Miami ve Güney Florida'da condo satın alırken kapanış masrafları hakkında bilmeniz gereken her şey: Florida belge damga vergisinden (Documentary Stamp Tax) mülkiyet sigortasına (Title Insurance) kadar. Florida'da mansion tax (lüks konut alım vergisi) bulunmaması ve mortgage recording tax (ipotek tescil vergisi) bulunmaması sayesinde Miami'nin, en üst segmentteki Billionaires Beach Miami portföyü dahil, ülkenin alıcı açısından en elverişli lüks pazarlarından biri olmasının nedenini keşfedin.
Mart 2026'da güncellendiMiami'de alıcı kapanış masrafları; işlem türüne, finansmana ve yeniden satış yoluyla mı yoksa Miami'de inşaat öncesi (pre-construction) condo projelerinin geliştiricisinden mi satın aldığınıza bağlıdır. Aşağıdaki temsili hesaplayıcı aralıkları, finansmanlı alımlarda %80 LTV ve %0,5 kredi açılış ücreti varsayımıyla 1 milyon $ ile 5 milyon $ arasındaki condoları kapsar; yeni geliştirmede ise ayrı bir %1,5 geliştirici ücreti ve alıcının ödediği tapu damga vergisi (deed stamps) varsayılır. Kıst paylaştırmalar (prorations), peşin ödemeler (prepaids), emanet hesapları (escrows) ve işleme özgü masraflar ek maliyet getirebilir:
Maliyetler binaya, tüzel kişilik yapısına ve alıcının yurt içinden mi yoksa uluslararası mı olduğuna göre değişir. Kendi işleminiz için kalem kalem bir pro forma talep edin.
Miami-Dade County'de bir condo, co-op veya müstakil konutun satışı, tapu (deed) üzerinden alım fiyatının %0,60'ı oranında Florida belge damga vergisine (Documentary Stamp Tax) tabidir.
Oran nasıl işler:
Yeniden satış işlemlerinde bu vergiyi satıcı öder. Yeni geliştirme alımlarında ise tipik olarak alıcı öder; bu da alıcı kapanış masraflarına alım fiyatının her milyon doları başına yaklaşık 6.000 $ ekler.
1 milyon $ ile 5 milyon $ arasındaki Miami-Dade condoları için bu hesaplayıcı; nakit yeniden satışta yaklaşık %0,44-1,21, %80 LTV ile finansmanlı yeniden satışta %1,28-2,05, nakit yeni geliştirmede %2,61-3,66 ve %80 LTV ile finansmanlı yeni geliştirmede %3,45-4,50 tahmin eder. Finansmanda %0,5 kredi açılış ücreti varsayılır; yeni geliştirmede ise ayrı bir %1,5 geliştirici ücreti ve alıcının ödediği tapu damga vergisi (deed stamps) varsayılır. Bunlar temsili model çıktılarıdır; kıst paylaştırmalar (prorations), peşin ödemeler (prepaids), emanet hesapları (escrows) ve işleme özgü masraflar ek maliyet getirebilir.
Toplam kapanış masraflarınızı alım fiyatı, işlem türü ve finansmana göre tahmin edin.
NYC ve Miami, 2026 Vergi Oranlarına Göre Güncel
Miami'deki herhangi bir gayrimenkul işleminde en büyük devir maliyetidir; yeniden satış yoluyla mı yoksa yeni geliştirme projesinden mi alım yaptığınıza göre değişir.
Florida, tapu (deed) üzerindeki belge damga vergisini (Documentary Stamp Tax), oranın her 100 $ için 0,60 $ olduğu Miami-Dade dışındaki tüm idari bölgelerde her 100 $ bedel (consideration) için 0,70 $ olarak uygular. Miami-Dade ayrıca yerel yönetimin takdir yetkisine dayanan, her 100 $ için 0,45 $ tutarında bir ek vergi (discretionary surtax) uygular; ancak devredilen mülk tek aileli konut (single-family residence) ise ek vergi ödenmez ve Florida mevzuatı bir condominium birimini, bir co-op birimini veya müstakil bir evi bu kapsamda sayar. Bu nedenle Miami-Dade'de tipik bir condo, co-op veya ev alımında tapu üzerindeki belge damga vergisi, alım fiyatının her 100 $'ı için 0,60 $, yani %0,60'ıdır. Boş arazi, ticari binalar veya çok aileli binalar gibi diğer mülkler birleşik %1,05 oranına tabidir.
Miami-Dade'de 3 milyon $'lık bir condo alımında tapu üzerindeki belge damga vergisi toplam 18.000 $'dır.
Kim öder? Yeniden satış işlemlerinde tapu üzerindeki belge damga vergisini geleneksel olarak satıcı öder. Yeni geliştirme (inşaat öncesi) alımlarında ise tipik olarak alıcı öder; bu, yeni inşaatta alıcı kapanış masraflarını yaklaşık %0,60 artıran önemli bir farktır.
| Kalem | Oran | 3 milyon $'lık Alımda | Notlar |
|---|---|---|---|
| Florida Doc Stamps (Tapu) | $0.60 / $100 | $18,000 | Miami-Dade oranı (Florida'nın diğer idari bölgelerinde her 100 $ için 70 sent) |
| Miami-Dade Ek Vergisi (Surtax) | $0.45 / $100 | $0 | Condo veya co-op birimi dahil tek aileli konutta ödenmez; boş arazi veya ticari binalar gibi diğer mülklere uygulanır |
| Toplam Doc Stamps (Tapu) | $0.60 / $100 (0.60%) | $18,000 | Yeniden satışta satıcı, yeni geliştirmede alıcı öder |
Miami-Dade County, temel belge damga vergisi (Documentary Stamp Tax) oranına ek olarak bir ek vergi uygular. Birleşik oran mülk türüne bağlıdır:
Yeniden satış işlemlerinde tapu üzerindeki belge damga vergisini tipik olarak satıcı öder. Yeni geliştirme alımlarında ise çoğu zaman alıcı öder.
Miami-Dade County'de malik mülkiyet sigortası poliçesinin (Owner's Policy) bedelini geleneksel olarak alıcı öder; bu, Florida'nın idari bölgelerinin çoğundaki uygulamanın tersidir.
Mülkiyet sigortası (Title Insurance), kapanışta ödenen ve sizi mülkiyet hakkındaki kusurlara, beyan edilmemiş ipotek ve haciz kayıtlarına (liens) ve diğer mülkiyet taleplerine karşı koruyan tek seferlik bir primdir. Florida mülkiyet sigortası prim oranlarını belirler; ancak uygulanabilir indirimler, acente payından yapılan izinli iadeler ve ayrı kapanış hizmeti (settlement services) ücretleri toplam fiyatı etkileyebilir. Kalem kalem teklifleri karşılaştırın.
Malik mülkiyet sigortası oranı, Florida'nın eyaletçe belirlenen tarifelerine (Promulgated Rates) göre belirlenir ve 1 milyon $ ile 5 milyon $ arasındaki alımlarda alım fiyatının yaklaşık %0,3 ile %0,5'i arasındadır. 3 milyon $'lık bir condoda malik poliçesi 10.075 $ tutar.
Finansman kullanıyorsanız kredi vereniniz ayrı bir kredi veren mülkiyet sigortası poliçesi (Lender's Policy) talep edecektir. Aynı sigortacı tarafından malik poliçesiyle eş zamanlı düzenlendiğinde, malik teminatını aşmayan ve gerekli koşulları sağlayan kredi veren teminatı için asgari prim 25 $'dır. Gerçek prim, poliçe ekleri (endorsements) ve malik teminatını aşan olası teminat için teklif alın.
Miami-Dade teamülü: Florida'nın idari bölgelerinin çoğunda malik mülkiyet sigortasını satıcı seçer ve öder. Miami-Dade'de ise bu poliçeyi geleneksel olarak alıcı seçer ve öder. Miami-Dade'deki alıcı kapanış masraflarının Florida'nın diğer idari bölgelerine göre biraz daha yüksek olmasının nedenlerinden biri budur.
Bir Miami condo alımını finanse etmek birkaç maliyet ekler; ancak kesinlikle ödemeyeceğiniz önemli bir maliyet vardır: mortgage recording tax.
New York'ta alıcılar kredi tutarının %1,8 ile %1,925'i arasında bir mortgage recording tax (ipotek tescil vergisi) ile karşılaşırken, Florida'da mortgage recording tax yoktur. 2,4 milyon $'lık bir condo mortgage'ında NYC'nin belirtilen %1,925 oranındaki borçlu mortgage recording tax'ı 46.200 $'dır. Florida'nın 8.400 $ tutarındaki belge damga vergisi ile 4.800 $ tutarındaki intangible tax toplamı 13.200 $ eder; bu da işleme özgü düzeltmelerden önce mortgage vergilerinde yaklaşık 33.000 $ tasarruf sağlar.
Bununla birlikte Florida, mortgage'ın kendisi üzerinden iki maliyet uygular:
Mortgage Recording Tax Yok: Bu, Florida'da satın almanın en önemli avantajlarından biridir. 2,4 milyon $'lık bir condo mortgage'ında, Florida'nın belge damga vergisi ve intangible tax'ı hesaba katıldıktan sonra mortgage vergisi farkı yaklaşık 33.000 $'dır. Bu tek başına toplam Miami kapanış masraflarınızın kayda değer bir bölümünü dengeleyebilir.
Florida'da bir alımı finanse eden alıcılar, kredi tutarı üzerinden hesaplanan iki ek vergi öder:
Bunlar kapanışta tahsil edilir ve tapu üzerindeki belge damga vergisinden ayrıdır.
Florida'da zorunlu değildir, ancak özellikle yeni geliştirme alımları ve uluslararası alıcılar için şiddetle tavsiye edilir.
Florida bir “title state” eyaletidir; yani bir title şirketi veya kapanış acentesi (closing agent), avukat katılımı olmaksızın işlemin tamamını yürütebilir. Bununla birlikte, Miami'deki lüks condo alımlarının çoğunda bir gayrimenkul avukatıyla çalışmanızı öneririz.
Yetkin bir gayrimenkul avukatı satın alma sözleşmesini, condo belgelerini (condominium kuruluş beyanı (declaration), iç yönetmelik (bylaws), mali tablolar), mülkiyet sigortası taahhütnamesini (title commitment) ve kapanış hesap dökümünü inceler. Yeni geliştirme alımlarında geliştirici sözleşmesinin avukat tarafından incelenmesi elzemdir: bunlar pazarlık payı sınırlı, geliştirici tarafından hazırlanmış belgelerdir ve her hükmün sonuçlarını anlamak çıkarlarınızı korur.
Miami'de yeni bir condo projesinden satın almak, yeniden satış alıcılarının karşılaşmadığı ek maliyetler doğurur. Sözleşmeyi imzalamadan önce bunları anlamak elzemdir.
Miami'de yeni geliştirme kapanış masrafları yeniden satışa göre daha yüksektir; çünkü geliştirici, yeniden satış işleminde geleneksel olarak satıcı yükümlülüğü olacak birkaç maliyeti alıcıya aktarır. 1 milyon $ ile 5 milyon $ arasındaki condolar için hesaplayıcı, ayrı bir %1,5 geliştirici ücreti ve %0,5 kredi açılış ücreti kullanarak yaklaşık nakitte %2,61-3,66 veya %80 LTV ile %3,45-4,50 tahmin eder. Aşağıdaki 5 milyon $'lık nakit tablosu ise hesaplayıcının diğer ödeneklerini korurken geliştirici ücretini %1,25 ile %1,75 arasında değiştirir.
| Maliyet Kalemi | Tipik Oran | 5 milyon $'lık Condoda | Notlar |
|---|---|---|---|
| Belge Damga Vergisi (Tapu) | 0.60% | $30,000 | Yeni geliştirmede alıcı öder (satıcı değil) |
| Malik Mülkiyet Sigortası (Owner's Policy) | ~0.3% | $15,075 | Florida'nın eyaletçe belirlenen tarifesi (Promulgated Rate) |
| Geliştirme Ücreti (Development Fee) | 1.25-1.75% | $62,500-$87,500 | Geliştiricinin kapanış masrafı ek ücreti |
| İşletme Sermayesi | Hesaplayıcı ödeneği | $5,000 | HOA ve işletme sermayesi ödeneği; site yönetimi belgeleriyle teyit edin |
| Tescil ve Diğer Ücretler | Sabit | $500 | Yerel idari bölge siciline tescil, kurye, idari giderler |
| Avukat Ücretleri | Hesaplayıcı ödeneği | $5,000 | Alıcının avukatı; olası geliştirici avukatı ücretinden ayrıdır |
| Temsili nakit ara toplamı | 2.36-2.86% | $118,075-$143,075 | Hesaplayıcının %1,5 geliştirici ücretiyle 130.575 $; finansman, kıst paylaştırmalar ve peşin ödemeler ayrıca eklenir |
Florida Condo Güvenlik Yasaları: Florida'nın sonraki değişiklikler dahil condo güvenlik yasaları, üç veya daha fazla oturulabilir katı olan konut amaçlı condominium ve kooperatif binaları için genel olarak 30 yaşında ve sonrasında her 10 yılda bir dönemsel yapı denetimi (milestone inspection) öngörür; yerel makamlar yerel koşullara dayanarak ilk denetimi 25 yaşında talep edebilir. Yapısal Bütünlük Rezerv Etütleri (Structural Integrity Reserve Studies), uygulanabilir istisnalar ve geçiş hükümlerine tabi olarak, genel olarak üç veya daha fazla oturulabilir katı olan konut amaçlı condominium binalarına ayrı bir yasal takvimle uygulanır. Yeni geliştirme alıcıları en güncel yapı yönetmeliklerini karşılayan yepyeni inşaattan yararlanır; ancak bu rezerv gerekliliklerinin kapanış sonrasında süregelen HOA maliyetlerini etkileyeceğinin farkında olmalıdır.
Miami'deki işlemlerin çoğunda:
Tüm maliyetler pazarlığa açıktır ve satın alma sözleşmesinde belirlenir. Yeni geliştirme işlemlerinde paylaşım önemli ölçüde farklı olabilir.
Farklı fiyat noktalarında ve işlem türlerinde tipik Miami condo alımları için gerçek kapanış masrafı tahminleri.
İnşaat öncesi (pre-construction) alımlar, hem tutar hem de paylaşım açısından yeniden satış işlemlerinden farklı, kendine özgü bir maliyet yapısı taşır.
Miami'de doğrudan bir geliştiriciden satın alırken kapanış masrafı profili önemli ölçüde değişir. Geliştirici sözleşmeleri maliyetleri yeniden satış sözleşmelerinden farklı biçimde paylaştırır ve alıcılar bir satın alma sözleşmesini imzalamadan önce kapsamın tamamını anlamalıdır.
İnşaat Öncesi Danışmanlık: Portföyümüzdeki her yeni geliştirme projesi için binaya özgü kapanış masrafı dökümleri sunuyoruz. Maliyetler geliştiriciye, binaya ve daire tipine göre değişir. Herhangi bir inşaat öncesi sözleşmeyi imzalamadan önce kalem kalem özel bir pro forma talep edin.
Florida'da kapanışların title şirketi aracılığıyla yapılması standarttır. Ancak standart olan her zaman yeterli olan anlamına gelmez.
New York gayrimenkul işlemlerinde avukat temsili teamüldür. Florida, alıcının ayrı bir hukuk danışmanı tutmasına gerek kalmadan title şirketlerinin kapanışları yürütmesine izin verir. Pek çok basit yeniden satış alımı avukat katılımı olmadan tamamlanır. Ancak bazı durumlar, yetkin bir gayrimenkul avukatıyla çalışmak için güçlü gerekçeler oluşturur:
Tipik maliyet: 5.000 $. Vergi planlaması ve tüzel kişilik yapılandırması gerektiren uluslararası alıcılar için beklenen maliyet 5.000 $ ile 7.500 $ arasındadır.
Bakış Açımız: Hem New York'ta hem Florida'da lisanslı bir firma olarak her iki yargı bölgesindeki avukatlarla düzenli olarak koordinasyon sağlıyoruz. Miami lüks condo kapanışları, inşaat öncesi sözleşmeler ve uluslararası alıcı işlemlerinde uzmanlaşmış avukatlar önerebiliriz.
Miami, Amerika Birleşik Devletleri'nde yabancı alıcılara en elverişli lüks pazarlardan biridir. Sorunsuz bir kapanış için kendine özgü maliyet ve uyum hususlarını anlamak elzemdir.
ABD vatandaşı olmayanlar ve ABD'de mukim olmayanlar, uygulanabilir kısıtlamalara tabi olarak Florida'da gayrimenkul satın alabilir. Florida Statutes sections 692.201-692.205; kanunda belirtilen yabancı kişi ve kuruluşları (foreign principals), tarım arazisini, askeri tesislere veya kritik altyapıya yakın mülkleri ve Çin ile bağlantılı belirli alıcıları içeren bazı edinimleri kısıtlar. Uygunluk, yasal istisnalar ve geçerli mahkeme kararları, ilgili alıcı ve mülk için kontrol edilmelidir. Bununla birlikte uluslararası işlemler ek planlama ve maliyet gerektirir:
Uluslararası Alıcı Danışmanlığı: Ekibimiz Latin Amerika, Avrupa ve Orta Doğu'dan yabancı alıcılarla düzenli olarak çalışmaktadır. Her işlemi uygun biçimde yapılandırmak için sınır ötesi vergi danışmanları, göçmenlik avukatları ve uluslararası kredi verenlerle koordinasyon sağlıyoruz. Özel bir görüşme için bizimle iletişime geçin.
Muhasebe geçmişimizle kapanış masraflarını yalnızca işlem giderleri olarak değil, daha geniş bir yatırım ve vergi stratejisinin parçası olarak değerlendiriyoruz. Her alımın sermaye kazançları bakımından vergisel durum, tüzel kişilik yapılandırması, amortisman ve miras planlaması üzerinde etkileri vardır. Kapanış masrafı analizimiz, finansal tablonun tamamını dikkate alan kapsamlı bir danışmanlık yaklaşımının bir bileşenidir.
Bunun sizin için anlamı: Bir kapanış masrafı pro forması hazırladığımızda, bu yalnızca anlık maliyetleri değil, her kalemin uzun vadeli finansal konumunuzu nasıl etkilediğini de yansıtır. Bir broker ile bir danışman arasındaki fark da budur.
Müşterilerimizin Miami'de condo satın alma konusunda en sık sorduğu sorulara yanıtlar.
Florida, gayrimenkul kapanışları için avukat zorunluluğu getirmez; bir title şirketi işlemin tamamını yürütebilir. Bununla birlikte, özellikle sözleşmenin geliştirici tarafından hazırlandığı yeni geliştirme alımlarında veya ABD vergisi ve FIRPTA etkilerini yönetmesi gereken uluslararası alıcılar için bir gayrimenkul avukatıyla çalışmanızı şiddetle tavsiye ederiz.
Avukat ücretleri standart bir condo kapanışı için tipik olarak 5.000 $, vergi planlaması gerektiren uluslararası alıcılar için ise 5.000 $ ile 7.500 $ arasındadır.
1 milyon $ ile 5 milyon $ arasındaki Miami-Dade condoları için bu hesaplayıcı; nakit yeniden satışta yaklaşık %0,44-1,21, %80 LTV ile finansmanlı yeniden satışta %1,28-2,05, nakit yeni geliştirmede %2,61-3,66 ve %80 LTV ile finansmanlı yeni geliştirmede %3,45-4,50 tahmin eder. Finansmanda %0,5 kredi açılış ücreti varsayılır; yeni geliştirmede ise ayrı bir %1,5 geliştirici ücreti ve alıcının ödediği tapu damga vergisi (deed stamps) varsayılır. Bunlar temsili model çıktılarıdır; kıst paylaştırmalar (prorations), peşin ödemeler (prepaids), emanet hesapları (escrows) ve işleme özgü masraflar ek maliyet getirebilir.
Kişiselleştirilmiş bir tahmin için yukarıdaki kapanış masrafı hesaplayıcımızı kullanın veya kalem kalem özel bir pro forma talep edin.
Miami-Dade County'deki yeniden satış işlemlerinde tapu üzerindeki belge damga vergisini (Documentary Stamp Tax, %0,60) geleneksel olarak satıcı öder; malik mülkiyet sigortası poliçesini (Owner's Policy) ise, sözleşmeye tabi olarak, tipik olarak alıcı öder. Alıcı ayrıca mülkiyet araştırmasını (title search), kredi veren mülkiyet sigortasını (finansman varsa), tescil ücretlerini ve kredi verenle ilgili tüm maliyetleri öder.
Yeni geliştirme alımlarında sözleşme, tapu damga vergisini, bir geliştirici ücretini ve işletme sermayesi katkılarını alıcıya yükleyebilir. Bu sayfa %1,25-1,75 arasında temsili bir geliştirici ücreti aralığı kullanır; hesaplayıcıda ise %1,5 kullanılır. 1 milyon $ ile 5 milyon $ arasındaki condolar için hesaplayıcı, nakit alımlarda yaklaşık %2,61-3,66, %80 LTV ve %0,5 kredi açılış ücretiyle %3,45-4,50 tahmin eder. Ücretin kapsamını teyit edin ve ücrete dahil olan maliyetleri iki kez saymaktan kaçının.
Miami-Dade, tapu üzerindeki belge damga vergisi için kendine özgü oran uygulayan tek Florida idari bölgesidir: eyaletin diğer her yerinde her 100 $ için 0,70 $ iken, burada her 100 $ bedel (consideration) için 0,60 $ uygulanır. Ayrıca yerel yönetimin takdir yetkisine dayanan, her 100 $ için 0,45 $ tutarında bir ek vergi (discretionary surtax) uygular; ancak devredilen mülk tek aileli konut (single-family residence) ise ek vergi ödenmez ve Florida mevzuatı bu tanıma bir condominium birimini, bir co-op birimini veya müstakil bir evi dahil eder. Bu nedenle Miami-Dade'de tipik bir condo veya ev alımında %0,60 ödenir; boş arazi veya ticari binalar gibi diğer mülkler ise birleşik %1,05 oranına tabidir.
Kapanış masraflarının çoğu doğrudan vergiden düşülemez. Bununla birlikte bazı maliyetler maliyet bedelinize (cost basis) eklenebilir; bu da ileride sattığınızda sermaye kazancı verginizi azaltır. Bunlar arasında malik mülkiyet sigortası primleri, tapu tescil ücretleri ve edinim maliyeti olarak ödenen transfer vergileri yer alır. Mortgage ile ilgili masraflar ayrı değerlendirilir ve konutun maliyet bedelini otomatik olarak artırmaz.
Kişisel konut için koşulları sağlayan mortgage faizi, indirimleri kalem kalem beyan etmeyi seçerseniz, mortgage borcuna ve kredi tutarının kullanımına ilişkin ayrı sınırlara tabi olarak indirilebilir. Emlak vergileri, nakit ödeseniz de finansman kullansanız da indirilebilir. 2026 yılı için birleşik eyalet ve yerel vergi indirim sınırı 40.400 $'dır (evli ve ayrı beyanname verenler için 20.200 $); yeniden düzeltilmiş brüt gelir (modified adjusted gross income) 505.000 $'ı (evli ve ayrı beyanname verenler için 252.500 $) aştığında azaltılır, ancak 10.000 $'ın (evli ve ayrı beyanname verenler için 5.000 $) altına düşmez. Kendi durumunuz için bir vergi danışmanına başvurmanızı öneririz.
Olağanüstü aidatlar, özellikle Florida'nın Surfside sonrası condo güvenlik mevzuatının (SB 4-D ve SB 154) ardından Miami condolarında giderek yaygınlaşmaktadır. Kapanıştan önce avukatınız veya title şirketiniz, bekleyen ya da onaylanmış olağanüstü aidatlar için condo site yönetiminin borç durum yazısını (Estoppel Letter) incelemelidir.
Alıcılar, yaklaşan sermaye harcaması ihtiyaçlarını anlamak için site yönetiminin Yapısal Bütünlük Rezerv Etüdünü (Structural Integrity Reserve Study, SIRS) de incelemelidir. Herhangi bir Miami condo alımını taahhüt etmeden önce site yönetiminin mali durumunun kapsamlı biçimde incelenmesi elzemdir.
Yabancı alıcılar yurt içi alıcılarla aynı kapanış masraflarını öder; ayrıca göz önünde bulundurulması gereken birkaç ek kalem vardır: satıcı o tarihte ABD vergi mevzuatı açısından yabancı bir kişiyse ileriki bir satışta olası FIRPTA tevkifatı (genel olarak elde edilen tutarın %15'i; konut olarak kullanıma ilişkin uygunluk koşulları sağlandığında geçerli istisnalara ve diğer yasal veya IRS onaylı indirimlere tabi), olası bir ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) ihtiyacı ve uluslararası yapılandırma için daha yüksek avukat ücretleri (5.000 $ ile 7.500 $).
Bir LLC aracılığıyla satın alınıyorsa tüzel kişilik kuruluş maliyetleri söz konusu olabilir. Yabancı uyruklulara yönelik mortgage programları mevcuttur; ancak tipik olarak biraz daha yüksek faiz oranlarıyla %30 ile %50 arasında peşinat gerektirir. Koşulları sağlayan yabancı vatandaşlar Florida'nın birincil konut vergi muafiyetinden (Homestead Exemption) yararlanabilir; uygunluk yalnızca vatandaşlığa değil, mülkiyet ve daimi ikamet koşullarına bağlıdır. Kapsamlı bir genel bakış için Yabancı Alıcılar Kılavuzumuza bakın.
İnşaat öncesi alıcılar tipik olarak tapu üzerindeki belge damga vergisi (Documentary Stamp Tax; Miami-Dade'de %0,60, alıcıya aktarılır), %1,25-1,75 geliştirici ücretleri, işletme sermayesi katkıları (tutar ve hesaplama esası site yönetimi/satış belgelerinde belirlenir; hesaplayıcı temsili 5.000 $ ödenek kullanır) ve condo belgelerinin inceleme maliyetleriyle karşılaşır. Depozito yapıları genel olarak inşaat süresi boyunca taksitler halinde %20-50 gerektirir.
Piyasa koşullarına bağlı olarak geliştirici teşvikleri veya kapanış masraflarından mahsup edilecek tutarlar sunulabilir; ancak bunlar her durumda mevcut değildir. Portföyümüzdeki her inşaat öncesi proje için binaya özgü maliyet dökümleri sunuyoruz.
Florida'da kapanışların title şirketi aracılığıyla yapılması standart olsa da tüzel kişilik temelli alımlar (LLC, trust, yabancı mülkiyet), FIRPTA planlaması içeren uluslararası işlemler, inşaat öncesi sözleşme incelemesi ve karmaşık koşullar içeren yüksek değerli işlemler için avukat temsilini öneririz.
Tipik maliyet 5.000 $'dır. Satıcılar için net gelir hesaplayıcımız net sonucunuzu tahmin etmenize yardımcı olabilir.
Alım fiyatı, finansman yapısı ve mülk türüne dayalı; tahmini kapanış masrafları, mülkiyet maliyetleri ve çıkış değerlendirmeleri dahil kalem kalem bir döküm sunuyoruz. İnşaat öncesi maliyet paylaşımları ve uluslararası alıcı planlaması dahil, işleminize tam olarak uyarlanır.
NY ve FL'de lisanslıdır. Portföyümüzdeki her mülk için binaya özgü dökümler mevcuttur.
Güncel portföy için satılık Manhattan daireleri ve satılık Miami daireleri sayfalarına göz atın veya Miami'de 2026 inşaat öncesi proje listesini ve NYC'de 2026 yeni geliştirme proje listesini inceleyin.
Kapanış masrafı stratejisi
Değerlendirdiğiniz binalar için Miami kapanış masraflarını sözleşme öncesinde kalem kalem modelliyoruz. Buna belge damga vergisi, intangible tax'ın yansıtılması, sponsorun sunduğu kolaylıkların yapısı ve birincil konut vergi muafiyeti (Homestead Exemption) planlaması dahildir.
Gizlilik Esasına Dayalı Bir Görüşme BaşlatınNew York ve Güney Florida genelinde dünyanın dört bir yanından alıcılara danışmanlık.
Keşfetmeye devam edin
5.000.000 $'lık Bir Alımda
Alım fiyatının ~%1,9'u. Gerçek maliyetler mülke ve işlem yapısına göre değişir.
Bütçenizi, zamanlamanızı, tercih ettiğiniz semtleri ve bina tarzınızı bize iletin. Güncel ilanları, ilgili pazar dışı fırsatlara ilişkin bilgileri ve seçim yaparken önem taşıyan avantaj ve dezavantajları içeren, ihtiyaçlarınıza odaklanan bir Miami gayrimenkul seçkisi göndereceğiz.
Miami Gayrimenkul Seçkimi İstiyorumManhattan Miami (manhattanmiami.com), Manhattan ve Miami genelinde çok yüksek servet sahibi alıcılara, uluslararası alıcılara ve taşınan ailelere özel rehberlik sunan bir lüks gayrimenkul danışmanlık firmasıdır. Hizmetler arasında lüks condo danışmanlığı, penthouse edinimleri, markalı rezidanslar, yeni geliştirmeler, inşaat öncesi alımlar, yabancı alıcı rehberliği, kapanış masrafı analizi ve NYC'den Miami'ye vergi göçü stratejisi yer alır.
Gizlilik esasına dayalı bir danışmanlık görüşmesi talep edin | +1 (646) 376-8752
Kaynak: Manhattan Miami Real Estate | manhattanmiami.com
Pazar Bağlamı: 1 milyon $ ile 5 milyon $ arasındaki Miami-Dade condoları için bu hesaplayıcı; nakit yeniden satışta yaklaşık %0,44-1,21, %80 LTV ile finansmanlı yeniden satışta %1,28-2,05, nakit yeni geliştirmede %2,61-3,66 ve %80 LTV ile finansmanlı yeni geliştirmede %3,45-4,50 tahmin eder. Finansmanda %0,5 kredi açılış ücreti varsayılır; yeni geliştirmede ise ayrı bir %1,5 geliştirici ücreti ve alıcının ödediği tapu damga vergisi (deed stamps) varsayılır. Bunlar temsili model çıktılarıdır; kıst paylaştırmalar (prorations), peşin ödemeler (prepaids), emanet hesapları (escrows) ve işleme özgü masraflar ek maliyet getirebilir. Florida'da mansion tax veya NYC tarzı ayrı bir mortgage recording tax yoktur; ancak finansmanlı alımlarda belge damga vergisi ve intangible tax doğar ve toplam kapanış masrafı farkları işleme bağlıdır. %80 LTV ile 3 milyon $'lık bir yeniden satış condosu için hesaplayıcı, Miami'de 42.300 $ (%1,41), NYC için ise temsili 116.200 $ (%3,87) ara toplam tahmin eder; fark 73.900 $'dır. NYC hesabında %0,45 malik mülkiyet sigortası ödeneği kullanılır ve kredi veren poliçesi primleri, poliçe ekleri (endorsements) ve diğer mülkiyet sigortası masrafları hariç tutulur; Miami hesabında koşulları sağlayan eş zamanlı düzenlemelerde kredi veren poliçesi için 25 $ asgari prim kullanılır. Gerçek teklifler, kıst paylaştırmalar, peşin ödemeler ve işleme özgü diğer masraflar her iki tutarı da değiştirebilir.
Miami-Dade'de tapu üzerindeki belge damga vergisi (Documentary Stamp Tax), condo, co-op veya müstakil konut için her 100 $ alım bedeli başına 0,60 $'dır (%0,60). Miami-Dade County ek vergisi (100 $ başına 0,45 $) yalnızca boş arazi veya ticari binalar gibi diğer mülklere uygulanır ve birleşik oran %1,05 olur. Florida'nın diğer bölgelerinde oran 100 $ başına 0,70 $'dır. Finansmanlı alımlarda alıcılar senet üzerindeki belge damga vergisini (100 $ başına 0,35 $, %0,35) ve Florida Intangible Tax'ı (kredinin %0,2'si) öder. Mülkiyet sigortası (Title Insurance) 1 milyon $ ile 5 milyon $ arasındaki alımlarda ~%0,3-0,5 düzeyindedir ve Miami-Dade'de bedelini alıcı öder (Florida'nın idari bölgelerinin çoğuna kıyasla alışılmadık bir durum). FIRPTA genel olarak alıcının, yabancı bir satıcının elde ettiği tutarın %15'ini, konut olarak kullanıma ilişkin uygunluk koşulları sağlandığında geçerli istisnalara ve diğer yasal veya IRS onaylı indirimlere tabi olarak tevkif etmesini gerektirir. Homestead uygunluğu yalnızca vatandaşlığa değil, uygun mülkiyete ve daimi ikamete bağlıdır.
Bunun Önemi: Hesaplayıcı, %80 LTV ile 5 milyon $'lık bir Miami yeniden satışı için, %0,5 kredi açılış ücreti ve koşulları sağlayan eş zamanlı düzenlemelerde kredi veren poliçesi için 25 $ asgari prim kullanarak, ayrıca teklif edilen masraflar, kıst paylaştırmalar ve peşin ödemeler öncesinde 64.100 $ (%1,28) tahmin eder. Nakit alımlarda senet üzerindeki belge damga vergisi ve intangible tax hiç ödenmez.
Miami-Dade, condo, co-op ve müstakil konut satışlarına tapu üzerinden %0,60 belge damga vergisi (Documentary Stamp Tax; 100 $ alım bedeli başına 0,60 $) uygular; %0,45'lik Miami-Dade ek vergisi yalnızca diğer mülklere uygulanır. 5 milyon $ ve %80 LTV'de yeniden satış hesaplayıcısı, %0,5 kredi açılış ücreti ve koşulları sağlayan kredi veren mülkiyet sigortası için 25 $ asgari prim varsayımıyla, ayrıca teklif edilen masraflar, kıst paylaştırmalar ve peşin ödemeler öncesinde 64.100 $ (%1,28) tahmin eder. %80 LTV ile 3 milyon $'lık bir yeniden satış condosu için hesaplayıcı, Miami'de 42.300 $ (%1,41), NYC için ise temsili 116.200 $ (%3,87) ara toplam tahmin eder; fark 73.900 $'dır. NYC hesabında %0,45 malik mülkiyet sigortası ödeneği kullanılır ve kredi veren poliçesi primleri, poliçe ekleri (endorsements) ve diğer mülkiyet sigortası masrafları hariç tutulur; Miami hesabında koşulları sağlayan eş zamanlı düzenlemelerde kredi veren poliçesi için 25 $ asgari prim kullanılır. Gerçek teklifler, kıst paylaştırmalar, peşin ödemeler ve işleme özgü diğer masraflar her iki tutarı da değiştirebilir.
1 milyon $ ile 5 milyon $ arasındaki Miami-Dade condoları için bu hesaplayıcı; nakit yeniden satışta yaklaşık %0,44-1,21, %80 LTV ile finansmanlı yeniden satışta %1,28-2,05, nakit yeni geliştirmede %2,61-3,66 ve %80 LTV ile finansmanlı yeni geliştirmede %3,45-4,50 tahmin eder. Finansmanda %0,5 kredi açılış ücreti varsayılır; yeni geliştirmede ise ayrı bir %1,5 geliştirici ücreti ve alıcının ödediği tapu damga vergisi (deed stamps) varsayılır. Bunlar temsili model çıktılarıdır; kıst paylaştırmalar (prorations), peşin ödemeler (prepaids), emanet hesapları (escrows) ve işleme özgü masraflar ek maliyet getirebilir. 5 milyon $ ve %80 LTV'de yeniden satış hesaplayıcısı, %0,5 kredi açılış ücreti ve koşulları sağlayan kredi veren mülkiyet sigortası için 25 $ asgari prim varsayımıyla, ayrıca teklif edilen masraflar, kıst paylaştırmalar ve peşin ödemeler öncesinde 64.100 $ (%1,28) tahmin eder.
Condo, co-op veya müstakil konut için tapu üzerinden her 100 $ alım fiyatı başına 0,60 $ (%0,60). Miami-Dade County ek vergisi (100 $ başına 0,45 $) yalnızca boş arazi veya ticari binalar gibi diğer mülklere uygulanır ve bunlar birleşik %1,05 oranına tabidir. Florida'nın diğer tüm idari bölgeleri 100 $ başına 0,70 $ uygular; dolayısıyla Miami-Dade'deki bir konut alımında tapu üzerindeki vergi oranı Florida'nın diğer bölgelerine göre daha düşüktür.
Hayır. Florida ikisini de uygulamaz. Finansmanlı alımlarda yalnızca senet üzerindeki belge damga vergisi (kredinin %0,35'i) ve intangible tax (kredinin %0,2'si) ödenir; tamamen nakit alımlarda ise ikisi de ödenmez. Aynı fiyat düzeyinde Miami kapanış masraflarının NYC kapanış masraflarından belirgin biçimde düşük olmasının yapısal nedeni budur.
Florida'nın idari bölgelerinin çoğunda mülkiyet sigortasının bedeli geleneksel olarak satıcıya yüklenir. Miami-Dade ve Broward, malik poliçesinin bedelini alıcıların geleneksel olarak ödediği ve title/kapanış acentesini alıcıların seçtiği idari bölgeler arasındadır; belirleyici olan sözleşmedir. Mülkiyet sigortası (1 milyon $ ile 5 milyon $ arasındaki alımlarda ~%0,3-0,5) geleneksel olarak alıcı tarafından ödenir. Bu, sözleşme aşamasında pazarlığa açıktır ancak olağan beklenti budur.
FIRPTA genel olarak, yabancı bir satıcının elde ettiği tutarın %15'i oranında alıcı tarafından yürütülen bir tevkifat gerektirir; konut olarak kullanıma ilişkin koşulları sağlayan işlemler %10 oranından veya muafiyetten yararlanabilir ve diğer yasal veya IRS onaylı indirimler uygulanabilir. Uluslararası alıcılar, mülkiyet ve daimi ikamet koşullarını sağlarlarsa Florida'nın birincil konut vergi muafiyetinden (Homestead Exemption) yararlanabilir. Temsili 3.000-8.000 $ tüzel kişilik bütçesi; foreign-blocker yapılandırması ve süregelen yönetim hariç, yalnızca LLC kurulumunu kapsar; kalem kalem bir teklif alın.