NYC ya da Miami’deki mülkünüzü sattıktan sonra elinize ne geçeceğini öğrenin. Devir vergileri, komisyon ve masrafların tümü anında hesaplanır.
New York ve Miami’deki ciddi satıcılar için hazırlanmış bir net gelir hesaplayıcısı. Satıcı kapanış maliyetlerini, komisyonları, devir vergilerini, kooperatif flip tax’ını, avukat ve bina ücretlerini modelleyin; ardından bu sermayenin Miami’de yeniden yatırıma nasıl dönüşebileceğini önizleyin. Bir satışı sınamak, kapanışta fiilen elinize geçecek tutarı değerlendirmek ve danışman hukuk desteğine başvurmadan önce bir sonraki tahsisi çerçevelemek için kullanın.
Satış fiyatı denklemin yalnızca bir parçasıdır. Komisyonlar, vergiler ve kapanış maliyetleri sonrasındaki net gelir, satın alma gücünüzü ve yeniden yatırım seçeneklerinizi belirler. Mülkü piyasaya nasıl çıkaracağınıza hâlâ karar veriyorsanız şunu okuyun: Özel Listeleme ve Kamuya Açık Listeleme: Satıcıların Bilmesi Gerekenler.
NYC ve Miami, 2026 Vergi ve Ücret Tarifelerine Göre
Flip tax kooperatife göre değişir. Binanızın uygulamasını kontrol edin.
Kapanışta brüt gelirden düşülecek kredi veren kuruma ödemeyi modellemek için bunu kullanın.
Toplam satıcı maliyetleri genellikle satış fiyatının %8-10’u aralığındadır.
Net geliriniz; bir sonraki alımınızın bütçesini, başka bir piyasaya taşınmanın finansal açıdan mantıklı olup olmadığını ve yeniden yatırım stratejileriyle vergiyi erteleme imkânınızı etkiler.
New York’ta satıcı kapanış maliyetleri toplamı genellikle satış fiyatının %7-10’u kadardır. Buna %5-6 aracılık komisyonu, çoğu kondominyum satışında %0.4-0.65 NYS devir vergisi ve %1.0-1.425 NYC devir vergisi, $3,500-$5,000 tutarında avukat ücretleri ve uygun olduğunda kooperatif flip tax’ı dahildir. Birimin kondominyum mu kooperatif mi olduğunu belirttiğinizde aralık daralır.
Flip tax, kapanışta satıcı (nadiren alıcı) tarafından kooperatif şirketine ödenen ve kooperatifin iç tüzüğüyle belirlenen bir ücrettir. Genellikle satış fiyatının %1-3’ü, hisse başına sabit bir tutar ya da satıcının kârının %15-30’u kadardır. Flip tax’lar bina rezervlerini finanse etmek için vardır ve kooperatiflerin bazen benzer fiyatlı kondominyumlardan daha az net gelir sağlamasının belirleyici nedenlerinden biridir.
Miami-Dade’de satıcı kapanış maliyetleri genellikle satış fiyatının yaklaşık %6-7’si tutarındadır. Bu; %5-6 komisyonu, %0.6 Miami-Dade belge damga vergisini, $1,500-$3,500 tutarındaki avukat ücretlerini ve olağan estoppel, lien taraması ile tescil ücretlerini kapsar; ilçe teamülü gereği Miami-Dade’de malikin mülkiyet sigortası poliçesini alıcı öder. Miami’de satıcı tarafının maliyet yükü NYC’nin belirgin biçimde altındadır.
Evet. Aynı satış fiyatında NYC kondominyum satıcıları genellikle Miami-Dade satıcılarından yaklaşık 1.5 yüzde puan daha fazla öder; bunun nedeni NYC’nin devir vergisi yığınıdır (birlikte en fazla %2.075). Kooperatif satıcıları ise %1-3 flip tax devreye girdiğinde 2.5 ile 4.5 puan daha fazla öder. $5M’lık bir satışta bu, kondominyumda yaklaşık $75,000, kooperatifte $125,000 ile $225,000 demektir. Manhattan’dan Miami’ye uzanan sermaye koridorunun genişlemeye devam etmesinin başlıca nedenlerinden biri budur.
Net gelir = satış fiyatı − aracılık komisyonu − devir/belge damga vergileri − satıcı avukat ve kapanış ücretleri − binaya özgü masraflar (flip tax, işletme sermayesi, taşınma çıkış ücretleri) − kalan ipotek kapatma tutarı. NYC ya da Miami için bu kalemleri modellemek üzere yukarıdaki hesaplayıcıyı kullanın, ardından bir satış yetkilendirme sözleşmesi imzalamadan önce belirli bir binaya göre sınayın.
Evet. Danışmanlık verdiğimiz en yaygın stratejilerden biridir. Satıcılar NYC’deki satış gelirlerini Miami’de birincil konut ya da pied-à-terre edinmek için kullanıyor; çoğu zaman daha fazla metrekare, daha yeni yapı ve daha avantajlı bir vergi tabanı elde ediyorlar. Kişisel konut için 1031 değişimi (exchange) mümkün değildir; ancak eşgüdümlü zamanlama, ikametgâh planlaması ve yeniden yatırım yapısı yine de anlamlı bir vergi sonrası sonuç sağlar.
Satış geliri çoğu zaman bir sonraki alımı besler. Şunları karşılaştırın: satın alma gücü, finansman maliyeti, NYC ve Miami kapanış maliyetleri ve tam kapsamlı gayrimenkul hesaplayıcı merkezi.