Les composantes de coût d’un investissement immobilier

COMPOSANTES DU COÛT D'UN
INVESTISSEMENT IMMOBILIER

INVESTISSEMENT INITIAL

PRIX D'ACQUISITION
Contrairement à d'autres pays, les biens à Manhattan et Miami incluent tous les équipements de cuisine dans le prix de vente final de l'appartement.

REVÊTEMENTS DE SOL
À Manhattan et Miami, les sols sont inclus lors de l'acquisition en programme neuf auprès du promoteur. Auparavant, Miami livrait les sols prêts pour l'aménagement, c'est-à-dire sans revêtement en pierre ou en bois. Heureusement, cela a changé.

FRAIS DE CLÔTURE
L'estimation moyenne des frais de clôture (closing costs) est d'environ 3% du prix d'acquisition sans financement, 4.5% du prix d'acquisition avec financement, ce qui représente environ 2% du montant du prêt hypothécaire.

Ces frais de clôture incluent la taxe sur les biens de prestige (mansion tax) de 1.25% à 3.95% (sur une échelle progressive selon la valeur de l'appartement), ainsi que les frais d'enregistrement et juridiques. Lors d'une acquisition sur plan en programme neuf, selon les conditions de marché, il est d'usage que l'acquéreur paie également les droits de mutation du vendeur d'environ 2% à New York. À Miami, cela s'appelle des frais de promoteur (developer fee) et représente environ 1.25%-1.75% à Miami.

CHARGES D'EXPLOITATION (DÉPENSES EN TRÉSORERIE)

CHARGES COMMUNES (OU FRAIS D'ENTRETIEN)

Pour les appartements en copropriété (condos), les charges communes varient généralement de $1.10 à $1.60 par ft² par mois. Ces coûts incluent le chauffage, l'électricité et le nettoyage des espaces communs, l'eau, le câble de base, la sécurité, l'assurance de l'immeuble et l'exploitation des équipements collectifs (centre de fitness, conciergerie, salon, piscine, salle de jeux, etc.).

Les coopératives immobilières (co-ops) facturent des frais d'entretien qui incluent toutes les charges communes plus les taxes (qui ne sont pas payées séparément par le propriétaire) et les intérêts hypothécaires sur l'immeuble, le cas échéant. La société coopérative peut avoir des prêts hypothécaires en cours sur l'immeuble (pour une réparation de toiture ou autre raison) et les intérêts seraient répercutés sur les actionnaires de la coopérative (co-op) . Par conséquent, vous constaterez souvent que les charges d'entretien d'une coopérative peuvent être plus élevées (même après ajustement pour les taxes incluses dans les frais d'entretien), car les copropriétés (condos), par la loi, ne sont pas autorisées à contracter des dettes.

TAXES FONCIÈRES

Les taxes foncières (Real Estate Taxes) (ou impôts fonciers) sont calculées sur la valeur cadastrale, une valeur attribuée au bien par l'administration municipale. Un taux est ensuite appliqué à cette valeur cadastrale. Le processus est quelque peu ésotérique, mais la règle générale est de 0.1% du prix d'acquisition par mois à Manhattan et 0.2% du prix d'acquisition par mois à Miami.

Manhattan dispose de plusieurs programmes d'abattement fiscal pour certains immeubles qui réduisent les taxes pendant 10, 15 ou 20 ans dans certains cas. Cependant, beaucoup de ces programmes ont expiré et aucun nouvel immeuble ne peut bénéficier de ces abattements. Consultez la page Taxes foncières (Real Estate Taxes) pour plus d'informations.

Miami offre une exemption de résidence principale (homestead exemption) de $25,000 pour les acquéreurs en résidence principale, mais la valeur d'une telle exemption est assez insignifiante. Voir plus de détails à ce sujet sur la page Taxes foncières (Real Estate Taxes) .

PRÊT HYPOTHÉCAIRE

Si le propriétaire décide d'obtenir un prêt hypothécaire, il aura alors une dépense mensuelle qui inclut à la fois les intérêts et le capital. En raison de la nature des calculs hypothécaires, durant les premières années, l'acquéreur paiera principalement des intérêts, qui sont déductibles à des fins fiscales américaines. Durant les années ultérieures, l'acquéreur paiera principalement du capital.

Par exemple, si l'acquéreur achète un bien pour $1,000,000 et finance $500,000 à 5.5% sur une durée fixe de 30 ans, les paiements hypothécaires totaux pour l'année seraient de $34,067 (soit $2,839 par mois). De ce montant, $27,332 seraient des intérêts déductibles fiscalement. Au fil du temps, à mesure que le capital du prêt est remboursé, le montant des intérêts déductibles diminuera. Durant les premières années, cependant, il s'agit d'une dépense très importante pour compenser les revenus locatifs.

Pour plus d'informations sur les prêts hypothécaires, consultez la pageFinancement hypothécaire (Mortgage Financing).

ASSURANCE

Un propriétaire devrait souscrire une assurance sur le bien lui-même ainsi qu'une assurance responsabilité civile. Ce coût ne représente que quelques centaines de dollars par an. Souvent, le propriétaire exigera que ses locataires souscrivent également une assurance, de sorte que le risque pour le propriétaire est atténué.

En Floride, le propriétaire d'une maison individuelle voudra souscrire une assurance contre les inondations et les ouragans.

HONORAIRES DE COURTAGE

Aux États-Unis, c'est toujours le vendeur qui paie la commission dans une transaction d'achat. Le vendeur paie généralement une commission de 6% du prix d'achat, divisée à parts égales entre le courtier de l'acheteur et le courtier du vendeur. Par conséquent, les acheteurs ne paient rien pour que nous travaillions en leur nom dans une transaction d'achat.

Si l'acheteur décide qu'il souhaite louer son nouvel appartement, à Manhattan, il paierait une commission de courtage équivalente à un mois de loyer (uniquement la première année). À Miami, en revanche, il est d'usage que le propriétaire paie la commission (10% du loyer annuel, divisée à parts égales entre les courtiers de l'acheteur et du vendeur) pour trouver un locataire.

Pour en savoir plus sur la location de votre bien, consultez la page Gestion Immobilière.

CHARGES NON OPÉRATIONNELLES

AMORTISSEMENT

Le gouvernement américain permet aux propriétaires de biens d'investissement d'amortir le prix d'achat et les frais de clôture (closing costs) non liés au financement sur 27,5 ans. Par exemple, si l'acheteur acquiert un bien pour $1,000,000 et a des frais de clôture non liés au financement de $25,000 ($1,000,000 fois 2.5% mentionné ci-dessus), l'acheteur pourrait déduire $37,273 par an, soit $3,106 par mois, au titre de l'amortissement. Il s'agit d'une charge non monétaire significative qui peut être déduite des revenus locatifs.

AMORTISSEMENT DES FRAIS DE FINANCEMENT

Le gouvernement américain permet également au propriétaire d'un bien d'investissement de déduire l'amortissement de la partie financement des frais de clôture sur la durée du prêt. Il s'agit également d'une charge non monétaire qui peut être déduite des revenus locatifs.

REVENU IMPOSABLE NÉGATIF

Au final, avec toutes les déductions (monétaires et non monétaires mentionnées ci-dessus) que le gouvernement américain autorise, durant les premières années, un investisseur qui finance son acquisition immobilière aura un revenu imposable négatif (ou des pertes fiscales). Cela ne doit pas être confondu avec des pertes de trésorerie, car avec un apport de 40%, un propriétaire est susceptible d'atteindre l'équilibre en termes de trésorerie (c'est-à-dire ne générer ni revenu ni perte de trésorerie). Ces pertes fiscales peuvent être reportées sur les années où le bien génère des revenus à des fins fiscales, compensant ces revenus et éliminant les impôts pour ces années. Avec le temps, cependant, les revenus de trésorerie augmenteront, tout comme la valeur du bien.

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