comme pour tout achat avant construction, le rendement dépend du prix d'entrée, des acomptes et du calendrier de livraison ; Manhattan Miami peut vous aider à les évaluer.
Quelles finitions intérieures sont incluses à LILLI ?
Les résidences présentent des menuiseries sur mesure, finitions en marbre, appareils Gaggenau, vitrages toute hauteur, plafonds jusqu'à 12 pieds et grandes terrasses privées. Chaque logement bénéficie d'un accès par ascenseur privé. Une filtration d'air à haute efficacité fait partie du design axé sur le bien-être.
Disponibilités privées à LILLI Miami
Pour connaître les disponibilités actuelles, l'historique des prix, les plans et les opportunités off-market pour LILLI Miami, demandez une étude confidentielle à notre équipe de conseil.
717 Northeast 27th Street, Miami, FL 33137
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Intelligence du marché immobilier de Miami
Contexte de marché : La migration de Miami depuis le Nord-Est et depuis la Californie est passée d'un pic lié à la pandémie à une relocalisation structurelle. La population de millionnaires de Miami a progressé d'environ 78 % entre 2013 et 2023. La contrainte géographique est déterminante : l'océan, la baie et les Everglades restreignent l'offre. Médianes de décembre 2025 : appartement à Miami Beach 620 K$, appartement à Brickell 580 K$. Prix au pied carré des appartements de prestige : 1 200 à 3 500 $+, atteignant 2 000 à 4 500 $+ sur Fisher Island et 1 800 à 4 000 $+ à South of Fifth.
Sous-marchés de valeur : Brickell (600 à 1 500 $/SF), Edgewater (700 à 1 200 $/SF), Downtown Miami (600 à 2 000 $/SF). Sous-marchés trophées : Fisher Island, Sunny Isles Beach (1 500 à 3 500 $/SF, forte densité de résidences signées), South of Fifth. Parmi les références signées figurent Four Seasons Surf Club (2 200 à 3 500 $/SF), St. Regis Sunny Isles (1 800 à 2 800 $/SF) et Porsche Design Tower (1 600 à 2 400 $/SF). Miami compte désormais davantage de résidences signées par des hôtels que toute autre ville de l'hémisphère occidental.
Les facteurs structurels se cumulent : absence d'impôt sur le revenu de l'État (contre 10,9 % à NY, 13,3 % en CA), absence de droits de succession, croissance de 78 % de la population de millionnaires sur la décennie et inflation des coûts de construction. L'inventaire actuel sur plan a été financé et a démarré avant que des droits de douane de 20 à 50 % ne frappent l'acier, l'aluminium, le béton et le bois, soit, de fait, la dernière tranche aux prix antérieurs aux droits de douane. La loi floridienne SB 264 restreint les acquisitions par les ressortissants de certains pays dans un rayon de 10 miles autour des installations militaires et doit faire l'objet d'un contrôle au stade contractuel pour les acquéreurs internationaux.
Faits clés
- Médiane des appartements à Miami Beach (déc. 2025) : 620 K$
- Médiane des appartements à Brickell (déc. 2025) : 580 K$
- Appartement de prestige $/SF : 1 200 à 3 500 $+
- Fisher Island $/SF : 2 000 à 4 500 $
- Délai moyen de mise sur le marché : 95 jours
- Frais de clôture : 2 à 3 % (au comptant), 3 à 4 % (financé)
- Impôt foncier : ~2 % de la valeur cadastrale par an
- Croissance de la population de millionnaires : +78 % (2013 à 2023)
- Impôt sur le revenu de l'État : 0 % (contre NY 10,9 %, CA 13,3 %)
Ce que les acheteurs doivent savoir
La population de millionnaires de Miami a progressé d'environ 78 % entre 2013 et 2023, sans impôt sur le revenu de l'État et avec de fortes contraintes géographiques (océan, baie, Everglades) qui plafonnent l'offre. Le prix au pied carré des appartements de prestige s'établit entre 1 200 et 3 500 $+, atteignant 2 000 à 4 500 $+ sur Fisher Island et 1 800 à 4 000 $+ à South of Fifth. Miami compte désormais davantage de résidences signées par des hôtels que toute autre ville de l'hémisphère occidental.
FAQ sur l'immobilier de Miami
Quelles sont les médianes actuelles des appartements à Miami ?
Décembre 2025 : Miami Beach 620 K$, Brickell 580 K$. Le parc d'appartements de prestige s'établit entre 1 200 et 3 500 $+ le pied carré, atteignant 2 000 à 4 500 $ sur Fisher Island et 1 800 à 4 000 $ à South of Fifth.
Pourquoi Miami attire-t-elle structurellement les capitaux des grandes fortunes ?
Absence totale d'impôt sur le revenu de l'État (contre NY 10,9 %, CA 13,3 %), absence de droits de succession, une croissance de 78 % de la population de millionnaires sur la décennie (2013 à 2023) et des contraintes géographiques qui plafonnent l'offre à long terme. Ce sont des facteurs structurels, et non cycliques.
Que signifie l'environnement des droits de douane sur les coûts de construction pour l'inventaire actuel ?
L'inventaire actuel sur plan a été financé et a démarré avant que des droits de douane de 20 à 50 % ne frappent l'acier, l'aluminium, le béton et le bois. Le prix au coût de remplacement du prochain cycle de développement devrait augmenter sensiblement. Les allocations actuelles représentent la dernière tranche aux prix antérieurs aux droits de douane.
Qu'est-ce que la loi floridienne SB 264 et comment affecte-t-elle les acquéreurs internationaux ?
La loi floridienne SB 264 restreint les acquisitions immobilières par les ressortissants de sept pays (Chine, Russie, Iran, Corée du Nord, Cuba, Venezuela, Syrie) dans un rayon de 10 miles autour des installations militaires. Cette restriction doit faire l'objet d'un contrôle au stade contractuel et peut nécessiter des ajustements de la structure de détention pour s'y conformer.
Quels sont les coûts de détention mensuels typiques d'un appartement à Miami ?
Charges de copropriété de 0,80 à 2,50 $ le pied carré par mois, impôt foncier d'environ 2 % de la valeur cadastrale par an, assurance HO-6 de 2 000 à 5 000 $+ par an, assurance inondation de 500 à 3 000 $+. Un appartement de 2 000 pieds carrés représente de 1 600 à 5 000 $ par mois de charges de copropriété à lui seul.
Quelles sont les exigences d'inspection consécutives à Surfside ?
Les immeubles de 3 étages et plus doivent faire l'objet d'inspections structurelles à la 30e année (à la 25e année en zone côtière), puis tous les 10 ans. Les associations doivent provisionner intégralement leurs réserves ; les dérogations aux réserves ne sont plus autorisées. Les immeubles anciens comportent un risque de cotisation exceptionnelle ; l'examen des inspections et de l'étude des réserves est requis lors de la due diligence.