LILLI Miami
Una torre boutique sull'acqua di Biscayne Bay
Progettata intorno al benessere
Con 53 piani e 636 piedi direttamente su Biscayne Bay, LILLI è una torre boutique di sole 117 residenze sviluppata da OKO Group. Progettata da Adrian Smith + Gordon Gill Architecture, lo studio di UNA Residences a Brickell il cui socio Adrian Smith ha progettato Burj Khalifa, la sua forma fluida e curvilinea e gli angoli arrotondati incorniciano viste continue su baia, Miami Beach e skyline di Downtown. Con accesso diretto al Baywalk di Edgewater, LILLI organizza le strutture su movimento, recupero, nutrizione e relazioni.
LILLI Miami in sintesi
717 Northeast 27th Street, Miami, FL 33137
OKO Group
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
Quarto trimestre 2030 (stimato)
117
53
Condominio
Edgewater
Perché gli acquirenti scelgono LILLI Miami
Un indirizzo dalla vera scala boutique sulla baia
Con sole 117 residenze su 53 piani, LILLI è tra le nuove torri a minore densità in arrivo a Edgewater, e la rarità è voluta. In un quartiere dove molti progetti puntano su numerose unità, un edificio di queste dimensioni offre meno vicini, più privacy e ascensore privato per ogni casa. Abbiamo spiegato spesso ai clienti i compromessi tra alta densità e formato boutique. Per chi cerca un edificio raccolto sull'acqua, il numero di residenze di LILLI è una differenza fissata dall'architettura che non può essere diluita in seguito.
Design di Adrian Smith + Gordon Gill
LILLI è progettata dallo studio di UNA Residences a Brickell, il cui socio principale Adrian Smith ha disegnato Burj Khalifa. Questo percorso si vede nella forma fluida e curvilinea e nei dettagli: soffitti di 12 piedi, vetri a tutta altezza, falegnameria su misura e cucine Gaggenau. La provenienza architettonica è tra le fonti di valore più durature nel lusso di Miami, e una firma riconoscibile tende a mantenere attrattiva attraverso i cicli di mercato. Per chi confronta più opzioni a Edgewater, il team di progetto è uno degli elementi più distintivi.
L'esperienza di sviluppo di OKO Group
OKO Group, guidata da Vladislav Doronin, ha costruito un portafoglio a Miami con Missoni Baia e UNA Residences. Prima della costruzione si acquista fiducia nella capacità del promotore di mantenere le promesse. Il percorso di OKO nella collaborazione con architetti prestigiosi e nel completamento di progetti sull'acqua a forte identità di design offre rassicurazioni concrete. Per chi valuta affidabilità della consegna insieme a design e posizione, il nome del promotore ha un peso reale.
Strutture concepite intorno al benessere
LILLI organizza circa 22.000 piedi quadrati di strutture intorno a movimento, recupero, nutrizione e relazioni, con piscina di acqua salata sul tetto, saune a infrarossi, vasche fredde, spa, studio di movimento e direttore benessere dedicato. È un approccio più mirato, orientato alla longevità, rispetto alle ampie terrazze da resort delle torri maggiori. Per chi userà questi spazi ogni giorno, un programma benessere selezionato può contare più della superficie totale e rafforza l'idea di LILLI come residenza progettata intorno alla vita delle persone.
Il nostro parere su LILLI Miami
Seguiamo LILLI da quando OKO Group ha presentato il design; si distingue tra i progetti di Edgewater per ragioni precise. Una torre di 53 piani con sole 117 residenze è una scelta deliberata, che crea una dimensione raccolta assente nella maggior parte dei progetti più grandi del quartiere. Questa rarità, il design Adrian Smith + Gordon Gill e il percorso di OKO formano un prodotto con differenze chiare e difendibili, non l'ennesima torre sull'acqua.
Gli argomenti più forti sono la firma architettonica, la scala boutique e il terreno direttamente sulla baia e sul Baywalk. Il programma benessere è pensato con cura; interni con soffitti di 12 piedi, vetri a tutta altezza, cucine Gaggenau e ascensore privato sono coerenti con i prezzi. Edgewater continua a maturare, con Design District, Wynwood e Downtown vicini, sostenendo qualità della vita e domanda di lungo periodo.
Le riserve sono quelle di ogni acquisto prima della costruzione. Il completamento è attualmente previsto intorno al quarto trimestre 2030, un orizzonte lungo, e i calendari di torri così alte possono cambiare. Pur migliorando rapidamente, Edgewater non ha ancora il prestigio consolidato di Brickell o Miami Beach; un terreno di mezzo acro implica rinunciare a spazi esterni estesi per una dimensione raccolta. Gli acquirenti devono valutare versamenti per fasi e tempi di consegna rispetto a liquidità e programmi d'uso. Per chi cerca una residenza rara sulla baia, guidata dal design, ed è a proprio agio con quell'orizzonte, LILLI rappresenta una posizione interessante.
Informazioni su LILLI Miami
LILLI Miami è una torre boutique di appartamenti in condominio di 53 piani e 636 piedi, direttamente su Biscayne Bay al 717 NE 27th Street a Edgewater. Sviluppata da OKO Group, la società internazionale di Vladislav Doronin, comprende sole 117 residenze, un numero volutamente basso che la definisce come indirizzo raccolto e guidato dal design anziché torre ad alta densità. Architettura e interni sono di Adrian Smith + Gordon Gill Architecture, lo studio di UNA Residences a Brickell il cui socio principale Adrian Smith ha progettato Burj Khalifa.
La forma definisce l'edificio. Una silhouette fluida e curvilinea, con angoli arrotondati e balconi articolati, dà a LILLI una presenza scultorea a Edgewater e massimizza i vetri a tutta altezza che catturano Biscayne Bay, Miami Beach e Downtown Miami. Le residenze vanno da una camera da letto ad attici prossimi a 7.000 piedi quadrati, con soffitti fino a 12 piedi, falegnameria su misura, marmo, elettrodomestici Gaggenau, ampie terrazze private e ascensore privato per ogni casa.
Il benessere organizza circa 22.000 piedi quadrati di strutture su movimento, recupero, nutrizione e relazioni. Il programma comprende piscina di acqua salata sul tetto, saune a infrarossi, vasche fredde, spa e sala trattamenti, studio di movimento con programmi a circuito, analisi della composizione corporea, giardino sull'acqua, esperienze sociali e gastronomiche sul tetto e direttore dedicato a stile di vita e benessere. Filtrazione dell'aria ad alta efficienza e vegetazione viva rafforzano l'orientamento alla longevità.
La posizione a Edgewater mette i residenti direttamente sul Baywalk, a pochi minuti da Design District e Wynwood e a breve distanza in auto da Downtown, Brickell e Miami Beach. OKO Group ha acquistato il terreno di mezzo acro sulla baia per 54 milioni di USD e sostituisce un piccolo edificio dei primi anni 2000 con la nuova torre. Le vendite sono iniziate nel 2026; il completamento è attualmente previsto intorno al quarto trimestre 2030.
Per gli acquirenti, LILLI è una proposta precisa in un corridoio sull'acqua in rapida crescita: un prodotto raro, guidato dal design, di un promotore con un portafoglio affermato a Miami, su una delle poche parcelle boutique rimaste sulla baia di Edgewater. Le residenze partono da circa 1.670.000 USD.
Un abitare senza eguali
Collezione di residenze
Una camera da letto
1 camera da letto
Pianta boutique sull'acqua
Da 1.670.000 USD · 14 ottobre 2026
Due camere da letto
2 camere da letto
Orientamenti verso baia e skyline
Da 3.040.000 USD · 14 ottobre 2026
Tre camere da letto
3 camere da letto
Piante angolari e passanti
Da 5.120.000 USD · 14 ottobre 2026
Quattro camere da letto
4 camere da letto
Ampie terrazze private
Da 7.700.000 USD · 14 ottobre 2026
Attico
Fino a 5 camere da letto
Fino a circa 7.000 piedi quadrati
Su richiesta
Residenze a partire da 1.670.000 USD · 14 ottobre 2026
Strutture e servizi
Benessere e recupero
- Saune a infrarossi
- Vasche fredde
- Spa e sala trattamenti
- Analisi della composizione corporea e strumenti di recupero
- Studio di movimento e fitness con programmi a circuito
- Direttore dedicato a stile di vita e benessere
Fronte sull'acqua e socialità
- Piscina di acqua salata sul tetto
- Giardino sull'acqua
- Esperienze sociali e gastronomiche sul tetto
- Accesso diretto al Baywalk
- Vegetazione viva in tutto l'edificio
- Ingresso con ascensore privato a ogni residenza
I visionari
OKO Group
Promotore
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
Architetto progettista e interior design
ODP Architects
Architetto responsabile del progetto esecutivo
SWA Group
Architetto paesaggista
Sulla baia, a Edgewater
Edgewater è diventato uno dei quartieri sull'acqua più dinamici di Miami. LILLI si trova direttamente su Biscayne Bay, al 717 NE 27th Street, con fronte sul Baywalk. Design District, gallerie e ristoranti di Wynwood sono a pochi minuti, Downtown e Brickell a breve distanza in auto verso sud, Miami Beach oltre la baia. È un ambiente residenziale tranquillo sulla baia, con cultura e attività economiche della città a portata di mano.
Domande frequenti
Che cos'è LILLI Miami?
LILLI è una torre boutique di appartamenti in condominio di 53 piani su Biscayne Bay, nel quartiere Edgewater di Miami. Sviluppata da OKO Group e progettata da Adrian Smith + Gordon Gill Architecture, comprende sole 117 residenze su 636 piedi di altezza, con forma fluida e curvilinea e servizi incentrati sul benessere.
Chi sviluppa LILLI?
LILLI è sviluppata da OKO Group, società internazionale guidata da Vladislav Doronin. Il portafoglio di Miami comprende Missoni Baia e UNA Residences a Brickell. La società è nota per collaborare con architetti di fama mondiale su progetti sull'acqua con una forte identità di design.
Chi ha progettato LILLI?
Architettura e interni sono di Adrian Smith + Gordon Gill Architecture, lo studio di Chicago che ha firmato UNA Residences a Brickell. Il socio principale Adrian Smith ha progettato Burj Khalifa, l'edificio più alto del mondo. La firma della torre è la silhouette fluida e curvilinea, con angoli morbidamente arrotondati e balconi articolati.
Quante residenze ci sono a LILLI?
LILLI è un edificio boutique con 117 residenze, da una camera da letto fino ad attici prossimi a 7.000 piedi quadrati. Il numero contenuto di alloggi rispetto all'altezza dell'edificio fa parte del posizionamento come indirizzo raccolto e guidato dal design, anziché torre ad alta densità.
Quali sono i prezzi di partenza a LILLI?
Le residenze partono da circa 1.670.000 USD. I prezzi variano per piano, orientamento delle viste e distribuzione. Contatti Manhattan Miami per disponibilità, planimetrie e listino completo attuali.
Quali strutture offre LILLI?
LILLI offre circa 22.000 piedi quadrati di strutture su quattro pilastri del benessere: movimento, recupero, nutrizione e relazioni. Tra i punti di forza figurano piscina di acqua salata sul tetto, saune a infrarossi, vasche fredde, spa e sala trattamenti, studio di movimento, giardino sull'acqua, spazi sociali e gastronomici sul tetto e direttore dedicato a stile di vita e benessere.
Dove si trova LILLI?
LILLI è al 717 NE 27th Street nel quartiere Edgewater di Miami, direttamente su Biscayne Bay con fronte sul Baywalk. Design District e Wynwood sono a pochi minuti, Downtown e Brickell a breve distanza in auto verso sud e Miami Beach appena oltre la baia.
Quando è previsto il completamento di LILLI?
I lavori di LILLI non sono ancora iniziati; le vendite sono partite nel 2026. Il completamento è attualmente previsto intorno al quarto trimestre 2030. I calendari di queste torri possono cambiare; Manhattan Miami può confermare tempistiche e traguardi attuali al momento della richiesta.
Qual è il piano dei versamenti a LILLI?
LILLI segue un calendario di versamenti del promotore per fasi: normalmente 10% alla firma del contratto, 10% a 90 giorni, 10% all'avvio dei lavori, 10% circa nove mesi dopo l'avvio dei lavori e saldo del 60% al closing. Contatti Manhattan Miami per confermare condizioni attuali ed eventuali incentivi.
Gli stranieri possono acquistare a LILLI?
Gli acquirenti internazionali possono essere idonei all'acquisto. L'idoneità dipende dall'acquirente, dalla legge applicabile e dai documenti attuali dell'offerta. La confermi con un consulente legale indipendente prima di firmare. I condomini sull'acqua di Edgewater attirano acquirenti da America Latina, Europa e altri mercati. Manhattan Miami guida gli acquirenti internazionali attraverso prenotazione, contratto, finanziamento e closing di residenze prima della costruzione.
Che cosa distingue LILLI dalle altre torri di Edgewater?
LILLI combina una scala boutique di sole 117 residenze con il prestigioso team Adrian Smith + Gordon Gill e l'esperienza di OKO Group. Mentre molti nuovi progetti di Edgewater puntano sull'alta densità, LILLI si posiziona come indirizzo raccolto sulla baia, orientato al benessere, con ingresso tramite ascensore privato e forma scultorea e curvilinea.
Quanto sono grandi gli attici di LILLI?
Gli attici si avvicinano a 7.000 piedi quadrati, con soffitti fino a 12 piedi, vetri a tutta altezza e ampie terrazze private con viste su baia, oceano e skyline. Le configurazioni arrivano a cinque camere da letto. Dimensioni e prezzi specifici su richiesta.
LILLI è un buon investimento?
LILLI offre una tesi di investimento precisa: un prodotto raro, guidato dal design e di un promotore affermato, in uno dei corridoi sull'acqua a più rapida crescita di Miami. Le 117 residenze, il progetto Adrian Smith + Gordon Gill e il percorso di OKO Group sostengono il posizionamento di alta gamma. Come per qualsiasi acquisto prima della costruzione, i rendimenti dipendono dal prezzo di ingresso, dai versamenti e dai tempi di consegna; Manhattan Miami può aiutarla a valutarli.
Quali finiture interne sono incluse a LILLI?
Le residenze hanno falegnameria su misura, finiture in marmo, elettrodomestici Gaggenau, vetri a tutta altezza, soffitti fino a 12 piedi e ampie terrazze private. Ogni casa dispone di ingresso tramite ascensore privato; l'edificio include filtrazione dell'aria ad alta efficienza nel progetto orientato al benessere.
Disponibilità riservata presso LILLI Miami
Per disponibilità aggiornate, storico dei prezzi, planimetrie e opportunità off-market presso LILLI Miami, richieda una valutazione riservata al nostro team di consulenza.
717 Northeast 27th Street, Miami, FL 33137
Inviando questo modulo, potrà essere contattato da Manhattan Miami Real Estate LLC. Consulti la nostra Informativa sulla privacy.
Intelligence del mercato immobiliare di Miami
Contesto di mercato: La migrazione da Miami verso il Nord-Est e dalla California a Miami si è trasformata da picco dell'era pandemica a ricollocazione strutturale. La popolazione di milionari di Miami’ è cresciuta di circa il 78% tra il 2013 e il 2023. Il vincolo geografico è stringente: oceano, baia ed Everglades limitano l'offerta. Mediane di dicembre 2025: condominio a Miami Beach 620.000 dollari, condominio a Brickell 580.000 dollari. Prezzo al piede quadrato dei condomini di pregio: 1.200-3.500+ dollari, fino a 2.000-4.500+ dollari su Fisher Island e 1.800-4.000+ dollari a South of Fifth.
Sottomercati di valore: Brickell (600-1.500 dollari/SF), Edgewater (700-1.200 dollari/SF), Downtown Miami (600-2.000 dollari/SF). Sottomercati trophy: Fisher Island, Sunny Isles Beach (1.500-3.500 dollari/SF, denso inventario di branded residence), South of Fifth. Tra i benchmark delle branded residence figurano Four Seasons Surf Club (2.200-3.500 dollari/SF), St. Regis Sunny Isles (1.800-2.800 dollari/SF) e Porsche Design Tower (1.600-2.400 dollari/SF). Miami conta oggi più residenze a marchio alberghiero di qualsiasi altra città dell'emisfero occidentale.
I fattori strutturali si sommano: assenza di imposte statali sul reddito (contro il 10,9% di New York e il 13,3% della California), nessuna imposta di successione, crescita del 78% dei milionari nel decennio e inflazione dei costi di costruzione. L'inventario attuale in fase di progetto è stato finanziato e avviato prima che dazi del 20-50% colpissero acciaio, alluminio, calcestruzzo e legname, di fatto l'ultima tranche di prezzi pre-dazi. La legge SB 264 della Florida limita le acquisizioni da parte di cittadini di determinati paesi entro 10 miglia dalle installazioni militari e deve essere verificata in fase contrattuale per gli acquirenti internazionali.
Dati chiave
- Mediana condomini Miami Beach (dic 2025): 620.000 dollari
- Mediana condomini Brickell (dic 2025): 580.000 dollari
- $/SF condomini di pregio: 1.200-3.500+ dollari
- $/SF Fisher Island: 2.000-4.500 dollari
- Giorni medi sul mercato: 95
- Costi di chiusura: 2-3% (contanti), 3-4% (finanziato)
- Imposta immobiliare: ~2% del valore catastale su base annua
- Crescita della popolazione di milionari: +78% (2013-2023)
- Imposta statale sul reddito: 0% (contro NY 10,9%, CA 13,3%)
Cosa devono sapere gli acquirenti
La popolazione di milionari di Miami’ è cresciuta di circa il 78% tra il 2013 e il 2023, in assenza di imposte statali sul reddito e con rigidi vincoli geografici (oceano, baia, Everglades) che limitano l'offerta. Il prezzo al piede quadrato dei condomini di pregio si attesta tra 1.200-3.500+ dollari, fino a 2.000-4.500+ dollari su Fisher Island e 1.800-4.000+ dollari a South of Fifth. Miami conta oggi più residenze a marchio alberghiero di qualsiasi altra città dell'emisfero occidentale.
Domande frequenti sul mercato immobiliare di Miami
Quali sono le attuali mediane dei condomini di Miami’?
Dicembre 2025: Miami Beach 620.000 dollari, Brickell 580.000 dollari. Il patrimonio di condomini di pregio si attesta tra 1.200-3.500+ dollari al piede quadrato, fino a 2.000-4.500 dollari su Fisher Island e 1.800-4.000 dollari a South of Fifth.
Perché Miami attrae strutturalmente capitali UHNW?
Nessuna imposta statale sul reddito (contro il 10,9% di NY e il 13,3% della CA), nessuna imposta di successione, una crescita del 78% della popolazione di milionari nel decennio (2013-2023) e vincoli geografici che limitano l'offerta nel lungo periodo. Si tratta di fattori strutturali, non ciclici.
Cosa significa il contesto dei dazi sui costi di costruzione per l'inventario attuale?
L'inventario attuale in fase di progetto è stato finanziato e avviato prima che dazi del 20-50% colpissero acciaio, alluminio, calcestruzzo e legname. Si prevede un aumento significativo dei prezzi al costo di sostituzione nel prossimo ciclo di sviluppo. Le allocazioni attuali rappresentano l'ultima tranche di prezzi pre-dazi.
Cos'è la legge SB 264 della Florida e come influisce sugli acquirenti internazionali?
La legge SB 264 della Florida limita le acquisizioni immobiliari da parte di cittadini di sette paesi (Cina, Russia, Iran, Corea del Nord, Cuba, Venezuela, Siria) entro 10 miglia dalle installazioni militari. La restrizione deve essere verificata in fase contrattuale e può richiedere adeguamenti della struttura societaria per garantire la conformità.
Quali sono i tipici costi mensili di gestione di un condominio a Miami?
Spese condominiali 0,80-2,50 dollari al piede quadrato al mese, imposta immobiliare ~2% del valore catastale su base annua, assicurazione HO-6 2.000-5.000+ dollari annui, assicurazione contro le alluvioni 500-3.000+ dollari. Un condominio di 2.000 piedi quadrati comporta 1.600-5.000 dollari al mese di sole spese condominiali.
Quali sono i requisiti di ispezione post-Surfside?
Gli edifici di 3 o più piani devono sottoporsi a ispezioni strutturali al 30° anno (al 25° se costieri), poi ogni 10 anni. Le associazioni devono finanziare integralmente i fondi di riserva; le deroghe alle riserve non sono più consentite. Gli edifici più datati comportano un rischio di contributi straordinari; l'ispezione e l'esame dello studio sulle riserve sono richiesti in fase di due diligence.