Ritorno e fine dell'agevolazione fiscale ventennale nel mercato di Manhattan

Con ogni probabilità si ritiene che real estate tax e property tax siano la stessa cosa: i due termini vengono usati in modo intercambiabile e da lì nasce una certa confusione. Chi possiede una casa e insieme una barca, un'auto o un altro bene di valore dovrebbe conoscere la differenza. Entrambe le categorie sono tassate in base al valore del bene, ma l'importo effettivo dipende dalla classificazione come real estate tax o come imposta sui beni mobili. Se i contorni restano incerti, poco male: qui sotto si entra nel dettaglio.

Che cosa sono le real estate taxes?

Chi possiede un immobile deve pagare le real estate taxes. Per stabilire quanto pagherà ciascun proprietario si moltiplica un'aliquota fissata dalla città o dal comune per il valore equo di mercato dell'abitazione. Il valore equo di mercato può cambiare nel tempo in base ai prezzi realizzati negli ultimi anni da abitazioni simili nel quartiere e agli interventi eseguiti all'interno e all'esterno della casa. Se si è sentito di qualcuno che non voleva far entrare in casa un perito estimatore per timore che ne stimasse il valore più alto di quello corrente, di norma quella persona sta cercando di evitare che le proprie real estate taxes aumentino.

L'IRS definisce real estate qualunque tipo di terreno e tutto ciò che vi è stabilmente unito. Chi possiede terreni di caccia o terreni di qualsiasi genere, a prescindere dall'uso e anche in assenza di edifici, è soggetto alle real estate taxes su quel terreno. Se sul terreno sorge anche una baita, questa è soggetta a real estate taxes e può accrescere il valore complessivo della proprietà. Anche un edificio commerciale o industriale è soggetto a real estate taxes. Infine, tutto ciò che è costruito sotto la proprietà è tassato come real estate: piscine, ambienti interrati, bunker antiatomici, garage e quasi qualsiasi altra cosa si possa realizzare sottoterra.

Come si calcolano le real estate taxes

Il criterio con cui si determina l'aliquota dipende da dove si vive. Nello Stato di New York, per esempio, l'aliquota si ottiene prendendo quella di almeno tre diversi comuni, contee, cittadine o distretti scolastici e dividendola per il numero di fonti considerate. Ciò significa che l'aliquota esatta può variare all'interno della stessa città.

Come si pagano le imposte

Chi possiede una casa può pagare le imposte direttamente all'IRS oppure versarle al proprio istituto di credito, che salda l'avviso all'IRS per suo conto. Se la casa è già interamente pagata e non c'è più un finanziamento, è più probabile che le imposte si paghino direttamente all'IRS. Chi rientra in questa categoria di proprietari deve prestare particolare attenzione a pagare per intero e nei termini, per evitare gravami sulla casa e altre sanzioni.

Se sulla casa grava un finanziamento, le imposte vengono di norma aggiunte alla rata mensile. L'istituto di credito incassa questo importo per versare le imposte all'IRS su base trimestrale. Se non si pagano al finanziatore le somme relative alle real estate taxes, questi avvierà la procedura esecutiva esattamente come farebbe in caso di rate del mutuo arretrate.

Che cosa sono le personal property taxes?

I beni mobili, come un'auto, una barca o una casa mobile, sono soggetti alle property taxes. Come le real estate taxes, anche le property taxes sono spesso applicate a un'aliquota determinata. In molti Stati il costo complessivo delle property taxes su un bene mobile dipende inoltre dal valore del bene. Per esempio, con una barca valutata 10.000 dollari e un'aliquota del 3%, si pagheranno 300 dollari all'anno di personal property taxes su quella barca. Tenere aggiornata la valutazione dei propri beni mobili può far risparmiare sulle imposte, perché il valore di molti beni mobili tende a scendere.

Come per le real estate taxes, se non si pagano le property taxes per intero e nei termini si rischiano more, gravami sul bene e persino la confisca del bene stesso.

Qualche eccezione

La regola pratica è questa: se una cosa si può spostare senza danneggiarla, rientra tra i beni tassati come property. Se invece deve restare fissa al suolo, è soggetta a real estate taxes. Una casa mobile è classificata come bene mobile quando si trova su un terreno che non appartiene al proprietario della casa stessa, per esempio in un parco per case mobili. Le case prefabbricate, al contrario, sono considerate beni immobili una volta installate sul terreno, anche se tecnicamente sono state spostate per diventarne parte. È improbabile che gli immobili di New York rientrino in una di queste categorie, ma in alcuni quartieri può accadere.

In chiusura

La maggior parte delle imposte sulla casa si definisce al momento della vendita, ma se non si è certi di come funzioni un determinato aspetto del sistema fiscale ci si può rivolgere a un consulente fiscale o a un altro professionista. È altrettanto importante ricordare che restare indietro con le real estate taxes non è un'opzione, che le si paghi tramite il finanziatore o direttamente all'ufficio tributi locale. Chi accumula arretrati si espone al rischio di gravami sull'immobile e persino di procedura esecutiva.

Perché versare all'erario più del dovuto quando si vende la propria abitazione principale o un immobile d'investimento? Esiste più di un modo per differire, e per ridurre, l'imposta sulle plusvalenze, la capital gains tax (CGT), quando si vende un immobile. Richiede pianificazione e il rispetto di regole pubbliche rigorose, ma se ricorrono i presupposti funziona senza dubbio.

Il nostro approccio unisce la consulenza immobiliare a una formazione contabile, il che ci permette di valutare per ogni cliente sia i costi di transazione sia il risultato al netto delle imposte.

Quando un cliente vende un immobile, l'obiettivo primario è massimizzare il beneficio dell'apprezzamento del prezzo. Uno dei costi principali per chi vende è la CGT, l'imposta eventualmente dovuta sull'apprezzamento dell'immobile al momento della vendita. I proprietari accorti pianificano per tempo, ove possibile, per ridurre o differire la CGT.

L'onere fiscale dipende, per molti aspetti, dalla situazione specifica del venditore. L'immobile può essere, per esempio:

• Un'abitazione principale

• Una seconda casa o casa di villeggiatura, oppure un pied-à-terre

• Un immobile d'investimento

L'immobile può essere intestato a:

• Una persona fisica

• Una coppia coniugata

• Una società o altro soggetto imprenditoriale
  
  

L'imposta sulle plusvalenze dipende, per molti aspetti, da specifiche come queste. L'altra variabile è il tempo: anche la durata del possesso incide sulla CGT. In questo articolo si trattano specifiche e opzioni in termini generali. Chi desidera un parere sulla propria situazione dovrebbe rivolgersi al proprio commercialista statunitense. E chi è straniero dovrebbe consultare anche un fiscalista del proprio Paese, che conosca gli effetti degli eventuali trattati contro le doppie imposizioni.

Che cos'è la Capital Gains Tax?

La Capital Gains Tax è un'imposta applicata dall'IRS sull'utile realizzato quando, in questo contesto, si vende un immobile di proprietà. Se la vendita produce una perdita o chiude in pareggio, non è dovuta alcuna imposta. Nella maggior parte dei casi, però, una plusvalenza c'è, perché i prezzi degli immobili tendono a salire nel tempo con l'inflazione.

Come si calcola la plusvalenza e come si può ridurre?

L'utile, ossia la plusvalenza netta, si calcola sottraendo il cost-basis dell'immobile dal ricavo netto della vendita. Il cost-basis è il prezzo pagato per acquistare l'immobile, più i costi di chiusura sostenuti per perfezionare l'acquisto, più il costo delle migliorie capitali permanenti realizzate durante il possesso, meno il depreciation recapture (che qui non affrontiamo).

La sostituzione degli elettrodomestici non è una miglioria permanente e non può quindi aumentare il cost-basis né ridurre la plusvalenza. Rifare la cucina con nuovi mobili e piani di lavoro, invece, è considerato miglioria permanente e aumenta il cost-basis dell'immobile  (compensando la plusvalenza e la relativa imposta). Ritinteggiare la stessa cucina è considerato manutenzione, non miglioria capitale. Conviene conservare tutte le ricevute delle migliorie capitali per dimostrare il proprio cost-basis se l'IRS dovesse chiederne conferma.

I costi di chiusura della vendita riducono la plusvalenza. Voci come le provvigioni del broker, le imposte comunali di trasferimento e altri costi diretti connessi alla vendita possono essere impiegate per ridurre l'utile e quindi la CGT dovuta.

Quanto incide il tempo sull'imposta sulle plusvalenze immobiliari?

Gli immobili venduti dopo meno di un anno generano plusvalenze a breve termine, che l'IRS considera reddito ordinario. Spesso l'imposta sul reddito ordinario applicata alla plusvalenza risulta molto più alta delle aliquote sulle plusvalenze a lungo termine, a seconda dello scaglione di reddito in cui si ricade. Conviene quindi mantenere l'immobile per più di un anno. Se la vendita avviene per un motivo imprevisto e riconosciuto dall'IRS, l'onere fiscale può essere ridotto o azzerato: divorzio o separazione, malattia grave, perdita del lavoro o una calamità naturale, per esempio.

La destinazione dell'immobile incide sull'imposta sulle plusvalenze

L'abitazione principale venduta con plusvalenza sconta una CGT limitata. Una persona singola può ridurre la plusvalenza imponibile di 250.000 dollari prima del calcolo della CGT. Una coppia coniugata può ridurla di 500.000 dollari. L'imposta sulle plusvalenze può quindi essere ridotta sposandosi.

Se si progetta di vendere la propria casa e questa è una seconda casa o una casa di villeggiatura, una pianificazione anticipata può ripagare. L'IRS considera principale un'abitazione occupata come tale per almeno due anni nell'arco dei cinque precedenti. Stabilire un nuovo indirizzo principale per la posta, l'iscrizione alle liste elettorali, la patente e simili due anni prima della vendita può ridurre in misura sostanziale la CGT dovuta.

Convertire in abitazione principale ogni immobile d'investimento o seconda casa prima di venderlo consente di differire in modo continuativo fino a 500.000 dollari di CGT. L'IRS non pone limiti al numero di volte in cui un'abitazione personale può essere usata per ottenere questa riduzione. Una pianificazione così spinta non è sempre praticabile, quindi l'investitore farà bene a guardare alla via successiva per differire la CGT.

E gli immobili d'investimento?

Vendere con profitto un immobile d'investimento genera CGT. Per fortuna il legislatore ha introdotto un programma che consente all'investitore di differire la CGT per un periodo illimitato. Le regole da seguire sono precise, ma è un ulteriore esempio di come gli Stati Uniti sostengano la proprietà immobiliare, sia degli investitori interni sia di quelli esteri.

Le regole del 1031 Exchange, lo scambio a imposizione differita

Il 1031 Exchange (chiamato anche Starker Exchange, Like-Kind Exchange, oppure 1031 Tax Deferred Exchange) consente agli investitori di differire integralmente la CGT a condizione che reinvestano il ricavato della vendita in un altro immobile ammesso. Le regole sono rigide e vanno seguite alla lettera, ma hanno anche parametri ampi che rendono il differimento più agevole di quanto si creda. Di seguito alcuni consigli su come evitare di pagare imposte quando si vende una casa.

Come funziona il 1031 Exchange

Quando un immobile d'investimento viene venduto e l'intero ricavato è impiegato per acquistarne un altro d'investimento, la CGT dovuta si trasferisce sul nuovo immobile. Alla vendita di quest'ultimo, con un nuovo acquisto, la CGT si trasferisce ancora. La catena può proseguire all'infinito. A un certo punto, se un immobile d'investimento viene venduto e i proventi liquidati, la plusvalenza di quella sola vendita genera una CGT che va versata.

L'IRS richiede che, perché il differimento si applichi, l'acquisto successivo sia "like-kind". Significa che, se si vende un immobile d'investimento, si deve acquistare altro immobile d'investimento. Si può vendere un condominio di lusso a Manhattan e con il ricavato acquistare più di un immobile a Miami di costo inferiore.

Ciò che conta è che tutti gli immobili del 1031 Exchange siano destinati a investimento e che l'intero ricavato della vendita sia impiegato per acquistare il nuovo immobile "like-kind". Significa che, per esempio, un terreno non edificato molto costoso in Nevada, acquistato per essere edificato ma mai edificato, potrebbe essere "scambiato" con un brownstone a Manhattan più un condominio a Miami Beach. Un immobile d'investimento contro un altro immobile (o più immobili) d'investimento di valore pari o superiore.

Perché si chiama scambio?

La vendita e l'acquisto devono essere gestiti da un intermediario qualificato e autorizzato, il QI. Il QI trattiene il ricavato della vendita e lo gira al venditore o ai venditori dell'immobile sostitutivo, senza che il venditore originario lo tocchi mai. Giuridicamente, quindi, la coppia vendita-acquisto è considerata "uno scambio". L'idea fu introdotta dal deputato Stalker e le regole si trovano nella Section 1031 del codice fiscale dell'IRS: di qui i due nomi.

Quali regole deve seguire il venditore per differire la CGT?

• Tutti gli immobili devono trovarsi negli Stati Uniti.

• Tutti gli immobili devono essere "like-kind": un bene immobile non può quindi essere "scambiato" con azioni, obbligazioni o denaro, per esempio.

• L'immobile acquistato (di nuova acquisizione) nel 1031 exchange deve avere valore pari o superiore a quello ceduto.

• L'immobile ceduto deve essere stato destinato a investimento e non ad altro scopo, e anche l'immobile acquisito deve essere destinato a investimento (per esempio: un immobile residenziale d'investimento a New York in 1031 exchange contro un immobile commerciale in Florida in 1031 exchange).

• Vanno rispettati i termini temporali stabiliti dall' IRS. La vendita e l'acquisto non devono essere contestuali: proprio per questo se ne occupa il QI. Il QI perfeziona la vendita e trattiene tutto il ricavato. Il venditore ha poi 45 giorni per individuare l'immobile o gli immobili sostitutivi, e l'acquisto dei sostitutivi deve concludersi entro 180 giorni dalla vendita iniziale. Il QI trattiene il ricavato, chiude l'acquisto o gli acquisti e trasferisce i fondi senza che il proprietario originario vi abbia mai accesso.

• Il venditore può predisporre una rosa approvata di possibili immobili da acquisire per gli atti del QI, e poi incaricare il proprio agente immobiliare di negoziare l'acquisto perché il QI possa chiudere le operazioni.

• È ammesso il "reverse exchange": l'investitore individua e chiude l'acquisto dell'immobile acquisito prima di chiudere la vendita dell'immobile ceduto. Il QI spiegherà come funziona; ciò che conta è che l'investitore potrà comunque differire la CGT quando si chiuderà la cessione.

• Il documento chiamato Exchange Agreement predisposto dal QI deve attestare che tutti i passaggi richiesti dall'IRS siano stati eseguiti correttamente e rientrino nel piano complessivo di differimento fiscale 1031.

• Se il venditore (cedente) finanzia l'acquisto (l'acquisizione), il finanziamento deve essere "appropriato": non deve essere di importo tale da generare un'eccedenza di liquidità a favore del venditore, altrimenti lo scambio decade e la CGT diventa dovuta.

• Il QI (talvolta chiamato accommodator) deve svolgere l'attività di intermediario a tempo pieno. Il QI non deve avere alcun rapporto finanziario con il venditore: non può quindi essere il Realtor, il CPA o l'avvocato abituale del venditore, per esempio.

Tutto qui. La CGT può essere ridotta e differita conoscendo e rispettando le regole.

Una nota finale sul "boot"

I 1031 Exchange hanno un gergo tutto loro: relinquish, acquire, intermediary e così via. Un altro termine che gli investitori sentono è "boot". Indica in genere il contante ricevuto direttamente dalla vendita dell'immobile, cioè il denaro che non è passato dal QI. Nel momento in cui si incassa fisicamente contante sulla vendita, quel contante è tassabile. Conviene quindi circondarsi di consulenti, come noi, che conoscano tutte le regole rigorosissime dei 1031 exchange. 

Il nostro approccio alla strategia sulle plusvalenze

Con una formazione contabile alle spalle, aiutiamo i clienti a valutare l'intera gamma di strumenti disponibili, dall'esclusione per l'abitazione principale ai 1031 exchange alle vendite rateali, e a capire come ciascuno si applichi alla loro situazione. Ogni operazione è diversa e l'approccio giusto dipende dal tipo di immobile, dalla struttura di proprietà e dagli obiettivi d'investimento di lungo periodo.

Lavoriamo a stretto contatto con i consulenti fiscali e legali di ciascun cliente per assicurare coerenza in ogni aspetto dell'operazione.

Fissi un momento per parlarne con il nostro Managing Broker Anthony Guerriero, MBA, CPA, e discutere la sua situazione specifica.

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