Tout ce que vous devez savoir sur les frais de clôture lors de l'achat d'un condo à Miami et dans le sud de la Floride, des timbres documentaires (Documentary Stamps) à l'assurance de titre (Title Insurance). Découvrez pourquoi l'absence de Mansion Tax et l'absence de Mortgage Recording Tax en Floride font de Miami l'un des marchés de luxe les plus favorables aux acquéreurs du pays, y compris pour l'offre de biens d'exception à Billionaires Beach Miami.
Mis à jour en mars 2026Les frais de clôture de l'acheteur à Miami dépendent du type de transaction, du financement et de l'achat en revente ou auprès d'un promoteur de condos en pré-construction à Miami. Les fourchettes indicatives suivantes du calculateur portent sur des condos de $1M-$5M, avec 80 % de LTV et 0,5 % de frais de dossier de prêt pour les achats financés ; pour le neuf, elles supposent le droit de timbre sur l'acte à la charge de l'acheteur par hypothèse contractuelle, et tout frais de promoteur est fixé par le contrat, affiché « Selon contrat » et non ajouté aux totaux. Les prorata, avances, séquestres et frais propres à la transaction peuvent ajouter des coûts :
Les coûts varient selon l'immeuble, la structure de détention et selon que l'acquéreur est américain ou international. Demandez un pro forma détaillé ligne par ligne pour votre transaction.
Dans le comté de Miami-Dade, la vente d'un condo, d'une co-op ou d'une maison individuelle est soumise à la taxe de timbre documentaire (Documentary Stamp Tax) sur l'acte (Deed), à hauteur de 0,60 % du prix d'achat.
Fonctionnement du taux :
Dans les transactions de revente, c'est le vendeur qui acquitte cette taxe. Dans les achats dans le neuf, c'est généralement l'acquéreur qui la paie, ce qui ajoute environ 6 000 $ par million de dollars de prix d'achat aux frais de clôture de l'acquéreur.
Pour des condos de $1M-$5M à Miami-Dade, ce calculateur estime environ 0,44-1,21 % pour une revente au comptant, 1,28-2,05 % pour une revente financée à 80 % de LTV, 1,11-2,16 % pour du neuf au comptant et 1,95-3,00 % pour du neuf financé à 80 % de LTV. Le financement suppose 0,5 % de frais de dossier de prêt ; pour le neuf, il suppose le droit de timbre sur l'acte à la charge de l'acheteur par hypothèse contractuelle, et tout frais de promoteur est fixé par le contrat, affiché « Selon contrat » et non ajouté aux totaux. Ce sont des résultats indicatifs du modèle ; les prorata, avances, séquestres et frais propres à la transaction peuvent ajouter des coûts.
Estimez le total de vos frais de clôture selon le prix d'achat, le type de transaction et le financement.
NYC & Miami, conforme aux barèmes fiscaux 2026
Le principal coût de transfert de toute transaction immobilière à Miami, et un coût qui varie selon que vous achetez en revente ou dans le neuf.
La Floride applique la taxe de timbre documentaire (Documentary Stamp Tax) sur l'acte (Deed) à raison de 0,70 $ par tranche de 100 $ de contrepartie (Consideration) dans tous les comtés sauf Miami-Dade, où le taux est de 0,60 $ par tranche de 100 $. Miami-Dade prélève également une surtaxe discrétionnaire (Discretionary Surtax) de 0,45 $ par tranche de 100 $, mais cette surtaxe n'est pas due lorsque le bien cédé est une résidence unifamiliale (Single-Family Residence), et le droit de Floride considère comme telle un lot de condominium, une unité de co-op ou une maison individuelle. Pour l'achat type d'un condo, d'une co-op ou d'une maison à Miami-Dade, la taxe de timbre documentaire sur l'acte s'élève donc à 0,60 $ par tranche de 100 $, soit 0,60 % du prix d'achat. Les autres biens, tels que les terrains nus, les immeubles commerciaux ou les immeubles collectifs, paient le taux combiné de 1,05 %.
Pour l'achat d'un condo de 3 millions de dollars à Miami-Dade, la taxe de timbre documentaire sur l'acte s'élève à 18 000 $.
Qui paie ? Dans les transactions de revente, c'est par usage le vendeur qui acquitte la taxe de timbre documentaire sur l'acte. Dans les achats dans le neuf (pré-construction), c'est généralement l'acquéreur qui la paie : une différence importante, qui augmente les frais de clôture de l'acquéreur d'environ 0,60 % dans le neuf.
| Poste | Taux | Sur un achat de 3 M$ | Remarques |
|---|---|---|---|
| Timbres documentaires de Floride (acte) | $0,60 / $100 | $18,000 | Taux de Miami-Dade (70 cents par tranche de 100 $ dans les autres comtés de Floride) |
| Surtaxe de Miami-Dade | $0,45 / $100 | $0 | Non due sur une résidence unifamiliale, y compris un lot de condo ou une unité de co-op ; s'applique aux autres biens, tels que les terrains nus ou les immeubles commerciaux |
| Total des timbres documentaires (acte) | $0,60 / $100 (0,60%) | $18,000 | Vendeur en revente ; acquéreur dans le neuf |
Le comté de Miami-Dade prélève une surtaxe (Surtax) qui s'ajoute au taux de base de la taxe de timbre documentaire (Documentary Stamp Tax). Le taux combiné dépend du type de bien :
Dans les transactions de revente, le vendeur paie généralement la taxe de timbre documentaire sur l'acte. Dans les achats dans le neuf, l'acquéreur la paie souvent.
Dans le comté de Miami-Dade, l'acquéreur paie par usage la police propriétaire de l'assurance de titre (Owner's Policy), à l'inverse de la plupart des comtés de Floride.
L'assurance de titre (Title Insurance) est une prime unique, payée à la clôture, qui vous protège contre les vices du titre de propriété, les privilèges non déclarés et d'autres revendications de propriété. La Floride fixe les taux de prime de l'assurance de titre, mais les remises applicables, les rétrocessions autorisées sur la part de l'agent et les frais distincts de services de règlement (Settlement Services) peuvent influer sur le prix total. Comparez des devis détaillés.
Le tarif de la police propriétaire (Owner's Policy) est fixé par les tarifs réglementés de Floride (Promulgated Rates) et représente environ 0,3 % à 0,5 % du prix d'achat pour des acquisitions de 1 M$ à 5 M$. Pour un condo de 3 millions de dollars, la police propriétaire coûte 10 075 $.
Si vous financez votre achat, votre prêteur exigera une police prêteur de l'assurance de titre (Lender's Policy) distincte. Lorsqu'elle est émise simultanément avec la police propriétaire par le même assureur, une couverture prêteur éligible n'excédant pas celle du propriétaire est soumise à une prime minimale de 25 $. Demandez un devis pour la prime effective, les avenants (Endorsements) et toute couverture excédentaire.
Usage à Miami-Dade : dans la plupart des comtés de Floride, le vendeur choisit et paie la police propriétaire de l'assurance de titre. À Miami-Dade, c'est par usage l'acquéreur qui choisit et paie cette police. C'est l'une des raisons pour lesquelles les frais de clôture des acquéreurs à Miami-Dade sont légèrement plus élevés que dans les autres comtés de Floride.
Financer l'achat d'un condo à Miami ajoute plusieurs coûts, mais il en est un, majeur, que vous ne paierez PAS : la Mortgage Recording Tax (taxe d'enregistrement hypothécaire).
Contrairement à New York, où les acquéreurs supportent une Mortgage Recording Tax de 1,8 % à 1,925 % du montant du prêt, la Floride n'impose aucune Mortgage Recording Tax. Sur un prêt hypothécaire de 2,4 millions de dollars pour un condo, la Mortgage Recording Tax affichée à NYC à la charge de l'emprunteur, de 1,925 %, s'élève à 46 200 $. En Floride, les timbres documentaires de 8 400 $ plus l'Intangible Tax de 4 800 $ totalisent 13 200 $, soit une économie d'environ 33 000 $ sur la fiscalité hypothécaire, avant ajustements propres à la transaction.
La Floride applique toutefois deux coûts sur le prêt hypothécaire lui-même :
Pas de Mortgage Recording Tax : c'est l'un des avantages les plus significatifs d'un achat en Floride. Sur un prêt hypothécaire de 2,4 millions de dollars pour un condo, l'écart de fiscalité hypothécaire est d'environ 33 000 $ après prise en compte de la taxe de timbre documentaire et de l'Intangible Tax de Floride. Ce seul élément peut compenser une part significative du total de vos frais de clôture à Miami.
Les acquéreurs qui financent un achat en Floride paient deux taxes supplémentaires calculées sur le montant du prêt :
Elles sont perçues à la clôture et sont distinctes de la taxe de timbre documentaire sur l'acte (Deed).
Non obligatoire en Floride, mais vivement recommandé, en particulier pour les achats dans le neuf et pour les acquéreurs internationaux.
La Floride est un « Title State » : une société de titre (Title Company) ou un agent de clôture (Closing Agent) peut mener l'ensemble de la transaction sans intervention d'un avocat. Cela dit, nous recommandons de recourir à un avocat en droit immobilier pour la plupart des achats de condos de luxe à Miami.
Un avocat en droit immobilier qualifié examinera le contrat d'achat, les documents de la copropriété (déclaration, règlement, états financiers), l'engagement d'assurance de titre (Title Commitment) et le relevé de clôture (Closing Statement). Pour les achats dans le neuf, l'examen du contrat du promoteur par un avocat est indispensable : il s'agit de documents rédigés par le promoteur, avec une marge de négociation limitée, et comprendre la portée de chaque clause protège vos intérêts.
L'achat d'un condo neuf à Miami entraîne des coûts supplémentaires que les acquéreurs en revente ne supportent pas. Il est essentiel de les comprendre avant de signer le contrat.
Les frais de clôture du neuf à Miami sont plus élevés qu'en revente parce que le contrat peut reporter sur l'acheteur des coûts que le vendeur supporte d'ordinaire en revente. Pour des condos de $1M-$5M, le calculateur estime environ 1,11-2,16 % au comptant ou 1,95-3,00 % à 80 % de LTV, avec 0,5 % de frais de dossier de prêt et sans frais de promoteur. Le tableau de $5M au comptant ci-dessous exclut aussi tout frais de promoteur, fixé par le contrat.
| Poste de coût | Taux usuel | Sur un condo de 5 M$ | Remarques |
|---|---|---|---|
| Timbres documentaires (acte) | 0,60% | $30,000 | Acquéreur dans le neuf (et non le vendeur) |
| Police propriétaire (assurance de titre) | ~0,3% | $15,075 | Tarif réglementé de Floride (Promulgated Rate) |
| Frais de promoteur (Development Fee) | Selon contrat | — | Fixés par le contrat ; non inclus dans le sous-total |
| Fonds de roulement (Working Capital) | Provision de la calculatrice | $5,000 | Provision HOA et fonds de roulement ; à confirmer dans les documents de l'association |
| Enregistrement & frais divers | Forfait | $500 | Enregistrement au comté, coursier, administration |
| Honoraires d'avocat | Provision de la calculatrice | $5,000 | Avocat de l'acquéreur ; distinct des éventuels frais d'avocat facturés par le promoteur |
| Sous-total illustratif au comptant | 1,11% | $55,575 | $55,575 pour un achat de $5M au comptant, hors frais de promoteur ; financement, prorata et avances en sus |
Lois de Floride sur la sécurité des copropriétés : les lois de Floride sur la sécurité des copropriétés, y compris leurs amendements ultérieurs, exigent généralement des inspections d'étape (Milestone Inspections) pour les immeubles résidentiels en condominium et en coopérative de trois niveaux habitables ou plus, lorsque l'immeuble atteint 30 ans puis tous les 10 ans ; les autorités locales peuvent exiger la première inspection à 25 ans en fonction des conditions locales. Les études des réserves pour l'intégrité structurelle (Structural Integrity Reserve Studies) s'appliquent généralement aux immeubles résidentiels en condominium de trois niveaux habitables ou plus, selon un calendrier légal distinct, sous réserve des exceptions et dispositions transitoires applicables. Les acquéreurs dans le neuf bénéficient d'une construction neuve conforme aux codes de construction les plus récents, mais devraient garder à l'esprit que ces exigences de réserves affecteront les charges courantes de la HOA après la clôture.
Dans la plupart des transactions à Miami :
Tous les coûts sont négociables et définis dans le contrat d'achat. Dans les transactions dans le neuf, la répartition peut différer sensiblement.
Estimations réelles des frais de clôture pour des achats types de condos à Miami, à différents niveaux de prix et pour différents types de transaction.
Les achats en pré-construction obéissent à une structure de coûts propre, qui diffère des transactions de revente tant par le montant que par la répartition.
Lorsque vous achetez directement auprès d'un promoteur à Miami, la structure des frais de clôture change sensiblement. Les contrats des promoteurs répartissent les coûts différemment des contrats de revente, et les acquéreurs devraient en mesurer toute la portée avant de signer un contrat d'achat.
Conseil pré-construction : nous fournissons un détail des frais de clôture propre à chaque immeuble pour chaque programme neuf de notre portefeuille. Les coûts varient selon le promoteur, l'immeuble et le type de lot. Demandez un pro forma privé détaillé ligne par ligne avant de signer tout contrat de pré-construction.
Les clôtures menées par une société de titre sont la norme en Floride. Mais une pratique courante n'est pas toujours suffisante.
La représentation par un avocat est d'usage dans les transactions immobilières à New York. La Floride autorise les sociétés de titre (Title Companies) à mener les clôtures sans que l'acquéreur mandate un conseil juridique distinct. De nombreuses reventes simples se concluent sans intervention d'un avocat. Plusieurs situations justifient toutefois fortement le recours à un avocat en droit immobilier qualifié :
Coût usuel : 5 000 $. Pour les acquéreurs internationaux nécessitant une planification fiscale et une structuration via entité, prévoyez 5 000 $ à 7 500 $.
Notre regard : en tant que société agréée à New York et en Floride, nous travaillons régulièrement avec des avocats dans les deux juridictions. Nous pouvons vous recommander des avocats spécialisés dans les clôtures d'achats de condos de luxe à Miami, les contrats de pré-construction et les transactions d'acquéreurs internationaux.
Miami est l'un des marchés de luxe les plus ouverts aux acquéreurs étrangers aux États-Unis. Comprendre les coûts et les exigences de conformité qui leur sont propres est essentiel au bon déroulement de la clôture.
Les citoyens non américains et les non-résidents peuvent acheter un bien immobilier en Floride, sous réserve des restrictions applicables. Les dispositions Florida Statutes sections 692.201-692.205 restreignent certaines acquisitions impliquant certaines personnes ou entités étrangères visées par la loi (Foreign Principals), des terres agricoles, des biens situés à proximité d'installations militaires ou d'infrastructures critiques, ainsi que certains acquéreurs liés à la Chine. L'éligibilité, les exceptions légales et les décisions de justice applicables doivent être vérifiées pour l'acquéreur et le bien concernés. Les transactions internationales impliquent toutefois une planification et des coûts supplémentaires :
Conseil acquéreurs internationaux : notre équipe accompagne régulièrement des acquéreurs étrangers d'Amérique latine, d'Europe et du Moyen-Orient. Nous travaillons avec des conseillers fiscaux transfrontaliers, des avocats en droit de l'immigration et des prêteurs internationaux pour structurer chaque transaction de manière appropriée. Contactez-nous pour une consultation privée.
Forts d'un parcours en comptabilité, nous évaluons les frais de clôture comme une composante d'une stratégie d'investissement et fiscale plus large, et non comme de simples frais de transaction. Chaque achat a des implications sur le positionnement en matière de plus-values, la structuration via entité, l'amortissement et la planification successorale. Notre analyse des frais de clôture est l'un des volets d'une approche de conseil globale qui prend en compte l'ensemble de la situation financière.
Ce que cela signifie pour vous : lorsque nous établissons un pro forma des frais de clôture, il reflète non seulement les coûts immédiats, mais aussi l'incidence de chaque poste sur votre situation financière à long terme. C'est ce qui distingue un courtier d'un conseiller.
Réponses aux questions que nos clients posent le plus souvent sur l'achat d'un condo à Miami.
La Floride n'exige pas d'avocat pour les clôtures immobilières : une société de titre (Title Company) peut mener l'ensemble de la transaction. Nous recommandons toutefois vivement de recourir à un avocat en droit immobilier, en particulier pour les achats dans le neuf, dont le contrat est rédigé par le promoteur, ou pour les acquéreurs internationaux confrontés aux implications fiscales américaines et au FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act).
Les honoraires d'avocat s'élèvent généralement à 5 000 $ pour la clôture standard de l'achat d'un condo et se situent généralement entre 5 000 $ et 7 500 $ pour les acquéreurs internationaux nécessitant une planification fiscale.
Pour des condos de $1M-$5M à Miami-Dade, ce calculateur estime environ 0,44-1,21 % pour une revente au comptant, 1,28-2,05 % pour une revente financée à 80 % de LTV, 1,11-2,16 % pour du neuf au comptant et 1,95-3,00 % pour du neuf financé à 80 % de LTV. Le financement suppose 0,5 % de frais de dossier de prêt ; pour le neuf, il suppose le droit de timbre sur l'acte à la charge de l'acheteur par hypothèse contractuelle, et tout frais de promoteur est fixé par le contrat, affiché « Selon contrat » et non ajouté aux totaux. Ce sont des résultats indicatifs du modèle ; les prorata, avances, séquestres et frais propres à la transaction peuvent ajouter des coûts.
Pour une estimation personnalisée, utilisez notre calculatrice de frais de clôture ci-dessus ou demandez un pro forma privé détaillé ligne par ligne.
Dans les transactions de revente du comté de Miami-Dade, le vendeur paie par usage la taxe de timbre documentaire (Documentary Stamp Tax) sur l'acte (0,60 %), et l'acquéreur paie généralement la police propriétaire de l'assurance de titre (Owner's Policy), sous réserve du contrat. L'acquéreur paie également la recherche de titre, la police prêteur de l'assurance de titre (Lender's Policy) en cas de financement, les frais d'enregistrement et l'ensemble des coûts liés au prêteur.
Pour un achat dans le neuf, le contrat peut mettre à la charge de l'acheteur le droit de timbre sur l'acte, des frais de promoteur et des contributions au fonds de roulement. Le calculateur n'ajoute pas de frais de promoteur et les affiche « Selon contrat ». Pour des condos de $1M-$5M, le calculateur estime environ 1,11-2,16 % au comptant et 1,95-3,00 % à 80 % de LTV avec 0,5 % de frais de dossier de prêt. Vérifiez la portée de ces frais et évitez de compter deux fois les coûts qu'ils incluent.
Miami-Dade est le seul comté de Floride doté de son propre taux sur l'acte (Deed) : 0,60 $ par tranche de 100 $ de contrepartie (Consideration), contre 0,70 $ par tranche de 100 $ partout ailleurs dans l'État. Il prélève également une surtaxe discrétionnaire (Discretionary Surtax) de 0,45 $ par tranche de 100 $, mais celle-ci n'est pas due lorsque le bien cédé est une résidence unifamiliale (Single-Family Residence), que le droit de Floride définit comme incluant un lot de condominium, une unité de co-op ou une maison individuelle. L'achat type d'un condo ou d'une maison à Miami-Dade supporte donc 0,60 %, tandis que les autres biens, tels que les terrains nus ou les immeubles commerciaux, paient le taux combiné de 1,05 %.
La plupart des frais de clôture ne sont pas directement déductibles fiscalement. Certains coûts peuvent toutefois être ajoutés à votre prix de revient fiscal (Cost Basis), ce qui réduit votre impôt sur les plus-values (Capital Gains Tax) lors de la revente. Il s'agit notamment des primes de la police propriétaire de l'assurance de titre, des frais d'enregistrement de l'acte et des taxes de transfert (Transfer Taxes) payées au titre des frais d'acquisition. Les frais liés au prêt hypothécaire sont traités séparément et n'augmentent pas automatiquement le prix de revient fiscal du bien.
Pour une résidence personnelle, les intérêts d'emprunt hypothécaire éligibles peuvent être déductibles si vous optez pour les déductions détaillées (Itemized Deductions), sous réserve de plafonds distincts liés à l'encours hypothécaire et à l'utilisation des fonds. L'impôt foncier (Property Tax) peut être déductible, que vous payiez comptant ou que vous financiez. Pour 2026, le plafond combiné de déduction des impôts d'État et locaux est de 40 400 $ (20 200 $ en cas de déclaration séparée des époux), réduit lorsque le revenu brut ajusté modifié (Modified Adjusted Gross Income) dépasse 505 000 $ (252 500 $ en cas de déclaration séparée des époux), sans pouvoir descendre sous 10 000 $ (5 000 $ en cas de déclaration séparée des époux). Nous vous recommandons de consulter un conseiller fiscal pour votre situation.
Les appels de fonds exceptionnels (Special Assessments) sont de plus en plus fréquents dans les condos de Miami, en particulier depuis la législation de Floride sur la sécurité des copropriétés adoptée après Surfside (SB 4-D et SB 154). Avant la clôture, votre avocat ou votre société de titre devrait examiner l'attestation des sommes dues délivrée par l'association de copropriétaires (Estoppel Letter) afin d'identifier tout appel de fonds exceptionnel en instance ou approuvé.
Les acquéreurs devraient également examiner l'étude des réserves pour l'intégrité structurelle (Structural Integrity Reserve Study, SIRS) de l'association afin de cerner les besoins d'investissement à venir. Un examen approfondi des comptes de l'association est indispensable avant tout engagement d'achat d'un condo à Miami. Avant d'acheter dans une tour ancienne, lisez notre guide des lois de sécurité des copropriétés en Floride pour les acheteurs de Miami, qui présente les inspections de jalon, les études des réserves et la clause d'annulation de 7 jours de l'acheteur dans les contrats de revente.
Les acquéreurs étrangers paient les mêmes frais de clôture que les acquéreurs américains, avec plusieurs ajouts à prendre en compte : une éventuelle retenue FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) lors d'une vente future si le vendeur est alors une personne étrangère au sens fiscal américain (en général 15 % du montant réalisé (Amount Realized), sous réserve des exceptions liées à la résidence éligible et d'autres réductions légales ou autorisées par l'IRS), la nécessité éventuelle d'un ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) et des honoraires d'avocat plus élevés pour la structuration internationale (5 000 $ à 7 500 $).
Des frais de constitution d'entité peuvent s'appliquer en cas d'achat via une LLC. Des programmes de prêt hypothécaire pour ressortissants étrangers existent, mais exigent généralement un apport de 30 % à 50 %, avec des taux d'intérêt légèrement plus élevés. Les ressortissants étrangers éligibles peuvent demander la Homestead Exemption de Floride (exonération pour résidence principale) ; l'éligibilité dépend des conditions de détention et de résidence permanente, et non de la seule nationalité. Pour une vue d'ensemble, consultez notre guide de l'acquéreur étranger.
Les acheteurs en pré-commercialisation supportent généralement le droit de timbre sur l'acte (0,60 % à Miami-Dade, reporté sur l'acheteur), des frais de promoteur si le contrat en prévoit, des contributions au fonds de roulement (montant et base de calcul fixés par les documents de l'association ou de l'offre ; le calculateur utilise une provision indicative de $5,000) et des frais d'examen des documents du condo. Les structures de dépôt exigent en général 20 à 50 % par versements pendant la construction.
Des incitations du promoteur ou des crédits sur les frais de clôture peuvent être proposés selon les conditions de marché, sans être systématiques. Nous fournissons un détail des coûts propre à chaque immeuble pour chaque projet en pré-construction de notre portefeuille.
Si les clôtures menées par une société de titre (Title Company) sont la norme en Floride, nous recommandons la représentation par un avocat pour les achats via entité (LLC, trust, détention étrangère), les transactions internationales impliquant une planification FIRPTA, l'examen des contrats de pré-construction et les transactions de valeur élevée aux conditions complexes.
Le coût usuel est de 5 000 $. Pour les vendeurs, notre calculatrice du produit net de cession peut vous aider à estimer votre résultat final.
Nous fournissons un détail ligne à ligne fondé sur le prix d'achat, la structure de financement et le type de bien, incluant frais de clôture estimés, coûts de détention et considérations de sortie. Adapté à votre transaction précise, y compris la répartition des coûts en pré-construction et la planification pour les acquéreurs internationaux.
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Source : Manhattan Miami Real Estate | manhattanmiami.com
Contexte de marché : Pour des condos de $1M-$5M à Miami-Dade, ce calculateur estime environ 0,44-1,21 % pour une revente au comptant, 1,28-2,05 % pour une revente financée à 80 % de LTV, 1,11-2,16 % pour du neuf au comptant et 1,95-3,00 % pour du neuf financé à 80 % de LTV. Le financement suppose 0,5 % de frais de dossier de prêt ; pour le neuf, il suppose le droit de timbre sur l'acte à la charge de l'acheteur par hypothèse contractuelle, et tout frais de promoteur est fixé par le contrat, affiché « Selon contrat » et non ajouté aux totaux. Ce sont des résultats indicatifs du modèle ; les prorata, avances, séquestres et frais propres à la transaction peuvent ajouter des coûts. La Floride n'a ni Mansion Tax ni Mortgage Recording Tax distincte de type NYC, mais les achats financés supportent la taxe de timbre documentaire (Documentary Stamp Tax) et l'Intangible Tax, et les écarts totaux de frais de clôture dépendent de la transaction. Pour un condo de 3 M$ en revente à 80 % de LTV, la calculatrice estime 42 300 $ (1,41 %) à Miami et un sous-total illustratif NYC de 116 200 $ (3,87 %), soit un écart de 73 900 $. Pour NYC, le calcul retient une provision de 0,45 % pour la police propriétaire de l'assurance de titre et exclut les primes de la police prêteur, les avenants (Endorsements) et les autres frais de titre ; pour Miami, il retient le minimum prêteur éligible de 25 $ en émission simultanée. Les devis réels, les proratisations, les frais payés d'avance et les autres frais propres à la transaction peuvent modifier les deux montants.
La taxe de timbre documentaire (Documentary Stamp Tax) de Miami-Dade sur l'acte est de 0,60 $ par tranche de 100 $ du prix (0,60 %) pour un condo, une co-op ou une maison individuelle. La surtaxe du comté de Miami-Dade (0,45 $/100 $) ne s'applique qu'aux autres biens, tels que les terrains nus ou les immeubles commerciaux, pour un taux combiné de 1,05 %. Ailleurs en Floride, le taux est de 0,70 $/100 $. Pour les achats financés, l'acquéreur paie les timbres documentaires sur le billet à ordre (Documentary Stamps on Note, 0,35 $/100 $, soit 0,35 %) et l'Intangible Tax de Floride (0,2 % du prêt). L'assurance de titre (Title Insurance) représente ≈0,3-0,5 % pour des achats de 1 M$ à 5 M$ et est payée par l'acquéreur à Miami-Dade (ce qui est inhabituel par rapport à la plupart des comtés de Floride). Le FIRPTA exige en général que l'acquéreur retienne 15 % du montant réalisé par un vendeur étranger, sous réserve des exceptions liées à la résidence éligible et d'autres réductions légales ou autorisées par l'IRS. L'éligibilité à la Homestead Exemption dépend d'une détention éligible et de la résidence permanente, et non de la seule nationalité.
Pourquoi c'est important : la calculatrice estime 64 100 $ (1,28 %) pour une revente de 5 M$ à Miami à 80 % de LTV, avec des frais de dossier de prêt de 0,5 % et le minimum prêteur éligible de 25 $ en émission simultanée, avant frais supplémentaires sur devis, proratisations et frais payés d'avance. Les achats au comptant évitent entièrement les timbres documentaires sur le billet à ordre et l'Intangible Tax.
Miami-Dade applique une taxe de timbre documentaire (Documentary Stamp Tax) de 0,60 % sur l'acte (0,60 $ par tranche de 100 $ du prix) aux ventes de condos, de co-ops et de maisons individuelles ; la surtaxe de 0,45 % de Miami-Dade ne s'applique qu'aux autres biens. À 5 M$ et 80 % de LTV, la calculatrice de revente estime 64 100 $ (1,28 %), avec 0,5 % de frais de dossier de prêt et le minimum éligible de 25 $ pour la police prêteur de l'assurance de titre, avant frais supplémentaires sur devis, proratisations et frais payés d'avance. Pour un condo de 3 M$ en revente à 80 % de LTV, la calculatrice estime 42 300 $ (1,41 %) à Miami et un sous-total illustratif NYC de 116 200 $ (3,87 %), soit un écart de 73 900 $. Pour NYC, le calcul retient une provision de 0,45 % pour la police propriétaire de l'assurance de titre et exclut les primes de la police prêteur, les avenants (Endorsements) et les autres frais de titre ; pour Miami, il retient le minimum prêteur éligible de 25 $ en émission simultanée. Les devis réels, les proratisations, les frais payés d'avance et les autres frais propres à la transaction peuvent modifier les deux montants.
Pour des condos de $1M-$5M à Miami-Dade, ce calculateur estime environ 0,44-1,21 % pour une revente au comptant, 1,28-2,05 % pour une revente financée à 80 % de LTV, 1,11-2,16 % pour du neuf au comptant et 1,95-3,00 % pour du neuf financé à 80 % de LTV. Le financement suppose 0,5 % de frais de dossier de prêt ; pour le neuf, il suppose le droit de timbre sur l'acte à la charge de l'acheteur par hypothèse contractuelle, et tout frais de promoteur est fixé par le contrat, affiché « Selon contrat » et non ajouté aux totaux. Ce sont des résultats indicatifs du modèle ; les prorata, avances, séquestres et frais propres à la transaction peuvent ajouter des coûts. À 5 M$ et 80 % de LTV, la calculatrice de revente estime 64 100 $ (1,28 %), avec 0,5 % de frais de dossier de prêt et le minimum éligible de 25 $ pour la police prêteur de l'assurance de titre, avant frais supplémentaires sur devis, proratisations et frais payés d'avance.
0,60 $ par tranche de 100 $ du prix d'achat sur l'acte (0,60 %) pour un condo, une co-op ou une maison individuelle. La surtaxe du comté de Miami-Dade (0,45 $/100 $) ne s'applique qu'aux autres biens, tels que les terrains nus ou les immeubles commerciaux, qui paient 1,05 % au total. Tous les autres comtés de Floride appliquent 0,70 $/100 $ ; un achat résidentiel à Miami-Dade supporte donc un taux sur l'acte inférieur à celui du reste de la Floride.
Non. La Floride n'applique ni l'une ni l'autre. Les achats financés ne paient que les timbres documentaires sur le billet à ordre (0,35 % du prêt) et l'Intangible Tax (0,2 % du prêt) ; les achats au comptant évitent les deux. C'est la raison structurelle pour laquelle les clôtures à Miami restent nettement moins coûteuses qu'à NYC pour un même niveau de prix.
La plupart des comtés de Floride mettent par usage l'assurance de titre à la charge du vendeur. Miami-Dade et Broward font partie des comtés où l'acquéreur paie par usage la police propriétaire (Owner's Policy) et choisit l'agent de titre ou de clôture ; le contrat fait foi. L'assurance de titre (≈0,3-0,5 % pour des achats de 1 M$ à 5 M$) est par usage à la charge de l'acquéreur. Ce point est négociable au stade du contrat, mais c'est la répartition normalement attendue.
Le FIRPTA exige en général une retenue, administrée par l'acquéreur, de 15 % du montant réalisé par un vendeur étranger ; les transactions éligibles au titre de la résidence peuvent bénéficier d'un taux de 10 % ou d'une exonération, et d'autres réductions légales ou autorisées par l'IRS peuvent s'appliquer. Les acquéreurs internationaux peuvent être éligibles à la Homestead Exemption de Floride s'ils remplissent les conditions de détention et de résidence permanente. Le budget illustratif de constitution d'entité de 3 000 $ à 8 000 $ couvre la seule création d'une LLC, hors structuration via une société étrangère interposée (Foreign Blocker) et administration courante ; demandez un devis détaillé.