Guide pratique pour financer un bien de luxe à Manhattan et à Miami : documentation, apport, taux d'intérêt et questions propres au mortgage foreign-national.
La plupart des acquisitions de luxe et de résidence secondaire à Manhattan et à Miami se financent via des programmes jumbo, des prêts de portefeuille de banque privée ou des programmes foreign-national. Pas via un prêt conventionnel conforming. Il convient de se préqualifier, de réunir la documentation tôt, de comprendre la project review condo/co-op, et de modéliser apport, réserves et sensibilité au taux bien avant la signature du contrat. L'achat au comptant reste courant sur le haut de gamme et peut simplifier l'agrément du board ainsi que le calendrier de closing.
Calculez l'ensemble des fonds à prévoir à la table avec notre guide des closing costs à NYC, et projetez le coût de détention courant à l'aide de notre panorama des impôts immobiliers de New York.
Si vous comparez encore des scénarios condo, co-op, comptant et financement, commencez par notre guide pour acheter un appartement à NYC avant de choisir un prêteur ou de déposer une offre.
Les conditions de mortgage varient selon le prêteur, l'immeuble et le profil de l'emprunteur. Les éléments ci-dessus servent d'orientation, pas d'engagement sur des termes de prêt.
Obtenez la préapprobation avant d'offrir. Les offres sans lettre à jour ou sans PoF sont souvent dépréciées par les listing agents.
L'immeuble compte autant que l'emprunteur. La project review du prêteur peut faire échouer un acheteur déjà approuvé.
Les programmes de financement foreign-national existent et sont actifs ; la documentation pèse plus que le pays d'origine. Les acheteurs internationaux doivent aussi modéliser la structure d'entité, l'exposition aux estate taxes, les règles FIRPTA à la revente et les réserves de liquidités avant de choisir entre un jumbo loan, un prêt de banque privée ou un achat au comptant.
Les co-ops exigent en général plus d'apport et plus de réserves que les condos ; c'est une règle d'immeuble, pas seulement une règle de prêteur.
L'achat au comptant simplifie le calendrier et l'agrément du board, mais il faut tout de même modéliser la disponibilité d'un prêt pour la liquidité future.
À taille jumbo, la sensibilité au taux est matérielle ; modélisez ARM vs taux fixe vs tout comptant avant de vous engager.
Résidence principale, pied-à-terre ou détention d'investissement : chacun oriente les programmes de prêteur applicables et les immeubles qui agréeront l'emprunteur.
Obtenez tôt une lettre de préapprobation (ou, pour un achat au comptant, un relevé de proof of funds). Cela cadre le budget de recherche et renforce l'offre le moment venu.
Tous les prêteurs n'approuvent pas tous les immeubles. Co-ops, emprunteurs foreign-national et certains new developments exigent des programmes spécialisés. Choisissez prêteur et produit en conséquence.
La financing contingency du contrat, le calendrier des dépôts et le board package interagissent avec le calendrier du prêteur. Le décalage entre eux est la cause la plus fréquente de closings retardés.
Références bancaires, relevés d'actifs, lettres de CPA le cas échéant et réserves post-closing sont les éléments bloquants. Les dossiers foreign-national prennent plus de temps ; intégrez-le au calendrier.
Une fois cleared to close, l'avocat coordonne le settlement statement final, les déclarations de transfer tax et le wire du prêteur. La plupart des closings financés aboutissent en 45-75 jours à compter de l'offre acceptée.
La voie la plus souple pour le financement jumbo et foreign-national. La project review du prêteur s'applique tout de même ; les immeubles varient en concentration du sponsor, réserves et politiques de location, autant de critères que les prêteurs examinent.
Les immeubles en co-op exigent en général un apport plus élevé, davantage de réserves et un board package complet. Certains interdisent entièrement le financement. Les acheteurs foreign-national y rencontrent souvent des frictions.
Les termes de financement du sponsor, les échelons de dépôt et l'approbation de projet du prêteur s'entrecroisent. La pre-construction, en particulier, exige une coordination soignée, car les dates de livraison peuvent bouger.
En général plus simples du point de vue du prêteur : underwriting sur un actif unique, sans review au niveau de l'immeuble. Responsabilité plus directe sur taxes, entretien et travaux de capital.
Des programmes de mortgage foreign-national existent sur les deux marchés via un cercle restreint de prêteurs américains et de banques privées. Le produit est réel, mais les attentes documentaires sont plus strictes que pour un emprunteur jumbo domestique.
Pour une orientation plus large destinée à l'acheteur international, voir Acheter un bien aux États-Unis en tant qu'étranger.
La structure de financement interagit avec le type de bien, l'agrément du board, la planification fiscale et le calendrier de closing. Manhattan Miami aide les acheteurs à identifier le bon prêteur pour le bon immeuble, et à éviter les décalages courants entre contrat, mortgage et board package.
Demander une consultation privéeLa préqualification est une estimation du prêteur fondée sur des chiffres fournis par l'emprunteur. La préapprobation est un engagement conditionnel du prêteur fondé sur une documentation déjà examinée. Les annonces à NYC et à Miami attendent en général une préapprobation, pas une préqualification, avec une offre en cours.
Oui. Un cercle restreint de prêteurs américains et de banques privées souscrit des emprunteurs foreign-national sans historique de crédit américain. Les conditions incluent typiquement 30-40% d'apport, des dépôts basés aux États-Unis et une documentation complète. Beaucoup d'acheteurs étrangers du haut de gamme traitent au comptant et financent plus tard.
Le prêteur souscrit le projet aussi bien que l'emprunteur. Concentration du sponsor, ratios d'occupation propriétaire, litiges, reserve studies et politiques de location entrent tous dans l'approbation condo et co-op. Un emprunteur impeccable peut encore être refusé pour des motifs liés à l'immeuble.
Les prêteurs exigent en général des réserves post-closing mesurées en mois de carry (mortgage, common charge, real-estate tax). Les boards de co-op en demandent souvent nettement plus, parfois 1-2 années de carry total détenues en actifs liquides.
Les deux sont largement utilisés. Les ARM (5/1, 7/1, 10/1) offrent en général un taux initial plus bas et conviennent aux acheteurs dont l'horizon de détention correspond à la période fixe initiale. Les jumbos à taux fixe conviennent à ceux qui prévoient de conserver le bien longtemps. Modélisez les deux trajectoires avant de vous engager.
Un closing financé dure typiquement 45-75 jours à compter de l'offre acceptée. Les closings en new development peuvent s'étirer bien davantage selon la livraison, les termes du sponsor et l'approbation de l'immeuble par le prêteur. Les dossiers foreign-national se situent souvent vers le haut de la fourchette.
Oui. Le mortgage doit être émis par un prêteur licencié aux États-Unis. Beaucoup d'acheteurs internationaux passent par la filiale américaine d'une relation de banque privée déjà en place (HSBC, JPM Private Bank, Citi Private Bank, etc.) pour simplifier la documentation.
Non. Nous sommes une société de courtage et de conseil immobilier, pas un prêteur hypothécaire. Nous pouvons vous présenter des prêteurs et banquiers privés qui travaillent couramment avec des acheteurs de luxe et internationaux à NYC et à Miami, et aider à aligner prêteur, avocat et broker tout au long de la transaction.
Chaque mission débute par un entretien confidentiel : objectifs, calendrier, situation fiscale.
Sans engagement. Nous répondons personnellement.
Vous préférez appeler ? +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries