Tutto ciò che occorre sapere sui costi di chiusura nell'acquisto di un condo a Miami e nel Sud della Florida, dall'imposta documentale (Documentary Stamp Tax) all'assicurazione del titolo di proprietà (Title Insurance). Scopra perché, con nessuna mansion tax e nessuna mortgage recording tax, la Florida rende Miami uno dei mercati del lusso più favorevoli agli acquirenti del Paese, compresi gli immobili di altissima gamma disponibili a Billionaires Beach Miami.
Aggiornato a marzo 2026I costi di chiusura per l'acquirente a Miami dipendono dal tipo di transazione, dal finanziamento e dal fatto che si acquisti in rivendita oppure dallo sviluppatore di condo su progetto a Miami. Le seguenti forbici illustrative del calcolatore riguardano condo da $1M a $5M, con l'80% di LTV e lo 0,5% di loan origination (commissione di erogazione del mutuo) per gli acquisti finanziati; per le nuove costruzioni si presume una developer fee separata dell'1,5% più i doc stamps sull'atto a carico dell'acquirente. Ripartizioni pro rata, anticipi, accantonamenti in escrow e oneri specifici della transazione possono aggiungere costi:
I costi variano in base all'edificio, alla struttura dell'entità acquirente e al fatto che l'acquirente sia statunitense o internazionale. Richieda un pro forma voce per voce per la Sua specifica transazione.
Nella Miami-Dade County, la vendita di un condo, di un co-op o di una casa unifamiliare è soggetta all'imposta documentale (Documentary Stamp Tax) sull'atto di trasferimento (deed) pari allo 0,60% del prezzo d'acquisto.
Come funziona l'aliquota:
Nelle transazioni di rivendita questa imposta è a carico del venditore. Negli acquisti di nuova costruzione paga di norma l'acquirente, con un aggravio di circa $6.000 per ogni milione di dollari di prezzo d'acquisto sui costi di chiusura dell'acquirente.
Per condo da $1M a $5M nella contea di Miami-Dade, questo calcolatore stima circa 0,44-1,21% per la rivendita in contanti, 1,28-2,05% per la rivendita finanziata all'80% di LTV, 2,61-3,66% per la nuova costruzione in contanti e 3,45-4,50% per la nuova costruzione finanziata all'80% di LTV. Il finanziamento presuppone lo 0,5% di loan origination; la nuova costruzione presuppone una developer fee separata dell'1,5% più i doc stamps sull'atto a carico dell'acquirente. Si tratta di risultati illustrativi del modello; ripartizioni pro rata, anticipi, accantonamenti in escrow e oneri specifici della transazione possono aggiungere costi.
Stimi i costi di chiusura complessivi in base a prezzo d'acquisto, tipo di transazione e finanziamento.
NYC & Miami, aggiornato alle aliquote fiscali 2026
Il costo di trasferimento più rilevante in qualsiasi transazione immobiliare a Miami, e un costo che varia a seconda che si acquisti in rivendita o in nuova costruzione.
La Florida applica l'imposta documentale (Documentary Stamp Tax) sull'atto di trasferimento (deed) nella misura di $0,70 per ogni $100 di corrispettivo (consideration) in tutte le contee eccetto Miami-Dade, dove l'aliquota è di $0,60 per ogni $100. Miami-Dade applica inoltre una sovrimposta discrezionale (discretionary surtax) di $0,45 per ogni $100, ma la sovrimposta non è dovuta quando l'immobile trasferito è una residenza unifamiliare (single-family residence), e la legge della Florida considera tale un'unità di condominio, un'unità di co-op o una casa indipendente. Per un tipico acquisto di condo, co-op o casa nella contea di Miami-Dade, l'imposta documentale sull'atto è quindi pari a $0,60 per ogni $100, ossia lo 0,60% del prezzo d'acquisto. Gli altri immobili, come terreni non edificati, edifici commerciali o edifici plurifamiliari, pagano l'aliquota combinata dell'1,05%.
Su un acquisto di condo da $3 milioni nella contea di Miami-Dade, l'imposta documentale sull'atto ammonta a $18.000.
Chi paga? Nelle transazioni di rivendita l'imposta documentale sull'atto è per consuetudine a carico del venditore. Negli acquisti di nuova costruzione (su progetto) paga di norma l'acquirente: una differenza significativa, che aumenta i costi di chiusura dell'acquirente di circa lo 0,60% sulle nuove costruzioni.
| Voce | Aliquota | Su un acquisto da $3M | Note |
|---|---|---|---|
| Doc stamps della Florida (atto) | $0.60 / $100 | $18,000 | Aliquota di Miami-Dade (70 centesimi per ogni $100 nelle altre contee della Florida) |
| Sovrimposta di Miami-Dade | $0.45 / $100 | $0 | Non dovuta su una residenza unifamiliare, inclusa un'unità di condo o di co-op; si applica ad altri immobili, come terreni non edificati o edifici commerciali |
| Totale doc stamps (atto) | $0.60 / $100 (0.60%) | $18,000 | Paga il venditore in caso di rivendita; l'acquirente sulle nuove costruzioni |
La Miami-Dade County applica una sovrimposta (surtax) in aggiunta all'aliquota base dell'imposta documentale (Documentary Stamp Tax). L'aliquota combinata dipende dalla tipologia di immobile:
Nelle transazioni di rivendita l'imposta documentale sull'atto è di norma a carico del venditore. Negli acquisti di nuova costruzione spesso paga l'acquirente.
Nella Miami-Dade County, la polizza del proprietario (Owner's Policy) dell'assicurazione del titolo è per consuetudine a carico dell'acquirente, all'opposto di quanto avviene nella maggior parte delle contee della Florida.
L'assicurazione del titolo di proprietà (Title Insurance) è un premio una tantum pagato al perfezionamento della compravendita che La tutela da vizi del titolo, gravami non dichiarati e altre pretese sulla proprietà. La Florida fissa le tariffe dei premi, ma gli sconti applicabili, le retrocessioni consentite della quota dell'agente e gli oneri separati per i servizi di perfezionamento della compravendita possono incidere sul prezzo totale. Confronti preventivi dettagliati per voce.
La tariffa dell'assicurazione del titolo per il proprietario è determinata dalle tariffe fissate dallo Stato della Florida (Promulgated Rates) e si colloca all'incirca tra lo 0,3% e lo 0,5% del prezzo d'acquisto per acquisti da $1M a $5M. Su un condo da $3 milioni, la polizza del proprietario (Owner's Policy) costa $10.075.
Se finanzia l'acquisto, il Suo finanziatore richiederà una distinta polizza del finanziatore (Lender's Policy) dell'assicurazione del titolo. Se emessa contestualmente alla polizza del proprietario dallo stesso assicuratore, la copertura del finanziatore che soddisfa i requisiti applicabili e non supera quella del proprietario prevede un premio minimo di $25. Richieda un preventivo per il premio effettivo, le estensioni di copertura (endorsements) ed eventuali coperture eccedenti.
Consuetudine di Miami-Dade: nella maggior parte delle contee della Florida è il venditore a scegliere e pagare l'assicurazione del titolo per il proprietario. A Miami-Dade è per consuetudine l'acquirente a scegliere e pagare questa polizza. È uno dei motivi per cui i costi di chiusura dell'acquirente a Miami-Dade sono leggermente più alti rispetto ad altre contee della Florida.
Finanziare l'acquisto di un condo a Miami comporta diversi costi, ma un costo importante che NON dovrà pagare è la mortgage recording tax (imposta sull'iscrizione dell'ipoteca).
A differenza di New York, dove gli acquirenti sostengono una Mortgage Recording Tax (imposta sull'iscrizione dell'ipoteca) dall'1,8% all'1,925% dell'importo del mutuo, la Florida non applica alcuna mortgage recording tax. Su un mutuo per condo da $2,4 milioni, la mortgage recording tax a carico del mutuatario indicata per NYC all'1,925% è di $46.200. I doc stamps della Florida, pari a $8.400, più l'Intangible Tax di $4.800, totalizzano $13.200, con un risparmio sulle imposte ipotecarie di circa $33.000 prima degli aggiustamenti specifici della transazione.
La Florida applica tuttavia due costi sul mutuo stesso:
Nessuna mortgage recording tax: è uno dei vantaggi più significativi dell'acquisto in Florida. Su un mutuo per condo da $2,4 milioni, la differenza in termini di imposte ipotecarie è di circa $33.000, tenendo conto dei doc stamps e dell'Intangible Tax della Florida. Questo solo elemento può compensare una parte significativa dei costi di chiusura complessivi a Miami.
Gli acquirenti che finanziano un acquisto in Florida pagano due imposte aggiuntive calcolate sull'importo del mutuo:
Sono riscosse al perfezionamento della compravendita e sono distinte dall'imposta documentale sull'atto.
Non obbligatorio in Florida, ma vivamente raccomandato, in particolare per gli acquisti di nuova costruzione e per gli acquirenti internazionali.
La Florida è uno Stato in cui una società specializzata nei servizi relativi al titolo di proprietà (title company) o un incaricato del perfezionamento della compravendita (closing agent) può gestire l'intera transazione senza il coinvolgimento di un avvocato. Raccomandiamo comunque di affidarsi a un avvocato immobiliarista per la maggior parte degli acquisti di condo di lusso a Miami.
Un avvocato immobiliarista qualificato esaminerà il contratto d'acquisto, i documenti del condominio (dichiarazione, regolamento, rendiconti finanziari), l'impegno di emissione della polizza (title commitment) e il prospetto di chiusura. Per gli acquisti di nuova costruzione, l'esame del contratto dello sviluppatore da parte di un avvocato è essenziale: si tratta di documenti redatti dallo sviluppatore con margini di negoziazione limitati, e comprendere le implicazioni di ogni clausola tutela i Suoi interessi.
L'acquisto di un condo di nuova costruzione a Miami comporta costi aggiuntivi che gli acquirenti in rivendita non sostengono. Comprenderli prima di firmare il contratto è essenziale.
I costi di chiusura delle nuove costruzioni a Miami sono più alti di quelli della rivendita perché lo sviluppatore trasferisce all'acquirente diversi costi che in una transazione di rivendita sarebbero tradizionalmente obblighi del venditore. Per condo da $1M a $5M, il calcolatore stima circa 2,61-3,66% in contanti o 3,45-4,50% con l'80% di LTV, utilizzando una developer fee separata dell'1,5% e lo 0,5% di loan origination. La tabella in contanti su $5M riportata di seguito fa invece variare la developer fee dall'1,25% all'1,75%, mantenendo le altre voci forfettarie del calcolatore.
| Voce di costo | Aliquota tipica | Su un condo da $5M | Note |
|---|---|---|---|
| Doc stamps (atto) | 0.60% | $30,000 | Paga l'acquirente sulle nuove costruzioni (non il venditore) |
| Assicurazione del titolo per il proprietario | ~0.3% | $15,075 | Tariffa fissata dallo Stato della Florida (promulgated rate) |
| Developer fee | 1.25-1.75% | $62,500-$87,500 | Supplemento dello sviluppatore sui costi di chiusura |
| Working capital | Voce forfettaria del calcolatore | $5,000 | Voce forfettaria per HOA e working capital; verificare i documenti dell'associazione |
| Registrazione e spese varie | Forfait | $500 | Registrazione presso la contea, corriere, spese amministrative |
| Onorari dell'avvocato | Voce forfettaria del calcolatore | $5,000 | Avvocato dell'acquirente; distinto da eventuali oneri per l'avvocato dello sviluppatore |
| Subtotale illustrativo in contanti | 2.36-2.86% | $118,075-$143,075 | $130.575 con la developer fee dell'1,5% del calcolatore; finanziamento, ripartizioni pro rata e anticipi a parte |
Leggi della Florida sulla sicurezza dei condomini: le leggi della Florida sulla sicurezza dei condomini, comprese le successive modifiche, prescrivono in generale ispezioni strutturali periodiche (milestone inspections) per gli edifici residenziali in condominio e in cooperativa con tre o più piani abitabili al compimento dei 30 anni e successivamente ogni 10 anni; le autorità locali possono richiedere la prima ispezione a 25 anni in base alle condizioni locali. Gli studi sulle riserve per l'integrità strutturale (Structural Integrity Reserve Studies) si applicano in generale agli edifici residenziali in condominio con tre o più piani abitabili secondo un calendario normativo distinto, fatte salve le eccezioni e le disposizioni transitorie applicabili. Gli acquirenti di nuove costruzioni beneficiano di edifici nuovi conformi alle più recenti normative edilizie, ma dovrebbero essere consapevoli che questi requisiti di riserva incideranno sui costi HOA correnti dopo il perfezionamento della compravendita.
Nella maggior parte delle transazioni a Miami:
Tutti i costi sono negoziabili e definiti nel contratto d'acquisto. Nelle transazioni di nuova costruzione la ripartizione può differire in modo significativo.
Stime effettive dei costi di chiusura per tipici acquisti di condo a Miami, a diverse fasce di prezzo e per diverse tipologie di transazione.
Gli acquisti su progetto presentano una struttura dei costi propria, diversa da quella delle transazioni di rivendita sia per entità sia per ripartizione.
Quando si acquista direttamente da uno sviluppatore a Miami, il profilo dei costi di chiusura cambia in modo sostanziale. I contratti degli sviluppatori ripartiscono i costi diversamente dai contratti di rivendita, e gli acquirenti dovrebbero comprenderne l'intera portata prima di firmare un contratto d'acquisto.
Consulenza per acquisti su progetto: forniamo ripartizioni dei costi di chiusura specifiche per edificio per ogni nuova costruzione del nostro portafoglio. I costi variano in base a sviluppatore, edificio e tipologia di unità. Richieda un pro forma riservato voce per voce prima di firmare qualsiasi contratto di acquisto su progetto.
In Florida il perfezionamento delle compravendite tramite una title company è la norma. Ma la norma non sempre è sufficiente.
Nelle transazioni immobiliari a New York l'assistenza di un avvocato è consuetudine. La Florida consente alle title company di gestire il perfezionamento delle compravendite senza che l'acquirente incarichi un proprio legale. Molti acquisti in rivendita privi di particolari complessità si concludono senza il coinvolgimento di un avvocato. Tuttavia, in diversi casi vi sono forti ragioni per avvalersi di un avvocato immobiliarista qualificato:
Costo tipico: $5.000. Per gli acquirenti internazionali che necessitano di pianificazione fiscale e strutturazione tramite entità, si prevedano da $5.000 a $7.500.
Il nostro punto di vista: in quanto società con licenza sia a New York sia in Florida, collaboriamo abitualmente con avvocati di entrambe le giurisdizioni. Possiamo indicarLe avvocati specializzati nel perfezionamento di compravendite di condo di lusso a Miami, nei contratti di acquisto su progetto e nelle transazioni con acquirenti internazionali.
Miami è uno dei mercati del lusso più aperti agli acquirenti esteri negli Stati Uniti. Comprendere i costi specifici e gli adempimenti di conformità è essenziale per perfezionare la compravendita senza difficoltà.
I cittadini non statunitensi e i non residenti possono acquistare immobili in Florida, fatte salve le restrizioni applicabili. I Florida Statutes sections 692.201-692.205 limitano determinate acquisizioni che coinvolgono specifici soggetti esteri designati (foreign principals), terreni agricoli, immobili situati in prossimità di installazioni militari o di infrastrutture critiche e determinati acquirenti collegati alla Cina. L'idoneità, le eccezioni previste dalla legge e i provvedimenti giudiziari applicabili vanno verificati per lo specifico acquirente e lo specifico immobile. Le transazioni internazionali comportano tuttavia pianificazione e costi aggiuntivi:
Consulenza per acquirenti internazionali: il nostro team lavora regolarmente con acquirenti esteri provenienti da America Latina, Europa e Medio Oriente. Collaboriamo con consulenti fiscali esperti in operazioni transfrontaliere, avvocati specializzati in immigrazione e finanziatori internazionali per strutturare ogni transazione in modo appropriato. Ci contatti per una consulenza riservata.
Forti di una formazione in ambito contabile, valutiamo i costi di chiusura come parte di una strategia d'investimento e fiscale più ampia, non come semplici spese di transazione. Ogni acquisto ha implicazioni sulla pianificazione delle plusvalenze, sulla strutturazione tramite entità, sull'ammortamento e sulla pianificazione successoria. La nostra analisi dei costi di chiusura è una componente di un approccio consulenziale completo che considera il quadro finanziario nel suo insieme.
Cosa significa per Lei: quando prepariamo un pro forma dei costi di chiusura, questo riflette non solo i costi immediati, ma anche il modo in cui ogni voce incide sulla Sua posizione finanziaria di lungo periodo. È questa la differenza tra un intermediario immobiliare e un consulente.
Risposte alle domande più frequenti dei nostri clienti sull'acquisto di un condo a Miami.
La Florida non prescrive l'intervento di un avvocato per il perfezionamento delle compravendite immobiliari: una title company può gestire l'intera transazione. Raccomandiamo tuttavia vivamente di affidarsi a un avvocato immobiliarista, in particolare per gli acquisti di nuova costruzione, in cui il contratto è redatto dallo sviluppatore, o per gli acquirenti internazionali che devono gestire le implicazioni fiscali statunitensi e quelle del FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act).
Gli onorari dell'avvocato sono di norma di $5.000 per il perfezionamento di una compravendita ordinaria di un condo e da $5.000 a $7.500 per gli acquirenti internazionali che necessitano di pianificazione fiscale.
Per condo da $1M a $5M nella contea di Miami-Dade, questo calcolatore stima circa 0,44-1,21% per la rivendita in contanti, 1,28-2,05% per la rivendita finanziata all'80% di LTV, 2,61-3,66% per la nuova costruzione in contanti e 3,45-4,50% per la nuova costruzione finanziata all'80% di LTV. Il finanziamento presuppone lo 0,5% di loan origination; la nuova costruzione presuppone una developer fee separata dell'1,5% più i doc stamps sull'atto a carico dell'acquirente. Si tratta di risultati illustrativi del modello; ripartizioni pro rata, anticipi, accantonamenti in escrow e oneri specifici della transazione possono aggiungere costi.
Per una stima personalizzata, utilizzi il nostro calcolatore dei costi di chiusura qui sopra oppure richieda un pro forma riservato voce per voce.
Nelle transazioni di rivendita nella Miami-Dade County, il venditore paga per consuetudine l'imposta documentale (Documentary Stamp Tax) sull'atto (0,60%), mentre l'acquirente paga di norma la polizza del proprietario (Owner's Policy) dell'assicurazione del titolo, salvo diversa previsione contrattuale. L'acquirente paga inoltre la ricerca del titolo, la polizza del finanziatore (Lender's Policy) in caso di finanziamento, le spese di registrazione e tutti i costi legati al finanziatore.
Negli acquisti di nuova costruzione, il contratto può porre a carico dell'acquirente i doc stamps sull'atto, una developer fee e i contributi al working capital. Questa pagina utilizza una forbice illustrativa della developer fee dell'1,25-1,75%, con l'1,5% nel calcolatore. Per condo da $1M a $5M, il calcolatore stima circa 2,61-3,66% per gli acquisti in contanti e 3,45-4,50% con l'80% di LTV e lo 0,5% di loan origination. Verifichi l'ambito della commissione ed eviti di conteggiare due volte i costi che essa già include.
Miami-Dade è l'unica contea della Florida con un'aliquota propria sull'atto: $0,60 per ogni $100 di corrispettivo (consideration), contro $0,70 per ogni $100 nel resto dello Stato. Applica inoltre una sovrimposta discrezionale (discretionary surtax) di $0,45 per ogni $100, ma la sovrimposta non è dovuta quando l'immobile trasferito è una residenza unifamiliare (single-family residence), nozione che la legge della Florida estende a un'unità di condominio, a un'unità di co-op o a una casa indipendente. Un tipico acquisto di condo o di casa nella contea di Miami-Dade paga quindi lo 0,60%, mentre gli altri immobili, come terreni non edificati o edifici commerciali, pagano l'aliquota combinata dell'1,05%.
La maggior parte dei costi di chiusura non è direttamente deducibile. Alcuni costi possono tuttavia essere aggiunti al Suo costo fiscale (cost basis), riducendo l'imposta sulle plusvalenze (capital gains tax) al momento della futura vendita. Tra questi rientrano i premi della polizza del proprietario dell'assicurazione del titolo, le spese di registrazione dell'atto e le transfer tax pagate come costi di acquisizione. Gli oneri legati al mutuo sono trattati separatamente e non aumentano automaticamente il costo fiscale dell'abitazione.
Per una residenza personale, gli interessi ipotecari che soddisfano i requisiti previsti possono essere deducibili se Lei opta per le deduzioni analitiche, fatti salvi limiti distinti relativi al debito ipotecario e all'impiego dei fondi. Le imposte immobiliari possono essere deducibili sia che Lei paghi in contanti sia che finanzi l'acquisto. Per il 2026, il limite combinato della deduzione per le imposte statali e locali è di $40.400 ($20.200 per i coniugi con dichiarazione separata), ridotto per un reddito lordo rettificato modificato (Modified Adjusted Gross Income) superiore a $505.000 ($252.500 per i coniugi con dichiarazione separata), ma non al di sotto di $10.000 ($5.000 per i coniugi con dichiarazione separata). Le raccomandiamo di consultare un consulente fiscale per la Sua situazione specifica.
I contributi straordinari (special assessments) sono sempre più frequenti nei condo di Miami, in particolare a seguito della legislazione post-Surfside della Florida sulla sicurezza dei condomini (SB 4-D e SB 154). Prima del perfezionamento della compravendita, il Suo avvocato o la title company dovrebbe esaminare l'estoppel letter dell'associazione condominiale (l'attestazione delle pendenze verso l'associazione) per individuare eventuali contributi straordinari pendenti o approvati.
Gli acquirenti dovrebbero inoltre esaminare lo Structural Integrity Reserve Study (SIRS), lo studio delle riserve per l'integrità strutturale dell'associazione, per comprendere le future esigenze di spesa in conto capitale. Un esame approfondito dei bilanci dell'associazione è essenziale prima di impegnarsi in qualsiasi acquisto di condo a Miami.
Gli acquirenti esteri sostengono gli stessi costi di chiusura degli acquirenti statunitensi, con alcune voci aggiuntive da considerare: un'eventuale ritenuta FIRPTA su una futura vendita, se il venditore sarà a quel punto un soggetto estero ai fini fiscali statunitensi (in generale il 15% del corrispettivo realizzato, fatte salve le eccezioni relative all'uso come residenza quando ne ricorrono i requisiti e le altre riduzioni previste dalla legge o autorizzate dall'IRS), l'eventuale necessità di un ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) e onorari legali più elevati per la strutturazione internazionale (da $5.000 a $7.500).
Possono applicarsi costi di costituzione dell'entità in caso di acquisto tramite una LLC. Esistono programmi di mutuo per cittadini stranieri, che richiedono però di norma un anticipo dal 30% al 50%, con tassi d'interesse leggermente più alti. I cittadini stranieri che ne hanno i requisiti possono richiedere l'esenzione per la residenza principale (Homestead Exemption) della Florida; l'idoneità dipende dai requisiti di titolarità e di residenza permanente, non dalla sola cittadinanza. Per una panoramica completa, consulti la nostra Guida per acquirenti esteri.
Gli acquirenti di immobili su progetto sostengono di norma l'imposta documentale sull'atto (0,60% a Miami-Dade, trasferita all'acquirente), developer fee dell'1,25-1,75%, contributi al working capital (importo e base di calcolo stabiliti dai documenti dell'associazione o di offerta; il calcolatore utilizza una voce forfettaria illustrativa di $5.000) e i costi di esame della documentazione condominiale. I piani di versamento dei depositi richiedono in generale il 20-50% in rate nel corso della costruzione.
Incentivi dello sviluppatore o crediti sui costi di chiusura possono essere disponibili a seconda delle condizioni di mercato, ma non sono universali. Forniamo ripartizioni dei costi specifiche per edificio per ogni intervento su progetto del nostro portafoglio.
Sebbene in Florida il perfezionamento delle compravendite tramite title company sia la norma, raccomandiamo l'assistenza di un avvocato per gli acquisti tramite entità (LLC, trust, proprietà estera), le transazioni internazionali che comportano una pianificazione FIRPTA, l'esame dei contratti di acquisto su progetto e le transazioni di alto valore con condizioni complesse.
Il costo tipico è di $5.000. Per i venditori, il nostro calcolatore dei proventi netti può aiutare a stimare il risultato netto.
Forniamo un'analisi voce per voce in funzione di prezzo d'acquisto, struttura di finanziamento e tipologia di immobile, comprensiva dei costi di chiusura stimati, dei costi di proprietà e degli aspetti da considerare al momento della dismissione. Su misura per la Sua specifica transazione, incluse le ripartizioni dei costi degli acquisti su progetto e la pianificazione per gli acquirenti internazionali.
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Strategia sui costi di chiusura
Prima della stipula del contratto elaboriamo una stima voce per voce dei costi di chiusura a Miami per gli edifici che sta valutando, inclusi doc stamps, ribaltamento dell'Intangible Tax, modalità delle concessioni economiche degli sponsor e pianificazione dell'esenzione per la residenza principale (Homestead Exemption).
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Fonte: Manhattan Miami Real Estate | manhattanmiami.com
Contesto di mercato: Per condo da $1M a $5M nella contea di Miami-Dade, questo calcolatore stima circa 0,44-1,21% per la rivendita in contanti, 1,28-2,05% per la rivendita finanziata all'80% di LTV, 2,61-3,66% per la nuova costruzione in contanti e 3,45-4,50% per la nuova costruzione finanziata all'80% di LTV. Il finanziamento presuppone lo 0,5% di loan origination; la nuova costruzione presuppone una developer fee separata dell'1,5% più i doc stamps sull'atto a carico dell'acquirente. Si tratta di risultati illustrativi del modello; ripartizioni pro rata, anticipi, accantonamenti in escrow e oneri specifici della transazione possono aggiungere costi. La Florida non prevede né mansion tax né una mortgage recording tax separata sul modello di NYC, ma gli acquisti finanziati comportano l'imposta documentale e l'Intangible Tax, e le differenze complessive nei costi di chiusura dipendono dalla transazione. Per un condo in rivendita da $3M all'80% di LTV, il calcolatore stima $42.300 (1,41%) per Miami e un subtotale illustrativo per NYC di $116.200 (3,87%), con una differenza di $73.900. Per NYC si utilizza una voce forfettaria dello 0,45% per la polizza del proprietario, esclusi i premi della polizza del finanziatore, le estensioni di copertura e gli altri oneri relativi al titolo; per Miami si utilizza il premio minimo di $25 per la polizza del finanziatore emessa contestualmente quando sono soddisfatti i requisiti previsti. Preventivi effettivi, ripartizioni pro rata, anticipi e altri oneri specifici della transazione possono modificare entrambi gli importi.
L'imposta documentale (Documentary Stamp Tax) di Miami-Dade sull'atto è di $0,60 per ogni $100 del prezzo d'acquisto (0,60%) per un condo, un co-op o una casa unifamiliare. La sovrimposta della Miami-Dade County ($0,45/$100) si applica solo ad altri immobili, come terreni non edificati o edifici commerciali, per un'aliquota combinata dell'1,05%. Nel resto della Florida l'aliquota è di $0,70/$100. Negli acquisti finanziati, l'acquirente paga i doc stamps sulla nota (Documentary Stamps on Note: $0,35/$100, ossia 0,35%) e l'Intangible Tax della Florida (0,2% del mutuo). L'assicurazione del titolo (Title Insurance) si colloca a ~0,3-0,5% per acquisti da $1M a $5M ed è a carico dell'acquirente nella contea di Miami-Dade (un'eccezione rispetto alla maggior parte delle contee della Florida). Il FIRPTA richiede in generale all'acquirente di trattenere il 15% del corrispettivo realizzato da un venditore estero, fatte salve le eccezioni relative all'uso come residenza quando ne ricorrono i requisiti e le altre riduzioni previste dalla legge o autorizzate dall'IRS. L'idoneità all'esenzione per la residenza principale (homestead) dipende da una titolarità che soddisfi i requisiti previsti e dalla residenza permanente, non dalla sola cittadinanza.
Perché è importante: il calcolatore stima $64.100 (1,28%) per una rivendita da $5M a Miami all'80% di LTV, con lo 0,5% di loan origination e il premio minimo di $25 per la polizza del finanziatore emessa contestualmente quando sono soddisfatti i requisiti previsti, prima di ulteriori oneri da preventivo, ripartizioni pro rata e anticipi. Gli acquisti in contanti evitano del tutto i doc stamps sulla nota e l'Intangible Tax.
Miami-Dade applica un'imposta documentale (Documentary Stamp Tax) dello 0,60% sull'atto ($0,60 per ogni $100 del prezzo) alle vendite di condo, co-op e case unifamiliari; la sovrimposta di Miami-Dade dello 0,45% si applica solo agli altri immobili. A $5M e all'80% di LTV, il calcolatore per la rivendita stima $64.100 (1,28%), ipotizzando lo 0,5% di loan origination e il premio minimo di $25 per l'assicurazione del titolo del finanziatore quando sono soddisfatti i requisiti previsti, prima di ulteriori oneri da preventivo, ripartizioni pro rata e anticipi. Per un condo in rivendita da $3M all'80% di LTV, il calcolatore stima $42.300 (1,41%) per Miami e un subtotale illustrativo per NYC di $116.200 (3,87%), con una differenza di $73.900. Per NYC si utilizza una voce forfettaria dello 0,45% per la polizza del proprietario, esclusi i premi della polizza del finanziatore, le estensioni di copertura e gli altri oneri relativi al titolo; per Miami si utilizza il premio minimo di $25 per la polizza del finanziatore emessa contestualmente quando sono soddisfatti i requisiti previsti. Preventivi effettivi, ripartizioni pro rata, anticipi e altri oneri specifici della transazione possono modificare entrambi gli importi.
Per condo da $1M a $5M nella contea di Miami-Dade, questo calcolatore stima circa 0,44-1,21% per la rivendita in contanti, 1,28-2,05% per la rivendita finanziata all'80% di LTV, 2,61-3,66% per la nuova costruzione in contanti e 3,45-4,50% per la nuova costruzione finanziata all'80% di LTV. Il finanziamento presuppone lo 0,5% di loan origination; la nuova costruzione presuppone una developer fee separata dell'1,5% più i doc stamps sull'atto a carico dell'acquirente. Si tratta di risultati illustrativi del modello; ripartizioni pro rata, anticipi, accantonamenti in escrow e oneri specifici della transazione possono aggiungere costi. A $5M e all'80% di LTV, il calcolatore per la rivendita stima $64.100 (1,28%), ipotizzando lo 0,5% di loan origination e il premio minimo di $25 per l'assicurazione del titolo del finanziatore quando sono soddisfatti i requisiti previsti, prima di ulteriori oneri da preventivo, ripartizioni pro rata e anticipi.
$0,60 per ogni $100 del prezzo d'acquisto sull'atto (0,60%) per un condo, un co-op o una casa unifamiliare. La sovrimposta della Miami-Dade County ($0,45/$100) si applica solo ad altri immobili, come terreni non edificati o edifici commerciali, che pagano complessivamente l'1,05%. Tutte le altre contee della Florida applicano $0,70/$100, per cui l'acquisto di un'abitazione nella contea di Miami-Dade comporta un'aliquota sull'atto inferiore rispetto al resto della Florida.
No. La Florida non applica né l'una né l'altra. Gli acquisti finanziati pagano soltanto i doc stamps sulla nota (0,35% del mutuo) e l'Intangible Tax (0,2% del mutuo); gli acquisti interamente in contanti li evitano entrambi. È questa la ragione strutturale per cui il perfezionamento delle compravendite a Miami risulta sensibilmente meno oneroso rispetto a NYC a parità di prezzo.
La maggior parte delle contee della Florida pone per consuetudine l'assicurazione del titolo a carico del venditore. Miami-Dade e Broward rientrano tra le contee in cui l'acquirente paga per consuetudine la polizza del proprietario (Owner's Policy) e sceglie l'incaricato dei servizi relativi al titolo o del perfezionamento della compravendita (title/closing agent); prevale il contratto. L'assicurazione del titolo (~0,3-0,5% per acquisti da $1M a $5M) è per consuetudine a carico dell'acquirente. Questa ripartizione è negoziabile in fase contrattuale, ma è quella normalmente attesa.
Il FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) richiede in generale una ritenuta, gestita dall'acquirente, del 15% del corrispettivo realizzato da un venditore estero; le operazioni che soddisfano i requisiti relativi all'uso come residenza possono beneficiare di un'aliquota del 10% o di un'esenzione, e possono applicarsi altre riduzioni previste dalla legge o autorizzate dall'IRS. Gli acquirenti internazionali possono avere diritto all'esenzione per la residenza principale (Homestead Exemption) della Florida se soddisfano i requisiti di titolarità e di residenza permanente. Il budget illustrativo di $3.000-$8.000 per l'entità copre la sola costituzione della LLC, esclusi la strutturazione foreign-blocker e l'amministrazione corrente; richieda un preventivo dettagliato per voce.