Can Foreigners Buy Property in the USA?

Les questions que nos clients internationaux posent le plus souvent

1. Un étranger peut-il acheter une maison aux États-Unis ?

Oui. Le gouvernement fédéral américain n'impose aucune restriction à l'investissement étranger dans l'immobilier américain : le terrain de jeu est en principe le même pour les citoyens américains, les résidents étrangers et les ressortissants étrangers. Les achats étrangers représentent moins de 2 % des ventes résidentielles et du volume en dollars aux États-Unis, mais certains États, surtout New York et la Floride, attirent une demande internationale disproportionnée. Pour le processus d'achat spécifique à NYC et Miami, lisez notre guide de l'acquéreur étranger pour l'immobilier à NYC et Miami, qui couvre FIRPTA, la planification des droits de succession, le financement foreign-national et les closings à distance.

2. Quelles sont les principales règles pour un étranger qui achète aux États-Unis ?

Le financement est largement accessible aux acquéreurs étrangers qui achètent aux États-Unis, mais l'absence d'historique de crédit américain complique souvent le dossier. La plupart des grandes banques ne prêtent pas aux étrangers sans visa de travail ; certaines banques internationales, comme HSBC, prêtent indépendamment du statut de résidence. La banque privée, notamment JP Morgan et Citi Private, finance aussi des non-résidents. Un prêt foreign-national exige en général un apport plus élevé qu'un crédit accordé à un résident local.

Les acquéreurs étrangers doivent structurer correctement leur investissement immobilier pour éviter les droits de succession ou s'en couvrir. Les conséquences fiscales d'une mauvaise structure peuvent coûter cher à long terme si elles ne sont pas traitées dès le départ.

La Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) impose au gouvernement de retenir un pourcentage du produit de la vente pour couvrir l'impôt sur les plus-values qui pourrait être dû. Le taux de retenue est égal à 15 % du produit. L'Internal Revenue Service restitue au vendeur le montant retenu une fois la déclaration déposée et l'impôt payé. Un agent immobilier qui connaît ces règles aide à les traverser sans surprise.

Consultez ci-dessous notre article « Four Rules for Foreigners Buying Property in USA » !

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3. Les acquéreurs étrangers paient-ils des droits de timbre supplémentaires ?

Non. Aucun droit de timbre supplémentaire n'est imposé aux acquéreurs étrangers aux États-Unis, contrairement à Hong Kong, Singapour, Londres, Vancouver, Toronto, Sydney, Melbourne et l'Espagne, qui ajoutent entre 7 % et 100 % de taxe additionnelle. Les États-Unis ne pénalisent pas l'étranger à l'achat.

En règle générale, les droits de mutation cumulés (mansion tax, assurance titre, honoraires d'avocat, transferts de titre et autres frais de closing) à Miami et l'immobilier à Manhattan, se situent en général entre 1,5 et 4,5 % selon le prix d'achat. Il faut ajouter environ 2,2 % du montant du prêt au titre de la mortgage recording tax si vous financez. Lors de l'achat d'un programme neuf, il est d'usage que l'acquéreur prenne en charge les droits de mutation du promoteur, soit environ 2 %. Au total, les frais de closing aux États-Unis vont donc de 1,5 % à 6 %.

4. Dois-je payer une commission de courtage à l'achat ?

Peut-être. Autrefois, la commission était toujours à la charge du vendeur ; en 2025, les règles ont changé et l'acquéreur peut devoir la payer si le vendeur ne s'engage pas à la prendre. Jusqu'ici, la plupart des vendeurs à NYC et Miami ont jugé utile de proposer de régler la commission du courtier. Mieux vaut s'appuyer sur des agents déjà rodés aux acquéreurs étrangers sur le marché américain, de votre côté dans la transaction. Un agent compétent aide sur la complexité de l'opération, négocie les offres et apporte un regard utile sur les tendances et les exigences juridiques.

Il est aussi préférable d'avoir un avocat immobilier habitué aux opérations internationales. Un fiscaliste sera utile en plus. Nous pouvons vous recommander les professionnels avec lesquels nous travaillons depuis des années.

Pour en savoir plus, consultez « The Foreign Buyer's Checklist For Purchasing Manhattan Real Estate » :

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5. Un étranger peut-il acheter une maison aux États-Unis avec un prêt ?

Les prêts immobiliers pour foreign nationals sont largement disponibles. HSBC, Wells Fargo et de nombreuses banques privées prêtent aux étrangers via des foreign national loans. Voici les points principaux des conditions HSBC pour ce type de prêt :

• 30 % d'apport minimum

• 3 millions $ de montant maximum de prêt, soit une valeur de bien de 4,3 millions $

• 50 000 $ ou 100 000 $ en dépôt chez HSBC

• 12 mois de réserves (mensualité, charges communes et impôts) doivent rester en dépôt (en plus des fonds déjà déposés)

Un agent immobilier compétent peut aider à obtenir le prêt et à mener le processus de financement. Une banque locale ne prêtera pas aux étrangers faute de credit report américain ; HSBC, en revanche, sait lire des dossiers financiers étrangers et peut approuver un prêt à des non-citoyens même sans résidence permanente aux États-Unis.

Ces prêts peuvent financer un bien résidentiel utilisé comme résidence secondaire ou comme bien d'investissement. En général, si l'appartement est destiné à l'investissement, le taux sera un peu plus élevé.

Les taux varient chaque jour : contactez-nous pour les conditions du moment.

6. En quoi un étranger est-il traité différemment d'un résident américain à l'achat ?

La politique fiscale américaine est en général favorable, pour l'investisseur étranger comme pour le résident, en matière de détention immobilière. Il existe toutefois quelques règles propres aux étrangers qui achètent aux États-Unis. Parmi les différences : l'achat en co-ops, qui privilégient les acquéreurs de résidence principale. L'analyste crédit de la banque traitera aussi l'acquéreur étranger comme un peu plus risqué et facturera souvent un demi-point de taux en plus, mais ce ne sont pas des règles gouvernementales. Un agent compétent aide à comprendre ces écarts et à traverser le processus d'achat.

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7. Faut-il plusieurs agents immobiliers pour trouver un bien ?

Aux États-Unis, le plus sage est de travailler avec un seul courtier professionnel pendant votre recherche, surtout pour un acquéreur étranger. Contrairement à Londres, Paris ou le Brésil, le marché américain est très transparent. Pour accélérer les échanges, le Real Estate Board of New York et le Florida Department of State, par exemple, imposent aux agences de partager leurs exclusivités sous 24 heures : un bon buyer's broker peut donc vous faire visiter n'importe quel appartement sur le marché. Vous engager avec un seul courtier, c'est obtenir le meilleur niveau de service de sa part, toute son attention étant sur vous et votre recherche. Un agent compétent reste déterminant pour l'acquéreur étranger face à la complexité des opérations et pour un regard utile sur les tendances et les exigences juridiques.

8. Quels types de biens un étranger peut-il acheter ?

Les investissements étrangers dans l'immobilier américain se limitent en général à l'achat de condos, condops, maisons individuelles et immeubles multifamiliaux. À Manhattan, en principe, les acquéreurs étrangers ne sont PAS empêchés d'acheter des condominiums, condops, maisons individuelles ou immeubles multifamiliaux. Les co-ops privilégient les propriétaires occupants et interdisent en général la détention étrangère, sauf si la majorité des actifs de l'acquéreur et sa principale source de revenus sont aux États-Unis. Découvrez la différence entre condo et co-op. Un agent compétent aide à trouver les biens adaptés, qu'il s'agisse d'une résidence de villégiature ou d'un bien d'investissement.

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9. Comment structurer l'achat pour limiter la fiscalité ?

Les opérations peuvent être structurées d'innombrables façons ; le traitement fiscal de l'achat et de la revente peut toutefois différer fortement selon la structure retenue, surtout pour un investissement étranger dans l'immobilier américain. Deux voies en particulier sont retenues par nos investisseurs pour éviter les droits de succession : il faut examiner comment ces droits peuvent toucher le propriétaire, et s'il existe une convention fiscale entre les États-Unis et le pays de résidence qui traite revenus, charges et plus-values autrement qu'aux États-Unis. En général, nous recommandons de prendre conseil sur la structuration de l'opération

• Prenez en compte les enjeux fiscaux fédéraux et d'État, ainsi que l'effet des conventions fiscales.

• Consultez un counsel local aux États-Unis pour la structuration (LLC, Foreign Corp, etc.) et le conseil fiscal.

• Consultez toujours votre avocat avant de signer les contrats

• En savoir plus sur les composantes de coût d'un investissement immobilier 

Un agent immobilier compétent peut vous orienter sur la structuration de l'achat pour limiter la fiscalité.

10. Dois-je m'inquiéter de l'impôt sur le revenu ?

En général, un acquéreur qui achète pour générer des revenus, y compris via un investissement étranger dans l'immobilier américain, pourra compenser ces loyers par des charges en cash (taxe foncière, entretien, intérêts d'emprunt) et des charges non cash comme l'amortissement. Les premières années créent donc des pertes comptables, reportables sur 15 ans. Les propriétaires ne paient donc pas d'impôt sur les loyers tant que ces pertes ne sont pas épuisées, en pratique autour de 12 ans.

Les étrangers peuvent acheter un bien aux États-Unis sans Taxpayer Identification Number (TIN). Obtenir un TIN devient toutefois crucial dans certaines situations, surtout pour les obligations fiscales. Par exemple, si vous comptez louer le bien ou le revendre plus tard, un TIN est requis pour déclarer les loyers, payer les impôts associés et respecter la Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA). Un agent compétent aide l'acquéreur étranger à comprendre ses obligations et à rester en conformité.

Les personnes non éligibles à un Social Security Number (SSN) peuvent demander un Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) via le Form W-7. La procédure exige des pièces justifiant votre statut d'étranger et votre identité.

11. À la revente par un étranger aux États-Unis, quels points surveiller ?

Lors de la vente d'un bien en tant qu'investisseur étranger dans l'immobilier américain, les deux coûts principaux sont :

a) les droits de mutation d'environ 2 % et b) la commission de vente du courtier de 5 % à 6 %.

S'y ajoutent les impôts à anticiper : plus-values et droits de succession. Avec une planification adaptée, les droits de succession peuvent être évités ou couverts. L'impôt sur les plus-values aux États-Unis pour les non-résidents est le même que pour les résidents si l'achat est fait au nom d'une LLC ou en nom propre. Le taux fédéral maximum est de 28 %.

• Droits de succession US pour les étrangers

• Plus-values immobilières aux États-Unis pour les étrangers

Un agent immobilier compétent peut accompagner le vendeur étranger et fluidifier la vente.

12. Quid de la due diligence et du closing ?

La due diligence est une étape critique du processus d'achat, surtout pour un investissement étranger dans l'immobilier américain. Un bon avocat fournit les services juridiques nécessaires pour la mener à bien. Elle implique un examen attentif de l'état du bien, du titre et de tout point susceptible d'affecter sa valeur ou sa détention. Points clés à retenir :

• Inspection du bien: faites appel à un inspecteur professionnel pour examiner l'état du bien (fondations, toiture, plomberie, électricité, signes de dommages ou de travaux nécessaires). Cette étape vous alerte sur d'éventuels problèmes avant de finaliser l'achat.

• Recherche de titre: faites une recherche de titre approfondie pour confirmer que le vendeur détient clairement le bien et qu'il n'existe ni privilèges ni litiges en suspens. Cela limite les complications juridiques liées à une titularité floue.

• Examen des registres du bien: examinez les registres du bien, y compris l'acte, le title report et tout prêt ou privilège en suspens. Vous obtenez ainsi une vision complète de la situation juridique et financière.

• Enjeux environnementaux: vérifiez les enjeux environnementaux (sites industriels proches, zones inondables ou autres risques). Cela confirme que le bien est sûr et adapté à l'usage prévu.

Une fois la due diligence terminée, vient le closing. Cela implique :

• Signature du Purchase Agreement: signez le purchase agreement, qui fixe les termes de la vente (prix, date de closing, conditions suspensives). Il lie juridiquement les deux parties aux termes convenus.

• Finalisation du financement: finalisez vos arrangements de financement, y compris l'obtention du prêt et les formalités nécessaires. Confirmez que tous les aspects financiers sont en ordre avant le closing.

• Closing: assistez à la réunion de closing, où le bien vous est transmis, et achevez les formalités restantes. C'est l'étape finale de l'achat, celle où vous devenez officiellement propriétaire.

13. Quelles exigences pour l'assurance et les utilities ?

En tant qu'acquéreur étranger, il faut intégrer l'investissement immobilier américain, l'assurance, les utilities et la planification successorale lors de l'achat aux États-Unis.

• Assurance: souscrivez une assurance pour protéger le bien contre les dommages, la perte ou la responsabilité. Cela peut inclure une homeowners insurance, une title insurance et une liability insurance. Ces polices offrent une protection financière et une tranquillité d'esprit en cas d'imprévu.

• Utilities: mettez les utilities à votre nom (électricité, gaz, eau, internet). Confirmez que tous les services nécessaires sont activés et transférés à votre nom pour éviter toute interruption.

Nous recevons beaucoup de questions sur l'immobilier new-yorkais.  Vous souhaitez des réponses ? Nous les traitons dans « Answers to FAQ's by Foreigners Interested in Buying and Selling NY Real Estate » :

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14. Quid de la planification successorale et de la fiscalité ?

• Planification successorale: comme indiqué plus haut, structurer l'opération est très important pour la planification successorale. Cela permet de transmettre le bien selon vos souhaits en cas de décès et de limiter la fiscalité de la transmission. Cela peut inclure un testament, un trust, une procuration, ou la mise en place d'une LLC et d'une Foreign Corporation. Une planification successorale adaptée aide à gérer vos actifs et fixe des instructions claires pour leur répartition.

Des agents immobiliers et avocats expérimentés peuvent vous guider dans ces démarches et fluidifier la transaction.

Implications fiscales: en tant qu'acquéreur étranger, il est essentiel de comprendre les implications fiscales de la détention d'un bien aux États-Unis. Cela peut inclure :

• Impôt sur les plus-values: payer l'impôt sur les plus-values sur le profit réalisé à la vente. Comprendre les taux et les règles aide à planifier la stratégie d'investissement.

• Impôt sur le revenu: payer l'impôt sur le revenu sur les loyers générés par le bien. Déclarer correctement loyers et charges est crucial pour rester conforme au droit fiscal américain.

• Taxe foncière: payer la taxe foncière sur la valeur du bien. Elle est en général établie chaque année et varie selon la localisation.

Consultez un professionnel fiscal pour comprendre vos obligations et toute implication fiscale éventuelle.

Détention étrangère: en tant qu'acquéreur étranger, il est essentiel de comprendre les règles qui encadrent la détention étrangère d'un bien aux États-Unis. Cela peut inclure :

• FIRPTA: comprendre la Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) et ses implications pour les acquéreurs étrangers. FIRPTA impose au vendeur étranger une retenue fiscale à la vente d'immobilier américain.

• Conventions fiscales: comprendre les conventions fiscales entre les États-Unis et votre pays de résidence qui peuvent affecter vos obligations. Ces conventions peuvent offrir des avantages tels que des taux réduits ou des exonérations.

Consultez un avocat immobilier ou un professionnel fiscal pour comprendre les règles de détention étrangère aux États-Unis. Cela vous aide à aborder la complexité du marché américain et à décider en connaissance de cause.

15. Conclusion : réussir l'achat d'un bien aux États-Unis en tant qu'acquéreur étranger

Acheter aux États-Unis en tant qu'étranger peut être un processus complexe et exigeant, mais avec le bon accompagnement, il peut aussi aboutir. En comprenant l'éligibilité et les exigences, en traversant la complexité de la détention étrangère, en sécurisant le financement et en travaillant avec un agent expérimenté, les acquéreurs étrangers peuvent atteindre leur objectif. Qu'il s'agisse de diversifier un portefeuille ou d'acheter une résidence de villégiature, le marché américain offre de solides opportunités. Avec la bonne expertise, vous pouvez mener l'achat avec assurance.