COMPONENTI DI COSTO DI
UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE
INVESTIMENTO INIZIALE
PREZZO DI ACQUISTO
A differenza di altri paesi, gli immobili a Manhattan e Miami includono tutti gli elettrodomestici da cucina nel prezzo di vendita finale dell'appartamento.
PAVIMENTAZIONE
A Manhattan e Miami i pavimenti sono inclusi quando si acquista una nuova costruzione direttamente dal costruttore. In passato, Miami consegnava i pavimenti pronti per il designer, il che significava senza alcuna pavimentazione in pietra o legno. Per fortuna, questo è cambiato.
SPESE DI CHIUSURA
La stima media delle spese di chiusura (closing costs) è di circa il 3% del prezzo di acquisto senza finanziamento, il 4.5% del prezzo di acquisto con finanziamento, che corrisponde a circa il 2% dell'importo del mutuo.
Queste spese di chiusura includono l'imposta sugli immobili di pregio (mansion tax) dall'1.25% al 3.95% (su scala progressiva a seconda del valore dell'appartamento), oltre alle spese di registrazione e legali. Se si acquista su progetto una nuova costruzione, a seconda delle condizioni di mercato, è consuetudine che l'acquirente paghi inoltre le imposte di trasferimento del venditore di circa il 2% a NYC. A Miami, si chiama developer fee ed è di circa 1.25%-1.75% a Miami.
COSTI OPERATIVI (SPESE IN CONTANTI)
SPESE CONDOMINIALI (O COSTI DI MANUTENZIONE)
Per gli appartamenti in condominio (condo), le spese condominiali (common charges) variano generalmente da $1.10 a $1.60 per ft² al mese. Tali costi includono riscaldamento, elettricità e pulizia delle aree comuni, acqua, TV via cavo base, sicurezza, assicurazione dell'edificio e gestione dei servizi condominiali (centro fitness, portineria, lounge, piscina, sala giochi, ecc.).
Le cooperative immobiliari (co-op) applicano una quota di manutenzione che include tutte le spese condominiali più le imposte (che non vengono pagate separatamente dal proprietario) e gli interessi sul mutuo dell'edificio, se presenti. La società cooperativa può avere mutui in essere sull'edificio (per una riparazione del tetto o altro motivo) e gli interessi verrebbero trasferiti agli azionisti della cooperativa (co-op) . Pertanto, si noterà spesso che le spese di manutenzione di una cooperativa potrebbero essere più elevate (anche dopo aver considerato le imposte incluse nelle quote di manutenzione), poiché ai condomini, per legge, non è consentito contrarre debiti.
IMPOSTE IMMOBILIARI
Le imposte immobiliari (o imposte sulla proprietà) sono calcolate sul valore accertato, un valore attribuito all'immobile dal governo cittadino. Un'aliquota viene quindi applicata a questo valore accertato. Il processo è alquanto complesso, ma la regola generale è lo 0.1% del prezzo di acquisto al mese a Manhattan e lo 0.2% del prezzo di acquisto al mese a Miami.
Manhattan dispone di diversi programmi di riduzione fiscale per determinati edifici che riducono le imposte per 10, 15 o 20 anni in alcuni casi. Tuttavia, molti di questi sono scaduti e nessun nuovo edificio può ricevere tali riduzioni. Consultare la pagina Imposte immobiliari per ulteriori informazioni.
Miami prevede un'esenzione per residenza principale (homestead exemption) di $25,000 per gli acquirenti di prima casa, ma il valore di tale esenzione è piuttosto insignificante. Maggiori dettagli su questo argomento nella pagina Imposte immobiliari .
MUTUO
Se il proprietario decide di ottenere un mutuo, avrà una spesa mensile che include sia interessi che capitale. A causa della natura dei calcoli ipotecari, nei primi anni l'acquirente pagherà principalmente interessi, che sono deducibili ai fini fiscali statunitensi. Negli anni successivi, l'acquirente pagherà principalmente capitale.
Ad esempio, se l'acquirente acquistasse un immobile per $1,000,000 e finanziasse $500,000 al 5.5% per un periodo fisso di 30 anni, i pagamenti ipotecari totali per l'anno ammonterebbero a $34,067 (o $2,839 al mese). Di questo importo, $27,332 sarebbero interessi deducibili fiscalmente. Nel tempo, man mano che il capitale del prestito viene rimborsato, l'importo degli interessi deducibili diminuirà. Nei primi anni, tuttavia, rappresenta una spesa molto consistente per compensare il reddito da locazione.
Per ulteriori informazioni sui mutui, consultare la pagina Finanziamento ipotecario .
ASSICURAZIONE
Un proprietario dovrebbe ottenere un' assicurazione sull'immobile stesso oltre a un'assicurazione di responsabilità civile. Questo costo ammonta a poche centinaia di dollari all'anno. Spesso, il proprietario richiederà ai propri inquilini di ottenere anch'essi un'assicurazione, quindi il rischio per il proprietario viene mitigato.
In Florida, il proprietario di una casa indipendente dovrebbe ottenere un'assicurazione contro inondazioni e uragani.
COMMISSIONI DI INTERMEDIAZIONE
Negli Stati Uniti, nelle transazioni di acquisto è sempre il venditore a pagare la commissione. Il venditore paga generalmente una commissione del 6% del prezzo di acquisto, divisa equamente tra il broker dell'acquirente e il broker del venditore. Pertanto, gli acquirenti non pagano nulla per avere noi che lavoriamo per loro conto in una transazione di acquisto.
Se l'acquirente decide di voler affittare il proprio nuovo appartamento, a Manhattan pagherebbe una commissione al broker pari a un mese di affitto (solo sul primo anno). A Miami, invece, è consuetudine che il proprietario paghi la commissione (10% dell'affitto annuale, divisa equamente tra i broker dell'acquirente e del venditore) per trovare un inquilino.
Per ulteriori informazioni sull'affitto della propria casa, consultare la pagina Property Management .
COSTI NON OPERATIVI
AMMORTAMENTO
Il governo statunitense consente ai proprietari di immobili d'investimento di ammortizzare il prezzo di acquisto e le spese di chiusura (closing costs) non legate al finanziamento nell'arco di 27,5 anni. Ad esempio, se l'acquirente acquista un immobile per $1,000,000 e ha spese di chiusura non legate al finanziamento di $25,000 ($1,000,000 moltiplicato per il 2.5% sopra indicato), l'acquirente potrebbe detrarre $37,273 all'anno, ovvero $3,106 al mese, come ammortamento. Si tratta di una spesa non monetaria significativa che può essere dedotta dal reddito da locazione.
AMMORTAMENTO DEL FINANZIAMENTO
Il governo statunitense consente inoltre al proprietario di un immobile d'investimento di dedurre l'ammortamento della parte di finanziamento delle spese di chiusura per la durata del prestito. Anche questa è una spesa non monetaria che può essere dedotta dal reddito da locazione.
REDDITO IMPONIBILE NEGATIVO
In definitiva, con tutte le deduzioni (sia monetarie che non monetarie sopra indicate) che il governo statunitense consente, negli anni iniziali un investitore che finanzia l'acquisto immobiliare avrà un reddito imponibile negativo (o perdite fiscali). Questo non va confuso con le perdite di cassa, poiché con un acconto del 40%, un proprietario è probabile che raggiunga il pareggio in termini di liquidità (ad esempio, non generi né reddito né perdite di cassa). Queste perdite fiscali possono essere riportate agli anni in cui l'immobile produce reddito ai fini fiscali, compensando tale reddito ed eliminando le imposte per quegli anni. Nel tempo, tuttavia, il reddito di cassa crescerà così come il valore dell'immobile.
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