Guide de l'Acheteur International pour l'Immobilier à NYC & Miami
Guide de l'acheteur international pour l'immobilier à NYC et Miami : structures juridiques, obligations fiscales, financement, FIRPTA, planification successorale et mécanique opérationnelle d'un achat transfrontalier.
Ce que les acheteurs non américains doivent savoir en 2026 : financement, FIRPTA, impôt successoral, règles des immeubles et closings à distance
Mis à jour le 2026-04-27 · lecture de 30 minutes · Par Anthony Guerriero, Broker agréé (NY · FL · CA)
À PROPOS DE NOUS
Manhattan Miami Real Estate conseille les acheteurs internationaux depuis plus de 20 ans, accompagnant des clients d'Amérique latine, d'Europe, d'Asie, du Moyen-Orient et d'ailleurs dans leurs transactions immobilières aux États-Unis. Nous savons ce qui fonctionne, et ce qui ne fonctionne pas, pour les acheteurs non américains à New York et Miami.
Le fondateur Anthony Guerriero est titulaire d'une licence de Real Estate Broker à New York, en Florida et en California, et accompagne des particuliers UHNW, des family offices et des investisseurs transfrontaliers, avec pour expertises clés le FIRPTA, la structuration juridique et les closings par procuration (Power of Attorney).
Les acheteurs internationaux peuvent acquérir un bien à NYC et Miami sans résidence ni citoyenneté américaine. La structure de l'achat, entité ou nom propre, juridiction et positionnement fiscal, compte autant que le bien lui-même. Les acquisitions transfrontalières les plus réussies commencent par des critères, une juridiction et un calendrier, pas par une recherche d'annonces.
- Aucune exigence de résidence : les acheteurs internationaux peuvent acquérir librement de l'immobilier à NYC + Miami
- Le FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) s'applique à la vente : retenue d'environ 15%
- Les structures juridiques (LLC, trust, société étrangère) influent sur l'exposition fiscale, l'anonymat et la planification successorale
- Les frais de closing à NYC pèsent surtout sur l'acheteur (mansion tax, taxe hypothécaire, avocat) ; à Miami ils sont plus faibles mais avec des spécificités d'État
- Les Co-ops (coopératives d'habitation) de Manhattan refusent en général les acheteurs internationaux ; les condos les acceptent ; le neuf est la voie la plus courante
Les États-Unis accueillent favorablement l'investissement immobilier international. Pas de droits de timbre supplémentaires, pas de plafond sur la propriété étrangère, et la plupart des États n'imposent aucune restriction aux acheteurs non américains, même si la Florida a introduit des restrictions visant les ressortissants de certains pays au titre de la SB 264 (détaillées plus bas).
Dans un monde où le Canada a interdit l'achat à la plupart des acheteurs étrangers (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, prolongée jusqu'en 2027), où l'Australie et la Nouvelle-Zélande imposent des autorisations strictes, et où des villes comme Singapour (60% de droit de timbre additionnel), Toronto (35%), Vancouver (20%) et Hong Kong (BSD supprimé en février 2024) ont historiquement appliqué des taxes de mutation punitives aux étrangers, les États-Unis restent remarquablement ouverts.
Cela dit, les acheteurs internationaux font face à des considérations spécifiques : financement, structuration juridique, retenue FIRPTA, exposition à l'impôt successoral, conventions fiscales avec le pays d'origine et restrictions propres à la Florida selon les pays. Ce guide couvre ce qu'il faut savoir avant d'acheter un bien à New York City, Miami ou ailleurs aux États-Unis, avec une attention particulière aux aspects pratiques de l'achat en tant que non-résident américain.
Pour une analyse approfondie spécifique à Miami sur les avantages fiscaux de la Florida et les restrictions par pays de la SB 264, consultez notre guide Meilleurs Quartiers de Miami pour Acheter un Condo . Pour le choix d'un condo à NYC, voir notre Guide d'Achat de Condos de Luxe à Manhattan. Pour la question de fond sur la propriété, voir Les Étrangers Peuvent-ils Acheter un Bien Immobilier aux USA ?.
Chiffres Clés 2026 pour les Acheteurs Internationaux
NYC vs Miami en un Coup d'Œil pour les Acheteurs Internationaux
| Critère | New York City | Miami |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu de l'État | Jusqu'à 10.9% (NYC ajoute ~3.876%) | 0% (pas d'impôt sur le revenu de l'État) |
| Prix médian de condo $/sqft | ~$1,998 | ~$995 |
| Mansion tax | 1% à 3.9% (progressif) | Aucune |
| Documentary stamp tax | N/A | ~0.7% du prix de vente |
| Part des Co-ops dans l'offre | ~70% (restrictif envers les acheteurs étrangers) | ~0% (condos uniquement) |
| restrictions par pays de la SB 264 | N/A | 7 pays restreints (Chine, Russie, Iran, Corée du Nord, Cuba, Venezuela-Maduro, Syrie) |
| Droits des locataires | Forts (stabilisation des loyers dans les immeubles d'avant 1974 de 6+ logements) | Favorable au bailleur |
| Idéal pour les acheteurs internationaux recherchant | Préservation du capital, prestige, accès éducatif (Columbia, NYU) | Efficacité fiscale, art de vivre, affinité culturelle latino-américaine |
De nombreux acheteurs internationaux finissent par posséder dans les deux villes : Manhattan pour les affaires et l'éducation, Miami pour l'art de vivre et la résidence fiscale.
Conseil Privé pour Acheteurs Internationaux
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Pour les acquisitions transfrontalières à New York et dans le sud de la Florida, la structure, la juridiction et le calendrier comptent autant que le prix. Contactez-nous pour un briefing confidentiel adapté à vos enjeux de résidence, de fiscalité et de family office.
Entamer une Conversation ConfidentielleNous conseillons des acheteurs internationaux à New York et dans le sud de la Florida.
PARTIE 1LE MARCHÉ IMMOBILIER AMÉRICAIN EST TRÈS TRANSPARENT
PARTIE 2LE PLUS SOUVENT, LES COMMISSIONS SONT PAYÉES PAR LE VENDEUR
PARTIE 3PAS DE DROITS DE TIMBRE SUPPLÉMENTAIRES POUR LES ACHETEURS ÉTRANGERS
PARTIE 4LES ACHETEURS ÉTRANGERS DOIVENT PRIVILÉGIER LES CONDOS, PAS LES CO-OPS
PARTIE 5LE FINANCEMENT EST FACILEMENT ACCESSIBLE AUX ACHETEURS ÉTRANGERS
PARTIE 6LES INVESTISSEURS NE PAIENT PAS D'IMPÔT SUR LES REVENUS LOCATIFS PENDANT LES 10-15 PREMIÈRES ANNÉES DE FINANCEMENT
PARTIE 7LES ACHETEURS ÉTRANGERS DOIVENT OPTER POUR LA DÉDUCTION DES CHARGES AU TITRE DE L'IMPÔT SUR LE REVENU
PARTIE 8RETENUE FIRPTA
PARTIE 9LES ACHETEURS ÉTRANGERS DOIVENT PLANIFIER POUR ÉVITER L'IMPÔT SUCCESSORAL (ESTATE TAX)
PARTIE 10LES ACHETEURS ÉTRANGERS DOIVENT CONSULTER LES FISCALISTES DE LEUR PAYS D'ORIGINE
PARTIE 11LES ÉTRANGERS PEUVENT DIFFÉRER L'IMPÔT SUR LES PLUS-VALUES EN ACHETANT UN AUTRE BIEN D'INVESTISSEMENT
PARTIE 12LES ACHETEURS ÉTRANGERS N'ONT PAS BESOIN D'ÊTRE AUX USA POUR CONCLURE LA TRANSACTION
PARLONS-EN
Que vous achetiez votre premier bien aux États-Unis, structuriez un portefeuille de plusieurs propriétés ou planifiiez une migration de résidence fiscale vers la Florida, nous sommes spécialisés dans les transactions transfrontalières pour clients internationaux.
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