Comprador $5M — Migración NYC a Miami
Suponga una adquisición inmobiliaria de $5 millones y un período de tenencia de cinco años con un comprador de altos ingresos.
En Manhattan, los costes anuales totales de propiedad suelen rondar los $120,000, impulsados por las cargas comunes y unos impuestos sobre bienes inmuebles relativamente estables.
En Miami, los costes de propiedad son más elevados, a menudo en torno a $220,000 anuales, reflejando mayores impuestos sobre bienes inmuebles, exposición a seguros y operaciones de edificios orientadas al servicio.
Esto resulta en aproximadamente $100,000 anuales de coste adicional de tenencia en Miami, o cerca de $500,000 en cinco años.
Al mismo tiempo, eliminar los impuestos sobre la renta del estado y la ciudad de New York puede generar un ahorro fiscal de aproximadamente $2.5 millones durante ese período.
Resultado neto: Miami sigue siendo financieramente ventajoso por aproximadamente $2.0 millones, incluso considerando los mayores costes de propiedad.
Comprador $10M — Migración NYC a Miami
En el nivel de $10 millones, las diferencias en costes de propiedad se vuelven más pronunciadas.
La propiedad en Manhattan suele totalizar alrededor de $200,000 anuales, mientras que en Miami a menudo alcanza entre $350,000 y $400,000 anuales.
Esto crea un delta de coste de tenencia de aproximadamente $150,000–$180,000 anuales, o cerca de $900,000 en cinco años.
Al mismo tiempo, la eliminación de los impuestos sobre la renta de New York puede resultar en aproximadamente $5 millones de ahorro fiscal durante ese período.
Resultado neto: Miami produce una ventaja financiera neta estimada de aproximadamente $4 millones tras ajustar por los mayores costes de propiedad.
Comprador $25M — Migración NYC a Miami
En $25 millones, la decisión se vuelve estructural en lugar de marginal.
Los costes de propiedad en Manhattan suelen oscilar entre $500,000 y $650,000 anuales, mientras que en Miami a menudo se acercan a $900,000 o más al año debido a unidades de mayor tamaño, mayores costes de seguros y edificios con servicio intensivo.
Esto crea una diferencia de coste de tenencia de aproximadamente $350,000–$400,000 anuales, o alrededor de $2 millones en cinco años.
Sin embargo, la eliminación de los impuestos sobre la renta del estado y la ciudad de New York puede generar un ahorro de aproximadamente $15 millones durante el mismo período.
Resultado neto: Miami ofrece una ventaja financiera neta de aproximadamente $13 millones, incluso después de considerar los mayores costes de propiedad.
Equilibrio de Costes
Miami reduce la exposición fiscal pero incrementa los costes de propiedad, debido principalmente a mayores impuestos sobre bienes inmuebles, seguros y niveles de servicio. Manhattan, en cambio, implica mayor fricción transaccional y fiscal pero costes corrientes más predecibles.