1031 exchange, ikame mülk zamanlaması, vergi ertelemesi ve Manhattan ya da Miami'de yeniden yatırım stratejisini değerlendiren gayrimenkul yatırımcıları için uygulamaya dönük bir rehber.
Bir 1031 exchange, yatırımcının bir yatırım amaçlı gayrimenkul pozisyonunu “like-kind” başka bir yatırım pozisyonuyla değiştirerek federal sermaye kazancı vergisini ertelemesine imkân verir; bunun için kanuni süreler kesindir. Satış hasılatı bir Qualified Intermediary tarafından tutulmak zorundadır. Yatırımcı bu paraya dokunamaz. İkame mülkün, devredilen mülkün satışından itibaren 45 gün içinde belirlenmesi ve 180 gün içinde kapanışının yapılması gerekir. Dikkatli kullanıldığında 1031, Manhattan ile Miami fırsatlarını karşılaştıran gayrimenkul yatırımcılarının elindeki en güçlü yapılandırma araçlarından biridir. Aynı zamanda dikkatsizlik yüzünden geçersiz kılınması en kolay araçlardan biridir.
1031 kuralları IRC Section 1031 ve ilgili düzenlemelerle belirlenir. Yukarıdaki başlıklar yön göstermek içindir; bir vergi avukatı, CPA ve Qualified Intermediary danışmanlığının yerine geçmez.
1031 vergiyi erteler, ortadan kaldırmaz. Ertelenen kazancın hesabı, nihai satışta (ya da vefat halinde maliyet bedelinin yükseltilmesiyle) görülür.
45 günlük belirleme ve 180 günlük kapanış süreleri devredilen mülkün satışıyla başlar; due diligence ya da finansman için durmaz.
QI'yı devredilen mülkün kapanışından önce devreye alın. Hasılat üzerinde hükmen tasarruf, exchange'i geçersiz kılar.
Verginin tamamının ertelenmesinde kural eşit ya da daha yüksek değer ve borçtur; daha düşüğe geçmek vergiye tabi boot doğurur.
NYC ve Miami, ikame mülk açısından iki derin pazardır. Belirleme seçenekleri, mülk satışa çıkarılmadan önce hazırlanmalıdır.
ABD dışında yerleşik yatırımcılarda 1031 exchange; FIRPTA stopajı, veraset vergisi planlaması, kredi veren kurumun belge talepleri ve mülkiyet yapısıyla birlikte ele alınmalıdır. NYC ve Miami gayrimenkulü için yabancı alıcı rehberimiz ikame mülkü seçmeden önce hukuk müşavirinizle konuşmanız gereken sınır ötesi konuları anlatıyor.
Reverse ve improvement exchange'ler işe yarar, ancak maliyet ve yapısal risk ekler; doğru QI için kaynak ayırın.
Varlık, yatırım ya da üretken kullanım amacıyla elde tutuluyor olmalıdır. Bu amacı belgeleyin. Devredilen mülk piyasaya çıkmadan önce bir vergi avukatı ve CPA ile çalışmaya başlayın.
QI, devredilen mülkün kapanışından önce devrede olmalıdır. Hasılat satıcıya değil QI'ya akar. Bu adım kaçırılırsa telafisi yoktur.
45 günlük süre, devredilen mülkün kapanışıyla başlar. Manhattan'da condo daireler, Miami'de pre-construction, markalı yeni projeler gibi ikame adaylarını önceden sıraya koyun ki belirleme aceleyle değil bilerek yapılsın.
Stratejiye göre Three-Property Rule (değer sınırı olmadan) ya da 200% Rule (toplam değeri devredilen mülkün değerinin %200'üne kadar olan birden fazla mülk) kullanılır. Belirleme bağlayıcıdır.
Due diligence, finansman, yönetim kurulu onayı (condo / co-op) ve sponsor koşulları (yeni proje) tümüyle 180 günlük pencerenin içinde işler. Takvime pay bırakın.
Kapanıştan sonra CPA, devreden maliyet bedelini ve vergiye tabi boot tutarını hesaplar. Her şeyi belgeleyin; IRS, 1031 belgelendirmesini yakından incelenen bir alan olarak ele alır.
Hem Manhattan hem de South Florida, 1031 ikame sermayesini absorbe edecek kadar derin pazarlardır; ancak yeniden yatırım mantığı pazara göre değişir.
İlgili: NYC'de lüks condo daireler · Miami'de lüks daireler · NYC yeni projeler · Miami pre-construction
İkame mülkün, devredilen mülk satılmadan önce satın alınması gerektiğinde kullanılır. Mülklerden birinin tapusunu tutacak uzman bir QI gerektirir ("park edilen" ayak) ve forward exchange'e kıyasla belirgin biçimde daha pahalıdır.
Yatırımcının exchange hasılatını ikame mülkteki yatırım harcamalarında kullanmasına imkân verir. 180 günlük pencere içinde tamamlanan iyileştirmelerin titizlikle belgelenmesini gerektirir.
Süreler içinde doğrudan like-kind bir satın alma bulunamadığında bazen 1031 ikame mülkü olarak kullanılan, paylı ve pasif bir mülkiyet aracıdır. DST'lerde likidite kısıtı ve sponsor kalitesi gibi hususlar vardır; her yatırımcıya uygun değildir.
Manhattan Miami bir gayrimenkul danışmanlığı ve aracılık firmasıdır; hukuki ya da vergisel danışmanlık vermez. 1031 exchange'ler, en baştan bir vergi avukatı, CPA ve Qualified Intermediary ile birlikte yapılandırılmalıdır.
Başarılı bir 1031 exchange; Qualified Intermediary, CPA, avukat ve broker arasındaki koordinasyona bağlıdır ve bu ekip devredilen mülkün kapanışından sonra değil, öncesinde kurulmuş olmalıdır. Manhattan Miami, Manhattan ve South Florida genelinde 1031 sermayesi kullanan yatırımcılara danışmanlık verir.
Özel Görüşme Talep EdinGenel olarak hayır. 1031 exchange, yatırım amacıyla ya da bir ticari faaliyette üretken kullanım için elde tutulan mülklere uygulanır. Kişisel kullanımdaki birincil konut veya ikinci ev tipik olarak uygun değildir. Kişisel konut satışlarına farklı vergi hükümleri (örneğin birincil konut istisnası) uygulanır.
Gayrimenkulde like-kind geniş yorumlanır. Bir condo; townhouse, apartman binası, boş arsa ya da ticari mülkle değiştirilebilir, yeter ki her iki ayak da yatırım amacıyla elde tutulan ABD gayrimenkulü olsun. Like-kind, aynı mülk tipiyle sınırlı değildir.
Exchange başarısız olur. 45 gün kuralı kanunidir ve uzatılamaz. Hasılat, devredilen mülkün satıldığı yıl vergiye tabi hale gelir. Belirleme adaylarının devredilen mülkün kapanışından önce hazır olmasının nedeni budur.
Exchange başarısız olur. 180 gün kuralı da kanunidir. Mükellef, due diligence sorunları ya da finansman gecikmeleri nedeniyle bile bu süreyi uzatamaz. Takvime pay bırakın.
Evet, dikkatli olmak kaydıyla. Pre-construction teslim tarihleri 180 günlük pencerenin dışına düşebilir. Yaygın çözüm: pre-construction dairenin yanında teslim edilmiş bir alternatif belirlemek ya da doğru QI ile reverse / improvement exchange kurgulamak. Belirleme yapmadan önce sponsorun teslim taahhütlerini ve sözleşme koşullarını mutlaka doğrulayın.
Exchange'den çekilen nakit “boot” sayılır ve alındığı yıl vergiye tabidir. Exchange geçersiz olmaz. Erteleme yalnızca boot kısmı için geçerli olmaz. Nakit çıkışı düşünülüyorsa CPA ile önceden planlayın.
Hayır; ancak verginin tamamının ertelenmesi için ikame mülkün borcu, devredilen mülkün borcuna eşit ya da ondan yüksek olmalıdır. Aksi halde fark boot sayılır. Finansmanın en baştan exchange yapısıyla uyumlu kurgulanmasının nedeni budur.
Gayrimenkul tarafını biz yürütürüz: belirleme, due diligence, sözleşme koşulları, yönetim kurulu dosyası ve kapanış; QI'nız, CPA'nız ve vergi danışmanınızla tam uyum içinde. Hukuki ya da vergisel danışmanlık vermeyiz, Qualified Intermediary olarak da hareket etmeyiz. Çok eyaletli gayrimenkul exchange'lerini rutin biçimde yürüten QI'lar ve vergi danışmanlarıyla sizi tanıştırabiliriz.
Her çalışma özel bir görüşmeyle başlar: hedefler, zamanlama, vergi durumu.
Hiçbir yükümlülük yok. Size bizzat yanıt veriyoruz.
Aramayı mı tercih edersiniz? +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries