255 East 77th Street Una torre de piedra caliza de 500 pies donde el gótico se encuentra con el Art Déco
Descripción general
255 East 77th Street es una torre de piedra caliza de 36 plantas que se eleva 500 pies sobre el Upper East Side, diseñada por Robert A.M. Stern Architects con interiores de Yabu Pushelberg. Desarrollada por Naftali Group, la torre sintetiza referentes arquitectónicos góticos y Art Déco en una fachada con arcadas, logias, pérgolas y una corona decorativa que se convertirá en una presencia imponente en el horizonte de Lenox Hill tras su finalización en 2026.
Lo que distingue a este edificio — más allá del prestigio de RAMSA y los interiores de Yabu Pushelberg — es la inclusión de 33 plazas de aparcamiento cubiertas. En un mercado como el de Manhattan, donde el aparcamiento es inexistente o cuesta más de $200,000 por una plaza independiente, contar con aparcamiento cubierto integrado en un condominio de lujo constituye un diferenciador extraordinario. El edificio está vendido aproximadamente en un 85% antes de su finalización, con una comercialización total proyectada cercana a los $500 millones.
Nuestro equipo asesora a clientes sobre 255 East 77th desde que se anunció el proyecto por primera vez, y lo consideramos una de las propuestas de obra nueva más sólidas del Upper East Side. La combinación de la distinción arquitectónica de RAMSA, las 33 plazas de aparcamiento, la piscina de 75 pies en un espacio de doble altura y los interiores de Yabu Pushelberg da lugar a un producto que atrae tanto al comprador atento al diseño como al más práctico. Salt & Straw ha firmado el contrato para el local comercial de la planta baja, sumando una comodidad de carácter cercano al barrio.
255 East 77th Street: una visión general
255 East 77th Street, New York, NY 10075
Naftali Group
Robert A.M. Stern Architects
2026
62
36
Condominio
Upper East Side
Condominios en venta en 255 East 77th Street
Por qué los compradores eligen 255 East 77th Street
255 East 77th Street ha calado entre los compradores que valoran la arquitectura de RAMSA, las comodidades de lujo prácticas y un sólido impulso de preventa.
La síntesis gótico-Art Déco de RAMSA
Robert A.M. Stern Architects incorporó arcadas, logias, pérgolas y una corona decorativa a una torre de piedra caliza de 500 pies. El diseño es a la vez referencial en lo histórico e inconfundiblemente moderno.
33 plazas de aparcamiento cubiertas
No se trata de un detalle de marketing — es un auténtico diferenciador de estilo de vida. Contar con 33 plazas de aparcamiento cubiertas en un nuevo condominio del Upper East Side resulta extraordinario. Para los compradores con vehículo, esto elimina una de las frustraciones más persistentes de la vida en Manhattan.
85% vendido antes de la finalización
Un fuerte ritmo de preventa refleja la confianza del mercado. Con aproximadamente el 85% de las unidades bajo contrato y una comercialización total proyectada de $500M, 255 East 77th cuenta con una demanda demostrada.
Interiores de Yabu Pushelberg
El estudio de diseño canadiense aporta a las residencias una estética refinada y de sensibilidad global. Combinado con el exterior de RAMSA, el resultado es un edificio donde la arquitectura y los interiores hablan el mismo lenguaje.
Nuestra opinión sobre 255 East 77th Street
255 East 77th Street es un edificio que recomendamos activamente a los compradores que buscan la calidad de RAMSA en el Upper East Side. La tasa de preventa del 85% habla por sí sola — es un proyecto que el mercado ha acogido con entusiasmo. La combinación de elementos arquitectónicos góticos y Art Déco, las 33 plazas de aparcamiento cubiertas y los interiores de Yabu Pushelberg da lugar a un producto tan distinguido en lo arquitectónico como convincente en lo práctico.
Los aspectos positivos son notables: la trayectoria de RAMSA garantiza una sólida reventa a largo plazo, el aparcamiento es un auténtico diferenciador, la piscina de 75 pies en un espacio de doble altura figura entre las mejores experiencias de piscina residencial de Manhattan, y la ubicación en Lenox Hill brinda un acceso excelente a Central Park, Museum Mile y los mejores restaurantes del East Side. El precio de entrada de $7.4M para un edificio de RAMSA de esta calidad representa un valor atractivo en relación con 220 CPS o 520 Park.
En el plano de la valoración honesta, el edificio sigue en construcción, con entrega en 2026, por lo que los compradores asumen un compromiso a plazo. La ubicación, en el sector oriental del Upper East Side, aunque bien comunicada, queda una manzana más lejos del parque que la de algunos competidores. Y con 62 unidades, el edificio es mayor que desarrollos boutique como The Bellemont (12 unidades), lo que se traduce en menos singularidad por planta. Pero para el comprador que busca el paquete completo de RAMSA — arquitectura, comodidades, aparcamiento y demanda demostrada — 255 East 77th cumple.
Compradores internacionales bienvenidos
Los ciudadanos extranjeros pueden adquirir condominios en Manhattan sin requisitos de visado ni de residencia. Muchos compradores internacionales utilizan estructuras LLC para mayor privacidad y planificación patrimonial. Manhattan Miami se especializa en orientar a los compradores internacionales a lo largo del proceso de adquisición, desde las opciones de financiación hasta los trámites de cierre.
Lea nuestra guía para compradores internacionales →Acerca de 255 East 77th Street
Los visionarios
Naftali Group
Promotor
Naftali Group se ha consolidado como uno de los promotores residenciales de lujo más exigentes de New York, con una cartera que prioriza la distinción arquitectónica, la calidad de los materiales y las ubicaciones privilegiadas de Manhattan. Bajo el liderazgo de Miki Naftali, la firma ha desarrollado y adquirido más de $6 mil millones en activos inmobiliarios, ganándose la reputación de entregar edificios que alcanzan precios de primera categoría y atraen a los compradores más sofisticados de la ciudad.
Robert A.M. Stern Architects (RAMSA)
Arquitecto
RAMSA es el nombre preeminente de la arquitectura residencial de lujo en New York City y a escala mundial. La cartera del estudio incluye 220 Central Park South, 520 Park Avenue, 15 Central Park West y 30 Park Place, edificios que han redefinido el mercado del ultralujo y que en conjunto han generado miles de millones en ventas. El lenguaje de diseño clásico de RAMSA, su meticulosa atención a la proporción y su compromiso con los materiales perdurables convierten sus edificios en la obra nueva más codiciada de Manhattan.
Yabu Pushelberg
Diseño de interiores
Yabu Pushelberg es un estudio de diseño célebre en todo el mundo, reconocido por crear interiores de una refinación extraordinaria y una gran riqueza sensorial. Fundado por George Yabu y Glenn Pushelberg, el estudio ha definido la identidad estética de los hoteles, las residencias y los espacios culturales más prestigiosos del mundo. Su trabajo en 255 East 77th Street aporta una sofisticada paleta de materiales y una detallística a medida tanto a las residencias privadas como a los amplios espacios de comodidades del edificio.
Upper East Side
255 East 77th Street se ubica en Lenox Hill, el corazón cultural y residencial del Upper East Side. Es un barrio definido por las instituciones de talla mundial de Museum Mile, las boutiques y galerías de Madison Avenue, la tranquilidad arbolada de Park Avenue y Fifth Avenue, y la proximidad a los jardines de conservación del sector oriental de Central Park. Lenox Hill ofrece un estilo de vida de sofisticación serena: restaurantes consolidados, librerías independientes, instituciones médicas de primer nivel y algunas de las direcciones residenciales más codiciadas del mundo. Su emplazamiento brinda un acceso cómodo a la línea 6 del metro y a las rutas de autobús transversales, sin renunciar al carácter peatonal y de aire pueblerino que ha convertido al Upper East Side en uno de los barrios más perdurablemente deseables de Manhattan.
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es la fecha prevista de finalización de 255 East 77th Street?
Está previsto que 255 East 77th Street se finalice en 2026. El edificio se encuentra actualmente en construcción y ya está vendido en un 85%, lo que refleja una extraordinaria confianza del mercado en el proyecto. Naftali Group cuenta con una sólida trayectoria en la entrega de edificios dentro de los plazos y conforme a las más altas especificaciones.
¿Quién diseñó 255 East 77th Street?
El edificio fue diseñado por Robert A.M. Stern Architects (RAMSA), uno de los estudios más respetados de la arquitectura residencial de lujo, responsable de 220 Central Park South y 520 Park Avenue, entre otros. El diseño de interiores corre a cargo del mundialmente aclamado estudio Yabu Pushelberg. Hill West Architects actúa como arquitecto ejecutivo. El desarrollo está liderado por Naftali Group.
¿Dispone 255 East 77th Street de aparcamiento?
Sí, y esta es una de las características más distintivas del edificio. 255 East 77th Street incluye 33 plazas de aparcamiento privadas y cubiertas dentro del edificio, una comodidad excepcionalmente rara en la obra nueva de Manhattan. En un distrito donde plazas de aparcamiento individuales se han vendido por más de $1 millón, esta oferta da cuenta del nivel del edificio y de sus residentes.
¿Cuáles son los precios en 255 East 77th Street?
Las residencias de 255 East 77th Street tienen un precio a partir de $7.4 millones para las distribuciones de dos y tres dormitorios, mientras que las residencias de cuatro dormitorios y de planta completa oscilan entre $15 millones y $28 millones. La colección de penthouses, que incluye un dúplex de $37.5 millones, representa la cúspide de la oferta. El edificio está vendido en un 85% a comienzos de 2026.
¿Qué comodidades ofrece 255 East 77th Street?
El programa de comodidades se articula en torno a una piscina de 75 pies situada en un espectacular espacio de doble altura, complementada por un spa de servicio completo, un gimnasio de última generación, estudios privados de entrenamiento y yoga, un salón de residentes y un comedor privado con interiores de Yabu Pushelberg, una terraza ajardinada en la azotea, una sala de juegos infantil y 33 plazas de aparcamiento cubiertas.
¿Cuál es el estilo arquitectónico de 255 East 77th Street?
RAMSA ha diseñado una torre de piedra caliza de 500 pies que sintetiza las tradiciones arquitectónicas gótica y Art Déco, dos de los estilos más celebrados en la historia del horizonte de New York. La fachada presenta arcadas profundamente retranqueadas, logias, pérgolas ornamentales y una corona decorativa escultórica, dando lugar a un edificio con la gravedad y la presencia de los mejores hitos de preguerra del Upper East Side.
Private Availability at 255 East 77th Street
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255 East 77th Street, New York, NY 10075
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Inteligencia de mercado inmobiliario de Manhattan
Contexto de mercado: Los precios de los condominios de lujo en Manhattan están segmentados por submercado. El corredor de Billionaires’ Row (la calle 57, entre Park Avenue y Columbus Circle) registra el precio por pie cuadrado más alto de Estados Unidos, con residencias de máximo prestigio que se negocian entre $4,000 y $10,000+ por SF. El bajo Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) tiene su propio segmento de ultralujo, impulsado por la oferta limitada de nuevos desarrollos. Las medianas de los condominios del Upper East Side y el Upper West Side se sitúan claramente por debajo de los niveles trophy del bajo Manhattan, pero ofrecen plantas más amplias y acceso a Central Park. Los precios en Manhattan son sensibles a las tasas de interés, a los tramos del Mansion Tax y a la etapa del plan de oferta de cada edificio.
Perspectiva de entidades: Los nuevos desarrollos con venta directa del sponsor en 2026 incluyen 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) y Mandarin Oriental Fifth Avenue. Los edificios terminados con inventario del sponsor todavía disponible incluyen Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th y 50 West 66th. Cada uno tiene una trayectoria de sponsor, un banco que financia la obra, un ritmo de enmiendas del plan de oferta y un estatus del 421-a u otra exención fiscal propios, que deben verificarse individualmente.
Señal para el comprador: Las fortalezas estructurales de Manhattan incluyen el procedimiento de plan de oferta supervisado por el Fiscal General de Nueva York (que ofrece una protección procesal al comprador no disponible en mercados menos regulados), la profundidad del mercado de reventa (alta liquidez a la salida) y la oferta limitada en el corto plazo (capacidad de zonificación restringida en los submercados principales). Riesgos a evaluar al contratar: la inflación de los tramos del Mansion Tax por encima de $2M, la asunción del impuesto de transferencia por el comprador en ventas del sponsor, la exposición a linderos y corredores visuales de lotes específicos, las políticas de subarriendo y reventa de la junta del condominio, y el calendario de eliminación gradual del 421-a cuando aplica. El estatus de cualquier proyecto individual, el nivel de inventario del sponsor, las enmiendas del plan de oferta ante el AG, los precios o el porcentaje de ventas deben verificarse al momento de la consulta.
Datos clave
- Rango de $/SF de condominios trophy en Manhattan: $1,500-$10,000+
- Promedio de $/SF en Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF trophy en el bajo Manhattan (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% por encima de $1M, tramos progresivos por encima de $2M para el comprador
- Depósito contractual típico del sponsor: 10%-20% a la firma
- Ventana estándar de revisión del abogado del comprador: 1-3 días hábiles desde la entrega del contrato
- Comisión del lado del sponsor: el desarrollador paga al agente del comprador en ventas del sponsor
- Programas de exención fiscal (cuando aplican): 421-a, J-51, estatus verificado edificio por edificio
- Propiedad mediante LLC para ciudadanos extranjeros: común, se estructura al contratar
Procedimiento del comprador
Procedimiento de ventas del sponsor en Manhattan: formulario de reserva → entrega del plan de oferta → revisión del abogado del comprador → firma del contrato y depósito inicial → compromiso hipotecario (si hay financiamiento) → cierre a la entrega. Los procedimientos de inventario del sponsor y de reventa difieren; se recomienda una planificación asesorada previa a las visitas.
Preguntas frecuentes sobre el mercado inmobiliario de Manhattan
¿Qué es el plan de oferta del Fiscal General de Nueva York?
El plan de oferta es el documento legal presentado ante el Fiscal General de Nueva York que rige la venta de cada condominio en Manhattan. Define el manejo de los depósitos, las especificaciones de las unidades, los cargos comunes, los impuestos inmobiliarios, las obligaciones del sponsor y las protecciones al comprador. Ninguna venta de un condominio en Manhattan se cierra fuera del marco de un plan de oferta aceptado; las enmiendas se presentan periódicamente y las revisan los abogados del comprador al contratar.
¿Qué es el inventario del sponsor?
El inventario del sponsor se refiere a las unidades sin vender que todavía conserva el desarrollador del edificio (el llamado sponsor). Las unidades del sponsor son completamente nuevas, nunca habitadas, y pueden incluir precios negociables, créditos sobre costos de cierre y acceso a programas de exención fiscal cuando el edificio los tiene. Las transacciones del lado del sponsor se rigen por el plan de oferta, no por el contrato estándar de reventa.
¿Qué exenciones fiscales aplican en Manhattan?
El 421-a es la exención más común para condominios en Manhattan y ofrece una carga reducida de impuestos inmobiliarios durante 10 a 25 años en nuevos desarrollos que califican. El J-51 aplica a edificios rehabilitados específicos. Cada exención tiene un calendario de eliminación gradual y un estatus de calificación propio de cada edificio, que debe verificarse en el plan de oferta y en el certificado fiscal más reciente.
¿Qué costos de cierre aplican en un condominio de Manhattan?
Los costos de cierre típicos del comprador se sitúan entre el 2% y el 4% del precio e incluyen los impuestos de transferencia de NYC y NYS (a menudo asumidos por el comprador en ventas del sponsor), el Mansion Tax (1% por encima de $1M, con tramos progresivos por encima de $2M), el title insurance, los honorarios del abogado del comprador, el impuesto de registro hipotecario si hay financiamiento, y los cargos comunes e impuestos inmobiliarios prorrateados.
¿Los cargos comunes son lo mismo que las cuotas de HOA?
No. Los condominios de Manhattan utilizan el término common charges (cargos comunes), no cuotas de HOA. Los cargos comunes financian la operación del edificio, el personal, las amenidades y las reservas. Los impuestos inmobiliarios los factura por separado la ciudad de Nueva York y no forman parte de los cargos comunes.
¿Cómo recibe su remuneración Manhattan Miami en las transacciones de Manhattan?
En las compras de nuevos desarrollos del lado del sponsor, el desarrollador paga la comisión de agente del comprador de Manhattan Miami. La representación del comprador no supone ningún desembolso para el comprador. En las transacciones de reventa, los acuerdos de comisión se divulgan al inicio de la relación.