Guía del Comprador Internacional de Bienes Raíces en NYC & Miami
Guía del comprador internacional de bienes raíces en NYC y Miami: estructuras societarias, obligaciones fiscales, financiamiento, FIRPTA, planificación patrimonial y la mecánica operativa de una compra transfronteriza.
Lo que los compradores no estadounidenses deben saber en 2026: financiamiento, FIRPTA, impuesto sucesorio, reglas de los edificios y cierres a distancia
Actualizado 2026-04-27 · lectura de 30 minutos · Por Anthony Guerriero, Broker con licencia (NY · FL · CA)
SOBRE NOSOTROS
Manhattan Miami Real Estate asesora a compradores internacionales desde hace más de 20 años, guiando a clientes de América Latina, Europa, Asia, Medio Oriente y más allá en transacciones inmobiliarias en EE. UU. Sabemos qué funciona, y qué no, para compradores no estadounidenses en New York y Miami.
El fundador Anthony Guerriero cuenta con licencia de Real Estate Broker en New York, Florida y California, y atiende a personas UHNW, family offices e inversionistas transfronterizos, con FIRPTA, estructuración societaria y cierres con poder notarial (Power of Attorney) como especialidades principales.
Los compradores internacionales pueden adquirir propiedades en NYC y Miami sin residencia ni ciudadanía estadounidense. La estructura de la compra, entidad o nombre personal, jurisdicción y posicionamiento fiscal, importa tanto como la propiedad misma. Las adquisiciones transfronterizas más exitosas comienzan con criterios, jurisdicción y calendario, no con una búsqueda de anuncios.
- Sin requisito de residencia: los compradores internacionales pueden adquirir libremente bienes raíces en NYC + Miami
- FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) se aplica en la venta: retención de ~15%
- Las estructuras societarias (LLC, fideicomiso, sociedad extranjera) afectan la exposición fiscal, el anonimato y la planificación patrimonial
- Los costos de cierre en NYC recaen más en el comprador (mansion tax, impuesto hipotecario, abogado); en Miami son más bajos pero con matices estatales
- Los Co-ops (cooperativas de vivienda) en Manhattan suelen rechazar a compradores internacionales; los condos los aceptan; la obra nueva es la vía más común
Estados Unidos da la bienvenida a la inversión inmobiliaria internacional. No hay timbres fiscales adicionales, no hay topes a la propiedad extranjera y la mayoría de los estados no impone restricciones a compradores no estadounidenses, aunque Florida introdujo restricciones a nacionales de ciertos países bajo la SB 264 (tratado en detalle más abajo).
En un mundo donde Canadá prohibió de plano a la mayoría de los compradores extranjeros (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, extendida hasta 2027), Australia y Nueva Zelanda imponen aprobaciones estrictas, y ciudades como Singapur (60% de timbre adicional al comprador), Toronto (35%), Vancouver (20%) y Hong Kong (eliminó el BSD en febrero de 2024) han aplicado históricamente impuestos de transferencia punitivos a los extranjeros, Estados Unidos sigue siendo notablemente abierto.
Dicho esto, los compradores internacionales enfrentan consideraciones únicas: financiamiento, estructuración societaria, retención FIRPTA, exposición al impuesto sucesorio, tratados fiscales con el país de origen y restricciones de Florida según el país. Esta guía cubre lo que necesita saber antes de comprar una propiedad en New York City, Miami o cualquier lugar de Estados Unidos, con atención específica a la práctica de comprar como no residente de EE. UU.
Para un análisis específico de Miami sobre las ventajas fiscales de Florida y las restricciones por país de la SB 264, consulte nuestra guía Mejores Barrios de Miami para Comprar un Condo . Para la selección de condos en NYC, vea nuestra Guía de Compra de Condos de Lujo en Manhattan. Para la pregunta de fondo sobre la propiedad, vea ¿Pueden los Extranjeros Comprar Propiedades en EE. UU.?.
Datos Rápidos 2026 para Compradores Internacionales
NYC vs Miami de un Vistazo para Compradores Internacionales
| Factor | New York City | Miami |
|---|---|---|
| Impuesto estatal sobre la renta | Hasta 10.9% (NYC añade ~3.876%) | 0% (sin impuesto estatal sobre la renta) |
| Precio mediano de condo $/sqft | ~$1,998 | ~$995 |
| Mansion tax | 1% a 3.9% (progresivo) | Ninguno |
| Documentary stamp tax | N/A | ~0.7% del precio de venta |
| Participación de Co-ops en el inventario | ~70% (restrictivo con compradores extranjeros) | ~0% (solo condos) |
| restricciones por país de la SB 264 | N/A | 7 países restringidos (China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Venezuela-Maduro, Siria) |
| Derechos de los inquilinos | Fuertes (estabilización de rentas en edificios anteriores a 1974 con 6+ unidades) | Favorable al propietario |
| Ideal para compradores internacionales que buscan | Preservación de capital, prestigio, acceso educativo (Columbia, NYU) | Eficiencia fiscal, estilo de vida, afinidad cultural latinoamericana |
Muchos compradores internacionales terminan siendo propietarios en ambas ciudades: Manhattan para negocios y educación, Miami para estilo de vida y residencia fiscal.
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En las adquisiciones transfronterizas en New York y el sur de Florida, la estructura, la jurisdicción y el calendario importan tanto como el precio. Contáctenos para un briefing confidencial adaptado a sus consideraciones de residencia, fiscales y de family office.
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PARTE 1EL MERCADO INMOBILIARIO DE EE. UU. ES MUY TRANSPARENTE
PARTE 2LA MAYORÍA DE LAS VECES, LAS COMISIONES LAS PAGA EL VENDEDOR
PARTE 3SIN TIMBRES FISCALES ADICIONALES PARA COMPRADORES EXTRANJEROS
PARTE 4LOS COMPRADORES EXTRANJEROS DEBEN ENFOCARSE EN CONDOS, NO EN CO-OPS
PARTE 5EL FINANCIAMIENTO ESTÁ DISPONIBLE PARA COMPRADORES EXTRANJEROS
PARTE 6LOS INVERSIONISTAS NO PAGAN IMPUESTOS SOBRE EL INGRESO POR RENTA DURANTE LOS PRIMEROS 10-15 AÑOS DE FINANCIAMIENTO
PARTE 7LOS COMPRADORES EXTRANJEROS DEBEN ELEGIR COMPENSAR GASTOS PARA EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA
PARTE 8RETENCIÓN FIRPTA
PARTE 9LOS COMPRADORES EXTRANJEROS DEBEN PLANIFICAR PARA EVITAR EL IMPUESTO SUCESORIO (ESTATE TAX)
PARTE 10LOS COMPRADORES EXTRANJEROS DEBEN CONSULTAR A LOS ESPECIALISTAS FISCALES DE SU PAÍS
PARTE 11LOS EXTRANJEROS PUEDEN DIFERIR IMPUESTOS A LAS GANANCIAS DE CAPITAL COMPRANDO OTRA PROPIEDAD DE INVERSIÓN
PARTE 12LOS COMPRADORES EXTRANJEROS NO TIENEN QUE ESTAR EN EE. UU. PARA CERRAR LA OPERACIÓN
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Ya sea que esté comprando su primera propiedad en EE. UU., estructurando un portafolio de varias propiedades o planificando una migración de residencia fiscal a Florida, nos especializamos en transacciones transfronterizas para clientes internacionales.
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