Guide de l'Acheteur International pour l'Immobilier à NYC & Miami
Guide de l'acheteur international pour l'immobilier à NYC et Miami : structures juridiques, obligations fiscales, financement, FIRPTA, planification successorale et mécanique opérationnelle d'un achat transfrontalier.
Ce que les acheteurs non américains doivent savoir en 2026 : financement, FIRPTA, impôt successoral, règles des immeubles et closings à distance
Vérifié le 19 octobre 2026 · Anthony Guerriero, Broker agréé (NY · FL · CA)
À PROPOS DE NOUS
Manhattan Miami Real Estate conseille les acheteurs internationaux depuis plus de 20 ans, accompagnant des clients d'Amérique latine, d'Europe, d'Asie, du Moyen-Orient et d'ailleurs dans leurs transactions immobilières aux États-Unis. Nous savons ce qui fonctionne, et ce qui ne fonctionne pas, pour les acheteurs non américains à New York et Miami.
Le fondateur Anthony Guerriero est titulaire d'une licence de Real Estate Broker à New York, en Florida et en California, et accompagne des particuliers UHNW, des family offices et des investisseurs transfrontaliers, avec pour expertises clés le FIRPTA, la structuration juridique et les closings par procuration (Power of Attorney).
Notre expérience auprès des acheteurs internationaux
Nous avons vendu des biens à des acheteurs de plus de 40 nationalités. Au fil des années, nous avons travaillé avec de nombreux clients d'Asie, d'Europe, du Mexique et d'Amérique du Sud.
Nous avons commencé à rencontrer des clients en Europe lorsque l'euro était très fort. Cela a fonctionné. Quand l'euro a baissé, nous nous sommes davantage tournés vers l'Asie. Pendant de nombreuses années, nous avons voyagé régulièrement en Chine continentale, à Hong Kong, à Singapour, à Taïwan, à Séoul et au Japon.
Anthony Guerriero a exercé comme CPA, professionnel de la comptabilité aux États-Unis, et connaît bien les questions fiscales à prendre en compte pour les acheteurs étrangers et les investisseurs. Nous proposons un accompagnement complet en coordination avec des avocats, banquiers et comptables spécialisés dans les achats immobiliers des clients étrangers.
Les acheteurs internationaux peuvent acquérir un bien à NYC et Miami sans résidence ni citoyenneté américaine. La structure de l'achat, entité ou nom propre, juridiction et positionnement fiscal, compte autant que le bien lui-même. Les acquisitions transfrontalières les plus réussies commencent par des critères, une juridiction et un calendrier, pas par une recherche d'annonces.
- Aucune exigence de résidence : les acheteurs internationaux peuvent acquérir librement de l'immobilier à NYC + Miami
- FIRPTA impose généralement à l'acquéreur de retenir 15% du montant réalisé lors de la cession d'un bien américain par un vendeur étranger. Des exceptions et certificats de l'IRS peuvent réduire ou supprimer la retenue. Elle s'impute sur l'impôt du vendeur; seul un trop-perçu est remboursable.
- Les structures juridiques (LLC, trust, société étrangère) influent sur l'exposition fiscale, l'anonymat et la planification successorale
- Les frais de closing à NYC pèsent surtout sur l'acheteur (mansion tax, taxe hypothécaire, avocat) ; à Miami ils sont plus faibles mais avec des spécificités d'État
- À Manhattan, les condominiums offrent généralement plus de souplesse que les co-ops pour détenir depuis l'étranger et louer. Chaque immeuble a ses règles. Vérifiez détention par une société, usage occasionnel, location et dossier d'acquisition avant l'offre.
Taxes et frais de clôture dépendent du lieu, du prix, du financement et du contrat. Un taux unique ne décrit pas Manhattan et Miami. Demandez un décompte détaillé, incluant les éventuels honoraires de votre courtier.
Cela dit, les acheteurs internationaux font face à des considérations spécifiques : financement, structuration juridique, retenue FIRPTA, exposition à l'impôt successoral, conventions fiscales avec le pays d'origine et restrictions propres à la Florida selon les pays. Ce guide couvre ce qu'il faut savoir avant d'acheter un bien à New York City, Miami ou ailleurs aux États-Unis, avec une attention particulière aux aspects pratiques de l'achat en tant que non-résident américain.
Pour une analyse approfondie spécifique à Miami sur les avantages fiscaux de la Florida et les restrictions par pays de la SB 264, consultez notre guide Meilleurs Quartiers de Miami pour Acheter un Condo . Pour le choix d'un condo à NYC, voir notre Guide d'Achat de Condos de Luxe à Manhattan. Pour la question de fond sur la propriété, voir Les Étrangers Peuvent-ils Acheter un Bien Immobilier aux USA ?.
Chiffres Clés 2026 pour les Acheteurs Internationaux
NYC vs Miami en un Coup d'Œil pour les Acheteurs Internationaux
| Critère | New York City | Miami |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu de l'État | L'État de New York peut imposer les revenus de source new-yorkaise. L'impôt personnel de NYC concerne généralement les résidents de la ville, pas les non-résidents. | 0% (pas d'impôt sur le revenu de l'État) |
| Mansion tax | 1% à 3.9% (progressif) | Aucune |
| Documentary stamp tax | N/A | Miami-Dade: 0,60 $ par tranche de 100 $, plus 0,45 $ de surtaxe sauf exception applicable à une maison individuelle. |
| restrictions par pays de la SB 264 | N/A | Avant de signer, faites vérifier la situation de l'acheteur et l'emplacement du bien par un avocat de Floride. |
| Idéal pour les acheteurs internationaux recherchant | Préservation du capital, prestige, accès éducatif (Columbia, NYU) | Efficacité fiscale, art de vivre, affinité culturelle latino-américaine |
De nombreux acheteurs internationaux finissent par posséder dans les deux villes : Manhattan pour les affaires et l'éducation, Miami pour l'art de vivre et la résidence fiscale.
Conseil Privé pour Acheteurs Internationaux
Commencez par une conversation, pas par une annonce.
Pour les acquisitions transfrontalières à New York et dans le sud de la Florida, la structure, la juridiction et le calendrier comptent autant que le prix. Contactez-nous pour un briefing confidentiel adapté à vos enjeux de résidence, de fiscalité et de family office.
Entamer une Conversation ConfidentielleNous conseillons des acheteurs internationaux à New York et dans le sud de la Florida.
1. Définir le projet et choisir les professionnels
Précisez l'usage: personnel, familial ou locatif. Fixez un budget d'achat et de détention annuelle. Le courtier recherche et négocie; l'avocat examine contrat, titre et questions juridiques; le prêteur approuve le financement; le comptable analyse fiscalité et déclarations.
Procédez dans l'ordre: propriété et financement, sélection, négociation, examen juridique et de l'immeuble, exigences du prêteur et de l'association, puis acquisition définitive. Les délais contractuels et d'inspection diffèrent entre New York et la Floride. Faites-les préciser avant de signer.
2. Convenir de la rémunération du courtier avant l'achat
Les commissions sont négociables et ne sont pas fixées par la loi. Le vendeur peut accepter de payer tout ou partie des honoraires du courtier de l'acquéreur. Votre éventuelle obligation dépend du mandat écrit et des conditions de la transaction. Nous la confirmons avant tout engagement.
Confirmez les services, honoraires et sommes restant à votre charge si la participation du vendeur est insuffisante. Demandez les conditions par écrit.
2026-10-19 · NAR
3. Budgéter l'acquisition et la détention
Demandez un devis détaillé pour le bien et le financement envisagés: taxes de mutation ou mansion tax applicables, taxes hypothécaires, frais juridiques et de titre, frais d'association, assurance payée d'avance et honoraires du courtier de l'acheteur. Le neuf peut transférer certains frais supplémentaires à l'acquéreur.
Prévoyez séparément taxe foncière, charges ou HOA, assurance, entretien, financement et appels de fonds. En location, ajoutez vacance, mise en location et gestion. Comparez le besoin annuel de trésorerie, au-delà du prix.
4. Choisir le bien et examiner l'immeuble
À Manhattan, les condominiums offrent généralement plus de souplesse que les co-ops pour détenir depuis l'étranger et louer. Chaque immeuble a ses règles. Vérifiez détention par une société, usage occasionnel, location et dossier d'acquisition avant l'offre.
5. Préparer le financement et les documents
Des prêteurs spécialisés peuvent étudier un dossier sans historique de crédit américain. L'accord dépend de l'emprunteur, des pièces, de l'usage, de l'entité propriétaire et de l'immeuble. Confirmez apport, réserves, taux, frais et examen du projet avant de vous engager.
Préparez passeport, justificatif d'adresse, revenus ou documents professionnels, déclarations fiscales si demandées, relevés bancaires et de placements, origine et parcours des fonds, et documents de société si nécessaire. Demandez quelles traductions sont requises. Un accord préalable n'est pas un engagement définitif de prêt.
2026-10-19 · HSBC
6. Comprendre loyers, amortissement et pertes
L'amortissement fiscal et les charges déductibles, dont les intérêts d'emprunt, peuvent compenser les loyers. Les pertes locatives passives non utilisées sont généralement reportées jusqu'à leur utilisation, sous réserve des règles d'activité passive, de capital à risque et d'autres limites; il n'existe pas d'expiration générale à sept ans. Cela peut laisser une trésorerie positive avec peu ou pas d'impôt fédéral courant, sans garantir 15 années sans impôt. Le résultat dépend des loyers, charges, financement, base fiscale et mode de détention. Un particulier non-résident peut devoir exercer l'option IRC 871(d) et déposer le formulaire 1040-NR pour déduire les charges sur une base nette. Taxes foncières et impôt à la vente peuvent rester dus.
Comment amortissement et pertes reportées peuvent compenser les loyers
Exemple hypothétique en dollars américains : un particulier non-résident achète comptant un bien locatif de 1 100 000 $. On suppose une base amortissable de 825 000 $ pour le bâtiment et 275 000 $ pour le terrain. Sur une durée GDS applicable de 27,5 ans, l'amortissement annuel complet est de 30 000 $. Le modèle commence après le premier exercice partiel, sans pertes initiales, et couvre 15 exercices complets.
Années 1–7 : 60 000 $ de loyers annuels moins 42 000 $ de charges déductibles décaissées laissent 18 000 $ de trésorerie positive. Déduire 30 000 $ d'amortissement produit une perte fiscale annuelle de 12 000 $. Sans autre revenu passif pour l'absorber, les pertes passives suspendues atteignent 84 000 $.
Années 8–15 : on suppose 90 000 $ de loyers annuels et 50 000 $ de charges déductibles décaissées. La trésorerie est de 40 000 $ ; après 30 000 $ d'amortissement, le bénéfice locatif fiscal est de 10 000 $. On impute 10 000 $ de pertes reportées chaque année. Sur huit ans, 80 000 $ sont utilisés et 4 000 $ restent. Selon ces hypothèses, cette location ne génère aucun impôt fédéral courant sur le revenu pendant les 15 années modélisées, malgré une trésorerie positive.
Année 16 : avec les mêmes chiffres, les 4 000 $ restants compensent une partie du bénéfice fiscal de 10 000 $, laissant 6 000 $ de revenu locatif imposable.
| Année du modèle | Trésorerie annuelle avant impôt sur le revenu | Revenu locatif annuel imposable après reports |
|---|---|---|
| 1–7 | 18,000 | 0 |
| 8–15 | 40,000 | 0 |
| 16 | 40,000 | 6,000 |
Ces chiffres sont des hypothèses, pas une prévision immobilière ni une exonération garantie. Le calcul suppose un usage exclusivement locatif, une option valide pour l'imposition au net, des déclarations ponctuelles, une base et un montant à risque suffisants et des pertes utilisables selon les règles passives. Les charges décaissées sont supposées entièrement déductibles et incluent les taxes foncières. Fiscalité du pays d'origine et de la vente : examen séparé. L'amortissement réduit la base fiscale et peut affecter l'impôt à la vente.
Distinguez trésorerie et revenu imposable. Le remboursement du capital emprunté est une sortie de trésorerie, pas une charge locative déductible. Faites calculer base fiscale, amortissement autorisé et utilisation des pertes.
7. Vérifier les options fiscales et déclarations
Les loyers américains d'un particulier non-résident non effectivement liés à une activité aux États-Unis sont généralement imposés à 30% du brut, ou au taux conventionnel inférieur, sans déduction de charges. Une option valable selon IRC 871(d) peut permettre une imposition du net au barème progressif.
Le comptable doit confirmer éligibilité, déclaration d'option, identifiant fiscal, formulaires et délais. Une LLC ou une perte ne supprime pas automatiquement les obligations déclaratives.
2026-10-19 · IRS 871(d)
8. Prévoir FIRPTA à l'achat et à la vente
FIRPTA peut concerner votre acquisition et votre revente. Si le vendeur est étranger, faites confirmer son statut et l'obligation de retenue par l'avocat ou le professionnel chargé de la signature. Calculez la trésorerie disponible après retenue, sans compter sur le prix brut intégral.
2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS
9. Choisir le détenteur du titre et préparer la succession
Dans une transaction résidentielle, une LLC peut figurer comme acquéreur et propriétaire dans l'acte, ajoutant une couche d'opacité entre le particulier et le bien. Elle peut aussi contribuer à protéger le patrimoine personnel contre les dettes de la LLC : en Floride, associés et dirigeants ne sont généralement pas personnellement responsables des dettes sociales du seul fait de leur fonction. Confidentialité et protection dépendent de la structure et des faits. Garanties personnelles ou actes propres peuvent engager une responsabilité personnelle. Cette confidentialité ne supprime pas les obligations d'identification du propriétaire et de déclaration fiscale. Florida Statutes 605.0304
La fiscalité successorale américaine dépend du domicile, de la détention et des conventions applicables. Pour une personne ni citoyenne ni domiciliée aux États-Unis, une déclaration successorale est généralement requise lorsque les actifs situés aux États-Unis dépassent 60 000 $, selon les règles applicables. Une LLC seule n'élimine pas automatiquement cette exposition.
Réglez la détention avant de signer. Les conseils américains et du pays d'origine comparent responsabilité, succession, déclarations, financement et revente. Confirmez que prêteur et immeuble acceptent le propriétaire prévu. Une entité ne garantit ni anonymat ni exonération.
2026-10-19 · IRS 706-NA
10. Coordonner les conseils du pays d'origine
Communiquez aux deux équipes les mêmes faits: résidence fiscale, nationalité, usage, détention et financement. Vérifiez déclarations locales, crédits d'impôt, conventions et effets d'un usage personnel ou d'un changement de résidence. Posséder un bien américain ne donne ni visa ni statut migratoire.
11. Préparer la revente et un éventuel échange 1031
Un échange conforme à la section 1031 peut différer le gain sur un bien professionnel ou d'investissement. Acheter un autre bien ne suffit pas; les résidences à usage personnel sont généralement exclues et des délais et conditions stricts s'appliquent.
Examinez les conditions de l'échange avant d'organiser la vente, pas après avoir reçu les fonds. Comparez frais de vente, remboursement du prêt, impôt et trésorerie FIRPTA avec l'investissement de remplacement.
2026-10-19 · IRS 1031
12. Organiser la signature à distance et la remise du bien
La signature à distance est souvent possible, mais avocat, prêteur et société de titre ou de règlement doivent approuver la méthode à l'avance. Vérifiez procuration, acte notarié consulaire ou autre solution acceptée. Prévoyez rendez-vous, authentification et originaux.
Avant tout virement, confirmez les instructions par un numéro de téléphone déjà connu. Vérifiez le décompte et la visite finale. Organisez assurance, services, clés et enregistrement auprès de l'immeuble. En location, confirmez règles, responsable de la mise en location et contact local pour les réparations avant la remise.
2026-10-19 · U.S. Department of State · CFPB
PARLONS-EN
Que vous achetiez votre premier bien aux États-Unis, structuriez un portefeuille de plusieurs propriétés ou planifiiez une migration de résidence fiscale vers la Florida, nous sommes spécialisés dans les transactions transfrontalières pour clients internationaux.
Planifier une Consultation Confidentielle →
Toutes les consultations sont confidentielles. Nous nous coordonnons avec vos conseillers dans votre pays d'origine et vos conseils fiscaux américains.
Commencez par une conversation, pas par une annonce.
Manhattan Miami conseille un cercle restreint d'acheteurs, de vendeurs et de family offices à NYC et dans le sud de la Florida. Nous ne menons pas de recherches ouvertes. Toute relation commence par le contexte.
Commencer →