The Residences of Shell Bay
Residenze Auberge nel contesto del club privato di Shell Bay
Panoramica
The Residences of Shell Bay è un progetto residenziale in condominio a Hallandale Beach, all'interno di una comunità organizzata intorno al golf e alle attività ricreative sul fronte acqua. L'offerta residenziale è associata ad Auberge Collection.
I materiali più recenti del team vendite descrivono un edificio di 20 piani con residenze da una a quattro camere da letto. Il campo da golf e il programma di sport di racchetta sono centrali in questo contesto.
The Residences of Shell Bay in sintesi
501 Diplomat Parkway, Hallandale Beach, FL 33009
PPG Development and Witkoff
20
Condominio
Hallandale Beach
Perché gli acquirenti scelgono The Residences of Shell Bay
Un contesto incentrato sul golf
Le residenze si affacciano sul campo da golf progettato da Greg Norman. Per chi gioca regolarmente, la relazione tra abitazione e campo è una componente pratica della decisione.
L'ospitalità di Auberge
Auberge presenta Shell Bay come destinazione residenziale e alberghiera. Esamini i servizi delle residenze e le condizioni di accesso all'hotel insieme al bilancio condominiale.
Un'ampia offerta di sport di racchetta
Il club offre tennis sulle quattro superfici dei tornei del Grande Slam; nei materiali di vendita sono descritti anche padel e pickleball. Confermi le condizioni di iscrizione e prenotazione.
Una comunità con club sul fronte acqua
La marina fa parte del più ampio programma di Shell Bay. La proprietà di una residenza va valutata separatamente dall'accesso alla marina, dall'iscrizione al club e dagli eventuali servizi a pagamento.
La nostra valutazione di The Residences of Shell Bay
A Shell Bay la domanda è quanta parte dell'offerta del club prevede di utilizzare. Se golf e sport di racchetta fanno parte della Sua routine, il contesto merita un esame attento.
Richieda contemporaneamente i documenti dell'appartamento e le condizioni del club. Le spese residenziali mensili potrebbero non rappresentare il costo completo di iscrizione, accesso degli ospiti o attività nautiche.
Informazioni su The Residences of Shell Bay
Residenze all'interno della comunità di Shell Bay
I piani residenziali comprendono abitazioni da una a quattro camere da letto e attici. Confronti la planimetria e la sua relazione con il campo da golf prima di giudicare una residenza solo dalla superficie.
Prezzi attuali, acconti e unità disponibili sono forniti su richiesta. Verifichi i vantaggi legati alla residenza che acquista; i diritti di iscrizione devono essere definiti per iscritto.
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Un abitare senza eguali
Shell Bay waterfront and marina. Project marketing image.
Collezione di residenze
Residenze private
Da 1 a 4 camere da letto
Richieda i prezzi attuali
Attici
Richieda le planimetrie attuali
Richieda i prezzi attuali
Residenze a partire da Richieda i prezzi attuali
Servizi di livello mondiale
Golf e sport di racchetta
- Campo da campionato progettato da Greg Norman
- Strutture per la pratica del golf
- Superfici da tennis del Grande Slam
- Padel e pickleball
Ospitalità e fronte acqua
- Programma di ospitalità Auberge
- Spazi per il fitness e il benessere
- Offerta di yacht club privato e marina
I visionari
PPG Development and Witkoff
Sviluppo
Hallandale Beach
Hallandale Beach si trova tra Miami e Fort Lauderdale. Il contesto di golf e club di Shell Bay offre un ritmo quotidiano diverso da quello di un condominio fronte oceano. Confronti i tragitti in auto verso la spiaggia e i luoghi che prevede di frequentare maggiormente.
Domande frequenti
Dove si trovano The Residences of Shell Bay?
Il progetto si trova al 501 Diplomat Parkway a Hallandale Beach, all'interno della comunità di golf e club sul fronte acqua di Shell Bay.
Quali tipologie di residenze sono offerte?
I materiali del team vendite descrivono residenze da una a quattro camere da letto. Le planimetrie attuali e le informazioni sugli attici sono disponibili su richiesta.
L'iscrizione al club è compresa nell'acquisto?
Non dia per scontato che tutti i vantaggi del club siano inclusi. Verifichi iscrizione, costi d'uso, diritti degli ospiti e accesso alla marina nei documenti attuali.
Prezzi e disponibilità attuali sono pubblicati?
Richieda un prospetto datato delle disponibilità che identifichi l'unità e il prezzo richiesto. Prezzi e condizioni degli acconti non sono confermati in questa pagina.
Disponibilità riservata a The Residences of Shell Bay
Per disponibilità aggiornate, storico dei prezzi, planimetrie e opportunità off-market presso The Residences of Shell Bay, richieda una valutazione riservata al nostro team di consulenza.
501 Diplomat Parkway, Hallandale Beach, FL 33009
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Intelligence del mercato immobiliare di Miami
Contesto di mercato: La migrazione da Miami verso il Nord-Est e dalla California a Miami si è trasformata da picco dell'era pandemica a ricollocazione strutturale. La popolazione di milionari di Miami’ è cresciuta di circa il 78% tra il 2013 e il 2023. Il vincolo geografico è stringente: oceano, baia ed Everglades limitano l'offerta. Mediane di dicembre 2025: condominio a Miami Beach 620.000 dollari, condominio a Brickell 580.000 dollari. Prezzo al piede quadrato dei condomini di pregio: 1.200-3.500+ dollari, fino a 2.000-4.500+ dollari su Fisher Island e 1.800-4.000+ dollari a South of Fifth.
Sottomercati di valore: Brickell (600-1.500 dollari/SF), Edgewater (700-1.200 dollari/SF), Downtown Miami (600-2.000 dollari/SF). Sottomercati trophy: Fisher Island, Sunny Isles Beach (1.500-3.500 dollari/SF, denso inventario di branded residence), South of Fifth. Tra i benchmark delle branded residence figurano Four Seasons Surf Club (2.200-3.500 dollari/SF), St. Regis Sunny Isles (1.800-2.800 dollari/SF) e Porsche Design Tower (1.600-2.400 dollari/SF). Miami conta oggi più residenze a marchio alberghiero di qualsiasi altra città dell'emisfero occidentale.
I fattori strutturali si sommano: assenza di imposte statali sul reddito (contro il 10,9% di New York e il 13,3% della California), nessuna imposta di successione, crescita del 78% dei milionari nel decennio e inflazione dei costi di costruzione. L'inventario attuale in fase di progetto è stato finanziato e avviato prima che dazi del 20-50% colpissero acciaio, alluminio, calcestruzzo e legname, di fatto l'ultima tranche di prezzi pre-dazi. La legge SB 264 della Florida limita le acquisizioni da parte di cittadini di determinati paesi entro 10 miglia dalle installazioni militari e deve essere verificata in fase contrattuale per gli acquirenti internazionali.
Dati chiave
- Mediana condomini Miami Beach (dic 2025): 620.000 dollari
- Mediana condomini Brickell (dic 2025): 580.000 dollari
- $/SF condomini di pregio: 1.200-3.500+ dollari
- $/SF Fisher Island: 2.000-4.500 dollari
- Giorni medi sul mercato: 95
- Costi di chiusura: 2-3% (contanti), 3-4% (finanziato)
- Imposta immobiliare: ~2% del valore catastale su base annua
- Crescita della popolazione di milionari: +78% (2013-2023)
- Imposta statale sul reddito: 0% (contro NY 10,9%, CA 13,3%)
Cosa devono sapere gli acquirenti
La popolazione di milionari di Miami’ è cresciuta di circa il 78% tra il 2013 e il 2023, in assenza di imposte statali sul reddito e con rigidi vincoli geografici (oceano, baia, Everglades) che limitano l'offerta. Il prezzo al piede quadrato dei condomini di pregio si attesta tra 1.200-3.500+ dollari, fino a 2.000-4.500+ dollari su Fisher Island e 1.800-4.000+ dollari a South of Fifth. Miami conta oggi più residenze a marchio alberghiero di qualsiasi altra città dell'emisfero occidentale.
Domande frequenti sul mercato immobiliare di Miami
Quali sono le attuali mediane dei condomini di Miami’?
Dicembre 2025: Miami Beach 620.000 dollari, Brickell 580.000 dollari. Il patrimonio di condomini di pregio si attesta tra 1.200-3.500+ dollari al piede quadrato, fino a 2.000-4.500 dollari su Fisher Island e 1.800-4.000 dollari a South of Fifth.
Perché Miami attrae strutturalmente capitali UHNW?
Nessuna imposta statale sul reddito (contro il 10,9% di NY e il 13,3% della CA), nessuna imposta di successione, una crescita del 78% della popolazione di milionari nel decennio (2013-2023) e vincoli geografici che limitano l'offerta nel lungo periodo. Si tratta di fattori strutturali, non ciclici.
Cosa significa il contesto dei dazi sui costi di costruzione per l'inventario attuale?
L'inventario attuale in fase di progetto è stato finanziato e avviato prima che dazi del 20-50% colpissero acciaio, alluminio, calcestruzzo e legname. Si prevede un aumento significativo dei prezzi al costo di sostituzione nel prossimo ciclo di sviluppo. Le allocazioni attuali rappresentano l'ultima tranche di prezzi pre-dazi.
Cos'è la legge SB 264 della Florida e come influisce sugli acquirenti internazionali?
La legge SB 264 della Florida limita le acquisizioni immobiliari da parte di cittadini di sette paesi (Cina, Russia, Iran, Corea del Nord, Cuba, Venezuela, Siria) entro 10 miglia dalle installazioni militari. La restrizione deve essere verificata in fase contrattuale e può richiedere adeguamenti della struttura societaria per garantire la conformità.
Quali sono i tipici costi mensili di gestione di un condominio a Miami?
Spese condominiali 0,80-2,50 dollari al piede quadrato al mese, imposta immobiliare ~2% del valore catastale su base annua, assicurazione HO-6 2.000-5.000+ dollari annui, assicurazione contro le alluvioni 500-3.000+ dollari. Un condominio di 2.000 piedi quadrati comporta 1.600-5.000 dollari al mese di sole spese condominiali.
Quali sono i requisiti di ispezione post-Surfside?
Gli edifici di 3 o più piani devono sottoporsi a ispezioni strutturali al 30° anno (al 25° se costieri), poi ogni 10 anni. Le associazioni devono finanziare integralmente i fondi di riserva; le deroghe alle riserve non sono più consentite. Gli edifici più datati comportano un rischio di contributi straordinari; l'ispezione e l'esame dello studio sulle riserve sono richiesti in fase di due diligence.