Scopra quanto le resterà in mano dopo la vendita del suo immobile a New York o a Miami. Imposte di trasferimento, provvigioni e spese, tutto calcolato all’istante.
Un calcolatore del ricavo netto pensato per i venditori più esigenti di New York e Miami. Simuli i costi di chiusura a carico del venditore, le provvigioni, le imposte di trasferimento, la flip tax della cooperativa, gli onorari legali e le spese condominiali, poi visualizzi come quel capitale possa essere reinvestito a Miami. Lo utilizzi per mettere alla prova una vendita, valutare quanto incasserà realmente al closing e impostare la prossima allocazione prima di rivolgersi a un consulente.
Il prezzo di vendita è solo una parte dell’equazione. Il ricavo netto, al netto di provvigioni, imposte e costi di chiusura, determina il suo potere d’acquisto e le sue opzioni di reinvestimento. Se sta ancora decidendo come portare l’immobile sul mercato, legga Vendita riservata o vendita pubblica: che cosa deve sapere il venditore.
New York e Miami, aggiornato alle imposte e alle tariffe del 2026
La flip tax varia da una cooperativa all’altra. Verifichi la normativa interna del suo edificio.
Lo utilizzi per simulare l’estinzione del mutuo verso il finanziatore, che verrà detratta dal ricavato lordo al closing.
I costi totali a carico del venditore si collocano in genere tra l’8 e il 10% del prezzo di vendita.
Il suo ricavo netto incide sul budget per il prossimo acquisto, sull’opportunità economica di trasferirsi in un altro mercato e sulla possibilità di differire le imposte attraverso strategie di reinvestimento.
I costi di chiusura complessivi a carico del venditore a New York City si attestano in genere al 7-10% del prezzo di vendita. Comprendono una provvigione di intermediazione del 5-6%, l’imposta di trasferimento dello Stato di New York (NYS) dello 0,4-0,65%, l’imposta di trasferimento della città di New York dell’1,0-1,425% sulla maggior parte delle vendite di condomini, onorari legali da 3.500 a 5.000 dollari e, ove applicabile, la flip tax della cooperativa (co-op). La forbice si restringe non appena si precisa se l’unità sia un condominio o una cooperativa.
La flip tax è una commissione versata dal venditore (in via occasionale dall’acquirente) alla società cooperativa al momento del closing, stabilita dallo statuto della cooperativa. Corrisponde in genere all’1-3% del prezzo di vendita, a un importo fisso per azione o al 15-30% dell’utile del venditore. Le flip tax servono ad alimentare le riserve dell’edificio e sono una delle ragioni principali per cui le cooperative a volte garantiscono un ricavo netto inferiore a quello di condomini di prezzo analogo.
I costi di chiusura a carico del venditore a Miami-Dade ammontano in genere a circa il 6-7% del prezzo di vendita. Comprendono una provvigione del 5-6%, la documentary stamp tax (imposta di bollo sui documenti) di Miami-Dade dello 0,6%, onorari legali da 1.500 a 3.500 dollari e le consuete spese di estoppel, ricerca di gravami e registrazione; per consuetudine di contea, la polizza titoli del proprietario è a carico dell’acquirente a Miami-Dade. L’onere complessivo per il venditore a Miami è sensibilmente inferiore a quello di New York.
Sì. A parità di prezzo di vendita, i venditori di un condominio a New York pagano in genere circa 1,5 punti percentuali in più rispetto ai venditori di Miami-Dade, a causa del cumulo delle imposte di trasferimento di New York (fino al 2,075% complessivo), e i venditori di una cooperativa da 2,5 a 4,5 punti in più quando si applica una flip tax dell’1-3%. Su una vendita da 5 milioni di dollari equivale a circa 75.000 dollari per un condominio e a una cifra compresa tra 125.000 e 225.000 dollari per una cooperativa. È una delle ragioni principali per cui il corridoio di capitali tra Manhattan e Miami continua ad allargarsi.
Ricavo netto = prezzo di vendita − provvigione di intermediazione − imposte di trasferimento/documentali − onorari legali e spese di chiusura del venditore − oneri specifici dell’edificio (flip tax, capitale circolante, spese di sgombero) − estinzione del mutuo residuo. Utilizzi il calcolatore qui sopra per simulare queste voci per New York o Miami, poi le verifichi su un edificio specifico prima di firmare un mandato di vendita.
Sì. È una delle strategie su cui ci viene chiesto più spesso di consigliare. I venditori impiegano il ricavato di New York per acquisire a Miami residenze principali o pied-à-terre, ottenendo spesso più metri quadrati, costruzioni più recenti e un regime fiscale più favorevole. Uno scambio 1031 non è disponibile per un’abitazione personale, ma tempistiche coordinate, pianificazione del domicilio e struttura del reinvestimento producono comunque risultati significativi al netto delle imposte.
Il ricavato della vendita finanzia spesso l’acquisto successivo. Confronti il potere d’acquisto, il costo del finanziamento, i costi di chiusura di New York e Miami e consulti l’intero hub dei calcolatori immobiliari.