Uno straniero può acquistare un immobile negli Stati Uniti?

Legga le domande che i nostri clienti internazionali ci pongono più spesso

1. Uno straniero può comprare una casa negli USA?

Sì. Il governo federale USA non impone restrizioni all’investimento straniero negli immobili americani: in generale il campo di gioco è lo stesso per cittadini USA, resident alien e cittadini stranieri. Gli acquisti stranieri rappresentano meno del 2% delle vendite residenziali totali e del volume in dollari negli USA, ma alcuni Stati, soprattutto New York e Florida, attraggono una domanda internazionale sproporzionata. Per il processo di acquisto specifico di NYC e Miami, legga la nostra guida per acquirenti stranieri sul real estate di NYC e Miami, che include FIRPTA, pianificazione dell’imposta successoria, finanziamento foreign-national e closing da remoto.

2. Quali sono le principali regole per gli stranieri che comprano immobili negli USA?

Il finanziamento è ampiamente disponibile per gli acquirenti stranieri che comprano un immobile negli USA, ma spesso incontrano difficoltà per l’assenza di una storia creditizia americana. La maggior parte delle grandi banche non presta agli stranieri salvo che abbiano un visto di lavoro; alcune banche internazionali, come HSBC, erogano invece mutui agli stranieri indipendentemente dallo status di residenza. Anche le private bank, come JP Morgan e Citi Private, concedono prestiti ai non residenti USA. Un mutuo foreign-national di solito richiede un anticipo maggiore rispetto a quello di un residente locale.

Gli acquirenti stranieri devono strutturare correttamente l’investimento immobiliare per evitare l’imposta successoria o coprirsi da essa. Le implicazioni fiscali di una struttura sbagliata possono costare care nel lungo periodo se non si affrontano fin dall’inizio.

Il Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA, impone allo Stato di trattenere una percentuale del ricavato per coprire l’eventuale imposta sulle plusvalenze che potrebbe risultare dovuta. L’aliquota di ritenuta equivale al 15% del ricavato. L’importo trattenuto viene restituito dall’Internal Revenue Service al venditore una volta presentata la dichiarazione e saldato il debito fiscale. Un agente immobiliare competente aiuta a gestire queste regole in modo efficace.

Veda qui sotto il nostro blog «Four Rules for Foreigners Buying Property in USA»!

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3. Gli acquirenti stranieri devono pagare stamp duty aggiuntivi?

No. Negli USA non esistono stamp duty aggiuntivi a carico degli acquirenti stranieri, a differenza di Hong Kong, Singapore, Londra, Vancouver, Toronto, Sydney, Melbourne e Spagna, che aggiungono tra il 7% e il 100% di imposta supplementare sugli acquirenti stranieri. Gli Stati Uniti non penalizzano gli stranieri quando acquistano un immobile USA.

In generale, le imposte di trasferimento combinate (cioè mansion tax, title insurance, onorari legali, trasferimenti di titolo e altri closing cost) a Miami e nel real estate di Manhattan, di regola, si collocano tra l’1,5 e il 4,5% a seconda del prezzo di acquisto. Va aggiunto un ulteriore 2,2% dell’importo del mutuo per la mortgage recording tax se si finanzia l’operazione. Quando si acquista in new development, è prassi che l’acquirente paghi le transfer tax del developer, circa il 2%. Di conseguenza, i closing cost totali negli Stati Uniti vanno dall’1,5% al 6%.

4. Devo pagare una commissione di intermediazione quando compro un immobile?

Forse. Mentre le commissioni erano sempre a carico del venditore, nel 2025 le regole sono cambiate e ora l’acquirente può dover pagare la commissione se il venditore non si offre di corrisponderla. Finora, la maggior parte dei venditori a NYC e Miami ha ritenuto vantaggioso offrirsi di pagare la commissione del broker. È preferibile lavorare con agenti immobiliari esperti che abbiano già seguito acquirenti stranieri nel mercato USA al Suo fianco nella transazione. Un agente competente aiuta con la complessità delle operazioni, negozia le offerte e offre indicazioni utili su andamenti di mercato e requisiti legali.

È anche opportuno avere un avvocato immobiliare con esperienza in operazioni internazionali. Inoltre, un professionista fiscale sarà utile. Possiamo raccomandare i professionisti con cui lavoriamo da anni.

Per saperne di più, consulti «The Foreign Buyer’s Checklist For Purchasing Manhattan Real Estate»:

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5. Uno straniero può comprare una casa negli USA con un mutuo?

I mutui per foreign national sono ampiamente disponibili. Ad esempio, HSBC, Wells Fargo e molte private bank agiscono come mutuanti per gli stranieri offrendo foreign national loans. Di seguito i punti principali delle condizioni HSBC per il mutuo foreign-national:

• 30% Anticipo minimo

• $3 million importo massimo del mutuo, che corrisponde a un valore dell’immobile di $4,3 million

• $50.000 o $100.000 in deposito presso HSBC

• 12 mesi di riserve (rata del mutuo, common charge e tasse) devono essere in deposito (oltre ai fondi già depositati)

Un agente immobiliare competente può aiutare a ottenere il mutuo e a gestire il processo di finanziamento. Una banca locale non presta agli stranieri perché non hanno un report creditizio USA; HSBC invece è abituata a esaminare documentazione finanziaria estera e può concedere l’approvazione del mutuo a non cittadini USA anche senza permanent residency.

Questi mutui possono riguardare immobili residenziali usati come seconda casa o come investment property. In generale, se l’appartamento sarà usato come investment property, il tasso del mutuo sarà un po’ più alto.

I tassi di interesse variano ogni giorno: ci contatti per i tassi aggiornati.

6. In che modo gli stranieri sono trattati diversamente dai residenti USA nell’acquisto di una casa?

La politica fiscale degli Stati Uniti è in generale favorevole sia agli investitori stranieri nel real estate USA sia ai residenti quanto alla proprietà. Esistono quindi alcune regole specifiche per gli stranieri che comprano immobili negli USA. Tra le differenze rientra l’acquisto in co-ops, che preferiscono acquirenti di residenza primaria. Inoltre, l’underwriter della banca tratterà l’acquirente straniero come un po’ più rischioso e applicherà un mezzo punto in più sul tasso, ma non si tratta di norme governative. Un agente immobiliare competente aiuta gli acquirenti stranieri a capire queste differenze e a seguire il processo di acquisto.

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7. Servono più agenti immobiliari per trovare un immobile?

Negli USA è più saggio lavorare con un solo broker immobiliare professionale durante la ricerca, soprattutto per gli acquirenti stranieri nel mercato USA. A differenza di Londra, Parigi e Brasile, il mercato immobiliare americano è molto trasparente. Per favorire la velocità del mercato, il Real Estate Board of New York e il Florida Department of State, ad esempio, richiedono alle agenzie di condividere le esclusive entro 24 ore, così un buon buyer’s broker può farLe visitare qualsiasi appartamento in vendita. Affidarsi a un solo broker significa ricevere il massimo livello di servizio da quel professionista, perché tutta l’attenzione sarà su di Lei e sulla Sua ricerca. Un agente competente è cruciale, soprattutto per gli acquirenti stranieri, per affrontare la complessità delle operazioni e offrire indicazioni su andamenti di mercato e requisiti legali.

8. Quali tipi di immobile posso acquistare da straniero?

Gli investimenti stranieri nel real estate USA sono in generale limitati all’acquisto di condo, condop, single family home e multi family home. A Manhattan, in generale, gli acquirenti stranieri NON hanno restrizioni all’acquisto di condominium, condop, single-family home o multi-family home. I co-op preferiscono proprietari di residenza primaria e in genere vietano la proprietà straniera salvo che la maggioranza degli asset dell’acquirente e la fonte principale di reddito siano negli USA. Scopra la differenza tra condo e co-op. Un agente immobiliare competente aiuta a individuare gli immobili adatti a ciò che cercano gli stranieri, sia una vacation property sia un investment property.

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9. Come dovrei strutturare l’acquisto per minimizzare le imposte?

Le operazioni possono essere strutturate in infiniti modi; tuttavia il trattamento fiscale di acquisto e vendita può cambiare sensibilmente in base alla struttura scelta, soprattutto nel contesto dell’investimento straniero nel real estate USA. Ci sono due vie in particolare che i nostri investitori scelgono per evitare l’imposta successoria; va considerato come l’imposta successoria possa incidere sul proprietario e se esista un trattato fiscale tra gli USA e il Paese di origine che tratti redditi, spese e plusvalenze in modo diverso dagli Stati Uniti. In generale, suggeriamo di ottenere consulenza sulla strutturazione dell’operazione

• Valuti le questioni fiscali federali e statali, nonché l’impatto dei trattati fiscali.

• Si rivolga a consulenti locali negli USA per la strutturazione (LLC, Foreign Corp, ecc.) e per la consulenza fiscale.

• Consulti sempre il Suo avvocato prima di firmare i contratti

• Approfondisca i componenti di costo di un investimento immobiliare 

Un agente immobiliare competente può orientare sulla strutturazione degli acquisti per minimizzare le imposte.

10. Devo preoccuparmi delle imposte sul reddito?

In generale, chi acquista un immobile per generare reddito, compreso l’investimento straniero nel real estate USA, potrà compensare tale reddito da locazione con spese di cassa, come property tax, manutenzione e interessi del mutuo, e con spese non monetarie, come l’ammortamento. Di conseguenza, i primi anni generano perdite contabili, che possono essere riportate per 15 anni. Pertanto i proprietari non pagano imposte sul reddito da locazione finché non esauriscono le perdite, tipicamente intorno ai 12 anni.

Gli stranieri possono acquistare immobili negli Stati Uniti senza bisogno di un Taxpayer Identification Number (TIN). Ottenere un TIN è però essenziale in circostanze specifiche, soprattutto quanto agli obblighi fiscali. Ad esempio, se intende locare l’immobile o venderlo in seguito, il TIN è richiesto per dichiarare il reddito da locazione, versare le relative imposte e rispettare le regole del Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA). Un agente immobiliare competente aiuta gli acquirenti stranieri a capire gli obblighi fiscali e a restare in regola.

Chi non è idoneo a un Social Security Number (SSN) può richiedere un Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) con il Form W-7. La procedura richiede documentazione che attesti lo status di straniero e l’identità.

11. Per gli stranieri che vendono immobili negli USA, a cosa prestare attenzione?

Quando si vende un immobile come investitori stranieri nel real estate USA, i due costi principali sono:

a) transfer tax di circa il 2% e b) commissione di vendita del broker dal 5% al 6%.

Inoltre vanno considerate le imposte: capital gains tax e imposta successoria. Con una pianificazione adeguata, l’imposta successoria può essere evitata o coperta. La capital gains tax USA per i non residenti è la stessa dei residenti se l’acquisto avviene a nome di una LLC o di una persona fisica. L’aliquota federale massima è del 28%.

• Imposta successoria USA per stranieri

• Capital gains USA sull’immobiliare per stranieri

Un agente immobiliare competente può assistere i venditori stranieri nel processo di vendita e mantenerlo fluido.

12. E la due diligence e il closing dell’operazione?

Svolgere la due diligence è un passaggio critico del processo di acquisto, soprattutto per l’investimento straniero nel real estate USA. Un buon avvocato fornisce i servizi legali necessari per completarla. Implica un esame approfondito delle condizioni dell’immobile, del titolo e di eventuali criticità che possano incidere su valore o proprietà. Ecco alcuni aspetti chiave da considerare:

• Property Inspection: incarichi un ispettore professionista di esaminare lo stato dell’immobile, inclusi fondazioni, tetto, impianti idraulici ed elettrici e segni di danni o riparazioni necessarie. Questo passaggio La rende consapevole di eventuali criticità prima di finalizzare l’acquisto.

• Title Search: esegua una title search approfondita per confermare che il venditore abbia chiara proprietà dell’immobile e che non vi siano lien o controversie pendenti. Aiuta a prevenire complicazioni legali da una titolarità poco chiara.

• Revisione dei Property Records: esamini i documenti dell’immobile, inclusi deed, title report e eventuali mutui o lien pendenti. Offre una visione completa dello stato legale e finanziario dell’immobile.

• Environmental Concerns: verifichi eventuali criticità ambientali, come siti industriali vicini, zone alluvionali o altri rischi. Conferma che l’immobile sia sicuro e adatto all’uso previsto.

Completata la due diligence, è il momento del closing. Questo implica:

• Firma del Purchase Agreement: firmi il purchase agreement, che definisce i termini della vendita, inclusi prezzo, data di closing ed eventuali contingencies. Vincola legalmente entrambe le parti a quanto concordato.

• Finalizzazione del finanziamento: finalizzi gli accordi di finanziamento, inclusa l’ottenimento del mutuo e la documentazione necessaria. Confermi che tutti gli aspetti finanziari siano in ordine prima di procedere al closing.

• Closing: partecipi alla riunione di closing, in cui l’immobile viene trasferito nella Sua proprietà, e completi la documentazione residua. È il passaggio finale del processo di acquisto, in cui diventa ufficialmente proprietario.

13. Quali sono i requisiti per assicurazioni e utenze?

Come acquirente straniero, è essenziale considerare l’investimento straniero nel real estate USA, le assicurazioni, le utenze e la pianificazione successoria quando si acquista un immobile negli USA.

• Assicurazioni: ottenga una copertura che protegga l’immobile da danni, perdite o responsabilità. Può includere homeowners insurance, title insurance e liability insurance. Queste polizze offrono protezione finanziaria e tranquillità in caso di imprevisti.

• Utenze: attivi le utenze a Suo nome, inclusi elettricità, gas, acqua e servizi internet. Confermi che tutti i servizi necessari siano attivi e intestati a Lei per evitare interruzioni.

Riceviamo molte domande sul New York Real Estate.  Le interessa ricevere risposte? Le affrontiamo in «Answers to FAQ’s by Foreigners Interested in Buying and Selling NY Real Estate»:

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14. E pianificazione successoria e imposte?

• Estate Planning: come accennato sopra, strutturare l’operazione è molto importante per la pianificazione successoria. Consente di distribuire l’immobile secondo le Sue volontà in caso di decesso e di limitare la tassazione della trasmissione. Può includere la redazione di un testamento, l’istituzione di un trust, un power of attorney, oppure la costituzione di una LLC e di una Foreign Corporation. Una corretta estate planning aiuta a gestire il patrimonio e fornisce istruzioni chiare per la distribuzione.

Agenti immobiliari e avvocati esperti possono guidarLa in questi processi e mantenere fluida la transazione.

Implicazioni fiscali: come acquirente straniero, è essenziale comprendere le implicazioni fiscali della proprietà di un immobile negli USA. Possono includere:

• Capital Gains Tax: versare la capital gains tax su eventuali utili dalla vendita dell’immobile. Conoscere aliquote e normativa aiuta a pianificare la strategia di investimento.

• Income Tax: versare l’imposta sul reddito su eventuali redditi da locazione generati dall’immobile. Dichiarare correttamente redditi e spese è cruciale per rispettare le norme fiscali USA.

• Property Tax: versare le property tax sul valore dell’immobile. Di norma sono accertate annualmente e variano in base alla località.

Consulti un professionista fiscale per comprendere obblighi tributari ed eventuali implicazioni.

Foreign Ownership: come acquirente straniero, è essenziale comprendere le regole sulla proprietà straniera di immobili negli USA. Possono includere:

• FIRPTA: comprendere il Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) e le sue implicazioni per gli acquirenti stranieri. FIRPTA impone ai venditori stranieri una ritenuta fiscale sulla vendita di immobili USA.

• Tax Treaties: conoscere eventuali trattati fiscali tra gli USA e il Suo Paese di origine che possano incidere sugli obblighi tributari. Questi trattati possono offrire vantaggi come aliquote ridotte o esenzioni.

Consulti un avvocato immobiliare o un professionista fiscale per comprendere le regole sulla proprietà straniera di immobili negli USA. La aiuterà ad affrontare la complessità del mercato USA e a decidere con cognizione di causa.

15. Conclusione: acquistare con successo un immobile negli USA da acquirente straniero

Acquistare un immobile negli USA da acquirente straniero può essere un processo complesso e impegnativo, ma con la giusta guida e consulenza può anche essere un’esperienza riuscita e gratificante. Comprendendo requisiti di eligibilità, gestendo le complessità della proprietà straniera, ottenendo il finanziamento e lavorando con un agente immobiliare esperto, gli acquirenti stranieri possono raggiungere l’obiettivo di possedere un immobile negli USA. Per un investitore straniero che diversifica un portafoglio o per chi cerca una casa vacanze, il mercato immobiliare USA offre opportunità solide. Con la giusta competenza e guida, può completare l’acquisto con fiducia.