Todo lo que necesita saber sobre los gastos de cierre al comprar un condominio en Miami y el sur de Florida, desde el impuesto documental hasta el seguro de título. Descubra por qué la ausencia de impuesto de transferencia de lujo y la ausencia de impuesto de registro de hipoteca en Florida convierten a Miami en uno de los mercados de lujo más favorables al comprador del país, incluido el inventario ultra prime de Billionaires Beach Miami.
Actualizado en marzo de 2026Los gastos de cierre del comprador en Miami dependen del tipo de operación, de la financiación y de si la compra es de reventa o se realiza al promotor de un condominio en preventa en Miami. Los siguientes rangos ilustrativos de la calculadora corresponden a condominios de $1M-$5M, con un 80 % LTV y una comisión de apertura del 0,5 % del préstamo en las compras financiadas; la obra nueva supone una comisión separada del promotor del 1,5 % más el documental sobre la escritura a cargo del comprador. Los prorrateos, anticipos, depósitos en garantía y cargos específicos pueden añadir costes:
Los costes varían según el edificio, la estructura de propiedad y si el comprador es nacional o internacional. Solicite un pro forma detallado por partidas para su operación concreta.
Miami tiene gastos de cierre más bajos que Nueva York principalmente porque Florida no aplica:
Como resultado, el comprador en Miami suele ahorrar entre el 2 % y el 4 % del precio de compra respecto a operaciones equivalentes en Nueva York. En una compra de 5 millones de dólares, eso se traduce en una reducción de entre 100.000 y 200.000 dólares en gastos de cierre.
En el condado de Miami-Dade, la venta únicamente de una unidad residencial en condominio, una vivienda en régimen de cooperativa o una vivienda unifamiliar independiente tributa por el impuesto documental sobre la escritura al 0,60 % del precio de compra.
Cómo se compone:
En las operaciones de reventa, el vendedor abona este impuesto. En las compras de obra nueva, suele pagarlo el comprador, lo que añade unos $6,000 por cada millón de dólares de precio de compra a los gastos de cierre del comprador.
Para condominios de $1M-$5M en Miami-Dade, esta calculadora estima aproximadamente un 0,44-1,21 % para reventa al contado, un 1,28-2,05 % para reventa financiada al 80 % LTV, un 2,61-3,66 % para obra nueva al contado y un 3,45-4,50 % para obra nueva financiada al 80 % LTV. La financiación supone una comisión de apertura del 0,5 % del préstamo; la obra nueva supone una comisión separada del promotor del 1,5 % más el documental sobre la escritura a cargo del comprador. Son resultados ilustrativos del modelo; los prorrateos, anticipos, depósitos en garantía y cargos específicos de la operación pueden añadir costes.
Estime sus gastos de cierre totales según el precio de compra, el tipo de operación y la financiación.
Nueva York y Miami, ajustado a los tipos impositivos de 2026
Florida no aplica impuesto de transferencia de lujo en ningún tramo de precio. Para quien se traslada desde Nueva York, esta única diferencia puede ahorrar decenas, o cientos, de miles de dólares en el cierre.
Nueva York impone un impuesto de transferencia de lujo progresivo sobre las compras de 1 millón de dólares o más, que alcanza el 3,9 % en propiedades por encima de 25 millones. Florida no cobra nada. Sumado a la ausencia de impuesto de registro de hipoteca en Florida, los gastos de cierre en Miami-Dade se mantienen notablemente bajos frente a otros grandes mercados de lujo.
| Precio de compra | Impuesto de lujo (NYC) | Impuesto de lujo (Miami) | Ahorro del comprador |
|---|---|---|---|
| $1,500,000 | $15,000 (1.00%) | $0 | $15,000 |
| $3,000,000 | $45,000 (1.5%) | $0 | $45,000 |
| $5,000,000 | $112,500 (2.25%) | $0 | $112,500 |
| $10,000,000 | $325,000 (3.25%) | $0 | $325,000 |
Nota de asesoría: el ahorro en el impuesto de transferencia de lujo basta, en muchos casos, para cubrir el coste íntegro del traslado de Nueva York a Miami. Combinado con la ausencia de impuesto estatal sobre la renta en Florida, el argumento financiero a favor de Miami se vuelve sólido en prácticamente todos los tramos de precio. Consulte nuestro análisis sobre la migración fiscal de Nueva York a Miami para ver el panorama completo.
El mayor coste de transmisión de cualquier operación inmobiliaria en Miami, y uno que varía según se compre de reventa o de obra nueva.
En Florida, el impuesto documental sobre la escritura es de $0.70 por cada $100 de contraprestación en todos los condados salvo Miami-Dade, donde el tipo es de $0.60 por cada $100. Miami-Dade aplica además un recargo discrecional de $0.45 por cada $100, que no se devenga cuando lo transmitido es una vivienda unifamiliar; la ley de Florida considera como tal el condominio, la cooperativa y la vivienda independiente. En la compra habitual de una unidad en condominio, una vivienda en cooperativa o una casa en Miami-Dade, el impuesto documental sobre la escritura es, por tanto, de $0.60 por cada $100, es decir, el 0,60 % del precio de compra. Otros inmuebles, como el suelo vacante, los locales comerciales o los edificios plurifamiliares, tributan al tipo combinado del 1,05 %.
En una compra de condominio de 3 millones de dólares en Miami-Dade, el impuesto documental sobre la escritura asciende a $18,000.
¿Quién paga? En las operaciones de reventa, el vendedor abona por costumbre el impuesto documental sobre la escritura. En las compras de obra nueva (preventa), suele pagarlo el comprador, una diferencia notable que incrementa sus gastos de cierre en aproximadamente el 0,60 % en obra nueva.
| Componente | Tipo | Sobre compra de $3M | Notas |
|---|---|---|---|
| Documental de Florida (escritura) | $0.60 / $100 | $18,000 | Tipo de Miami-Dade (70 centavos por cada $100 en el resto de Florida) |
| Recargo de Miami-Dade | $0.45 / $100 | $0 | No se devenga en una vivienda unifamiliar, incluidos el condominio y la cooperativa; grava otros inmuebles, como el suelo vacante o los locales comerciales |
| Total documental (escritura) | $0.60 / $100 (0,60 %) | $18,000 | El vendedor paga en reventa; el comprador en obra nueva |
En el condado de Miami-Dade, el comprador paga por costumbre la póliza de seguro de título del propietario, lo contrario que en la mayoría de los condados de Florida.
El seguro de título es una prima única que se abona en el cierre y que le protege frente a defectos en el título, gravámenes no declarados y otras reclamaciones de propiedad. Los tipos del seguro de título en Florida están fijados por el estado, de modo que no hay margen para negociar el precio: todas las compañías de título cobran la misma prima.
La prima de la póliza del propietario se fija por las tarifas oficiales de Florida y ronda el 0,3 % a 0,5 % del precio de compra en compras de $1M a $5M. En un condominio de 3 millones de dólares, la póliza del propietario cuesta $10,075.
Si financia, su prestamista exigirá una póliza de seguro de título del prestamista aparte. Si la misma aseguradora la emite simultáneamente con la póliza del propietario, la cobertura del prestamista que no exceda la del propietario tiene una prima mínima de $25. Solicite una cotización de la prima real, los endosos y cualquier cobertura adicional.
Costumbre de Miami-Dade: en la mayoría de los condados de Florida, el vendedor elige y paga el seguro de título del propietario. En Miami-Dade, lo elige y lo paga el comprador. Esta es una de las razones por las que los gastos de cierre del comprador en Miami-Dade son algo más altos que en otros condados de Florida.
Financiar la compra de un condominio en Miami añade varios costes, pero hay uno importante que no pagará: el impuesto de registro de hipoteca.
A diferencia de Nueva York, donde el comprador afronta un impuesto de registro de hipoteca del 1,8 % al 1,925 % sobre el importe del préstamo, Florida no aplica ningún impuesto de registro de hipoteca. Esto ahorra al comprador en Miami con una hipoteca de 2,4 millones de dólares (el 80 % de $3M) entre $43,200 y $46,200 respecto a la misma operación en Nueva York.
No obstante, Florida sí grava la propia hipoteca con dos costes:
Sin impuesto de registro de hipoteca: es una de las ventajas más relevantes de comprar en Florida. Sobre una hipoteca de 2,4 millones de dólares, el ahorro supera los $43,000 frente a Nueva York. Esto por sí solo compensa una parte considerable del total de sus gastos de cierre en Miami.
No son obligatorios en Florida, pero sí muy recomendables, sobre todo en las compras de obra nueva y para el comprador internacional.
Florida es un «estado de título», lo que significa que una compañía de título o un agente de cierre puede gestionar la operación completa sin intervención de un abogado. Dicho esto, recomendamos contar con un abogado inmobiliario en la mayoría de las compras de condominios de lujo en Miami.
Un abogado inmobiliario cualificado revisará el contrato de compraventa, la documentación del condominio (declaración, estatutos, estados financieros), el compromiso de título y la liquidación de cierre. En las compras de obra nueva, la revisión por abogado del contrato del promotor es esencial: son documentos redactados por el promotor, con escaso margen de negociación, y comprender las implicaciones de cada cláusula protege sus intereses.
Comprar un condominio de obra nueva en Miami conlleva costes adicionales que el comprador de reventa no afronta. Conocerlos antes de firmar el contrato es esencial.
Los gastos de cierre de obra nueva en Miami son más altos que los de reventa porque el promotor traslada al comprador varios costes que, en una reventa, corresponderían tradicionalmente al vendedor. Para condominios de $1M-$5M, la calculadora estima aproximadamente 2,61-3,66 % al contado o 3,45-4,50 % al 80 % LTV, con una comisión separada del promotor del 1,5 % y una apertura del 0,5 % del préstamo. La tabla de $5M al contado que sigue varía la comisión del promotor del 1,25 % al 1,75 % y mantiene las demás provisiones de la calculadora.
| Partida | Tipo habitual | Sobre condominio de $5M | Notas |
|---|---|---|---|
| Documental (escritura) | 0,60 % | $30,000 | El comprador paga en obra nueva (no el vendedor) |
| Seguro de título del propietario | ~0,3 % | $15,075 | Tipo fijado por el estado de Florida |
| Comisión del promotor | 1,25-1,75 % | $62,500-$87,500 | Recargo de cierre del promotor |
| Capital de trabajo | Provisión de la calculadora | $5,000 | Provisión para HOA y capital de trabajo; confirme los documentos de la asociación |
| Registro y tasas varias | Fijo | $500 | Registro del condado, mensajería, administración |
| Honorarios de abogado | Provisión de la calculadora | $5,000 | Abogado del comprador; separado de cualquier cargo del abogado del promotor |
| Subtotal ilustrativo al contado | 2,36-2,86 % | $118,075-$143,075 | $130,575 con la comisión del promotor del 1,5 % de la calculadora; financiación, prorrateos y anticipos adicionales |
Leyes de seguridad de condominios de Florida: tras la tragedia de Surfside, Florida promulgó las leyes SB 4-D y SB 154, que exigen inspecciones estructurales de hito y estudios de reservas de integridad estructural (SIRS) para condominios de tres o más plantas. El comprador de obra nueva se beneficia de una construcción nueva que cumple los códigos más recientes, pero debe saber que estos requisitos de reservas afectarán a los costes corrientes de HOA tras el cierre.
Estimaciones reales de gastos de cierre para compras habituales de condominios en Miami, en distintos tramos de precio y tipos de operación.
Para un condominio de reventa de $3M al 80 % LTV, la calculadora estima $42,300 (1,41 %) para Miami y un subtotal ilustrativo de $116,200 (3,87 %) para Nueva York, una diferencia de $73,900. Nueva York utiliza una provisión del 0,45 % para la póliza del propietario y excluye la prima del prestamista, los endosos y otros cargos de título; Miami utiliza el mínimo de $25 para la emisión simultánea que cumple los requisitos. Las cotizaciones reales, los prorrateos, los anticipos y otros cargos específicos pueden modificar ambos importes.
Para quien evalúa ambos mercados, o se traslada de Nueva York a Miami, el diferencial de gastos de cierre es notable. La ausencia en Florida de impuesto de transferencia de lujo, de impuesto de registro de hipoteca y unos tipos de transmisión más bajos producen un ahorro superior a $70,000 en una sola operación. Para el vendedor que valora una venta en cualquiera de los dos mercados, nuestra calculadora de ingresos netos ofrece una estimación del resultado final tras todos los costes de venta.
| Partida | Nueva York (condominio $3M) | Miami (condominio $3M) |
|---|---|---|
| Impuesto de transferencia de lujo | $45,000 (1.5%) | $0 |
| Impuesto de registro de hipoteca (parte aproximada del comprador) | $46,200 (1.925%) | $0 |
| Título: provisión del propietario en NYC; prima del propietario más mínimo de $25 del prestamista en Miami | $13,500 | $10,100 |
| Impuesto sobre intangibles / documental sobre el pagaré | $0 | $13,200 |
| Comisiones del prestamista (provisiones de la calculadora) | $4,000 | $12,000 |
| Provisiones de abogado + edificio/HOA + registro/varios | $7,500 | $7,000 |
| Subtotal ilustrativo del comprador | $116,200 (3,87 %) | $42,300 (1,41 %) |
| Diferencia entre subtotales ilustrativos | $73,900 | |
Para un desglose detallado de los gastos de cierre en Nueva York, consulte nuestra Guía de Gastos de Cierre en Nueva York. Para un análisis comparativo dedicado, consulte Gastos de Cierre: Nueva York frente a Miami.
La brecha de gastos de cierre entre Miami y Nueva York no responde a las condiciones del mercado: está inscrita en el marco regulatorio y fiscal de cada estado.
Quien se traslada de Nueva York a Miami pregunta a menudo por qué el diferencial es tan marcado. La respuesta reside en varias diferencias estructurales entre los dos mercados:
Nota de asesoría: para una comparación completa partida por partida de todos los gastos de cierre entre ambos mercados, consulte nuestra guía Gastos de Cierre: Nueva York frente a Miami. Las ventajas estructurales descritas se aplican con independencia del ciclo de mercado.
Las compras en preventa tienen una estructura de costes propia, distinta de las operaciones de reventa tanto en el importe como en la asignación.
Al comprar directamente a un promotor en Miami, el perfil de gastos de cierre cambia de forma significativa. Los contratos del promotor reparten los costes de manera diferente a los de reventa, y conviene conocer su alcance completo antes de firmar el contrato de compraventa.
Asesoría de preventa: elaboramos desgloses de gastos de cierre específicos por edificio para cada obra nueva de nuestra cartera. Los costes varían según el promotor, el edificio y el tipo de unidad. Solicite un pro forma privado por partidas antes de firmar cualquier contrato de preventa.
Los cierres ante compañía de título son lo habitual en Florida. Pero lo habitual no siempre es suficiente.
A diferencia de Nueva York, donde el abogado es participante obligado en todo cierre inmobiliario, Florida permite que las compañías de título gestionen la operación completa sin asesoramiento jurídico. Muchas reventas sencillas se cierran sin intervención de abogado. Sin embargo, varios escenarios aconsejan con firmeza contar con un abogado inmobiliario cualificado:
Coste habitual: $5,000. Para el comprador internacional que requiere planificación fiscal y estructuración de la entidad, prevea entre $5,000 y $7,500.
Nuestra perspectiva: como firma con licencia en Nueva York y Florida, coordinamos de forma habitual con abogados de ambas jurisdicciones. Podemos recomendar abogados especializados en cierres de condominios de lujo en Miami, contratos de preventa y operaciones con comprador internacional.
Miami es uno de los mercados de lujo más favorables al comprador extranjero de Estados Unidos. Comprender las consideraciones de coste y cumplimiento que le son propias es esencial para un cierre fluido.
No existen restricciones a la propiedad extranjera de bienes inmuebles en Florida. Las personas no estadounidenses y no residentes pueden comprar condominios, viviendas unifamiliares y propiedades de inversión con los mismos derechos que el comprador nacional. No obstante, las operaciones internacionales implican planificación y costes adicionales:
Asesoría para el comprador internacional: nuestro equipo trabaja con regularidad con compradores de América Latina, Europa y Oriente Medio. Coordinamos con asesores fiscales transfronterizos, abogados de inmigración y prestamistas internacionales para estructurar cada operación de forma adecuada. Contáctenos para una consulta privada.
Unos costes de transacción más bajos hacen de Miami un mercado más flexible tanto para entrar como para salir. A diferencia de Nueva York, donde la carga del impuesto de transferencia de lujo, el impuesto de registro de hipoteca y los impuestos de transmisión puede superar el 5 % del precio en una sola operación, la estructura de costes más ligera de Miami reduce la fricción de entrar y salir de posiciones.
Esto es especialmente relevante para:
Nota de asesoría: la eficiencia en costes de transacción es un factor dentro de una tesis de inversión más amplia. La liquidez del mercado, la rentabilidad por alquiler, la trayectoria de revalorización y las implicaciones fiscales pesan también en la decisión. Evaluamos la compra de cada cliente en Miami dentro del contexto de su panorama financiero completo.
Con formación contable, evaluamos los gastos de cierre como parte de una estrategia de inversión y fiscal más amplia, no como meros gastos de transacción. Cada compra tiene implicaciones para el posicionamiento ante las plusvalías, la estructuración de la entidad, la amortización y la planificación patrimonial. Nuestro análisis de gastos de cierre es un componente de un enfoque de asesoría integral que considera el panorama financiero completo.
Qué significa esto para usted: cuando preparamos un pro forma de gastos de cierre, refleja no solo los costes inmediatos, sino también cómo afecta cada partida a su posición financiera a largo plazo. Esa es la diferencia entre un corredor y un asesor.
Respuestas a las preguntas más habituales de nuestros clientes sobre la compra de un condominio en Miami.
Florida no exige abogado para los cierres inmobiliarios: una compañía de título puede gestionar la operación completa. No obstante, recomendamos con firmeza contar con un abogado inmobiliario, en especial en las compras de obra nueva, donde el contrato lo redacta el promotor, o para el comprador internacional que afronta las implicaciones fiscales y de FIRPTA de EE. UU.
Los honorarios suelen ser de $5,000 en un cierre estándar de condominio, y de $5,000 a $7,500 para el comprador internacional que requiere planificación fiscal.
Para condominios de $1M-$5M en Miami-Dade, esta calculadora estima aproximadamente un 0,44-1,21 % para reventa al contado, un 1,28-2,05 % para reventa financiada al 80 % LTV, un 2,61-3,66 % para obra nueva al contado y un 3,45-4,50 % para obra nueva financiada al 80 % LTV. La financiación supone una comisión de apertura del 0,5 % del préstamo; la obra nueva supone una comisión separada del promotor del 1,5 % más el documental sobre la escritura a cargo del comprador. Son resultados ilustrativos del modelo; los prorrateos, anticipos, depósitos en garantía y cargos específicos de la operación pueden añadir costes.
Para una estimación personalizada, utilice nuestra calculadora de gastos de cierre o solicite un pro forma privado por partidas.
En las reventas del condado de Miami-Dade, el vendedor abona por costumbre el impuesto documental sobre la escritura (0,60 %), y el comprador suele pagar la póliza de seguro de título del propietario, según lo pactado. El comprador paga también la búsqueda de título, el seguro de título del prestamista (si financia), las tasas de registro y todos los costes asociados al préstamo.
En obra nueva, el contrato puede asignar al comprador el documental sobre la escritura, una comisión del promotor y aportaciones a capital de trabajo. Esta página utiliza un rango ilustrativo de comisión del promotor del 1,25-1,75 %, con un 1,5 % en la calculadora. Para condominios de $1M-$5M, la calculadora estima aproximadamente un 2,61-3,66 % al contado y un 3,45-4,50 % al 80 % LTV con una apertura del 0,5 % del préstamo. Confirme qué incluye la comisión y evite contar dos veces los costes incluidos.
Miami-Dade es el único condado de Florida con un tipo propio: $0.60 por cada $100 de contraprestación sobre la escritura, frente a los $0.70 por cada $100 que rigen en el resto del estado. Aplica además un recargo discrecional de $0.45 por cada $100, que no se devenga cuando lo transmitido es una vivienda unifamiliar, condición que la ley de Florida reconoce al condominio, a la cooperativa y a la vivienda independiente. Por eso la compra de un condominio o de una casa en Miami-Dade tributa al 0,60 %, mientras que otros inmuebles, como el suelo vacante o los locales comerciales, tributan al 1,05 % combinado.
La mayoría de los gastos de cierre no son directamente deducibles. Sin embargo, algunos costes pueden añadirse a la base de coste, lo que reduce el impuesto sobre plusvalías cuando venda. Entre ellos figuran las primas del seguro de título, las tasas de registro y los impuestos de transmisión.
Si financia la compra, los intereses hipotecarios y los impuestos sobre la propiedad son deducibles con sujeción al límite SALT (impuestos estatales y locales) de $10,000. Recomendamos consultar a un asesor fiscal para su situación concreta.
Las derramas especiales son cada vez más frecuentes en los condominios de Miami, sobre todo tras la legislación de seguridad de condominios posterior a Surfside (SB 4-D y SB 154). Antes del cierre, su abogado o compañía de título debe revisar la carta de estoppel de la asociación de condominio en busca de derramas pendientes o aprobadas.
Conviene también revisar el estudio de reservas de integridad estructural (SIRS) de la asociación para conocer las necesidades de inversión próximas. Un examen riguroso de las finanzas de la asociación es esencial antes de comprometerse a comprar cualquier condominio en Miami.
Para un condominio de reventa de $3M al 80 % LTV, la calculadora estima $42,300 (1,41 %) para Miami y un subtotal ilustrativo de $116,200 (3,87 %) para Nueva York, una diferencia de $73,900. Nueva York utiliza una provisión del 0,45 % para la póliza del propietario y excluye la prima del prestamista, los endosos y otros cargos de título; Miami utiliza el mínimo de $25 para la emisión simultánea que cumple los requisitos. Las cotizaciones reales, los prorrateos, los anticipos y otros cargos específicos pueden modificar ambos importes.
El ahorro principal procede de que Florida no tiene impuesto de transferencia de lujo (Nueva York cobra del 1 % al 3,9 %), ni impuesto de registro de hipoteca (la parte del comprador en Nueva York es aproximadamente del 1,8 % al 1,925 % de la deuda hipotecaria residencial que cumple los requisitos), y de unos tipos de transmisión por lo general más bajos. Consulte nuestro desglose completo de gastos de cierre en Nueva York para más detalle.
El comprador extranjero paga los mismos gastos de cierre que el nacional, con varias adiciones a considerar: la retención FIRPTA (15 % del precio de venta retenido en el momento de la futura reventa, que puede reducirse o eliminarse con una planificación adecuada), la posible necesidad de un ITIN (número de identificación individual del contribuyente) y honorarios de abogado más altos por la estructuración internacional ($5,000 a $7,500).
Pueden aplicarse costes de constitución de entidad si compra a través de una LLC. Existen programas hipotecarios para extranjeros, pero suelen exigir entre el 30 % y el 50 % de entrada con tipos de interés algo más altos. El comprador extranjero tampoco puede acogerse a la exención de homestead de Florida, lo que se traduce en impuestos anuales sobre la propiedad más altos. Para una visión completa, consulte nuestra Guía para Compradores Extranjeros.
La diferencia es estructural, no cíclica. Florida no tiene impuesto de transferencia de lujo (Nueva York cobra del 1 % al 3,9 % en compras por encima de $1M), ni impuesto de registro de hipoteca (la parte del comprador en Nueva York es aproximadamente del 1,925 % en préstamos residenciales que cumplen los requisitos de $500K o más), y un entorno de impuestos de transmisión más simple en conjunto. Los tipos del seguro de título en Florida están regulados por el estado y son más predecibles, y no existen las complicaciones de la estructura cooperativa.
Para un desglose comparativo completo, consulte nuestra comparación Gastos de Cierre: Nueva York frente a Miami.
El comprador en preventa suele afrontar el impuesto documental sobre la escritura (0,60 % en Miami-Dade, trasladado al comprador), comisiones del promotor del 1,25-1,75 %, aportaciones a capital de trabajo (importe y base de cálculo fijados por los documentos de la asociación o de la oferta; la calculadora utiliza una provisión ilustrativa de $5,000) y costes de revisión de la documentación del condominio. Las estructuras de depósito requieren por lo general entre el 20 % y el 50 % en plazos a lo largo del periodo de construcción.
Pueden existir incentivos del promotor o créditos para gastos de cierre según las condiciones del mercado, aunque no son universales. Elaboramos desgloses de costes específicos por edificio para cada proyecto de preventa de nuestra cartera.
Aunque los cierres ante compañía de título son lo habitual en Florida, recomendamos representación legal en las compras a través de entidad (LLC, trust, propiedad extranjera), en las operaciones internacionales con planificación de FIRPTA, en la revisión de contratos de preventa y en las operaciones de alto valor con cláusulas complejas.
El coste habitual es de $5,000. Para vendedores, nuestra calculadora de ingresos netos puede ayudar a estimar el resultado final.
Elaboramos un desglose por partidas según el precio de compra, la estructura de financiación y el tipo de propiedad, con estimación de gastos de cierre, costes de propiedad y consideraciones de salida. Ajustado a su operación exacta, incluida la asignación de costes en preventa y la planificación para el comprador internacional.
Con licencia en Nueva York y Florida. Desgloses específicos por edificio disponibles para cada propiedad de nuestra cartera.
Para inventario activo, explore apartamentos en venta en Manhattan y apartamentos en venta en Miami, o consulte el pipeline de preventa de Miami 2026 y el pipeline de obra nueva de Nueva York 2026.
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Fuente: Manhattan Miami Real Estate | manhattanmiami.com
Contexto de mercado: Para condominios de $1M-$5M en Miami-Dade, esta calculadora estima aproximadamente un 0,44-1,21 % para reventa al contado, un 1,28-2,05 % para reventa financiada al 80 % LTV, un 2,61-3,66 % para obra nueva al contado y un 3,45-4,50 % para obra nueva financiada al 80 % LTV. La financiación supone una comisión de apertura del 0,5 % del préstamo; la obra nueva supone una comisión separada del promotor del 1,5 % más el documental sobre la escritura a cargo del comprador. Son resultados ilustrativos del modelo; los prorrateos, anticipos, depósitos en garantía y cargos específicos de la operación pueden añadir costes. Para un condominio de reventa de $3M al 80 % LTV, la calculadora estima $42,300 (1,41 %) para Miami y un subtotal ilustrativo de $116,200 (3,87 %) para Nueva York, una diferencia de $73,900. Nueva York utiliza una provisión del 0,45 % para la póliza del propietario y excluye la prima del prestamista, los endosos y otros cargos de título; Miami utiliza el mínimo de $25 para la emisión simultánea que cumple los requisitos. Las cotizaciones reales, los prorrateos, los anticipos y otros cargos específicos pueden modificar ambos importes.
Detalle técnico: el impuesto documental sobre la escritura en Miami-Dade es de $0.60 por cada $100 de compra (0,60 %) en condominios, cooperativas y viviendas unifamiliares. El recargo del condado de $0.45/$100 solo grava otros inmuebles, como el suelo vacante o los locales comerciales, con un total del 1,05 %. En el resto de Florida el tipo es de $0.70/$100. En las compras financiadas, el comprador paga el documental sobre el pagaré ($0.35/$100, 0,35 %) y el impuesto sobre intangibles de Florida (0,2 % del préstamo). El seguro de título ronda el ~0,3-0,5 % en compras de $1M a $5M y lo paga el comprador en Miami-Dade (inusual frente a la mayoría de los condados de Florida). El comprador internacional afronta una retención FIRPTA del 15 % sobre los ingresos del vendedor y no puede acogerse a la exención de homestead, lo que afecta al impuesto corriente sobre la propiedad.
Señal para el comprador: la calculadora estima $64,100 (1,28 %) para una reventa de $5M en Miami al 80 % LTV, con apertura del 0,5 % del préstamo y el mínimo de $25 para emisión simultánea que cumple los requisitos, antes de cargos adicionales cotizados, prorrateos y anticipos. Las compras al contado evitan por completo el documental sobre el pagaré y el impuesto sobre intangibles.
Miami-Dade aplica un impuesto documental del 0,60 % sobre la escritura ($0.60 por cada $100 de compra) en la venta de condominios, cooperativas y viviendas unifamiliares; el recargo de Miami-Dade del 0,45 % solo grava otros inmuebles. Para una reventa de $5M al 80 % LTV, la calculadora estima $64,100 (1,28 %), con apertura del 0,5 % del préstamo y el mínimo de título del prestamista de $25 si cumple los requisitos, antes de cargos adicionales cotizados, prorrateos y anticipos. Para un condominio de reventa de $3M al 80 % LTV, la calculadora estima $42,300 (1,41 %) para Miami y un subtotal ilustrativo de $116,200 (3,87 %) para Nueva York, una diferencia de $73,900. Nueva York utiliza una provisión del 0,45 % para la póliza del propietario y excluye la prima del prestamista, los endosos y otros cargos de título; Miami utiliza el mínimo de $25 para la emisión simultánea que cumple los requisitos. Las cotizaciones reales, los prorrateos, los anticipos y otros cargos específicos pueden modificar ambos importes.
Para condominios de $1M-$5M en Miami-Dade, esta calculadora estima aproximadamente un 0,44-1,21 % para reventa al contado, un 1,28-2,05 % para reventa financiada al 80 % LTV, un 2,61-3,66 % para obra nueva al contado y un 3,45-4,50 % para obra nueva financiada al 80 % LTV. La financiación supone una comisión de apertura del 0,5 % del préstamo; la obra nueva supone una comisión separada del promotor del 1,5 % más el documental sobre la escritura a cargo del comprador. Son resultados ilustrativos del modelo; los prorrateos, anticipos, depósitos en garantía y cargos específicos de la operación pueden añadir costes. Para una reventa de $5M al 80 % LTV, la calculadora estima $64,100 (1,28 %), con apertura del 0,5 % del préstamo y el mínimo de título del prestamista de $25 si cumple los requisitos, antes de cargos adicionales cotizados, prorrateos y anticipos.
$0.60 por cada $100 del precio de compra sobre la escritura (0,60 %) en condominios, cooperativas y viviendas unifamiliares. El recargo del condado de Miami-Dade ($0.45/$100) solo se aplica a otros inmuebles, como el suelo vacante o los locales comerciales, que tributan al 1,05 %. El resto de los condados de Florida aplica $0.70/$100, de modo que la compra de una vivienda en Miami-Dade tributa a un tipo inferior.
No. Florida no aplica ninguno de los dos. Las compras financiadas pagan solo el documental sobre el pagaré (0,35 % del préstamo) y el impuesto sobre intangibles (0,2 % del préstamo); las compras al contado evitan ambos. Esta es la razón estructural por la que los cierres de Miami se sitúan muy por debajo de los de Nueva York al mismo precio.
La mayoría de los condados de Florida asignan por costumbre el seguro de título al vendedor. Miami-Dade y Broward figuran entre los condados donde el comprador suele pagar la póliza del propietario y elegir al agente de título y cierre; prevalece el contrato. El seguro de título (~0,3-0,5 % en compras de $1M a $5M) lo paga por costumbre el comprador. Es negociable en la fase de contrato, pero es la expectativa por defecto.
FIRPTA exige una retención del 15 % sobre los ingresos del vendedor cuando este es una persona extranjera (la gestiona el comprador). El comprador internacional no puede acogerse a la exención de homestead de Florida, lo que eleva su exposición al impuesto corriente sobre la propiedad. El presupuesto ilustrativo de $3,000-$8,000 cubre solo la constitución de una LLC, sin estructuración mediante bloqueador extranjero ni administración recurrente; solicite una cotización detallada.