Guía del Comprador Internacional de Bienes Raíces en NYC & Miami
Guía del comprador internacional de bienes raíces en NYC y Miami: estructuras societarias, obligaciones fiscales, financiamiento, FIRPTA, planificación patrimonial y la mecánica operativa de una compra transfronteriza.
Lo que los compradores no estadounidenses deben saber en 2026: financiamiento, FIRPTA, impuesto sucesorio, reglas de los edificios y cierres a distancia
Revisado el 19 de octubre de 2026 · Anthony Guerriero, Broker con licencia (NY · FL · CA)
SOBRE NOSOTROS
Manhattan Miami Real Estate asesora a compradores internacionales desde hace más de 20 años, guiando a clientes de América Latina, Europa, Asia, Medio Oriente y más allá en transacciones inmobiliarias en EE. UU. Sabemos qué funciona, y qué no, para compradores no estadounidenses en New York y Miami.
El fundador Anthony Guerriero cuenta con licencia de Real Estate Broker en New York, Florida y California, y atiende a personas UHNW, family offices e inversionistas transfronterizos, con FIRPTA, estructuración societaria y cierres con poder notarial (Power of Attorney) como especialidades principales.
Nuestra experiencia con compradores internacionales
Hemos vendido propiedades a compradores de más de 40 nacionalidades. A lo largo de los años, hemos trabajado con muchos clientes de Asia, Europa, México y Sudamérica.
Empezamos a reunirnos con clientes en Europa cuando el euro estaba muy fuerte. Funcionó. Cuando el euro bajó, nos centramos más en Asia. Durante muchos años viajamos regularmente a China continental, Hong Kong, Singapur, Taiwán, Seúl y Japón.
Anthony Guerriero fue contador público certificado (CPA) y conoce bien las cuestiones fiscales que deben considerar los compradores extranjeros y los inversores. Ofrecemos un servicio integral, coordinándonos con abogados, banqueros y contadores especializados en compradores extranjeros.
Los compradores internacionales pueden adquirir propiedades en NYC y Miami sin residencia ni ciudadanía estadounidense. La estructura de la compra, entidad o nombre personal, jurisdicción y posicionamiento fiscal, importa tanto como la propiedad misma. Las adquisiciones transfronterizas más exitosas comienzan con criterios, jurisdicción y calendario, no con una búsqueda de anuncios.
- Sin requisito de residencia: los compradores internacionales pueden adquirir libremente bienes raíces en NYC + Miami
- FIRPTA generalmente exige que el comprador retenga el 15% del importe realizado cuando un vendedor extranjero transmite un inmueble estadounidense. Las excepciones y los certificados del IRS pueden reducir o eliminar la retención. Se acredita contra el impuesto del vendedor; solo el exceso es reembolsable.
- Las estructuras societarias (LLC, fideicomiso, sociedad extranjera) afectan la exposición fiscal, el anonimato y la planificación patrimonial
- Los costos de cierre en NYC recaen más en el comprador (mansion tax, impuesto hipotecario, abogado); en Miami son más bajos pero con matices estatales
- En Manhattan, los condominios suelen ofrecer más flexibilidad que las cooperativas para propietarios extranjeros y alquileres. Cada edificio tiene sus reglas. Consulte la titularidad mediante entidades, el uso ocasional, las condiciones de alquiler y la solicitud antes de ofertar.
Los impuestos y gastos de cierre dependen del lugar, precio, financiación y contrato. Un porcentaje único no describe Manhattan y Miami. Solicite un desglose, incluidos los honorarios de su agente comprador.
Dicho esto, los compradores internacionales enfrentan consideraciones únicas: financiamiento, estructuración societaria, retención FIRPTA, exposición al impuesto sucesorio, tratados fiscales con el país de origen y restricciones de Florida según el país. Esta guía cubre lo que necesita saber antes de comprar una propiedad en New York City, Miami o cualquier lugar de Estados Unidos, con atención específica a la práctica de comprar como no residente de EE. UU.
Para un análisis específico de Miami sobre las ventajas fiscales de Florida y las restricciones por país de la SB 264, consulte nuestra guía Mejores Barrios de Miami para Comprar un Condo . Para la selección de condos en NYC, vea nuestra Guía de Compra de Condos de Lujo en Manhattan. Para la pregunta de fondo sobre la propiedad, vea ¿Pueden los Extranjeros Comprar Propiedades en EE. UU.?.
Datos Rápidos 2026 para Compradores Internacionales
NYC vs Miami de un Vistazo para Compradores Internacionales
| Factor | New York City | Miami |
|---|---|---|
| Impuesto estatal sobre la renta | El estado de Nueva York puede gravar ingresos de fuente neoyorquina. El impuesto personal de NYC generalmente corresponde a residentes de la ciudad, no a no residentes. | 0% (sin impuesto estatal sobre la renta) |
| Mansion tax | 1% a 3.9% (progresivo) | Ninguno |
| Documentary stamp tax | N/A | Miami-Dade: $0.60 por cada $100, más una sobretasa de $0.45 salvo que corresponda la excepción de vivienda unifamiliar. |
| restricciones por país de la SB 264 | N/A | Antes de contratar, pida a un abogado de Florida que revise la situación del comprador y la ubicación del inmueble. |
| Ideal para compradores internacionales que buscan | Preservación de capital, prestigio, acceso educativo (Columbia, NYU) | Eficiencia fiscal, estilo de vida, afinidad cultural latinoamericana |
Muchos compradores internacionales terminan siendo propietarios en ambas ciudades: Manhattan para negocios y educación, Miami para estilo de vida y residencia fiscal.
Asesoría Privada para Compradores Internacionales
Comience con una conversación, no con un anuncio.
En las adquisiciones transfronterizas en New York y el sur de Florida, la estructura, la jurisdicción y el calendario importan tanto como el precio. Contáctenos para un briefing confidencial adaptado a sus consideraciones de residencia, fiscales y de family office.
Inicie una Conversación ConfidencialAsesoramos a compradores globales en New York y el sur de Florida.
1. Defina el plan de compra y el equipo
Defina si el inmueble será para uso personal, familiar o alquiler. Fije presupuestos de compra y de gastos anuales. El agente se ocupa de la búsqueda y negociación; el abogado, del contrato, título y cuestiones legales; el prestamista aprueba la financiación; el contador revisa los impuestos y declaraciones.
El orden importa: titularidad y fondos, selección de inmuebles, negociación, revisión legal y del edificio, requisitos financieros y de la asociación, y cierre. Los plazos contractuales y de inspección difieren entre Nueva York y Florida. Pida al abogado que los identifique antes de firmar.
2. Acuerde la remuneración de la agencia antes de comprar
Las comisiones son negociables y no están fijadas por ley. El vendedor puede aceptar pagar parte o la totalidad de los honorarios de su agente comprador. Lo que usted deba pagar depende del acuerdo escrito de representación y de las condiciones de la operación. Lo confirmamos antes de que asuma un compromiso.
Confirme los servicios, honorarios y lo que podría adeudar si la aportación del vendedor no cubre la totalidad. Pida las condiciones por escrito.
2026-10-19 · NAR
3. Presupueste el cierre y la propiedad
Solicite una estimación desglosada para el inmueble y la financiación concretos: impuestos de transmisión o mansion tax cuando correspondan, impuestos hipotecarios, gastos legales y de título, cargos de la asociación, seguros anticipados y honorarios del agente del comprador. La obra nueva puede trasladar gastos adicionales al comprador.
Presupueste aparte los impuestos inmobiliarios, cuotas comunes o de HOA, seguro, mantenimiento, financiación y posibles derramas. Para alquileres, incluya vacancia, comercialización y gestión. Compare el desembolso anual, no solo el precio.
4. Elija el inmueble y revise el edificio
En Manhattan, los condominios suelen ofrecer más flexibilidad que las cooperativas para propietarios extranjeros y alquileres. Cada edificio tiene sus reglas. Consulte la titularidad mediante entidades, el uso ocasional, las condiciones de alquiler y la solicitud antes de ofertar.
5. Prepare la financiación y los documentos
Algunos prestamistas especializados admiten solicitantes sin historial crediticio estadounidense. La aprobación depende del comprador, documentos, uso, entidad titular y edificio. Obtenga condiciones específicas de entrada, reservas, interés, gastos y revisión del proyecto antes de comprometerse.
Prepare pasaporte, comprobante de domicilio, ingresos o documentos empresariales, declaraciones fiscales si se solicitan, extractos bancarios y de inversiones, origen y recorrido de los fondos, y documentos de la entidad cuando proceda. Consulte las traducciones necesarias. La preaprobación no es un compromiso definitivo de préstamo.
2026-10-19 · HSBC
6. Entienda el alquiler, la depreciación y las pérdidas
La depreciación y los gastos deducibles, incluidos los intereses hipotecarios, pueden compensar los ingresos por alquiler. Las pérdidas pasivas de alquiler no utilizadas generalmente se trasladan hasta que puedan aplicarse, sujetas a las reglas de actividades pasivas, capital en riesgo y otros límites; no existe un vencimiento general a los siete años. Esto puede producir flujo de caja positivo con poco o ningún impuesto federal corriente, pero no garantiza 15 años sin impuestos. El resultado depende del alquiler, gastos, financiación, base fiscal y titularidad. Una persona no residente puede necesitar la elección del artículo 871(d) y el Formulario 1040-NR para deducir gastos sobre una base neta. Pueden seguir aplicándose impuestos inmobiliarios e impuestos al vender.
Cómo la depreciación y las pérdidas acumuladas pueden compensar ingresos de alquiler
Ejemplo hipotético en dólares estadounidenses: una persona física no residente compra al contado un inmueble de alquiler por $1,100,000. Se supone una base depreciable de $825,000 para el edificio y $275,000 para el terreno. Con un período GDS aplicable de 27.5 años, la depreciación anual completa es $30,000. El modelo comienza después del primer ejercicio parcial, sin pérdidas iniciales, y abarca 15 ejercicios completos.
Años 1–7: alquiler anual de $60,000 menos $42,000 de gastos deducibles pagados deja $18,000 de flujo de caja positivo. Al deducir $30,000 de depreciación, resulta una pérdida fiscal anual de $12,000. Si no hay otros ingresos pasivos que la absorban, las pérdidas pasivas suspendidas acumulan $84,000.
Años 8–15: se supone que el alquiler anual sube a $90,000 y los gastos deducibles pagados a $50,000. El flujo de caja es $40,000; tras $30,000 de depreciación, la ganancia fiscal del alquiler es $10,000. Se aplican $10,000 de pérdidas acumuladas al año. En ocho años se utilizan $80,000 y quedan $4,000. Bajo estos supuestos, este alquiler no genera impuesto federal corriente sobre la renta durante los 15 años modelados, pese al flujo de caja positivo.
Año 16: si las cifras continúan iguales, los $4,000 restantes compensan parte de los $10,000 de ganancia fiscal y quedan $6,000 de renta de alquiler gravable.
| Año del modelo | Flujo de caja anual antes de renta | Renta anual gravable tras pérdidas |
|---|---|---|
| 1–7 | 18,000 | 0 |
| 8–15 | 40,000 | 0 |
| 16 | 40,000 | 6,000 |
Son cifras supuestas, no una previsión inmobiliaria ni una exención garantizada. Se supone uso exclusivo de alquiler, elección válida de tributación sobre el neto y declaraciones puntuales, base y capital en riesgo suficientes y pérdidas utilizables conforme a las reglas de actividad pasiva. Los gastos pagados se suponen íntegramente deducibles e incluyen impuestos inmobiliarios. Los impuestos del país de origen y de la venta se analizan aparte. La depreciación reduce la base fiscal y puede afectar el impuesto al vender.
Separe flujo de caja y renta imponible. La amortización del principal hipotecario es una salida de efectivo, no un gasto de alquiler deducible. Pida al contador que modele la base fiscal, la depreciación permitida y el uso de pérdidas.
7. Confirme las elecciones fiscales y las declaraciones
La renta inmobiliaria estadounidense de una persona no residente que no esté vinculada efectivamente a una actividad empresarial en EE. UU. tributa generalmente al 30% del bruto, o al tipo inferior del tratado, sin deducir gastos. Una elección válida bajo IRC 871(d) puede permitir tributar sobre el neto a tipos progresivos.
El contador debe confirmar elegibilidad, declaración de elección, identificación fiscal, formularios y plazos. No suponga que una LLC o una pérdida eliminan las obligaciones de declarar.
2026-10-19 · IRS 871(d)
8. Prevea FIRPTA al comprar y vender
FIRPTA puede afectar tanto a su compra como a su futura venta. Si compra a un vendedor extranjero, pida al abogado o agente de cierre que compruebe su condición y la obligación de retener. Calcule los fondos disponibles tras la retención, no el precio bruto de venta.
2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS
9. Decida la titularidad y planifique la sucesión
En una compraventa residencial, una LLC puede figurar como compradora y propietaria en la escritura, añadiendo una capa de opacidad entre la persona y el inmueble. También puede ayudar a proteger el patrimonio personal frente a deudas de la LLC: Florida generalmente no responsabiliza personalmente a socios o administradores por deudas de la entidad solo por ocupar ese cargo. La privacidad y protección dependen de estructura y hechos. Garantías personales o conducta propia pueden generar responsabilidad personal. Esta privacidad no elimina la identificación del propietario ni las declaraciones exigidas. Florida Statutes 605.0304
El impuesto sucesorio estadounidense depende del domicilio, la titularidad y los tratados aplicables. Para quien no sea ciudadano ni esté domiciliado en EE. UU., generalmente se exige una declaración sucesoria cuando los activos situados en EE. UU. superan los $60,000, conforme a las reglas aplicables. Una LLC por sí sola no elimina automáticamente esta exposición.
Resuelva la titularidad antes de firmar. Los asesores estadounidenses y de su país deben comparar responsabilidad, sucesión, información fiscal, financiación y venta. Confirme que el prestamista y el edificio aceptan al titular propuesto. Una entidad no garantiza anonimato ni exención fiscal.
2026-10-19 · IRS 706-NA
10. Coordínese con sus asesores del país de origen
Facilite a ambos equipos los mismos datos: residencia fiscal, ciudadanía, uso previsto, titularidad y fondos. Consulte la declaración en su país, créditos fiscales, tratados y efectos del uso personal o cambio de residencia. Tener una propiedad en EE. UU. no concede visado ni condición migratoria.
11. Planifique la venta y un posible intercambio 1031
Un intercambio que cumpla el artículo 1031 puede diferir ganancias sobre inmuebles empresariales o de inversión. Comprar otro inmueble no basta; las viviendas de uso personal generalmente no califican y se aplican plazos y requisitos estrictos.
Consulte los requisitos del intercambio antes de organizar la venta, no después de recibir los fondos. Compare gastos de venta, cancelación del préstamo, impuestos y necesidades de efectivo por FIRPTA con la inversión de sustitución.
2026-10-19 · IRS 1031
12. Organice el cierre remoto y la entrega
A menudo es posible cerrar a distancia, pero abogado, prestamista y compañía de título o cierre deben aprobar el método de firma de antemano. Consulte si corresponde un poder, notarización consular u otra vía aceptada. Prevea citas, autenticaciones y documentos originales.
Antes de transferir fondos, confirme las instrucciones mediante un número telefónico ya verificado. Revise la liquidación y la inspección final. Organice seguro, suministros, llaves y registro en el edificio. Si alquilará, confirme reglas, responsable del arrendamiento y contacto local para reparaciones antes de la entrega.
2026-10-19 · U.S. Department of State · CFPB
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