Condos en preventa y obra nueva en Miami

Pre-construction refers to purchasing a condo unit before or during the building phase, typically at prices below what the finished product will command on the open market. In Miami, developers release units in phases, starting with Friends & Family pricing, then moving to broker pricing, and finally public launch pricing. Buyers secure a unit with a reservation deposit (usually $50,000 to $100,000), then follow a structured deposit schedule during construction. This allows buyers to lock in today's pricing on a property that may not deliver for 3 to 5 years, often resulting in significant equity at closing.

Most Miami pre-construction condos require a total deposit of 20% to 50% of the purchase price, paid in stages over the construction period. A typical deposit schedule might include 10% at contract signing, 10% at groundbreaking, 10% at the halfway point of construction, and 10% at the top-off. The initial reservation deposit to hold a unit is usually $50,000 to $100,000, which is applied toward the first contract deposit. These deposits are held in escrow and are protected under Florida condominium law.

The best pre-construction condos in Miami depend on your budget, lifestyle preferences, and investment timeline. Each project offers a distinct value proposition, from branded residences with world-class hospitality services to boutique developments with intimate settings. We recommend scheduling a consultation so we can curate a shortlist based on your specific criteria, including pricing, views, floor plans, and projected appreciation.

Miami pre-construction has historically been an excellent investment, with luxury condos appreciating 25 to 40% in recent development cycles. The investment thesis is strong for several reasons: you lock in today's pricing on a property that delivers in 3 to 5 years, your capital outlay is limited to the deposit schedule (not the full purchase price), and South Florida's fundamentals, population growth, zero state income tax, corporate relocations, and international demand, continue to drive appreciation. However, pre-construction investing carries risks including construction delays, market shifts, and developer execution. Working with a specialist who knows each project's developer track record, construction timeline, and market positioning is essential to making an informed decision.

La preventa y la reventa tienen cada una ventajas claras. La preventa ofrece un precio de entrada más bajo, acabados y electrodomésticos totalmente nuevos, códigos de construcción y estándares antihuracanes modernos, garantías del desarrollador y el potencial de revalorización durante el periodo de construcción. Además, puede elegir su planta, vista y distribución preferidas antes de que el edificio se agote. Los condominios de reventa ofrecen ocupación inmediata, la posibilidad de inspeccionar físicamente la unidad, un historial consolidado de la asociación de propietarios (HOA) y, en ocasiones, precios más negociables. Para los inversores centrados en la revalorización a largo plazo, la preventa suele ofrecer mayor potencial. Para los compradores que necesitan mudarse con rapidez o desean certeza sobre el producto terminado, la reventa puede ser preferible. Muchos de nuestros clientes compran en preventa como inversión y en reventa para uso inmediato.

Foreign buyers can absolutely purchase pre-construction condos in Miamiin fact, international buyers represent a significant portion of South Florida's luxury pre-construction market. The process is straightforward: no special visa or residency status is required to purchase real estate in the US. Foreign buyers typically pay the same deposit schedule as domestic buyers (20 to 50% during construction). Financing options are more limited for non-residents, but several banks offer foreign national mortgage programs with 30 to 50% down. You will need a US-based attorney for contract review, and we recommend establishing a US bank account for deposit transfers.

La estructura de depósito típica de un condominio de lujo en preventa totaliza entre el 20 y el 50% del precio de compra, abonado en cuotas a lo largo del periodo de construcción. Una estructura habitual es 10% a la firma del contrato, 10% al inicio de obra, 10% en el hito de la mitad de la construcción y 10% al completarse la estructura (top-off), lo que suma 40% antes del cierre. Algunos desarrolladores ofrecen una estructura de depósito más ligera del 20% total para atraer a los compradores en una fase temprana. El saldo restante (del 50 al 80%) se abona al cierre, que es cuando la mayoría de los compradores organizan la financiación. Todos los depósitos se mantienen en una cuenta de escrow remunerada regulada por la ley de condominios de Florida.

Miami and surrounding areas offer a diverse range of neighborhoods for pre-construction, each with a distinct character, price point, and lifestyle appeal. From waterfront urban districts to leafy residential enclaves, the best neighborhood depends on your priorities, whether you seek walkability and urban energy, beachfront living, or a more intimate village-like setting. Manhattan Miami provides side-by-side comparisons of every development across neighborhoods so you can make an informed decision.

Una residencia de marca es un condominio o vivienda de lujo que lleva el nombre, los estándares de diseño y los niveles de servicio de una prestigiosa firma de hospitalidad, moda o automoción. En el sur de Florida, los proyectos actuales de residencias de marca incluyen nombres como Nobu, Dolce&Gabbana, St. Regis, Faena, Four Seasons, Waldorf Astoria y Mercedes-Benz. Las residencias de marca suelen alcanzar una prima del 25 al 35% sobre propiedades comparables sin marca, pero también conservan mejor su valor y se revalorizan con mayor rapidez. Los residentes disfrutan de servicios, comodidades y diseño acordes al estándar de la marca, desde conserjería y limpieza hasta una oferta gastronómica y de bienestar cuidadosamente seleccionada.

Los principales riesgos de comprar en preventa incluyen retrasos en la construcción, caídas del mercado durante el periodo de obra, cambios en el producto final respecto a los renders y problemas financieros del desarrollador. En Florida, los depósitos del comprador están protegidos por la ley de condominios: se mantienen en escrow y deben devolverse si el desarrollador no entrega. No obstante, su capital puede quedar inmovilizado durante varios años sin generar rendimiento si el mercado se debilita. Para mitigar el riesgo, recomendamos trabajar con desarrolladores consolidados que tengan un historial de entregar proyectos a tiempo, seleccionar proyectos en ubicaciones privilegiadas que conserven su valor independientemente de las condiciones del mercado y asegurar que su estructura de depósitos sea manejable dentro de su cartera global. Las profundas relaciones de Manhattan Miami con los desarrolladores nos permiten evaluar el respaldo financiero y el calendario de construcción de cada proyecto antes de recomendarlo a nuestros clientes.

La fijación de precios en preventa sigue una estructura escalonada que recompensa a los primeros compradores. La primera fase es el precio Friends & Family, ofrecido al círculo más cercano del desarrollador y a las principales relaciones con brókeres; suele estar entre un 10 y un 20% por debajo del eventual precio de lanzamiento público. A continuación llega la fase de preview para brókeres, en la que el precio aumenta ligeramente. Después, el lanzamiento público abre el proyecto a todos los compradores al precio de preventa más alto. A medida que se venden las unidades y avanza la construcción, los desarrolladores suelen subir los precios en incrementos del 3 al 10% por fase. Para cuando un edificio está próximo a completarse, las unidades restantes suelen tener un precio entre un 20 y un 40% superior al precio Friends & Family original. Las relaciones directas de Manhattan Miami con los desarrolladores dan a nuestros clientes acceso a las fases de precio más tempranas y favorables.

Yes, most Miami pre-construction condos allow owners to rent their units, though rental policies vary by building. Some buildings allow short-term rentals (30 days or less), while others require minimum lease terms of 6 or 12 months. Branded residences often offer optional hotel rental programs where your unit is managed as part of the hotel inventory, generating income when you are not in residence. This is a popular option for seasonal residents and international investors. Always review the building's declaration of condominium for rental restrictions before purchasing. Manhattan Miami can guide you through the rental policies of each development and help you model projected rental income based on comparable properties in the area.

El periodo Friends & Family es la fase de ventas más temprana de un nuevo proyecto en preventa y suele ofrecer los precios más bajos disponibles. Durante este periodo, el desarrollador libera un número limitado de unidades a sus socios brókeres más cercanos, inversores y red personal antes de comercializar el proyecto al público general. Los precios durante la fase Friends & Family suelen estar entre un 10 y un 20% por debajo del precio previsto de lanzamiento público. Este periodo puede durar solo unas pocas semanas, y las mejores unidades, unidades de esquina, pisos altos, vistas premium, tienden a venderse primero. Manhattan Miami tiene acceso directo Friends & Family a todos los grandes proyectos en preventa del sur de Florida. Asegurar una unidad durante esta ventana es la forma más eficaz de maximizar su inversión en preventa.

El mejor momento para comprar en preventa es durante la fase de ventas más temprana, idealmente durante el periodo Friends & Family o el preview para brókeres, cuando el precio está en su nivel más bajo. En el ciclo de vida de un proyecto, las primeras 20 a 30% de las unidades vendidas tienen el precio más agresivo, ya que el desarrollador genera impulso de ventas. Después, los precios suben de forma constante a través de los hitos de construcción. Desde la perspectiva del timing de mercado, comprar cuando se anuncia una nueva ola de proyectos le ofrece la selección más amplia y los precios más competitivos entre múltiples proyectos. Esperar a que los edificios estén próximos a completarse significa pagar los precios más altos con la menor variedad. Dicho esto, la situación de cada comprador es única, y el momento adecuado para comprar depende de su preparación financiera, sus objetivos de inversión y la oportunidad específica sobre la mesa.

Choosing between Miami pre-construction developments comes down to five key factors: location and neighborhood, brand and developer reputation, price point and value, amenity package, and your intended use (primary residence, second home, or investment). Manhattan Miami provides side-by-side comparisons of every development, including floor plans, pricing grids, view analyses, and projected appreciation. So you can make an informed decision with complete data.

Closing costs on a new construction condo in Miami typically range from 1.5% to 3% of the purchase price for the buyer. These include title insurance, title search fees, recording fees, lender fees (if financing), estoppel fees, and prorated property taxes and HOA dues. Unlike resale transactions, the developer typically pays for documentary stamps on the deed and the owner's title insurance policy in new construction deals, which saves the buyer significant money. Additionally, in new development transactions there is no real estate commission owed by the buyer, the developer pays the buyer's agent directly. Manhattan Miami provides a detailed closing cost estimate specific to each project before you commit to a purchase.

Si bien técnicamente es posible comprar en preventa directamente en la galería de ventas de un desarrollador, contar con un agente de preventa experimentado aporta ventajas significativas. En las compras de nuevos desarrollos, el desarrollador paga la comisión del agente del comprador, por lo que no hay coste adicional para usted ni desventaja económica alguna por contar con representación. Un agente especializado como Manhattan Miami brinda acceso a precios Friends & Family, selección temprana de unidades, análisis comparativo entre proyectos competidores, orientación en la revisión del contrato, actualizaciones del avance de obra y coordinación del cierre. También negociamos en su nombre mejoras, asignaciones de unidades premium y condiciones de depósito favorables. Y lo más importante: un agente de preventa experimentado sabe qué proyectos vale la pena comprar y cuáles evitar, evitándole errores costosos en un mercado con decenas de proyectos competidores.

Florida has no state income tax, which is the single biggest tax advantage for buyers relocating from high-tax states like New York, California, Illinois, or New Jersey. This applies to all income, salary, capital gains, dividends, and retirement income. For a high-net-worth individual earning $2M per year, moving to Florida can save over $200,000 annually in state income taxes alone. Additionally, Florida has a generous homestead exemption that caps annual property tax increases at 3% for primary residences and protects your home from creditor claims. There is no estate tax or inheritance tax in Florida. These tax benefits, combined with Miami's appreciating real estate market, make purchasing a pre-construction condo both a lifestyle upgrade and a sound financial strategy.

A typical Miami pre-construction condo takes 3 to 5 years from initial sales launch to completion and closing. The timeline generally breaks down as follows: 12 to 18 months for the sales and preconstruction phase (permitting, design finalization, reaching the sales threshold to break ground), 24 to 36 months for construction, and 3 to 6 months for finishing, inspections, punch lists, and closings. Branded residence projects may take slightly longer due to the exacting design and finish standards required by the brand partner. The extended timeline is actually an advantage for investors, as it allows for significant appreciation during the construction period with a relatively small capital outlay.

Si un promotor se declara en quiebra durante la construcción, sus depósitos están protegidos por la legislación de propiedad horizontal de Florida. Todos los depósitos de los compradores deben mantenerse en una cuenta de garantía bloqueada (escrow) regulada por el estado de Florida, no en la cuenta operativa del promotor, y deben devolverse a los compradores si el proyecto no se completa. Se trata de una protección fundamental que se reforzó tras la crisis financiera de 2008. No obstante, aunque su dinero está protegido legalmente, el proceso de recuperar los depósitos de un proyecto fallido puede llevar tiempo y conllevar procedimientos judiciales. Para minimizar este riesgo, Manhattan Miami solo recomienda proyectos respaldados por promotores bien capitalizados y con una trayectoria contrastada. Evaluamos el respaldo financiero de cada promotor, su entidad crediticia para la construcción y la viabilidad del proyecto antes de presentar cualquier oportunidad a nuestros clientes.

Yes, selling a pre-construction unit before closing, known as an assignment, is possible in many Miami developments, though policies vary by project. Some developers allow free assignments at any time, some allow assignments only after a certain percentage of the building is sold, and some prohibit assignments entirely or charge an assignment fee (typically 1 to 3% of the purchase price). An assignment sale can be very profitable if the property has appreciated during construction, as you are selling your contract rights (including your locked-in price) to a new buyer at a higher market value. This allows you to realize your gains without ever closing on the property. Manhattan Miami can advise you on which developments have the most favorable assignment policies and help you execute an assignment sale when the time is right.

The best floor to buy depends on your priorities, views, value, and investment potential. Higher floors command premium pricing (often 1 to 3% more per floor) but offer unobstructed views and greater privacy. In Miami's skyline, the key threshold is typically the 30th floor and above, where you clear most neighboring buildings and gain panoramic water or city views. However, the best value is often found on floors just above the amenity level or in the mid-range of the tower, where you still get excellent views at a lower price per square foot. For investment purposes, corner units on mid-high floors tend to offer the best combination of price and resale appeal. Manhattan Miami provides view analyses and pricing-per-floor breakdowns for every development, helping you identify the optimal floor and line for your goals.

The reservation process for Miami pre-construction begins with selecting your preferred unit, floor, line, and layout, from the developer's availability. You then submit a reservation form with a refundable reservation deposit, typically $50,000 to $100,000, which holds the unit for you while contracts are prepared. The developer's attorneys then issue a purchase agreement, which you review with your own attorney (we recommend specialists in Florida condominium law). Once both parties execute the contract, your reservation deposit is applied toward the first contract deposit, and the deposit schedule begins. The entire process from reservation to executed contract typically takes 2 to 4 weeks. Manhattan Miami handles every step, from unit selection and reservation submission to coordinating with your attorney for contract review.

HOA fees for luxury pre-construction condos in Miami typically range from $0.80 to $2.50 per square foot per month, depending on the building's amenity package and brand affiliation. For a 1,500-square-foot two-bedroom unit, expect monthly HOA fees of roughly $1,200 to $3,750. Branded residences tend to have higher HOA fees because they fund brand-standard services like butler service, concierge, and hotel-grade amenity maintenance. These fees cover building insurance, common area maintenance, staffing, amenities, reserves, and sometimes water and basic cable. HOA fees for new construction buildings are initially set by the developer and may adjust after the condo association transitions to resident control. Manhattan Miami provides projected HOA fee estimates for every development we represent.

Miami is widely considered one of the best areas for real estate investment in South Florida. The region has experienced massive growth, driven by corporate relocations, a thriving dining and cultural scene, and lifestyle appeal that is rare in Florida. Luxury condo values have appreciated significantly since 2020, and the current wave of branded pre-construction projects is elevating the market to an entirely new tier. Strong rental demand from professionals and international tenants makes it attractive for income-generating investments. Zero state income tax, waterfront living, and proximity to major airports further enhance the long-term appeal.

Financiar un condominio en preventa funciona de manera distinta a la compra de una vivienda convencional. Durante el periodo de construcción, los compradores no necesitan una hipoteca: realizan pagos de depósito (del 20 al 50 % del precio de compra) en plazos programados con fondos propios. La hipoteca solo es necesaria en el cierre, cuando vence el saldo restante (del 50 al 80 %). La mayoría de los compradores inician el proceso hipotecario entre 6 y 12 meses antes de la fecha estimada de cierre. Para ciudadanos y residentes estadounidenses, existen préstamos jumbo convencionales con tipos competitivos y una entrada del 20 al 25 %. Para extranjeros, varios bancos ofrecen programas especializados con requisitos de entrada del 30 al 50 %. Algunos promotores también colaboran con entidades crediticias preferentes que ofrecen condiciones de financiación especiales para sus proyectos. Manhattan Miami puede ponerle en contacto con corredores hipotecarios con experiencia, especializados en financiación de obra nueva.

South Florida is the number-one international real estate market in the United States, and for good reason. The region serves as a gateway between North America and Latin America, with direct flights to virtually every major city in the Western Hemisphere. The multicultural population means you can conduct business and daily life in English, Spanish, or Portuguese. The absence of state income tax is a powerful draw for wealthy international buyers seeking a US base. Florida's strong property rights and transparent legal system provide security for foreign investors. The timezone aligns with major Latin American financial centers, and the growing tech and finance sectors are creating an economic ecosystem that goes far beyond tourism. Add world-class dining, art, and beaches, and Miami offers a complete lifestyle package that few global markets can match.

Friends & Family pricing is typically 10 to 20% below the public launch price. Manhattan Miami's direct developer relationships give our clients access to this earliest pricing phase on every major Miami pre-construction development. Beyond price, Friends & Family buyers get first pick of the best units, corner positions, high floors, and premium views that sell out before the public launch. This early access, combined with the lower pricing, creates a significant built-in equity position from day one.

Los impuestos sobre la propiedad en Florida varían según el condado, pero suelen oscilar entre el 1,5 % y el 2,2 % del valor tasado anualmente. La obra nueva a menudo se tasa por debajo del valor de mercado en el primer año, con la Exención de Vivienda Habitual (Homestead Exemption) disponible para residentes principales, lo que reduce el valor imponible hasta en 50.000 USD y limita los incrementos anuales al 3 %. En Florida no existe impuesto estatal sobre la renta, ni impuesto sobre el patrimonio, ni impuesto sobre sucesiones, lo que hace que la carga fiscal global sea significativamente menor que en estados como Nueva York, California o Nueva Jersey.

Aunque no es legalmente obligatorio en Florida, recomendamos encarecidamente trabajar con un abogado inmobiliario con experiencia en operaciones de preventa. Revisa el contrato de compraventa, garantiza el cumplimiento de las condiciones de la cuenta de garantía bloqueada (escrow) y protege sus intereses hasta el cierre. El coste suele situarse entre 2.000 y 5.000 USD por la revisión del contrato y la representación en el cierre, un precio reducido a cambio de tranquilidad en una inversión de envergadura. Manhattan Miami puede recomendarle abogados especializados en operaciones de preventa y con experiencia en los contratos de todos los grandes promotores.

En las compras de obra nueva, nuestros servicios son completamente gratuitos para el comprador. Como profesionales inmobiliarios colegiados, recibimos nuestra remuneración del promotor a través de una comisión de corretaje compartido. Usted paga el mismo precio tanto si compra directamente al promotor como si lo hace a través de nosotros, pero con nuestra experiencia, el acceso Friends & Family, la capacidad de negociación y un acompañamiento integral durante todo el proceso. No existe ninguna desventaja económica al trabajar con un asesor del comprador especializado, y las ventajas son sustanciales.

Contact us to schedule a consultation. We will discuss your investment goals, lifestyle preferences, budget parameters, and timeline. Whether you are a first-time buyer, a seasoned investor, or an international purchaser, this conversation shapes every recommendation that follows. We can accommodate in-person meetings in Miami or virtual consultations for out-of-state and international clients. From there, we curate a shortlist of developments, arrange private presentations, and guide you through every step from reservation to keys.