NYC vs. Miami: costos de cierre, comparación completa

Los costos de cierre en Miami para compradores oscilan típicamente entre el 1.2%-3.5% del precio de compra, mientras que en NYC van del 1.5%-5% o más. En una compra de condo de $2 millones con financiamiento, un comprador en NYC puede esperar pagar aproximadamente $75,000-$85,000 en costos de cierre, mientras que un comprador en Miami pagaría aproximadamente $28,000-$40,000, un ahorro de aproximadamente $35,000-$55,000. Los ahorros aumentan significativamente en precios más altos porque el NYC mansion tax (1%-3.9%) no existe en Miami, y el mortgage recording tax de NYC (1.8%-1.925%) no tiene equivalente en Florida.

No. Miami y el estado de Florida no aplican un mansion tax ni transfer tax progresivo equivalente sobre el comprador. En contraste, NYC cobra un mansion tax que va de 1% a 3.9% en todas las compras residenciales de $1 millón en adelante. Solo este impuesto puede costarle a un comprador en NYC $10,000 en una compra de $1M, $25,000 en una de $2M, $112,500 en una de $5M o $325,000 en una de $10M. La ausencia de mansion tax es una de las ventajas de costo más significativas de comprar en Miami.

En ambos mercados, los costos de cierre se reparten entre comprador y vendedor, pero la asignación difiere. En NYC, los compradores pagan mansion tax, mortgage recording tax, title insurance y honorarios de abogado (totalizando 1.5%-5%+), mientras que los vendedores pagan transfer taxes y la comisión. En las transacciones de reventa de Miami, los vendedores suelen pagar el documentary stamp tax (1.05%) y la comisión, mientras que los compradores pagan title insurance, intangible tax (0.2%), doc stamps sobre la nota (0.35%) y honorarios de abogado. En las compras de obra nueva de Miami, el comprador frecuentemente paga el documentary stamp tax y una comisión del desarrollador, lo que eleva los costos del comprador a 2.5%-3.5%.

El title insurance es estándar en compras de condo tanto en NYC como en Miami. En NYC, el comprador suele pagar tanto la póliza de título del propietario como la del prestamista (si financia). En el condado de Miami-Dade, el vendedor habitualmente paga la póliza de título del propietario en transacciones de reventa, aunque el comprador paga la póliza del prestamista. En las compras de obra nueva en ambos mercados, el comprador suele pagar el title insurance. Las tasas de title insurance están reguladas por cada estado y son generalmente comparables, aunque las de NYC tienden a ser ligeramente más altas. Tenga en cuenta que las compras de co-op en NYC no requieren title insurance ya que implican acciones corporativas, no bienes inmuebles.

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) es una ley federal que aplica por igual en NYC y Miami. Exige que cuando una persona extranjera vende un inmueble en EE. UU., el comprador retenga el 15% del precio bruto de venta y lo remita al IRS. FIRPTA no se suma a los costos de cierre del comprador en el momento de la compra, aplica cuando el propietario extranjero finalmente vende. No obstante, los compradores extranjeros en ambos mercados deben presupuestar costos legales y de estructuración fiscal adicionales ($5,000-$15,000) y deben tener presente que la retención de FIRPTA aplicará en la reventa. La retención es reembolsable tras presentar la declaración fiscal estadounidense.

Sí. Un CEMA (Consolidation, Extension, and Modification Agreement) permite a los compradores de condo en NYC “asumir” el saldo hipotecario existente del vendedor para calcular el mortgage recording tax. En lugar de pagar 1.925% sobre el monto total del préstamo, paga solo sobre la diferencia entre el nuevo préstamo y el saldo restante del vendedor. Por ejemplo, en una hipoteca de $1.5M donde el vendedor tiene un préstamo existente de $1M, el ahorro es de aproximadamente $19,250. Sin embargo, el CEMA solo está disponible para condos (no co-ops), toma 60-90 días y requiere la cooperación del prestamista. Incluso con un CEMA, los costos de cierre en NYC siguen superando típicamente a los de Miami porque el mansion tax, el costo individual mayor, no se puede reducir.

Sí. Miami tiene dos costos de cierre del comprador que NYC no tiene: el intangible tax (0.2% del préstamo) y los documentary stamps sobre la nota ($0.35 por cada $100 del préstamo, o 0.35%). Son impuestos del estado de Florida sobre nuevas hipotecas. Sin embargo, estos costos son significativamente menores que el mortgage recording tax de NYC (1.8%-1.925%). Por ejemplo, en una hipoteca de $1.6M, el intangible tax y los doc stamps sobre la nota combinados en Miami totalizan $8,800, mientras que el mortgage recording tax de NYC sería $30,800, una diferencia de $22,000. Los compradores al contado en Miami prácticamente no enfrentan impuestos exclusivos.

Los co-ops tienen menores costos de cierre en NYC porque los compradores están exentos del mortgage recording tax (ahorrando 1.8%-1.925% del préstamo) y no necesitan title insurance. Una compra financiada de co-op por encima de $1M cuesta normalmente 2%-3% en costos de cierre frente a 3%-5% para un condo equivalente. Sin embargo, incluso con los menores costos de cierre del co-op, los costos de cierre en Miami siguen siendo generalmente más bajos porque Miami no tiene mansion tax (que aplica tanto a co-ops como a condos en NYC). Adicionalmente, los co-ops imponen restricciones de estilo de vida significativas, incluyendo políticas más estrictas de subarrendamiento, requisitos de aprobación del board y limitaciones a la titularidad mediante LLC.

Miami es generalmente más favorable para los compradores extranjeros desde una perspectiva de costo transaccional y practicidad. Miami no tiene impuesto estatal sobre la renta, los costos de cierre son menores, hay brokerages multilingües consolidados, relaciones con banca internacional y amplia familiaridad con compras estructuradas en entidades. NYC ofrece mayor liquidez del mercado de reventa y mayor diversidad de producto (co-ops, condos, townhouses), pero los co-ops, que representan una porción importante del inventario de NYC, suelen imponer restricciones a compradores extranjeros o exigir activos sustanciales en EE. UU. Ambos mercados carecen de restricciones legales sobre la titularidad extranjera de condos. Los costos de estructuración por entidad son comparables en ambos ($3,000-$8,000), y FIRPTA aplica por igual en la reventa.

Los costos continuos de carry difieren de manera relevante. Los property taxes de los condos de NYC tienden a ser más bajos como porcentaje del valor de mercado (~0.8-1.2%) por los topes al valor tasado, pero las common charges mensuales pueden ser elevadas ($1.50-$3.00+ por sq ft). Los property taxes de Miami son mayores para los propietarios non-homestead (~1.8-2.2% del valor tasado), y los costos de seguro son notablemente elevados por el riesgo de huracanes ($5,000-$15,000+/año). No obstante, la diferencia continua más significativa es el impuesto estatal sobre la renta: Florida no lo tiene, mientras que la tasa combinada estatal y municipal de New York alcanza el 10.9%. Para los compradores de altos ingresos, este factor único suele superar todas las demás diferencias de carry combinadas.

En una compra al contado de $25M, un comprador en NYC paga aproximadamente $1,097,000 en costos de cierre (4.4%), impulsado principalmente por el mansion tax del 3.9% ($975,000). Un comprador en Miami paga aproximadamente $132,500 (0.5%), ya que Florida no tiene mansion tax y el vendedor paga los documentary stamps en la reventa. La diferencia es de aproximadamente $964,500 solo en costos de cierre, antes de considerar el impuesto estatal sobre la renta del 0% de Florida.

Sí. Un 1031 Exchange permite a los inversionistas vender una propiedad de inversión en NYC y reinvertir los recursos en otra de inversión en Miami, difiriendo el capital gains tax federal. El intercambio tiene plazos estrictos: 45 días para identificar propiedades de reemplazo y 180 días para cerrar. La propiedad debe mantenerse para inversión (no uso personal), y un qualified intermediary debe custodiar los recursos. Esta estrategia puede diferir entre $200,000 y $1,000,000+ en capital gains tax mientras se ingresa al mercado de Miami con menores costos y sin impuesto sobre la renta. Consulte a un CPA y a un qualified intermediary antes de proceder.

El costo combinado de ida y vuelta (compra + venta) es de 10-15% en NYC frente a 7-10.5% en Miami. Los mayores impuestos del lado del comprador en NYC (mansion tax, mortgage recording tax) y los transfer taxes del vendedor crean una fricción transaccional significativamente mayor. Esta diferencia de 3-5 puntos porcentuales es especialmente relevante para inversionistas con horizontes de tenencia de 3 a 5 años o que reposicionan capital entre mercados.

En las compras de obra nueva en NYC, los compradores habitualmente pagan los transfer taxes del vendedor (NYC transfer tax de 1%-1.425% más NYS transfer tax de 0.4%-0.65%), lo que en una compra de $5M añade aproximadamente $103,750 a los costos del comprador. Es el “costo oculto” individual mayor y es exclusivo de las transacciones de obra nueva. En la obra nueva de Miami, los compradores normalmente pagan el documentary stamp tax (1.05%) y una comisión del desarrollador (~1.5%) que normalmente corresponderían al vendedor en una reventa. En la misma compra de $5M, esto añade aproximadamente $127,500. Aunque el premium de obra nueva existe en ambos mercados, los costos de cierre de obra nueva en NYC son significativamente más altos en general porque también aplican el mansion tax y el mortgage recording tax.