Guida operativa per investitori immobiliari che valutano un 1031 exchange, i tempi di acquisto dell'immobile sostitutivo, il differimento fiscale e una strategia di reinvestimento a Manhattan o a Miami.
Il 1031 exchange consente all'investitore di differire l'imposta federale sulle plusvalenze scambiando una posizione immobiliare d'investimento con un'altra posizione d'investimento «like-kind», entro termini di legge rigidi. I proventi devono essere trattenuti da un Qualified Intermediary. L'investitore non può disporne. L'immobile sostitutivo va identificato entro 45 giorni dalla vendita dell'immobile ceduto e il rogito va perfezionato entro 180 giorni. Usato con attenzione, il 1031 è uno degli strumenti di strutturazione più efficaci per chi confronta opportunità fra Manhattan e Miami. È anche uno dei più facili da invalidare per un errore.
Il 1031 è disciplinato dalla Section 1031 dell'Internal Revenue Code e dalla relativa normativa. Quanto sopra ha finalità di orientamento e non sostituisce la consulenza di un avvocato tributarista, di un CPA e di un Qualified Intermediary.
Il 1031 differisce l'imposta, non la cancella. Il conto sulla plusvalenza differita si fa alla vendita successiva (o con lo stepped-up basis in caso di successione).
I termini di 45 giorni per l'identificazione e di 180 giorni per il rogito decorrono dalla vendita dell'immobile ceduto e non si sospendono per la due diligence o per il finanziamento.
Il QI va incaricato prima del rogito di cessione. La disponibilità dei proventi da parte dell'investitore invalida lo scambio.
Valore e debito pari o superiori sono la regola per il differimento integrale, scendere di taglio genera boot imponibile.
New York e Miami sono entrambi mercati profondi per l'immobile sostitutivo. Le opzioni di identificazione vanno predisposte prima di mettere in vendita.
Per gli investitori non statunitensi, il 1031 exchange va coordinato con la ritenuta FIRPTA, la pianificazione successoria, la documentazione richiesta dalla banca e la struttura di intestazione. La nostra guida per l'acquirente straniero di immobili a New York e Miami illustra le questioni transfrontaliere da discutere con i consulenti prima di scegliere l'immobile sostitutivo.
Reverse exchange e improvement exchange funzionano ma aggiungono costi e rischio strutturale, va messo a budget il QI giusto.
Il bene deve essere detenuto a scopo di investimento o per uso produttivo. L'intenzione va documentata. Coinvolgere un avvocato tributarista e un CPA prima che l'immobile ceduto arrivi sul mercato.
Il QI deve essere in carica prima del rogito dell'immobile ceduto. I proventi vanno al QI, non al venditore. È un passaggio che, se saltato, non si recupera.
I 45 giorni decorrono dal rogito di cessione. Conviene avere già pronti i candidati sostitutivi, condomini a Manhattan, pre-construction a Miami, nuovi sviluppi branded, così che l'identificazione sia una scelta ragionata e non una corsa.
Si applica la Three-Property Rule (qualsiasi valore) o la 200% Rule (più immobili il cui valore complessivo arriva al 200% del valore ceduto), secondo la strategia. L'identificazione è vincolante.
Due diligence, finanziamento, approvazione del board (condominio / co-op) e condizioni dello sponsor (nuovi sviluppi) rientrano tutti nella finestra dei 180 giorni. Il calendario va costruito con un margine.
Dopo il rogito il CPA calcola il riporto della base fiscale e l'eventuale boot imponibile. Conservare tutta la documentazione, l'IRS considera la prova documentale del 1031 un'area ad alta attenzione.
Sia Manhattan sia il Sud della Florida hanno profondità sufficiente per assorbire capitale in 1031, ma la logica di reinvestimento cambia da mercato a mercato.
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Si usa quando l'immobile sostitutivo deve essere acquistato prima che quello ceduto sia venduto. Richiede un QI specializzato che intesti uno dei due immobili (la gamba «parcheggiata») ed è sensibilmente più costoso di un forward exchange.
Consente all'investitore di destinare i proventi dello scambio a migliorie capitalizzabili sull'immobile sostitutivo. Richiede una documentazione accurata dei lavori completati entro la finestra dei 180 giorni.
Veicolo di proprietà frazionata e passiva, talvolta usato come immobile sostitutivo in un 1031 quando non si riesce a reperire un'acquisizione diretta like-kind entro i termini. I DST presentano profili di illiquidità e di qualità dello sponsor e non sono adatti a ogni investitore.
Manhattan Miami è una società di consulenza e intermediazione immobiliare e non presta consulenza legale o fiscale. Un 1031 exchange va strutturato con un avvocato tributarista, un CPA e un Qualified Intermediary coinvolti fin dall'inizio.
La riuscita di un 1031 exchange dipende dal coordinamento fra Qualified Intermediary, CPA, avvocato e broker, allineati prima del rogito dell'immobile ceduto, non dopo. Manhattan Miami assiste investitori che impiegano capitale in 1031 fra Manhattan e il Sud della Florida.
Richiedi una consulenza riservataIn genere no. Il 1031 exchange riguarda immobili detenuti a scopo di investimento o per uso produttivo in un'attività d'impresa. L'abitazione principale o una seconda casa a uso personale di norma non rientrano. Alla vendita di un'abitazione si applicano altre disposizioni fiscali, come l'esclusione prevista per la prima casa.
Per gli immobili la nozione di like-kind è ampia. Un condominio può essere scambiato con una townhouse, un edificio residenziale, un terreno o un immobile commerciale, purché entrambe le gambe siano beni immobili statunitensi detenuti a scopo di investimento. Like-kind non vuol dire tipologia identica.
Lo scambio decade. La regola dei 45 giorni è di legge e non prorogabile. I proventi diventano imponibili nell'anno della vendita dell'immobile ceduto. È il motivo per cui i candidati da identificare vanno preparati prima del rogito di cessione.
Lo scambio decade. Anche la regola dei 180 giorni è di legge. Il contribuente non può prorogarla, nemmeno per problemi di due diligence o ritardi nel finanziamento. Meglio prevedere un margine di calendario.
Sì, con cautela. Le date di consegna nel pre-construction possono cadere oltre la finestra dei 180 giorni. Soluzione consueta: identificare un'alternativa già consegnata accanto all'unità in pre-construction, oppure strutturare un reverse / improvement exchange con il QI adatto. Verificare sempre gli impegni di consegna dello sponsor e le condizioni contrattuali prima di identificare.
Il contante prelevato dallo scambio è «boot» ed è imponibile nell'anno di percezione. Lo scambio non decade. Semplicemente il differimento non si applica alla quota di boot. Se è previsto un prelievo, va pianificato per tempo con il CPA.
No, ma per il differimento integrale il debito sull'immobile sostitutivo deve essere pari o superiore a quello sull'immobile ceduto. Altrimenti la differenza è trattata come boot. È il motivo per cui il finanziamento va allineato alla struttura dello scambio fin dal primo giorno.
Curiamo il lato immobiliare, identificazione, due diligence, condizioni contrattuali, board package e rogito, in coordinamento con il vostro QI, il CPA e i consulenti fiscali. Non prestiamo consulenza legale o fiscale e non operiamo come Qualified Intermediary. Possiamo presentarvi QI e fiscalisti che seguono abitualmente scambi immobiliari fra più Stati.
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