De terugkeer en het einde van de 20-jarige tax abatement in de Manhattan-markt

Hoogstwaarschijnlijk denkt u dat onroerendgoedbelasting en onroerendgoedbelasting hetzelfde zijn. Het is gewoon de manier waarop de meeste mensen de termen door elkaar gebruiken, wat enige verwarring veroorzaakt. Als u uw eigen huis en een boot, auto of een ander duur item bezit, moet u het verschil weten. Hoewel beide typen eigendommen worden belast op basis van de waarde van het object, hangt het bedrag dat u daadwerkelijk betaalt af van de vraag of ze worden geclassificeerd als onroerendgoedbelasting of als persoonlijke eigendommen. Als je nog steeds niet zeker bent van de verschillen, is dat geen probleem, want hieronder gaan we dieper in op de verschillen.

Wat zijn onroerendgoedbelastingen?

Wanneer iemand onroerend goed bezit, moet hij onroerendgoedbelasting betalen. Om te bepalen hoeveel elke huiseigenaar aan belastingen zal betalen, moet u een tarief dat voor de stad of gemeente is vastgesteld, vermenigvuldigen met de reële marktwaarde van het huis. De reële marktwaarde van een woning kan in de loop van de tijd veranderen op basis van de prijzen waarvoor vergelijkbare woningen in de buurt de afgelopen jaren zijn verkocht en eventuele upgrades die aan de binnen- en buitenkant van de woning zijn aangebracht. Als je ooit hebt gehoord van iemand die geen toegang tot zijn huis wil toelaten omdat hij of zij bang is dat de toegang zijn huis hoger zal waarderen dan momenteel wordt getaxeerd, proberen ze meestal te voorkomen dat hun onroerendgoedbelasting omhoog gaat.

Onroerend goed wordt door de IRS gedefinieerd als elk soort land en alles wat aan dat land is verbonden. Dus als u jachtgebieden of welk land dan ook bezit, ongeacht hoe u het gebruikt en zelfs als er geen gebouw op staat, is dat land onderworpen aan onroerendgoedbelasting. Als u bovendien een hut op dat land bezit, is deze onderworpen aan onroerendgoedbelasting en kan dit de waarde van het onroerend goed als geheel verhogen. Bovendien is een commercieel of industrieel gebouw ook onderworpen aan onroerendgoedbelasting. Ten slotte wordt alles wat onder het onroerend goed wordt gebouwd, belast als onroerend goed. Dit kunnen zwembaden, uitgegraven woonruimtes, fall-outbunkers, garages en bijna al het andere zijn dat je ondergronds kunt bouwen.

Meer over hoe onroerendgoedbelasting wordt berekend

Hoe een belastingtarief wordt bepaald, kan afhankelijk zijn van waar u woont. In New York wordt het belastingtarief bijvoorbeeld bepaald door het tarief van ten minste drie verschillende gemeenten, provincies, steden of schooldistricten te nemen en dat te delen door het aantal bronnen waaruit u put. Dit betekent dat het exacte belastingtarief binnen dezelfde stad kan variëren.

Hoe u belasting betaalt

Als u een huis bezit, betaalt u mogelijk uw belastingen rechtstreeks aan de IRS, of betaalt u mogelijk uw geldverstrekker, die namens u uw belastingaanslag aan de IRS betaalt. Als u de woning al volledig heeft betaald en geen lening meer heeft, is de kans groter dat u uw belastingen rechtstreeks aan de IRS betaalt. Iedereen die tot deze categorie huiseigenaren behoort, moet bijzonder voorzichtig zijn met het volledig en op tijd betalen van de belastingen om pandrechten op hun huis en andere boetes te voorkomen.

Als u een lening voor uw huis heeft, worden de belastingen meestal op uw maandelijkse leningbetaling geplakt. De geldverstrekker int dit bedrag zodat zij uw belastingen per kwartaal aan de IRS kunnen betalen. Als u er niet in slaagt de onroerendgoedbelasting aan de kredietverstrekker te betalen, zal uw kredietverstrekker een executieprocedure starten op dezelfde manier als wanneer u achterloopt met de hypotheekbetalingen.

Wat zijn persoonlijke eigendomsbelastingen?

Wanneer u roerende bezittingen heeft, zoals een auto, boot of stacaravan, vallen deze bezittingen onder de onroerende voorheffing. Net als de onroerendgoedbelasting wordt de onroerendgoedbelasting vaak tegen een bepaald tarief geheven. De totale kosten van de onroerendgoedbelasting die u voor een roerend goed betaalt, zijn in veel staten ook afhankelijk van de waarde van het onroerend goed. Als u bijvoorbeeld een boot heeft met een waarde van $10.000 en een belastingtarief van 3%, moet u elk jaar $300 betalen voor de onroerendgoedbelasting op die boot. Het hebben van een bijgewerkte beoordeling van de waarde van uw persoonlijke eigendommen kan u geld besparen op uw belastingen, omdat de waarde van veel soorten roerende goederen de neiging heeft te dalen.

Net als bij onroerendgoedbelasting kunt u, als u uw onroerendgoedbelasting niet volledig en op tijd betaalt, te maken krijgen met vergoedingen, pandrechten op het onroerend goed en mogelijke inbeslagname van uw eigendom.

Een paar uitzonderingen

Een algemene vuistregel is dat als je iets kunt verplaatsen zonder dat het beschadigd raakt, het onder de categorie onroerend goed valt. Maar als het op het land moet blijven staan, wordt het als onroerendgoedbelasting geheven. Een woonwagenwoning wordt geclassificeerd als persoonlijk bezit als de woning zich op een stuk grond bevindt dat geen eigendom is van de persoon die eigenaar is van de woonwagenwoning, zoals een woonwagenpark. Daarentegen worden vooraf gebouwde huizen als onroerend goed beschouwd zodra ze op het terrein zijn gebouwd, ook al zijn ze technisch gezien verplaatst om onderdeel van het onroerend goed te worden. Het is onwaarschijnlijk dat het meeste onroerend goed in New York onder een van deze categorieën valt, maar er zijn enkele buurten waar dit wel mogelijk is.

Afronding

De meeste belastingen op een woning worden afgehandeld bij de verkoop van de woning, maar als u zich zorgen maakt dat u niet zeker weet hoe een bepaald aspect van het belastingstelsel werkt, kunt u een belastingadviseur of een andere professional raadplegen. Het is ook belangrijk om te onthouden dat een achterstand met uw onroerendgoedbelasting geen optie is, of u uw belastingen nu aan uw kredietverstrekker betaalt of zelf bij uw plaatselijke belastingkantoor betaalt. Als u achterop raakt, stelt u zich ook bloot aan de mogelijkheid van pandrechten op uw onroerend goed en zelfs uitsluiting ervan.

Waarom zou u de overheid meer geven dan waar u recht op heeft als u uw eerste woning of beleggingspand verkoopt? Er is meer dan één manier om de vermogenswinstbelasting uit te stellen en te verlagen (CGT) bij verkoop van onroerend goed. Hoewel het planning vergt en strikte overheidsregels moeten worden gevolgd, werken ze zeker als de omstandigheden van toepassing zijn.

Onze aanpak combineert vastgoedadvies met een achtergrond in de boekhouding, waardoor we zowel de transactiekosten als de resultaten na belastingen voor de situatie van elke klant kunnen evalueren.

Wanneer een klant zijn eigendom verkoopt, is een primair doel het maximaliseren van de voordelen van prijsstijging. Een van de grootste kosten waarmee alle verkopers van onroerend goed worden geconfronteerd, is de CGT, een belasting die zij mogelijk verschuldigd zijn over de waardestijging van het onroerend goed op het moment van verkoop. Slimme eigenaren van onroerend goed plannen waar mogelijk vooruit om eventuele CGT aansprakelijkheid te minimaliseren of uit te stellen.

De belastingplicht hangt in veel opzichten af ​​van de specifieke omstandigheden van de verkoper. Het onroerend goed kan bijvoorbeeld zijn:

• Een hoofdverblijfplaats

• Een bij- of vakantiehuis, of een pied-à-terre

• Een beleggingspand

Het onroerend goed kan eigendom zijn van:

• Een individu

• Een getrouwd stel

• Een bedrijf of andere zakelijke entiteit
  
  

De verschuldigdheid van de vermogenswinstbelasting hangt in veel opzichten af ​​van dit soort details. Het andere specifieke is tijd. Hoe lang iemand een onroerend goed bezit, heeft ook invloed op de CGT aansprakelijkheid. In dit artikel bespreken we de details en opties in het algemeen. Iedereen die specifiek advies wil over zijn eigen unieke omstandigheden, moet zijn Amerikaanse belastingaccountant raadplegen. En als u een buitenlander bent, dient u een belastingaccountant uit uw thuisland te raadplegen die de eventuele gevolgen van belastingverdragen begrijpt.

Wat is vermogenswinstbelasting?

Vermogenswinstbelasting is een belasting die door de IRS wordt geheven op de winst die wordt gemaakt wanneer, in deze context, onroerend goed in eigendom wordt verkocht. Als de verkoop verlies of break-even oplevert, is er geen belasting verschuldigd. In de meeste gevallen zal er echter sprake zijn van vermogenswinsten, aangezien de vastgoedprijzen in de loop van de tijd doorgaans stijgen als gevolg van de inflatie.

Hoe wordt de ‘winst’ berekend en hoe kan deze worden verminderd?

De winst, of netto vermogenswinst, wordt berekend door de kostenbasis van het onroerend goed af te trekken van de netto-opbrengst van de verkoop. De kostenbasis is de kostprijs die wordt betaald kopen het onroerend goed, plus de sluitingskosten die zijn gemaakt om de aankoop te voltooien, plus de kosten van eventuele permanente kapitaalverbeteringen die tijdens het eigendom aan het onroerend goed zijn aangebracht, minus de herwaardering van de afschrijving (waar we hier niet op ingaan).

Het vervangen van apparaten is geen permanente verbetering en kan dus niet worden gebruikt om de kostenbasis te verhogen en de winst te verkleinen. Het opnieuw uitrusten van de keuken met nieuwe kasten en werkbladen wordt echter als een permanente verbetering beschouwd en verhoogt de kostenbasis van het onroerend goed   (het zou de meerwaarde en de daaruit voortvloeiende belasting compenseren). De kosten voor het opnieuw schilderen van dezelfde keuken worden beschouwd als onderhoud en niet als kapitaalverbetering. Eigenaars moeten alle bonnen die verband houden met kapitaalverbeteringen bewaren om hun kostenbasis te bewijzen, mocht de IRS bevestiging nodig hebben.

De sluitingskosten van de verkoop van het onroerend goed verminderen de meerwaarde. Items zoals makelaarscommissies, stadsoverdrachtsbelastingen en andere directe kosten die verband houden met de verkoop kunnen allemaal worden gebruikt om het winstcijfer te verlagen en zo de verschuldigde CGT te verlagen.

Hoe kan tijd de vermogenswinstbelasting op onroerend goed beïnvloeden?

Onroerend goed dat na minder dan een jaar wordt verkocht, resulteert in vermogenswinsten op korte termijn, wat door de IRS als gewoon inkomen wordt beschouwd. Vaak zal de belasting op de normale inkomstenbelasting over de winst veel hoger zijn dan de langetermijntarieven van de vermogenswinstbelasting, afhankelijk van in welke van de inkomstenbelastingschijven men valt. Het is dus het beste om het onroerend goed langer dan een jaar te bezitten. Als het onroerend goed om een ​​onverwachte en door de IRS goedgekeurde reden wordt verkocht, kan de belastingplicht worden kwijtgescholden of verlaagd. Redenen zijn bijvoorbeeld echtscheiding of scheiding, een ernstige ziekte, het verliezen van uw baan of het lijden van een natuurramp.

De reden voor eigendom heeft invloed op de vermogenswinstbelasting

Op een hoofdwoning die met winstoogmerk wordt verkocht, geldt een beperkte CGT. Eén persoon kan de belastbare winst met $ 250.000 verlagen voordat CGT wordt berekend. Een echtpaar mag de belastbare winst met $ 500.000 verminderen. De vermogenswinstbelasting kan daarom worden verlaagd door te trouwen.

Als u van plan bent uw huis te verkopen en het is een tweede huis of vakantiehuis, kan enige vooruitziende planning vruchten afwerpen. De IRS beschouwt een woning als een hoofdverblijfplaats als deze in de voorgaande periode van vijf jaar minimaal twee jaar als zodanig is bewoond. Het vaststellen van een nieuw primair adres voor post, kiezersregistratie, rijbewijs, enz., twee jaar vóór de verkoop van het onroerend goed, kan de aansprakelijkheid voor de CGT aanzienlijk verminderen.

Het wijzigen van de status van elke vastgoedbelegging of tweede woning naar de status van hoofdverblijfplaats voordat deze wordt verkocht, zal continu tot $ 500.000 aan CGT aansprakelijkheid uitstellen. De IRS beperkt niet het aantal keren dat een persoonlijke woning mag worden gebruikt om van de belastingvermindering te profiteren. Deze hoeveelheid planning is misschien niet mogelijk, dus een investeerder moet kijken naar de volgende route naar CGT-uitstel.

Hoe zit het met vastgoedbeleggingen?

Het verkopen van een vastgoedbelegging met winst zal CGT aantrekken. Gelukkig heeft de overheid een programma geïntroduceerd zodat een investeerder CGT voor onbepaalde tijd kan uitstellen. Er moeten specifieke regels worden gevolgd, maar het is wederom een ​​voorbeeld van hoe de VS het eigendom van onroerend goed door zowel binnenlandse als buitenlandse investeerders ondersteunt.

De 1031 Uitwisselingsregels - Uitgestelde belastinguitwisseling

Een 1031 Exchange (ook wel een Starker Exchange genoemd, Like-Kind Exchange, of 1031 Tax Deferred Exchange) stelt beleggers in staat alle CGT uit te stellen, op voorwaarde dat zij de verkoopopbrengsten herinvesteren in een ander goedgekeurd onroerend goed. De regels zijn streng en moeten nauwkeurig worden nageleefd, maar ze hebben ook brede parameters die uitstel gemakkelijker maken dan het zou zijn. Hieronder vindt u enkele tips of hoe u kunt voorkomen dat u belasting betaalt bij de verkoop van een huis.

1031 Uitwisselingsproces

Wanneer een vastgoedbelegging wordt verkocht en alle opbrengsten worden gebruikt om een ​​ander vastgoedbelegging te kopen, wordt de CGT verplichting overgedragen naar het volgende vastgoed. Wanneer dat onroerend goed wordt verkocht en een ander onroerend goed wordt gekocht, wordt de CGT-aansprakelijkheid opnieuw overgedragen. Dit kan voor altijd doorgaan. Als een vastgoedbelegging wordt verkocht en de winst wordt geliquideerd, zal op een gegeven moment alleen al de winst op de verkoop van dat vastgoed CGT aantrekken, die moet worden betaald.

De IRS vereist dat, voordat het uitstel van belastingplicht kan worden toegepast, de volgende aankoop van "soortgelijke aard" moet zijn. Dit betekent dat als er beleggingsvastgoed wordt verkocht, er ook meer beleggingsvastgoed moet worden aangekocht. Een Manhattan luxe appartement kan worden verkocht en meer dan één tegen lagere kosten eigendom in Miami kan worden gekocht.

Waar het om gaat is dat alle 1031 Ruileigendommen bedoeld zijn voor investeringen en dat alle verkoopopbrengsten worden gebruikt om het nieuwe, "soortgelijke" onroerend goed te kopen. Dit betekent dat bijvoorbeeld een zeer duur stuk ruwe grond in Nevada, aangekocht voor ontwikkeling, maar dat nooit ontwikkeld is, kan worden ‘geruild’ voor een bruinsteen in Manhattan plus een appartement in Miami Beach. Eén stuk beleggingsvastgoed voor een ander stuk (of stukken) beleggingsvastgoed of een gelijke of hogere waarde.

Waarom wordt het een uitwisseling genoemd?

De verkoop en aankoop moeten worden uitgevoerd door een erkende en gekwalificeerde tussenpersoon of QI. De QI houdt de verkoopopbrengst vast en geeft deze opbrengst door aan de verkoper(s) van de vervangende woning(en), zonder dat de oorspronkelijke verkoper deze aanraakt. Juridisch gezien wordt de verkoop en aankoop beschouwd als 'een ruil'. Het idee werd geïntroduceerd door congreslid Stalker en de regels staan ​​in sectie 1031 van de IRS Code, vandaar de twee namen.

Welke regels moet een verkoper volgen om CGT uit te stellen?

• Alle eigendommen moeten zich in de Verenigde Staten bevinden.

• Alle eigenschappen moeten "like-kind', dus onroerend goed kan niet worden 'geruild' voor bijvoorbeeld aandelen, obligaties of contant geld.

• Het gekochte (nieuw verworven) 1031 ruilvastgoed moet een gelijke of hogere waarde hebben dan het onroerend goed dat wordt verkocht (afgestaan.)

• Het afstand doen van onroerend goed moet voor belegging zijn gebruikt, niet voor een ander doel, en het verworven goed moet tevens bestemd zijn voor beleggingsdoeleinden. (d.w.z. 1031 ruilt residentiële vastgoedbeleggingen in NYC voor 1031 ruilt commercieel onroerend goed in Florida).

• Termijnen, vastgesteld door de IRS, moet worden nageleefd. De verkoop en aankoop hoeven niet gelijktijdig te zijn. Dit is de reden waarom een ​​QI het allemaal regelt. De QI voltooit de verkoop en houdt alle opbrengsten vast. De verkoper heeft dan 45 dagen de tijd om een ​​vervangende eigendom (of eigendommen) te vinden en de aankoop van de vervangende eigendommen moet binnen 180 dagen na de eerdere verkoop worden voltooid. De QI houdt de verkoopopbrengsten vast, sluit de aankoop(en) af en draagt ​​het geld over zonder dat de oorspronkelijke eigenaar van het onroerend goed er toegang toe heeft.

• De verkoper kan een goedgekeurde shortlist van mogelijke aankoopobjecten opstellen voor de administratie van de QI, en vervolgens zijn makelaar in staat stellen over de aankoop te onderhandelen, zodat de QI de transactie(s) kan sluiten.

• Het is acceptabel om een ​​"omgekeerde ruil" uit te voeren, wat betekent dat de investeerder het verworven onroerend goed vindt en afsluit voordat hij de verkoop van het opgegeven onroerend goed afsluit. De QI zal uitleggen hoe dat werkt, maar waar het om gaat is dat de investeerder nog steeds CGT kan uitstellen wanneer de afstand van de vastgoedtransactie wordt afgerond.

• The Uitwisselingsovereenkomst de QI die wordt opgesteld, moet bevestigen dat alle IRS vereiste stappen correct zijn voltooid en deel uitmaken van het algemene 1031 Belastinguitstelplan.

• Als de verkoper (de afstandsgever) de aankoop (overname) financiert, moet de lening 'passend' zijn. Het mag niet groot genoeg zijn om de verkoper een kasoverschot te verschaffen, anders wordt de ruil tenietgedaan en wordt CGT verschuldigd.

• De QI (ook wel accommodator genoemd) moet fulltime werkzaam zijn als tussenpersoon. De QI mag geen enkele financiële relatie met de verkoper hebben, dus de QI kan bijvoorbeeld niet de makelaar, CPA of gewone advocaat van de verkoper zijn.

Dat is het. CGT kan worden geminimaliseerd en uitgesteld door de regels te kennen en te volgen.

Een laatste opmerking over "Opstarten"

1031 Beurzen hebben hun eigen jargon; afstand doen, verwerven, bemiddelen, enz. Een ander jargon dat investeerders horen is het woord 'boot'. Dit heeft doorgaans betrekking op contant geld dat rechtstreeks wordt ontvangen uit de verkoop van het onroerend goed. Dit betekent contant geld dat niet door de QI is gegaan. Zodra u fysiek contant geld ontvangt bij de verkoop, is dat contant geld belastbaar. Daarom is het het beste om jezelf te omringen met adviseurs, zoals wij, die alle zeer strikte regels van 1031-beurzen kennen. 

Onze benadering van de kapitaalwinststrategie

Met een achtergrond in de boekhouding helpen we klanten bij het evalueren van het volledige scala aan beschikbare strategieën, van het uitsluiten van hoofdwoningen tot 1031-ruilen en verkopen op afbetaling, en begrijpen we hoe deze van toepassing zijn op hun specifieke situatie. Elke transactie is anders en de juiste aanpak hangt af van het vastgoedtype, de eigendomsstructuur en de langetermijninvesteringsdoelen.

We werken nauw samen met de belastingadviseurs en juridisch adviseurs van elke klant om ervoor te zorgen dat alle aspecten van de transactie op elkaar zijn afgestemd.

Plan een moment om te chatten met onze Managing Broker Anthony Guerriero, MBA, CPA, om uw specifieke situatie te bespreken.

Gerelateerde bronnen

• Netto-opbrengstencalculator. Schat wat u na de verkoop overhoudt
• NYC versus Miami: belasting- en investeringsoverwegingen voor internationale kopers vergelijken